【武漢市公租房政策執(zhí)行問題及優(yōu)化建議探析20000字（論文）】

[5]。3.2武漢市公共租賃住房制度的發(fā)展與變遷為了給居民提供最基本的住房保證，黨中央自1998年開始對(duì)各個(gè)地方進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定，規(guī)定的主要內(nèi)容就是各區(qū)域大力實(shí)行保障性住房的相關(guān)工作。為高效執(zhí)行和貫徹黨的方針方略，武漢市始終將建立更為適用經(jīng)濟(jì)的住房以及廉租房作為相關(guān)工作的重中之重。和發(fā)達(dá)的港口城市相比，盡管武漢市公租房的開展時(shí)間較短但是由于力度的加大，其發(fā)展的速度卻越來(lái)越快。根據(jù)武漢市政府在2010年10月19日的關(guān)于保障性住房的相關(guān)意見，武漢市提提出：為了解決武漢市居民住房的基本保障，要以公租房的建設(shè)為相關(guān)工作的主要支撐，并實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房輔助支撐的作用，讓整個(gè)住房保障體系能夠得到多方面、多層次地建立，從而更好的解決武漢市收入水平在中低階層人群的基本住房需求?！段錆h市住房保障“十二五”規(guī)劃》是針對(duì)武漢未來(lái)五年的住房規(guī)劃提出的相應(yīng)安排，這些安排包括該規(guī)劃中限定年限公租房項(xiàng)目實(shí)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作安排，并且在“十二五”時(shí)期武漢市相關(guān)工作部門的工作思路要隨著項(xiàng)目的進(jìn)展而適應(yīng)性改變。武漢市于2011年5月5日提出的關(guān)于發(fā)展公租房的意見中提出了關(guān)于發(fā)展建立公租房時(shí)應(yīng)該要遵守的準(zhǔn)則和政策，其中主要對(duì)政府相關(guān)部門進(jìn)行了統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，公開公平，規(guī)范管理等。該文還進(jìn)一步規(guī)范了公租房運(yùn)營(yíng)管理、房源籌集以及監(jiān)督管理等。2012年6月25日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《武漢市公共租賃住房租賃管理暫行條例》相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)規(guī)定的重點(diǎn)在于對(duì)公租房的入住條件、入住時(shí)的預(yù)審、住房的分配管理，以及包括滿租賃期之后的退房環(huán)節(jié)和相應(yīng)的審核管理流程做出了具體的規(guī)定。此外，對(duì)于不是政府類的公租房租賃管理方法也做出相應(yīng)的具體規(guī)定。武漢市在“十二五”的建設(shè)期間，主要的目標(biāo)是建立多層次、多方面的范圍覆蓋率大的住房保障體系，加大發(fā)展公租房的力度，并在合適的范圍內(nèi)有效擴(kuò)大租賃房所涉及的保障范圍。“十二五”期間，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)武漢市公租房建筑的總面積已經(jīng)達(dá)到450萬(wàn)平米，而其中的160公頃的面積是新建的房源，它的總面積達(dá)425萬(wàn)平方米，總共的樓內(nèi)具有10.5萬(wàn)套用房。而其中公祖房的面積達(dá)到25萬(wàn)平方米，一共可用的房子是0.5萬(wàn)套。在“十三五”規(guī)劃期內(nèi)，房地產(chǎn)投資方面，武漢全市房地產(chǎn)開發(fā)投資18000億元，約占全市固定資產(chǎn)投資1/3，房地產(chǎn)業(yè)增加值增幅年均不低于10%，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到1000億元，累計(jì)達(dá)到4300億元。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，“十三五”期間建設(shè)寫字樓500萬(wàn)平方米，年均100萬(wàn)平方米；建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)230萬(wàn)平方米，年均46萬(wàn)平方米；建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)1000萬(wàn)平方米，年均200萬(wàn)平方米。用地供應(yīng)方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)用地供應(yīng)面積3974公頃，其中住宅用地供應(yīng)面積供應(yīng)3428公頃；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)46公頃；工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)500公頃。公共租賃住房主要采取在住宅項(xiàng)目中配建的方式供地，寫字樓用地由國(guó)土規(guī)劃部門結(jié)合全市寫字樓己供地及開工建設(shè)情況綜合安排，武漢市在“十三五”期間的公租房指標(biāo)為12萬(wàn)套，適當(dāng)提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)保障對(duì)象通過租賃市場(chǎng)解決住房困難。規(guī)劃期內(nèi)公共租賃住房申請(qǐng)條件，以2015年申請(qǐng)條件為基礎(chǔ)，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)調(diào)整。