房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃之戶型設(shè)計（王曉宇）講解

房地產(chǎn)營銷與策劃主講：王曉宇

第8章房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃之戶型設(shè)計1.1住宅戶型設(shè)計概述1.2戶型設(shè)計的基本流程1.3戶型比例的確定方法1.4戶型設(shè)計新理念1.5住宅戶型分析

1.1.1戶型的經(jīng)濟分類

從經(jīng)濟發(fā)展的角度而言，住宅戶型可分為安置型、實用型、舒適型和豪華型四種。這是依據(jù)人們生活水平的不同所定的住宅面積、戶室數(shù)、設(shè)備設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等定下的。

（1）安置型（2）實用型（3）舒適型（4）豪華型1.1住宅戶型設(shè)計概述住宅對象居住對象是家庭收入少、經(jīng)濟困難，需要國家補助住宅特點是一種居住水平較低的住宅類型，戶型比較少，公共設(shè)施較簡陋，造價比較低，居住面積在80平方米以下。

這種住宅隨著人們生活水平的提高會越來越少。（1）安置型

住宅對象

居住對象是經(jīng)濟收入中下水平的平民百姓。

住宅特點

是一種經(jīng)濟型住宅，住宅設(shè)計主要從功能出發(fā)，基本滿足人的生活實用要求，尋找有限度較合理的平面格局，面積在80～100平方米之間，一廳兩房，相當(dāng)于次小康住宅，裝修中檔，具備良好的聲、光、熱居住環(huán)境，達到現(xiàn)代化家庭生活配套和居住衛(wèi)生方便的環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)。此類住宅目前數(shù)量比例比較大，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，實用型將會逐步向舒適型轉(zhuǎn)變。（2）實用型住宅對象

對象是收入較高的白領(lǐng)階層和比較富裕的人家。

住宅特點

是一種符合現(xiàn)代人家庭生活方式，具有舒暢適宜的居住環(huán)境，有家庭文明的氣息，文化品位較高，裝修個性較強，通常面積在100～160平方米之間，兩房兩廳或三房，設(shè)施周全景觀幽靜，家居是一種享受。（3）舒適型住宅對象高收入的金領(lǐng)、企業(yè)高層、外資高級人員和比較有聲望的人住宅特點

屬高檔豪宅，面積在160～300平方米之間，面積大房室多，設(shè)備齊全。通常在室內(nèi)設(shè)有健身房、娛樂室、桑拿室、書房等，多為獨院、復(fù)合式設(shè)計。室內(nèi)動靜結(jié)合，內(nèi)外分區(qū)明確、裝修豪華、用料高級，滿足高級生活享受需要。這種住宅市場數(shù)量暫不會多，但隨著外資、高級人員的增加會逐步增多。（4）豪華型（1）專家與用戶間的矛盾1.1.2戶型設(shè)計難點剖析專家餐廳與起居室相結(jié)合重視使用系數(shù)臥室朝南便宜地段，可大戶型西北面，戶型力求小廳面積，力求大餐廳最好獨立放大公共空間廳朝南更重要貴地段面積大東南向價格低小廳大臥室消費者矛盾1專家都比較重視使用系數(shù)，這本來是對的。但到了市場上，高檔項目需要放大走廊、大堂、過道等公共空間，但這樣使用率就低了。

但如果消費者認(rèn)為花20000元/平方買這種房子，就應(yīng)該向這個方向設(shè)計矛盾2設(shè)計規(guī)范中要求臥室至少有一間朝南，四室的臥室必須有兩間朝南，

然而調(diào)查顯示，消費者更喜歡客廳朝南矛盾3從價格方面，地價越便宜的地方越適合做大戶型，

但從消費者來說，越貴的地段消費者能承受的總價越高矛盾4從理論上，西北面單價低，把戶型做小，賣不掉損失比較?。蛔龈邫n住宅，西北面戶型應(yīng)大，起到拉平客戶階層的作用；

但市場實際是，有希望總價越便宜越好的客戶，也有認(rèn)為無論多少錢都喜歡朝南的客戶。矛盾5據(jù)調(diào)查，消費者認(rèn)為評價戶型最重要的依據(jù)依次是：布局、朝向、樓層、使用率。在具體的戶型布局中，各功能性的重要性依次為：客廳、主臥、餐廳、次臥。

