【武漢市公租房政策執(zhí)行問題及優(yōu)化建議探析20000字（論文）】

[5]。3.2武漢市公共租賃住房制度的發(fā)展與變遷為了給居民提供最基本的住房保證，黨中央自1998年開始對各個地方進行相關的規(guī)定，規(guī)定的主要內(nèi)容就是各區(qū)域大力實行保障性住房的相關工作。為高效執(zhí)行和貫徹黨的方針方略，武漢市始終將建立更為適用經(jīng)濟的住房以及廉租房作為相關工作的重中之重。和發(fā)達的港口城市相比，盡管武漢市公租房的開展時間較短但是由于力度的加大，其發(fā)展的速度卻越來越快。根據(jù)武漢市政府在2010年10月19日的關于保障性住房的相關意見，武漢市提提出：為了解決武漢市居民住房的基本保障，要以公租房的建設為相關工作的主要支撐，并實現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟適用房輔助支撐的作用，讓整個住房保障體系能夠得到多方面、多層次地建立，從而更好的解決武漢市收入水平在中低階層人群的基本住房需求。《武漢市住房保障“十二五”規(guī)劃》是針對武漢未來五年的住房規(guī)劃提出的相應安排，這些安排包括該規(guī)劃中限定年限公租房項目實行中各個環(huán)節(jié)的具體工作安排，并且在“十二五”時期武漢市相關工作部門的工作思路要隨著項目的進展而適應性改變。武漢市于2011年5月5日提出的關于發(fā)展公租房的意見中提出了關于發(fā)展建立公租房時應該要遵守的準則和政策，其中主要對政府相關部門進行了統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設，公開公平，規(guī)范管理等。該文還進一步規(guī)范了公租房運營管理、房源籌集以及監(jiān)督管理等。2012年6月25日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《武漢市公共租賃住房租賃管理暫行條例》相關規(guī)定，該項規(guī)定的重點在于對公租房的入住條件、入住時的預審、住房的分配管理，以及包括滿租賃期之后的退房環(huán)節(jié)和相應的審核管理流程做出了具體的規(guī)定。此外，對于不是政府類的公租房租賃管理方法也做出相應的具體規(guī)定。武漢市在“十二五”的建設期間，主要的目標是建立多層次、多方面的范圍覆蓋率大的住房保障體系，加大發(fā)展公租房的力度，并在合適的范圍內(nèi)有效擴大租賃房所涉及的保障范圍?！笆濉逼陂g，經(jīng)過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)武漢市公租房建筑的總面積已經(jīng)達到450萬平米，而其中的160公頃的面積是新建的房源，它的總面積達425萬平方米，總共的樓內(nèi)具有10.5萬套用房。而其中公祖房的面積達到25萬平方米，一共可用的房子是0.5萬套。在“十三五”規(guī)劃期內(nèi)，房地產(chǎn)投資方面，武漢全市房地產(chǎn)開發(fā)投資18000億元，約占全市固定資產(chǎn)投資1/3，房地產(chǎn)業(yè)增加值增幅年均不低于10%，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值達到1000億元，累計達到4300億元。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，“十三五”期間建設寫字樓500萬平方米，年均100萬平方米；建設商業(yè)地產(chǎn)230萬平方米，年均46萬平方米；建設工業(yè)地產(chǎn)1000萬平方米，年均200萬平方米。用地供應方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)用地供應面積3974公頃，其中住宅用地供應面積供應3428公頃；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應46公頃；工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應500公頃。公共租賃住房主要采取在住宅項目中配建的方式供地，寫字樓用地由國土規(guī)劃部門結(jié)合全市寫字樓己供地及開工建設情況綜合安排，武漢市在“十三五”期間的公租房指標為12萬套，適當提高補貼標準，鼓勵保障對象通過租賃市場解決住房困難。