房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部規(guī)章制度

XX房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部規(guī)章制度

工

程

部

管

理

制

度

編制時間：2015年5月

目錄

、前言............................................2頁

二、工程部職責及內(nèi)容................................3頁

2.1工程部管理目的..................................3頁

2.2工程部管理職責..................................3頁

2.3工程部管理內(nèi)容..................................4頁

三、工程部人員配備..................................6頁

3.1工程部崗位設置.................................6頁

3.2工程部人員配備.................................6頁

3.3工程部經(jīng)理崗位職責.............................7頁

3.4土建工程師崗位職責.............................7頁

3.5給排水工程師崗位職責...........................8頁

3.6電氣工程師崗位職責.............................9頁

3.7材料工程師崗位職責.............................10頁

3.8園林工程師崗位職責.............................11頁

四、工程管理程序...................................12頁

4.1工程招投標管理程序.............................12頁

4.2項目施工過程管理流程...........................17頁

4.3工程部工地檢查管理程序........................27頁

4.4施工圖審查管理程序............................28頁

4.5工程質(zhì)量檢查管理程序..........................29頁

4.6工程進度檢查管理程序..........................37頁

4.7工程安全、文明施工檢查管理程序................39頁

4.8工程物資采購管理程序..........................41頁

3.9工程驗收管理程序..............................45頁

4.10工程檔案管理程序..............................48頁

4.11住宅質(zhì)量問題處理程序..........................51頁

4.12施工圖會審管理制度............................54頁

前S

根據(jù)集團對一線部門進行"規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導”的要求與公司工程管

理步入正軌的需要，本著"部門職能專業(yè)化"與"業(yè)務流程規(guī)范化”的組織建設原

則，編制出本管理手冊，形成工程建設在公司內(nèi)管理規(guī)范化，最大程度地實

現(xiàn)資源共享，在業(yè)務操作上充分表達出規(guī)范化、透明化管理，完善溝通渠道,

提高工作效率，提高工程質(zhì)量，讓我們的工程更好的滿足業(yè)主的要求。

因編制人員水平有限，不妥之處在所難免，敬請批判指正，并在實施過

程中及時修正。本制度自公布之日起實施。

工程管理部

2015年5月

二、工程部管理職責及內(nèi)容

1.目的

明確公司工程部、成本管理部與集團總部工程部、財務管理部成本管理組之

間的業(yè)務對接關系；明確部門工作內(nèi)容與方向，完善責任制度。

2.內(nèi)容

根據(jù)總部職能部門對一線公司職能部門進行"規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導’的職能

目標，界定了公司職能部門與總部的業(yè)務對接關系；同時根據(jù)項目工程管理

流程透明化與規(guī)范化，職能專業(yè)化的要求，界定了公司職能部門與工程部就

項目業(yè)務的對接關系；成本管理部作為項目的成本操縱中心，工程部為項目

的技術支持、制造中心與協(xié)調(diào)中心。

1.目的

界定工程部工作內(nèi)容，明確工作方向，完善責任制度。

2.工程管理職責

2.1.工程技術管理

2.1.1根據(jù)《項目經(jīng)營指導書》與項目進展計劃，編制《工程管理指導書》,

報公司審批。

2.1.2協(xié)助設計單位處理設計中的有關專業(yè)技術問題，參與圖紙會審及施工

圖交底。

2.1.3組織重大施工方案的審定，協(xié)助處理現(xiàn)場技術問題。

2.1.4統(tǒng)一公司內(nèi)構(gòu)造做法，并對不符合統(tǒng)一做法的特殊情況下的做法進行

確認。

2.1.5協(xié)助設計院就專業(yè)設計問題進行跟蹤協(xié)調(diào)；對圖紙的結(jié)構(gòu)體系與專業(yè)

