羅蘭貝格-重慶兩江集團永續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略和實施舉措報告-201203

制定兩江集團以平衡之道為核心理念的永續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略重慶兩江集團戰(zhàn)略舉措版報告2012年3月A. 如何制定兩江集團的愿景？ 7 A.1兩江集團的使命 8 A.2兩江集團的稟賦 9 A.3兩江集團的外部挑戰(zhàn) 10 -A.3.1全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢 11 -A.3.2中國發(fā)展模式轉(zhuǎn)型 12 -A.3.3區(qū)域開發(fā)模式變化 13 -A.3.4產(chǎn)業(yè)資源競爭激烈 14 -A.3.5土地市場形勢嚴峻 15 A.4兩江集團的內(nèi)部挑戰(zhàn) 16 -A.4.1平衡問題 16 -A.4.2目標問題 21 -A.4.3永續(xù)問題 25 -A.4.4組織架構(gòu) 30B. 兩江集團的愿景和集團戰(zhàn)略 33

B.1兩江集團的愿景 34

B.2兩江集團的愿景實現(xiàn)路徑 35 B.3兩江集團的集團戰(zhàn)略 613 -B.3.1平衡的區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略：綜居前置，產(chǎn)業(yè)后移 62 -B.3.2協(xié)同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：以投促產(chǎn)，以產(chǎn)強業(yè) 63 -B.3.3融合的城市發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)城融合，擇優(yōu)經(jīng)營 64 -B.3.4積極的資本運營戰(zhàn)略：投融結(jié)合，擇機上市 65 -B.3.5穩(wěn)健的集團擴張戰(zhàn)略：模式輸出，實業(yè)拓展 66 B.4兩江集團的戰(zhàn)略目標體系和實施路徑 67C. 兩江集團的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 70 C.1一級開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 72 -C.1.1土地出讓戰(zhàn)略 73 -C.1.2征地拆遷節(jié)奏 79 -C.1.3開發(fā)建設(shè)節(jié)奏 80 -C.1.4發(fā)展目標 81

C.2二級開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 83 -C.2.1收益型業(yè)務(wù)開發(fā)戰(zhàn)略 88 -C.2.2持續(xù)型業(yè)務(wù)開發(fā)戰(zhàn)略 89 -C.2.3使命型業(yè)務(wù)開發(fā)戰(zhàn)略 90 -C.2.4二級開發(fā)業(yè)務(wù)的拿地戰(zhàn)略 91 -C.2.5發(fā)展目標 93 -C.2.6持股方式

954 C.3產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 96 -C.3.1產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展思路 97 -C.3.2直投模式發(fā)展戰(zhàn)略 107 -C.3.3基金投資發(fā)展戰(zhàn)略 108 -C.3.4發(fā)展目標 109 -C.3.5持股方式 111

C.4園區(qū)運營服務(wù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 112 -C.4.1園區(qū)運營業(yè)務(wù)發(fā)展思路 113 -C.4.2基礎(chǔ)運營業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 114 -C.4.3創(chuàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 115 -C.4.4智力集聚業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 118 -C.4.5發(fā)展目標 119 -C.4.6持股方式 121D. 兩江集團的戰(zhàn)略落地舉措和實施路徑 123 D.1兩江集團的戰(zhàn)略落地舉措 124 -D.1.1業(yè)務(wù)戰(zhàn)略落地舉措 127 -D.1.2支撐體系戰(zhàn)略落地舉措 141 -D.1.3專項落地舉措

146 D.2兩江集團的戰(zhàn)略落地舉措實施路徑 151 -D.1.12012～2013年九大戰(zhàn)略落地工程 152 -D.1.22013年后戰(zhàn)略落地工程

1625本報告重要名詞解釋資料來源：羅蘭貝格分析平衡問題：指兩江集團在發(fā)展過程中可能面臨的資金缺口以及融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化等問題永續(xù)問題：指兩江集團未來大規(guī)模開發(fā)建設(shè)完成后面臨的如何進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的問題“小平衡”：通過調(diào)節(jié)用地的出讓節(jié)奏和規(guī)模實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)層面的資金平衡“大平衡”：通過轉(zhuǎn)變集團價值創(chuàng)造模式定位、豐富業(yè)務(wù)組合實現(xiàn)集團發(fā)展層面的資金平衡一級開發(fā)：指通過征地、拆遷、安置、補償以及市政配套建設(shè)使土地達到建設(shè)條件并出讓的過程二級開發(fā)：指土地使用者通過開發(fā)建設(shè)，并將建成物業(yè)進行出租或出售產(chǎn)業(yè)投資：為獲取預(yù)期收益，對目標企業(yè)以貨幣進行投資的過程園區(qū)運營服務(wù)：指為兩江新區(qū)內(nèi)生產(chǎn)及生活活動提供的配套服務(wù)近期：指2012年至2013年中期：指2014年至2015年遠期：至2016年至2020年資本增值：指通過經(jīng)營及投資活動，增加兩江集團的國有資產(chǎn)Z值：用于評估企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，Z值越大則風(fēng)險越小，Z=0.717X1+0.847X2+3.11X3+0.42X4+0.998X5其中X1=營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)，X2=留存收益/總資產(chǎn)，X3=EBIT/總資產(chǎn)，X4=股東權(quán)益/負債，X5=銷售收入/總資產(chǎn)NPV：凈現(xiàn)值，在項目計算期(2012年至2020年，或至其中的任一指定年份)內(nèi)，按設(shè)定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和IRR：內(nèi)部收益率，是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率資產(chǎn)收益率：用于評估資產(chǎn)的收益水平，資產(chǎn)收益率=凈利潤/資產(chǎn)總額資產(chǎn)負債率：用于表述企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)項目名詞財務(wù)指標名詞釋義6本報告的主要內(nèi)容為對兩江集團的愿景戰(zhàn)略和實施舉措部分的研究成果分析國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)移趨勢，判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析國家宏觀經(jīng)濟及政策趨勢，梳理產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析重慶未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇及對兩江的啟示意義選取國內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)國資控股公司和國外大型多元業(yè)務(wù)投資公司進行案例研究總結(jié)其發(fā)展的關(guān)鍵成功因素，業(yè)務(wù)選擇及管控模式10項目啟動宏觀趨勢與外部分析3國內(nèi)外案例借鑒階段三：實施支持階段一：內(nèi)外部分析和集團戰(zhàn)略制定6周分析和評估兩江開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來機遇/挑戰(zhàn)評估集團公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)表現(xiàn)評估集團公司內(nèi)部資源要素評估集團對子公司管控模式2內(nèi)部能力和資源評估制定總體業(yè)務(wù)實施戰(zhàn)略路徑圖及重要里程碑/時間節(jié)點制定業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)投資組合未來的推進方向，明確產(chǎn)業(yè)投資方向集團資本/財務(wù)運作推進舉措細化集團戰(zhàn)略實施風(fēng)險控制策略集團管控模式推進具體實施方案11戰(zhàn)略落地和實施支持梳理明確公司發(fā)展愿景/使命明確公司的經(jīng)營管理模式和盈利模式總體定位提出公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(定量+定性),構(gòu)建情景分析框架4集團公司愿景與目標明確業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)的投資組合公司應(yīng)該發(fā)展的業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)類別及其各自戰(zhàn)略定位制定業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)的運營模式公司參與不同業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的程度以及持股方式制定集團業(yè)務(wù)擴張模式公司業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)組合的階段性策略及區(qū)域擴張戰(zhàn)略制定集團資本/財務(wù)運作戰(zhàn)略公司融資和投資平臺的構(gòu)建及上市目標的戰(zhàn)略分解識別戰(zhàn)略實施的風(fēng)險點5集團公司發(fā)展戰(zhàn)略資料來源：羅蘭貝格分析面對中高層管理團隊進行定期的戰(zhàn)略宣貫和培訓(xùn)定期回訪了解實施情況制定必須的調(diào)整方案輔助實施6周終期匯報會公司總部定位、職能及核心能力建設(shè)公司總體組織架構(gòu)模式，明確總部管理層級及具體管理目標6集團公司總部定位及組織架構(gòu)階段二：集團組織管控模式制定明確公司針對不同業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)的管控模式(財務(wù)vs.戰(zhàn)略vs.運營)明確不同管控模式的實施舉措7集團公司管控模式根據(jù)集團公司管控模式，明確對不同業(yè)務(wù)/產(chǎn)業(yè)的授權(quán)體系(財務(wù)授權(quán)、人事授權(quán)和業(yè)務(wù)授權(quán)）8集團公司授權(quán)體系根據(jù)集團公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及管控模式，明確對子公司的績效考核體系，并設(shè)計高管的股權(quán)激勵方案，實現(xiàn)戰(zhàn)略和管控模式落地實施9集團公司對子公司績效考核體系明確集團企業(yè)文化的核心價值觀和理念，構(gòu)建兩江集團的企業(yè)文化體系10集團企業(yè)文化設(shè)計7項目組從使命、稟賦和挑戰(zhàn)等三個方面對兩江集團的發(fā)展愿景進行了思考，基于此明確如何實現(xiàn)愿景，并制定集團發(fā)展戰(zhàn)略項目方法論和邏輯研究目的A如何制定兩江集團的愿景？愿景是制定發(fā)展戰(zhàn)略、克服挑戰(zhàn)、實現(xiàn)目標的基礎(chǔ)…A.1兩江集團的使命兩江集團面臨的挑戰(zhàn)A.2兩江集團的稟賦A.3外部A.4內(nèi)部B兩江集團的愿景和集團戰(zhàn)略C兩江集團的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略D兩江集團的戰(zhàn)略落地措施和實施路徑兩江集團的使命來自國家和重慶，奠定了兩江集團樹立愿景的基礎(chǔ)分析國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和宏觀形勢的變化，以及其對集團發(fā)展模式提出更高的要求兩江集團的稟賦將決定其未來發(fā)展的基礎(chǔ)、高度和空間分析以“使命”為情景，以“平衡”和“永續(xù)”為要求，兩江集團可能遇到的挑戰(zhàn)A.如何制定兩江集團的愿景？兩江集團的使命具有歷史性和責任性，承載著圓滿完成兩江新區(qū)開發(fā)建設(shè)這一國家級戰(zhàn)略8兩江集團的使命作為國家第三個副省級新區(qū)，兩江新區(qū)肩負著歷史使命：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)我國內(nèi)陸重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地長江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶科學(xué)發(fā)展的示范窗口兩江集團作為兩江工業(yè)區(qū)唯一開發(fā)主體，在成立之初承擔著以下職責：按照兩江新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，對新區(qū)范圍內(nèi)的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建進行投資、建設(shè)和資本運作兩江集團的使命綜合兩江新區(qū)的歷史使命和兩江集團的現(xiàn)有職責，兩江集團的使命應(yīng)包括：全力推進兩江新區(qū)內(nèi)土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)城市功能的躍升從“全球領(lǐng)先，時代前沿”的高度構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，積極承接戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，提升先進制造業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平資料來源：《兩江新區(qū)總體規(guī)劃》；羅蘭貝格分析兩江集團的使命A.1兩江新區(qū)的歷史使命兩江集團的現(xiàn)有職責完成歷史使命的要求以“全球領(lǐng)先，時代前沿”的遠見和視角兩江集團含著“金鑰匙”出生，享受著多重光環(huán)，為其未來發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)91資金充足資本金：兩江集團擁有100億注冊資本，是重慶注冊資本金最大的的國有企業(yè)授信：兩江集團具有準主權(quán)的國家級信用，目前已經(jīng)擁有3500億元的授信額度2資源聚集土地資源：兩江擁有238平方公里土地儲備，其中可出讓面積為135平方公里品牌資源：作為繼浦東和濱海之后國家第三個副省級新區(qū)，兩江具有輻射全球的品牌效應(yīng)，對國內(nèi)外企業(yè)具有強大的吸引力3政策支持優(yōu)惠政策：兩江新區(qū)享受前所未有的優(yōu)惠政策，形成三大優(yōu)惠政策疊加：西部大開發(fā)優(yōu)惠政策、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革先行先試政策，以及比照浦東新區(qū)和濱海新區(qū)的開發(fā)開放政策兩江集團的稟賦資料來源：內(nèi)部資料整理；羅蘭貝格分析兩江集團的稟賦A.2在開發(fā)建設(shè)兩江新區(qū)過程中，兩江集團面臨著來自一系列嚴峻的外部挑戰(zhàn)，需要從“全球領(lǐng)先，時代前沿”的更高層次進行應(yīng)對10兩江集團面臨的外部挑戰(zhàn)及啟示資料來源：內(nèi)部資料整理；羅蘭貝格分析兩江集團的外部挑戰(zhàn)A.31全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢全球經(jīng)濟自金融危機以來持續(xù)疲軟，造成外商投資意愿降低，對兩江集團近期招商引資存在一定負面影響2中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型東部地區(qū)所代表的中國經(jīng)濟以投資及出口拉動的模式正在面臨挑戰(zhàn)，對兩江集團而言國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗雖可借鑒，但不可模仿3區(qū)域開發(fā)模式變化中國傳統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)模式存在著短期性和功利性等問題，在區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系構(gòu)建、產(chǎn)城融合發(fā)展等方面顯露了諸多問題4產(chǎn)業(yè)資源競爭激烈全國各地對產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心資源的爭奪日趨激烈，給兩江新區(qū)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)形成極大挑戰(zhàn)主動出擊，化風(fēng)險為機遇，抓住全球產(chǎn)業(yè)并購帶來的機會以全球化的視野構(gòu)建西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新標桿模式以前瞻性和時代前沿的思路科學(xué)規(guī)劃區(qū)域開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)城融合設(shè)計創(chuàng)新模式，爭奪全球領(lǐng)先、時代前沿的產(chǎn)業(yè)資源5土地市場形勢嚴峻未來土地市場的波動將對傳統(tǒng)意義上的“重慶模式”帶來挑戰(zhàn)，這也對兩江集團尋求新的發(fā)展模式提出要求尋求包括產(chǎn)業(yè)投資、實業(yè)經(jīng)營在內(nèi)的多元化發(fā)展道路2全球經(jīng)濟自金融危機以來持續(xù)疲軟，造成外商投資意愿降低，對兩江集團近期的招商引資存在一定負面影響11資料來源：