規(guī)劃期內(nèi)公共租賃住房申請條件，以2015年申請條件為基礎，結(jié)合我市經(jīng)濟社會發(fā)展狀況適時調(diào)整。3.4武漢市公租房政策剖析3.4.1武漢市公租房的申請條件以及租金表SEQ表\*ARABIC1武漢市公共租賃住房申請條件類型申請條件租賃補貼困難家庭本市城鎮(zhèn)常住戶口，有穩(wěn)定工作，家庭年收入＜3000，單身＜3500，無住戶或＜16平米。即持有《武漢市居住證》、連續(xù)交納社保和公積金1年以上且處于在繳狀態(tài)、申請人在本市無自有住房且3年內(nèi)無房產(chǎn)轉(zhuǎn)移記錄。新就業(yè)員工本市城鎮(zhèn)常住戶口或《武漢市居住證》，大專以上學歷且畢業(yè)＜6年，年收入＜3000，單身＜3500，已與用人單位訂立一年(含)以上限期的固定勞動聘用合同，且正常交納社?；蜃》抗e金，在本市范圍內(nèi)無房且未承租公房。特殊對象屬于市、區(qū)政府引進并納入“黃鶴英才計劃”的特殊專業(yè)人才，獲市級以上表彰的勞模、英模，榮立二等功以上的復轉(zhuǎn)軍人的住房困難家庭和個人，不受收入和畢業(yè)年限限制。本地人自謀職業(yè)、打零工、自主創(chuàng)業(yè)的群體，都被納入公租房保障體系，不再對本地申請人的工作是否穩(wěn)定有明確的要求。表SEQ表\*ARABIC2武漢市公共租賃住房租金標準（以三口之家為例）X家庭月收入（元）租金標準（元/月/平方米）≤7800.75780＜X≤1560由368降至2401560＜XX≤2000由584降到5602000＜X由800降到560注：以2015年的武漢市公租房政策為準3.4.2武漢市公租房的配租的過程公租房分配實行搖號分配制度，按照圖2的程序進行。公租房分配項目在各區(qū)政府政務網(wǎng)和指定新聞媒體發(fā)布分配公告后，申請人按照一下步驟進行搖號配租。圖SEQ圖\*ARABIC1武漢市公租房的配租的過程3.4.3武漢市公租房的實物配租城鎮(zhèn)住房困難家庭中，符合公租房保障條件的最低生活保障家庭、低收入家庭以實物配租為主，也可以自愿選擇租賃補貼；其他住房困難家庭以租賃補貼為主。無房新就業(yè)職工實行階段性保障，保障方式以發(fā)放租賃補貼為主，保障期限自其畢業(yè)之日起不超過6年。在漢穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員實行階段性保障，保障方式為發(fā)放租賃補貼，保障期限累計不超過36個月。武漢市公租房政策規(guī)定，實物配租實行差別化租金，按照配租家庭住房困難程度及收入情況，給予不同檔次的租金減幅。表SEQ表\*ARABIC3武漢市公租房實物配租標準家庭生活保障的標準實物配租租賃補貼（補貼系數(shù)）收入低于最低生活保障標準（含）的家庭按照武漢市租金50%收租1.0收入高于最低生活保障標準但低于低收入標準（含）的家庭項目評定的市場租金標準的30%計收租金0.8入高于低收入標準但低于公租房申請資格收入上限的家庭按照項目評定的市場租金標準的70%計收租金0.4無房新就業(yè)職工按照項目評定的市場租金標準的70%計收租金表SEQ表\*ARABIC4補貼系數(shù)說明補貼系數(shù)人均月收入（x）=1x≤低保標準=0.8低保標準＜x≤最低工資標準=0.6最低工資標準＜x≤1.3倍最低工資標準=0.31.3倍最低工資標準＜x小于等于保障資格收入條件上限

4武漢市公租房政策及執(zhí)行現(xiàn)狀4.1問卷設計及調(diào)研文章通過調(diào)研的方式進行問卷發(fā)放，目的在了解調(diào)研區(qū)域內(nèi)居民對于公租房的滿意情況，主要是為了知曉居民對武漢市公租房建設總體數(shù)量、來源等的需求程度和滿意程度。通過問卷調(diào)查結(jié)果分析探討目前武漢市公租房政策的執(zhí)行過程中存在的相關問題及其原因，為以后武漢市的公租房項目的優(yōu)化和改善更多相關性的對策建議。本文采用的問卷和訪談調(diào)查主要分三步走：（1）問題的初步接觸階段：擬定問卷的大致方向，通過隨機采樣的方式發(fā)放問卷和對相關重點部門的訪談兩種方式，掌握武漢市公租房初級階段的有效信息，為文章主體夯實理論和數(shù)據(jù)基礎。