配套設備選型的性價比。

2.1.6負責與集團工程部的對接工作。將各項目的《工程管理指導書》、總進

度計劃與工程月報抄送集團工程部備案，配合集團工程部對各項目工程質(zhì)量、

進度、資料等進行定期或者不定期檢查。在集團工程部的指導下，跟蹤項目

的三新應用情況，做到事前有論證，事后有總結(jié)。配合集團工程部對工程人

員的培訓及考核。

2.1.7與公司人力行政部協(xié)作對工程技術人員進行專業(yè)培訓及考核。

2.1.8對要緊的建筑部位進行樣板示范。

2.2.工程現(xiàn)場檢查管理

2.2.1定期（如每月一次）檢查各項目現(xiàn)場質(zhì)量、安全、文明，進度、文件

資料管理等工作，提出整改意見與建議。

2.2.2組織召開月度工程例會，必要時組織現(xiàn)場會議。

2.2.3組織工程質(zhì)量事故及安全事故的調(diào)查、處理。

2.3.招投標及合同管理

2.3.1組織有關部門對承建商、供應商的考察，合格與不合格供應商、承建

商名錄的建立與管理。

2.3.2成立招投標小組，與成本管理部組織合同額在5萬元以上的工程招投

標與甲供物資采購（包含網(wǎng)上集中采購），進行招標文件、合同部分條款的擬

稿，進行有關技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；

參與承建商與供應商的履約評定。

3.項目管理內(nèi)容

3.1.進度操縱

3.1.1根據(jù)公司審定的《工程管理指導書》與設計圖紙編制項目施工總進度

操縱計劃。

3.1.2根據(jù)施工總進度操縱計劃編制樣板確認計劃、施工圖交付計劃、分包

進場計劃、甲供材料進場計劃、資金使用計劃與有關的工程報批報建計劃。

敦促有關部門按計劃與工地實際情況及時完成有關工作。

3.1.3審查施工單位編制并經(jīng)監(jiān)理審核通過的施工組織設計與施工進度計

劃，監(jiān)督進度計劃的完成情況，做好進度計劃的動態(tài)管理。

3.2.質(zhì)量操縱

3.2.1在《工程管理指導書》中編制重要工序的質(zhì)量操縱要點，嚴格審查監(jiān)

理審查過的施工方案，并監(jiān)督施工、監(jiān)理單位落實實施。

3.2.2監(jiān)督與質(zhì)量有關的合約條款的落實情況，做好質(zhì)量目標的事前、事中、

事后動態(tài)操縱。

3.2.3制定《材料設備供貨計劃》，負責甲供材料樣板的儲存、進場材料的驗

收與發(fā)放，對不合格材料的退換、跟蹤等。

3.2.4向設計單位反饋設計中存在的問題，組織設計變更的交底及實施。

3.2.5對關鍵部位的質(zhì)量抽查，參加防水等關鍵隱蔽工程驗收。

3.2.6對質(zhì)檢部門及公司提出的整改意見跟蹤監(jiān)理與施工單位落實。

3.2.7處理現(xiàn)場工程技術問題。

3.2.8協(xié)助設計管理部及時解決圖紙設計問題，盡可能減少設計導致的工程

質(zhì)量問題。

3.3.成本操縱及合同管理

3.3.1制定勘察、監(jiān)理、施工、設備、材料招投標考察計劃，組織考察并編

寫考察總結(jié)。

3.3.2組織工程款在5萬元下列的工程及物資的招投標與委托，合同在公司

與成本管理部備案。

3.3.3初審、支付進度款，確認現(xiàn)場簽證，初審補充預算，對工程結(jié)算的初

審。

3.3.4匯總當月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計戈J,并監(jiān)督承

建商及供應商的資金使用情況。

3.3.5根據(jù)合同條款，收集一手資料，與成本管理部一起辦理工程保險索賠

及對承建商與供應商的索賠、反索賠工程。

3.3.6協(xié)助成本管理部對項目分項工程進行性能價格比分析，加強成本監(jiān)督。

3.3.7參與對成本管理部組織的工程、物資招標文件與合同條款的審核。

3.3.8全面條款見總部財務部成本管理組有關規(guī)定。

3.4.協(xié)調(diào)管理

3.4.1開工準備：現(xiàn)場確定紅線點、場地拆遷清理、地形圖測量、場地樹木

處理、申請施工用水用電、申請施工用水排放許可、臨時施工路口報批、臨

建施工報批、圍墻、道路及臨時設施施工、市政配套管線到位情況的進一步

落實、現(xiàn)場“三通一平”、辦理《工程建設施工許可證》。

3.4.2協(xié)助項目進展部辦理開工前的部分報批報建手續(xù)。

3.4.3協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站等周邊關系，協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、承建商、供應商之