3.4武漢市公租房政策剖析3.4.1武漢市公租房的申請(qǐng)條件以及租金表SEQ表\*ARABIC1武漢市公共租賃住房申請(qǐng)條件類型申請(qǐng)條件租賃補(bǔ)貼困難家庭本市城鎮(zhèn)常住戶口，有穩(wěn)定工作，家庭年收入＜3000，單身＜3500，無(wú)住戶或＜16平米。即持有《武漢市居住證》、連續(xù)交納社保和公積金1年以上且處于在繳狀態(tài)、申請(qǐng)人在本市無(wú)自有住房且3年內(nèi)無(wú)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移記錄。新就業(yè)員工本市城鎮(zhèn)常住戶口或《武漢市居住證》，大專以上學(xué)歷且畢業(yè)＜6年，年收入＜3000，單身＜3500，已與用人單位訂立一年(含)以上限期的固定勞動(dòng)聘用合同，且正常交納社?；蜃》抗e金，在本市范圍內(nèi)無(wú)房且未承租公房。特殊對(duì)象屬于市、區(qū)政府引進(jìn)并納入“黃鶴英才計(jì)劃”的特殊專業(yè)人才，獲市級(jí)以上表彰的勞模、英模，榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人的住房困難家庭和個(gè)人，不受收入和畢業(yè)年限限制。本地人自謀職業(yè)、打零工、自主創(chuàng)業(yè)的群體，都被納入公租房保障體系，不再對(duì)本地申請(qǐng)人的工作是否穩(wěn)定有明確的要求。表SEQ表\*ARABIC2武漢市公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)（以三口之家為例）X家庭月收入（元）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）≤7800.75780＜X≤1560由368降至2401560＜XX≤2000由584降到5602000＜X由800降到560注：以2015年的武漢市公租房政策為準(zhǔn)3.4.2武漢市公租房的配租的過程公租房分配實(shí)行搖號(hào)分配制度，按照?qǐng)D2的程序進(jìn)行。公租房分配項(xiàng)目在各區(qū)政府政務(wù)網(wǎng)和指定新聞媒體發(fā)布分配公告后，申請(qǐng)人按照一下步驟進(jìn)行搖號(hào)配租。圖SEQ圖\*ARABIC1武漢市公租房的配租的過程3.4.3武漢市公租房的實(shí)物配租城鎮(zhèn)住房困難家庭中，符合公租房保障條件的最低生活保障家庭、低收入家庭以實(shí)物配租為主，也可以自愿選擇租賃補(bǔ)貼；其他住房困難家庭以租賃補(bǔ)貼為主。無(wú)房新就業(yè)職工實(shí)行階段性保障，保障方式以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，保障期限自其畢業(yè)之日起不超過6年。在漢穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員實(shí)行階段性保障，保障方式為發(fā)放租賃補(bǔ)貼，保障期限累計(jì)不超過36個(gè)月。武漢市公租房政策規(guī)定，實(shí)物配租實(shí)行差別化租金，按照配租家庭住房困難程度及收入情況，給予不同檔次的租金減幅。表SEQ表\*ARABIC3武漢市公租房實(shí)物配租標(biāo)準(zhǔn)家庭生活保障的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物配租租賃補(bǔ)貼（補(bǔ)貼系數(shù)）收入低于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)（含）的家庭按照武漢市租金50%收租1.0收入高于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)但低于低收入標(biāo)準(zhǔn)（含）的家庭項(xiàng)目評(píng)定的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)收租金0.8入高于低收入標(biāo)準(zhǔn)但低于公租房申請(qǐng)資格收入上限的家庭按照項(xiàng)目評(píng)定的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)收租金0.4無(wú)房新就業(yè)職工按照項(xiàng)目評(píng)定的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)收租金表SEQ表\*ARABIC4補(bǔ)貼系數(shù)說明補(bǔ)貼系數(shù)人均月收入（x）=1x≤低保標(biāo)準(zhǔn)=0.8低保標(biāo)準(zhǔn)＜x≤最低工資標(biāo)準(zhǔn)=0.6最低工資標(biāo)準(zhǔn)＜x≤1.3倍最低工資標(biāo)準(zhǔn)=0.31.3倍最低工資標(biāo)準(zhǔn)＜x小于等于保障資格收入條件上限

4武漢市公租房政策及執(zhí)行現(xiàn)狀4.1問卷設(shè)計(jì)及調(diào)研文章通過調(diào)研的方式進(jìn)行問卷發(fā)放，目的在了解調(diào)研區(qū)域內(nèi)居民對(duì)于公租房的滿意情況，主要是為了知曉居民對(duì)武漢市公租房建設(shè)總體數(shù)量、來(lái)源等的需求程度和滿意程度。通過問卷調(diào)查結(jié)果分析探討目前武漢市公租房政策的執(zhí)行過程中存在的相關(guān)問題及其原因，為以后武漢市的公租房項(xiàng)目的優(yōu)化和改善更多相關(guān)性的對(duì)策建議。本文采用的問卷和訪談?wù){(diào)查主要分三步走：（1）問題的初步接觸階段：擬定問卷的大致方向，通過隨機(jī)采樣的方式發(fā)放問卷和對(duì)相關(guān)重點(diǎn)部門的訪談兩種方式，掌握武漢市公租房初級(jí)階段的有效信息，為文章主體夯實(shí)理論和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。