（2）問卷會讓訪談項目擬定過程：問卷總體分為三個部分，分別是公租房小區(qū)租客的基本信息的調(diào)查、公租房小區(qū)租客對武漢市公租房政策對了解程度的調(diào)查和公租房小區(qū)租客對政策執(zhí)行過程效率等問題的滿意程度的調(diào)查。本過程依據(jù)從受訪者種所得到的結(jié)果，并且同文章的主要研究方向進行結(jié)合，將有效的問卷收集起來。訪談內(nèi)容包括武漢市公租房的實際供應量，武漢市截止目前申請公租房的人數(shù)，武漢市低收入家庭總數(shù)，武漢市在整體的問卷優(yōu)化工作之后，開始進行全面的實際調(diào)查。（3）實際調(diào)查開展過程：通過各種方法和途徑來增加有效樣本的容量，以此來保證獲得數(shù)據(jù)的有效性和真實性。結(jié)合調(diào)研區(qū)域的實際狀況，本次研究根據(jù)樣本的代表性高低，選擇了較為妥當?shù)墓夥宽椖繛檎{(diào)查對象，而在調(diào)研過程中進行合理的隨機問卷發(fā)放，從而獲得豐富的數(shù)據(jù)結(jié)果。4.2研究區(qū)域概況（1）武漢市江夏區(qū)江南新天地概況江南新天地，東面緊靠湯遜湖，風景優(yōu)美。位置在江夏區(qū)大橋新區(qū)，擁有500畝的總占地面積，總的建筑密度有13.29%。江南新天地的公租房有126套，都是一室一廳的小戶型高層電梯房，建筑面積約46平方米，租金標準15.2元/㎡·月，物業(yè)費1.44元/㎡·月，由武漢洪投保障房運營有限公司負責日常運營管理。（2）武漢市洪山區(qū)東沙花園小區(qū)概況東沙花園小區(qū)位于洪山區(qū)鐵機路，周邊配套地鐵4號線，地處二環(huán)線內(nèi)，且交通便利、配套完善。2017年東沙花園一期公租房完成了分配，保障1126戶低收入家庭。4.3調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計和分析本次調(diào)查樣本對象為武漢市江夏區(qū)、洪山區(qū)區(qū)域內(nèi)的公租房的居民，發(fā)放的問卷總量為236份，發(fā)放回收的有效問卷231份，無效問卷為5份。調(diào)查基本信息表SEQ表\*ARABIC5調(diào)查對象的基本統(tǒng)計信息表身份類別學歷比例家庭結(jié)構比例職業(yè)比例大學生：25.97%初中以下：7.31%單身：27.27%自由職業(yè)者：48.05%本地居民：38.53%中專：15.07%夫妻二人：21.65%下崗工人：37.23%外來務工人員：35.5%大專、本科：55.71%三口之家：25.97%個體戶：14.72%研究生以上：21.92%三代同堂：9.95%其他：15.15%通過表5可以看出，本次樣本調(diào)查所涉及的人群中，有占比達77.63%的文化程度以大專以上學歷為主的被調(diào)查者，中專和初中以下占比為22.38%，有48.05%的被調(diào)查者是自由職業(yè)者，有37.23%的被調(diào)查者為下崗工人。平均家庭結(jié)構等方面和本市相關居民屬性基本吻合。租戶對武漢市公租房政策信息的了解情況非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解圖SEQ圖\*ARABIC2居民對武漢市公租房政策信息的了解統(tǒng)計圖從圖2中可以得出，調(diào)查居民中對于公租房的信息的掌握度較低，有的居民對于相關政策僅僅停留在部分了解和基本了解的水平占比為42.86%，只有33.33%的調(diào)查對象完全了解這方面的相關政策。在對政策的了解上，“不了解”和“非常不了解”的占比分別是9.52%和14.29%，約為調(diào)查對象總?cè)藬?shù)的四分之一，這說明政府對于政策的宣傳和傳播還是做的不到位，居民不了解自己租房的情況會引起很多不必要的糾紛，會給執(zhí)行部門增加處理難度，延長審批時間。公租房租金接受標準調(diào)查情況在執(zhí)行公租房項目的開始，相關部門就對項目的規(guī)模和具體面積、租金、周邊設施、環(huán)境保護、公共設施等相關問題做出了詳細的說明。通過對目前公租房的相關內(nèi)容進行調(diào)查，了解住戶需要。而調(diào)查結(jié)果反映，不同小區(qū)的居民在有著不同的情況。