世界銀行，UnitedNationsConferenceOnTradeandDevelopment；羅蘭貝格分析全球宏觀經(jīng)濟因素分析全球外商直接投資季度指數(shù)2008年金融危機以來，全球宏觀經(jīng)濟發(fā)展疲軟，GDP增速在2008年開始下降，并在2009年達到最低雖然2010年GDP增速反彈，但2011年增速趨緩，全球面臨歐債危機等影響，未來趨勢尚不明朗11Q110Q410Q310Q210Q109Q409Q309Q209Q108Q408Q308Q208Q107Q407Q307Q207Q175160220160110由于未來經(jīng)濟走勢不清，全球?qū)ν馔顿Y意愿下降，投資活動放緩，全球外商直接投資指數(shù)2007年達到高位后，指數(shù)持續(xù)在低位徘徊全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢全球GDP增速20113.3%20104.2%2009-2.3%20081.4%20074.0%20064.0%20053.5%20044.1%快速下跌明顯反彈迅速下降低位徘徊2011年GDP增速為世界銀行預(yù)測數(shù)據(jù)未來？A.3.112與此同時，以東部地區(qū)起步階段為代表的投資及出口拉動型發(fā)展模式正在面臨發(fā)展瓶頸，兩江集團應(yīng)引領(lǐng)西部地區(qū)進行突破中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型要求分析資料來源：十一屆人大五次會議政府工作報告由于自身在資源、人才、區(qū)位等方面的限制，以及外部經(jīng)濟環(huán)境的影響，西部地區(qū)并不適合沿用東部地區(qū)起步階段的傳統(tǒng)模式進行發(fā)展重慶應(yīng)引領(lǐng)西部地區(qū)在內(nèi)陸對外開放和發(fā)展模式創(chuàng)新等方面取得突破“…重慶要改變過去十年西部大開發(fā)以投資拉動經(jīng)濟的發(fā)展模式…并利用世界資源促進重慶超常規(guī)做大“蛋糕”…”-重慶市市長黃奇帆西部發(fā)展模式要求今年的政府工作報告中將GDP增速目標定為7.5%，在2005年以來首次將GDP增速目標設(shè)置在8%一下，顯示了經(jīng)濟增長前景的不確定性以及對發(fā)展模式展露性轉(zhuǎn)型的迫切要求，為兩江集團的工作開展設(shè)置了充滿挑戰(zhàn)的背景7.5%A.3.2東部傳統(tǒng)發(fā)展模式傳統(tǒng)東部地區(qū)發(fā)展模式以長三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈在起步階段的發(fā)展為代表，擁有以下特征：以外需和政府主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資為主以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主原料和銷售均在國外的"兩頭在外"式加工貿(mào)易對資源環(huán)境的影響較大近年來的經(jīng)濟和金融危機顯示，此類發(fā)展模式雖然能夠為發(fā)展中經(jīng)濟體帶來較快起步，但同時也具有較大不穩(wěn)定性和風(fēng)險？土地出讓：園區(qū)土地的出讓收入較大市場需求土地市場低迷稅收返還：政府補貼政策優(yōu)惠較大優(yōu)惠各地政策優(yōu)惠雷同多元化融資：通過土地抵押及政府信用等方式獲取信貸、債券等融資較易獲取信貸支持政府平臺風(fēng)險影響融資其他收入：如地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)投資等屬于主業(yè)外有效補充未來區(qū)域開發(fā)會更多涉及土地開發(fā)：前期土地征用、拆遷、配套基礎(chǔ)設(shè)施等土地開發(fā)支出政府控制，有一定優(yōu)惠土地征用價格不斷上漲財務(wù)費用：包括銀行借款利息等融資成本優(yōu)惠融資成本不斷上漲運營管理：后期行政支出、市政維護和其他財政支出財政補貼未來朝市場化運作發(fā)展13中國傳統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)模式存在著短期性和功利性等問題，在區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系構(gòu)建、產(chǎn)城融合發(fā)展等方面顯露了諸多問題區(qū)域開發(fā)模式變化傳統(tǒng)區(qū)域開發(fā)模式傳統(tǒng)模式趨勢變化資金流入資金流出資料來源：羅蘭貝格分析中國傳統(tǒng)區(qū)域開發(fā)模式瓶頸分析A.3.3不足和挑戰(zhàn)…土地出讓是傳統(tǒng)模式盈利的重點，功利性較強，不利于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，培育并構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系區(qū)域發(fā)展產(chǎn)城融合土地規(guī)劃和開發(fā)圍繞產(chǎn)業(yè)用地，短期性較強，較少考慮到城市發(fā)展板塊，不利于產(chǎn)城融合發(fā)展14另外，全國各地對產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心資源的爭奪日趨激烈，給兩江新區(qū)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)形成極大挑戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)資源競爭激烈全國核心產(chǎn)業(yè)資源競爭態(tài)勢分析資料來源：羅蘭貝格分析研發(fā)制造營銷產(chǎn)業(yè)資源核心產(chǎn)業(yè)資源所在，產(chǎn)業(yè)鏈附加值最高的環(huán)節(jié)競爭態(tài)勢科研院所國企資源外企民企資源地方政府爭相引入各類國家、地方科研院所，引入各類高級研發(fā)人才及科研成果各地同樣極力爭取大型國企高端大型科研項目落戶本地以外企及民企的研發(fā)資源同樣成為地方政府大力爭取的產(chǎn)業(yè)資源各地方政府通過各種方式爭奪各類創(chuàng)新科研資源，兩江集團若不主動出擊，將面臨核心產(chǎn)業(yè)資源匱乏的挑戰(zhàn)案例以廣東為例，廣東省自2009年省院開展全面戰(zhàn)略合作以來，已引入80多家中科院單位與1500多家廣東企業(yè)合作項目近2000項廣東將LED列為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)突破口，引入中科院半導(dǎo)體研究所推動MOCVD裝備國產(chǎn)化以天津為例，天津濱海已經(jīng)建立了以濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主的高新技術(shù)發(fā)展平臺，在國家各部委的大力支持下，建立了9個國家級創(chuàng)新平臺和10個產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)平臺以上海為例，通過優(yōu)惠的政策及良好的環(huán)境，上海匯集了大量外企研發(fā)中心，以生物醫(yī)藥行業(yè)為例，此類外資研發(fā)中心已達85家。位列2010年度"財富500強"企業(yè)的12家全球知名制藥企業(yè)中，已有9家設(shè)立了研發(fā)中心A.3.415未來土地市場的波動將對傳統(tǒng)意義上的“重慶模式”帶來挑戰(zhàn)，這也對兩江集團尋求新的發(fā)展模式提出要求資料來源：案頭研究；羅蘭貝格分析土地市場波動帶來的挑戰(zhàn)傳統(tǒng)意義上“重慶模式”的主要資金來源重慶市土地出讓金發(fā)展[2007年-2011年]+10%2009CAGR:31%2011201020082007傳統(tǒng)意義上的“重慶模式”土地財政金融運作項目經(jīng)營收益"八大投"總土地儲備量已超過40萬畝，未來土地出讓為政府的主要收益隨著國內(nèi)證券市場陷入低谷及信托成本過高，金融運作將無法繼續(xù)維持重慶模式資本需求每年僅約150億的項目經(jīng)營收益無法支撐高峰時期將近500億的投資規(guī)模由于金融市場低迷以及項目經(jīng)營收益的不足，土地財政為傳統(tǒng)意義上“重慶模式”最為核心的資金來源但是，隨著房地產(chǎn)市場的降溫，2011年的重慶土地市場已經(jīng)出現(xiàn)增速放緩的情況，未來有可能進一步放緩因此，兩江集團需跳出以土地為主的發(fā)展模式，尋求包括產(chǎn)業(yè)投資、實業(yè)經(jīng)營在內(nèi)的多元化發(fā)展道路受土地調(diào)控影響土地市場形勢嚴峻A.3.516同時，兩江集團內(nèi)部也面臨著平衡問題、目標問題、永續(xù)問題和組織管控等四大挑戰(zhàn)兩江集團在2014-2015年間將面臨較大資金缺口，并且負債率水平將超過內(nèi)部設(shè)定風(fēng)險值-60%兩江集團目前的融資渠道以銀行長期貸款為主，結(jié)構(gòu)較為單一且對集團形成長期的還息壓力A.4.1“平衡問題”A.4.3“永續(xù)問題”兩江集團目前的業(yè)務(wù)組合較為單一，尚未形成多元化的發(fā)展基礎(chǔ)若單一業(yè)務(wù)方式進行發(fā)展，預(yù)計表現(xiàn)將落后于同類公司，同時或?qū)⒚媾R上市的困難等永續(xù)經(jīng)營發(fā)展問題兩江集團面臨的四大挑戰(zhàn)兩江集團作為處于起步階段的國資背景企業(yè)，目前的組織管控體系尚不完善，在組織架構(gòu)、人力資源、企業(yè)文化等方面尤存在提升和優(yōu)化需要A.4.4組織管控資料來源：羅蘭貝格分析兩江集團未來發(fā)展的內(nèi)部挑戰(zhàn)A.4.2“目標問題”在“以開發(fā)定出讓”、“先產(chǎn)后城”的情景測算下，兩江集團的238平方公里至2020年產(chǎn)值將達1.37萬億，區(qū)域土地開發(fā)比例為73%，總?cè)丝跀?shù)量為73萬人，不能實現(xiàn)2020年“基本建成”所要求的目標，即產(chǎn)值1.5萬億、常住人口100萬、土地開發(fā)80%兩江集團的內(nèi)部挑戰(zhàn)A.417對于兩江集團的初步財務(wù)測算來自“使命型情景”，其假設(shè)基于集團盡快完成區(qū)域開發(fā)建設(shè)的使命“使命型情景”模型的闡述資金平衡模型1）現(xiàn)金流入土地收入稅費返還產(chǎn)值稅收分成其他業(yè)務(wù)收入新增融資現(xiàn)金流出一級開發(fā)建設(shè)投資二級地產(chǎn)開發(fā)投資其他新業(yè)務(wù)投資還本付息費用管理費用-輸入產(chǎn)城發(fā)展模型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值土地出讓收入征地節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律先產(chǎn)后城產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率產(chǎn)業(yè)用地出讓量f綜居用地出讓量綜合用地出讓量f×+定義：該情景及假設(shè)基于兩江集團須盡快完成238平方公里開發(fā)建設(shè)的使命，加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，逐步發(fā)展城市特點：使命型情景體現(xiàn)了兩江集團以現(xiàn)有開發(fā)方式和節(jié)奏較有可能呈現(xiàn)的發(fā)展狀態(tài)和結(jié)果，有以下特征：“以征地定開發(fā)”：為了完成區(qū)域開發(fā)使命，兩江集團的區(qū)域開發(fā)節(jié)奏將緊跟征地節(jié)奏“以開發(fā)定出讓”：土地的出讓節(jié)奏將緊跟開發(fā)節(jié)奏，尤其是產(chǎn)業(yè)用地，為了在近期迅速形成產(chǎn)值規(guī)模，出讓速度也將加快“先產(chǎn)后城”：城市的成熟緊跟產(chǎn)業(yè)人口和外部人口導(dǎo)入，導(dǎo)致城市發(fā)展慢于產(chǎn)業(yè)發(fā)展1) 本模型測試現(xiàn)有一級開發(fā)業(yè)務(wù)資金平衡問題，暫不考慮新業(yè)務(wù)以及除公租房安置房以外的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投資和收入居住用地出讓價格綜合用地出讓價格××產(chǎn)業(yè)用地出讓價格ד使命型”情景概述資料來源：羅蘭貝格分析18根據(jù)兩江集團內(nèi)部資料和市場對標數(shù)據(jù)設(shè)置“使命型情景”中產(chǎn)城發(fā)展和資金平衡模型的關(guān)鍵假設(shè)產(chǎn)城發(fā)展模型關(guān)鍵假設(shè)產(chǎn)值總?cè)丝诋a(chǎn)出效率(億元/km2)出讓節(jié)奏×主導(dǎo)工業(yè)2012年，132（目前招商項目平均值）2013年，1392015年，1532020年，234工業(yè)用地2013年，16%2015年，46%2020年，86%（土地效能以30%遞增遵循三年產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期）配套服務(wù)業(yè)2012年，60（對標數(shù)據(jù)比較）2013年，632015年，752020年，138綜合用地2013年，14%2015年，28%2020年，71%產(chǎn)業(yè)人口＋外部導(dǎo)入人口＋本地人口2012年，產(chǎn)業(yè)人口落戶率25%2015年。29%2020年，34%2012年，導(dǎo)入人口為02016年開始導(dǎo)入人口20,0002020年，64,000現(xiàn)有本地人口230，000未來本地居住人口變動不大出讓節(jié)奏現(xiàn)金流入：用地出讓收入現(xiàn)金流入：稅費返還出讓價格×產(chǎn)業(yè)居住出讓節(jié)奏出讓價格×2012：180萬/畝；2015:285萬/畝2020：459萬/畝(綜合參考訪談和世聯(lián)報告)綜合2012：30萬/畝；2015：35萬/畝2020：53萬/畝(綜合參考訪談和世聯(lián)報告)資金平衡模型關(guān)鍵假設(shè)產(chǎn)業(yè)征地產(chǎn)值×稅率基于兩江稅收返還政策保持不變現(xiàn)金流出×稅率基于兩江征地稅費返還政策保持不變征地面積2012年前完成81，666畝2012年后每年45，000畝2015年完成25，243畝與人口相關(guān)，人均居住面積35平方米與產(chǎn)值相關(guān)出讓節(jié)奏出讓價格2012：130萬/畝；2015:150萬/畝2020：374萬/畝(綜合參考訪談和世聯(lián)報告)人均需求面積起始20平方米一級開發(fā)建設(shè)建設(shè)投資每平方公里7億元二級開發(fā)建設(shè)2012年公租房245萬方，至2015年年70萬方，成本3100元/平米2012年完成安置房任務(wù)，建設(shè)112萬方，成本2000元/平米還本付息按目前投資額進行貸款，2012年259億，2013年259億，2014年133億，總貸款額為937億元利息為6,6%，貸款周期為10年資料來源：羅蘭貝格分析“使命型情景”模型的闡述19土地開發(fā)與出讓節(jié)奏體現(xiàn)了“以征地定開發(fā)”、“以開發(fā)定出讓”、“先產(chǎn)后城”的假設(shè)土地開發(fā)與出讓節(jié)奏[平方公里]土地開發(fā)收入與支出[億元]土地開發(fā)進程緊跟征地進程，在2013～2014年形成高峰產(chǎn)業(yè)用地出讓緊跟土地開發(fā)進程征地進程，在2015年實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地的出讓高峰新區(qū)開發(fā)以產(chǎn)業(yè)為先帶動，綜合用地出讓節(jié)奏相對滯后2015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后，后導(dǎo)入外部人口，綜合用地出讓節(jié)奏加速綜合用地前期出讓量較少，貢獻的財務(wù)收入較高征地速度土地開發(fā)速度產(chǎn)業(yè)用地出讓速度綜合用地出讓速度征地速度土地開發(fā)成本產(chǎn)業(yè)用地出讓收入綜合用地出讓收入土地開發(fā)與出讓相關(guān)假設(shè)闡述201220132014201520162017201820192020201220132014201520162017201820192020051015202530354045020406080100120140160征地和土地開發(fā)成本主要產(chǎn)生在2015年前，對資金平衡產(chǎn)生較大壓力產(chǎn)業(yè)用地在2014和2015年到達高峰，但由于單價較低，貢獻的財務(wù)收入也相對較低資料來源：羅蘭貝格分析“使命型情景”模型的闡述20土地價格的預(yù)測基于重慶市土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢分析以及對類似園區(qū)的歷史分析土地價格對標1）用地價格（2011年價格，萬/畝）兩江用地價格[萬/畝]產(chǎn)業(yè)用地居住用地綜合用地綜合用地居住用地產(chǎn)業(yè)用地從對標用地價格來看，產(chǎn)業(yè)用地價格增長平緩，重慶產(chǎn)業(yè)用地價格偏低，預(yù)計兩江未來產(chǎn)業(yè)用地價格以5%的速度增長居住用地在11年受政策影響有所下降，但未來仍將保持快速增長，預(yù)計未來居住用地以14%的速度增長綜合用地價格與居住用地出讓關(guān)聯(lián)緊密，基于區(qū)域后期居住用地出讓快速的情況2015年前后分別以5%和20%速度增長資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；兩江集團內(nèi)部資料重慶沿海對標開發(fā)區(qū)1) 沿海對標開發(fā)區(qū)包括蘇州工業(yè)園、天津濱海和上海浦東三地對標區(qū)域基于東部產(chǎn)業(yè)先發(fā)優(yōu)勢價格高于重慶由于產(chǎn)業(yè)用地的自身性質(zhì)，在過去5～10年的發(fā)展期內(nèi)用地價格變動不大作為國家級新區(qū)，兩江起始價格高于重慶平均，低于成熟的東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)但增速與之保持一致389453289387基于中心城市吸引力和房地產(chǎn)市場活躍度價格高于重慶，人口聚集帶動居住用地在區(qū)域城市發(fā)展周期內(nèi)快速增長兩江起始價格遠低各區(qū)域，2020年與目前對標園區(qū)一致，高于重慶目前平均狀況基于配套服務(wù)和商貿(mào)環(huán)境優(yōu)勢，東區(qū)園區(qū)的價格高于重慶，前期產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)需求帶動用地價格平緩提升，后期人口聚集加速提升兩江目前商業(yè)環(huán)境不成熟，其實價格較低，2020年接近現(xiàn)有東部沿海區(qū)域價格，低價高于重慶現(xiàn)狀“使命型情景”模型的闡述168289446272321649921挑戰(zhàn)一，未來一段時間兩江集團需緊湊完成征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，面臨大量現(xiàn)金流支出，在2014年和2015年出現(xiàn)61億和71億的資金缺口現(xiàn)金流出和流入對比圖(1)

