新華錦2023年投資性房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書估價(jià)項(xiàng)目：山東新華錦紡織有限公司位于市北區(qū)南京路244-1、244-2、244-3、244-4;240號(hào)己、丙、丁、戊商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)報(bào)告出具日期：2024年02月29日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青房估字2024-QF02020號(hào)公司所屬下列8處商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估(詳見下表結(jié)構(gòu)建筑而積(m2市北區(qū)南京路244-1市北區(qū)南京路244-22市北區(qū)南京路244-32市北區(qū)南京路240號(hào)丙1市北區(qū)南京路上述8處網(wǎng)點(diǎn)建筑面積(平方米)市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)(萬元)評(píng)估均價(jià)(元/平方米)2024年02月29日青島青房房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所有限公司一、致估價(jià)委托人函 2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 3估價(jià)目的 4估價(jià)對(duì)象 6價(jià)值類型 7估價(jià)依據(jù) 8估價(jià)原則 9估價(jià)方法 12估價(jià)作業(yè)日期 13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)師聲明2(4)估價(jià)對(duì)象應(yīng)以保持價(jià)值時(shí)點(diǎn)合法權(quán)證載明的法定用途繼續(xù)使3二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：三、估價(jià)目的：7、土地使用年限：2048年10月29日止5結(jié)構(gòu)建筑面積市北區(qū)南京路244-1市北區(qū)南京路244-22市北區(qū)南京路244-32市北區(qū)南京路240號(hào)丙1市北區(qū)南京路240號(hào)丁1市北區(qū)南京路240號(hào)己1(三)實(shí)物狀況現(xiàn)場(chǎng)照片(外部)估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，戶型布局合理，證載建筑面積合計(jì)為2008.86平方米，混合結(jié)構(gòu)，所在層數(shù)為1、1-2、2層；經(jīng)勘查，待估建678驗(yàn)和價(jià)值影響因素的分析，采用比較法、收益法測(cè)算，最終確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為4752.16萬元，大寫人民幣肆仟柒佰伍拾貳萬壹仟陸佰元整，評(píng)估均價(jià)為23656元/平方房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽名蓋章姜曉俠張傳振2023年12月31日至2024年02月29日本估價(jià)報(bào)告自出具之日起壹年內(nèi)有效，即自2024年02月29日至2025年青島青房房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所有限公司二O二四年二月二十九日9基本情況如下：結(jié)構(gòu)市北區(qū)南京路244-1號(hào)網(wǎng)點(diǎn)市北區(qū)南京路244-2號(hào)網(wǎng)點(diǎn)2市北區(qū)南京路244-3號(hào)網(wǎng)點(diǎn)市北區(qū)南京路244-4號(hào)網(wǎng)點(diǎn)2市北區(qū)南京路240號(hào)丙網(wǎng)點(diǎn)市北區(qū)南京路240號(hào)丁網(wǎng)點(diǎn)市北區(qū)南京路240號(hào)戊網(wǎng)點(diǎn)1市北區(qū)南京路240號(hào)己網(wǎng)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象位于青島市市北區(qū)南京路244、240號(hào)，這里城市基礎(chǔ)配套公里，規(guī)劃人口5.4萬人，建筑面積約500萬平方米，是目前市內(nèi)可長5.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值89755億元，比上年增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值482589億元，增長4.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值688238億元，增三季度增長4.9%,四季度增長5.2%。從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.0%。業(yè)增加值增長2.3%,制造業(yè)增長5.0%,電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長4.3%。裝備制造業(yè)增加值增長6.8%,增速比規(guī)模以上工業(yè)快2.2長5.3%,外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長1.4%;私營企業(yè)增長3.1%。分產(chǎn)長54.0%、30.3%、28.5%。12月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.8%,環(huán)比增長0.52%。1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額69823億元，同比下降4.4%;其中11月份增長29.5%,連續(xù)4個(gè)月增長。全年全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)503036億元，比上年增長3.0%;扣除價(jià)格因素影響，增長6.4%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長5.9%,制造業(yè)投資增長6.5%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.6%。全國商品房銷售面積111735萬平方米，下降8.5%;商品房銷售額116622億元，下降6.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資下降0.1%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長9.0%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長0.4%。民間投資下降0.4%;扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資增長9.2%。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長10.3%,快于全部投資7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，設(shè)備制造業(yè)投資分別增長18.4%、14.5%、11.1%;高技術(shù)服務(wù)業(yè)中，科技固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)環(huán)比增長0.09%。根據(jù)市級(jí)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2023年全年青島市生產(chǎn)總值業(yè)增加值492.75億元，比上年增長4.1%;第二產(chǎn)增長5.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值9999.20億元，增長6.1%。以上裝備制造業(yè)增加值增長10.1%,對(duì)規(guī)模以上工業(yè)增加設(shè)備產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長34.1倍和98.1%。1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額541.8億元，增長8.8%。收入分別增長16.3%、10.4%和7.9%。