但從趨勢上看，廳的面積下調(diào)、主臥面積上調(diào)矛盾6現(xiàn)時的設(shè)計，通常安排餐廳與起居廳結(jié)合，這多少是出于無奈，

而在某些調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，餐廳最好單獨設(shè)立，不行的話，與廚房一起也行。（1）專家與用戶間的矛盾（2）專家間的矛盾專家與專家之間，因為位置和角度的差異，對戶型決策問題也是見仁見智，從以下專家討論中可見一斑。

專家A：很多人認(rèn)為越小的戶型越好賣，事實上復(fù)式的戶型，來不及推出就賣掉了。某項目建筑面積在250—300平方米的戶型全都售光了，單價大大超過普通平層戶型，這是一個比較好賣的品種。

專家B：我認(rèn)為，總的來說小型化是一個發(fā)展趨勢，因為購房者的能力是一個金字塔型。當(dāng)高收入階層的需求基本滿足以后，中等收入、中高收入家庭進入市場，在目前二級市場不成熟的情況下，更青睞小戶型的商品房。在某個項目里，一種戶型賣得快有很多種原因，如景觀、價格，如果拋開這些因素單說戶型，我認(rèn)為小型化是趨勢，不僅是在住宅領(lǐng)域，也包括寫字樓、商鋪等物業(yè)。

專家C：戶型與價格有相似之處，平均值對我們的指導(dǎo)意義不大，我們更關(guān)心個案的問題。首先決定戶型的是地理位置。比如某些項目，最受歡迎的是最大的四房兩廳的平層戶型。我覺得離城較遠的地方，大戶型可能較好賣，可能是小戶型的客戶很難承受這么遠的距離和生活成本。（3）最好賣戶型的偏差如果說上述“矛盾”只是業(yè)內(nèi)人士各自的意見，那么有相當(dāng)多的開發(fā)商對“最好賣戶型”的一些基本判斷已經(jīng)產(chǎn)生了一些偏差。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，片面追求大面積是不成熟的表現(xiàn)。人對于起居行為和居住心理的要求是有度的，與之相對的家具配置和裝修氣氛也是有規(guī)律可循的。因此，家庭的各種功能空間尺度并不是越大越好。大而無當(dāng)，不但會造成浪費，而且不利于有效地組織家庭的生活氛圍。

根據(jù)我國家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢，主導(dǎo)戶型至少10年內(nèi)，仍會以三房一廳和兩房一廳的中小戶型為主，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以不超過120平方米為宜。（4）開發(fā)商的喜好類似的問題有很多，例如，許多發(fā)展商認(rèn)為客戶都不喜歡走廊。想把走廊面積放在廳里面，覺得大廳的感覺比較好。但今后走廊應(yīng)該是個趨勢，因為有很多功能上的好處。帶走廊的戶型里，主臥室與客廳離得比較遠，私密性保護得很好。另外可以把動靜區(qū)分開來，客廳和臥室不會互相干擾。家庭里的生活成員作息出現(xiàn)差距的時候，走廊的妙處就會顯出來。再如對當(dāng)前較為流行的“躍層住宅”，有專家認(rèn)為躍層（錯層）住宅是在一定條件下才成其為好的戶型。因為這一點已在上海得到印證。躍層只有在180平米以上時才是合算的，否則它的功能是不合理的：廳不夠大、或者面寬不夠。另外，物以稀為貴。比如說躍層從建筑的角度來說是不經(jīng)濟的，但是在全國各地推出來都很暢銷，這是一個創(chuàng)新的戶型品種，有一個生命周期，在一個城市也就是兩到三年時間。其實只要布局很好，平層是最經(jīng)得起考驗的。在香港戶型已經(jīng)趨于一致，都是一種布局最合理的戶型，這是一種理性消費。北京比上海的感性消費更強烈一些，因此這種戶型上的創(chuàng)意在北京的生存空間更大，但是一定要警惕這里面非科學(xué)的成分。1.2戶型設(shè)計的基本流程（1）進行市場調(diào)查（2）掌握戶型需求（3）確定戶型大小（4）進行功能分區(qū)（5）進行戶型布局（6）確定戶型構(gòu)成（7）住宅的空間配置（1）進行市場調(diào)查如果以為掌握了一次、兩次的市場調(diào)查數(shù)據(jù)就掌握了市場需求，那就大錯特錯了。市場調(diào)查提供只是一個可能性，一種未來可能的傾向，而不是一個單純結(jié)論。作為參考，市場調(diào)查有借鑒作用；但作為決策依據(jù)，僅有市場調(diào)查是不夠的。市場調(diào)查有其局限性，具體如下：①樣本的選擇及其代表性的局限。限于人力、物力，無法選取更大的樣本，完全樣本是不可能做到的；而所選擇的樣本是否有代表性，即是否屬于可能會購買或有能力購買的目標(biāo)客群，無法判斷，區(qū)域樣本的選取存在疑問，各區(qū)的樣本比例應(yīng)如何確定，無法得出結(jié)論。②樣本的可靠性存在局限。被訪者是不是有限時或近期購買的打算呢？抑或只是表達一種愿望，一種意愿，而他們本身并沒有財力于近期購買或者不打算近期購買。如果他們所傳達的只是一種將來的愿望，那么這種愿望隨時都會發(fā)生變化。③調(diào)查結(jié)果只能對樓宇銷售形成一定依據(jù)，但不能為銷售提供策略。調(diào)查結(jié)果多數(shù)是告訴開發(fā)商及代理商不能這樣做，而沒有告訴他們該怎樣做。因此，一定量的市場調(diào)查雖然是必要的，但卻是遠遠不夠的。（2）掌握戶型需求時間區(qū)域消費層次多樣化戶型多樣化無主導(dǎo)戶型目前的戶型需求多樣化，市場并無絕對的主導(dǎo)戶型。而且戶型需求是隨時間、區(qū)域而異；戶型需求的多樣化源自市場消費層次的多樣化。