圖SEQ圖\*ARABIC3居民對租金的接受程度統(tǒng)計圖圖SEQ圖\*ARABIC3居民對租金的接受程度統(tǒng)計圖通過對調(diào)查發(fā)現(xiàn)，30.3%的居民比較接受一平米少于10元的租金標準，占比最高，而租金在10-20元之間也可以接受這兩個的比例占到22.51%。如果租金每平高于40元那么居民的接受度就比較低，這個比例占到13.42%。可以看出該區(qū)的居民特別關注租金問題，并且絕大多數(shù)的居民傾向于較低的租金水平。調(diào)查對象對公租房的申請程序的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC4居民對公租房的申請和分配過程公開的滿意程度調(diào)查從圖4可知，調(diào)查對象普遍認為武漢市公租房的分配程序的公開程度一般，這個比例占到37.23%；而有一部分的市民不滿意其公開程度，這個比例占到8.23%，而其他的兩個滿意程度占比較少分別是21.65%和25.11%。從總的結(jié)果來看，武漢公租房分配程序透明程度做的還不夠好，因此政府應該積極響應民生，加大公開力度，做到信息的透明化。圖SEQ圖\*ARABIC5居民對公租房等待時間的滿意程度從圖5可知，調(diào)查對象普遍認為武漢市公租房的等待時間較長，一般滿意占到36.36%；而有12.12%的市民不滿意其公開程度，而非常滿意和滿意占比較少分別是15.58%和27.71%，非常不滿意的比例雖然只有8.23%，但在100個調(diào)查者里面，就有8個非常不滿意。從總的結(jié)果來看，武漢公租房執(zhí)行方面在處理事情的速度方面做的非常不好，因此政府應該加強管制和監(jiān)控，加大公開力度，做到信息的透明化和快速化。公租房基礎設施的滿意程度公租房的基礎設施包括公共衛(wèi)生、物業(yè)管理等，從圖6中可以發(fā)現(xiàn)租客對于公租房小區(qū)的公共基礎設施的滿意程度較好，一般、滿意和非常滿意占81.39%，而不滿意和非常不滿意占18.61%，接近20%。公租房的周圍基本上都配備了公共基礎設施，也設立了市場和小型超市來方便市民的生活；而且小區(qū)附近設立有公交站牌以方便市民的出行；為了保護社區(qū)的公共環(huán)境還配備了相關服務人員來保證社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生以及綠化。但周邊缺乏的基礎設施情況目前小區(qū)的基礎設施基本上都只是保障了市民的基本生活，而關于醫(yī)院、學校、銀行、公園等休閑娛樂的設施卻沒有見到?；A設施的來源基本上是政府投資，而僅僅保障市民的基礎設施還不夠，關于大型基礎設施的建立仍需要政府部門進一步建設和實施。圖SEQ圖\*ARABIC6公租房基礎設施的滿意程度公租房質(zhì)量的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC7公租房質(zhì)量的滿意程度通過調(diào)查結(jié)果表明，居民對公租房房屋質(zhì)量表示“非常滿意”和“非常不滿意”的較少，分別占到19.91%和9.09%；其次是“滿意”和“一般”分別為29%和29.44%；大約五分之一的調(diào)查對象都表示對于現(xiàn)在小區(qū)的整體服務狀況不滿意。通過訪談，了解到兩個目標小區(qū)的保潔人員較少，人們普遍缺乏環(huán)保意識，導致公務衛(wèi)生環(huán)境比較差。5武漢市公租房政策存在的問題及原因分析5.1武漢市公租房政策本身的問題公租房的面積達不到保障要求根據(jù)武漢市公租房住房保障補貼標準，公共租賃住房租賃補貼面積標準為16平方米/人，家庭保障面積總和不超過60平方米，單人戶家庭按照24平方米/人。圖SEQ圖\*ARABIC8人均居住面積比例圖租戶的人均住房面積情況如圖8所示，調(diào)查對象居住的公租房面積大小在10-40平方米區(qū)間段占60.61%，40平方米以上這個區(qū)間段占比為16.88%，10平方米以上區(qū)間段的這些面積的住房占到所有租房面積種類的77.49%，這說明大部分居民都符合政策標準。而小于10平方米的租房面積比例是22.51%，按照武漢市公租房保障補貼面積辦法，有將近四分之一的居民的住房面積達不到保障標準。