土地經(jīng)濟學教材

土地經(jīng)濟學——美國土地制度第四小組

美國土地制度的歷史演進

美國土地制度以私有制為主：總面積962.9萬平方公里，59%為私人所有，39%公有，2%印第安人保留地，專門辟給原美洲土著居民，39%公有土地中，聯(lián)邦政府所有的32%，州地方政府所有占7%美國法律保護私有土地所有權(quán)不受侵犯，各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租，價格由市場供求關(guān)系決定美國地產(chǎn)市場十分發(fā)達，制度健全，所有的土地都實行有償使用，在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi)，土地可以自由買賣、出租和抵押。政府對私人土地的管理主要是通過登記收費和規(guī)劃引導。私有土地買賣完全是私人之間的事，手續(xù)十分簡單，在雙方自愿簽訂協(xié)議之后，只需向政府繳足規(guī)定的稅金，進行注冊登記即可。土地買賣價格，則由買賣雙方根據(jù)當時土地的市場價值進行估計，完全由買賣雙方協(xié)商，也可由私人估價公司幫助雙方達成協(xié)議，并完成交易。美國現(xiàn)行土地制度概況：

英殖民統(tǒng)治時期：免費分配土地觀念建立：英國國王給各殖民地頒發(fā)特許狀，最開始是北美殖民地弗吉尼亞“人頭權(quán)利制”。形成殖民地初期免費分配、殖民地中后期和建國初期論價出售發(fā)展趨向。受封建歷史條件的影響，英國封建土地制度移植到北美失敗。殖民地人口增長，經(jīng)濟發(fā)展，土地需求增加，放棄免費授地美國土地制度的歷史演進

聯(lián)邦公共土地獲得渠道：獨立戰(zhàn)爭時期：

無地州、土地州連邦政府三者斡旋，最終為聯(lián)合對抗英國，至此獨立之前13個殖民地，40多萬平方公里土地州土地交由聯(lián)邦政府。。建國后：

美國領(lǐng)土擴張（19世紀40年代）：獨立后《巴黎合約》得10萬平方英里，隨后一個世紀土地擴張得到200萬，后來經(jīng)過購買、戰(zhàn)爭，吞并等方式獲得大片土地，美國土地制度用于領(lǐng)土擴張，土地制度促進領(lǐng)土擴張反向滿足土地制度對新領(lǐng)土的需求。，美國土地制度的歷史演進

領(lǐng)土擴張《巴黎合約》從英國獲得406219平方英里1783購買佛羅里達58560平方英里1819墨美戰(zhàn)爭，529017平方英里1848C吞并德克薩斯，390143平方英里1845加茲登購買296401853路易斯安娜購買827192平方英里1803建國后主要的領(lǐng)土擴張

自由土地制度的開始：政權(quán)交替，土地資源方面利益的重新分配。為贏得政策支持和取得財政收入。1785年第一部土地法令，確定按程序購得土地，享有絕對所有權(quán)。一部基于資本主義原則訂立的自由土地制度，建立自由土地制度的開始。

兩個原則：明晰產(chǎn)權(quán)，基于資本原則的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成產(chǎn)權(quán)制度，為經(jīng)濟發(fā)展提供制度保障。美國土地制度的歷史演進

1796年1785年1800年1832年1804年1820年土地法令修改《土地法令》

1785年土地法令針對西北邊疆地區(qū)俄亥俄河流域土地出售。解決財政緊缺，按塊出售、拍賣制度、直線測量等1796年第一個具有普遍效力土地法令，增加土地分期付款制度，提供送最低銷售價。主要以投機者和土地公司，各州土地出售政策更優(yōu)惠，土地出售問題沒有解決。降低成本、鼓勵購買1800年及后續(xù)土地，進一步縮小最小出售面積，延長分期付款期限增加購買力極大促進土地銷售。1804、1817以降低最小出售面積和分期付款原則推出，形成土地債務(wù)危機1820年停止聯(lián)邦公地信貸銷售，20年土地信用銷售制度終結(jié)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，土地銷售面積穩(wěn)定。1832年西部拓荒者支付能力解決，土地購買與開發(fā)結(jié)合，公共土地政策指導思想轉(zhuǎn)變。1854《土地分級和出售法令》解決貧瘠土地擱置問題土地法令的修改