戶型需求價格因素客戶自身需求三級市場活躍程度（1）客戶戶型選擇的決定因素

（2）添加材料：房地產(chǎn)市場

價格因素

客戶買房時，單價僅是心理價位，而非決定取舍的價位，最終購買時，應(yīng)該看的是總價。

客戶自身需求

人口多少，是丁克族，還是兩代、甚至三代；是需要解決“有無”問題、還是改善住宅；是自用、還是投資（這兩者很難分開，但在心理上會有所偏重）。

必須具備的市場條件：三級市場活躍程度

這決定了買房后再交易的難易程度。隨著三級市場的成熟，市區(qū)住宅小型化的趨勢是一定的。（3）確定戶型大小開發(fā)商如何確定自己的戶型大??？

（1）市場調(diào)查市調(diào)的關(guān)鍵在于科學(xué)、準(zhǔn)確、全面，由于市場成交數(shù)據(jù)處于嚴(yán)格保密狀態(tài)，一般很難獲取真實信息。但是仍然盡可能要做到科學(xué)、準(zhǔn)確、全面。

（2）彈性設(shè)計方案。包括兩個內(nèi)容：戶型內(nèi)部中的彈性設(shè)計，留出一、兩室變成三室、四室的可能。銷售時甚至可以是無隔墻的大空間，可以提高使用率，到交樓時提供三種選擇，根據(jù)客戶的需求決定如何分隔。戶型與戶型間的彈性設(shè)計。不妨將三室二廳改成兩個一室一廳的方案，使客戶有很大的挑選余地，極大地擴大市場定位的范圍。使大戶型與小戶型的矛盾不那么尖銳。（4）進行功能分區(qū)

住宅一般有如下幾個分區(qū)：（1）公共活動區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。（2）私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。（3）輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。