（2）問卷會(huì)讓訪談項(xiàng)目擬定過程：?jiǎn)柧砜傮w分為三個(gè)部分，分別是公租房小區(qū)租客的基本信息的調(diào)查、公租房小區(qū)租客對(duì)武漢市公租房政策對(duì)了解程度的調(diào)查和公租房小區(qū)租客對(duì)政策執(zhí)行過程效率等問題的滿意程度的調(diào)查。本過程依據(jù)從受訪者種所得到的結(jié)果，并且同文章的主要研究方向進(jìn)行結(jié)合，將有效的問卷收集起來(lái)。訪談內(nèi)容包括武漢市公租房的實(shí)際供應(yīng)量，武漢市截止目前申請(qǐng)公租房的人數(shù)，武漢市低收入家庭總數(shù)，武漢市在整體的問卷優(yōu)化工作之后，開始進(jìn)行全面的實(shí)際調(diào)查。（3）實(shí)際調(diào)查開展過程：通過各種方法和途徑來(lái)增加有效樣本的容量，以此來(lái)保證獲得數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性。結(jié)合調(diào)研區(qū)域的實(shí)際狀況，本次研究根據(jù)樣本的代表性高低，選擇了較為妥當(dāng)?shù)墓夥宽?xiàng)目為調(diào)查對(duì)象，而在調(diào)研過程中進(jìn)行合理的隨機(jī)問卷發(fā)放，從而獲得豐富的數(shù)據(jù)結(jié)果。4.2研究區(qū)域概況（1）武漢市江夏區(qū)江南新天地概況江南新天地，東面緊靠湯遜湖，風(fēng)景優(yōu)美。位置在江夏區(qū)大橋新區(qū)，擁有500畝的總占地面積，總的建筑密度有13.29%。江南新天地的公租房有126套，都是一室一廳的小戶型高層電梯房，建筑面積約46平方米，租金標(biāo)準(zhǔn)15.2元/㎡·月，物業(yè)費(fèi)1.44元/㎡·月，由武漢洪投保障房運(yùn)營(yíng)有限公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)管理。（2）武漢市洪山區(qū)東沙花園小區(qū)概況東沙花園小區(qū)位于洪山區(qū)鐵機(jī)路，周邊配套地鐵4號(hào)線，地處二環(huán)線內(nèi)，且交通便利、配套完善。2017年?yáng)|沙花園一期公租房完成了分配，保障1126戶低收入家庭。4.3調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)和分析本次調(diào)查樣本對(duì)象為武漢市江夏區(qū)、洪山區(qū)區(qū)域內(nèi)的公租房的居民，發(fā)放的問卷總量為236份，發(fā)放回收的有效問卷231份，無(wú)效問卷為5份。調(diào)查基本信息表SEQ表\*ARABIC5調(diào)查對(duì)象的基本統(tǒng)計(jì)信息表身份類別學(xué)歷比例家庭結(jié)構(gòu)比例職業(yè)比例大學(xué)生：25.97%初中以下：7.31%單身：27.27%自由職業(yè)者：48.05%本地居民：38.53%中專：15.07%夫妻二人：21.65%下崗工人：37.23%外來(lái)務(wù)工人員：35.5%大專、本科：55.71%三口之家：25.97%個(gè)體戶：14.72%研究生以上：21.92%三代同堂：9.95%其他：15.15%通過表5可以看出，本次樣本調(diào)查所涉及的人群中，有占比達(dá)77.63%的文化程度以大專以上學(xué)歷為主的被調(diào)查者，中專和初中以下占比為22.38%，有48.05%的被調(diào)查者是自由職業(yè)者，有37.23%的被調(diào)查者為下崗工人。平均家庭結(jié)構(gòu)等方面和本市相關(guān)居民屬性基本吻合。租戶對(duì)武漢市公租房政策信息的了解情況非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解圖SEQ圖\*ARABIC2居民對(duì)武漢市公租房政策信息的了解統(tǒng)計(jì)圖從圖2中可以得出，調(diào)查居民中對(duì)于公租房的信息的掌握度較低，有的居民對(duì)于相關(guān)政策僅僅停留在部分了解和基本了解的水平占比為42.86%，只有33.33%的調(diào)查對(duì)象完全了解這方面的相關(guān)政策。在對(duì)政策的了解上，“不了解”和“非常不了解”的占比分別是9.52%和14.29%，約為調(diào)查對(duì)象總?cè)藬?shù)的四分之一，這說明政府對(duì)于政策的宣傳和傳播還是做的不到位，居民不了解自己租房的情況會(huì)引起很多不必要的糾紛，會(huì)給執(zhí)行部門增加處理難度，延長(zhǎng)審批時(shí)間。公租房租金接受標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查情況在執(zhí)行公租房項(xiàng)目的開始，相關(guān)部門就對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模和具體面積、租金、周邊設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、公共設(shè)施等相關(guān)問題做出了詳細(xì)的說明。通過對(duì)目前公租房的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，了解住戶需要。而調(diào)查結(jié)果反映，不同小區(qū)的居民在有著不同的情況。圖SEQ圖\*ARABIC3居民對(duì)租金的接受程度統(tǒng)計(jì)圖圖SEQ圖\*ARABIC3居民對(duì)租金的接受程度統(tǒng)計(jì)圖通過對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，30.3%的居民比較接受一平米少于10元的租金標(biāo)準(zhǔn)，占比最高，而租金在10-20元之間也可以接受這兩個(gè)的比例占到22.51%。如果租金每平高于40元那么居民的接受度就比較低，這個(gè)比例占到13.42%?？梢钥闯鲈搮^(qū)的居民特別關(guān)注租金問題，并且絕大多數(shù)的居民傾向于較低的租金水平。