世聯(lián)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)分享及湘陰項目發(fā)展方向探討教材

旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)分享及湘陰項目發(fā)展方向探討版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007-12產(chǎn)業(yè)

認知1非旅游；非地產(chǎn)；非旅游+地產(chǎn)旅游地產(chǎn)實際上是依托資源、再造資源的系統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)結(jié)合體。它已成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)進行區(qū)域開發(fā)、同時實現(xiàn)企業(yè)盈利的重要發(fā)展方向。2旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)3中國旅游地產(chǎn)項目分布示意圖全國性旅游區(qū)域——海南、云南區(qū)域性中心城市——北京、上海、深圳以及各省會城市周邊…度假物業(yè)面向全國乃至世界各地區(qū)域性度假云南海南深圳廈門上海北京三亞?？诓椑ッ鞔罄泶筮B青島4旅游地產(chǎn)三大分類旅游區(qū)域開發(fā)旅游綜合體開發(fā)旅游物業(yè)開發(fā)特點依托一個強勢旅游資源，運用整合、創(chuàng)新等方式進行深度開發(fā)。通過部分經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)，提升房地產(chǎn)住宅類物業(yè)價值依托成熟資源進行以單純房地產(chǎn)住宅類物業(yè)為主的地產(chǎn)類開發(fā)風(fēng)險類型盈利點依托一個以上資源優(yōu)勢，通過系統(tǒng)整合，重新建立區(qū)域價值體系。通常進行區(qū)域性的基礎(chǔ)建設(shè)，掌握部分核心經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)，實現(xiàn)大規(guī)模土地資源的控制，主要目的以提升土地價值進而影響核心物業(yè)價值為主。系統(tǒng)性風(fēng)險經(jīng)營性風(fēng)險產(chǎn)品競爭風(fēng)險物業(yè)銷售收入物業(yè)銷售收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)經(jīng)營收入基礎(chǔ)建設(shè)收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、物業(yè)銷售收益、物業(yè)租賃收益、物業(yè)經(jīng)營收益5世聯(lián)旅游地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗（部分）旅游區(qū)域開發(fā)旅游綜合體開發(fā)旅游物業(yè)開發(fā)深圳市政府大梅沙旅游度假區(qū)泰達集團溫榆河生態(tài)走廊項目泰達集團天津七里海項目中糧集團亞龍灣二期開發(fā)魯能集團三亞灣新城開發(fā)三亞市政府紅塘灣項目三亞市政府海棠灣項目中信集團福建東山島項目中信集團博鰲特別規(guī)劃區(qū)項目中住集團無錫鵝湖生態(tài)文化城金融街集團惠州巽寮灣開發(fā)三江集團武漢都市生態(tài)區(qū)項目祥云集團昆明軍馬場項目鴻洲集團?？诿捞m靈山項目德業(yè)基河南萬山項目………………深圳土洋游艇國際濱海社區(qū)誠毅云霄海洋溫泉項目觀瀾高爾夫項目三亞灣新城高爾夫項目昆明滇池項目中信集團惠州湯泉項目青島天泰假日溫泉項目華夏文化產(chǎn)業(yè)基地整體定位項目青島中少上揚動漫基地項目安寧溫泉鎮(zhèn)世紀天樂項目合肥東磁紫蓬灣項目杭州千島湖項目三亞政府小魚溫泉項目…深圳萬科十七英里昆明安寧西山新城項目江西柘林湖項目三亞灣新城452項目三亞西元項目杭州青山湖別墅金地集團增城項目魯能集團山海天項目成都今日蜀州城項目成都利通崇州白塔湖項目北京龍湖西苑項目煙臺140畝酒店式公寓及別墅項目合肥萬振湯池項目三亞星獅項目………………6世聯(lián)