[億元]資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；兩江集團內(nèi)部資料該測算基于“使命型情景”假設(shè)2013年前現(xiàn)有銀行貸款可支撐近期開發(fā)支出，且不會面臨還款壓力2014年和2015年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和征地拆遷的持續(xù)進行，同時937億元貸款量在2014年用盡，出現(xiàn)較大的現(xiàn)金缺口從2016年開始，土地出讓收入與產(chǎn)值稅收返還逐漸加大，同時基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本也下降較大，現(xiàn)金流入高于現(xiàn)金流出“平衡問題”2014及2015兩年分別面臨61億元和71億元資金缺口61億元71億元現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入A.4.122在這種情景下，2012-2015年兩江集團負債率將超過內(nèi)部設(shè)定的60%風(fēng)險值，而加大債權(quán)融資將提升負債率資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；兩江集團內(nèi)部資料兩江集團資產(chǎn)負債率測算（2010年-2020年）評論目前債權(quán)融資金額負債率設(shè)定測算說明60%58%51%41%30%27%55%19%25%36%47%57%62%65%68%66%61%64%在2016年以后由于加快本金償付，同時基建基本結(jié)束，負債率逐步降低負債率超過闕值安全安全2012-2015年為開發(fā)區(qū)加速建設(shè)周期，借款需求大填補資金缺口后的資產(chǎn)負債率1) 其中2010年和2011年負債率數(shù)據(jù)來源于兩江集團財務(wù)報表截至2011年12月31日，兩江集團已審批貸款達616億，正在推進的貸款約321億總計約937億兩江集團管理層對于集團整體的負債率的最高風(fēng)險設(shè)定為最高60%假設(shè)目前集團937億的貸款在2014年分配完畢，2015年以后不再新增債權(quán)性融資另外，國資背景的兩江集團層面股權(quán)融資的可能性很低因此，測算得到未來集團整體的資產(chǎn)負債率變化情況“平衡問題”A.4.123在加速拆遷進程或土地價格下降等各種情形下，資金缺口將進一步拉大，而通過出讓居住用地等方式將損失100～200億的遠期利益不同情景的資金平衡狀況土地價格下降加速拆遷整體下降5%整體下降10%整體下降15%征地于2013年完成現(xiàn)金凈流入[億元]所需居住用地出讓兩量[平方公里]損失的遠期價值[億]2012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920201.800.794.171.701.831.941.982.1020142015201420152014201520132015173114105支持通過出讓居住用地彌補資金缺口資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；兩江集團內(nèi)部資料24融資結(jié)構(gòu)單一化也對平衡問題帶來挑戰(zhàn)，目前兩江集團的融資結(jié)構(gòu)以銀行貸款為主，未來需通過上市等方式拓寬融資渠道融資渠道問題分析資料來源：兩江集團內(nèi)部資料，案頭研究；羅蘭貝格分析“平衡問題”A.4.12011年12月底債務(wù)性融資結(jié)構(gòu)2012年兩江集團債務(wù)性融資計劃100%=616億兩江集團融資渠道問題評論100%=226億86%銀行租賃8%保險4%2%信托78%銀行貸款22%保險貸款由于兩江集團100%國資的性質(zhì)，只能通過債權(quán)的方式融資，但目前集團處于發(fā)展初期，融資結(jié)構(gòu)尚顯單一從2011年底集團的融資結(jié)構(gòu)來看，銀行貸款占比超過85%，占絕對主導(dǎo)位置；同時從2012年兩江集團債務(wù)籌資計劃來看，銀行貸款仍是主要借款來源，雖然目前集團正嘗試引入保險、租賃、信托等渠道，但從整體融資結(jié)構(gòu)來看仍然略顯單一因此，未來兩江集團需要通過對旗下子公司的資本化運作，通過上市等方式拓寬融資渠道，引入更多社會資本投資25兩江集團在2020年須實現(xiàn)238平方公里