這些分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。（5）進行戶型布局根據(jù)調(diào)查，很多客戶認(rèn)為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率?？梢姴季值闹匾浴Ｔ诰唧w的戶型布局上，客戶認(rèn)為各功能區(qū)的重要程度依次為：客廳、主臥、餐廳、次臥。有專家認(rèn)為目前在130-140㎡總面積的戶型里設(shè)計30㎡的廳比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積從15—18㎡上調(diào)至25㎡。其中的原因可能是：客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合柜、電視、看書的位置，廳的一部分功能轉(zhuǎn)移到臥室中；社區(qū)設(shè)置會所，會所改變了交友一定要在家的概念；整個社會文明程度提高，人的隱私權(quán)要求增加；餐廳不與客廳相連（6）確定戶型構(gòu)成確定戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，沒有一成不變的定例或規(guī)矩，視市場情況而定，如果樓盤所面對的購買群特征單一，那么在確定主力戶型及其比例時較為容易；如果樓盤所處區(qū)域消費者需求層次復(fù)雜難以定位，主力戶型數(shù)量可適當(dāng)增加。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計等因素影響。市場需求雖然是其決定性的因素，但不是唯一的影響因素，有時候戶型的構(gòu)成比例還受到規(guī)劃設(shè)計、容積率等因素限制，以致不得不作出某些局部調(diào)整。戶型的構(gòu)成比例確定以后，并非固定不變，如果在早期設(shè)計上考慮日后結(jié)構(gòu)的靈活間隔的話，可以依據(jù)市場變化作出變動。例如某項目針對大戶型需求不旺、樓盤自身銷售期過長的情況，把一些高樓層的4房2廳間隔為兩套2房1廳出售。由此可見，拆細(xì)或組合的營銷策略可以改變戶型的構(gòu)成比例。（7）住宅的空間配置目前常見的住宅空間格局主要為六大板塊：臥室、餐廳、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺，而美國住宅，以功能分區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)將空間細(xì)分為禮儀、交往、私密、功能、室外五大區(qū)，其空間格局不包括室外已經(jīng)15個左右。確定推薦住宅戶內(nèi)面積的分配如下：上述面積中，保姆室、家庭團聚室、走入式貯藏室根據(jù)商品房的對象而選擇設(shè)置。廳(餐+客)：20-45㎡主臥室：15-25㎡次臥室：10-15㎡次臥室：8-12㎡保姆室：4-6㎡衛(wèi)生間：4-10㎡廚房間：8-12㎡洗衣機間：4㎡(附污水盆)貯藏室：4-6㎡陽臺：4-12㎡生活陽臺：4-6㎡走入式貯藏室：4-6㎡

戶型設(shè)計應(yīng)該做得細(xì)，每個部分都做得很好。但一個好的戶型并不等于一個好的住宅產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品應(yīng)該包括：工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)等四個方面。戶型設(shè)計僅是其中一個方面。

（1）戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長

（2）主力戶型如果差異性過大，定位亦不準(zhǔn)確

（3）具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來決定1.3戶型比例的確定方法

認(rèn)為戶型較多能兼容并滿足各種需求的思想是錯誤的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量去滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出項目檔次和形象定位。外銷宜突出主力戶型，且主力戶型不宜多而雜。內(nèi)銷戶型比例的確定一般以中戶型（2室2廳、3室2廳、4室2廳三種為主）為主力戶型，大戶型、小戶型的比例少一些，再配以少量復(fù)式。通常的做法往往如此。某個大型住宅樓盤既外銷又內(nèi)銷，戶型從2室1廳到5室2廳、復(fù)式共有十幾種，差距甚大，購買層次參差不齊，給消費者的印象似乎是個混雜的大社區(qū)，缺乏明確主題，沒有統(tǒng)一的居家氛圍。（1）戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長

例如某個即將推出的住宅項目，將3室2廳、1室1廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次，給物業(yè)管理治安造成相當(dāng)大的難度。試想，不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，如何避免交叉，劃分各自獨立的生活區(qū)域呢？若在整體小區(qū)的統(tǒng)一格局下，各分區(qū)獨立布局，問題可得到緩解；如果樓盤是圍合式、半圍合式格局的話，就難以劃區(qū)管理了。（2）主力戶型如果差異性過大，定位亦不準(zhǔn)確

每個樓盤必然有其預(yù)期的目標(biāo)客戶群，針對目標(biāo)客群的不同需求特點，細(xì)分出各個特征群體，然后再根據(jù)各個群體的購買力、購買目的、購買心理等因素進行研究分析及調(diào)查模底，確定對應(yīng)的戶型具體比例。（3）具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來決定（1）戶型面積趨向?qū)嵱没?）功能配置更趨完善（3）功能分區(qū)更為明顯（4）戶型設(shè)計更為貼近人性（5）設(shè)計觀念的變更（6）從人口構(gòu)成確定居住空間（7）安全第一1.4戶型設(shè)計新理念

傳統(tǒng)的一梯多戶受到挑戰(zhàn)，尤其是高層住宅的一梯八戶井字形格局，由于使用效率低，功能質(zhì)量差，愈來愈受到市場冷落。戶數(shù)的減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。大廳大戶的結(jié)構(gòu)顯得落后，中戶型設(shè)計基本上以大廳小房為主，而大戶型通過增加房間數(shù)量、強化功能空間的手段也達到類似的效果。戶內(nèi)實用率比以前高，公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型設(shè)計較以前更講究如何充分利用每一寸空間。（1）戶型面積趨向?qū)嵱没?/p>