聚集性服務(wù)業(yè)市南區(qū)市南區(qū)原市北區(qū)原四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)原黃鳥區(qū)原膠南市城陽區(qū)高新區(qū)即重區(qū)膠州市平度市第西市收入增長26.0%,其中電影放映增長65.3%,藝術(shù)表演場(chǎng)館增長191.2%。全年固定資產(chǎn)投資比上年增長5.0%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資下降2.5%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長11.1%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長2.8%。重點(diǎn)領(lǐng)域投資個(gè)，比上年增加151個(gè)。其中，產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目5895個(gè)，增加217個(gè)。(1)土地市場(chǎng)分析2023年全市供應(yīng)土地366萬m2,同比下降74%;成交土地344萬m2,同比減少73%;成交土地平均樓面地價(jià)8370元/m2,同比上漲96%。方區(qū)以75萬m2的供應(yīng)量位居青島市首位，城陽區(qū)供應(yīng)63萬m2位居第二，嶗山區(qū)供應(yīng)57萬m2位居第三；成交方面，原四方區(qū)成交70萬m2居首，城體成交樓面價(jià)達(dá)17320元/m2,李滄區(qū)位居第二位；西城區(qū)、北城區(qū)因核(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)間分別成交193.61萬m2和167.49萬m2,銷售分別同比下降12%和上漲7%。價(jià)格方面，市南區(qū)簽約均價(jià)50365元/m2,高居榜首；嶗山區(qū)整體均供應(yīng)方面，2023年青島市共新增約0.54萬套，約75.2萬m2,面積同價(jià)格方面，2023年商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)16544元/m2,同比上漲15%。2023年青島市商業(yè)市場(chǎng)各區(qū)域?qū)Ρ?010年以來青島市辦公供銷價(jià)年度走勢(shì)供應(yīng)方面，2023年青島市辦公供應(yīng)量同比下降。共新增6473套，約184.2萬m2,面積同比增長130%,其中9月份供應(yīng)占全年17%的份額。本報(bào)告僅限為委托方明晰房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值咨詢參考使用2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年成交方面，2023年辦公共成交5139套，約121.1萬m2,成交面積同2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年比下降24%,其中6月份成交占全年26%的份額。價(jià)格方面，2023年辦公市場(chǎng)成交均價(jià)12720元/m2,同比上漲5%。從2023年青島市辦公市場(chǎng)各區(qū)域?qū)Ρ?010年以來青島市公寓供銷價(jià)年度走勢(shì)2023年青島市公寓供應(yīng)量下降，共新增0.92萬套，約47.28萬m2,面積同比下降11%;成交2.03萬套，約100.76萬m2,成交面積同比增加6.8%;成交均價(jià)10445元/m2,同比微降1%。4.總結(jié)展望以比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適宜用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法：由于此次估價(jià)對(duì)象為商業(yè)，市場(chǎng)上成交案例較多，容易選取類似實(shí)例，且租賃情況也較多，收益法中一些相關(guān)數(shù)據(jù)容易掌握，故采用比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。(一)比較法比較法是通過比較被評(píng)估房地產(chǎn)與最近出售類似房地產(chǎn)的異同，并將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比交易價(jià)格×A×B×C×D×E我們選取了與評(píng)估對(duì)象相近的三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例來測(cè)算待案例調(diào)查表可比案例建筑面積(m2)單價(jià)(元/m2)交易日期1山東路213比較因素案例一案例二山東路遼陽西路交易單價(jià)(元/m2)交易情況正常正常正常正常市場(chǎng)狀況正常正常正常正常區(qū)位狀況繁華程度公共設(shè)施好好好好交通便捷度好好好景觀好好好好實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)好好好好設(shè)施設(shè)備好好好好面積簡(jiǎn)裝.簡(jiǎn)裝1成新度好好臨街狀況好好好好比較因素案例一案例二山東路遼陽西路交易單價(jià)(元/m2)交易情況交易日期區(qū)位狀況繁華程度公共設(shè)施交通便捷度景觀小計(jì)實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備面積成新度臨街狀況小計(jì)比較案例交易價(jià)格(元/m2)交易情況修正市場(chǎng)狀況修正區(qū)位因素修正實(shí)物因素修正比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)評(píng)估均價(jià)(元/m2)24898(取整)(二)收益法收益法是在估算待估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益(正常年純收益)面積(平方米)(元/m2/天)市北區(qū)敦化路1市北區(qū)阜外醫(yī)院附近網(wǎng)點(diǎn)15市北區(qū)阜外醫(yī)院附近網(wǎng)點(diǎn)15青島青房房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所有限公司比較案例租金價(jià)格(元/m2/天)55區(qū)域因素修正裝修因素修正比較案例租金比準(zhǔn)價(jià)格(5.16+4.90+5.05)/3=5.04元公式：年凈收益=年總收益(租金)-年總費(fèi)用各參數(shù)計(jì)算表：序號(hào)內(nèi)容(元/m2)備注年總收益年房地產(chǎn)總收益5.04×365=1839.60(元/m2)二年總費(fèi)用年總費(fèi)用=1+2+3+4+5+61維修費(fèi)指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，我們2管理費(fèi)指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，我們按年房地產(chǎn)總收益的3%計(jì)。3按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì)。4增值稅及附加按年房地產(chǎn)總收益的5.6%計(jì)。5保險(xiǎn)費(fèi)免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的0.2%計(jì)，當(dāng)?shù)卦擃愋头课莸闹刂脙r(jià)格為4000元/m2。6租金損失指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有租出去的三(押金利息)其他收入一般是指租賃保證金或押金的幣電話等收入。金或押金按一個(gè)月的租金收入計(jì)算，利息率按照中國人民銀行公布的一年期整存整取利率，即為1.5%則：5.04×30×0.015=2.27(元/m2)青島青房房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所有限公司四年凈收益(a)年凈收益=年總收益(租金)-年總費(fèi)用+1839.60-542.56+2.27=1299.31(元/m2)五資本化率(r)取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定資本化率。安全利率：取一年期存款利率1.5%;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：風(fēng)險(xiǎn)分低(0-2%)、中(2.5-5%)、高(5