“基本建成”的目標，即區(qū)域產(chǎn)值超過1.5萬億、常住人口100萬、土地開發(fā)達到80%產(chǎn)值區(qū)域開發(fā)目標區(qū)域開發(fā)條件區(qū)域開發(fā)目標2020年兩江集團238平方公里“基本建成”人口土地區(qū)域內(nèi)具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，通過近期招商2012年可實現(xiàn)50億以上的工業(yè)產(chǎn)值地廣人稀，原住人口為農(nóng)村人口約23萬人區(qū)域范圍為238平方公里，其中主要的開發(fā)用地為產(chǎn)業(yè)用地和綜合性用地產(chǎn)業(yè)用地分為工業(yè)用地、倉儲用地和研發(fā)用地，綜合用地包括居住用地和經(jīng)營性綜合用地產(chǎn)值人口土地通過發(fā)展主導(dǎo)工業(yè)（為主）配套服務(wù)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值增長至2020年實現(xiàn)1.5萬億產(chǎn)值通過產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入和外部居住人口的遷入，實現(xiàn)人口增長至2020年達到100萬以上的人口為實現(xiàn)產(chǎn)值，大力開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地，同時推進綜合性用地的開發(fā)，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的有效推進至2020年實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)80%以上土地的開發(fā)資料來源：兩江工業(yè)區(qū)規(guī)劃，內(nèi)部訪談；羅蘭貝格分析“目標問題”A.4.2資料來源：羅蘭貝格分析產(chǎn)業(yè)用地：87.3平方公里經(jīng)營綜合用地：17.3平方公里26其中，1.5萬億元的產(chǎn)值和100萬人口目標的合理性來自于對國內(nèi)其他園區(qū)情況和本地需求的測算…產(chǎn)值核算人口核算對標平均154195蘇州工業(yè)園140189浦東220205泰達165209綜合用地單位產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)用地單位產(chǎn)出最大產(chǎn)值規(guī)模196801）

