上海地鐵物業(yè)管理有限公司資產(chǎn)評估報告

上海地鐵維護保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司資產(chǎn)評估報告2024年5月13日一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、資產(chǎn)評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。六、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。七、我們與本資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。蓋章或法律允許的其他方式確認。根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》:“委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責?！本拧⑽覀円褜υu估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，并對所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了核查驗證，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對評估結論有重大影響的事項在本資產(chǎn)評估報告中進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。但我們僅對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的價值發(fā)表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本報告亦不得作為任何形式的產(chǎn)權證明文件使用。況等，并未觸及其內部被遮蓋、隱蔽及難于觀察到的部位，我們沒有能力也未接受委托對上述資產(chǎn)的內部質量進行專業(yè)技術檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關當事人提供的資料為基礎。如果這些評估對象的內在質量存在瑕疵，本資產(chǎn)評估報告的評估結論可能會受到不同程度的影響。上海東洲資產(chǎn)評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業(yè)中心19樓資產(chǎn)評估報告(目錄)聲明 2 3 4正文 6 6 6 6(三)委托人(三)概況 7 7 十一、特別事項說明 十二、評估報告使用限制說明 40十三、評估報告日 41附件 43東洲評報字【2024】第0108號轉讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權益價值東洲評報字【2024】第0108號特別提示：本資產(chǎn)評估報告僅為報告中描述的經(jīng)濟行為提供價值參考。以下內容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用合適的評估方法，按照必要的評估程序，對經(jīng)濟行為所對應的評估對象進行了評估。資產(chǎn)評估報告摘要如下：上海申通地鐵集團有限公司、上海申通地鐵股份有限公司、上海地鐵維護保障有限公司被評估單位：上海地鐵物業(yè)管理有限公司經(jīng)濟行為：根據(jù)上海申通地鐵集團有限公司股東會決議(申通股東決議097號)、董事會決議(申通董決議3038號);上海申通地鐵股份有限公司第十一屆董事會第四次會議決議，上海地鐵維護保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權，上海申通地鐵股份有限公司以現(xiàn)金收購方式評估對象：被評估單位股東全部權益價值。評估范圍：評估范圍為被評估單位全部資產(chǎn)及全部負債，具體包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)及負債等。被評估單位申報的全部資產(chǎn)合計賬面價值160,065,285.90元，負債合計賬面價值47,527,582.15元，股東權益(或資產(chǎn)凈值)112,537,703.75元。Tel:86-21-52402166Fax:86-21-622評估基準日：2023年9月30日評估方法：采用資產(chǎn)基礎法、收益法，本評估報告結論依據(jù)收益法的評估結果。]評估結論：經(jīng)評估，被評估單位股東全部權益價值為人民幣118,000,000.00元。大寫：人民幣壹億壹仟捌佰萬元整。評估結論使用有效期：為評估基準日起壹年內，即有效期自評估基準日2023年09月30日至2024年09月29日。如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，并按相關規(guī)定需履行國有資產(chǎn)管理部門備案、核準程序的，本評估報告需經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案后方可正式使用，且評估結論僅適用于本報告所示經(jīng)濟行為。1、本次評估納入范圍專利的專利權人/申請人為華東理工大學、上海地鐵物業(yè)管理有限公司、上海地鐵維護保障有限公司物資和后勤分公司三方共有。根據(jù)合同約定，對共有的技術成果及其知識產(chǎn)權實施許可和轉讓而獲得的經(jīng)濟收益由各方共享，因此本次按照共有權人數(shù)對共有知識產(chǎn)權的評估值進行均分，特別提請報告使用者關注。以上特別事項可能對本評估結論產(chǎn)生影響，提請評估報告使用人在實施本次經(jīng)濟行為時予以充分關注；此外，評估報告使用人還應關注評估報告正文中所載明的評估假設以及期后重大事項對本評估結論的影響，并恰當使用本評估報告。司協(xié)議轉讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權益價值東洲評報字【2024】第0108號正文上海申通地鐵集團有限公司、上海申通地鐵股份有限公司、上海地鐵維護保障有限公上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎法、收益法，按照必要的評估程序，對上海地鐵維護保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權益于2023年9月30日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、被評估單位和其他資產(chǎn)評估報告使用人(一)委托人(一)概況公司名稱：上海申通地鐵集團有限公司(簡稱“委托人一”)統(tǒng)一社會信用代碼：913100006317558649注冊地址：上海市衡山路12號商務樓3樓法定代表人：畢湘利注冊資本：35507198萬人民幣公司類型：有限責任公司(國有控股)經(jīng)營范圍：實業(yè)投資，軌道交通建設管理及綜合開發(fā)經(jīng)營，軌道交通設施設備的維護、保養(yǎng)、經(jīng)營，利用自有媒體發(fā)布廣告?