1862年美國總統(tǒng)林肯頒布的旨在無償分配美國西部國有土地給廣大移民的法令背景：聯(lián)邦政府為實現(xiàn)對西部土地實行國有化。按地段分塊出售，以增加政府的收入，償還國債和滿足土地投機者的要求。但出售土地單位面積大、價格高，西部移民無力購買，因而展開了長期爭取無償分配土地的斗爭

從非法到合法—《宅地法》

內(nèi)容：凡一家之長或年滿21歲、從未參加叛亂之合眾國公民，在宣誓獲得土地是為了墾殖目的并繳納10美元費用后，均可登記領(lǐng)取總數(shù)不超過160英畝宅地，登記人在宅地上居住并耕種滿5年，就可獲得土地執(zhí)照而成為該項宅地的所有者意義：在一定程度上滿足了西部墾殖農(nóng)民的土地要求，確立了小農(nóng)土地所有制，從而為美國農(nóng)業(yè)資本主義的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。是西部開發(fā)的核心制度。非法到合法原因：《宅地法》在西部沒有發(fā)生決定性作用，多數(shù)土地所有者在《宅地法》之前獲得土地，《宅地法》真正意義在于使非法占用的土地合法并以法律為保障

建國后獨立戰(zhàn)爭時期殖民地時期把土地授予可能脫離英國部隊，軍功授地由大陸會議而不是土地州提供，在執(zhí)行過程中，各州政府軍功授地進展順利，招募軍隊順利同時促進西部大開發(fā)1796年頒布法令決定在西北領(lǐng)地設(shè)立聯(lián)邦軍功保留地，軍功授地弊病凸顯，政策經(jīng)過修改在對戰(zhàn)爭招募軍隊和土地分配方面起到一定作用由獎勵和補償服役軍人到以免費土地鼓勵軍人到邊疆定居，阻礙印第安人侵襲軍功授地：不同時期的軍功授地

為了獎勵或補償軍隊官兵衛(wèi)國家提供軍事服務(wù)而無償授予的土地軍功授地作為處理國家土地的制度，成功的化公有土地為私有土地制度軍功授地：

1、美國歷史上的土地測量制度2、美國的土地發(fā)展權(quán)3、美國政府對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的限制與管理4、美國土地管理機構(gòu)的設(shè)置段申全美國歷史上的土地測量制度