間的關系，監(jiān)督監(jiān)理安排好各類工序的穿插施工。

3.4.4每月審核監(jiān)理提交的《監(jiān)理月報》，編制《工程月報》抄送公司有關職

能部門及集團工程部，工程月報務必包含項目的進度、質(zhì)量、投資及需公司

協(xié)調(diào)解決的問題。

3.4.3組織分項工程中重要部位、分部、工程竣工、物業(yè)接管驗收。

3.4.4組織由開發(fā)商申報的項目評獎申報工作，如國家康居示范工程等。

3.5.工程資料及工程檔案管理

3.5.1整理工程文件，完成有關開發(fā)商竣工資料的收集。

3.5.2竣工資料驗收通過后其中一份保留在公司檔案室。

3.5.3項目完成時，有關竣工資料外的工程文件檔案（如未存入竣工資料的

甲方設計變更或者洽商，所有與監(jiān)理施工單位的往來文件，公司就該項目的

有關部門間文件、報告、批示，不需政府參加的部分工程的驗收報告，所有

合同，履約評定，結(jié)算協(xié)議書，維修記錄等）移交公司檔案室。

三、工程部崗位劃分及人員配備

3.1.工程部部下設六個崗位，即部門經(jīng)理、工程主管、土建工程師、水電工

程師、園林工程師、項目助理。部門經(jīng)理人選的確定使用公司直接任命或者

競爭上崗的辦法，其它崗位的人選由部門經(jīng)理擬定后報公司及人力行政部批

準同意后備案。

3.2.人員標準配備為5人（以10萬平方米左右），配備情況如下：

3.2.1經(jīng)理、園林工程師、土建主管、配套主管、水電工程師。

3.2.2土建工程師6名，每人負責各自標段的專業(yè)管理工作。

3.2.3考慮到公司的可持續(xù)進展，各專業(yè)工程師務必要求?？埔陨蠈W歷，可

塑性好，責任心強，以便在最短時間內(nèi)可培養(yǎng)成復合型項目管理者。項目經(jīng)

理部在人員配備時，實行一職多崗，全面管理。全部崗位職責務必覆蓋項目

建設的全過程，不留死角，同時要避免職責交叉重疊。每個標段設一名地盤

主任，由專業(yè)工程師擔任，全面負責各專業(yè)施工的管理協(xié)調(diào)工作。

3.2.4隨公司的進展與其它項目的展開，將視需要增加工程管理與項目管理

L岡-L4［位二。

3.3.工程部經(jīng)理崗位職責

經(jīng)理作為公司工程代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任。

3.3.1根據(jù)公司項目組織機構(gòu)編制要求，確定項目組織機構(gòu)與人員安排，落

實管理人員職責，組織項目經(jīng)理部開展工作。

3.3.2建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的

合同的爭議與糾紛。

3.3.3參與選擇勘察單位、施工總包單位、施工監(jiān)理單位、工程設備、工程

材料的招投標工作；建立合格承包商數(shù)據(jù)庫。

3.3.4全面操縱施工質(zhì)量、進度、成本，完成公司下達的建設任務。

3.3.5組織部門周工作例會，檢查指定業(yè)務工作完成情況，貫徹實施公司及

本部門的規(guī)章制度，起草工作報告。

3.3.6在建筑新材料、新技術、新工藝方面與外界進行交流，建立專業(yè)顧問

人才信息庫。

3.3.7嚴格執(zhí)行公司制定的動態(tài)成本管理制度，并負有領導與實施職責。

3.3.8執(zhí)行公司公布的各項指令，同意公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督。

3.3.9負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業(yè)、設計單位、

施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調(diào)工作。

3.3.10定期向公司領導與有關部門提交項目實施的情況報告。

3.3.11在與人力資源部協(xié)商的基礎上，有選擇專業(yè)工程師聘用權、員工辭退

權；

3.3.12員工升職、加薪建議權。

3.4.土建工程師崗位職責

3.4.1負責編制與完善土建工程管理程序文件、質(zhì)量管理作業(yè)指導書。

3.4.2審查施工組織設計，參與組織施工圖紙技術交底會，提出建設性意見。

3.4.3掌握圖紙內(nèi)容工藝要求、材料的選用要求，負責本專業(yè)范圍工程圖紙

的全面審核。掌握建筑工程的規(guī)范要求，并能夠合理的運用。

3.4.4掌握建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)工程與有關水、電氣、暖工程之間的關系。能夠合