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后(二)委托人(二)概況公司名稱：上海申通地鐵股份有限公司(簡稱“委托人二”)統(tǒng)一社會信用代碼：913100001322055189注冊地址：中國(上海)自由貿易試驗區(qū)浦電路489號法定代表人：施俊明注冊資本：47738.1905萬人民幣公司類型：其他股份有限公司(上市)經(jīng)營范圍：地鐵經(jīng)營及相關綜合開發(fā)，軌道交通投資，企業(yè)管理咨詢，商務咨詢，附設分支機構(上述經(jīng)營范圍除專項規(guī)定)?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動】(三)委托人(三)概況公司名稱：上海地鐵維護保障有限公司(簡稱“委托人三”)統(tǒng)一社會信用代碼：913101040729110149注冊地址：上海市徐匯區(qū)建國西路253號B1首層6號1089室法定代表人：張郁注冊資本：5000萬人民幣公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)經(jīng)營范圍：軌道交通設施設備的運行組織管理，軌道交通設備設施(除特種設備)安裝調試、保養(yǎng)維護維修和改造服務，軌道交通設施設備的綜合監(jiān)控、監(jiān)測、監(jiān)護服務和工程施工管理服務，軌道交通設施設備信息化、自動化的高新技術開發(fā)和經(jīng)營，專用設施設備(除特種設備)的檢測、租賃和相關技術服務，軌道交通設施設備相關的物業(yè)管理服務以及維修材料的供應，軌道交通相關的技術服務、技術咨詢、投資業(yè)務?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動】(四)被評估單位概況公司名稱：上海地鐵物業(yè)管理有限公司(簡稱“地鐵物業(yè)”,或者“公司”)統(tǒng)一社會信用代碼：91310115630462912L注冊資本：1200萬人民幣公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)注冊地址：中國(上海)自由貿易試驗區(qū)東方路221弄3號1002室法定代表人：黃凱營業(yè)期限：1995-07-03至無固定期限經(jīng)營范圍：許可項目：建設工程施工；消防技術服務。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關部門批準文件或許可證件為準)一般項目：物業(yè)管理，專業(yè)保潔、清洗、消毒服務，建筑物清潔服務，房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀，建筑材料、化工產(chǎn)品(不含許可類化工產(chǎn)品)、金屬材料、園藝產(chǎn)品、汽車零配件、摩托車及零配件、日用百貨的銷售，病媒生物防治服務，園林綠化工程施工，城市綠化管理，會務及展覽服務，停車場服務，技術服務、技術開發(fā)、技術咨詢、技術交流、技術轉讓、技術推廣，小微型客車租賃經(jīng)營服務，人力資源服務(不含職業(yè)中介活動、勞務派遣服務),環(huán)境保護監(jiān)測，信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務),社會經(jīng)濟咨詢服務。(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)1.公司歷史沿革及股東結構(1)地鐵物業(yè)設立1995年5月16日，倪旭東、潘振根和李圣泉發(fā)起設立上海地鐵清潔工程有限公司。1995年6月29日，上海新申會計師事務所出具了《驗資報告》(新申委[95]6018號),經(jīng)審驗，截至1995年6月29日，地鐵清潔已收到全體股東繳納的注冊資本100.00萬元。1995年7月3日，上海市浦東新區(qū)工商行政管理局核準地鐵清潔設立登記并核發(fā)了注冊號為161209600的《營業(yè)執(zhí)照》。地鐵清潔設立時的股權結構如下：出資額(萬元)出資比例1倪旭東23資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號(2)1998年7月股權轉讓并增加注冊資本1998年5月26日，地鐵清潔股東會做出決議，同意原股東倪旭東、潘振根和李圣1998年5月28日，地鐵清潔召開股東會，同意對地鐵清潔增加資本金250.00萬限公司工會以貨幣方式出資71.00萬元。增資后，地鐵清潔注冊資本由100.00萬元增加到350.00萬元。1998年7月13日，浦東新區(qū)工商局第三分局核準地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊號為3101151711316的《營業(yè)執(zhí)照》。出資額(萬元)出資比例12(3)2004年1月股權轉讓并減少注冊資本2003年10月18日，地鐵清潔股東會做出決議，同意地鐵清潔注冊資本由350.00萬元減至100.00萬元，其中，上海地鐵總公司工會減資至70.00萬元，占出資比例為2003年10月31日，地鐵清潔股東會做出決議，同意原股東上海地鐵總公司工會新股東，出資人民幣70.00萬元，擁有地鐵清潔70.00%的股份。2004年1月17日，上海市工商行政管理局浦東新區(qū)分局核準地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊號為3101151711316的編號為的《營業(yè)執(zhí)照》。出資額(萬元)出資比例1上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司2東洲資産評估出資額(萬元)出資比例(4)2013年10月增加注冊資本2013年10月22日，地鐵清潔召開股東會，同意對地鐵清潔增加注冊資本400.00萬元，其中上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司以貨幣方式出資280.00萬元，上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司工會以貨幣方式出資120.00萬元。增資后，地鐵清潔注冊資本由100.00萬元增加到500.00萬元。2013年10月30日，上海市工商行政管理局浦東新區(qū)分局核準地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊號為310115000285612的《營業(yè)執(zhí)照》。本次增資完成后，地鐵清潔的出資額(萬元)出資比例1上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司2(5)2014年6月股權轉讓2013年12月3日，地鐵清潔召開股東會會議并做出決議，同意原公司股東上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司工會將其所持地鐵清潔的30.00%股權，以地鐵清潔2013年10月31日的資產(chǎn)評估結果為依據(jù)，作價1,810,504.54元轉讓給上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司。