中關(guān)村文化廣場(chǎng)文化交流中心大廈營銷策劃報(bào)告模板

中關(guān)村文化廣場(chǎng)文化交流中心大廈營銷策劃匯報(bào)摘要經(jīng)過我企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目總體計(jì)劃設(shè)計(jì)研究，和對(duì)8#樓方案研究和分析，我們認(rèn)為本案銷售推廣關(guān)鍵在于對(duì)本項(xiàng)目所在地域總體策劃和推廣。因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)勢(shì)，開發(fā)商長久當(dāng)?shù)亟?jīng)營優(yōu)勢(shì)，和開發(fā)商所含有獨(dú)到文化背景優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目含有了很好潛質(zhì)，擁有能夠設(shè)計(jì)空間，完全能夠運(yùn)作成為一個(gè)突出、概念鮮明、立意獨(dú)特房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)而經(jīng)過項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)行和管理，能夠使本項(xiàng)目成為中關(guān)村文化休閑地標(biāo)性建筑群落，為以后長久經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。同時(shí)，依據(jù)我們分析，本項(xiàng)目因?yàn)闅v史和目前原因，在設(shè)計(jì)、布局、環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面存在問題，這些問題會(huì)直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售效果。我企業(yè)從實(shí)際出發(fā)，以客觀角度對(duì)存在問題進(jìn)行了分析，并提供了對(duì)應(yīng)處理方案。依據(jù)分析，我們提議把當(dāng)?shù)赜蛩茉斐蔀橹嘘P(guān)村人精神家園，為中關(guān)村地域提供一個(gè)休息、交流和休閑娛樂文化區(qū)域。在宣傳推廣方面，我們主張以面帶點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合方法進(jìn)行宣傳。即經(jīng)過對(duì)當(dāng)?shù)赜蚩傮w宣傳，帶動(dòng)本項(xiàng)目（8#樓）宣傳。我企業(yè)所做分析研究以事實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，憑借企業(yè)所擁有資源和經(jīng)驗(yàn)，憑借對(duì)市場(chǎng)了解和直覺，起草了策劃匯報(bào)。我企業(yè)在用戶資源、對(duì)市場(chǎng)把握和對(duì)營銷推廣運(yùn)作方面有很好優(yōu)勢(shì)。我們真誠期望能夠和貴企業(yè)攜手合作。第一部分市場(chǎng)調(diào)查和分析北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查和分析綜述：經(jīng)過對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)總體供需對(duì)比分析，北京寫字樓市場(chǎng)供需均在逐年增加，但從長久發(fā)展看，伴隨加入WTO進(jìn)程逐步加緊，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域和金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)在寫字樓租售情況在以穩(wěn)中有降趨勢(shì)發(fā)展。不過我們認(rèn)為伴隨中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)逐步成熟，周遍商務(wù)氣氛渲染，中關(guān)村地域?qū)懽謽沁€會(huì)有很大發(fā)展空間，是北京市寫字樓最有前景區(qū)域。（一）供給市場(chǎng)調(diào)查和分析1、寫字樓供給量分析從京城寫字樓市場(chǎng)供給量來看，自1994年國家開始對(duì)甲級(jí)寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計(jì)約68萬平方米，比1998年降低了43萬平方米；新入市寫字樓約為90萬平方米，較1999年上漲22萬平方米，共有11棟甲級(jí)寫字樓入伙，為市場(chǎng)新增供給189.2萬平方米，這幾乎是新增供給兩倍。截止到底，北京市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)成527萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，不過已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售寫字樓也是目前寫字樓市場(chǎng)供給量一部分。寫字樓供給量正在以成倍速度逐年增加。2、寫字樓供給區(qū)位特征寫字樓供給板塊特征顯著，東西供給差異不大。從分布上看，東部寫字樓關(guān)鍵集中在中央商務(wù)區(qū)及其周圍地域，西部寫字樓關(guān)鍵集中在中關(guān)村及金融街地域。從供給量上看，北京新增甲級(jí)寫字樓分布在北京東部和西部呈均衡態(tài)勢(shì)，即東部和西部寫字樓供給量基礎(chǔ)相同。東部寫字樓新增供給量為91萬平方米，包含瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場(chǎng)二期，它們占總數(shù)58%，西部寫字樓供給量為67萬平方米。這說明北京關(guān)鍵商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市進(jìn)步，又是北京寫字樓市場(chǎng)成熟表象。

北京寫字樓發(fā)展含有顯著集聚性，比如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽羌鬯纬缮虡I(yè)氣氛無一例外和該區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)發(fā)展。在區(qū)域化發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚，寫字樓供給同區(qū)域需求同時(shí)發(fā)展也伴隨區(qū)域需求不平衡而出現(xiàn)了較為顯著區(qū)域化分布。（二）需求市場(chǎng)調(diào)查和分析1、寫字樓需求量分析從總體上看，北京寫字樓需求比有顯著地下降，這能夠從這兩年寫字樓吸納量上看出來：北京甲級(jí)寫字樓吸納量約70萬平方米，而僅24萬平方米。同時(shí)，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)---從去年第四季度7.2%漲到今年11月份14.3%，上漲了快要兩倍。當(dāng)然，造成這種情況原因是多方面。首先，蓬勃發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，很多網(wǎng)站或是縮減面積，或干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟(jì)放緩甚至衰退造成跨國企業(yè)需求縮水；第三，“911”事件深入加劇了這一情況，很多國外大企業(yè)開始觀望或大面積削減辦公面積。寫字樓市場(chǎng)總體需求量即使有所增加，不過實(shí)際吸納量伴隨經(jīng)濟(jì)衰退而降低，空置率增加。2、市場(chǎng)需求主體復(fù)雜北京特殊地理位置決定了這里物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)用戶復(fù)雜性和多樣化。因?yàn)檫@里是祖國首全部，不管是從經(jīng)濟(jì)角度，還是從政治角度來看，北京寫字樓輻射范圍全部極其廣泛，它輻射范圍相對(duì)于全國其它城市來說無疑要大出很多，所以這里包含需求用戶從外國駐華使館、跨國企業(yè)企業(yè)、各類辦事處、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)企業(yè)、IT信息產(chǎn)業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等極其寬廣。用戶群需求層次較為復(fù)雜，對(duì)寫字樓功效需求對(duì)應(yīng)也就存在著較大差異性，尤其是伴隨WTO后期進(jìn)入，“新經(jīng)濟(jì)”發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)壯勢(shì)頭，對(duì)寫字樓使用功效也就提出了更多更高要求，適應(yīng)這一趨勢(shì)，對(duì)寫字樓需求定位及產(chǎn)品定位也就愈加顯得關(guān)鍵。從需求行業(yè)分布上看，證券業(yè)和通訊業(yè)需求旺盛。證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場(chǎng)上最大需求起源，盡管股票市場(chǎng)在表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了3萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了5000平方米。從IT行業(yè)看，盡管以門戶網(wǎng)站為代表互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬，但I(xiàn)T行業(yè)中其它部門，如通訊業(yè)卻對(duì)寫字樓表現(xiàn)出了強(qiáng)烈需求。