價值2世聯(lián)在旅游地產(chǎn)開發(fā)項目方面有著一系列獨到的經(jīng)驗和見解，給開發(fā)商提供一系列價值7世聯(lián)可對旅游地產(chǎn)項目全程為客戶提供服務(wù)度假資源利用盈利模式分析項目戰(zhàn)略與定位營銷及后續(xù)服務(wù)1235度假物業(yè)的規(guī)劃與產(chǎn)品48度假資源的利用世聯(lián)的價值已有資源的盤點、評估資源開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的互動核心資源的利用與開發(fā)1多重資源驅(qū)動深度開發(fā)驅(qū)動特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動溫泉資源廣度開發(fā)驅(qū)動BlueLagoon捷克卡羅維瓦里Downata德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯Dunton例：溫泉資源開發(fā)模式研究9盈利模式的分析世聯(lián)的價值開發(fā)計劃與經(jīng)濟測算長期收益與短期收益的平衡；不同盈利模式與博弈方的不同合作方式2功能復(fù)合度假體驗資源整合度假銷售物業(yè)核心資源開發(fā)以項目的核心資源進行深度開發(fā)，形成度假項目核心的競爭力周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗點，擴大度假競爭力的廣度在客戶度假體驗上作足文章，獲得客戶充分的體驗感受在進程中結(jié)合度假物業(yè)的開發(fā)和銷售依托資源的開發(fā)，連同會議、療養(yǎng)、觀光、購物、美食等形成完整的度假產(chǎn)業(yè)鏈條項目核心驅(qū)動力打造10項目戰(zhàn)略與定位世聯(lián)的價值未來潛在競爭分析總體發(fā)展戰(zhàn)略項目及區(qū)域整體定位：形象、功能分期開發(fā)策略3資源稟賦區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)商實力企業(yè)戰(zhàn)略意圖（泛）區(qū)域競爭先天價值層級項目站位空間企業(yè)能力空間項目發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位分期開發(fā)策略。。。。。。。。。。。。11度假物業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品世聯(lián)的價值合理的功能組合與功能比例各功能區(qū)布局和啟動區(qū)選取針對性的度假物業(yè)建議4世聯(lián)規(guī)劃經(jīng)驗：強調(diào)景觀或資源的核心地位，弱化居住組團的概念，功能模糊化，強調(diào)組團與資源的直接聯(lián)系世聯(lián)產(chǎn)品經(jīng)驗：集中營造度假風(fēng)情，產(chǎn)品體現(xiàn)度假生活特征例：誠毅海湯國際溫泉度假村項目規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計：美國EDSA12規(guī)劃跟進及后續(xù)服務(wù)世聯(lián)的價值規(guī)劃公司推薦及選擇服務(wù)規(guī)劃各階段跟進各操作關(guān)鍵節(jié)點跟進5區(qū)域規(guī)劃單位易道五合國際艾斯弧酒店設(shè)計單位WATGBBG酒店管理公司萬豪等國際品牌開元集團高爾夫管理公司中信朝向基金公司中廣核基金區(qū)域策劃單位地產(chǎn)策劃地產(chǎn)銷售土地轉(zhuǎn)讓世聯(lián)頂尖聯(lián)合團隊①②概念性規(guī)劃總體性規(guī)劃控制性規(guī)劃修建性規(guī)劃規(guī)劃各階段跟進13營銷與后續(xù)服務(wù)世聯(lián)的價值營銷節(jié)奏與開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)旅游度假營銷與物業(yè)營銷的關(guān)系銷售與客戶渠道如何搭建啟動價值展示體系營造6旅游度假物業(yè)是一種生活非必需品，需客戶親身體驗城市及項目旅游度假價值，方能產(chǎn)生購買沖動現(xiàn)場體驗旅游度假的客源特征決定了項目的營銷需部分依賴專業(yè)旅游機構(gòu)的渠道介入（如旅行社、旅交會等）特殊渠道借助世聯(lián)在旅游地產(chǎn)營銷方面的豐富經(jīng)驗和全國高端客戶積累的渠道，迅速打開市場世聯(lián)代理14世聯(lián)

案例3世聯(lián)在各類旅游地產(chǎn)項目的操作中有著豐富的成功實踐案例15深圳大梅沙旅游度假區(qū)規(guī)劃定位研究基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：深圳市鹽田區(qū)東部海灣角項目規(guī)模：整體旅游區(qū)項目資源：濱海、山地、豐富的植被委托客戶：鹽田區(qū)政府項目階段：大梅沙經(jīng)過四年的發(fā)展，實現(xiàn)了地區(qū)的成功啟動，并且具有了一定的知名度、美譽度和區(qū)域品牌形象?？蛻魡栴}1、大梅沙實現(xiàn)土地成功出讓后，政府的作為如何？2、政府可控資源已經(jīng)非常有限，但是規(guī)劃的發(fā)展階段目標未能如期實現(xiàn)。3、如何利用現(xiàn)有的資源達成原有的發(fā)展目標？顧問內(nèi)容大梅沙片區(qū)資源盤點及整合利用大梅沙片區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略地塊指標、功能的劃分及與市場的銜接土地出讓方式及出讓策略協(xié)助政府成功進行土地出讓的營銷推廣效果評價：通過海濱公園、雅蘭酒店成功打造核心區(qū)；引入萬科（萬科東海岸）、華僑城（東部華僑城）等品牌開發(fā)商，使大梅沙成為目前開發(fā)熱點區(qū)域；大梅沙業(yè)已成為深圳高品質(zhì)度假休閑旅游區(qū)及居住區(qū)區(qū)域開發(fā)及啟動模式區(qū)域組織管理16三亞灣新城區(qū)域開發(fā)項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：三亞市主城區(qū)西部的海坡組團項目規(guī)模：占地7平方公里