圖SEQ圖\*ARABIC9居民對公租房存在的問題調(diào)查從圖9中可以看出，武漢市公租房小區(qū)的租客認為公租房存在的最嚴重的問題是房屋面積不合適，不能滿足居民的基本生活。在調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)51.52%的被調(diào)查者都認為房屋面積大小不合適。武漢市公租房供給分布不合理“十三五”對于武漢來說是一個非常關鍵的時期，在該段時間內(nèi)，武漢市不僅要入圍國家中心城市，更要完成國家“全面小康”的整體目標。在之前的5年內(nèi)，武漢市取得了輝煌的成就，僅工業(yè)項目的數(shù)量和經(jīng)濟總額就達到了億倍的增長。武漢新增人口已達150萬。武漢市畢業(yè)的大學生和移民人數(shù)較多，這些人主要從事制造業(yè)和服務業(yè)。根據(jù)武漢目前的勞工標準，在這個總?cè)后w之中，其中四成人數(shù)歸屬于服務業(yè)的范圍，制造業(yè)的人數(shù)占據(jù)了總?cè)藬?shù)的六成。而根據(jù)武漢市目前的行業(yè)分布和區(qū)域劃分狀況來看，東湖區(qū)域、經(jīng)開區(qū)以及其他新城區(qū)主要吸收了制造業(yè)。而剩下的核心城區(qū)主要吸收了服務業(yè)。所以大致可以推算，四成人口中的大部分將前往舊城區(qū)，60％的新人口將返回開發(fā)區(qū)和新城市。住房保障主要用于城市人口和城市發(fā)展的規(guī)劃和服務，也為新人口的住房問題提供解決方案。公共租賃住房是這些問題的關鍵部分。從公共租賃住房的市場供應中，可以看到城市人口的流動問題，從而實現(xiàn)均衡的狀態(tài)。因此，大約40％的新公共租賃住房位于中心城市，60％位于新的城區(qū)和開發(fā)區(qū)。通過將這些租賃給有需要的人，可以大大減少新的比例。從這個角度可以看出，新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的庫房存在明顯的不足，可以適當增加新的比例。根據(jù)相關的研究調(diào)查可以看出，武漢市公租房從人群的供給需求上有不足之處，主要原因在于武漢市的公租房在市內(nèi)存在的地區(qū)不平衡。按照武漢市公租房供給需求的具體情況可以看出，武漢市在經(jīng)濟領域的飛速發(fā)展的縣市對于公租房供給量是比較多的數(shù)量，而經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢的地區(qū)公租房供給數(shù)量較少。公租房集中在主城區(qū)收入較高地區(qū)的公租房供給密集，收入低的地區(qū)公租房的供給較少。就總體情況而言，武漢新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的公共住房供應仍然存在分布不均的問題。圖SEQ圖\*ARABIC10武漢市公租房分布圖5.2公租房政策的執(zhí)行問題（1）公租房供給少，不能滿足需求根據(jù)“武漢市住房保障十二五”規(guī)劃，武漢需要建設450萬平方米的公共租賃住房，11萬套，其中425萬平方米，10.5萬套，土地面積160公頃。綜合出租房屋面積為25萬平方米50萬套。所以，武漢市相關主要政府部門對該時間段內(nèi)所在區(qū)的項目資金需求進行了詳細的計算。在十二五期間內(nèi)，整體項目資金為351.24億元，該項目中包括新增項目費用、經(jīng)濟適用房項目費用、公租房項目費用、安置房項目費用商品房費用，各個項目費用分別為31.7億、37.95億、301.25億、56.25億、87.9億（人民幣），剩余部分為租金補貼款項。如果確定公共租賃住房的建設不需要繳納稅款和其他費用，則只收取建筑費用。根據(jù)武漢市住宅市場平均建設成本2000元/平方米，公租房單租金按50平方米計算，取消裝修費用，可以算出每個公共租賃住房的建設成本是10萬元。“十二五”期間，武漢市需要建設11萬套公共租賃住房，每間套房的建設成本為10萬元（不含通貨膨脹），總投資約為110億元人民幣。在整個“十二五”期間，武漢市更是建設了廉租房相關基金，并投入了超過50億的資金。而這些數(shù)據(jù)能夠反映出的問題就是公租房建設中資金仍然較為短缺。