如年初中國移動(dòng)和中國電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米寫字樓；中國外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通分別吸納了5000多平方米寫字樓面積；紅帆通訊在中國國際科技會(huì)展中心租用了3700平方米；雙威視訊在京匯大廈租了3600平方米，北京電信通在惠普大廈和京匯大廈分別租了2400和800平方米等等，種種租務(wù)案例表明，寬帶行業(yè)正如門戶網(wǎng)站一樣搶眼，中國企業(yè)對(duì)寫字樓需求尤其強(qiáng)烈。（三）租售情況調(diào)查和分析1、寫字樓銷售情況分析從售價(jià)上看，今年售價(jià)和去年相比有了一定程度提升。截止12月,北京甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)16100元/平方米，和相比上漲5%。售價(jià)上漲很大程度上取決于去年還未完工寫字樓今年因?yàn)榭拷F(xiàn)房而調(diào)整了價(jià)格，如靠近完工樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運(yùn)村樓盤遠(yuǎn)大中心，這些樓盤對(duì)售價(jià)上漲起了關(guān)鍵作用。其次是，現(xiàn)在北京寫字樓市場(chǎng)投資回報(bào)率約在9％－11％之間，和國外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右回報(bào)率相比是很可觀。受高投資回報(bào)率吸引，部分以投資為目標(biāo)買家也開始大面積購置寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），所以寫字樓銷售價(jià)格是緩慢上升。2、寫字樓租賃情況分析北京寫字樓市場(chǎng)自1999年年底開始反彈以來，樓宇租價(jià)上漲，交易活躍。行情上升之猛之快，不亞于北京股票市場(chǎng)，甚至部分樓宇已經(jīng)“封存”。尤其是以中關(guān)村和東部CBD為關(guān)鍵商務(wù)區(qū)域，在全球IT業(yè)為主導(dǎo)高科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展和中國立即加入WTO利好原因帶動(dòng)下，這兩個(gè)區(qū)域受益于得天獨(dú)厚科技人文環(huán)境和傳統(tǒng)外商貿(mào)區(qū)基礎(chǔ)條件，和政府所給政策支持，不僅其發(fā)展勢(shì)頭和前景已世人皆知，而且已成為整個(gè)寫字樓強(qiáng)勁復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。即使北京寫字樓市場(chǎng)整體租金漲勢(shì)顯著，但這并不表明整個(gè)寫字樓市場(chǎng)供需已經(jīng)達(dá)成平衡?，F(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)仍然處于深入調(diào)整期，市場(chǎng)空置率依舊較高，達(dá)成20%～30%，要想達(dá)成10%以下理想空置率仍需等候時(shí)日，依靠于市場(chǎng)需求量繼續(xù)加大?，F(xiàn)在租金漲勢(shì)顯著區(qū)域關(guān)鍵集中在中關(guān)村區(qū)域、朝陽區(qū)CBD區(qū)域、長安街沿線及金融街等區(qū)域。而且從長久發(fā)展來看，中關(guān)村、CBD物業(yè)升值潛力是最毋庸置疑，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能所蘊(yùn)涵寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模全部是相對(duì)剛性。寫字樓租賃市場(chǎng)即使有顯著漲勢(shì)，不過情況并不容樂觀，現(xiàn)在全市寫字樓日租金水平超出6元/天·平方米甲級(jí)寫字樓有33家，日租金水平在5-6元/天·平方米甲級(jí)寫字樓有34家，日租金水平在4-5元/天·平方米甲級(jí)寫字樓有80家，日租金水平在3-4元/天·平方米寫字樓有174家。依據(jù)我們監(jiān)測(cè)，今年租金走勢(shì)以下圖，能夠看出今年三季度平均租金水平有了顯著下降，達(dá)成23.5$元/月·平方米，經(jīng)過租賃價(jià)格走勢(shì)能夠看出明年年初價(jià)格水平不容樂觀。圖1北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格走勢(shì)中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查和分析依據(jù)我們企業(yè)對(duì)中關(guān)村寫字樓整體市場(chǎng)跟蹤、調(diào)查和分析，我們提供以下結(jié)論：中關(guān)村地域?qū)懽謽菍⒗^續(xù)保持高供給量，總供給量在三十萬平方米左右有近二分之一物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租策略可尋求更高投資回報(bào)寫字樓租賃市場(chǎng)價(jià)位集中在5.0-6.9元之間，這一區(qū)間寫字樓供給量達(dá)62.6萬平方米中關(guān)村地域已經(jīng)供給寫字樓入住率較高，現(xiàn)在仍處于供小于求狀態(tài)寫字樓關(guān)鍵用戶為國營、集體和私營電子科技企業(yè)及和之相配套服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大企業(yè)少中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)大部分在13000～14999元/平方米之間，占可售面積47%具體分析以下。供給市場(chǎng)調(diào)查和分析為了正確地為本項(xiàng)目定位尋求依據(jù)，我們對(duì)于中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項(xiàng)目和范圍見表1。表1中關(guān)村地域部分寫字樓項(xiàng)目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì)清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場(chǎng)理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈北大太平洋大廈希格瑪中心光大國信大廈中成大廈中關(guān)村大廈帝恒寫字樓世紀(jì)豪景融科資訊銀網(wǎng)中心雙橋大廈藍(lán)星大廈項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表2。表2中關(guān)村地域部分寫字樓項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1、區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域之一，眾多高技術(shù)企業(yè)云集于此，企業(yè)規(guī)模多樣：從多個(gè)人私人小企業(yè)到幾百人跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，所以多種檔次物業(yè)全部有很大需求。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，所以誕生了很多以高校為依靠高新科技企業(yè)，人口平均年紀(jì)也較年輕。此地域總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高級(jí)豪華，所以即使寫字樓入住爆滿，但平均租金水平和國貿(mào)地域仍相差一個(gè)檔次。2、從供給時(shí)間來看依據(jù)我們對(duì)中關(guān)村房地產(chǎn)供給量統(tǒng)計(jì)，在1998年中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供給量曾一度擴(kuò)大（達(dá)成25萬），后萎縮。在又保持了較高供給量（達(dá)成31萬），而且伴隨政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項(xiàng)目入市。將有31.1萬平方米供給市場(chǎng)。見圖2。圖2中關(guān)村地域?qū)懽謽琼?xiàng)目供給量和時(shí)間關(guān)系示意圖3、從供給價(jià)位來看由表2能夠看出，中關(guān)村地域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)價(jià)位顯著集中在5.0-6.9元之間。在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)93.4萬平方米寫字樓中，5.0-6.9元/天·平方米區(qū)間寫字樓供給量面積達(dá)62.6萬平方米，占總量67%。其它多個(gè)價(jià)格區(qū)間供給量相對(duì)較少，7.0元/天·平方米以上高價(jià)位只占10%。圖3中關(guān)村寫字樓租金分布百分比在售價(jià)方面，在已售和在售74.2萬平方米寫字樓中，售價(jià)在13000-14999元/平方米寫字樓約35萬平方米，占總體47%，是中關(guān)村寫字樓絕對(duì)主力售價(jià)。13000以下和15000-16000元/平方米之間寫字樓大致相等，16000到0元/平方米這一售價(jià)為一缺口，現(xiàn)在尚沒有寫字樓涉足，0元/平方米以上寫字樓又占了21%。從這個(gè)情況也能夠看出，中關(guān)村地域?qū)懽謽怯袃蓸O分化現(xiàn)象。表3中關(guān)村寫字樓售價(jià)和總建筑面積表售價(jià)（元/平方米）總建筑面積（萬平方米）13000以下12.913000-1499934.815000-160001116001-1999900以上15.5累計(jì)74.2圖4中關(guān)村寫字樓售價(jià)分布百分比（二）需求市場(chǎng)調(diào)查和分析為了給本項(xiàng)目標(biāo)用戶群定位提供依據(jù)，我們對(duì)部分競(jìng)爭(zhēng)性寫字樓做了具體細(xì)致用戶情況調(diào)查，具體見表4。