土地測量是美國公地處理中的一項重要制度,它為地產(chǎn)的劃分和土地的買賣提供了強有力的支持手段。土地測量在美國西部大開發(fā)過程中起到難以估量的巨大作用。美國土地測量中的村鎮(zhèn)制度經(jīng)歷了村鎮(zhèn)移植到村鎮(zhèn)劃分的嬗變過程,即由先前的人的移植變?yōu)楹髞砑兇獾耐恋氐膭澐帧?785年土地法令中最重要的一項就是確定了矩形測量制度,它規(guī)定任,何公共土地在出售前都要先進行測量。測量對遼闊西部有秩序地開發(fā)具有難以估量的價值。土地測量為土地占有者提供了清晰可靠的地界,避免了產(chǎn)權(quán)糾紛;一張地契,短短一兩句話,就可以把某塊土地的具體位置講得一清二楚,它為地產(chǎn)的買賣、繼承和轉(zhuǎn)移等提供了極為簡單方便和有力的手段。美國的土地發(fā)展權(quán)在美國，土地發(fā)展權(quán)是土地所有權(quán)的一部分，但可以從所有權(quán)中分離出來。為了保護農(nóng)村耕地，防止城市對郊區(qū)的蠶食，美國政府采取向耕地所有者購買發(fā)展權(quán)的辦法。具體做法是，對需要保護的城郊區(qū)，政府向擁有土地的農(nóng)民購買發(fā)展權(quán)。農(nóng)民出售發(fā)展權(quán)后，可以繼續(xù)耕種這塊土地，但是不能改變用途，如建設(shè)房屋、開設(shè)工廠、開辟商店等用途，因為開發(fā)土地的權(quán)利已經(jīng)出售給了政府，不再為農(nóng)民所有。如果城市規(guī)劃已經(jīng)決定改變這塊土地的用途，那么：1、農(nóng)民從政府手里贖回發(fā)展權(quán)，自己開發(fā)，或者將土地出售給開發(fā)者。2、政府購買這塊土地的所有權(quán)，使其成為政府的土地，政府就可以自由地處置這塊土地了。美國政府對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的限制與管理美國政府設(shè)定四種權(quán)力，對不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)加以限制與管理：（一）管轄權(quán)（policepower）（二）征用權(quán)（therightofeminentdomain）（三）征稅權(quán)（therightoftaxation）（四）無主物業(yè)收歸國有權(quán)（therightofescheat）美國土地管理機構(gòu)的設(shè)置美國政府管理土地的主要機構(gòu)是內(nèi)政府土地管理局。美國內(nèi)政部土地管理局對聯(lián)邦土地實行層層負責的垂直領(lǐng)導，全國設(shè)13個區(qū)域土地管理辦公室、58個地區(qū)土地辦公室、143個資源區(qū)域土地管理辦公室。美國政府與土地管理有關(guān)的機構(gòu)還有：內(nèi)政部印第安人事務(wù)管理局，負責印第安人居留地的土地管理工作；農(nóng)業(yè)部水土保持局，負責土壤調(diào)查，小流域綜合開發(fā)治理，培訓水土保持技術(shù)人員；農(nóng)業(yè)部林務(wù)局，負責國有林地的管理工作；國防部，負責部分特殊用地的管理。美國土地審批制度

一、 美國土地利用概況1二、美國的土地管理體制、審批機構(gòu)與權(quán)限劃分2三、美國土地管理的基本法律和政策目標3四、美國土地審批的主要事項和核心內(nèi)容45

(一、美國土地的利用狀況

(一)多元化土地所有制美國國土面積937．26萬平方公里，其中私人所有的土地占58％，主要分布在東部；聯(lián)邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有制為主，國有土地只占其中一小部分。美國法律保護私有土地所有權(quán)不受侵犯，各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租，價格由市場供求關(guān)系決定。聯(lián)邦政府所有土地主要包括聯(lián)邦政府機關(guān)及派駐各州、縣、市機構(gòu)的土地和軍事用地等。州、縣、市政府也各自擁有自己的土地。聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權(quán)、使用權(quán)和受益權(quán)上各自獨立，不存在任意占用或平調(diào)，確實需要時要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。在聯(lián)邦政府擁有的308．4萬平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，國家土地管理局控制60％，國家森林局控制24％，國防部、墾荒局、國家公園局、水電資源局等部門控制16％。(二)土地在美國財富中所占的比重美國土地資產(chǎn)占政府總財富的11．5％，占個人財富總額的12％，占工商業(yè)全部財富的18％。國民財富中有一半以上是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)價值中75％是土地價值。公共部門用地僅占全美的1／3，城市用地不足2％，工業(yè)、國防、運輸、娛樂等用地為總土地的11．9％。一個典型的美國家庭占地約1／6英畝。(三)土地權(quán)屬美國土地占有權(quán)分為地下權(quán)(包括地下資源開采權(quán))、地面權(quán)和地上空間權(quán)(包括建筑物的容積率以及在容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過權(quán))，這三部分權(quán)益可以分別轉(zhuǎn)讓。二、美國的土地管理體制、審批機構(gòu)與權(quán)限劃分