2014年1月16日，上海市總工會出具《關于上海地鐵清潔工程有限公司30%股權協(xié)議轉讓的批復》(滬工總事[2014]8號),對該次股權轉讓事項進行了批復。2014年3月10日，上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司出具《關于上海地鐵清潔工程有限公司30%股權轉讓的批復》(滬申通資產(chǎn)辦[2014]37號)對該次股權轉讓2014年6月16日，上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)督管理局核準地鐵清潔變更登記并換發(fā)了編號為15000000201406160878的《營業(yè)執(zhí)照》。本次股權轉讓完成后，地鐵清潔的股權結構如下：出資額(萬元)出資比例上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司東洲評報字【2024】第0108號-11-東洲評報字【2024】第0108號(6)2014年11月股權無償劃轉2014年10月11日，申通集團作出《關于上海地鐵清潔工程有限公司100%股權無償劃轉的批復》(滬地鐵投[2014]442號),同意通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所以無償劃轉的方式將地鐵清潔100.00%股權由上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司無償劃轉至維保公2014年10月23出資額(萬元)出資比例1上海地鐵維護保障有限公司(7)2017年5月增加注冊資本2017年2月8日，維保公司作出股東決定，對地鐵清潔增資700.00萬元，增資后的注冊資本為1,200.00萬元。2017年5月25日，中國(上海)自由貿易試驗區(qū)市場監(jiān)督管理局核準地鐵清潔變出資額(萬元)出資比例1上海地鐵維護保障有限公司(8)公司名稱變更2018年8月13日，維保公司作出股東決定，同意地鐵清潔名稱變更為“上海地2018年8月16日，中國(上海)自由貿易試驗區(qū)市場監(jiān)督管理局核準地鐵物業(yè)變更登記并換發(fā)了編號為41000000201808160135的《營業(yè)執(zhí)照》。上海東洲資產(chǎn)評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業(yè)中心19樓2.公司概況2.1主營業(yè)務情況上海地鐵物業(yè)管理有限公司(前身為“上海地鐵清潔工程有限公司”)成立于1995年7月，主營業(yè)務包括專業(yè)保潔、物業(yè)以及設施設備項目三大板塊。其中專業(yè)保潔板塊，公司為地鐵列車提供保潔和消毒服務，并倡導“科技保潔”理念，開展了軌行區(qū)清洗、車站中央空調和有害生物防制等項目，為市民提供良好的乘車環(huán)境。公司還承攬了軌道交通行業(yè)外的40余個社會項目，包括商務辦公樓宇和物業(yè)管理園區(qū)等保潔服務。包括列車清洗、基地保潔、軌行區(qū)保潔、車站中央空調清洗及40余個社會項目。物業(yè)板塊：公司目前管理軌道交通基地物業(yè)，本著“以客戶為中心、以服務為核心、以質量為重心“的服務理念，通過智能物聯(lián)實行多專業(yè)統(tǒng)一聯(lián)動，精細化服務，全方位覆蓋管理，逐步實現(xiàn)設施設備精益化管理模式。包括12個基地物業(yè)和1個控制中心項目。車站設施設備板塊：公司承接車站綜合維護設施設備項目，通過建立全壽命設備管理體系，發(fā)揮“物管通”數(shù)字管理平臺優(yōu)勢，打造車站設施設備綜合一體化生產(chǎn)管理模式。目前主要包括14號線車站設施設備項目。2.2主營業(yè)務流程公司業(yè)務流程主要分為業(yè)務獲取與業(yè)務實施兩個階段。其中業(yè)務獲取階段的業(yè)務流程如下：東洲評報字【2024】第0108號-13-資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號Tel:86-21-52402166Fax:86-21-2.3主營業(yè)務經(jīng)營模式(1)采購模式(2)生產(chǎn)模式管理體系與人力資源管理體系，通過對服務人員1)調研階段2)執(zhí)行階段資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號(3)銷售模式(1)截止評估基準日，公司資產(chǎn)合計為16,006.53萬元，負債合計為4,752.76萬2021年12月31日2022年12月31日2023年09月30日總資產(chǎn)負債凈資產(chǎn)2023年1-9月營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤上述數(shù)據(jù)，摘自于天職國際會計師事務所(特殊普通合伙)本次出具的專項審計報企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準則。增值稅率為6%、9%,城建稅、教育附加費、地方教育費附加分別為流轉稅的7%、3%、2%,所得稅率為25%。(五)委托人與被評估單位之間的關系委托人二與被評估單位在本資產(chǎn)評估報告提及的經(jīng)濟行為東洲評報字【2024】第0108號(六)其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同約定，本資產(chǎn)評估報告使用人為產(chǎn)評估報告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)根據(jù)上海申通地鐵集團有限公司股東會決議(申通股東決議097號)、董事會決議 (一)評估對象評估對象為被評估單位股東全部權益價值。本次擬實施的(二)評估范圍評估范圍為被評估單位全部資產(chǎn)及全部負債，具體包括流值47,527,582.15元，股東權益(或資產(chǎn)凈值)112,537,703.75元。(三)委估資產(chǎn)的主要情況本次評估范圍中委估資產(chǎn)主要為流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)，其中非流動資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)、使用權資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)，具體情況如下：1.流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)主要由貨幣資金、應收賬款、其他應收款、存貨、其他流動資產(chǎn)等組成。2.設備設備類資產(chǎn)，按用途分為運輸車輛、電子及其他設備等。(1)運輸設備11輛，主要有：小型普通客車、中型普通客車、工程救險車及小型非載貨專項作業(yè)車等，均在正常使用狀態(tài)。(2)電子設備及其他設備412臺(套),主要有：清洗機、吸塵機、擦地機、綠籬機、割灌機、電腦、打印機、空調、辦公家具等，主要分布于公司本部以及各項目部區(qū)域內。