表4中關(guān)村寫字樓關(guān)鍵用戶群名稱主要客戶群主要客戶群類型數(shù)碼大廈LG企業(yè)、Motorola企業(yè)通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通企業(yè)、中科集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡(luò)康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)北京埃斯港科技有限責(zé)任企業(yè)電子科技北大青鳥集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動(dòng)力電子科技上海浦發(fā)銀行、韓國商會(huì)、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán)金融、電子科技中國民生銀行、中國人保信托投資企業(yè)、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)金融、電腦、電子科技微軟電子科技網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡(luò)、電子科技聯(lián)想電子科技由上表能夠看出，現(xiàn)在，中關(guān)村周圍寫字樓關(guān)鍵用戶為電子科技企業(yè)和和之相配套服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。用戶規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大型企業(yè)較少。因?yàn)殡娮有畔a(chǎn)業(yè)本身特點(diǎn)，現(xiàn)有處于創(chuàng)業(yè)階段小企業(yè)，也有發(fā)展到一定規(guī)模大型企業(yè)，所以用戶對(duì)寫字樓價(jià)格和面積需求展現(xiàn)出多元化。（三）租售情況調(diào)查和分析租售對(duì)比情況調(diào)查和分析從我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，中關(guān)村已經(jīng)投入使用寫字樓基礎(chǔ)上保持了90%以上租售率。在建項(xiàng)目標(biāo)租售率各不相同。其中只租不售物業(yè)占到47%，這部分寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間早，現(xiàn)在剩下可租面積不多。這個(gè)情況表明發(fā)展商對(duì)中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景基礎(chǔ)看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租策略可尋求更高投資回報(bào)。其它開盤寫字樓采取出售或租售兼營方法，求短線效益，期望資金快速回籠。寫字樓租售百分比見圖5。圖5中關(guān)村寫字樓租售百分比分布物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查和分析經(jīng)過我們對(duì)中關(guān)村各個(gè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓物業(yè)管理費(fèi)包含在租金報(bào)價(jià)中，且物管費(fèi)隨租金提升呈顯著上升趨勢(shì)。具體結(jié)果見表5。表5中關(guān)村寫字樓租金和物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查表5元以下1355-5.9元24帝恒寫字樓4.4萬未定0.8無無未定5679世紀(jì)豪景2.5萬未定0.8無無未定6-6.9元127元以上樓層和朝向差價(jià)調(diào)查和分析調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字樓沒有樓層和朝向差價(jià)，其中僅3個(gè)寫字樓有所考慮，而北大太平洋大廈總差價(jià)在0.67元/天/平米，差價(jià)占租金總額11.1%；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價(jià)，因?yàn)槠矫嫣厥庑裕瑢觾?nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，占租金15.9%；騰達(dá)大廈朝向差價(jià)可達(dá)0.55元/天/平米，樓層租金隨高度增加而增加，相臨樓層差價(jià)0.07元/天/平米，最大價(jià)差達(dá)1.5元/天/平米，占租金23.8%。4、車位情況調(diào)查對(duì)于寫字樓來說，停車位是一個(gè)項(xiàng)目檔次和環(huán)境關(guān)鍵衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個(gè)寸土寸金地段，選擇地下車位是一個(gè)比較合理方法。從表6能夠看出，各個(gè)寫字樓關(guān)鍵以地下車位為主，占全部停車位81%。表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時(shí)間名稱總建筑面積（平方米）車位總計(jì)（個(gè)）地上地下車位數(shù)/千平米（個(gè)）數(shù)量(個(gè))百分比數(shù)量個(gè)百分比1996航天長城大廈4萬50無無50100%1.3泛亞大廈27000805062.5%3037.5%3平均2.151997光大國信大廈142726060100%無無4.2知春大廈3000025010040%15060%8.3平均6.251998中成大廈1.9萬無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無0.33理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈2.25萬116無無116100%5.2海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%5.3平均2.7661999中電信息大廈430001635534%10866%3.8海龍大廈7.3萬360無無360100%4.9北京硅谷電腦城430020067%10033%7.1方圓大廈27545270無無270100%9.8平均6.4海泰大廈987162303013%20087%2.3北大太平洋大廈41600150無無150100%3.6中關(guān)村大廈380001702012%15088%4.5理想大廈2.6萬3103010%28090%11.9平均5.575騰達(dá)大廈88323.6600未定未定600100%6.8太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈6.8萬120035029%85071%17.6平均11.47從下圖能夠看出，伴隨中關(guān)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地下車位百分比越來越大。另外從表6也能夠看出，為了適應(yīng)這種高速增加業(yè)務(wù)量，每千米平均車位基礎(chǔ)呈逐年上漲趨勢(shì)，寫字樓基礎(chǔ)能確保每百平米一個(gè)車位。圖6中關(guān)村寫字樓地下車位百分比圖三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)調(diào)查和分析在我們此次調(diào)查中，我們還對(duì)項(xiàng)目地域周圍綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項(xiàng)目類似或含有競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)情況。經(jīng)過對(duì)調(diào)查結(jié)果分析，我們得出以下結(jié)論：當(dāng)?shù)赜蛑車狈Υ笮途C合商業(yè)以電子市場(chǎng)為依靠底商物業(yè)出租率較高電子市場(chǎng)以攤位為主，展示間為輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價(jià)格從元/月到4000元/月價(jià)格不等在低層展示間比較受歡迎，樓層較高展示間出租率通常。同時(shí)，我們也對(duì)當(dāng)?shù)赜蛏虡I(yè)情況進(jìn)行了初步調(diào)查。我們調(diào)查結(jié)果顯示：當(dāng)?shù)赜蛏虡I(yè)氣氛濃厚客流人員以高校學(xué)生為主經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品商店客流最多，經(jīng)營服裝商店客流少計(jì)算機(jī)類圖書、外語類圖書銷量好以下是具體分析。（一）供給市場(chǎng)調(diào)查和分析依據(jù)發(fā)展商要求及我們對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)定位，我們對(duì)雙安商場(chǎng)、現(xiàn)代商城和城鎮(zhèn)倉儲(chǔ)超市進(jìn)行了初步調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表1。這三個(gè)商場(chǎng)分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)組成見下表。表7商場(chǎng)商業(yè)組成名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容海淀城鄉(xiāng)貿(mào)易中心當(dāng)代商城雙安商場(chǎng)各層商品類型1層食品2層食品3層日用洗滌百貨4層服裝、鞋帽、家電B1層食品、超市1層珠寶、化妝品2層運(yùn)動(dòng)系列3層男裝4層女裝5層日用百貨6層食品1層珠寶、化妝品超市2層男裝3層女裝4層時(shí)尚男女裝、鞋5層體育用具日用百貨內(nèi)部裝修中等裝修高級(jí)裝修高級(jí)裝修我們還對(duì)中發(fā)電子市場(chǎng)、海龍大廈、中海電子市場(chǎng)、太平洋電腦市場(chǎng)和硅谷電腦城進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表2。