(一)早期的土地開發(fā)管理1776年簽署的《獨立宣言》標志著美利堅合眾國成立。美國政府首先將東部大西洋沿岸英國殖民地和西部印地安人領(lǐng)地收為國有，然后逐步賣給私人。在建國初期的邦聯(lián)制(1781~1788年)時代，為了讓新英格蘭地區(qū)的13個州加入統(tǒng)一的美利堅合眾國，國會宣布將西部的一些土地出賣或租讓，以換取東部13個州放棄對西部土地的要求。政府還鼓勵居民從東部向西部偏遠地區(qū)遷移(著名的“西進運動”)，以十分便宜的價格向私人出售有待開發(fā)的土地。例如1862年通過的《宅地法》規(guī)定，凡是年滿21歲的美國公民，只需交納10美元手續(xù)費就可以免費獲得無人居住的160英畝公共土地。只要在那里定居和開墾5年，土地就永遠歸其所有。先后通過《鼓勵西部草原植樹法》、《沙漠土地法》等法律，大規(guī)模向個人出賣土地，供其墾荒。美國西部開發(fā)以土地開發(fā)為中心，在早期西部開發(fā)過程中土地開發(fā)起到?jīng)Q定性作用。聯(lián)邦首先使西部土地國有化，由國家掌控這些土地。通過將土地拿到市場上出售、把土地作為獎勵金激勵企業(yè)開發(fā)、讓移民自由占領(lǐng)土地，再由政府加以確認等辦法，并通過財政補貼和土地免費贈與等形式的政府補貼，使土地開發(fā)在農(nóng)業(yè)、礦業(yè)、交通運輸和城市發(fā)展中起到促進作用。例如為了大力促進西部鐵路建設(shè)，在鐵路沿線兩側(cè)撥出10英里的土地帶贈與修建該鐵路的鐵路公司。(二)成立土地管理總辦公室、土地管理局強調(diào)土地的社會職能和利益高于一切，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的可持續(xù)利用，是美國土地管理的根本宗旨和主要目標所在。為強化土地管理職能，1812年成立了土地管理總辦公室，進行土地登記和買賣等土地管理工作。19世紀到20世紀初，西部地多人少，加上早期土地政策的鼓勵，邊疆的開拓無一不是采取掠奪性的墾殖方式。由于管理和規(guī)劃不周，大規(guī)模開墾土地、砍伐森林、過度放牧造成水土流失和地力下降。1934年5月出現(xiàn)了席卷全國2／3土地的“黑風暴”現(xiàn)象，大量農(nóng)田被毀，農(nóng)作物大幅減產(chǎn)。27個州的100多萬英畝的表層沃土被刮走，小麥當年減產(chǎn)51億公斤。面對這種土地資源遭到嚴重破壞的情況，并針對城市化過程中優(yōu)質(zhì)土地的不斷減少，聯(lián)邦政府及州政府開始制定一系列措施，開通過大量相關(guān)法律，例如《土壤保護和同內(nèi)生產(chǎn)配給法》等，保護上地的合理使用。1946年由上地管理總辦公室和放牧局合并成立上地管理局，隸屬于內(nèi)政部。按照美國法律規(guī)定，國土資源包括土地、礦產(chǎn)、水、森林和海洋等資源，所有權(quán)屬于聯(lián)邦政府、州政府和私人所有。聯(lián)邦政府主要負責管理聯(lián)邦政府所有的土地及其上的礦產(chǎn)、森林、水、海岸線3英里以外的海汗及其海底上的礦產(chǎn)等；州政府主要負責管理州政府所布的土地及其上的礦產(chǎn)、水和森林等，沿海各州還管理3英里以內(nèi)的海洋資源；私人土地則由土地所有者自主經(jīng)營管理。從本質(zhì)上來說，美國國土資源是按照所有權(quán)進行分權(quán)獨立管理的。美國聯(lián)邦所有土地一般稱公共土地，約占全國土地的1／3，其中90％分布在西部11個州和阿拉斯加州，而阿拉斯加州96％的土地為聯(lián)邦政府所擁有或控制，大部分禁止使用。在城市土地中，約30％的土地為聯(lián)邦所有，其中波士頓聯(lián)邦所有土地占37．5％。公共土地歸內(nèi)政部土地管理局管理。土地管理局每年的預算約為18億美元，有7000多名全職工作人員(全部為公務(wù)員序列)，在全國各地設(shè)立派出機構(gòu)，共有包含聯(lián)邦、州、縣、市四級在內(nèi)的13個區(qū)域性辦公室、58個地區(qū)性辦公室、143個資源區(qū)辦公室，地方政府無專門土地管理機構(gòu)，實行集中、垂直的土地管理體制。內(nèi)政部土地管理局的主要職能是，代表國家對城鄉(xiāng)土地的利用與保護實行統(tǒng)一規(guī)劃管理；除直接管理聯(lián)邦政府擁有的土地外，統(tǒng)一管理全國的森林、河流、沼澤、珍稀動物、自然保護區(qū)和地表以下所有的礦產(chǎn)資源、水資源；對各州和私人的土地利用行為進行指導、協(xié)調(diào)和規(guī)范；規(guī)范全國土地交易行為；管理用于露天娛樂、牲畜放牧、采礦等各種用途的開放空間地區(qū)，并負責保護國有土地上的自然、歷史等資源。土地管理局的職責是負責地籍調(diào)查、土地利用規(guī)劃、土地調(diào)查建檔、土地信息管理、牧場管理、聯(lián)邦所有土地出讓、礦產(chǎn)開發(fā)利用規(guī)劃、簽發(fā)開礦占地許可證、依法授予聯(lián)邦土地的使用權(quán)、依法管理規(guī)定的特殊地區(qū)、負責管理法律規(guī)定的與上地管理有關(guān)的業(yè)務(wù)。在美國，不同用途的土地又分屬不同部門管理，如農(nóng)地的管理與保護歸農(nóng)業(yè)部自然資源保護局管理，印第安人居住地的土地歸內(nèi)政部印第安事務(wù)管理局管理，聯(lián)邦所有的林地歸農(nóng)業(yè)部林務(wù)局管理，城市用地歸城市規(guī)劃委員會管理，軍事用地歸國防部管理，內(nèi)政部地質(zhì)調(diào)查局負責全同土地利用的調(diào)查工作。從土地資源管理機構(gòu)及其職能來看，美國聯(lián)邦所有的土地資源管理是按照資源類型，在聯(lián)邦層次上是一種既集中又分散的管理模式。美國國土資源管理部門在資源管理方面注重資源的保護，如政策制定、資源凋查、產(chǎn)權(quán)登記、利用規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護等；在產(chǎn)業(yè)管理方面，主要是發(fā)放許可證、收取權(quán)利金、租金和轉(zhuǎn)讓費、監(jiān)督生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序進行等，而在具體的生產(chǎn)、銷售、發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拓展上管得較少，主要通過市場、稅費等經(jīng)濟杠桿進行調(diào)節(jié)。