其中明細表序號116、117,共計7輛電動車已處于報廢狀態(tài)，企業(yè)于基準日后已提起報廢申請流程，除此之外的電子設備及其他設備均在正常使用狀態(tài)。3.使用權資產(chǎn)使用權資產(chǎn)主要包括辦公場所房屋的租賃以及部分辦公設備的租賃。無形資產(chǎn)一其他包括賬面已反映的1項外購運維系統(tǒng)應用軟件以及賬面未反映的1項已授權的實用新型專利、1項實質審查中的發(fā)明專利。5.遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)系由于企業(yè)計提壞賬準備以及租賃資產(chǎn)攤銷差異造成的所得稅暫(四)被評估單位申報的其他無形資產(chǎn)本次被評估單位申報的其他無形資產(chǎn)主要為賬面未記錄的專利等。截止評估基準日被評估單位賬面未記錄反映的無形資產(chǎn)涉及1項已授權的實用新型專利以及1項實質審查中的發(fā)明專利，上述專利的專利權人/申請人均包括華東理工大學、上海地鐵物業(yè)管理有限公司、上海地鐵維護保障有限公司物資和后勤分公司三方共有。本次按照被評估單位持有的部分權益納入評估范圍。具體情況如下：資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號專利類別申請日期1實用新型2020年04月13日2發(fā)明專利2020年04月13日實質審查中“公平交易”是指在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易，即假設在互無關本項目資產(chǎn)評估基準日為2023年9月30日。評估基準日是在綜合考慮經(jīng)濟行為實施的需要、會計期末(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1.上海申通地鐵集團有限公司股東會決議(申通股東決議097號);2.上海申通地鐵集團有限公司董事會決議(申通董決議3038號);資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號上海東洲資產(chǎn)評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業(yè)中心19樓(二)法律法規(guī)依據(jù)務委員會第二十一次會議通過);委員會第六次會議修正);委員會第十五次會議修訂);修改);大會常務委員會第五次會議通過);號);10.《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委產(chǎn)權[2006]274號);11.《上市公司國有股權監(jiān)督管理辦法》(國資委、證監(jiān)會、財政部令第36號);會常務委員會第七次會議第二次修正);18.國務院關于廢止《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定(國務院令第691號);19.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令第50號，依據(jù)2011年財政部、國家稅務總局令第65號修訂)20.《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅第[2016]36號);21.《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號);22.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號);23.《中華人民共和國專利法》(2020年10月17日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十二次會議第四次修訂);24.其他與評估工作相關的法律法規(guī)。(三)評估準則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準則》(財資[2017]43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]30號)3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一利用專家工作及相關報告》(中評協(xié)[2017]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一無形資產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]37號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—機器設備》(中評協(xié)[2017]39號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號)10.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》(中評協(xié)[2018]38號);11.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);12.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一知識產(chǎn)權》(中評協(xié)[2023]14號);13.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號);14.《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);15.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2017]47號)東洲評報字【2024】第0108號-20-資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號(四)資產(chǎn)權屬依據(jù)(五)評估取價依據(jù)4.被評估單位及其管理層提供的評估基準日會計報表、賬冊與憑證以及資產(chǎn)評估(六)其他參考資料第12號);5.其他相關參考資料。七、評估方法(一)評估方法概述依據(jù)《資產(chǎn)評估基本準則》、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一資產(chǎn)評估方法》,確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》,執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務可以采用收益法、市場法、成本法(資產(chǎn)基礎法)三種基本方法：收益法是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。對企業(yè)價值評估采用收益法，強調的是企業(yè)的整體預期盈利能力。市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對成本法(資產(chǎn)基礎法)是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。