項目資源：具備良好的對外交通條件、大規(guī)模委托客戶：海南魯能廣大置業(yè)有限公司項目階段：控制性詳細規(guī)劃調(diào)整階段客戶問題區(qū)域整體開發(fā)思路不清楚：如房地產(chǎn)怎么開發(fā)？一級怎么到二級？區(qū)域未來的發(fā)展方向是怎樣的？前期控規(guī)已經(jīng)不適用了，指標如何調(diào)整？區(qū)域內(nèi)各地塊的產(chǎn)品定位、開發(fā)強度、開發(fā)時序等如何確定？顧問內(nèi)容對HOK概念規(guī)劃和同濟控制性詳規(guī)劃的梳理區(qū)域定位和發(fā)展方向濱海旅游目的地第二城市中心典型案例研究旅游度假區(qū)商業(yè)區(qū)典型案例研究區(qū)域整體規(guī)劃修正建議運作階段：區(qū)域控制性詳細規(guī)劃正在調(diào)整當中效果評價：項目顧問成果被納入?yún)^(qū)域控制性規(guī)劃當中區(qū)域開發(fā)強度建議各組團規(guī)劃布局建議區(qū)域開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序調(diào)整方案的經(jīng)濟效益分析和前期開發(fā)推售建議17昆明安寧溫泉鎮(zhèn)9000畝項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：本項目位于云南省昆明市安寧溫泉鎮(zhèn)項目規(guī)模：整體占地9689畝項目資源：溫泉、高爾夫委托客戶：云南世紀天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目階段：項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位、物業(yè)發(fā)展建議終稿客戶問題率先取得的1200畝的啟動區(qū)控地旅游度假開發(fā)與房地產(chǎn)銷售關(guān)系的平衡問題？如何形成企業(yè)連鎖經(jīng)營和開發(fā)的品牌，形成利于復(fù)制的企業(yè)發(fā)展模式項目2007年入市，實現(xiàn)順利的市場消化，快速實現(xiàn)資金回流；1.6億啟動資金，保證項目滾動開發(fā)；打造品牌項目，樹立企業(yè)形象，保證項目整體的成功開發(fā)顧問內(nèi)容大昆明區(qū)域旅游度假及房地產(chǎn)市場研究針對項目資源的價值體系梳理項目開發(fā)運作模式，容積率和各期產(chǎn)品安排一二級開發(fā)聯(lián)動，規(guī)劃控制后續(xù)土地運作階段：處于規(guī)劃報建階段效果評價：項目整體定位思路清晰，綜合度假區(qū)域開發(fā)具備可操作性18誠毅地產(chǎn)云霄項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：漳州市云霄縣陳岱鎮(zhèn)，面對東山島項目規(guī)模：整體占地（加水面）1020畝項目資源：海水溫泉、海灣資源委托客戶：誠毅集團、云霄翠豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目階段：前期市場研究、整體發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議階段、營銷戰(zhàn)略與策略客戶問題如何尋找旅游度假細分市場，最終樹立全國連鎖經(jīng)營度假休閑房產(chǎn)旗幟？旅游度假開發(fā)與房地產(chǎn)銷售關(guān)系的平衡問題？如何形成企業(yè)連鎖經(jīng)營和開發(fā)的品牌，形成利于復(fù)制的企業(yè)發(fā)展模式如何成功啟動規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利潤要求？顧問內(nèi)容區(qū)域旅游度假及房地產(chǎn)市場研究度假區(qū)開發(fā)模式研究項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目整體的開發(fā)及盈利模式項目功能分區(qū)及物業(yè)建議運作階段：開發(fā)建設(shè)階段效果評價：整體定位受到客戶高度認可，溫泉度假模式研究深入專業(yè)19

海南保亭毛感區(qū)域開發(fā)項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：保亭縣毛感鄉(xiāng)項目規(guī)模：占地約140平方公里