美國土地資源管理在聯(lián)邦層次上主要涉及內(nèi)政部和農(nóng)業(yè)部，有些政府獨立機構(gòu)也參與對水、海洋、礦山等的管理，例如海事委員會、聯(lián)邦礦井安全與保健檢查委員會、田納西流域管理局等。(三)美國各州土地資源管理模式美國各州之間國土資源管理模式以及與聯(lián)邦政府國土資源管理模式有所不同。與中央集權(quán)制國家不同的是，美國各州政府與聯(lián)邦政府是平等關(guān)系，而非隸屬關(guān)系，聯(lián)邦各州具有獨立的立法、司法和行政權(quán)，各州可根據(jù)具體情況負責管理州政府所有的土地及具上的礦產(chǎn)、水和森林等國土資源，沒有必須遵守的統(tǒng)一管理模式。美國依據(jù)法律管理國土資源，近年來隨著聯(lián)邦政府權(quán)力的增大，聯(lián)邦政府對各州資源管理的影響在增強，另外國會可以通過立法、政策、財政撥款等手段影響州政府國土資源管理。美國各州國土資源管理以集中管理為主，20多個州設(shè)立了自然資源部、自然資源與環(huán)境管理部、保護與自然資源部、環(huán)境與自然資源部或能源、礦產(chǎn)與自然資源部，各州自然資源部具體機構(gòu)設(shè)置和管理內(nèi)容、資源數(shù)量和類型也不相同(表1)。有些州不設(shè)立自然資源部，由環(huán)境保護部門管理土地、礦產(chǎn)、水和森林等同土資源，例如康涅狄格州、佛羅里達州、緬因州、新澤西州、紐約州、羅得島等。有些州設(shè)立專門的部門管理某一種國土資源，例如弗吉尼亞州設(shè)立礦山、礦產(chǎn)與能源部專門管理礦產(chǎn)資源，俄勒岡州設(shè)立土地保護與開發(fā)部專門管理土地資源。在自然資源部和環(huán)境保護部中大多設(shè)立地質(zhì)調(diào)查局，負責國土資源調(diào)查，表明地質(zhì)調(diào)查局與國土資源管理關(guān)系比較密切。州名設(shè)立資源管理部門管理資源類型亞拉巴馬州保護與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣阿拉斯加州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣科羅拉多州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣特拉華州自然資源與環(huán)境管理部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣佐治亞州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣夏威夷州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣伊利諾伊州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣衣阿華州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣路易斯安那州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣馬里蘭州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣密歇根州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣明尼蘇達州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣密蘇里州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣蒙大拿州保護與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣內(nèi)華達州保護與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣新墨西哥州能源、礦產(chǎn)與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣北卡羅來州環(huán)境與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣俄亥俄州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣賓夕法尼亞州保護與自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣南卡羅來州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣南達科他州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣猶他州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣華盛頓州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣威斯康星州自然資源部土地、礦產(chǎn)、海洋、石油天然氣美國各州自然資源部管理資源類型 (四)土地資源管理經(jīng)歷的三個階段從1785年美國聯(lián)邦憲法之前制定的第一個土地法令開始，美國的國土資源管理大體經(jīng)歷了粗放管理、協(xié)調(diào)過渡和嚴格依法科學管理三個階段。19世紀中期淘金熱到20世紀30年代屬于粗放管理階段。開放式獲得公共土地，每戶免費分給160畝土地；礦產(chǎn)發(fā)現(xiàn)者和土地所有者可以免費獲得礦產(chǎn)開采權(quán)。適于娛樂、具有歷史保護意義和公共利用的土地由議會或政府圈定出來得到完整地保護。粗放管理的有利影響包括刺激資源開發(fā)，使礦產(chǎn)開發(fā)達到最高產(chǎn)量，滿足了國家工業(yè)化的需求，提供了全國性的就業(yè)機會；其不利影響是忽視了對環(huán)境的保護。1930～1960年屬于協(xié)調(diào)過渡階段。聯(lián)邦政府認識到應(yīng)將公共土地和公共資源的多用途作用作為追求目標，并采用調(diào)整的辦法來協(xié)調(diào)競爭性利用，從紐約開始實行土地功能分區(qū)管理。20世紀60年代至今屬于嚴格依法科學管理階段。主要是強凋科學規(guī)劃、有效合理開發(fā)利用國土資源，強調(diào)人的生活環(huán)境和野生生物保護。TEXTADDCONTENTS三、美國土地管理的基本法律和政策目標