調(diào)查對(duì)象對(duì)公租房的申請(qǐng)程序的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC4居民對(duì)公租房的申請(qǐng)和分配過程公開的滿意程度調(diào)查從圖4可知，調(diào)查對(duì)象普遍認(rèn)為武漢市公租房的分配程序的公開程度一般，這個(gè)比例占到37.23%；而有一部分的市民不滿意其公開程度，這個(gè)比例占到8.23%，而其他的兩個(gè)滿意程度占比較少分別是21.65%和25.11%。從總的結(jié)果來(lái)看，武漢公租房分配程序透明程度做的還不夠好，因此政府應(yīng)該積極響應(yīng)民生，加大公開力度，做到信息的透明化。圖SEQ圖\*ARABIC5居民對(duì)公租房等待時(shí)間的滿意程度從圖5可知，調(diào)查對(duì)象普遍認(rèn)為武漢市公租房的等待時(shí)間較長(zhǎng)，一般滿意占到36.36%；而有12.12%的市民不滿意其公開程度，而非常滿意和滿意占比較少分別是15.58%和27.71%，非常不滿意的比例雖然只有8.23%，但在100個(gè)調(diào)查者里面，就有8個(gè)非常不滿意。從總的結(jié)果來(lái)看，武漢公租房執(zhí)行方面在處理事情的速度方面做的非常不好，因此政府應(yīng)該加強(qiáng)管制和監(jiān)控，加大公開力度，做到信息的透明化和快速化。公租房基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度公租房的基礎(chǔ)設(shè)施包括公共衛(wèi)生、物業(yè)管理等，從圖6中可以發(fā)現(xiàn)租客對(duì)于公租房小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度較好，一般、滿意和非常滿意占81.39%，而不滿意和非常不滿意占18.61%，接近20%。公租房的周圍基本上都配備了公共基礎(chǔ)設(shè)施，也設(shè)立了市場(chǎng)和小型超市來(lái)方便市民的生活；而且小區(qū)附近設(shè)立有公交站牌以方便市民的出行；為了保護(hù)社區(qū)的公共環(huán)境還配備了相關(guān)服務(wù)人員來(lái)保證社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生以及綠化。但周邊缺乏的基礎(chǔ)設(shè)施情況目前小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施基本上都只是保障了市民的基本生活，而關(guān)于醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園等休閑娛樂的設(shè)施卻沒有見到。基礎(chǔ)設(shè)施的來(lái)源基本上是政府投資，而僅僅保障市民的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠，關(guān)于大型基礎(chǔ)設(shè)施的建立仍需要政府部門進(jìn)一步建設(shè)和實(shí)施。圖SEQ圖\*ARABIC6公租房基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度公租房質(zhì)量的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC7公租房質(zhì)量的滿意程度通過調(diào)查結(jié)果表明，居民對(duì)公租房房屋質(zhì)量表示“非常滿意”和“非常不滿意”的較少，分別占到19.91%和9.09%；其次是“滿意”和“一般”分別為29%和29.44%；大約五分之一的調(diào)查對(duì)象都表示對(duì)于現(xiàn)在小區(qū)的整體服務(wù)狀況不滿意。通過訪談，了解到兩個(gè)目標(biāo)小區(qū)的保潔人員較少，人們普遍缺乏環(huán)保意識(shí)，導(dǎo)致公務(wù)衛(wèi)生環(huán)境比較差。5武漢市公租房政策存在的問題及原因分析5.1武漢市公租房政策本身的問題公租房的面積達(dá)不到保障要求根據(jù)武漢市公租房住房保障補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，公共租賃住房租賃補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)為16平方米/人，家庭保障面積總和不超過60平方米，單人戶家庭按照24平方米/人。圖SEQ圖\*ARABIC8人均居住面積比例圖租戶的人均住房面積情況如圖8所示，調(diào)查對(duì)象居住的公租房面積大小在10-40平方米區(qū)間段占60.61%，40平方米以上這個(gè)區(qū)間段占比為16.88%，10平方米以上區(qū)間段的這些面積的住房占到所有租房面積種類的77.49%，這說明大部分居民都符合政策標(biāo)準(zhǔn)。而小于10平方米的租房面積比例是22.51%，按照武漢市公租房保障補(bǔ)貼面積辦法，有將近四分之一的居民的住房面積達(dá)不到保障標(biāo)準(zhǔn)。圖SEQ圖\*ARABIC9居民對(duì)公租房存在的問題調(diào)查從圖9中可以看出，武漢市公租房小區(qū)的租客認(rèn)為公租房存在的最嚴(yán)重的問題是房屋面積不合適，不能滿足居民的基本生活。在調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)51.52%的被調(diào)查者都認(rèn)為房屋面積大小不合適。武漢市公租房供給分布不合理“十三五”對(duì)于武漢來(lái)說是一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期，在該段時(shí)間內(nèi)，武漢市不僅要入圍國(guó)家中心城市，更要完成國(guó)家“全面小康”的整體目標(biāo)。在之前的5年內(nèi)，武漢市取得了輝煌的成就，僅工業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)總額就達(dá)到了億倍的增長(zhǎng)。