項目特點：海島中部的高原之鄉(xiāng)，有多元的地質(zhì)資源和4個盆地，無特殊突出資源委托客戶：海航集團保亭房地產(chǎn)公司項目階段：委托世聯(lián)對海航布局海島中部，實施中部戰(zhàn)略控地進行前期策劃和項目規(guī)劃客戶問題毛感鄉(xiāng)的發(fā)展方向和整體定位是什么？國際海島旅游度假區(qū)中部發(fā)展模式有哪些？毛感鄉(xiāng)的資源如何整合和包裝？顧問內(nèi)容毛感鄉(xiāng)資源和土地條件評價區(qū)域基礎(chǔ)狀況分析研究濱海與中部腹地發(fā)展關(guān)系毛感鄉(xiāng)的項目策劃運作階段：區(qū)域概念規(guī)劃階段，世聯(lián)進入?yún)^(qū)域發(fā)展模式和土地評價研究階段效果評價：海航高層一致認可顧問成果中部中心化戰(zhàn)略及戰(zhàn)略下的重點項目規(guī)劃，以及土地盤點及評價工作，匯報一次通過毛感鄉(xiāng)發(fā)展的驅(qū)動力研究國際海島中部發(fā)展的典型案例分析毛感整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究毛感鄉(xiāng)交通組織問題20烏江山峽旅游市場研究及整體定位項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：重慶市東南地區(qū)項目規(guī)模：100公里流域區(qū)域

項目特點：地形狹長、資源稀缺、景點眾多、尚未開發(fā)委托客戶：重慶交通旅游集團項目階段：旅游市場調(diào)研、整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略客戶問題如何將烏江山峽打造成為具有國際影響力的旅游度假區(qū)；如何持續(xù)滾動開發(fā)烏江山峽，并為交旅集團積累良性資產(chǎn)；如何通過整體開發(fā)，成為帶動渝東南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎。顧問內(nèi)容烏江畫廊旅游資源的盤點與挖掘重慶旅游市場調(diào)研與客戶分析區(qū)域開發(fā)模式與發(fā)展戰(zhàn)略運作階段：項目已整體立項，進行實際操作階段，重點項目已實施開發(fā)建設(shè)效果評價：取得了重慶市譚市長的認可，對世聯(lián)的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略給予較高評價分階段開始實施策略重點旅游開發(fā)項目策劃與經(jīng)濟測算區(qū)域運營管理模式21寧波越龍莊項目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：寧波余姚項目規(guī)模：2020畝項目資源：規(guī)劃有一個18洞頂級錦標賽級高爾夫，一個五星級酒店以及山體坡地別墅；委托客戶：寧波越龍莊置業(yè)項目階段：前期定位階段客戶問題項目的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？怎么樣才能做到叫好又叫座？成為長三角一流的標桿項目？項目的別墅面臨哪些客戶？產(chǎn)品類型是什么樣的？項目的高爾夫與酒店的規(guī)劃建議！顧問內(nèi)容區(qū)域基礎(chǔ)狀況研究區(qū)域整體定位研究別墅物業(yè)發(fā)展方向研究運作階段：項目規(guī)劃的制定階段；效果評價：解決方案受到公司高層的高度贊揚，研究成果成為指導(dǎo)規(guī)劃的最核心思想；22