目前，關于公租房的建設資金，武漢市主要依附于以下幾個渠道：1、相關部門指派的定向機構，就業(yè)（人）單位和其他市級經(jīng)濟適用住房建設資金;2、所得款項凈額的10％，而這些款項都被劃分到住房公積金之中，并且一直處于增值狀態(tài);3、相關高層部門的政策性資金和獎勵；4、金融機構的項目貸款，出售經(jīng)濟適用房和恢復配套設施。雖然項目資金的渠道眾多并且各有特點，但是對于巨大的資金需求額度來說，這些渠道的資金額度依然阻礙著整個項目。在鼓勵市場資金進入公租房建設的項目中，政府的途徑和方式顯得有些力不從心，并且由于市場資金進入公租房項目有關制度沒有完善的原因，這就直接導致大部分市場資金依然處于觀望的狀態(tài)。而面對如此高額度的資金需求，政府的投資擔保難免杯水車薪?？傊?，武漢公共租賃住房公積金供給仍存在巨大的資金缺口，資金的各個方面都遠遠不夠。（2）公租房申請和手續(xù)復雜，辦理時間久圖SEQ圖\*ARABIC11公租房申請和手續(xù)時間調(diào)查情況通過問卷調(diào)查，被調(diào)查人申請手續(xù)辦理時間結(jié)果為5天以下占比30.74%，5到15天為41.56%，申請時間超過15天的占27.71%。申經(jīng)過訪談得知，這些被調(diào)查人對于申請時間的延后非常反感，有的甚至會拖延到20天到30天，接電話態(tài)度惡劣。雖然申請手續(xù)進過一層一層的審核需要時間，但是不能因為個人原因或者其他原因使審核完畢時間延后，這是對申請人的不負責。就總體而言，武漢市政府對于基層的檢查監(jiān)察工作仍然存在問題。5.3原因分析（1）缺乏科學合理的分配制度公租房在相應的分配觀念中的地位不完善，沒有統(tǒng)一的分配制度和標準。公共租賃住房的配置標準是前提，公共租賃住房需要按照配置標準進行配置。不過，武漢沒有統(tǒng)一的公租房分配標準。如今，武漢市縣市公租房的配租標準并不統(tǒng)一，甚至同一縣城不同公共租賃住房項目的配租標準也不盡相同。在公租房的配租分配環(huán)節(jié)中，武漢市沒有形成統(tǒng)一有效的分配模式或體系，直接導致分配工作嚴重混亂，申請人等待的時間嚴重超時。據(jù)調(diào)查，目前武漢市公租房的分配標準是采用抽簽方式，這是不絕對公平的。公共租賃住房的性質(zhì)是保障性住房，它主要是以政府投入的財政資金成本來解決城市人口的住房問題，彌補現(xiàn)有市場的不足。根據(jù)抽票的結(jié)果，想象中的結(jié)果和現(xiàn)實的結(jié)果是相違背的。抽簽的方法是隨機的。因此，就會致使一些先申請、符合申請條件的人或家庭會多次等待，這會對人們的情緒產(chǎn)生負面影響。從根本上講，公租房其實是政府支持和運營的，但這種完全隨意的方式是不公平的。另一個分配標準是順序等待系統(tǒng)，其中應用程序根據(jù)其應用時間進行排序。根據(jù)申請者的申請時間分配，該方案的缺點是無法確定申請者是著急還是放慢房屋的租賃方式。申請時間短的，申請人家庭收入可以超過申請時間。過去申請公共租賃住房的家庭收入較低，因此對公共租賃住房的需求更為迫切。武漢市政府原計劃在一段時間內(nèi)采用搖動分配和順序輪候，然后根據(jù)具體情況進行整合，實行統(tǒng)一的城市標準標識制度。兩種標準方法各有利弊，導致居民對公租房的配租產(chǎn)生負面情緒。因此，武漢市政府尚未完善具體的統(tǒng)一分配標準，直接使居民入住公租房的時間更長。（2）政府缺乏長遠的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排到目前為止，住房問題一直是中國最需要繼續(xù)解決的民生問題之一。公共租賃住房等保障性住房的規(guī)劃和選址將對公共住房和其他保障性住房的安全功能產(chǎn)生非常重要的影響，也將對武漢的城市布局和總體規(guī)劃產(chǎn)生重大影響。因此，公共租賃住房的規(guī)劃布局不僅是一個簡單的內(nèi)容，也是一個很有代表性的科學問題。武漢的公租房分配尚未達到均衡狀態(tài)，公共租賃住房的位置也相對不合理。這是因為武漢地方政府沒有妥善和全面的安排。公租房等保障性住房從建設初期就存在很多問題。前期投入成本過高，效益緩慢。因此，一直沒有引起政府部門的重視。政府保護公共租賃住房，主要是為了獲取利益和增加政府收入。當政府自身利益與公租房供給發(fā)生沖突時，政府利益優(yōu)先，公租房供給總會減少。在改革過程中，政府只想完成公租房項目的任務，并沒有根據(jù)各地的實際問題做出詳細的安排。