億元浦東0.42重慶主城區(qū)0.41蘇州工業(yè)園0.21泰達0.12常住人口密度區(qū)域面積：238平方公里人口自然增長率：0.29%人口密度：0.42理想值114萬人單位：億元/平方公里單位：萬人/平方公里區(qū)域開發(fā)目標論證資料來源：案頭研究；羅蘭貝格分析產(chǎn)值15000億元和人口100萬人符合核算范圍，較為合理1) 根據(jù)平均對標產(chǎn)出和可利用的最大用地面積進行計算支持71.4-1.8億92-110萬…而80%“基本建成”的合理性來自于產(chǎn)城模型核算，在該比例的土地完成開發(fā)的情景下，兩江集團能較好實現(xiàn)產(chǎn)值和人口發(fā)展的目標范圍區(qū)域開發(fā)目標論證產(chǎn)值對土地開發(fā)比例的核算人口對開土地發(fā)比例的核算產(chǎn)值人口資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析90807060504030120110100土地開發(fā)完成80%土地開發(fā)完成92%68%支持7928挑戰(zhàn)二，“使命型情景”下，由于工業(yè)用地出讓對象附加值偏低、城市發(fā)展緩慢，區(qū)域產(chǎn)值和人口都難以達到區(qū)域目標區(qū)域開發(fā)目標產(chǎn)值[億]人口[萬人]區(qū)域開發(fā)指標評論測算：區(qū)域總產(chǎn)值2020年為13700億，包括工業(yè)產(chǎn)值11750億，配套服務(wù)業(yè)產(chǎn)值1950億元評估：區(qū)域產(chǎn)值難以達到標準，主要因為土地出讓速度緊跟征地速度，過早出讓難以將土地出讓給高附加值產(chǎn)業(yè)區(qū)域目標100萬資料來源：兩江新區(qū)規(guī)劃與政策匯編，內(nèi)部訪談，世聯(lián)報告；羅蘭貝格分析“目標問題”A.4.2區(qū)域目標1.5萬億測算：人口數(shù)量2020年達到80億左右，其中原住居民24億，產(chǎn)業(yè)工人38億，外來居住人口18億評估：常駐人口數(shù)量較低，主要因為城市發(fā)展速度相對緩慢難以保障人口導(dǎo)入029產(chǎn)值方面，2015年前出讓產(chǎn)業(yè)用地的單位產(chǎn)出較低且出讓量大，導(dǎo)致總體產(chǎn)值相對較低產(chǎn)值與產(chǎn)出效率202011,7512%4%8%13%20%21%16%12%3%201910,5522%6%13%22%23%17%13%3%20189,0803%10%22%26%20%15%4%20177,2436%19%28%24%18%5%20165,17313%26%29%25%7%20153,13722%32%36%10%20141,53733%49%19%201356666%34%201295100%2019年2018年2017年2016年2015年2014年2013年2012年2011年平均產(chǎn)出效率各年出讓產(chǎn)值情況產(chǎn)值與產(chǎn)出效率評論資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；兩江集團內(nèi)部資料由于2015年前出讓土地的單位產(chǎn)出較低，且出讓量大，所以導(dǎo)致總體產(chǎn)值相對低，產(chǎn)出效率年均增長率為3%各年出讓土地的單位產(chǎn)出有所不同，后期出讓土地的單位產(chǎn)出較高基于土地出讓節(jié)奏，前期土地出讓量較大，導(dǎo)致2020年的總產(chǎn)值構(gòu)成中，2015年前出讓土地的產(chǎn)值占比較高單位：億/平方公里單位：億土地出讓節(jié)奏土地出讓高峰支持挑戰(zhàn)三，業(yè)務(wù)組合方面，兩江集團目前的業(yè)務(wù)組合較為單一，尚未形成多元化永續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)…30資料來源：兩江集團內(nèi)部資料及訪談；羅蘭貝格分析兩江集團的業(yè)務(wù)組合概況現(xiàn)有業(yè)務(wù)組合：以土地開發(fā)為主，較為單一未來發(fā)展：多元化業(yè)務(wù)思考亦不足"伴隨土地開發(fā)進程，土地10年后賣完了如何發(fā)展？如何成為永續(xù)發(fā)展的百年老店？我們還沒有深入思考"--兩江集團管理層訪談"目前集團的主要任務(wù)還是做開發(fā)建設(shè)，另外可以做一些多元化的業(yè)務(wù)，但是還是要主要圍繞區(qū)域開發(fā)來配套，或者區(qū)域帶動性的產(chǎn)業(yè)建設(shè)"--兩江管委會訪談公司名稱注冊資本（萬）魚復(fù)公司20，000水土公司20，000龍興公司20，000景觀公司10，000置業(yè)公司30，000重慶兩江新區(qū)公共租賃房投資管理有限公司20，000重慶兩江萬科投資有限公司100，000重慶兩江新區(qū)世紀創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城建設(shè)管理公司20，000重慶兩江新區(qū)云計算產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司50，000重慶兩江國際影視城建設(shè)發(fā)展有限公司10，000重慶電影集團有限公司10，000重慶直升機產(chǎn)業(yè)投資有限公司300，000一級開發(fā)二級開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資“永續(xù)問題”A.4.331…以此業(yè)務(wù)組合來看，兩江集團的預(yù)計表現(xiàn)將落后于同類公司121110%987653210-1-2T101.1%T94T82.1%T72.9%T61.3%T5-1.3%T4-0.9%T3-0.9%T2-1.1%T1-0.1%1.5%2020年兩江集團和標桿公司資產(chǎn)收益率（凈利潤/總資產(chǎn)）資料來源：公司年報；兩江財務(wù)模型；羅蘭貝格分析兩江陸家嘴浦東金橋張江高科基礎(chǔ)假設(shè)：該數(shù)據(jù)基于兩江集團財務(wù)預(yù)測模型和產(chǎn)城發(fā)展模型基準預(yù)測數(shù)據(jù)，其中計算利潤表時業(yè)務(wù)收入僅考慮一級開發(fā)土地出讓收入，不考慮其他可能進入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要發(fā)現(xiàn)：兩江集團在前五年資產(chǎn)收益率均為負值，在2016年隨著土地出讓收入的上升，資產(chǎn)收益率為正，并且隨著2017年土地出讓達到高峰，資產(chǎn)收益率達到2.9%的高峰1)T0為公司成立第一年，T1為公司成立第二年，陸家嘴、浦東金橋、張江高科均使用1993-2002數(shù)據(jù)“永續(xù)問題”A.4.3挑戰(zhàn)四，作為處于起步階段的國資背景企業(yè)，兩江集團目前組織管控體系尚不完善，在組織架構(gòu)、績效考核、人才永續(xù)等方面尤存在提升空間兩江集團組織管控體系審計架構(gòu)23451管控總部職能與組織架構(gòu)流程/授權(quán)組織支撐體系戰(zhàn)略要求從目前的運營管控轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略、財務(wù)管控：由于處于發(fā)展初期，集團以運營管控為主，未來隨著業(yè)務(wù)多元化需逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略、財務(wù)管控目前總部職能的重疊、弱化、缺失等問題或?qū)⒊蔀槲磥韴?zhí)行集團總部戰(zhàn)略規(guī)劃的阻礙，亟待解決涉及管委會、子公司區(qū)域政府的多層級溝通模式導(dǎo)致集團對投資等重大工作的決策控制力度不足授權(quán)不清晰導(dǎo)致部分流程決策環(huán)節(jié)多，影響效率績效考核對成本、資金、收入方面的監(jiān)管不足目前員工從業(yè)經(jīng)歷以工程建設(shè)為主，人才團隊不永續(xù)企業(yè)文化對人文關(guān)懷較少，相對單一兩江集團的戰(zhàn)略使命對其組織管控設(shè)計方向提出差異化管控、增強業(yè)務(wù)協(xié)同、管控風(fēng)險等要求資料來源：羅蘭貝格分析組織管控自2010年年中成立，兩江集團目前正處于企業(yè)初期發(fā)展階段，專注于開發(fā)建設(shè)等工作兩江集團為100%國有獨資的企業(yè)，人才隊伍也以政府干部為主目前集團的決策工作需要經(jīng)過兩江新區(qū)管委會、兩江集團、下屬區(qū)域子公司等多層級的溝通企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)性質(zhì)溝通模式集團組織管控發(fā)展背景A.4.433兩江集團的愿景應(yīng)從區(qū)域開發(fā)、集團發(fā)展和資本運營三個層面豎立目標，從而履行使命、發(fā)揮優(yōu)勢、克服挑戰(zhàn)資料來源：羅蘭貝格分析兩江集團愿景制定的思路意義：兩江集團存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是對兩江集團原有使命的深化要求：兩江集團的愿景體系須以區(qū)域開發(fā)平衡為基礎(chǔ)，并形成獨特的產(chǎn)城發(fā)展模式兩江集團的愿景和集團戰(zhàn)略B.主要結(jié)論A如何制定兩江集團的愿景？愿景是制定發(fā)展戰(zhàn)略、克服挑戰(zhàn)、實現(xiàn)目標的基礎(chǔ)…兩江集團的使命兩江集團面臨的挑戰(zhàn)兩江集團的稟賦外部內(nèi)部兩江集團的使命來自國家和重慶的要求，奠定了兩江集團樹立愿景的基礎(chǔ)宏觀環(huán)境變化和傳統(tǒng)模式失效使兩江集團須站在“全球領(lǐng)先，時代前沿”的高度兩江集團匯聚了資金、資源和政策等多重優(yōu)勢，客觀上具備構(gòu)建資本運作平臺的能力以傳統(tǒng)開發(fā)模式來看，兩江集團未來將在平衡、目標、永續(xù)、組織等各方面遭遇挑戰(zhàn)區(qū)域開發(fā)層面集團發(fā)展層面資本運營層面意義：兩江集團實現(xiàn)永續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵和重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型點，是基于原有使命的提升要求：兩江集團須積極發(fā)揮市場運營主體的作用，構(gòu)建區(qū)域開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)投資于運營體系意義：為兩江集團鎖定大型國資企業(yè)存在的核心價值，是對原有使命的升級要求：兩江集團須在提升資本運營能力，撬動重慶經(jīng)濟發(fā)展方面形成更高的定位愿景的層面34兩江集團的愿景及解讀兩江集團的愿景B.1資料來源：羅蘭貝格分析愿景以全球領(lǐng)先、時代前沿的理念，為兩江新區(qū)創(chuàng)造世界級產(chǎn)城融合開發(fā)的典范和世界級頂尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，打造永續(xù)經(jīng)營、永續(xù)增值的百年老店解讀“以全球領(lǐng)先，時代前沿的理念…”“…為兩江新區(qū)創(chuàng)造…”“世界級產(chǎn)城融合開發(fā)的典范”“世界級頂尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺”“永續(xù)經(jīng)營、永續(xù)增值的百年老店”兩江集團將以全球為視野，吸收先進的區(qū)域開發(fā)和集團運營理念，以“全球領(lǐng)先，時代前沿”統(tǒng)領(lǐng)戰(zhàn)略的制定和執(zhí)行，并體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展等戰(zhàn)略方面兩江集團愿景的出發(fā)點是服務(wù)于兩江新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展“創(chuàng)造”體現(xiàn)出兩江集團在發(fā)展中不照搬傳統(tǒng)模式，尋求突破、創(chuàng)新的精神在區(qū)域開發(fā)和城市建設(shè)中體現(xiàn)“全球領(lǐng)先，時代前沿”的思路，以“產(chǎn)城融合、雙輪驅(qū)動”為理念，建設(shè)環(huán)境生態(tài)化、配套智能化、功能化和都市化的新城重點關(guān)注“全球領(lǐng)先，時代前沿”的產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)直接投資徐金兩江新區(qū)的產(chǎn)業(yè)落地，加快產(chǎn)業(yè)集群的形成，并豐富兩江集團業(yè)務(wù)組合，以實體經(jīng)濟平衡房地產(chǎn)未來可能的不穩(wěn)定性基于國家級區(qū)域開發(fā)、建設(shè)、運營的歷史責任和“準主權(quán)”的國資背景，打造具有傳承性的區(qū)域開發(fā)優(yōu)質(zhì)品牌，構(gòu)建綜合運營產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的平臺35兩江集團要實現(xiàn)愿景，須制定以平衡之道為理念的永續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略，包括區(qū)域開發(fā)"小平衡"，集團業(yè)務(wù)"大平衡"和國有資本永續(xù)增值三個層次資料來源：羅蘭貝格分析兩江集團實現(xiàn)愿景的戰(zhàn)略兩江集團愿景區(qū)域的永續(xù)經(jīng)營如何實現(xiàn)愿景？制定以平衡之道為核心理念的永續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略兩江集團如何實現(xiàn)愿景？B.2區(qū)域開發(fā)“小平衡”集團業(yè)務(wù)“大平衡”國有資本永續(xù)增值集團的永續(xù)發(fā)展資本的永續(xù)增值定義：兩江集團業(yè)務(wù)組合優(yōu)化帶來的資金平衡意義：通過發(fā)展符合集團定位的業(yè)務(wù)組合，政府將進一步認識到兩江集團的價值，其品牌也得到彰顯定義：兩江新區(qū)238平方公里一級開發(fā)的資金平衡意義：區(qū)域開發(fā)的基本平衡得到保證后，兩江集團能夠維持較高信用，為集團發(fā)展奠定基礎(chǔ)定義：兩江集團對其在發(fā)展過程中獲得的資本積累進行積極管理，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值意義：通過積極承擔國有資產(chǎn)管理的職能，兩江集團能在更廣闊的資本平臺上和區(qū)域市場中創(chuàng)造價值36這三個層次是“五大平衡”在落實過程中的體現(xiàn)和保障快速起步與