基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：三亞亞龍灣項目規(guī)模：占地約9200畝

項目資源：亞龍灣經(jīng)15年的建設(shè)已成為中國首屈一指的濱海度假區(qū)，二期發(fā)展具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展機遇委托客戶：中糧集團下屬的亞龍灣開發(fā)股份有限公司項目階段：亞龍灣公司委托世聯(lián)從市場角度對亞龍灣二期整體規(guī)劃設(shè)計提出建議，配合中規(guī)院總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制工作客戶問題一、二期通盤考慮亞龍灣的整體定位和發(fā)展方向是什么？國際濱海旅游度假區(qū)二線用地發(fā)展模式有哪些？怎樣的規(guī)劃布局和功能比例才能實現(xiàn)土地利用價值最優(yōu)和區(qū)域活力？規(guī)劃方案的經(jīng)濟實現(xiàn)性如何？顧問內(nèi)容亞龍灣二期資源條件解析三亞旅游度假區(qū)市場現(xiàn)狀和競爭分析三亞旅游度假目標市場和客戶分析國際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動模式國際一流濱海旅游度假區(qū)典型案例分析運作階段：區(qū)域控制性規(guī)劃的調(diào)整階段，世聯(lián)進入?yún)^(qū)域開發(fā)模式研究階段效果評價：項目顧問成果被納入?yún)^(qū)域總體規(guī)劃當中，亞龍灣公司繼續(xù)委托世聯(lián)提供區(qū)域開發(fā)模式的顧問服務(wù)亞龍灣度假區(qū)整體定位和發(fā)展方向二期用地規(guī)劃布局與功能指標建議度假區(qū)特色建設(shè)高層次財務(wù)評價亞龍灣旅游度假區(qū)區(qū)域開發(fā)項目23基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項目位置：惠州市惠東縣稔平半島西南角項目規(guī)模：占地約20.2平方公里項目資源：巽寮灣、紅樹林保護區(qū)、3公里的白沙灘委托客戶：金融街惠州置業(yè)有限公司項目階段：項目處于前期市場研究和整體發(fā)展戰(zhàn)略的制定階段客戶問題如何通過項目定位將巽寮灣最終建成國際水準的一流旅游度假勝地？怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略來支持整體定位的實現(xiàn)？分期開發(fā)計劃和開發(fā)次序旅游功能區(qū)項目開發(fā)建議房地產(chǎn)項目的分區(qū)和定位顧問內(nèi)容土地價值評估與分級區(qū)域市場調(diào)研旅游市場及競爭力調(diào)研運作階段：區(qū)域概念性規(guī)劃及城市設(shè)計編制完成，區(qū)域進入整體開發(fā)階段效果評價：世聯(lián)具有前瞻性的整體定位以及翔實的產(chǎn)業(yè)/功能市場研究受到開發(fā)商的認可，并由世聯(lián)繼續(xù)提供項目啟動區(qū)房地產(chǎn)項目的顧問服務(wù)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略旅游功能區(qū)項目發(fā)展建議可行性研究金融街集團巽寮灣度假區(qū)22平方公里區(qū)域開發(fā)項目24重慶金佛山項目：項目至重慶主城、南川市區(qū)交通便捷，屬重慶1小時中央旅游度假圈，面積260平方公里。金佛山位居重慶南川區(qū)，從重慶主城區(qū)到南川有3條高速，交通便捷。其中：最佳自駕車線：從四公里走界水高速到金佛山景區(qū)入口76KM，自駕車程1小時左右。大巴：從重慶坐大巴到南川，再轉(zhuǎn)車至金佛山，車程1.5小時；開發(fā)目標：前期旅游開發(fā)帶動后期地產(chǎn)發(fā)展。萬盛重慶都市1小時中央旅游圈內(nèi)環(huán)高速25項目發(fā)展方向探討426大都市周邊旅游地產(chǎn)有兩種發(fā)展模式：都市休閑開發(fā)和高端商務(wù)度假開發(fā)主城副城副城副城副城城市群結(jié)構(gòu)－大都市周邊旅游地產(chǎn)開發(fā)模型深圳－大梅沙都市休閑模式浙江－九龍山高端商務(wù)模式27兩種模式關(guān)鍵點比較都市休閑模式發(fā)展理念：都市休閑與都市居住的大眾、開放的復(fù)合社區(qū)開發(fā)理念：大眾休閑設(shè)施啟動聚集區(qū)域人氣，塑造區(qū)域知名度。