武漢新增人口已達(dá)150萬(wàn)。武漢市畢業(yè)的大學(xué)生和移民人數(shù)較多，這些人主要從事制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。根據(jù)武漢目前的勞工標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)總?cè)后w之中，其中四成人數(shù)歸屬于服務(wù)業(yè)的范圍，制造業(yè)的人數(shù)占據(jù)了總?cè)藬?shù)的六成。而根據(jù)武漢市目前的行業(yè)分布和區(qū)域劃分狀況來(lái)看，東湖區(qū)域、經(jīng)開區(qū)以及其他新城區(qū)主要吸收了制造業(yè)。而剩下的核心城區(qū)主要吸收了服務(wù)業(yè)。所以大致可以推算，四成人口中的大部分將前往舊城區(qū)，60％的新人口將返回開發(fā)區(qū)和新城市。住房保障主要用于城市人口和城市發(fā)展的規(guī)劃和服務(wù)，也為新人口的住房問題提供解決方案。公共租賃住房是這些問題的關(guān)鍵部分。從公共租賃住房的市場(chǎng)供應(yīng)中，可以看到城市人口的流動(dòng)問題，從而實(shí)現(xiàn)均衡的狀態(tài)。因此，大約40％的新公共租賃住房位于中心城市，60％位于新的城區(qū)和開發(fā)區(qū)。通過將這些租賃給有需要的人，可以大大減少新的比例。從這個(gè)角度可以看出，新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的庫(kù)房存在明顯的不足，可以適當(dāng)增加新的比例。根據(jù)相關(guān)的研究調(diào)查可以看出，武漢市公租房從人群的供給需求上有不足之處，主要原因在于武漢市的公租房在市內(nèi)存在的地區(qū)不平衡。按照武漢市公租房供給需求的具體情況可以看出，武漢市在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的飛速發(fā)展的縣市對(duì)于公租房供給量是比較多的數(shù)量，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢的地區(qū)公租房供給數(shù)量較少。公租房集中在主城區(qū)收入較高地區(qū)的公租房供給密集，收入低的地區(qū)公租房的供給較少。就總體情況而言，武漢新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的公共住房供應(yīng)仍然存在分布不均的問題。圖SEQ圖\*ARABIC10武漢市公租房分布圖5.2公租房政策的執(zhí)行問題（1）公租房供給少，不能滿足需求根據(jù)“武漢市住房保障十二五”規(guī)劃，武漢需要建設(shè)450萬(wàn)平方米的公共租賃住房，11萬(wàn)套，其中425萬(wàn)平方米，10.5萬(wàn)套，土地面積160公頃。綜合出租房屋面積為25萬(wàn)平方米50萬(wàn)套。所以，武漢市相關(guān)主要政府部門對(duì)該時(shí)間段內(nèi)所在區(qū)的項(xiàng)目資金需求進(jìn)行了詳細(xì)的計(jì)算。在十二五期間內(nèi)，整體項(xiàng)目資金為351.24億元，該項(xiàng)目中包括新增項(xiàng)目費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目費(fèi)用、公租房項(xiàng)目費(fèi)用、安置房項(xiàng)目費(fèi)用商品房費(fèi)用，各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用分別為31.7億、37.95億、301.25億、56.25億、87.9億（人民幣），剩余部分為租金補(bǔ)貼款項(xiàng)。如果確定公共租賃住房的建設(shè)不需要繳納稅款和其他費(fèi)用，則只收取建筑費(fèi)用。根據(jù)武漢市住宅市場(chǎng)平均建設(shè)成本2000元/平方米，公租房單租金按50平方米計(jì)算，取消裝修費(fèi)用，可以算出每個(gè)公共租賃住房的建設(shè)成本是10萬(wàn)元?！笆濉逼陂g，武漢市需要建設(shè)11萬(wàn)套公共租賃住房，每間套房的建設(shè)成本為10萬(wàn)元（不含通貨膨脹），總投資約為110億元人民幣。在整個(gè)“十二五”期間，武漢市更是建設(shè)了廉租房相關(guān)基金，并投入了超過50億的資金。而這些數(shù)據(jù)能夠反映出的問題就是公租房建設(shè)中資金仍然較為短缺。目前，關(guān)于公租房的建設(shè)資金，武漢市主要依附于以下幾個(gè)渠道：1、相關(guān)部門指派的定向機(jī)構(gòu)，就業(yè)（人）單位和其他市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金;2、所得款項(xiàng)凈額的10％，而這些款項(xiàng)都被劃分到住房公積金之中，并且一直處于增值狀態(tài);3、相關(guān)高層部門的政策性資金和獎(jiǎng)勵(lì)；4、金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款，出售經(jīng)濟(jì)適用房和恢復(fù)配套設(shè)施。雖然項(xiàng)目資金的渠道眾多并且各有特點(diǎn)，但是對(duì)于巨大的資金需求額度來(lái)說，這些渠道的資金額度依然阻礙著整個(gè)項(xiàng)目。在鼓勵(lì)市場(chǎng)資金進(jìn)入公租房建設(shè)的項(xiàng)目中，政府的途徑和方式顯得有些力不從心，并且由于市場(chǎng)資金進(jìn)入公租房項(xiàng)目有關(guān)制度沒有完善的原因，這就直接導(dǎo)致大部分市場(chǎng)資金依然處于觀望的狀態(tài)。而面對(duì)如此高額度的資金需求，政府的投資擔(dān)保難免杯水車薪?？傊?