它從長遠發(fā)展的角度看待公租房項目。因此，這也是各縣公租房建設分布不均、布局不規(guī)范、選址不科學的原因。（3）政府財政支持和金融政策不到位地方政府的政策變換，導致財政支持力度下降武漢市公共租賃住房供應的具體模式從2011年到2016年迅速增長，2017年和2018年的增長率正在下降。主要是“十二五”規(guī)劃和“十三五”政府經(jīng)濟適用房改造。“十二五”規(guī)劃計劃近12萬套公共租賃住房，“十三五”規(guī)劃僅計劃6萬套。這一過程的原因是國家政府的經(jīng)濟重組政策的影響。15年后，政府將對中國經(jīng)濟進行監(jiān)管，房地產(chǎn)市場是所有“去庫存的基調(diào)”。全國大部分城市已開始進行棚戶區(qū)改造和貨幣化安置。整個城市的財政狀況都傾向于這方面，導致武漢公共租賃住房的政策支持減少。公共租賃住房建設基金的主要來源是政府的財政政策和財政支持。首先，項目配套的財政性政策規(guī)章無法有效支撐項目的施行，而相關的政策中只有關于住房公積金的機制；第二，缺乏相關的公共租賃住房金融機構，相關機構和政策支持機制極為稀缺；其次，武漢市相關部門發(fā)布的關于公租房項目的文件對資金來源和融資并沒有進行有效合理的規(guī)定。最后，相關資金沒有進行嚴格的審核控制以及有效落地。在項目資金的流動的過程中，一些挪用、偷用、泄密的違法行為可能存在。由于監(jiān)管和控制不到位的原因，很難達到預期的效果。在建設經(jīng)濟適用房過程中融資渠道過窄，融資成本過高的主要原因是缺乏相應的金融政策。由于武漢公共租賃住房建設存在較大的資金缺口和不完善的金融政策，這些因素直接影響公共租賃住房的數(shù)量，讓低收入家庭的住房需求問題更加難以解決。（4）缺乏有效合理的退出機制和監(jiān)管機制從目前武漢市的公租房退出環(huán)節(jié)來看，由于并沒有統(tǒng)一且明確的退出規(guī)則，這就直接導致了武漢市缺乏合理有效的推出機制并因此衍生出一系列問題。同時也沒有對監(jiān)管機制有著明確的規(guī)定，例如幾天幾次的檢查。而目前相關政策對公租房退出的規(guī)定人群為：1、合同期內(nèi)的租戶；2、租戶現(xiàn)狀已經(jīng)無法滿足入住條件；3、合同中止，其中包括惡意欺詐經(jīng)營，已欠六個月的公共租賃房屋租金，以及轉(zhuǎn)租房屋的公租房等。而針對以上情況分別有相應的退出機制。對于1、2中的情況，退出機制為直接退出和給予一定的過渡期限，一般最長為三個月；情況3則是將住戶拉如公租房黑名單，懲罰其五年中不能繼續(xù)申請公租房項目，并且處以一定額度的罰款。由于并沒有針對退出機制的相關監(jiān)管，所以租戶的資產(chǎn)變動情況和個人條件這些因素無法進行有效真實的把握。這是在后期實施中加強公共租賃住房管理的需要。此外，當已經(jīng)度過了一年的租賃期之后，租戶就擁有了公租房的購買權。但是購買的過程中的房屋價格以及產(chǎn)權屬性等問題尚未引入相關政策，承租人將其變更為業(yè)主。退出方法還需要進一步研究。6完善武漢市公租房政策的對策建議總體來說，武漢市在公租房方面做的還是不錯，但多多少少都出現(xiàn)了各種問題。針對這些問題，接下來我將對如何完善武漢市公租房政策提出一些建議和對策。6.1引入建設資金公租房數(shù)量少，需要擴建，而擴建公共租賃住房首先要考慮的就是資金問題。首先我們可以從加大扶持力度出手，那么增加政府在資金的投入和政府在基金上的精力入是目前兩個最有效的辦法。首先，建立一個土地出讓金專用賬戶，專門為擴建公共租賃住房服務，既簡單又方便的同時還具有透明度。我國土地租賃制度規(guī)定，土地出讓金的所有收入都屬于地方政府，約60%的土地出讓金都為政府收入，這筆收入對于建設公共租賃住房的幫助還是非常大的，但是容易對政府分配的其他資源產(chǎn)生排擠效應。所以接下來，建議建議政府可以開設新的扶持項目基金，在武漢市開設城市專項扶持基金，不占用其他資源的條件下加大扶持力度。由于土地出讓金不能歸為政府設定為保障性住房項目的資金中，由城市公共租賃住房基金來統(tǒng)一打理，這樣即安全又透明。最后，為保障公租房建設的穩(wěn)定，在設立土地出讓金專用賬戶的同時，并有相應的政策來保證每年有百分之五的財政預算被給與公租房的建設，這樣可以保證公租房的建設不受外部經(jīng)濟環(huán)境的作用，保證房屋供應的進度、規(guī)模，切實保障城市公共租賃住房的建設資金來源。