蘇園()地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告樣本

項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技總經(jīng)理高級(jí)工程師注冊(cè)造價(jià)師總工程師杜利同蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級(jí)工程師注冊(cè)造價(jià)師總經(jīng)濟(jì)師楊永明蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長注冊(cè)評(píng)定師注冊(cè)造價(jià)師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技二00二年六月十日目錄第一章總論第二章市場(chǎng)營銷策劃第三章項(xiàng)目初步計(jì)劃和方案優(yōu)化第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一章總論一、項(xiàng)目名稱蘇園（）03號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究匯報(bào)。二、匯報(bào)編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技。三、地塊坐落位置及環(huán)境當(dāng)?shù)貕K坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)中央商貿(mào)區(qū)，在管委會(huì)大樓和中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星全部街。北鄰城市花園，其它三面均為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目標(biāo)成績。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為大家向往安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。多年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量二分之一。8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，完工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)大力推進(jìn)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者青睞?，F(xiàn)在在園區(qū)樓市，小高層住宅已和多層住宅一樣旺銷。到底，園區(qū)已建和在建小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗風(fēng)景線?，F(xiàn)在，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于完工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民一大品牌，成為她們安家落戶首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何展現(xiàn)紅紅火火態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性眼光，全方面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)計(jì)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”四高之路。2、園區(qū)總體計(jì)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)舉世著名開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體計(jì)劃70平方公里，計(jì)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包含金融業(yè)和旅游業(yè)中心區(qū)；第二期圍繞秀美金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀計(jì)劃金雞湖在園區(qū)70平方公里計(jì)劃區(qū)中心地帶，占地7.4平方公里。依據(jù)園區(qū)總體計(jì)劃，周圍8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國企業(yè)美國易道（EDAW）企業(yè)編制景觀總體計(jì)劃，圍繞金雞湖計(jì)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖總體計(jì)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國教授審定，并取得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)同意。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方教授從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，重視融合現(xiàn)代國際城市計(jì)劃和開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際著名大師參與，編制設(shè)計(jì)了含有世界一流水平科學(xué)計(jì)劃體系。同時(shí)，本著“先計(jì)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”指導(dǎo)方針，主動(dòng)實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)投資環(huán)境，而且也發(fā)明了舒適怡人高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)全部商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施全部集中在鄰里中心，在70平方公里計(jì)劃區(qū)內(nèi)計(jì)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)住宅圍繞集商業(yè)、文化、小區(qū)服務(wù)于一體鄰里中心部署，這種小區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念設(shè)施為小區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功效服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及隸屬幼稚園、新加花園幼稚園、新馨花園幼稚園、華新國際幼稚園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)小區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功關(guān)鍵原因。6、當(dāng)?shù)乜飙h(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，當(dāng)?shù)貕K是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待重頭戲。四、匯報(bào)編制依據(jù)和用途依據(jù)蘇園土拍（）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技充足發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營銷、計(jì)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)著名教授，利用蘇州銘星軟件科技開發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，經(jīng)過營銷策劃、初步計(jì)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，和多方案分析論證，提出了蘇園（）03號(hào)地塊競(jìng)買最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決議指標(biāo)。供參與拍賣房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款金融機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)和決議方法1、評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目標(biāo)可行性研究，其目是確定企業(yè)能夠接收土地最高限價(jià)，和接收該限價(jià)取得成功可能性有多大和需要冒多大風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反應(yīng)，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)成基準(zhǔn)收益率累計(jì)概率（成功可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0累計(jì)概率（造成損失可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，取得土地機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)贏利能力越差，所冒風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但取得土地機(jī)會(huì)越小。