，武漢公共租賃住房公積金供給仍存在巨大的資金缺口，資金的各個(gè)方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。（2）公租房申請(qǐng)和手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間久圖SEQ圖\*ARABIC11公租房申請(qǐng)和手續(xù)時(shí)間調(diào)查情況通過問卷調(diào)查，被調(diào)查人申請(qǐng)手續(xù)辦理時(shí)間結(jié)果為5天以下占比30.74%，5到15天為41.56%，申請(qǐng)時(shí)間超過15天的占27.71%。申經(jīng)過訪談得知，這些被調(diào)查人對(duì)于申請(qǐng)時(shí)間的延后非常反感，有的甚至?xí)涎拥?0天到30天，接電話態(tài)度惡劣。雖然申請(qǐng)手續(xù)進(jìn)過一層一層的審核需要時(shí)間，但是不能因?yàn)閭€(gè)人原因或者其他原因使審核完畢時(shí)間延后，這是對(duì)申請(qǐng)人的不負(fù)責(zé)。就總體而言，武漢市政府對(duì)于基層的檢查監(jiān)察工作仍然存在問題。5.3原因分析（1）缺乏科學(xué)合理的分配制度公租房在相應(yīng)的分配觀念中的地位不完善，沒有統(tǒng)一的分配制度和標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃住房的配置標(biāo)準(zhǔn)是前提，公共租賃住房需要按照配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。不過，武漢沒有統(tǒng)一的公租房分配標(biāo)準(zhǔn)。如今，武漢市縣市公租房的配租標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，甚至同一縣城不同公共租賃住房項(xiàng)目的配租標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。在公租房的配租分配環(huán)節(jié)中，武漢市沒有形成統(tǒng)一有效的分配模式或體系，直接導(dǎo)致分配工作嚴(yán)重混亂，申請(qǐng)人等待的時(shí)間嚴(yán)重超時(shí)。據(jù)調(diào)查，目前武漢市公租房的分配標(biāo)準(zhǔn)是采用抽簽方式，這是不絕對(duì)公平的。公共租賃住房的性質(zhì)是保障性住房，它主要是以政府投入的財(cái)政資金成本來(lái)解決城市人口的住房問題，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)的不足。根據(jù)抽票的結(jié)果，想象中的結(jié)果和現(xiàn)實(shí)的結(jié)果是相違背的。抽簽的方法是隨機(jī)的。因此，就會(huì)致使一些先申請(qǐng)、符合申請(qǐng)條件的人或家庭會(huì)多次等待，這會(huì)對(duì)人們的情緒產(chǎn)生負(fù)面影響。從根本上講，公租房其實(shí)是政府支持和運(yùn)營(yíng)的，但這種完全隨意的方式是不公平的。另一個(gè)分配標(biāo)準(zhǔn)是順序等待系統(tǒng)，其中應(yīng)用程序根據(jù)其應(yīng)用時(shí)間進(jìn)行排序。根據(jù)申請(qǐng)者的申請(qǐng)時(shí)間分配，該方案的缺點(diǎn)是無(wú)法確定申請(qǐng)者是著急還是放慢房屋的租賃方式。申請(qǐng)時(shí)間短的，申請(qǐng)人家庭收入可以超過申請(qǐng)時(shí)間。過去申請(qǐng)公共租賃住房的家庭收入較低，因此對(duì)公共租賃住房的需求更為迫切。武漢市政府原計(jì)劃在一段時(shí)間內(nèi)采用搖動(dòng)分配和順序輪候，然后根據(jù)具體情況進(jìn)行整合，實(shí)行統(tǒng)一的城市標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識(shí)制度。兩種標(biāo)準(zhǔn)方法各有利弊，導(dǎo)致居民對(duì)公租房的配租產(chǎn)生負(fù)面情緒。因此，武漢市政府尚未完善具體的統(tǒng)一分配標(biāo)準(zhǔn)，直接使居民入住公租房的時(shí)間更長(zhǎng)。（2）政府缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排到目前為止，住房問題一直是中國(guó)最需要繼續(xù)解決的民生問題之一。公共租賃住房等保障性住房的規(guī)劃和選址將對(duì)公共住房和其他保障性住房的安全功能產(chǎn)生非常重要的影響，也將對(duì)武漢的城市布局和總體規(guī)劃產(chǎn)生重大影響。因此，公共租賃住房的規(guī)劃布局不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的內(nèi)容，也是一個(gè)很有代表性的科學(xué)問題。武漢的公租房分配尚未達(dá)到均衡狀態(tài)，公共租賃住房的位置也相對(duì)不合理。這是因?yàn)槲錆h地方政府沒有妥善和全面的安排。公租房等保障性住房從建設(shè)初期就存在很多問題。前期投入成本過高，效益緩慢。因此，一直沒有引起政府部門的重視。政府保護(hù)公共租賃住房，主要是為了獲取利益和增加政府收入。當(dāng)政府自身利益與公租房供給發(fā)生沖突時(shí)，政府利益優(yōu)先，公租房供給總會(huì)減少。在改革過程中，政府只想完成公租房項(xiàng)目的任務(wù)，并沒有根據(jù)各地的實(shí)際問題做出詳細(xì)的安排。它從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看待公租房項(xiàng)目。因此，這也是各縣公租房建設(shè)分布不均、布局不規(guī)范、選址不科學(xué)的原因。