主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。工作陽臺的設(shè)置，同以前功能重合的陽臺設(shè)計（把家務(wù)操作、觀景等功能集中于一個空間實現(xiàn)）相比變得合理、方便。書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設(shè)置、使空內(nèi)生活更為豐富多彩，居家更舒適。玄關(guān)的設(shè)計，增加戶內(nèi)空間層次，亦與生活水平提高的社會現(xiàn)實相吻合，使入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進居家健康化、安逸化。（2）功能配置更趨完善以前的住宅，沒有什么功能分區(qū)概念，在居家使用上極不科學(xué)，大廳功能比較混亂，基本上不區(qū)分休息娛樂區(qū)（客廳）與進餐廳（餐廳），一些臥室門直接開向大廳，設(shè)計十分不合理。

現(xiàn)在的住宅，開始注重使用空間的層次與分區(qū)的問題，三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與私密空間的劃分思想在戶型設(shè)計當(dāng)中得到有效貫徹。平面戶型設(shè)計打破平面廳室劃分的舊傳統(tǒng)，利用凸出的邊角、臺階、隱形走道等設(shè)計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。（3）功能分區(qū)更為明顯

傳統(tǒng)的廚房多采用I型，現(xiàn)在則有I型、L型，還有開放式、半開放式的廚房設(shè)計（在小戶型住宅及酒店式公寓運用得比較多），在長度、寬度方面考慮到操作臺、洗盥臺，廚具電器壁柜的設(shè)置及擺放位、管線的安裝、通風(fēng)排氣條件。落地窗、凸窗、角窗普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間局面。臥室門的朝向注意避免與其它房間門相對的現(xiàn)象。低窗臺設(shè)計，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。有些中小戶型采用自由式間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味：其一，減少梁柱對空間的占用及制約，使自由問題靈活方便。其二，室內(nèi)空間多運用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進行間隔。（4）戶型設(shè)計更為貼近人性

不再追求戶戶朝南的設(shè)計，景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計更關(guān)注景觀的方向。消費者開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造，開發(fā)商近年花大氣力去塑造區(qū)內(nèi)景觀，住宅小區(qū)采用圍合式、半圍合式布局較多，只要是朝向中心花園的戶型，基本上都能得到消費者的認(rèn)可，而不是單純的南北朝向。

（5）設(shè)計觀念的變更

從家庭人口構(gòu)成分析，7種戶型（單臥+起居、雙臥+起居、單臥+雙臥+起居、2雙臥+起居、雙臥+2單臥+起居、2雙臥+單臥+起居、2雙臥+2單臥+起居、復(fù)式/躍層等）類型即可適應(yīng)1～6口家庭的各種構(gòu)成情況。

但戶型設(shè)計還要滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會經(jīng)濟水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。因此，戶型模式就會千變?nèi)f化，多樣化也就成為戶型設(shè)計永無休止的追求目標(biāo)。（6）從人口構(gòu)成確定居住空間

錯層容易帶來的安全隱患，特別是對于兒童和老人，臥室和衛(wèi)生間之間不應(yīng)該設(shè)錯層。（7）安全第一1.5住宅戶型分析專業(yè)性：戶型標(biāo)準(zhǔn)合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)市場性：民俗標(biāo)準(zhǔn)住宅戶型分析要點戶型分類

戶型

面積(單位：㎡)豪宅三房二廳一工三衛(wèi)160—180四房二廳一工三衛(wèi)180—220五房二廳一工三衛(wèi)220—300大戶型三房二廳二衛(wèi)110—120四房二廳二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)140—160

中戶型二房二廳一衛(wèi)75—85二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一/二衛(wèi)90—100小戶型一房一廳一衛(wèi)35—45二房一廳一衛(wèi)55—65三房二廳一衛(wèi)70—80住宅戶型分類參考表

戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實墻面長度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)

采光通風(fēng)生活陽臺進深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服務(wù)陽臺進深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0儲藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）3.13.02.92.8住宅性能參考標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）市場對戶型的關(guān)注點客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實用，有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺：生活陽臺的休閑、觀賞性，服務(wù)陽臺的實用

在戶型評價時，要尊重這種市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評審。功能空間分類住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺住宅的“三類”空間

公共空間：客廳、餐廳、陽臺

私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間

服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、服務(wù)陽臺功能分區(qū)合理動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)：客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)：臥室——位置應(yīng)比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間