從調(diào)查結(jié)果能夠知道，除了中海電子市場(chǎng)（該市場(chǎng)為1層臨時(shí)建筑，面積約3000平方米），其它規(guī)模均在1.3萬平方米以上。商場(chǎng)均將樓面分成攤位和展示間兩種方法進(jìn)行出租。攤位出租價(jià)格從元/月到4000元/月不等，付款多位六個(gè)月付和年付。展示間以平方米價(jià)格進(jìn)行租賃，價(jià)格在5元/天·平方米。在我們調(diào)查中發(fā)覺，租賃攤位多為小型企業(yè)或個(gè)人，從事電子元器件、計(jì)算機(jī)配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個(gè)商場(chǎng)攤位出租率基礎(chǔ)上保持100%。對(duì)展示間調(diào)查中，太平洋市場(chǎng)一層展示間出租率90%以上，關(guān)鍵從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，用戶有中國著名大型電子企業(yè)，也包含SONY、三星等國外著名企業(yè)。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場(chǎng)展示間在4-5層，用戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計(jì)算機(jī)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)企業(yè)、維修商等，租賃情況通常，硅谷電腦城5層展示間空置率靠近30%。（二）需求市場(chǎng)調(diào)查和分析在對(duì)本區(qū)域客流調(diào)查中我們發(fā)覺，本區(qū)域客流組成關(guān)鍵為周圍各大院校學(xué)生，其它為帶孩子家長和長城電腦學(xué)校學(xué)員，70%人群在25歲以下。對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查顯示，客流關(guān)鍵集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店?？土魅藬?shù)分值見下表。其中海淀圖書城進(jìn)入客流人數(shù)在120人次/5分鐘（調(diào)查時(shí)間1月19日下午2點(diǎn)）表8商店客流分值表（5分人多，1分人少）商店客流分值工業(yè)出版社書店5海淀圖書城4新華書店3外文書店3籍海樓書店2隨身聽、MP35音像店4體育用具商店2服裝店1在對(duì)書店調(diào)查中，購置計(jì)算機(jī)類圖書人最多，其次是外語類圖書和文學(xué)類圖書。對(duì)大地花園酒店和鑫鼎賓館調(diào)查結(jié)果以下表所表示。表9賓館調(diào)查表名稱標(biāo)準(zhǔn)間面積（M2）出租價(jià)格（元/年）入住率用戶鑫鼎賓館286萬105.8萬大地花園酒店287.2萬70%電腦企業(yè)這個(gè)調(diào)查說明當(dāng)?shù)赜驅(qū)χ嘘P(guān)村用戶還是有相當(dāng)大吸引力。調(diào)查還顯示，有一部分用戶租用了在當(dāng)?shù)赜騻}儲(chǔ)面積。第二部分項(xiàng)目分析此次策劃項(xiàng)目為中關(guān)村文化發(fā)展股份開發(fā)中關(guān)村文化廣場(chǎng)中文化交流中心大廈（8#樓）。該大廈在計(jì)劃區(qū)域東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，計(jì)劃為塔樓，地下3層，地上18-20層，標(biāo)準(zhǔn)層面積4000-5000平方米。現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)還未完成，結(jié)構(gòu)及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)未定。SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目含有以下優(yōu)勢(shì)：1、價(jià)格有優(yōu)勢(shì)；2、發(fā)展商含有文化特質(zhì)給項(xiàng)目以獨(dú)特定位；3、周圍商業(yè)氣氛濃；4、有一個(gè)教堂，能夠表現(xiàn)獨(dú)到文化氣氛，有塑造概念空間。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下不足：1、工期比西區(qū)稍晚；2、區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高；3、項(xiàng)目計(jì)劃形狀隨好，但包圍在周圍樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難表現(xiàn)本身特色；4、因?yàn)橄薷?，難從高度上表現(xiàn)和眾不一樣；5、名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口；6、不是人流進(jìn)入中關(guān)村主干道，屬輻射區(qū)；7、地域周圍公共交通不方便，線路較少，站位較遠(yuǎn)；8、大地酒店前廣場(chǎng)面積不大，做多個(gè)小景觀難以起到聚集效應(yīng)；9、大地酒店下面做商業(yè)不能提升酒店檔次；10、現(xiàn)在商業(yè)氣氛由前來購書學(xué)生烘托，有錢人少，輻射面??；11、8#樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有以下機(jī)遇：1、中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開始計(jì)劃，總規(guī)模面積巨大；2、政府計(jì)劃中關(guān)村西區(qū)定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個(gè)關(guān)鍵突出CBD商圈；3、西區(qū)土地價(jià)格高昂，直接造成該地域房地產(chǎn)價(jià)格高；4、周圍地域缺乏大型高級(jí)次商業(yè)設(shè)施。（四）項(xiàng)目威脅分析在本項(xiàng)目推出過程中，我們認(rèn)為存在下面威脅：1、周圍寫字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。原因只有兩個(gè)：用戶少或價(jià)格高；2、西區(qū)寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米寫字樓商鋪等；3、西區(qū)項(xiàng)目起點(diǎn)高，配套好，功效全。關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力分析我們認(rèn)為本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于三點(diǎn)：1、斜街2、基督教堂3、濃郁文化氣氛第三部分項(xiàng)目定位經(jīng)過我們對(duì)周圍市場(chǎng)調(diào)查和研究，我們認(rèn)為8#樓定位需要依據(jù)當(dāng)?shù)赜蚨ㄎ?、功效和布局進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計(jì)。功效定位（一）總體功效定位提議為了能愈加好地推廣本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目標(biāo)著名度，我們認(rèn)為有必需對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。經(jīng)過對(duì)中關(guān)村現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，經(jīng)過對(duì)中關(guān)村整體計(jì)劃考慮，經(jīng)過對(duì)中關(guān)村西區(qū)總體定位分析，結(jié)合項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，我們提議把當(dāng)?shù)赜蚪ㄔO(shè)成為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂文化建筑群落，建成后使當(dāng)?shù)赜虺蔀橹嘘P(guān)村地域文化休閑中心或中關(guān)村人精神家園。定位依據(jù)以下：中關(guān)村定位中關(guān)村定位為：“中關(guān)村科技區(qū)關(guān)鍵區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征城市中心。中關(guān)村西區(qū)被稱為中關(guān)村“鉆石寶地”，是未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)管理決議、資本市場(chǎng)、信息交流和商務(wù)中心”，造成現(xiàn)在建設(shè)項(xiàng)目均是高級(jí)次商務(wù)辦公用房，用戶均瞄準(zhǔn)一線用戶，一線用戶競(jìng)爭(zhēng)將極為猛烈。本項(xiàng)目應(yīng)有效地避免和西區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)。中關(guān)村情況現(xiàn)在中關(guān)村被稱為類似于香港文化沙漠，即使人員文化層次很高，但環(huán)境缺乏文化氣氛，休閑場(chǎng)所匱乏?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)需要。項(xiàng)目預(yù)期這么定位使本項(xiàng)目真正成為西區(qū)及中關(guān)村關(guān)鍵區(qū)文化配套地域。本身優(yōu)勢(shì)這么定位符合當(dāng)?shù)赜驑I(yè)已存在商務(wù)氣氛，能夠繼續(xù)發(fā)揮本身優(yōu)勢(shì)，并符合以后長久經(jīng)營思緒。文化氣氛文化設(shè)計(jì)，符合目前大家崇尚文雅，向往休閑生活潛在愿望。同時(shí)能夠合理有效借助基督教堂所散發(fā)文化氣息，使當(dāng)?shù)赜蚨ㄎ缓形ㄒ恍?。