(二)評估方法的選擇依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》,“執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法(資產(chǎn)基礎法)三種基本方法的適用性，選擇評估方法?！?“對于適合采用不同評估方法進行企業(yè)價值評估的，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當采用兩種以上評估方法進行評估。”成本法(資產(chǎn)基礎法)的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。本評估項目能滿足成本法(資產(chǎn)基礎法)評估所需的條件，即被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營資料。采用成本法(資產(chǎn)基礎法)可以滿足本次評估的價值類型的要求。收益法是從資產(chǎn)的預期獲利能力的角度評價資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估結果具有較好的可靠性和說服力。同時，被評估單位具備了應用收益法評估的前提條件：未來可持續(xù)經(jīng)營、未來收益期限可以預計、股東權益與企業(yè)經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的關系、未來經(jīng)營收益可以預測量化、與企業(yè)預期收益相關的風險報酬能被估經(jīng)查詢與被評估單位同一行業(yè)的國內上市公司，在產(chǎn)品類型、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置、未來成長性等方面具備可予比較的上市公司很少；且近期產(chǎn)權交易市場類似行業(yè)特征、經(jīng)營模式的股權交易較少，或者即使有少數(shù)案例，但是相關交易背景、交易案例的經(jīng)營財務數(shù)據(jù)等信息無法從公開渠道獲得，信息的不完整導致本次不具備采用市場法評估的基本條件。綜上分析，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎法、收益法進行評估。(三)成本法(資產(chǎn)基礎法)介紹資產(chǎn)基礎法具體是指將構成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)股東全部權益價值的方法。各類主要資產(chǎn)及負債的評估方法如下：1.貨幣資金類貨幣資金包括現(xiàn)金及銀行存款。對現(xiàn)金及銀行存款，以核實后的金額為評估值。2.應收款項類應收款項類具體主要包括應收賬款和其他應收款等，在對應收款項核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項在扣除評估風險損失后，按預計可能收回的數(shù)額確定評估值。對關聯(lián)方往來等有充分理由相信能全部收回的款項，評估風險損失率為0%。對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失率為100%。對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，參照財會上壞賬準備的核算方法，估計出評估風險損失作為扣除額后得出應收款項的評估值。賬面上的“壞賬準備”科目按零值計算。3.存貨類存貨全部為原材料等。主要采用市價途徑進行評估，評估值等于不含稅市場購入價和其他合理費用確定。4.其他流動資產(chǎn)主要為企業(yè)待抵扣的增值稅進項稅額，本次按核實后賬面值確定評估值。東洲資産評估5.設備類資產(chǎn)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一機器設備》,執(zhí)行機器設備評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。本次通過對所涉及的各類設備特點、用途以及資料收集情況分析，主要采用成本法進行評估。通過對被評估單位所涉及的各類設備特點、用途以及資料收集情況分析，主要采▲成本法：根據(jù)現(xiàn)行時點條件下按照重建或者重置被評估對象設備的思路，即基于社會一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本為基礎，扣除相關貶值(實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值),以此確定評估對象價值的資產(chǎn)評估方法。重置成本一般為更新重置成本，包括直接成本、間接成本、資金成本、稅費及合理評估價值=重置成本-實體性貶值一功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=重置成本×綜合成新率(1)機器設備及其他電子設備機器設備重置成本由設備購置價、運雜費、安裝調試費、前期工程及其他費用、資金成本等組成。對價值量較小的電子及其他設備，無需安裝(或安裝由銷售商負責)以及運輸費用較低，直接參照現(xiàn)行不含稅市場購置價格確定。根據(jù)2009年1月1日起實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第538號),《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號),《財政部，國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號))及財政部、國家稅務總局財稅(2009)113號《關于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知》的相關規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額，可憑增值稅專用發(fā)票，海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。故本次評估中對于符合上述條件設備的重置成本中均不含增值稅。設備重置全價(不含增值稅)=設備購置價(不含增值稅)+運雜費(不含增值稅)+安裝調試費(不含增值稅)+前期工程及其他費用(不含增值稅)+資金成本對大型關鍵設備，通過向設備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷評估基準日的設備報價信息確定；對沒有直接市場報價信息的按照設備安裝調試或購建的合理工期，參照評估基準公布的同期貸款市場報價利率(LPR),并假定在各合理工期內資金按均勻投入計算?！骶C合成新率=理論成新率×調整系數(shù)K其中：理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%各類調整系數(shù)主要系對設備的原始制造質量、設備評估值=重置全價×綜合成新率(2)運輸車輛設備按評估基準日的運輸車輛設備的市場價格，并根據(jù)《東洲評報字【2024】第0108號年第12號)的有關規(guī)定，結合《資產(chǎn)評估常用參數(shù)手冊》中關于“車輛經(jīng)濟使用年限法。