——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向動區(qū)靜區(qū)動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例錯層設(shè)計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀；開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2；要留出擺放家具的穩(wěn)定空間。臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米,面積應(yīng)大于12㎡,且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間；次臥：面積應(yīng)不小于10㎡。餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立．既有關(guān)系又有分隔。廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺。衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米。陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明。面積比例適宜除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一。

各房室具有與其戶型相匹配的比例：大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1.5：1以內(nèi)。天鵝堡：三房：240㎡二房：220㎡美廬錦園：三房：115㎡二房：84㎡香蜜湖豪庭：三房：68㎡二房：55㎡同樣是一梯四戶的經(jīng)典蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能、布置亦會不同。戶型與定位一致通風(fēng)采光室內(nèi)四明明廳、明室、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯廳、樓梯/消防樓梯、公共走道一梯18戶的麗陽天下能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，則顯示出建筑師選用“蛙式平面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光案例①客廳

空間獨立

客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻。方正開闊

方正完整，是實用的布局；開間至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大于5米。長寬比不應(yīng)失調(diào)

深度開間比不宜大于2：1。入口設(shè)玄關(guān)

入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡，避免內(nèi)廳被人一目了然，保障私密性。各房室合理性要求客廳開口過多案例◆客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。各房室合理性要求②餐廳

相對獨立?餐廳和客廳空間宜相對獨立?餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔

?餐廳至少要有兩面墻夾一角

與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)?西式廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)一體化餐廳不獨立案例◆左圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促◆右圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對獨立餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點不言自明餐廳不占角案例◆餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用餐廳占角案例◆餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。③廚房?應(yīng)靠近餐廳?離大門不要太遠（進出雜物多）?直接對外采光通風(fēng)?廚具按洗、切、燒的順序合理布置?有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備?廚、廁最好不要做緊鄰各房室合理性要求◆上圖采用中式廚房，餐廳采光較差?！粝聢D采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件。西式

廚房改善餐廳案例④主臥室

?擴大主臥室的面積，房間進深可以適當(dāng)增加。?最好有好的朝向（南向），比客廳的南向要求更甚。?大戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間。?進入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢。各房室合理性要求⑤次臥室?次臥室的面積宜大于10㎡。?按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些。⑥衛(wèi)生間

?應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光。?公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利。?僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室。各房室合理性要求⑦儲藏室（工人房）

?對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲蓄空間。?全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上。⑧陽臺（港人稱“露臺”）

?保證客廳有良好的視野和采光。?客廳不設(shè)陽臺，而在主臥設(shè)陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性。各房室合理性要求精致小戶型案例◆“麻雀雖小，五臟俱全”，小戶型亦可設(shè)計得幾近完美（有時衛(wèi)生間難免為“黑房”）合理性設(shè)計說明⑴面積標(biāo)準(zhǔn)：二室二廳雙衛(wèi)(三室一廳一衛(wèi))一般控制在100-130㎡。二室二廳一衛(wèi)(二室一廳一衛(wèi))一般控制在85-95㎡。一室一廳一衛(wèi)一般控制在65-70㎡，復(fù)式躍層一般控制在150-190㎡。⑵開間要求：客廳>3.9米，主臥>3.6米，廚房>2.4米，衛(wèi)生間>1.8米。⑶戶內(nèi)主要面積分配：三室戶型：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥12㎡左右，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用）6-7㎡；

二室戶型：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥10-12㎡，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用）6-7㎡。⑷玄關(guān)設(shè)計：每戶入口處均設(shè)置或通過裝修有條件設(shè)置更衣、換鞋、擱置雨傘等過渡空間，有條件的設(shè)置了小門衛(wèi)，方便居民使用。⑸日照設(shè)計：每戶均設(shè)置南向大客廳和南向主臥室，戶戶陽光充足。

⑹穿堂風(fēng)設(shè)計：板式建筑，戶戶設(shè)有南北穿堂風(fēng)，不存在死角。門-窗形成較好的自然風(fēng)的流動，起到通透、涼爽的作用。⑺陽臺設(shè)計：每戶均設(shè)置南北陽臺，南向陽臺深度均大于1.5M以上；北向陽臺淺而小，供廚房、餐廳使用。陽臺分區(qū)明確，體現(xiàn)生活陽臺和服務(wù)陽臺的作用。