（二）分區(qū)域功效定位提議我們對(duì)當(dāng)?shù)赜蛐苯?、教堂和三角地（?#樓西側(cè)，昊海樓東側(cè)合圍地帶）進(jìn)行了以下分區(qū)域功效定位。1、斜街對(duì)現(xiàn)在斜街進(jìn)行功效改造，將其改造成現(xiàn)代、以廣義圖書文化為中心新型商業(yè)街?！皬V義圖書文化”是指即包含現(xiàn)在圖書、音像整售零售商業(yè)行為，又包含了以書為中心，能夠提供休閑、娛樂功效其它商業(yè)文化。建成后商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，能夠開設(shè)多個(gè)形式專題吧，白天銷售書籍，夜晚舉行音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場(chǎng)演出。2、教堂以教堂和昊海樓為界，將整個(gè)區(qū)域分開成東西兩個(gè)區(qū)域，形成西部為氣氛熱烈商業(yè)、娛樂區(qū)域，東部為清靜平和文化區(qū)域格局，使兩個(gè)部分互不干擾。假如能夠，我們提議把教堂建立在地面二層以上區(qū)域，并努力提升教堂容積率，使地面一層形成廣場(chǎng)空間，作為步行和商業(yè)空間。提議改現(xiàn)在教堂兩個(gè)東西出口為一個(gè)向北出口，并使教堂和8#樓之間區(qū)域保持良好通透感。這么不僅能夠使8#樓人員方便出入，使教堂愈加肅穆平靜，而且能夠提升教堂部分房屋利用率。3、三角地帶8#樓西側(cè)和昊海樓東側(cè)合圍地帶能夠作為8#樓北側(cè)廣場(chǎng)和教堂廣場(chǎng)連通走廊。因?yàn)檫@一地帶比較平靜，這一地帶昊海樓一側(cè)房屋能夠建設(shè)成為靜謐私人空間，提供個(gè)人休息、吸氧、見面、聊天場(chǎng)所。4、8#樓功效定位8#樓功效定位為辦公、休閑、娛樂服務(wù)于一體綜合性物業(yè)。其底商提議作為以高級(jí)次休閑服務(wù)為中心商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。其它部分提議以下：地下三層、二層：車位；地下一層：職員餐廳；五層以上：開放式辦公區(qū)域；提議在五層設(shè)置中小規(guī)模會(huì)議廳和匯報(bào)廳。二、價(jià)格定位（一）售價(jià)定位提議本項(xiàng)目辦公區(qū)域部分建筑面積售價(jià)提議在14000-15000元/平方米。本價(jià)格由兩種方法推算而來，為提議價(jià)格，具體價(jià)格要依據(jù)產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)、用戶情況和市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，以靈活方法進(jìn)行調(diào)整，以保持價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展商本身利益。具體推算見附件1。需要指出是，該價(jià)格為我們依據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)情況分析得來，因?yàn)槲磥碇嘘P(guān)村寫字樓價(jià)格存在受到非市場(chǎng)原因干擾可能，我們沒有對(duì)未來價(jià)格進(jìn)行分析修正；在項(xiàng)目推向市場(chǎng)前仍需要重新進(jìn)行價(jià)格定位工作。底商銷售價(jià)格提議為18000-0元/平方米左右。（二）租價(jià)定位提議依據(jù)我們對(duì)中關(guān)村相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查和分析，同時(shí)借鑒我們對(duì)中關(guān)村商鋪物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們提議本項(xiàng)目辦公區(qū)域租賃價(jià)格為5-6元/平方米·天。三、客群定位本項(xiàng)目8#樓用戶定位要放開視野，廣泛定位。經(jīng)過我們對(duì)中關(guān)村地域多年經(jīng)驗(yàn)，在中關(guān)村發(fā)展企業(yè)不僅有IT行業(yè)，還包含教育、科研、人力資源等相關(guān)行業(yè)。所以，我們提議用戶定位為：IT行業(yè)IT相關(guān)行業(yè)，包含：金融機(jī)構(gòu)，律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂，會(huì)展，物流等。教育、科研和人力資源等行業(yè)。投資用戶，投資用戶起源廣泛，從業(yè)人員多個(gè)多樣。在IT業(yè)中，我們提議多關(guān)注中小型企業(yè)和企業(yè)。第四部分產(chǎn)品提議依據(jù)發(fā)展商介紹和我們對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)了解，我們認(rèn)為本項(xiàng)目含有很良好潛力。經(jīng)過合理設(shè)計(jì)，精心策劃和專業(yè)營銷推廣，本案完全有成為北京著名案例可能?，F(xiàn)在，我們提供產(chǎn)品提議以下。一、計(jì)劃及建筑設(shè)計(jì)提議鑒于本案特殊性，我們研究了北京已經(jīng)有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目案例，同時(shí)也查閱了國外部分著名建筑群落，我們提議本項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃和建筑設(shè)計(jì)注意以下四點(diǎn)。全地域計(jì)劃方案要處理好3個(gè)關(guān)系首先是保留建筑和新建建筑關(guān)系。新建建筑需要在功效和交通組織上考慮和保留建筑溝通；其次是多層次功效之間關(guān)系。當(dāng)?shù)赜蚩赡馨k公功效、廣義商業(yè)（含休閑娛樂）功效、專題廣場(chǎng)休閑功效，在計(jì)劃上必需考慮各功效之間要有效分隔，又要有一定連通性；第三是全地域?qū)ｎ}文化統(tǒng)一和表現(xiàn)。建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)多元化依據(jù)我們概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目標(biāo)定位和未來發(fā)展需要，我們提議當(dāng)?shù)赜蚪ㄖO(shè)計(jì)要表現(xiàn)多元化，既表現(xiàn)本身建筑特色，又能夠和原有建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。依據(jù)我們對(duì)國外建筑研究，新老建筑不一定要完全風(fēng)格統(tǒng)一，多元化風(fēng)格反而突出了建筑歷史感和文化特色。同時(shí)為了突出當(dāng)?shù)赜蝻L(fēng)格，我們提議放開視野，大膽啟用不一樣建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能表現(xiàn)和眾不一樣，經(jīng)過建筑向大家傳輸現(xiàn)代精神和文化，彰顯發(fā)展商卓越不群，達(dá)成樹立文化地標(biāo)作用。3、8#樓設(shè)計(jì)可先不考慮斜街情況經(jīng)過我們對(duì)當(dāng)?shù)赜蜓芯?，斜街現(xiàn)在營業(yè)情況對(duì)項(xiàng)目標(biāo)概念建設(shè)有負(fù)面影響?，F(xiàn)在斜街格局是一般商鋪，檔次不高，客流關(guān)鍵為周圍院校學(xué)生，購置力不強(qiáng)，商鋪經(jīng)營書刊、音像、服裝等商品，在夜晚這些商業(yè)均不會(huì)繼續(xù)營業(yè)，且人流車流比較混亂，這些情況均和精神文化休閑氣氛相背離。我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)定位是能休息、交流場(chǎng)所，要建立這么概念和項(xiàng)目預(yù)期，需要避免斜街對(duì)本項(xiàng)目8#樓計(jì)劃設(shè)計(jì)影響。所以，在8#樓設(shè)計(jì)上，應(yīng)努力爭(zhēng)取現(xiàn)代、高雅，和斜街形成鮮明對(duì)比。4、教堂部分處理是計(jì)劃關(guān)鍵和難點(diǎn)經(jīng)過我們對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)研究，對(duì)周圍商業(yè)、人文環(huán)境分析，和和北京類似項(xiàng)目標(biāo)對(duì)比，我們認(rèn)為當(dāng)?shù)赜蜃钔怀鑫幕卣魇钱?dāng)?shù)赜騼?nèi)部北京基督教會(huì)海淀堂。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年歷史。國家于1984年落實(shí)了宗教政策后，教堂得到了一定發(fā)展，現(xiàn)在主日分為兩堂，每堂聚會(huì)人數(shù)可達(dá)六百余人，還有部分外賓。在年紀(jì)方面，中青年占80%，老年占20%?，F(xiàn)在國家對(duì)宗教政策寬松，傾向于信教人數(shù)逐步增加。提議在計(jì)劃中關(guān)鍵考慮對(duì)教堂處理，使之成為當(dāng)?shù)赜颡?dú)特象征和賣點(diǎn)。二、硬件設(shè)施設(shè)置提議及其和銷售關(guān)系分析寫字樓硬件設(shè)施將直接關(guān)系到寫字樓銷售情況。對(duì)于本項(xiàng)目標(biāo)硬件配置情況，我們從裝修和智能化系統(tǒng)兩個(gè)方面進(jìn)行提議。（一）裝修配置依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)定位，8#樓內(nèi)外裝修提議標(biāo)準(zhǔn)以下：1、外裝修使用和眾不一樣建筑造型和建筑材料，使建筑本身能表現(xiàn)獨(dú)到風(fēng)格。