永續(xù)發(fā)展企業(yè)效益與

區(qū)域使命城市建設(shè)與

產(chǎn)業(yè)發(fā)展開發(fā)節(jié)奏與

融資節(jié)奏區(qū)域引領(lǐng)與

周邊合作五大平衡區(qū)域開發(fā)小平衡集團業(yè)務(wù)大平衡國有資本永續(xù)增值兩江集團使命為大規(guī)模園區(qū)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建，需要首先通過產(chǎn)城發(fā)展及土地出讓節(jié)奏的把控實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的資金平衡在土地開發(fā)和園區(qū)建設(shè)的同時，需要尋找多元化業(yè)務(wù)組合，確保實現(xiàn)城市功能、產(chǎn)業(yè)體系及公共服務(wù)等方面的構(gòu)建職責，并實現(xiàn)集團可持續(xù)發(fā)展的目標在完成區(qū)域開發(fā)及集團持續(xù)發(fā)展的目標后，也需要以資本增值為目標，通過模式輸出、多元化控股等方式實現(xiàn)資本永續(xù)增值通過對產(chǎn)城發(fā)展節(jié)奏的控制實現(xiàn)對原有土地開發(fā)情景小平衡的優(yōu)化通過開展多元化的業(yè)務(wù)組合實現(xiàn)對優(yōu)化的小平衡進一步補充通過園區(qū)模式輸出、多元化控股及進入金融業(yè)等方式實現(xiàn)資本增值支持資料來源：羅蘭貝格分析037在“小平衡”、“大平衡”和資本永續(xù)增值三個層次的發(fā)展過程中，兩江集團面臨著“權(quán)衡”、“多元”和“選擇”三大決策點資料來源：羅蘭貝格分析戰(zhàn)略決策點決策點豐富兩江集團的業(yè)務(wù)組合，確保收入來源多元化，實現(xiàn)集團發(fā)展層面的資金平衡權(quán)衡不同性質(zhì)用地的出讓節(jié)奏和規(guī)模，加快資金回籠速度，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的資金平衡決策內(nèi)容實現(xiàn)2020年區(qū)域開發(fā)的目標綜合考慮現(xiàn)金流量、資金平衡、和投資回報延續(xù)城市運營者的使命積極承擔產(chǎn)業(yè)投資者的職責選擇資本增值模式，實現(xiàn)兩江集團自身永續(xù)存在的意義和獨特的價值基于模式輸出的業(yè)務(wù)擴張多元化投資控股金融業(yè)“權(quán)衡”“多元”“選擇”區(qū)域開發(fā)“小平衡”集團業(yè)務(wù)“大平衡”國有資本永續(xù)增值12338從對“使命型情景”的調(diào)整和優(yōu)化出發(fā)，選擇實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)“小平衡”的路徑區(qū)域開發(fā)“小平衡”路徑的測算方法資料來源：羅蘭貝格分析說明根據(jù)所選情景，明確“小平衡”優(yōu)化情景的土地出讓節(jié)奏測算“小平衡”優(yōu)化情景的財務(wù)表現(xiàn)情況步驟情景設(shè)定：以工業(yè)用地和綜合用地的不同的出讓節(jié)奏定義產(chǎn)城開發(fā)的不同情景情景選擇：明確能使兩江集團達到2020年發(fā)展目標和財務(wù)平衡的產(chǎn)城開發(fā)情景“小平衡”的測算結(jié)果