（3）政府財(cái)政支持和金融政策不到位地方政府的政策變換，導(dǎo)致財(cái)政支持力度下降武漢市公共租賃住房供應(yīng)的具體模式從2011年到2016年迅速增長(zhǎng)，2017年和2018年的增長(zhǎng)率正在下降。主要是“十二五”規(guī)劃和“十三五”政府經(jīng)濟(jì)適用房改造?！笆濉币?guī)劃計(jì)劃近12萬(wàn)套公共租賃住房，“十三五”規(guī)劃僅計(jì)劃6萬(wàn)套。這一過程的原因是國(guó)家政府的經(jīng)濟(jì)重組政策的影響。15年后，政府將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有“去庫(kù)存的基調(diào)”。全國(guó)大部分城市已開始進(jìn)行棚戶區(qū)改造和貨幣化安置。整個(gè)城市的財(cái)政狀況都傾向于這方面，導(dǎo)致武漢公共租賃住房的政策支持減少。公共租賃住房建設(shè)基金的主要來(lái)源是政府的財(cái)政政策和財(cái)政支持。首先，項(xiàng)目配套的財(cái)政性政策規(guī)章無(wú)法有效支撐項(xiàng)目的施行，而相關(guān)的政策中只有關(guān)于住房公積金的機(jī)制；第二，缺乏相關(guān)的公共租賃住房金融機(jī)構(gòu)，相關(guān)機(jī)構(gòu)和政策支持機(jī)制極為稀缺；其次，武漢市相關(guān)部門發(fā)布的關(guān)于公租房項(xiàng)目的文件對(duì)資金來(lái)源和融資并沒有進(jìn)行有效合理的規(guī)定。最后，相關(guān)資金沒有進(jìn)行嚴(yán)格的審核控制以及有效落地。在項(xiàng)目資金的流動(dòng)的過程中，一些挪用、偷用、泄密的違法行為可能存在。由于監(jiān)管和控制不到位的原因，很難達(dá)到預(yù)期的效果。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房過程中融資渠道過窄，融資成本過高的主要原因是缺乏相應(yīng)的金融政策。由于武漢公共租賃住房建設(shè)存在較大的資金缺口和不完善的金融政策，這些因素直接影響公共租賃住房的數(shù)量，讓低收入家庭的住房需求問題更加難以解決。（4）缺乏有效合理的退出機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制從目前武漢市的公租房退出環(huán)節(jié)來(lái)看，由于并沒有統(tǒng)一且明確的退出規(guī)則，這就直接導(dǎo)致了武漢市缺乏合理有效的推出機(jī)制并因此衍生出一系列問題。同時(shí)也沒有對(duì)監(jiān)管機(jī)制有著明確的規(guī)定，例如幾天幾次的檢查。而目前相關(guān)政策對(duì)公租房退出的規(guī)定人群為：1、合同期內(nèi)的租戶；2、租戶現(xiàn)狀已經(jīng)無(wú)法滿足入住條件；3、合同中止，其中包括惡意欺詐經(jīng)營(yíng)，已欠六個(gè)月的公共租賃房屋租金，以及轉(zhuǎn)租房屋的公租房等。而針對(duì)以上情況分別有相應(yīng)的退出機(jī)制。對(duì)于1、2中的情況，退出機(jī)制為直接退出和給予一定的過渡期限，一般最長(zhǎng)為三個(gè)月；情況3則是將住戶拉如公租房黑名單，懲罰其五年中不能繼續(xù)申請(qǐng)公租房項(xiàng)目，并且處以一定額度的罰款。由于并沒有針對(duì)退出機(jī)制的相關(guān)監(jiān)管，所以租戶的資產(chǎn)變動(dòng)情況和個(gè)人條件這些因素?zé)o法進(jìn)行有效真實(shí)的把握。這是在后期實(shí)施中加強(qiáng)公共租賃住房管理的需要。此外，當(dāng)已經(jīng)度過了一年的租賃期之后，租戶就擁有了公租房的購(gòu)買權(quán)。但是購(gòu)買的過程中的房屋價(jià)格以及產(chǎn)權(quán)屬性等問題尚未引入相關(guān)政策，承租人將其變更為業(yè)主。退出方法還需要進(jìn)一步研究。6完善武漢市公租房政策的對(duì)策建議總體來(lái)說，武漢市在公租房方面做的還是不錯(cuò)，但多多少少都出現(xiàn)了各種問題。針對(duì)這些問題，接下來(lái)我將對(duì)如何完善武漢市公租房政策提出一些建議和對(duì)策。6.1引入建設(shè)資金公租房數(shù)量少，需要擴(kuò)建，而擴(kuò)建公共租賃住房首先要考慮的就是資金問題。首先我們可以從加大扶持力度出手，那么增加政府在資金的投入和政府在基金上的精力入是目前兩個(gè)最有效的辦法。首先，建立一個(gè)土地出讓金專用賬戶，專門為擴(kuò)建公共租賃住房服務(wù)，既簡(jiǎn)單又方便的同時(shí)還具有透明度。我國(guó)土地租賃制度規(guī)定，土地出讓金的所有收入都屬于地方政府，約60%的土地出讓金都為政府收入，這筆收入對(duì)于建設(shè)公共租賃住房的幫助還是非常大的，但是容易對(duì)政府分配的其他資源產(chǎn)生排擠效應(yīng)。所以接下來(lái)，建議建議政府可以開設(shè)新的扶持項(xiàng)目基金，在武漢市開設(shè)城市專項(xiàng)扶持基金，不占用其他資源的條件下加大扶持力度。由于土地出讓金不能歸為政府設(shè)定為保障性住房項(xiàng)目的資金中，由城市公共租賃住房基金來(lái)統(tǒng)一打理，這樣即安全又透明。最后，為保障公租房建設(shè)的穩(wěn)定，在設(shè)立土地出讓金專用賬戶的同時(shí)，并有相應(yīng)的政策來(lái)保證每年有百分之五的財(cái)政預(yù)算被給與公租房的建設(shè)，這樣可以保證公租房的建設(shè)不受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的作用，保證房屋供應(yīng)的進(jìn)度、規(guī)模，切實(shí)保障城市公共租賃住房的建設(shè)資金來(lái)源。6.2多渠道擴(kuò)充公共租賃住房房源這些年來(lái)，我國(guó)在公共租賃住房的建設(shè)上已經(jīng)有了很大的改變與進(jìn)步，但目前來(lái)說，因?yàn)槲覈?guó)人口數(shù)量一直在增長(zhǎng)，現(xiàn)有的公共租賃住房依然難以滿足廣大中低收入者的要求。