美國具有較完備健全的法律、法規(guī)體系。根據(jù)美國憲法，“國會有權(quán)處置制定必要的規(guī)則或法令管理美國領(lǐng)土和財產(chǎn)”。為了維護土地所有制和土地資源及其環(huán)境，從1785年制定的第一個土地法令至今，共有幾千個與國土資源管理有關(guān)的政策、法規(guī)出臺，與各州、縣、市、區(qū)的相關(guān)法規(guī)一起形成完整的法律法規(guī)體系，為同土資源管理提供了依法行政的良好基礎(chǔ)。立法是美國土地資源管理的基礎(chǔ)和依據(jù)。目前土地資源管理有關(guān)的法律包括：《荒野法》(1964年)、《同家野生生物庇護系統(tǒng)管理法》(1966年)、《國家環(huán)境政策法》(1969年)、《林地利草地牧場可更新資源計劃法》(1974年)、《聯(lián)邦土地政策和管理法》(1976年)、《資源保護和復原法》(1976年)、《水土資源保護法》(1977年)、《國有草地牧場改良法》(1978年)、《林地和草地牧場資源推廣法》(1978年)、《阿拉斯加國家利益土地保護法》(1980年)、《國家環(huán)境政策法》、《海岸帶管理法》、《原牛態(tài)環(huán)境保護法》、《資源保護和恢復法》、《露天開礦控制和復墾法》、《免耕法》等。四、美國土地審批的主要事項和核心內(nèi)容