對所涉及的評估對象相關情況以及資料收集情況充分無形資產(chǎn)的歷史實施情況及未來應用前景，結合該無形過計算其合理的成本、利潤和相關稅費后確定其重置成本集具有比較基礎的類似無形資產(chǎn)可比交易案例的市場交易價條件。此外由于無形資產(chǎn)的交易缺乏公開信息，而且無形資產(chǎn)差異化較大，難以找到可比案例，因此業(yè)務無法適用市場法評估。故對專利類資產(chǎn)本次采用成本法評估。對于外購應用軟件：評估基準日市場上有銷售的外購應用軟件，按照評估基準日的市場價格作為評估值。8.遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)計量過程中因企業(yè)會計準則規(guī)定與稅法規(guī)定不同而產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異。本次評估在調查了解遞延所得稅資產(chǎn)的內容和形成過程，根據(jù)對應科目的評估處理情況，重新計算確認遞延所得稅資產(chǎn)評估值。9.負債負債主要包括流動負債和非流動負債。在清查核實的基礎上，以各項負債在評估目的經(jīng)濟行為實施后被評估單位實際需要承擔的債務人和負債金額確定評估值。(四)收益法介紹1.概述根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)是收益法常用的方法，即通過估算企業(yè)未來預期現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率，將預期現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)時價值，得到股東全部權益價值。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。由資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)被評估單位所處行業(yè)、經(jīng)營模式、資本結構、發(fā)展趨勢等，恰當選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。2.基本思路根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)構成和經(jīng)營業(yè)務特點以及評估盡職調查情況，本次評估的基本思路是以被評估單位經(jīng)審計的會計報表為基礎：首先采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法(DCF)估算得到企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值；再加上基準日的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)、負債和溢余資產(chǎn)的價值，扣減付息債務后，得到企業(yè)股東全部權益價值。3.評估模型根據(jù)被評估單位的實際情況，本次現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)具體選用企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，基本公式為：股東全部權益價值=企業(yè)整體價值一付息債務價值Tel:86-21-52402166Fax:86-21-(1)企業(yè)整體價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債價值(2)經(jīng)營性資產(chǎn)價值=明確預測期期間的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確預測期之后的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和P,即n-明確的預測期期間，指從評估基準日至企業(yè)達到相對穩(wěn)定經(jīng)營狀況的時間；g-明確的預測期后，預計未來收益每年增長率；r-所選取的折現(xiàn)率。4.評估步驟(1)確定預期收益額。結合被評估單位的人力資源、技術水平、資本結構、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展趨勢，以及宏觀經(jīng)濟因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，對委托人或被評估單位管理層提供的未來收益預測資料進行必要的分析復核、判斷和調整，在此基礎上合理確定評估假設，形成未來預期收益額。(2)確定未來收益期限。在對被評估單位企業(yè)性質和類型、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景、協(xié)議與章程約定、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)特點和資源條件等分析了解后，未來收益期限確定為無限期。同時在對被評估單位產(chǎn)品或者服務的剩余經(jīng)濟壽命以及替代產(chǎn)品或者服務的研發(fā)情況、收入結構、成本結構、資本結構、資本性支出、營運資金、投資收益和風險水平等綜合分析的基礎上，結合宏觀政策、行業(yè)周期及其他影響企業(yè)進入穩(wěn)定期的因素，本項目明確的預測期期間n選擇為5年，且明確的預測期后Fi數(shù)額不變，(3)確定折現(xiàn)率。按照折現(xiàn)率需與預期收益額保持口徑一致的原則，本次折現(xiàn)率選取加權平均資本成本(WACC),即股權期望報酬率和經(jīng)所得稅調整后的債權期望報酬率的加權平均值，計算公式為：Ra:債權期望報酬率；Tel:86-21-52402166Fax:86-21-62252086考慮到十年期國債收益每個工作日都有發(fā)布，為了避免的影響，結合本公司的技術規(guī)范，按照最新一(3.2)市場風險溢價(MRP,即Rm-R體市場平均風險相同的股權投資所要求的預期超額收益，即償。市場風險溢價通?？梢岳檬袌龅臍v史風險溢價數(shù)據(jù)進行指數(shù)選擇：根據(jù)中評協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評估專家指引中折現(xiàn)率的測算》,同時考慮到滬深300全收益指數(shù)因為修正了樣本股分紅派息因而比滬深300指數(shù)在計算收益率時相對更為準確，我們選用了滬深300全收益指數(shù)計算收益率?；谥笖?shù)為1000點，時間為2004年12月31日。時間跨度：計算時間段為2005年1月截至基準日前一年年末。數(shù)據(jù)頻率：周。考慮到中國的資本市場存續(xù)至今為30年左右，指數(shù)波動較大，如果簡單按照周收盤指數(shù)計算，則會導致收益率波動較大而無參考意義。我們按照周收盤價之前交易日200周均值計算(不足200周的按照自指數(shù)發(fā)布周開始計算均值)獲年化收益率平均方法：我們計算分析了算數(shù)和幾何兩種平均年化收益率，最終選取幾何平均年化收益率。