所以，決議者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決議方案，供投資者決議。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)成基準(zhǔn)收益率累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0累計(jì)概率等四個(gè)決議指標(biāo)。見表1。2、決議方法決議能夠按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)取得土地迫及程度是不一樣，企業(yè)伴隨土地存量降低，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平要求也會(huì)降低，所以，因每個(gè)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況不一樣，基準(zhǔn)收益率是不一樣。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要深入經(jīng)過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)成基準(zhǔn)收益率累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0累計(jì)概率”作出決議。排除風(fēng)險(xiǎn)大方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0累計(jì)概率”全部很小時(shí)，各方案風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同，應(yīng)該依據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)成基準(zhǔn)收益率累計(jì)概率”來最終定奪?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)成基準(zhǔn)收益率累計(jì)概率”越大則成功可能性越大，但取得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才適宜，各個(gè)決議者沒有一個(gè)統(tǒng)一尺度，還是和投資者對(duì)取得該地塊迫及程度相關(guān)。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決議指標(biāo)表1方案土地最高限價(jià)（萬元）基礎(chǔ)分析內(nèi)部收率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章市場(chǎng)營銷策劃一、市場(chǎng)需求估計(jì)1、用地要求及產(chǎn)品定位當(dāng)?shù)貕K計(jì)劃要求，第一層必需用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。為高層住宅和商業(yè)用房。建筑高度50-60米（不超出19層），裙樓2-4層。2、現(xiàn)在市場(chǎng)行情據(jù)相關(guān)資料，購置園區(qū)住房人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，1713人，1-8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大潛力。3、市場(chǎng)需求估計(jì)依據(jù)計(jì)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體計(jì)劃70平方公里，計(jì)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包含金融業(yè)和旅游業(yè)中心區(qū)；第二期圍繞秀美金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，估計(jì)園區(qū)住宅每十二個(gè)月需求量見下表。在累計(jì)可達(dá)成2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到用22年時(shí)間達(dá)成60萬人口，珠江三角洲發(fā)展已經(jīng)有先例，蘇州照現(xiàn)在速度發(fā)展，估計(jì)是完全可能實(shí)現(xiàn)，甚至可能提前。詳見表2“需求量統(tǒng)計(jì)和估計(jì)”。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府估計(jì)今年整年可達(dá)成80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至平均增幅31.6%，因?yàn)殇N售量等于開發(fā)量，估計(jì)至需求量仍將以14～20%幅度增加。由此可見，存在較大潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至，平均漲幅9.5%，1997年至，平均漲幅13.2%。需求量統(tǒng)計(jì)和估計(jì)表2單位：萬平方米年份1996199719981999增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769二、產(chǎn)品策劃（一）土地計(jì)劃用途當(dāng)?shù)貕K計(jì)劃要求，第一層必需用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。其它為高層住宅和商業(yè)用房。地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%）。（二）套型分析利用我們信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)企業(yè)意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲全部不宜采取大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營方法，應(yīng)該建成每間40-60平方米商鋪，依據(jù)銷售情況及購房者要求隔斷。寫字樓每間也按40-60平方米考慮。能夠吸引更多投資者。高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購置商鋪也購置住宅，或一部分投資者用于出租。可能有商家購置住宅用于辦公。（三）擬建規(guī)模擬建規(guī)模關(guān)鍵受到計(jì)劃約束。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%）三、銷售價(jià)格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，完工后每十二個(gè)月價(jià)格上浮5%。高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。關(guān)鍵產(chǎn)品售價(jià)改變概率分布見表3。地下車位，每個(gè)車位7.7-8.4萬元/個(gè)或每平方米3500元。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率商業(yè)用房售價(jià)5900500054005800620066007000概率0.100.200.300.200.150.05高層住宅售價(jià)3696320034003600380040004200概率0.100.150.250.250.170.08銷售額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率0.100.170.270.230.160.07四、銷售計(jì)劃市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房愈加快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分1.5年售完。五、回款計(jì)劃簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，30天內(nèi)簽定協(xié)議，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。六、競(jìng)爭能力分析和對(duì)策剛剛實(shí)施土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，經(jīng)過土地拍賣取得土地和過去經(jīng)過協(xié)議取得土地二者并存，現(xiàn)在協(xié)議取得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提升帶來好處使得協(xié)議取得存量土地能夠取得超額利潤，而對(duì)于競(jìng)買土地來說房價(jià)提升帶來好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前利潤空間也受到擠壓，所以競(jìng)爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買取得土地受其影響首當(dāng)其沖。所以，土地最高限價(jià)確實(shí)定應(yīng)充足考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。第三章項(xiàng)目初步計(jì)劃和方案優(yōu)化一、蘇園（）03地塊計(jì)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個(gè)地塊，計(jì)劃參數(shù)以下：蘇園（）03地塊計(jì)劃技術(shù)條件表4計(jì)劃參數(shù)A計(jì)劃要求B計(jì)劃要求宗地面積（由建筑部署用地和隸屬用地組成）8834平方米（建筑部署用地）830平方米（隸屬用地）8885平方米（建筑部署用地）832平方米（隸屬用地）土地使用/計(jì)劃商業(yè)/住宅第一層必需用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。