土地開發(fā)平衡情景分析無論從模型假設(shè)還是發(fā)展目標來看，“使命型情景”都不甚理想模型將進一步通過完善“財務(wù)平衡”和實現(xiàn)“目標達成”兩個維度選擇優(yōu)化方向“使命型情景”優(yōu)化方向1區(qū)域開發(fā)“小平衡”12339使命型情景的“財務(wù)平衡”和“目標實現(xiàn)”挑戰(zhàn)，通過產(chǎn)業(yè)和綜合用地出讓節(jié)奏的調(diào)整實現(xiàn)優(yōu)化…“使命型情景”優(yōu)化方向資料來源：羅蘭貝格分析使命型情景的優(yōu)化方向?qū)κ姑颓榫伴_發(fā)節(jié)奏進行調(diào)整實現(xiàn)“財務(wù)平衡”通過調(diào)整土地開發(fā)成本相關(guān)的開發(fā)節(jié)奏，減少前期財務(wù)流出通過調(diào)整與土地出讓相關(guān)性較強的綜合用地土地出讓，增加流入確?！澳繕藢崿F(xiàn)”通過加快綜合用地出讓節(jié)奏導(dǎo)入外部居住人口通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地出讓節(jié)奏，提升區(qū)域產(chǎn)值平均產(chǎn)出效率“財務(wù)平衡”：在“使命型情景”下，兩江集團在2014年和2015年將分別面臨55億和84億的現(xiàn)金流資金缺口，無法實現(xiàn)資金平衡“目標達成”：在“使命型情景”下，兩江集團的產(chǎn)值為13700，人口80萬，無法達到區(qū)域開發(fā)目標使命型情景的不足綜合居住用地出讓提前：提前加大出讓一方面提升人口導(dǎo)入，另一方面彌補資金缺口產(chǎn)業(yè)用地出讓推后：退后出讓，降低前期土地開發(fā)成本，同時提升產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率，達成總產(chǎn)值11AB40…與使命型情景相比，優(yōu)化情景主要體現(xiàn)在綜合居住用地的出讓提前和產(chǎn)業(yè)用地的出讓推后上土地開發(fā)節(jié)奏變化節(jié)奏土地開發(fā)以產(chǎn)業(yè)用地出讓為導(dǎo)向，開發(fā)節(jié)奏相對放緩對使命型情景的調(diào)整資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；羅蘭貝格分析綜合居住用地出讓節(jié)奏全面加快“使命型情景”優(yōu)化方向11產(chǎn)業(yè)用地出讓速度峰值后移，節(jié)奏放緩開發(fā)情景變化使命型情景“土地開發(fā)緊跟征地節(jié)奏”“土地出讓緊跟開發(fā)節(jié)奏”“產(chǎn)業(yè)快速啟動，以產(chǎn)帶城”優(yōu)化情景“土地開發(fā)不在緊跟征地節(jié)奏，以市場為導(dǎo)向，緊跟土地出讓節(jié)奏”“土地出讓緊跟產(chǎn)出效率提升需求”“產(chǎn)業(yè)與城市同時起步”201220132014201520162017201820192020征地速度土地開發(fā)速度產(chǎn)業(yè)用地出讓速度綜合用地出讓速度土地開發(fā)速度調(diào)整方向綜合用地出讓速度調(diào)整方向產(chǎn)業(yè)用地出讓速度調(diào)整方向41綜合居住用地的出讓提前能夠有效提升土地出讓收入，對財務(wù)平衡產(chǎn)生積極顯著影響…產(chǎn)業(yè)用地推后出讓，對前期土地收入和財務(wù)平衡影響不大適當加快城市開發(fā)速度將有效提升土地出讓收入開發(fā)節(jié)奏推后，減緩前期資金壓力綜合居住用地出讓提前的效應(yīng)土地開發(fā)收入與支出分析產(chǎn)業(yè)用地單價較低，出讓高峰的后移雖然會減少一定前期土地收入，但對財務(wù)平衡的整體影響不大綜合居住用地單價較高，適當提前其在前期的土地出讓量不僅能夠彌補產(chǎn)業(yè)用地出讓高峰后移帶來的收入減少，還將較大程度提升土地出讓總收入，對財務(wù)平衡產(chǎn)生積極影響征地速度土地開發(fā)成本產(chǎn)業(yè)用地出讓收入綜合用地出讓收入土地開發(fā)成本調(diào)整方向綜合用地出讓收入調(diào)整方向產(chǎn)業(yè)用地出讓收入調(diào)整方向201220132014201520162017201820192020資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；羅蘭貝格分析綜合居住用地出讓提前11A42…但如果單純采取出讓居住用地的方式彌補資金缺口，將面臨巨大的區(qū)域開發(fā)壓力和財務(wù)長期收益減損綜合用地快速出讓的極端情況分析資金缺口完全采取居住用地出讓彌補缺口土地價格：39億/平方公里土地單位收入為32億=-土地成本：7億/平方公里2014和2015年資金缺口為132億共需要在2014和2015年提前出讓4平方公里左右居住用，占區(qū)域總居住用地的11%，占2020年前總居住開發(fā)用地的23%產(chǎn)生影響區(qū)域開發(fā)壓力財務(wù)收益減損2014和2015年正值產(chǎn)業(yè)規(guī)模形成的關(guān)鍵時期，著力進行居住用地開發(fā)影響區(qū)域產(chǎn)值形成，為2020年產(chǎn)值目標達成造成挑戰(zhàn)開發(fā)出讓4平方公里土地，意味于2014和2015年增加導(dǎo)入外部居住人口25萬左右，一方面加重城市開發(fā)負擔，另一方面造成區(qū)域住宅地產(chǎn)供大于求，易形成“空城”，從而導(dǎo)致區(qū)域土地價格下降土地價格未來不斷提升，前期出讓4平方公里土地，長期凈現(xiàn)值虧損30億元左右（占總凈現(xiàn)值的10%）全力開發(fā)住宅地產(chǎn)影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)收益，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)年稅收減少12～18億元長期來看，居住用地出讓所產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于其他業(yè)務(wù)的開展具有較大機會成本，彌補缺口的132億可支撐未來園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資和二級土地租賃業(yè)務(wù)所需的總投資資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；羅蘭貝格分析綜合居住用地出讓提前11A43基于節(jié)約土地資源、避免升級成本和提升產(chǎn)出效率的角度，適當減緩產(chǎn)業(yè)用地出讓節(jié)奏，使產(chǎn)業(yè)用地出讓高峰后移高峰后移產(chǎn)業(yè)用地節(jié)奏調(diào)整“使命型”情景出讓高峰出讓高峰調(diào)整方向調(diào)整原因分析產(chǎn)業(yè)用地出讓節(jié)奏分析節(jié)約土地資源提升產(chǎn)出效率避免升級成本產(chǎn)業(yè)用地資源是兩江集團重要的資源，前期出讓過多，將降低兩江集團的資產(chǎn)存量，不利于集團未來業(yè)務(wù)拓展和收入提升應(yīng)該秉持“惜地如金”的方式進行開發(fā)，適當放緩產(chǎn)業(yè)用地的出讓節(jié)奏根據(jù)目標產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢判斷，在2015年后單位用地的產(chǎn)出效率將快速增長，前期出讓過多土地，項目單位產(chǎn)出相對較低，不利與區(qū)域產(chǎn)值的最大化適當后移產(chǎn)業(yè)用地的出讓高峰，可以將用地出讓給高產(chǎn)值的產(chǎn)出效率，提升區(qū)域產(chǎn)值和土地產(chǎn)出效率從區(qū)域工業(yè)發(fā)展來看，前期大量出讓土地于產(chǎn)出效率較低的產(chǎn)業(yè)，雖然未來可短期內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，但未來將面臨“騰籠換鳥”-產(chǎn)業(yè)升級所帶來的巨大成本負擔并喪失高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，不利于土地潛能的發(fā)揮資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析產(chǎn)業(yè)用地出讓推后11B518313613213217315314814313944從目標實現(xiàn)來看，產(chǎn)業(yè)用地出讓高峰的后推將使產(chǎn)業(yè)用地獲得更多高產(chǎn)出效率的項目的落地，從而提升區(qū)域產(chǎn)值…產(chǎn)值目標實現(xiàn)新增用地產(chǎn)出效率[億元/平方公里]優(yōu)化情景原始情景土地出讓高峰后移根據(jù)外部產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨勢，未來產(chǎn)出效率逐漸上升因此土地出讓節(jié)奏適當推后，將有助于接納高單位產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)項目推后產(chǎn)業(yè)出讓速度，提升高單位產(chǎn)出土地的比例，將有效提升整個區(qū)域土地平均產(chǎn)出，提高區(qū)域總產(chǎn)值資料來源：羅蘭貝格財務(wù)模型；羅蘭貝格分析產(chǎn)業(yè)用地出讓節(jié)奏[平方公里]平均產(chǎn)出效率[億元/平方公里]產(chǎn)業(yè)用地出讓推后11B后期新增產(chǎn)出效率提升平均產(chǎn)出效率增加45…未來短期內(nèi)目標產(chǎn)業(yè)整體效率增長緩慢，2015年后新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化帶動產(chǎn)業(yè)快速升級，用地出讓高峰后移可為區(qū)域?qū)敫弋a(chǎn)出效率產(chǎn)業(yè)項目201120152020新能源汽車替換傳統(tǒng)汽車市場通用航空產(chǎn)業(yè)市場政策放開云計算產(chǎn)業(yè)鏈走向健全電子信息技術(shù)智能應(yīng)用軌道交通動力裝備技術(shù)革新納米等新材料技術(shù)初現(xiàn)市場新材料技術(shù)在尖端產(chǎn)業(yè)廣泛應(yīng)用航空機械及零配件設(shè)備升級云計算技術(shù)應(yīng)用整個互聯(lián)網(wǎng)平臺裝備制造高端技術(shù)升級轉(zhuǎn)基因生物醫(yī)藥替換傳統(tǒng)醫(yī)藥市場區(qū)域目標產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率發(fā)展前景分析產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出效率區(qū)間100～130億/平方公里130～180億/平方公里180～230億/平方公里新能源汽車技術(shù)初步應(yīng)用傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級