Rf的計算：無風險利率采用同期的十年期國債到期收益率(數(shù)據(jù)來源同前)。和指數(shù)收益率對應，采用當年完整年度的均值計算。我們通過上述計算得出了各年度的中國市場風險溢價基礎數(shù)據(jù)。考慮到當前我國經(jīng)濟正在從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，增速逐漸趨緩，因此我們采用最近5年期間即目前中國市場風險溢價約為6.87%。(3.3)貝塔值(β系數(shù))的確定：該系數(shù)是衡量委估企業(yè)相對于資本市場整體回報的風險溢價程度，也用來衡量個別股票受包括股市價格變動在內的整個經(jīng)濟環(huán)境影響程度的指標。由于委估企業(yè)目前為非上市公司，一般情況下難以直接對其測算出該系數(shù)指標值，故本次通過選定與委估企業(yè)處于同行業(yè)的可比上市公司于基準日的β系綜合考慮可比上市公司與被評估企業(yè)在業(yè)務類型、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、成長性、行業(yè)競爭力、企業(yè)發(fā)展階段等多方面的可比性，最終選擇可比上市公司。浙江核新同花標的指數(shù)選擇：滬深300(3.4)特定風險報酬率e的確定：我們在綜合考慮委估企業(yè)的風險特征、企業(yè)規(guī)判斷最終確定特定風險報酬率e為2.00%。(5)確定付息債務價值。經(jīng)核實基準日被評估單位無付息債我們根據(jù)中國資產(chǎn)評估準則以及國家資產(chǎn)評估的相關原則和規(guī)定，實施了本項目(一)評估準備階段1.接受本項目委托后，即與委托人就本次評估目的、評估等問題進行了解并協(xié)商一致，訂立業(yè)務委托合同，并編制本項目的資產(chǎn)評估計劃。2.配合企業(yè)進行資產(chǎn)清查，指導并協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)的申報工作，以及準備資產(chǎn)評估所需的各項文件和資料。(二)現(xiàn)場評估階段根據(jù)本次項目整體時間安排，現(xiàn)場評估調查工作階段是2024年1月8日～1月24日。經(jīng)選擇本次評估適用的評估方法后，主要進行了以下現(xiàn)場評估程序：1.對企業(yè)申報的評估范圍內資產(chǎn)和相關資料進行核查驗證：(1)聽取委托人及被評估單位有關人員介紹企業(yè)總體情況和納入評估范圍資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)相關內部制度、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)使用狀態(tài)等情況；(2)對企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報明細表內容進行核實，與企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調整或補充；(3)根據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表內容，對實物類資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察和抽查盤點；(4)查閱收集納入評估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件，對被評估單位提供的權屬資料進行查驗，核實資產(chǎn)權屬情況。統(tǒng)計瑕疵資產(chǎn)情況，請被評估單位核實并確認這些資產(chǎn)權屬是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權糾紛；(5)對設備類資產(chǎn)，了解管理制度和實際執(zhí)行情況，以及相應的維護情況，查閱并收集相關技術資料、合同文件等。對通用設備，主要通過市場調研和查詢有關價格信(6)對所涉及到的無形資產(chǎn)，了解其成本構成、歷史及未來的收益情況，對應產(chǎn)品的市場狀況等相關信息；查閱收集無形資產(chǎn)的法律文件、權屬有效性文件或者其他證明資料；調研無形資產(chǎn)特征、資產(chǎn)組合情況、使用狀況；無形資產(chǎn)實施的地域范圍、領域范圍、獲利能力和收益模式；判斷是否能夠持續(xù)發(fā)揮作用并給權利人帶來經(jīng)濟利益；了解無形資產(chǎn)的法定保護期限、收益期限以及保護措施；調研無形資產(chǎn)實施過程中所受到的法律、行政法規(guī)或者其他限制等；(7)對評估范圍內的負債，主要了解被評估單位實際應承擔的債務情況。2.對被評估單位的歷史經(jīng)營情況、經(jīng)營現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實狀況進行了解，判斷企業(yè)未來一段時間內可能的發(fā)展趨勢。具體如下：(1)了解被評估單位存續(xù)經(jīng)營的相關法律情況，主要為有關章程、投資及出資協(xié)議、經(jīng)營場所及經(jīng)營能力等情況；(2)了解被評估單位執(zhí)行的會計制度、固定資產(chǎn)折舊政策、存貨成本入賬和存貨發(fā)出核算方法等，執(zhí)行的稅率及納稅情況，近幾年的債務、借款以及債務成本等情況；(3)了解被評估單位業(yè)務類型、經(jīng)營模式、歷史經(jīng)營業(yè)績，包括主要經(jīng)營業(yè)務的(4)獲取近年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及產(chǎn)品收入和成本費(5)了解企業(yè)資產(chǎn)配置及實際利用情況，分析相關溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債情況，并與企業(yè)管理層取得一致意見；(6)通過對被評估單位管理層訪談方式，了解企業(yè)的核心經(jīng)營優(yōu)勢和劣勢；未來幾年的經(jīng)營計劃以及經(jīng)營策略，如市場需求、研發(fā)投入、價格策略、銷售計劃、成本費用控制、資金籌措和預計新增投資計劃等，以及未來主要經(jīng)營業(yè)務收入和成本構成及其變化趨勢等；主要的市場競爭者情況；以及所面臨的經(jīng)營風險，如國家政策風險、市場(行業(yè))競爭風險、產(chǎn)品(技術)風險、財務(債務)風險、匯率風險等；(7)與被評估單位主要供應商、銷售客戶進行訪談，了解其與被評估單位的業(yè)務合作情況、主要的合作基礎條件、未來的合作意向等情況；(8)對被評估單位管理層提供的未來收益預測資料進行必要的分析、復核，結合被評估單位的人力資源、技術水平、資本結構、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展趨勢，以及宏觀經(jīng)濟因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，與委托人和相關當事人討論未來各種可能性，并分析未來收益預測資料與評估假設的適用性和匹配性；(9)了解與被評估單位屬同一行業(yè)，或受相同經(jīng)濟因素影響的可比企業(yè)、可比市場交易案例的數(shù)量及基本情況。