知識點3 物業(yè)費收繳 (2) (1)講解

物業(yè)費的收繳物業(yè)管理：立足于服務、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。兩個問題：第一、該不該交費的問題第二、不交費的問題（收費難問題）第一、該不該交費的問題【案情簡介】：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

該女士到底應否繳納這半年的物業(yè)管理費？購買期房應該什么時候收取物業(yè)管理費？房子沒住，交不交管理費？物業(yè)服務收費應該按哪個面積收??？如果業(yè)主將房屋出租，物業(yè)企業(yè)應該向承租人收取物業(yè)管理費嗎？物業(yè)發(fā)生產權轉移時物業(yè)管理費向怎么收？物業(yè)管理公司代理收取水電等費用，可以加收代理服務費嗎？物業(yè)收費管理條例納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。物業(yè)服務收費自辦理入住手續(xù)起開始收??；物業(yè)買受人辦理入住手續(xù)但未入住的，經確認，按70％收取。物業(yè)收費管理條例業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

第二、物業(yè)收費難問題

一、物業(yè)費收費難問題分析1、背景：物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化模式為管理區(qū)域內的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設備設施的日常運行維護和其他業(yè)主所需要的服務。物業(yè)管理公司是為業(yè)主提供這些服務的企業(yè)，收取物業(yè)服務費，是能保證正常運作，企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而在實際中，物業(yè)管理公司面臨最大、最難的問題就是收費難問題，許多物業(yè)管理公司因為收費困難而處在虧損狀態(tài)。

2、問題：收費難，毋庸置疑是當前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)收費難在何處？怎樣才能提高物業(yè)管理收費率呢？3、收費難的原因（1）是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務與向業(yè)主收取的管理費不成正比物業(yè)管理公司提供的服務自然就不夠專業(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意?！拔餆o所值”、“不思進取”（2）、業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，惡性循環(huán)：業(yè)主欠費---物業(yè)公司虧損---服務質量下降---業(yè)主長期拒交費少數業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責。（3）物業(yè)管理企業(yè)服務不到位。因為物業(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質不高，所以就難以保證提供優(yōu)質的服務，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務費的理由是對服務不滿意。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質的服務，導致業(yè)主用拒付費用來對抗。二、怎樣解決物業(yè)管理收費問題首先是加強物業(yè)管理公司的服務質量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務工作埋下隱患；最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。（一）實施人性化管理對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時候，應該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業(yè)主較為愉快的接受方案。（二）是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。提供各項滿意的服務取決于服務者素質的高低和能力注重個人素質方面的培訓。對每一位新員工進行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓，培養(yǎng)員工們與人溝通，協(xié)作的能力，具有良好的親和力注重和業(yè)主建立良好的關系，他們在日常工作積極熱情地為每一位業(yè)主服務，主動上門與其溝通、交流。（三）是實行收費考核，建立內部激勵機制。以各管理處為單位進行收費率考核。公司根據每月的實際情況制定當月的物業(yè)管理費收費計劃及獎勵處罰辦法，按收費總額的一定比例給予一定的獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標準則有相應比例的處罰。（四）是加強物業(yè)管理相關知識的宣傳讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務是什么業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務

（五）是誠信服務，透明收費。物業(yè)始終保證服務的“質價相附”，而且各個管理處都將物價局審批的本物業(yè)的收費標準張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費（六）物業(yè)收費必須依據服務合同。這種費用的收取，關系到業(yè)主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途。（七）用法律手段維護企業(yè)的合法權益。首先，要做必要的交流、溝通;其次，可以發(fā)律師函

;再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權益。三、實用技巧1、把業(yè)主的事當自己的事去做。2、加強內部人員培訓，提高服務意識。3、發(fā)紅色催繳通知單4、動之以理5、“收買人心”6、建立關愛機制，創(chuàng)建良好的口碑6、發(fā)催款函給ⅹⅹⅹⅹ全體業(yè)主的一封公開信尊敬的ⅹⅹ

ⅹⅹ業(yè)主：你們好！我是新上任麗園雅庭服務中心經理李永剛，到我們小區(qū)工作十多天，非常感謝你們對我的信任和工作的支持，同時也對我們工作人員服務不能到位之處表示深深的歉意。為了構建和諧家園，ⅹⅹ

ⅹⅹ服務中心的工作人員更好的為您服務，敬請您為服務中心提出寶貴的建議，近期服務中心人員將上門回訪，有問題請及時向我們反映，也可以撥打服務中心電話（ⅹⅹ

ⅹⅹ

）預約我上門聆聽您的意見。我們能做到的一定會在最快的時間內幫你解決問題。有些方面我們做的不到位，清潔衛(wèi)生很多業(yè)主提出意見，元月份開始我們將對小區(qū)的清潔衛(wèi)生進行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等。人員的服務意識有待加強，專業(yè)水準還有待提高，服務方面我自感現(xiàn)在做的不是很到位，離你們的要求有一定的差距，我們會在最短時間內改善服務態(tài)度。您的支持是我們工作最大的動力！此致敬禮年月日催款通知單尊敬的

房業(yè)主/住戶：貴戶自

年

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日至

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以來一直拖欠我處物業(yè)管理費、水電公攤、垃圾處理費一共合計

元。貴戶的行為嚴重影響我司正常工作的開展；現(xiàn)我司再次以書面的形式通知貴戶將所拖欠的費用給予清繳。逾期未交，我處將采取相應的催辦措施進行催交。屆時，產生的一切責任由貴戶自行承擔。如有疑問請致電ⅹⅹⅹⅹ客服服務中心。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