新技術(shù)初步應(yīng)用新技術(shù)廣泛應(yīng)用替換傳統(tǒng)市場新的應(yīng)用市場拓展全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)醞釀期，基于產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境，引入規(guī)?；墒飚a(chǎn)業(yè)，迅速形成產(chǎn)值規(guī)模全球高科技產(chǎn)業(yè)成長期，基于高科技產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)出效率資料來源：案頭研究；羅蘭貝格分析產(chǎn)業(yè)用地出讓推后11B46近期：汽車、電子信息和軌道交通產(chǎn)業(yè)技術(shù)系那個對成熟，技術(shù)革新相對有限，未來產(chǎn)出效率增長速度較低，產(chǎn)業(yè)用地提前出讓土地出讓策略產(chǎn)出效率整體增長相對有限，建議產(chǎn)業(yè)用地提前出讓汽車、電子信息、軌道交通發(fā)展測算我國軌道交通市場通過外資技術(shù)合作和本土研發(fā)，近年來產(chǎn)出效率提升較快，目前土地產(chǎn)出效率較高接近140億/平方公里由于軌道交通技術(shù)的更新周期相對緩慢，未來產(chǎn)業(yè)升級的前景還不明朗，未來產(chǎn)出效率增長有限在180～185億/平方公里左右汽車電子信息軌道交通資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析支持：各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出效率增長前景分析201320152020單位[億/平方公里]單位[億/平方公里]單位[億/平方公里]產(chǎn)出效率變化分析目前我國汽車市場規(guī)模增速減緩，技術(shù)相對穩(wěn)定成熟，短期內(nèi)產(chǎn)出效率增長平緩2015年后伴隨新能源汽車技術(shù)的普及，將帶動產(chǎn)出效率的提升，但屬于替代性技術(shù)，2020年產(chǎn)出效率在180億/平方公里左右201320152020目前電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟，產(chǎn)出效率相對較高為135億/平方公里左右從發(fā)展趨勢來看，電子信息智能化應(yīng)用將帶動未來產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率增長，但由于革新性技術(shù)還未出現(xiàn)，因此增長相對平緩，2020年約為180億/平方公里左右產(chǎn)出效率目前較高，未來增長遲緩，建議提前出讓產(chǎn)業(yè)用地201320152020產(chǎn)出效率目前較高，未來增長前景不明朗，建議加快土地出讓占據(jù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的有利位置年均增長率4%3%4%年均增長率年均增長率47中期：生物醫(yī)藥、裝備制造和新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)革新前景良好，將大幅提升產(chǎn)出效率，建議近期減少用地出讓量，中長期加大出讓搶占產(chǎn)業(yè)市場我國新能源產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然今年發(fā)展迅速產(chǎn)出效率仍低于130億/.平方公里伴隨未來國內(nèi)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的不斷成熟和十二五期間的國家支持，新能源將對傳統(tǒng)能源市場替代和升級，產(chǎn)出效率將接近240億/平方公里近期產(chǎn)出效率相對有限，且增長相對緩慢，短期內(nèi)不建議大量出讓產(chǎn)業(yè)用地長期產(chǎn)出效率增長較快，中長期加大土地出讓量生物醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展測算資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析支持：各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出效率增長前景分析目前我國裝備制造技術(shù)迅速革新，產(chǎn)出效率相對較高伴隨2015年后產(chǎn)業(yè)技術(shù)轉(zhuǎn)移和我國產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級，高端裝備制造在將帶動產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展，大幅提升產(chǎn)業(yè)附加值，產(chǎn)出效率在200～210億/平方公里左右新能源生物醫(yī)藥裝備制造產(chǎn)出效率變化分析單位[億/平方公里]單位[億/平方公里]201320152020單位[億/平方公里]生物醫(yī)藥技術(shù)目前在產(chǎn)業(yè)中逐步推進，目前產(chǎn)出效率較低約為120億/平方公里伴隨2016年后轉(zhuǎn)基因技術(shù)等一批尖端技術(shù)的普及應(yīng)用，將快速提升產(chǎn)業(yè)附加值，產(chǎn)出效率接近220億/平方公里201320152020201320152020近期產(chǎn)出效率相對較低，，短期內(nèi)不建議大量出讓產(chǎn)業(yè)用地伴隨產(chǎn)業(yè)高端化趨勢，產(chǎn)出效率增長較快，中長期加大土地出讓量根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期，產(chǎn)出效率存在較大增長空間，不建議短期出讓過多土地，而應(yīng)在中長期加大土地出讓量土地出讓策略年均增長率8%6%8%年均增長率年均增長率48遠期：云計算、新材料和航空產(chǎn)業(yè)不僅短期內(nèi)產(chǎn)出效率較高，且未來市場增長趨勢將帶動產(chǎn)業(yè)附加值的提升，土地出讓前后期保持均衡伴隨空中客車等國外航空技術(shù)轉(zhuǎn)移以及國內(nèi)市場需求，近年我國航空零配件生產(chǎn)升級，產(chǎn)出效率超過130億/平方公里2015年左右伴隨國家通用航空市場的放開，將帶動通用航空生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率將超過200億/平方公里近期出讓一定土地，搶奪云計算產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)市場的有利地位保持長期土地空間，應(yīng)對產(chǎn)業(yè)升級，提升產(chǎn)出效率資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析云計算、裝備制造、航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展測算支持：各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出效率增長前景分析我國的新材料技術(shù)起步雖然緩慢，但是發(fā)展十分迅速，技術(shù)水平與國際先進水平接近，產(chǎn)出效率接近140億/平方公里伴隨未來三年，新材料技術(shù)相高端產(chǎn)品的應(yīng)用拓展，產(chǎn)出效率將提升至210億/平方公里左右航空云計算新材料單位[億/平方公里]201320152020產(chǎn)出效率變化分析土地出讓策略單位[億/平方公里]單位[億/平方公里]在政策支持和外資技術(shù)轉(zhuǎn)移條件下，新技術(shù)應(yīng)用迅速完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，近期產(chǎn)出效率超過130億/平方公里未來產(chǎn)業(yè)技術(shù)將向整個互聯(lián)網(wǎng)平臺，特別是高端領(lǐng)域的擴張，進一步提升產(chǎn)出效率接近210億/平方公里201320152020201320152020近期和未來一段時間，產(chǎn)出效率將保持高速增長，需要在園區(qū)開發(fā)前期和中后期保持均衡的出讓節(jié)奏近期出讓土地在航空零配件生產(chǎn)市場上占據(jù)有利地位中遠期出讓用地于通用航空產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率年均增長率6%6%5%年均增長率年均增長率49基于“財務(wù)平衡”和“目標實現(xiàn)”的節(jié)奏優(yōu)化方向，明確工業(yè)用地和綜合用地的出讓節(jié)奏，搭建測算情景…目標情景工業(yè)用地出讓節(jié)奏綜合用地出讓節(jié)奏前高后低中間高前后低相對勻速前后高中間低形態(tài)：近期大量出讓，遠期減速出讓意義：產(chǎn)業(yè)迅速起步，產(chǎn)值遠期增長相對緩慢形態(tài)：近期增速出讓，遠期減速出讓意義：有效推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，遠期產(chǎn)值快速增長形態(tài)：相對勻速出讓土地，遠期緩慢減速出讓意義：產(chǎn)業(yè)發(fā)展勻速推進，產(chǎn)值增長相對平穩(wěn)形態(tài)：近期減速出讓遠期增速出讓意義：產(chǎn)業(yè)較快起步，遠期尋求發(fā)展高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)先快后慢適當加快相對勻速先慢后快形態(tài)：近期大量加快出讓，遠期減速出讓意義：城市加快發(fā)展，大量人口提前導(dǎo)入，并在遠期減緩形態(tài)：近期適當加快出讓，遠期緩慢減速出讓意義：城市加快發(fā)展，少量人口提前導(dǎo)入，并保持增長形態(tài)：相對勻速出讓，前遠期出讓量有所降低意義：城市均速發(fā)展，小額人口持續(xù)導(dǎo)入形態(tài)：近期緩慢出讓，總體加速出讓意義：城市發(fā)展相對滯后，人口導(dǎo)入遠期加快增長資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析-14%+6%-42%-13%+14%0%+29%-9%+30%-8%0%+17%18%5%10%15%4%10%10%10%6%15%1%4%2%1%4%3%3%3%1%3%土地開發(fā)平衡情景分析1250目標選擇

結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)節(jié)奏和綜合用地開發(fā)節(jié)奏交叉得出的16種情景進行產(chǎn)值2020年產(chǎn)值、人口和開發(fā)比例目標值測算通過目標值測算，產(chǎn)城快速并行、城優(yōu)先產(chǎn)跟進、城優(yōu)先產(chǎn)平緩、產(chǎn)優(yōu)先城加快和產(chǎn)城優(yōu)化并進5類情景基本符合目標產(chǎn)業(yè)用地出讓節(jié)奏綜合用地出讓節(jié)奏前高后低中間高前后低相對勻速前后高中間低先快后慢適當加快相對勻速先慢后快…首先，在四四組合的十六種情景測算中，以“目標達成”為方向，選擇2020年產(chǎn)值、人口和土地開發(fā)率作為指標，初步選擇五類優(yōu)化情景產(chǎn)城快速并行1.46萬億100萬82%城優(yōu)先產(chǎn)平緩1.46萬億97萬80%城優(yōu)先產(chǎn)分段1.44萬億74萬72%產(chǎn)優(yōu)先城加快1.45萬億102萬84%產(chǎn)城優(yōu)化并進1.50萬億106萬83%產(chǎn)平緩城加快1.44萬億93萬76%產(chǎn)分段城加快1.43萬億73萬71%產(chǎn)優(yōu)先城平緩1.43億87萬79%產(chǎn)加快城平緩1.44萬億91萬76%產(chǎn)城后發(fā)并行1.41萬億84萬74%產(chǎn)分段城平緩1.39萬億71萬67%產(chǎn)優(yōu)先城后發(fā)1.39萬億88萬79%產(chǎn)加快城后發(fā)1.40萬億89萬75%產(chǎn)平緩城后發(fā)1.39萬億80萬76%產(chǎn)分段城后發(fā)1.37萬億65萬65%資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型；羅蘭貝格分析對優(yōu)化情景的測算產(chǎn)城融合先產(chǎn)后城先城后產(chǎn)產(chǎn)值人口土地出讓比例城優(yōu)先產(chǎn)跟進1.47萬億104萬80%土地開發(fā)平衡情景分析12符合目標的五種情景51…其次，借助五項財務(wù)指標構(gòu)成的體系測算五種情景的“財務(wù)平衡”實現(xiàn)能力，優(yōu)化短期資金缺口和并提升永續(xù)發(fā)展能力“小平衡”情景的選擇途徑資料來源：兩江集團內(nèi)部資料；羅蘭貝格分析通過折現(xiàn)計算，有效度量現(xiàn)金流量情況以平均值的方式測量收益情況測算現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正前的累計投資成本用來計算對中短期現(xiàn)金流缺口的優(yōu)化作用用來計算中長期現(xiàn)金流總額測算指標體系2015年現(xiàn)金流差額平均資產(chǎn)收益率資金投入

(現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正前累計資金投入)2014年現(xiàn)金流差額累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量(NPV)“城”優(yōu)先“產(chǎn)”加快“產(chǎn)”“城”優(yōu)化并進“城”優(yōu)先“產(chǎn)”跟進“產(chǎn)”優(yōu)先“城”加快“產(chǎn)”“城”快速并行進一步篩選高效彌補中短期資金缺口通過高收益、低投入的財務(wù)表現(xiàn)實現(xiàn)集團永續(xù)發(fā)展土地開發(fā)平衡情景分析1252…通過指標測算，“產(chǎn)”“城”優(yōu)化并進模式能夠較好的解決現(xiàn)金流中短期問題并具有良好的財務(wù)表現(xiàn)，是理想的“小平衡”情景“城”優(yōu)先“產(chǎn)”加快“產(chǎn)”“城”優(yōu)化并進“城”優(yōu)先“產(chǎn)”跟進“產(chǎn)”優(yōu)先“城”加快“產(chǎn)”“城”快速并行優(yōu)化情景的“小平衡”指標測算2014年現(xiàn)金流差額1）1) 財務(wù)數(shù)字進行折現(xiàn)累計，計算與使命型狀態(tài)的差值NPV(億)平均資產(chǎn)收益(%)累計投資額(億)資料來源：羅蘭貝格產(chǎn)城模型測算；羅蘭貝格分析2015年現(xiàn)金流差額1）使命型情景-61-43-41-44-37-35-71-46-45-54-56-5110415362375397387276813823864843875853土地開發(fā)平衡情景分析122012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018