6.2多渠道擴充公共租賃住房房源這些年來，我國在公共租賃住房的建設上已經(jīng)有了很大的改變與進步，但目前來說，因為我國人口數(shù)量一直在增長，現(xiàn)有的公共租賃住房依然難以滿足廣大中低收入者的要求。在這種情況下，還需要從各個渠道去擴充公共租賃住房的房源，武漢市公租房房源來源主要包括：政府新建住房，經(jīng)濟適用住房，騰退住房等，綜合來看，可以從空置房的方向入手：目前，武漢市新建了一批公租房小區(qū)以及在經(jīng)濟適用房和商品房小區(qū)中配置一定數(shù)量的公租房，但是，事實證明，公租房數(shù)量還是供不應求，僅靠政府建設和新修已經(jīng)不能滿足武漢市大量的中低收入者和困難家庭的需求了。在這種情況下，建議政府可以購買一些符合條件的空置房，與企業(yè)和私人進行合作，將空置房的作用發(fā)揮到實際中來，并由公共租賃住房方面的市場進行出租和管理。這樣，不僅可以為公租房的建設節(jié)省大量資金，而且可以大大縮短公租房的建設時間。同時，可以有效減少空置房存量，提高房地產(chǎn)資金的流動性，降低金融風險。另外，如果將普通社區(qū)的空置房納入城市公共租賃住房體系，公共租賃住房的租戶就可以融入傳統(tǒng)社區(qū)的居住環(huán)境，有利于社會的長期穩(wěn)定發(fā)展。具體的房源擴寬機制，可根據(jù)國外較成熟的BT模式應用到公租房建設中來，此外還可探索與村集體組織合作，利用城中村集體組織閑置土地及富余房源增加公租房的房源供給。6.3建立并完善公租房審查機制在中國目前的城市公共租賃住房體系中，監(jiān)管體系還比較薄弱。因此，公共租賃住房的城市體系往往難以最大限度地發(fā)揮其社會保障作用，為低收入群體提供有效的住房保障。公租房能否正常的、有效的運轉(zhuǎn)跟嚴格的監(jiān)管機制是分不開的。以本文研究的武漢市為例，武漢市擁有多項高新技術產(chǎn)業(yè)為依靠，又有多年保障性住房建設經(jīng)驗，武漢市的住房運營管理機構還是比較完善的，但事實證明在公租房審查機構上還有所不足。（1）建立資格考試制度。政府應建立科學有效的公共租賃住房承租人考試制度，將定期考試與日?？荚囅嘟Y(jié)合，對經(jīng)濟狀況發(fā)生重大變化的承租人，及時調(diào)整相應的住房保障措施。（2）完善個人信用體系。建議政府全面完善公民個人信用體系。對于每一個公民來說，他們應該有一個完整的信用記錄，不僅在金融方面，而且在生活方面。由此，我們可以了解各城市申請人的個人信用狀況，從而有效了解申請人的真實經(jīng)濟狀況。通過個人信用體系的建設和完善，加強個人信用管理，為城市公共租賃住房體系的實施提供有效的基礎支持。（3）完善審查機制。在選擇公共租賃住房租客時，政府必須進行嚴格的資格審查，將審查和分配制度公開透明，以確保公平、公正和公開，同時，將審查記錄留住案底，方便租客查詢，以保證真實性。要采取有效的監(jiān)督管理，加強動態(tài)監(jiān)管，層層把關，把公共租賃住房租給最需要的人。（4）加強退出機制和審查機制的細節(jié)。完善公租房的審查制度，除了要在政府人員在審查過程時的態(tài)度下手嗎，還需要加大對公租房的租客和家庭的收入、家庭房產(chǎn)等信息的追蹤和錄入登記。在租客的公租房保障到期時，要及時退出公租房，將公租房空出來讓給更需要的人；還有對不符合公租房的居民進行及時的清理退出，凈化公租房環(huán)境。

結(jié)束語本文詳細考察了武漢市公租房政策實施效果的當前階段，了解到如今的公租房政策在一定程度上解決了困難群體的住房問題，公租房政策及執(zhí)行方面還存在一定問題，有待完善。本文選擇了武漢市兩個具有代表性的公租房小區(qū)，采用問卷調(diào)查的方式，了解相關的武漢市兩個目標公租房小區(qū)的相關情況，將調(diào)查的方法使用起來，從公租房房屋的分配方式、公租房小區(qū)的基礎設施、公租房面積不達標，公租房的審批時間過長等各個方面提出了目前的問題，最后，基于上述調(diào)查與研究的基礎上，本文結(jié)合武漢市的實際發(fā)展和公租房的相關理論知識，提出了一些有針對性的解決方案。

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