在美國進行土地開發(fā)項目困難重重，例如紐約州的土地開發(fā)項目需要經(jīng)過“紐約城市規(guī)劃委員會”的審批。該委員會初建于1936年，開始只有7名成員，1989年擴大到13人，每個成員任期為5年。由市規(guī)劃局長任主席，市長指定6名成員，紐約5個區(qū)長和公益維護官各任命1名代表。該委員會定期召開聽證會，就亟待審批的申請項目進行表決。項目立項進入審批程序后，需要經(jīng)過社區(qū)、區(qū)長、市規(guī)劃局、市議會的層層審批，最后由市長定奪，整個過程通常需要180天。美國土地審批制度（二）

12土地審批與土地規(guī)劃的關(guān)系34

美國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度美國土地交易概況美國土地征用制度以及土地審批的法律救濟程序

農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地是土地利用變化的主要趨勢之一。美國的農(nóng)地保護始于20世紀30年代,隨著城市化進程加快和西部荒漠化的日趨嚴重,政府對農(nóng)地保護更加重視。

美國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度

.1981年美國政府制定了《農(nóng)地保護政策法》,將全國的農(nóng)地劃分為以下四大類,實行嚴格的用途管制:

基本農(nóng)地特種農(nóng)地州重要農(nóng)地地方重要農(nóng)地從1983年至1994年,各州、縣、市完成了對農(nóng)地的劃分。農(nóng)場主在與政府簽訂協(xié)議保證農(nóng)地農(nóng)用后,可獲得政府減免稅費等一些優(yōu)惠待遇和政策。此外,美國還采取推行建立植被、防護林、草地等生態(tài)保護緩沖帶的做法,大大改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境,防止了水土流失。美國土地征用制度以及土地審批的法律救濟程序

(一)土地征用制度(二)土地征用形式(三)土地征用的程序(四)土地征用公平補償(五)公共利益美國是按征用時市場上的公平價值補償,這種市場價值,不僅包括征用時的使用價值,而且包括被征用財產(chǎn)的最佳使用價值,即財產(chǎn)因其開發(fā)潛力所具有的“開發(fā)價值”,體現(xiàn)了對私有財產(chǎn)利益的保護。

美國聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定:“非依正當程序,不得剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn);非有合理補償,不得征用私有財產(chǎn)供公共使用?！钡谑臈l修正案要求州政府依據(jù)正當法律程序取得私有財產(chǎn)并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。各州法律對此問題也有類似規(guī)定。(一)土地征用制度

(二)土地征用形式美國征用土地主要分兩種形式：第一種是警察權(quán),指政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產(chǎn)施以限制乃至剝奪的行為。警察權(quán)包括土地區(qū)劃、建筑和健康法規(guī)、讓移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察權(quán)準許政府規(guī)劃私人土地,而不需要支付補償。這種征用的方式適用的場合非常有限,并受相關(guān)法律嚴格制約。第二種是有償征用，指政府依法有償取得財產(chǎn)所有人的財產(chǎn)的行為。下面討論的主要是指這種有償征用形式。