2、內(nèi)部裝修8#樓內(nèi)部裝修提議采取跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周圍同類檔次物業(yè)相同裝修標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)我們對(duì)周圍項(xiàng)目標(biāo)調(diào)查，裝修配置提議以下：一層—四層：使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采取石材裝飾，使用吊頂，燈光明亮。五層以上：電梯間采取花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間能夠采取一般裝修，水泥地面，涂料墻，一般吊頂。涂料提議使用環(huán)境保護(hù)型涂料。電梯：提議使用國外著名品牌，如OTIS，現(xiàn)代，三菱。二層—四層：設(shè)置滾動(dòng)扶梯，扶梯能夠采取和電梯相同品牌。（二）智能化系統(tǒng)1、本項(xiàng)目標(biāo)智能化系統(tǒng)應(yīng)關(guān)鍵表現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（1）辦公場(chǎng)所采取優(yōu)異綜合布線產(chǎn)品，主干光纖，水平六類，帶寬200兆，千兆主干，提供10M/100M到桌面。網(wǎng)絡(luò)出口直接接入ISP服務(wù)商，能夠同時(shí)接入中國幾大網(wǎng)絡(luò)主干：Chinanet、教育主干CERNET，出口帶寬110M。提供用戶自行申請(qǐng)帶寬，以滿足用戶更高要求。由大廈到外圍網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中，能夠享受多個(gè)軟件服務(wù)和網(wǎng)上信息服務(wù)：電子購物、電子貿(mào)易、電子銀行和金融服務(wù)等。入住企業(yè)能夠建立自己網(wǎng)站，開辟自己主頁，介紹自己產(chǎn)品和服務(wù)。（2）商業(yè)展示部分設(shè)置大屏幕展示企業(yè)產(chǎn)品（類型、報(bào)價(jià)、產(chǎn)品演示等）；設(shè)置觸摸屏電腦，能夠查詢各個(gè)展位具體情況；為每個(gè)展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。2、其它設(shè)施配置實(shí)現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項(xiàng)目及當(dāng)?shù)赜蚰軌蚪邮罩袊舛喾N電視節(jié)目（新聞、財(cái)經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。電視系統(tǒng)采取雙向傳輸，能夠?qū)崿F(xiàn)多個(gè)增值服務(wù)（VOD等）。完善微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)，應(yīng)用于物業(yè)部門，能夠使用戶在任何時(shí)間、地點(diǎn)立即找到物業(yè)人員；假如用戶有此項(xiàng)需求，也能夠加裝此項(xiàng)設(shè)備。在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。弱電系統(tǒng)采取大型UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時(shí)丟失關(guān)鍵信息和數(shù)據(jù)。裝備樓內(nèi)移動(dòng)通訊覆蓋系統(tǒng)，對(duì)通訊網(wǎng)絡(luò)訊號(hào)微弱死角地方，加裝手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備，方便用戶能接收完整電波信號(hào)。緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時(shí)播放背景音樂，出現(xiàn)火警時(shí)，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對(duì)整座建筑空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、制冷機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、水箱液位、照明回路、給排水系統(tǒng)、電力變配電系統(tǒng)進(jìn)行信號(hào)采集和監(jiān)測(cè)、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動(dòng)化，起到集中管理、分散控制，提升系統(tǒng)管理水平，降低維護(hù)管理人員工作量，節(jié)能降耗作用。三、軟環(huán)境設(shè)計(jì)提議及其和銷售關(guān)系分析在項(xiàng)目標(biāo)軟件設(shè)計(jì)上，從周圍環(huán)境到樓體本身，我們提議以下：（一）重視人性化設(shè)計(jì)現(xiàn)在北京及中關(guān)村寫字樓所表現(xiàn)出來共同問題是設(shè)計(jì)和服務(wù)上缺乏對(duì)人工作舒適度和健康程度考慮。在前一階段舉行“提升中關(guān)村辦公環(huán)境吸引力和凝聚力研討會(huì)”中，很多發(fā)展商、用戶代表均提到了這個(gè)方面問題。在以后寫字樓項(xiàng)目銷售中，人性化設(shè)計(jì)將成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。（二）科技和生態(tài)完美地結(jié)合現(xiàn)在寫字樓建設(shè)中，存在高科技和生態(tài)環(huán)境不能有機(jī)結(jié)合問題。近期研究表明，一個(gè)人一生中，20-60歲工作階段中，時(shí)間有70%是在辦公室中度過，而舒適環(huán)境能夠提升人發(fā)明力和工作效率，一個(gè)健康舒適辦公環(huán)境對(duì)人含有很關(guān)鍵作用。目前寫字樓建設(shè)過多重視了高科技表現(xiàn)，對(duì)生態(tài)建設(shè)缺乏足夠重視，造成寫字樓成為鋼筋水泥沙漠。而伴隨大家生活水平提升和視野開闊，對(duì)于綠色和生態(tài)生活越來越重視。假如本項(xiàng)目能在建設(shè)中同時(shí)表現(xiàn)高科技應(yīng)用和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)推廣起到很有利作用。四、對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化經(jīng)營及其分析從本項(xiàng)目標(biāo)定位，發(fā)展商文化底蘊(yùn)，和現(xiàn)在項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)形成良好商業(yè)氣氛來看，我們認(rèn)為當(dāng)?shù)赜蜥槍?duì)對(duì)手差異化經(jīng)營能夠從以下多個(gè)方面考慮：從區(qū)域功效定位唯一性來表現(xiàn)差異當(dāng)?shù)赜蚨ㄎ粸檫m合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂文化建筑群落，結(jié)合當(dāng)?shù)赜蛩鶕碛谢浇烫茫巩?dāng)?shù)赜驌碛辛撕捅姴灰粯语L(fēng)格，現(xiàn)在在中關(guān)村地域尚無類似概念，含有唯一性。這么唯一性能夠使本項(xiàng)目含有和其它區(qū)域不一樣營銷方法，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。2、從商品服務(wù)表現(xiàn)差異經(jīng)過樹立當(dāng)?shù)赜蚬πФㄎ唬谏唐飞媳憩F(xiàn)差異，更關(guān)鍵是在服務(wù)理念上表現(xiàn)不一樣。3、從經(jīng)營管理表現(xiàn)差異海圖和國風(fēng)企業(yè)全部是在當(dāng)?shù)赜蚪?jīng)營多年，在海淀和中關(guān)村含有較深影響力。經(jīng)過此次改制，新形成中關(guān)村文化發(fā)展股份仍然以對(duì)當(dāng)?shù)赜蜷L久經(jīng)營作為企業(yè)以后發(fā)展戰(zhàn)略，這本身就表現(xiàn)了企業(yè)在經(jīng)營管理上和眾不一樣思想觀念。在現(xiàn)在魚龍混雜中國房地產(chǎn)界，開發(fā)商信譽(yù)貶多褒少，大部分是因?yàn)榘l(fā)展商在開發(fā)時(shí)存在短期效應(yīng)心理，只重視短線效益而忽略長久經(jīng)營，這只是中國房地產(chǎn)業(yè)不成熟表現(xiàn)。在房地產(chǎn)業(yè)含有悠久歷史發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)發(fā)展商利潤很大部分已經(jīng)取決于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營。中關(guān)村文化發(fā)展股份在這次開發(fā)過程中，假如能掌握好開發(fā)和經(jīng)營良好關(guān)系，表現(xiàn)出經(jīng)營管理思緒獨(dú)到特色，再加上專業(yè)策劃和營銷宣傳，定能達(dá)成和眾不一樣效果，取得理想利潤回報(bào)。第五部分營銷策劃一、營銷推廣策略本案推廣將采取以面帶點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合方法進(jìn)行。依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)定位思緒，項(xiàng)目標(biāo)宣傳將從對(duì)本區(qū)域進(jìn)行宣傳入手，先塑造本區(qū)域概念、理想和形象，在受眾中形成印象，樹立口碑。進(jìn)而推出能代表本區(qū)域形象8#樓，經(jīng)過對(duì)8#樓介紹，烘托本案獨(dú)到風(fēng)格和文化。二者相互呼應(yīng)，相互促進(jìn)，將區(qū)域塑造成為含有獨(dú)到氣氛文化地標(biāo)，形成含有深厚商業(yè)經(jīng)營潛力印象，進(jìn)而形成良好投資回報(bào)氣氛，促進(jìn)8#樓銷售。這么宣傳思緒也為發(fā)展商以后經(jīng)營鋪設(shè)了良好商業(yè)基礎(chǔ)。