中后期依托區(qū)域環(huán)境和都市半徑開發(fā)都市住宅，帶動生活設(shè)施完善盈利方式：前期以休閑設(shè)施經(jīng)營和休閑產(chǎn)權(quán)開發(fā)回現(xiàn)，中后期以大規(guī)模都市住宅開發(fā)盈利客戶多元化，經(jīng)歷低中高及休閑到居住的演變發(fā)展，產(chǎn)品也更多元房地產(chǎn)增值經(jīng)經(jīng)歷一個較長的持續(xù)漸進的過程高端商務(wù)度假模式發(fā)展理念：商務(wù)交流和商務(wù)居住的私密、圈層、專屬的復(fù)合社區(qū)開發(fā)理念：高端商務(wù)配套開發(fā)聚集會員人氣，塑造區(qū)域品牌度。中后期依托商務(wù)平臺權(quán)益和品牌度開發(fā)商務(wù)居住區(qū)，帶動生活設(shè)施完善盈利方式：前期以商務(wù)設(shè)施會員卡銷售和小規(guī)模配套地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)，中后期以大規(guī)模都市住宅開發(fā)盈利客戶較單一，印有明顯的商務(wù)特性，經(jīng)歷從高中及商務(wù)到居住的演變發(fā)展房地產(chǎn)增值過程更快，可以實現(xiàn)土地價格躍升發(fā)展模式核心模式效益28大梅沙，深圳，都市休閑Case129大梅沙坐落深圳東部，擁有優(yōu)良海景資源，經(jīng)過10年建設(shè)已成為深圳的藍色品牌大梅沙海濱公園湖心島往小梅沙往市區(qū)東部華僑城水上運動中心京基喜來登酒店萬科國際會議中心區(qū)位：距離羅湖東面約30公里，公交車程在1小時左右；交通：鹽壩高速已于2002年通車，深鹽快速線等三條線路2007年以后陸續(xù)通車；自然資源：碧海藍天沙灘；大梅沙片區(qū)30發(fā)展理念：打造都市休閑、居住、就業(yè)一體的都市復(fù)合休閑區(qū)公共休閑區(qū)萬科東海岸商業(yè)及配套設(shè)施生態(tài)觀光區(qū)生活中心區(qū)生態(tài)觀光區(qū)主干道往市區(qū)政府用地科研用地景觀居住區(qū)景觀居住區(qū)居住功能區(qū)居住功能娛樂、及臨時居住區(qū)城市化配套休閑化生活31發(fā)展理念：建設(shè)完善的生活和休閑配套設(shè)施，塑造大眾、開放、多元的區(qū)域休閑意向休閑設(shè)施大梅沙濱海公園、金沙街、萬科東海岸直街、愿望湖酒吧街度假酒店岜提雅酒店、京基喜來登酒店（建設(shè)中）、雅蘭酒店、海景酒店、京地酒店、水云間大酒店休閑餐飲老字號乳鴿王、天琴灣茶藝館、老隆農(nóng)家風(fēng)味、五谷坊乳鴿王、麥當勞、肯德基、云吞道等購物商場心海超市、大梅沙百貨、茂盛百貨、海歡超市、菜市場等醫(yī)療梅沙醫(yī)院、鹽港醫(yī)院、鹽田區(qū)人民醫(yī)院教育深圳市第二高級中學(xué)、深圳大學(xué)師范學(xué)院第二附中、梅沙國際學(xué)校（規(guī)劃中）、鹽田中學(xué)、鹽田小學(xué)、梅沙小學(xué)、鹽田一村幼稚園銀行國際會議中心（規(guī)劃中）、展覽博物館（規(guī)劃中）、工商銀行、深圳發(fā)展銀行居住萬科東海岸、天琴灣、優(yōu)品藝墅、湖心島、泊岸等雅蘭酒店度假村餐飲商鋪麥當勞京基喜來登酒店32開發(fā)理念：大眾綜合休閑設(shè)施啟動聚集區(qū)域人氣建立區(qū)域休閑環(huán)境的知名度99年之前外部高速公路的建設(shè)，內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括道路、綠化等。依托大梅沙原有的3個自然村建設(shè)小型的餐飲、購物配套。大梅沙濱海浴場面向市民開放，但是缺乏統(tǒng)一的管理。00-01年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，主要是指外部高速公路的建設(shè)。大梅沙海濱公園的建設(shè)，其標志性建筑例如愿望塔等。雅蘭酒店和海景酒店建設(shè)，承擔(dān)度假功能。02-05年房地產(chǎn)項目大規(guī)模啟動，以萬科東海岸項目為代表，大梅沙片區(qū)快速發(fā)展，早期出讓的地塊缺乏規(guī)劃。酒店項目大規(guī)模啟動，主要打休閑度假牌。培育期啟動期發(fā)展期06年至今大梅沙片區(qū)逐漸輻射到全國的客戶群。成為深圳對外的另一個窗口。隨著高速公路的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更加完善，加快了大梅沙和關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。房地產(chǎn)項目大規(guī)模啟動，大梅沙第一個5星級酒店啟動。成熟期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)以及公共休閑項目的建設(shè)以公共休閑和酒店啟動，使區(qū)域增值建設(shè)度假酒店，主要面向深圳的客戶群大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸使區(qū)域從度假型向常住型過渡東部華僑城對外營業(yè)，萬科國際會議中心有待啟動。