(三)土地征用的程序美國土地征用正當?shù)姆沙绦驊?yīng)當遵循以下步驟:(1)預先通告;(2)政府方對征用財產(chǎn)進行評估;(3)向被征用方送交評估報告并提出補償價金的初次要約;被征用方可以提出反要約(4)召開公開聽證會說明征用的必要性和合理性;如果被征用方對政府的征用本身提出質(zhì)疑,可以提出司法訴訟,迫使政府放棄征用行為;(5)如果政府和被征用方在補償數(shù)額上無法達成協(xié)議,通常由政府將案件送交法院處理。為了不影響公共利益,政府可以預先向法庭支付一筆適當數(shù)額的補償金作為定金,并請求法庭在最終判決之前提前取得被征用財產(chǎn)。除非財產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低,否則法庭將維持定金的數(shù)額不變;

(三)土地征用的程序(6)法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當庭交換;(7)雙方最后一次進行補償金的平等協(xié)商,為達成一致做最后的努力;(8)如果雙方不能達成一致,將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”金額;(9)判決生效后,政府在30天內(nèi)支付補償金并取得被征用的財產(chǎn)。主體的公平客體的公平估價的公平得到補償?shù)膶ο蟛粌H包括房地產(chǎn)本身,而且還包括房地產(chǎn)的附加物以及與該房地產(chǎn)商譽有關(guān)的無形資產(chǎn)。有權(quán)得到補償?shù)牟粌H包括財產(chǎn)的所有人,而且還包括財產(chǎn)相關(guān)的收益人,如房地產(chǎn)的承租人。法律要求補償?shù)膬r金應(yīng)當以“公平的市場價值)”為依據(jù)。(四)土地征用公平補償

(五)公共利益

對于公共使用的內(nèi)涵美國法律采用廣義的解釋。公共使用的規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)利損害某個個體利益的同時使另一個體收益,但公共使用并不意味著政府征收的財產(chǎn)只能或給一般公眾使用,政府征收財產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給多數(shù)私人使用,同樣構(gòu)成公共使用。

七、土地審批與土地規(guī)劃的關(guān)系土地規(guī)劃是國家管理控制土地的一種行政行為。美國土地利用規(guī)劃表現(xiàn)為以下幾個特征。(1)在國家層次上制定土地利用規(guī)劃和監(jiān)控土地市場兩項措施的影響和作用較大。(2)政府注重加強城市土地的宏觀調(diào)控。(3)土地利用規(guī)劃與控制是地方政府的責任。(4)土地利用規(guī)劃由更多的公眾參與。(5)注重新技術(shù)的應(yīng)用。俄勒岡州是美國土地規(guī)劃管理制度最為普及的州之一,全州各地方政府都必須制定其管轄區(qū)內(nèi)所有土地的綜合計劃;每一份綜合計劃都必須得到州政府的認可;各地方政府都必須貫徹執(zhí)行綜合計劃。

目前美國大量采用地理信息系統(tǒng)技術(shù)及其與遙感和自動制圖相結(jié)合的現(xiàn)代空間分析技術(shù)以及制圖工具,空間數(shù)據(jù)與社會經(jīng)濟屬性數(shù)據(jù)匹配較好,使規(guī)劃編制中的分析、研究提高了效率,為規(guī)劃方案的選擇、調(diào)整創(chuàng)造了條件。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用更是方便了信息的流通與公眾的查詢,三維空間建模為公眾直接感受規(guī)劃進而理解規(guī)劃提供了便捷途徑。.

八、美國土地交易概況美國地產(chǎn)市場十分發(fā)達,制度健全,所有的土地都實行有償使用,在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi),土地可以自由買賣、出租和抵押。私有和公有土地在交易中地位、利益平等。美國土地交易分為私有土地交易和公有土地交易兩種情況：(一)私有土地交易私有土地交易是指私人土地所有者將其所擁有的土地賣給另外一個人。只要符合規(guī)劃和法律,政府對這種土地買賣一般不予干涉。(二)聯(lián)邦所有土地交易聯(lián)邦所有土地交易是指政府出賣國有土地,其必須在法律的嚴格界定下進行。聯(lián)邦所有土地出賣具有嚴格的限制條件,如公共目的、不便管理、位置不好等。.

美國土地交易概況政府出賣國有土地程序:自美國獨立后,政府