（一）宣傳地域本案目標(biāo)用戶以高科技行業(yè)和商業(yè)貿(mào)易為主，地點(diǎn)以本案為關(guān)鍵，輻射中關(guān)村，白石橋，西北三環(huán)、四環(huán)等地域。（二）宣傳力度宣傳方面資金投入百分比要依據(jù)宣傳效果而定，假如廣告效果良好，反饋踴躍，成交量高，則應(yīng)加大投入；反之，假如效果不佳，則要尋求原因，謹(jǐn)慎投入。要合理把握投入產(chǎn)出百分比，避免盲目擴(kuò)大或過于保守。（三）宣傳節(jié)奏本案宣傳分兩個(gè)階段進(jìn)行：1、在項(xiàng)現(xiàn)在期進(jìn)行軟性宣傳在項(xiàng)現(xiàn)在期要對(duì)項(xiàng)目標(biāo)概念和定位進(jìn)行廣泛、深入宣傳，要達(dá)成使受眾了解我們項(xiàng)目情況，熟悉我們?cè)O(shè)計(jì)思緒，認(rèn)可我們概念目標(biāo)，進(jìn)而激起用戶企盼心理，等候開盤。宣傳形式能夠采取采訪、報(bào)道、調(diào)查、征文等形式，在多種媒體上發(fā)表軟性文章。2、開盤以后關(guān)鍵宣傳，形成沖擊波開盤時(shí)，項(xiàng)目首次亮相，用戶對(duì)此有一個(gè)了解、認(rèn)知過程，需要加大力度，擴(kuò)大宣傳面。同時(shí)也要樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和發(fā)展商形象，為以后銷售工作打下良好基礎(chǔ)。所以要有大量廣告投入，確保宣傳力度，借開盤之機(jī)，形成轟動(dòng)效應(yīng)。（四）宣傳關(guān)鍵點(diǎn)在媒體宣傳中要考慮項(xiàng)目形象高度性、統(tǒng)一性和連續(xù)性，樹立發(fā)展商實(shí)力形象。軟廣告要形成系列。（五）媒體選擇因?yàn)楸卷?xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶比較分散，所以媒體選擇十分關(guān)鍵，能夠采取大眾媒體和專業(yè)媒體相結(jié)合方法，并充足利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)。軟廣告關(guān)鍵在專業(yè)媒體上公布，形象和銷售等硬廣告在著名大眾媒體上公布。宣傳媒介以戶外路牌廣告為主，能夠充足利用本案在四環(huán)路邊優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目本身為依靠進(jìn)行宣傳?？蛇x擇宣傳媒體有：路牌廣告報(bào)紙專業(yè)雜志互聯(lián)網(wǎng)電臺(tái)（五）其它推廣手段1、展示會(huì)本項(xiàng)目能夠充足利用圖書城所擁有用戶人流優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行不一樣規(guī)模展示會(huì)，提升項(xiàng)目標(biāo)著名度。2、公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容包含項(xiàng)目標(biāo)開盤儀式，舉行IT業(yè)界、文化界論壇，進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目專題概念研討會(huì)等。3、充足利用我企業(yè)現(xiàn)有用戶資源我企業(yè)現(xiàn)在由近200名銷售人員，長久以來積累了大量用戶資源，能夠經(jīng)過用戶網(wǎng)絡(luò)快速傳輸項(xiàng)目信息，以極低成本提升項(xiàng)目標(biāo)著名度和成交率。二、各類銷售技術(shù)及其分析（一）銷售中心 為了樹立本項(xiàng)目標(biāo)良好形象，展示發(fā)展商形象，有必需建立銷售中心。銷售中心位置能夠選在四環(huán)路邊。（二）工地現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻是無償、有效宣傳工具，工地現(xiàn)場(chǎng)整齊程度能夠顯著加大對(duì)用戶吸引，增強(qiáng)用戶對(duì)項(xiàng)目標(biāo)好感和信心。（三）路牌指示牌在交通干線和項(xiàng)目周圍區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)影響和著名度。（四）人員服裝員工服裝要求統(tǒng)一，服裝能夠請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。（五）物業(yè)管理企業(yè)先期確定物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)用戶做出一定承諾，能夠消除用戶懷疑心理，促進(jìn)成交。（六）宣傳品1、樓書對(duì)于項(xiàng)目而言，樓書在項(xiàng)目推廣銷售工作中起著很大作用。本項(xiàng)目標(biāo)樓書應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)定位和營銷推廣總體思緒確定風(fēng)格，并在設(shè)計(jì)和創(chuàng)意上有獨(dú)到之處，在工藝上制作精美。提議采取招標(biāo)方法確定樓書設(shè)計(jì)企業(yè)。2、單頁單頁制作費(fèi)用相對(duì)低廉，是樓書關(guān)鍵補(bǔ)充，在銷售過程中能夠作為大量散發(fā)宣傳品。3、沙盤沙盤是銷售工作中必不可少銷售工具，沙盤應(yīng)盡可能詳盡地表現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，制作應(yīng)盡可能確保精美。4、卡片印制名片大小宣傳卡片或書簽，在大家買書時(shí)候同時(shí)發(fā)送，能夠以低廉價(jià)格達(dá)成廣泛通知效果。三、銷售收入計(jì)劃及成本分析依據(jù)以往銷售經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，我們制訂大致銷售計(jì)劃安排以下（具體銷售計(jì)劃我們將在得到貴企業(yè)相關(guān)決定以后具體推出）。提議開盤時(shí)機(jī)在項(xiàng)目拿到銷售證時(shí)正式開盤。我們認(rèn)為在沒有銷售證時(shí)過早推出很有可能達(dá)不到良好市場(chǎng)效果，反而造成負(fù)面影響。提議推出方法提議分別拿出8#樓辦公間低層、中層和高層部分面積進(jìn)行銷售，以適應(yīng)不一樣用戶需要。提議以整層銷售為主。底商以銷售為主。提議發(fā)展商保留一部分底商，預(yù)留給大用戶，也能夠起到提升物業(yè)檔次作用。提議發(fā)展商以相對(duì)低廉價(jià)格吸引一家國際著名企業(yè)加盟，不僅能夠快速回收資金，還能夠提升項(xiàng)目標(biāo)著名度和檔次。以上提議要依據(jù)產(chǎn)品情況、市場(chǎng)反應(yīng)及出售情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。相關(guān)銷售周期估計(jì)本項(xiàng)目標(biāo)銷售周期為18-20個(gè)月，銷售周期具體步驟需要依據(jù)產(chǎn)品、售價(jià)和工期進(jìn)度制訂，銷售周期之內(nèi)我們完成樓宇全部銷售面積75%。（四）銷售成本依據(jù)我們以往經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，我們估計(jì)本項(xiàng)目標(biāo)宣傳推廣費(fèi)用為整體銷售額1%-1.5%左右。第六部分合作方法及費(fèi)用北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任企業(yè)是一家專業(yè)房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)，企業(yè)策劃中心由經(jīng)驗(yàn)豐富建筑師、計(jì)劃師、市場(chǎng)調(diào)查員、市場(chǎng)研究員、廣告研究員、營銷研究員組成，設(shè)專員長久從事市場(chǎng)跟蹤調(diào)查及研究、各項(xiàng)專題研究等工作，使之擁有強(qiáng)大市場(chǎng)研究和策劃能力,以充足滿足委托方多種委托要求。其全案企劃服務(wù)步驟及服務(wù)內(nèi)容以下：宏觀信息搜集宏觀信息搜集本項(xiàng)目調(diào)查用戶調(diào)查區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目分析用戶分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)提醒營銷策略項(xiàng)目包裝宣傳策劃銷售培訓(xùn)投資分析銷售策劃銷售策劃我企業(yè)提議以獨(dú)家代理方法和貴企業(yè)進(jìn)行合作，這么能夠充足發(fā)揮我企業(yè)優(yōu)勢(shì)，立即達(dá)成項(xiàng)目標(biāo)理想銷售業(yè)績(jī)。獨(dú)家代理費(fèi)用為總銷售額1.5%。