小規(guī)模的餐飲購物休閑商業(yè)開始啟動大梅沙片區(qū)的知名度和美譽度已建立起來。特色休閑產(chǎn)品東部華僑城開始建設(shè)。33開發(fā)理念：中后期完善生活配套，依托區(qū)域人氣和生活配套開發(fā)中高檔都市住宅99年之前外部高速公路的建設(shè)，內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括道路、綠化等。依托大梅沙原有的3個自然村建設(shè)小型的餐飲、購物配套。大梅沙濱海浴場面向市民開放，但是缺乏統(tǒng)一的管理。00-01年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，主要是指外部高速公路的建設(shè)。大梅沙海濱公園的建設(shè)，其標志性建筑例如愿望塔等。雅蘭酒店的建設(shè)，作為區(qū)域內(nèi)早期的酒店，承擔(dān)了主要的接待功能。02-05年房地產(chǎn)項目大規(guī)模啟動，以萬科東海岸項目為代表，大梅沙片區(qū)快速發(fā)展，早期出讓的地塊缺乏規(guī)劃。酒店項目大規(guī)模啟動，主要打休閑度假牌。培育期啟動期發(fā)展期06年至今大梅沙片區(qū)逐漸輻射到全國的客戶群。成為深圳對外的另一個窗口。隨著高速公路的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更加完善，加快了大梅沙和關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。房地產(chǎn)項目大規(guī)模啟動，大梅沙第一個5星級酒店啟動。成熟期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)以及公共休閑項目的建設(shè)以公共休閑和酒店啟動，使區(qū)域增值建設(shè)度假酒店和度假社區(qū)，主要面向深圳的客戶群大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸使區(qū)域從度假型向常住型過渡東部華僑城對外營業(yè)，萬科國際會議中心有待啟動。小規(guī)模的商業(yè)開始啟動，主要為餐飲購物。大梅沙片區(qū)的知名度已建立，醫(yī)院學(xué)校建設(shè)。特色休閑產(chǎn)品東部華僑城開始建設(shè)。34開發(fā)理念：住宅開發(fā)以不同階段客戶及其價值關(guān)注點為基礎(chǔ)進行產(chǎn)品定位啟動及市場培育期發(fā)展鞏固期成熟期產(chǎn)品類型示意階段客戶類別投資客度假客戶度假客戶別墅夢客戶產(chǎn)品升級客戶生活升級生活升級客戶產(chǎn)品升級客戶別墅夢客戶養(yǎng)老客戶產(chǎn)品策略通過建筑產(chǎn)品、園林景觀塑造項目的休閑度假體驗體系，以小面積住宅產(chǎn)品提供相對低總價產(chǎn)品突出投資價值同時打造居家、度假型產(chǎn)品，樹立項目的產(chǎn)品標桿，產(chǎn)品逐步多元化，休閑配套完善升級，突出社區(qū)氛圍與品質(zhì)產(chǎn)品從度假型向居家性轉(zhuǎn)變，形成復(fù)合產(chǎn)品線，生活配套逐漸完善，通過復(fù)合資源整體打造高品質(zhì)生活社區(qū)小獨棟極少量大獨棟小面積聯(lián)排別墅小面積公寓小獨棟中大獨棟小面積聯(lián)排別墅花園洋房/疊拼中小面積公寓大獨棟聯(lián)排別墅花園洋房/疊拼小高層/高層住宅35第一階段：以體驗型配套彌補區(qū)域配套的不足，提升項目人氣第一階段片區(qū)配套以觀光型項目建設(shè)為主，配以相應(yīng)的接待設(shè)施，缺乏體驗型配套營銷中心山頂公園采茶園登山步道特色餐飲閩南文化園果園36第二階段：高層次體驗設(shè)施形成片區(qū)活力中心高爾夫練習(xí)場酒吧、咖啡吧第二階段片區(qū)配套以專業(yè)旅游、生態(tài)旅游項目為主項目以高層次的極限運動、森林SPA等體驗設(shè)施形成配套差異化，聚集片區(qū)人氣，形成片區(qū)活力中心森林SPA風(fēng)情商業(yè)攀巖嘉年華37第三階段：完善社區(qū)生活配套，打造片區(qū)中央休閑居住區(qū)餐飲超市干洗店第三階段片區(qū)配套以高層次休閑度假旅游項目為主建設(shè)完善的生活設(shè)施形成片區(qū)居住中心，打造片區(qū)的中央休閑居住區(qū)醫(yī)院幼兒園38盈利模式：前期以休閑設(shè)施經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)開發(fā)回現(xiàn)，中后期以都市居住開發(fā)盈利啟動期持續(xù)發(fā)展期成熟期基礎(chǔ)設(shè)施初期