(三)評估結論匯總階段對現(xiàn)場評估調查階段收集的評估資料進行必要地分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；根據(jù)選定的評估方法，選取正確的計算公式和合理的評估參數(shù)，形成初步估算成果；并在確認評估資產(chǎn)范圍中沒有發(fā)生重復評估和遺漏評估的情況下，匯總形成資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第0108號(四)編制提交報告階段(一)基本假設交易假設是假定所有評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設是假設被評估單位在現(xiàn)有的經(jīng)營期限內，其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)被評估范圍內資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途東洲評報字【2024】第0108號Tel:86-21-52402166Fax:86-21-622(二)一般假設(三)收益法評估特別假設被評估單位能按租賃合同的約定條件獲得續(xù)簽繼續(xù)使用，或屆時能以市場租金價格水根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，我們本著獨立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要的評估程序，在本報告所述之評估目的、評估假設與限制條件下，得到被評估單位股東全部權益于評估基準日的市場價值評估結論。(一)相關評估結果情況1.成本法(資產(chǎn)基礎法)評估值采用資產(chǎn)基礎法對企業(yè)股東全部權益價值進行評估，得出被評估單位在評估基準評估基準日，被評估單位股東權益賬面值11,253.77萬元，評估值11,315.59萬元，評估增值61.82萬元，增值率0.55%。其中，總資產(chǎn)賬面值16,006.53萬元，評估值16,068.35萬元，評估增值61.82萬元，增值率0.39%。負債賬面值4,752.76萬元，評估值4,752.76萬元，無增減值變動。采用收益法對企業(yè)股東全部權益價值進行評估，得出的評估基準日的評估結果如被評估單位股東權益賬面值為11,253.77萬元，評估值為11,800.00萬元，評估增值546.23萬元，增值率4.85%。(二)評估結果差異分析及最終評估結論1.不同方法評估結果的差異分析本次評估采用收益法得出的股東全部權益價值為11,800.00萬元，比資產(chǎn)基礎法測算得出的股東全部權益價值11,315.59萬元高484.41萬元。不同評估方法的評估結果差異的原因主要是各種評估方法對資產(chǎn)價值考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎法是從企業(yè)各項資產(chǎn)現(xiàn)時重建的角度進行估算；收益法是從企業(yè)未來綜合獲利能力去考慮，導致各評估方法的評估結果存在差異。2.評估結論的選取根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》,對同一評估對象采用多種評估方法時，應當結合評估目的、不同評估方法使用數(shù)據(jù)的質量和數(shù)量，采用定性或者定量的方式形地鐵物業(yè)公司主要業(yè)務包括列車等保潔、物業(yè)項目的管理及服務、車站設施設備綜合一體化生產(chǎn)管理等。主要系為地鐵線路配套的列車、基地、食堂、控制中心、隧道及車站空調風管等進行保潔、消毒，以及為各地鐵基地提供駐守、周期性維護和應急搶修等物業(yè)服務，并按協(xié)議價格收取相應的服務費用，屬勞動密集型的輕資產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)價值除了固定資產(chǎn)、營運資金等有形資源之外，還應包含技術及研發(fā)團隊優(yōu)勢、業(yè)務網(wǎng)絡、服務能力、管理優(yōu)勢等重要的無形資源的貢獻。資產(chǎn)基礎法的評估結果僅對各單項有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)進行了價值評估，并不能完全體現(xiàn)各個單項資產(chǎn)組合對整個公司的價值貢獻，也不能完全衡量各單項資產(chǎn)間的互相匹配和有機組合因素可能產(chǎn)生出來的企業(yè)整體效應價值。收益法評估結果的價值內涵包括企業(yè)不可辨認的所有無形資產(chǎn)，所以評估結果比資產(chǎn)基礎法高。鑒于本次評估目的，收益法評估的途徑能夠客觀、合理地反映評估對象的價值，故以收益法的結果作為最終評估結論。通過以上分析，我們選用收益法評估結果作為本次被評估單位股東全部權益價值評估結論。經(jīng)評估，被評估單位股東全部權益價值為人民幣118,000,000.00元。大寫：人民幣壹億壹仟捌佰萬元整。評估結論根據(jù)以上評估工作得出。(三)評估結論與賬面價值比較變動情況及原因說明本次評估采用收益法的評估結論，增值的原因如下：正是基于采用收益法評估結論的原因，該公司擁有企業(yè)賬面值上未反應的技術及研發(fā)團隊優(yōu)勢、業(yè)務網(wǎng)絡、服務能力、管理優(yōu)勢等重要的無形資源價值，因此采用收益法比賬面值增值較大。(四)關于評估結論的其他考慮因素鑒于被評估單位本身為非上市公司，本次評估對象為股東全部權益價值，鑒于市場交易資料的局限性，資產(chǎn)基礎法和收益法評估過程中未考慮控制權和流動性的影響。(五)評估結論有效期依據(jù)現(xiàn)行評估準則規(guī)定，本評估報告揭示的評估結論在本報告載明的評估假設沒有重大變化的基礎上，且通常只有當經(jīng)濟行為實施日與評估基準日相距不超過一年時才可以使用本評估報告結論，即評估結論有效期自評估基準日2023年09月30日至2024超過上述評估結論有效期時不得使用本評估報告結論實施經(jīng)濟行為。(六)有關評估結論的其他說明評估基準日以后的評估結論有效期內，如果評估對象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，委托人可以按照以下原則處理：1.當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調整；2.當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構重新確定評估價值；3.對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在實施經(jīng)濟行為時應給予十一、特別事項說明評估報告使用人在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結論可能產(chǎn)生的影響，并在依據(jù)本報告自行決策、實施經(jīng)濟行為時給予充分考慮：(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形：本次評估資產(chǎn)權屬資料