第七部分我企業(yè)優(yōu)勢(shì)（一）人員優(yōu)勢(shì)萬通策略根本優(yōu)勢(shì)是人員優(yōu)勢(shì)，人員年輕、知識(shí)層次高、有渴望成功進(jìn)取心。企業(yè)關(guān)鍵管理人員年紀(jì)均在35歲以下，學(xué)歷在大專以上(其中高級(jí)管理人員全部為中國名牌大學(xué)畢業(yè))。全部職員全部經(jīng)過系統(tǒng)職業(yè)培訓(xùn)，多人含有房地產(chǎn)評(píng)定師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。因?yàn)槠髽I(yè)凝聚了一大批高素質(zhì)人員，所以能快速地吸收各方面新理念和知識(shí)并加以靈活利用，以敏銳眼光大膽地超前運(yùn)作，最終走到同行業(yè)之首。（二）管理優(yōu)勢(shì)科學(xué)管理是吸引人才、培養(yǎng)人才、留住人才首要條件。經(jīng)過長久在工作中不?？偨Y(jié)，現(xiàn)在企業(yè)在職員傭金分配、獎(jiǎng)懲、晉升、培訓(xùn)等方面全部有很細(xì)致合理制度，為全部職員提供了公平競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)。同時(shí)企業(yè)在管理上實(shí)施職員持股及期權(quán)制度，使職員主動(dòng)性及忠誠度得到了有效確保。（三）發(fā)展商背景原總企業(yè)北京萬通實(shí)業(yè)是北京頗具影響民營大型專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商，有成功策劃、開發(fā)大型綜合物業(yè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，如萬通新世界廣場(chǎng)、萬泉新新家園。（四）強(qiáng)大綜合研究能力為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要，策劃部定時(shí)或不定時(shí)以專題匯報(bào)形式對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)問題進(jìn)行專題研究，使我企業(yè)在房地產(chǎn)操作技術(shù)上、市場(chǎng)把握上等方面保持領(lǐng)先一步。我企業(yè)已完成包含房地產(chǎn)開發(fā)、策劃、營銷各方面操作手冊(cè)，完成了如廣告研究、售樓處研究等專題研究，每三個(gè)月全部有詳實(shí)市場(chǎng)跟蹤匯報(bào)。（五）經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)自96年以來在中關(guān)村地域開展了高級(jí)住宅、商住公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多品種物業(yè)租售代理工作，長久積累和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)使我們不僅充足了解市場(chǎng)、掌握了大量第一手資料,而且使我們熟練地掌握了一套在中關(guān)村地域進(jìn)行物業(yè)推廣經(jīng)驗(yàn)。我企業(yè)在中關(guān)村長久以來代理了大理寫字樓和公寓，如海龍大廈、紫金大廈、中關(guān)村科技發(fā)展大廈、萬泉新新家園、華澳公寓、沁園公寓等。積了下大量用戶資源。可利用此用戶網(wǎng)絡(luò)快速傳輸項(xiàng)目信息，無須任何成本，卻能提升項(xiàng)目著名度和成交率。經(jīng)過我企業(yè)用戶服務(wù)部門長久跟蹤服務(wù)，我們對(duì)于這一類用戶有了比較深入了解?？偠灾移髽I(yè)長久以來建立并可利用資源包含：1、政府資源；2、用戶資源。比如我們和中關(guān)村地域管委會(huì)和中關(guān)村IT企業(yè)人力資源情況普查協(xié)會(huì)親密往來關(guān)系和我們?cè)谖鞑康赜虮姸鄬懽謽琼?xiàng)目銷售基礎(chǔ)上建立廣大業(yè)主資源等等。 （六）部分業(yè)績(jī)歷數(shù)以下歷數(shù)部分中關(guān)村地域業(yè)績(jī)（以下均為獨(dú)家代理）出售萬泉新新家園1996年10月開始全案企劃工作，同時(shí)開始內(nèi)部認(rèn)購，同年內(nèi)購數(shù)量達(dá)100余套，自1998年正式銷售開始，每一期全部超額認(rèn)購（三期共15萬平方米）。該項(xiàng)目標(biāo)用戶群多為中關(guān)村地域高級(jí)人士。出租華澳公寓及嘉慧苑1996年物業(yè)還未完全完工時(shí)開始租售工作，1年內(nèi)出租率達(dá)100%，租戶多為商住企業(yè)。現(xiàn)在正在進(jìn)行第二輪招租工作。租售海龍大廈寫字樓及商場(chǎng)1999年4月物業(yè)封頂開始末介入企劃，3個(gè)月內(nèi)商場(chǎng)租售率達(dá)100%；完工后4個(gè)月內(nèi)寫字樓租售率達(dá)90%。4、出租紫金大廈及紫金公寓1999年物業(yè)外裝完成后開始參與招租，原定1年工作在4個(gè)月內(nèi)完成（出租用率100%）。取得了發(fā)展商給特殊獎(jiǎng)勵(lì)。5、出租中關(guān)村科技大廈8月，物業(yè)外裝完成以后開始參與招租，2月全部招租完成，提前了10個(gè)月完成目標(biāo)。6、正在進(jìn)行清華同方廣場(chǎng)項(xiàng)目標(biāo)獨(dú)家代理（正式開盤1個(gè)月以后完成6000多平米銷售面積、6100萬銷售額），由此開拓了更為寬廣用戶資源。7、正在進(jìn)行進(jìn)行大地科技大廈（硅谷電腦城南側(cè)）獨(dú)家代理。附件1:寫字樓銷售價(jià)格計(jì)算方法一、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將本項(xiàng)目和其它周圍項(xiàng)目標(biāo)各項(xiàng)同類原因進(jìn)行比較，并設(shè)置對(duì)應(yīng)參數(shù)值，定量表示各原因之間差異程度。具體計(jì)算方法以下：1、確定本項(xiàng)目各項(xiàng)參數(shù)地理位置系數(shù)：1綜合配套系數(shù)：1建筑標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：1環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況系數(shù)：1因?yàn)楸卷?xiàng)目地處中關(guān)村，把中關(guān)村關(guān)鍵區(qū)域周圍在售寫字樓和本項(xiàng)目進(jìn)行比較，和這些寫字樓比較，本項(xiàng)目在地理位置和環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況方面全部類似，所以系數(shù)分別為1.0。因?yàn)榻ㄖ?biāo)準(zhǔn)和綜合配套均未確定，能夠認(rèn)為類似，系數(shù)也設(shè)置為1.0。2、確定周圍可比物業(yè)各項(xiàng)參數(shù)系數(shù)為了更含有參考價(jià)值，我們選擇了中關(guān)村關(guān)鍵區(qū)域檔次相近，現(xiàn)在還在租或售6處物業(yè)，并對(duì)其對(duì)應(yīng)原因進(jìn)行定量設(shè)置。所選物業(yè)及其參數(shù)值設(shè)置以下表：物業(yè)名稱地理位置系數(shù)綜合配套系數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況系數(shù)現(xiàn)在售價(jià)（元/平米）海龍大廈1.1111.214700太平洋國際大廈10.91.11.116000中關(guān)村大廈1.1111.20清華同方科技廣場(chǎng)0.910.90.913180銀網(wǎng)中心1.111114300藍(lán)星大廈110.91160003、計(jì)算本項(xiàng)目出售價(jià)格依據(jù)確定各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目標(biāo)銷售價(jià)格，公式以下：XI=（M*1*1*1*1）/AI*BI*CI*DI其中：XI為本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格AI為各參考項(xiàng)目標(biāo)地理位置系數(shù)BI為各參考項(xiàng)目標(biāo)綜合配套系數(shù)CI為各參考項(xiàng)目標(biāo)建筑標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)DI為各參考項(xiàng)目標(biāo)環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況系數(shù)M為各參考項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格按此公式計(jì)算出本項(xiàng)目?jī)r(jià)格以下表：本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格參數(shù)起源計(jì)算過程X1=10280海龍大廈設(shè)定值X1=（14700*1*1*1*1）/（1.1*1*1*1.2）X2=14692太平洋國際大廈設(shè)定值X2=（16000*1*1*1*1）/（1*0.9*1.1*1.1）X3=13986中關(guān)村大廈設(shè)定值X3=（0*1*1*1*1）/（1.1*1*1*1.2）X4=18080清華同方科技廣場(chǎng)設(shè)定值X4=(13180*1*1*1*1)/(0.9*1*0.9*0.9)X5=11818銀網(wǎng)中心X5=（14300*1*1*1*1）/（1.1*1*1*1）X6=17778藍(lán)星大廈X6=（16000*1*1*1*1）/（1*1*0.9*1）將上表中數(shù)據(jù)加權(quán)平均，確定其價(jià)格X，即X=∑XI/6，其結(jié)果以下：本項(xiàng)目銷售價(jià)格為：X=（10280+14692+13986+18080+11818+17778）/6=14439元/平方米二、收益還原法收益還原法計(jì)算銷售價(jià)格是建立在租價(jià)和售價(jià)有一定百分比基礎(chǔ)之上，也叫租售比法，實(shí)際上是和市場(chǎng)比較法相結(jié)合一個(gè)計(jì)算方法。將上述6個(gè)參考項(xiàng)目租售比數(shù)值列表以下：項(xiàng)目名稱租價(jià)（元/月/平米）售價(jià)（元/平米）租售比海龍大廈5.0*30=150147001：98.00太平洋國際大廈6.5*30=195160001：82.05中關(guān)村大廈6.0*30=18001：111.11清華同方科技廣場(chǎng)6.3*30=189131801：67.73銀網(wǎng)中心6.8*30=204143001：70.10藍(lán)星大廈6.0*30=180160001：88.89其中租售比由每個(gè)月每平米租價(jià)和售價(jià)相比得出（太平洋國際大廈、銀網(wǎng)中心及藍(lán)星大廈現(xiàn)在不租，其租價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)情況認(rèn)為設(shè)定）