公共休閑及觀賞設(shè)施建設(shè)

基礎(chǔ)建設(shè)完善

酒店項目建設(shè)

住宅啟動

特色娛樂項目建設(shè)

住宅規(guī)模建設(shè)

教育醫(yī)療設(shè)施建設(shè)

商業(yè)啟動商務(wù)會展項目建設(shè)商業(yè)規(guī)模建設(shè)約1~2年約7~8年約7~8年約1~2年約4~5年約5~6年約2~3年約3~4年約3~4年約1~2年約1~2年39九龍山莊，浙江，都市高端商務(wù)度假平臺Case240九龍山莊園位于平湖，處于長三角各大中心城市的1.5小時商務(wù)度假圈內(nèi)九龍山地理位置得天獨厚，位于長江三角洲核心區(qū)的中心位置，腹地經(jīng)濟發(fā)達，輻射人口1.4億。九龍山緊臨杭州灣，乍浦港是浙北地區(qū)唯一的出海口，也是國家一類開放口岸。九龍山背靠富饒的杭嘉湖平原，平湖是服裝、光機電、紙業(yè)等產(chǎn)業(yè)的制造基地。九龍山交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，緊鄰乍嘉蘇、滬杭、滬杭高速第二通道（2005年建成）等高速公路及杭州灣跨海大橋（2006年建成）。到上海、杭州、寧波、蘇州、無錫等中心城市的車程均在1個半小時以內(nèi)。41發(fā)展理念：高起點打造以商務(wù)度假配套和商務(wù)居住為核心的都市商務(wù)復(fù)合社區(qū)功能分區(qū)核心配套旅游度假區(qū)游艇碼頭、威尼斯運河、威斯汀酒店、度假酒店、龍主題公園、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等

商務(wù)運動區(qū)包括高爾夫、游艇、馬球、網(wǎng)球、陽光沙灘、水上樂園、貢多拉船、直升機場、滑翔運動等

高檔商務(wù)居住區(qū)包括游艇灣愷撒島別墅及皇后島別墅、夏宮、海神灣的海洋花園、西班牙花園、天龍城堡商業(yè)區(qū)包括頂級汽車、時裝、時尚的品牌專營店（勞斯萊斯、LV、HERMES、路易十三、皇家禮炮等），還有各式主題餐廳及酒吧咖啡店，及海神灣的音樂廣場、影城、復(fù)古小店等佛教文化區(qū)包括中普陀觀音禪院、范蠡下海處、文濤亭、古炮臺、臥佛、美人魚等42發(fā)展理念：會員制塑造高端、私密、圈層、專屬的商務(wù)區(qū)域意向「俱樂部＋會員制」的商務(wù)平臺塑造圈層、高端、私密特性通過俱樂部塑造區(qū)域高端活動平臺培養(yǎng)早期會員會員圈層營銷會員參與俱樂部活動喜歡認可區(qū)域購買物業(yè)占有資源專享區(qū)域俱樂部更好的服務(wù)物業(yè)業(yè)主和會員會員制半封閉經(jīng)營會員制商務(wù)居住區(qū)開發(fā)大門實施半封閉化管理，會員自由進入，非會員在非周末可購票進入，但旅游路線與會員路線不同會員制房地產(chǎn)開發(fā)，購房即入會，并享有相應(yīng)的會員權(quán)益43開發(fā)理念：高端商務(wù)配套快速開發(fā)，快速積累原始會員，建立區(qū)域高端商務(wù)平臺2002－20042005-20072008-20092010-?開發(fā)高標準對區(qū)域及高爾夫球場進行規(guī)劃區(qū)域核心交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)27洞高爾夫球場及俱樂部馬球俱樂部游艇俱樂部威尼斯酒店威尼斯商業(yè)街夏宮等公寓游艇別墅賽事活動主題公園建設(shè)大規(guī)模房地產(chǎn)合作開發(fā)（近150萬平米）財務(wù)－會員卡銷售房地產(chǎn)合作開發(fā)（近50萬平米）會員卡銷售房地產(chǎn)合作開發(fā)項目經(jīng)營收入一期二期三期謀劃商務(wù)平臺快速搭建聚集人氣配套開發(fā)平臺升級規(guī)模開發(fā)44開發(fā)理念：…房地產(chǎn)開發(fā)與商務(wù)平臺權(quán)益捆綁構(gòu)建價值關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)房地產(chǎn)高價值開發(fā)分項1367……基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)商務(wù)配套開發(fā)會員開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)階段性安排大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)基建開發(fā)塑造區(qū)域意向進行會員制房地產(chǎn)開發(fā)，與配套實施權(quán)益關(guān)聯(lián)，業(yè)主享受會