在這種情況下，還需要從各個(gè)渠道去擴(kuò)充公共租賃住房的房源，武漢市公租房房源來(lái)源主要包括：政府新建住房，經(jīng)濟(jì)適用住房，騰退住房等，綜合來(lái)看，可以從空置房的方向入手：目前，武漢市新建了一批公租房小區(qū)以及在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房小區(qū)中配置一定數(shù)量的公租房，但是，事實(shí)證明，公租房數(shù)量還是供不應(yīng)求，僅靠政府建設(shè)和新修已經(jīng)不能滿足武漢市大量的中低收入者和困難家庭的需求了。在這種情況下，建議政府可以購(gòu)買一些符合條件的空置房，與企業(yè)和私人進(jìn)行合作，將空置房的作用發(fā)揮到實(shí)際中來(lái)，并由公共租賃住房方面的市場(chǎng)進(jìn)行出租和管理。這樣，不僅可以為公租房的建設(shè)節(jié)省大量資金，而且可以大大縮短公租房的建設(shè)時(shí)間。同時(shí)，可以有效減少空置房存量，提高房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，如果將普通社區(qū)的空置房納入城市公共租賃住房體系，公共租賃住房的租戶就可以融入傳統(tǒng)社區(qū)的居住環(huán)境，有利于社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。具體的房源擴(kuò)寬機(jī)制，可根據(jù)國(guó)外較成熟的BT模式應(yīng)用到公租房建設(shè)中來(lái)，此外還可探索與村集體組織合作，利用城中村集體組織閑置土地及富余房源增加公租房的房源供給。6.3建立并完善公租房審查機(jī)制在中國(guó)目前的城市公共租賃住房體系中，監(jiān)管體系還比較薄弱。因此，公共租賃住房的城市體系往往難以最大限度地發(fā)揮其社會(huì)保障作用，為低收入群體提供有效的住房保障。公租房能否正常的、有效的運(yùn)轉(zhuǎn)跟嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制是分不開的。以本文研究的武漢市為例，武漢市擁有多項(xiàng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依靠，又有多年保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，武漢市的住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)還是比較完善的，但事實(shí)證明在公租房審查機(jī)構(gòu)上還有所不足。（1）建立資格考試制度。政府應(yīng)建立科學(xué)有效的公共租賃住房承租人考試制度，將定期考試與日常考試相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生重大變化的承租人，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的住房保障措施。（2）完善個(gè)人信用體系。建議政府全面完善公民個(gè)人信用體系。對(duì)于每一個(gè)公民來(lái)說，他們應(yīng)該有一個(gè)完整的信用記錄，不僅在金融方面，而且在生活方面。由此，我們可以了解各城市申請(qǐng)人的個(gè)人信用狀況，從而有效了解申請(qǐng)人的真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況。通過個(gè)人信用體系的建設(shè)和完善，加強(qiáng)個(gè)人信用管理，為城市公共租賃住房體系的實(shí)施提供有效的基礎(chǔ)支持。（3）完善審查機(jī)制。在選擇公共租賃住房租客時(shí)，政府必須進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，將審查和分配制度公開透明，以確保公平、公正和公開，同時(shí)，將審查記錄留住案底，方便租客查詢，以保證真實(shí)性。要采取有效的監(jiān)督管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，層層把關(guān)，把公共租賃住房租給最需要的人。（4）加強(qiáng)退出機(jī)制和審查機(jī)制的細(xì)節(jié)。完善公租房的審查制度，除了要在政府人員在審查過程時(shí)的態(tài)度下手嗎，還需要加大對(duì)公租房的租客和家庭的收入、家庭房產(chǎn)等信息的追蹤和錄入登記。在租客的公租房保障到期時(shí)，要及時(shí)退出公租房，將公租房空出來(lái)讓給更需要的人；還有對(duì)不符合公租房的居民進(jìn)行及時(shí)的清理退出，凈化公租房環(huán)境。

結(jié)束語(yǔ)本文詳細(xì)考察了武漢市公租房政策實(shí)施效果的當(dāng)前階段，了解到如今的公租房政策在一定程度上解決了困難群體的住房問題，公租房政策及執(zhí)行方面還存在一定問題，有待完善。本文選擇了武漢市兩個(gè)具有代表性的公租房小區(qū)，采用問卷調(diào)查的方式，了解相關(guān)的武漢市兩個(gè)目標(biāo)公租房小區(qū)的相關(guān)情況，將調(diào)查的方法使用起來(lái)，從公租房房屋的分配方式、公租房小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公租房面積不達(dá)標(biāo)，公租房的審批時(shí)間過長(zhǎng)等各個(gè)方面提出了目前的問題，最后，基于上述調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上，本文結(jié)合武漢市的實(shí)際發(fā)展和公租房的相關(guān)理論知識(shí)，提出了一些有針對(duì)性的解決方案。

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