商業(yè)/住宅第一層必需用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。容積率4*4*總建筑面積擬建發(fā)展項(xiàng)目標(biāo)地上部分總建筑面積為31056平方米（可上下浮動(dòng)5%）擬建發(fā)展項(xiàng)目標(biāo)地上部分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動(dòng)5%）建筑高度建筑高度50-60米，裙樓為2-4層建筑高度50-60米，裙樓為2-4層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應(yīng)按要求配人防工程，具體面積指標(biāo)和房產(chǎn)處聯(lián)絡(luò)確定。應(yīng)按要求配人防工程，具體面積指標(biāo)和房產(chǎn)處聯(lián)絡(luò)確定。二、蘇園（）03地塊界址點(diǎn)報(bào)表03地塊界址點(diǎn)報(bào)表表5界址點(diǎn)數(shù)：26序號(hào)X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點(diǎn)號(hào)00145251.7358209.893.91J00100245283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J001500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001901045193.4658407.043.14J002001145190.8858405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.3858220.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003002145234.2358197.9167.60J003102245238.1458197.693.92J003202345241.9758198.503.91J003302445245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036三、計(jì)劃方案基礎(chǔ)參考拍賣文件資料。第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃依據(jù)土地拍賣條件，協(xié)議要求開完工日期：.3～.12，共22個(gè)月。最遲不得超出.6～.12，共31個(gè)月。因受完工日期受限制，所以，必需在要求時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)條件。協(xié)議要求土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。土地付款和工程進(jìn)度要求表6日歷時(shí)間7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間123456789101112項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期12土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求開完工日期————限期開完工日期—土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開完工日期限期開完工日期———————土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開完工日期限期開完工日期土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開完工日期限期開完工日期第五章投資估算和成本估算一、項(xiàng)目總投資估算拍賣文件要求起拍價(jià)6000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%，以10%內(nèi)部收益率推算土地價(jià)格臨界點(diǎn)為6600萬元，以此為基礎(chǔ)方案。并按土地費(fèi)用每增加一定幅度做一個(gè)方案。土地價(jià)格由6000萬元至9600萬元。一共做了14個(gè)方案。各個(gè)方案投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不一樣，其它相同?；A(chǔ)方案項(xiàng)目總投資組成情況詳見表7。項(xiàng)目總投資估算表表7單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資24855.551.1土地費(fèi)用6600.00按內(nèi)部收益率10%推算。1.2前期工程費(fèi)698.00可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%，場(chǎng)地平整費(fèi)按每平米土地30元估算。1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1400.00按每平米住宅面積200元估算。1.4建筑安裝工程費(fèi)12760.361.4.1商業(yè)用房3600單方造價(jià)1800元1.4.2高層住宅7455.36單方造價(jià)1600元1.4.3地下汽車庫1705.00地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元1.5公共配套設(shè)施費(fèi)40.00按要求面積計(jì)算1.6間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用931.15貸款利率5.5%1.8管理費(fèi)用210.00約按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費(fèi)用870.63按銷售收入3%估算。1.10開發(fā)期稅費(fèi)290.21房修基金按銷售收入1%計(jì)算。1.11其它費(fèi)用255.20按工程造價(jià)2%估算。1.12不可預(yù)見費(fèi)800約按造價(jià)4-5%估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資24855.55二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品完工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用根據(jù)每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則依據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)傎M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、投資計(jì)劃和資金籌措項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最終一筆收入到帳為止，計(jì)算期5年，六個(gè)月一期（10期）。（一）投資使用計(jì)劃依據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議”要求，土地費(fèi)用可在簽定協(xié)議之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款全部在六個(gè)月之內(nèi)，全部在第一期。詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”。建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其它費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。（二）資金籌措計(jì)劃1、資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目融資或抵押貸款通常要求，銀行貸款不超出項(xiàng)目總投資70%或土地出讓金70%，其它由資本金和預(yù)售收入處理。2、資金使用次序通常第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)成貸款條件后（投入使用自有資金通常不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售以后，應(yīng)盡可能使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。3、本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金6600萬元，用于支付土地款，取得土地使用權(quán)后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款9880萬元。用作投資預(yù)售收入8375.55萬元。詳見表9“投資計(jì)劃和資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基礎(chǔ)售價(jià)及價(jià)格改變?cè)斠姳?“售價(jià)分析表”。商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，完工后每十二個(gè)月價(jià)格上浮5%。高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。地下車位，每個(gè)車位7.7-8.4萬元/個(gè)或每平方米3500元