理運用專業(yè)知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方

便。

3.4.5能夠掌握建筑結(jié)構(gòu)有關的專業(yè)知識，并熟悉有關工程的專業(yè)知識，能

夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的功

能與品質(zhì)要求。

3.4.6嚴格操縱工程投資成本在預算范圍內(nèi)，對成本操縱結(jié)果負責。

3.4.7按照《監(jiān)理工作考核表》，定期或者不定期考核監(jiān)理公司的土建工程

質(zhì)量、進度、成本操縱與現(xiàn)場安全文明施工管理業(yè)績，并提供書面報告。

3.4.8協(xié)調(diào)組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與

物業(yè)公司的交接工作。

3.4.9收集與整理土建工程管理的新思路、新方法、新技術與新工藝，為工

程提供技術服務支持；

3.4..10跟蹤熟悉有關設計、施工規(guī)范，確保工程執(zhí)行的是最有效的工程規(guī)范;

組織新型節(jié)能材料、新工藝、新技術研討活動并推廣應用，確保科學、節(jié)能、

節(jié)支、環(huán)保要求。力求：材料'設計'施工,管理一體化創(chuàng)優(yōu)。

3.4..11負責范圍：土建的全部工程

3.5.給排水工程師崗位職責

3.5.1負責編制與完善給排水工程管理程序文件、質(zhì)量管理作業(yè)指導書，參

與與確定工程招投標文件。

3.5.2掌握本專業(yè)的工程圖紙內(nèi)容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業(yè)

范圍工程圖紙的全部審核。

3.5.3能夠掌握水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)有關的專業(yè)知識，并熟悉有關工程知識，

能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖系統(tǒng)的功

能品質(zhì)要求協(xié)調(diào)工程建設后期的竣工驗收，從專業(yè)工程方面負責與物業(yè)公司

的交接工作。

3.5.4掌握水、暖專業(yè)工程與有關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠

合理的運用水、暖專業(yè)知識技巧，使水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)的安裝合理美觀、使

用方便。

3.5.5具有組織本專業(yè)施工的能力，能夠在現(xiàn)場指導監(jiān)理公司、工程隊的安

裝，確保工程進度工程質(zhì)量達到整體工程進度要求。

3.5.6按照《監(jiān)理工作考核表》，定期或者不定期考核監(jiān)理公司的給排水工

程質(zhì)量、進度、成本操縱與現(xiàn)場安全文明施工管理業(yè)績，并提供書面報告。

3.5.7掌握水、暖系統(tǒng)有關的配套知識，熟悉政府有關部門對水、煤、消防

系統(tǒng)的管理辦法及有關的法規(guī)規(guī)定。

3.5.8負責完成本專業(yè)從確定方案、委托設計、辦理各類施工審批手續(xù)，到

組織配套施工單位進場、施工管理及協(xié)調(diào)等一切事宜；與有關部門密切聯(lián)系,

申請減免費用、繳費。

3.5.9嚴格操縱專業(yè)工程投資成本在預算范圍內(nèi)，對成本操縱結(jié)果負責。

3.5.10收集與整理給排水工程管理的新思路、新方法、新技術與新工藝，為

工程提供技術服務支持。

3.5.11負責范圍：給水工程、排水工程、消防工程、燃氣工程。

3.6.電氣工程師崗位職責

3.6.1負責編制與完善電氣工程管理程序文件、質(zhì)量管理作業(yè)指導書，參與

與確定工程招投標文件。

3.6.2掌握本專業(yè)的工程圖紙內(nèi)容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業(yè)

范圍工程圖紙的全部審核。

3.6.3能夠掌握供電、通訊、電梯、有線電視、安保系統(tǒng)、網(wǎng)絡技術有關的

專業(yè)知識與規(guī)范，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達

到各系統(tǒng)的功能品質(zhì)要求。協(xié)調(diào)工程建設后期的竣工驗收，從專業(yè)工程方面

負責與物業(yè)公司的交接工作。

3.6.4掌握電氣專業(yè)工程與有關土建、給排水、建筑工程之間的關系，能夠

合理的運用電氣專業(yè)知識技巧，使各系統(tǒng)的安裝合理美觀、使用方便。

3.6.5具有組織本專業(yè)施工的能力，能夠在現(xiàn)場指導監(jiān)理公司、工程隊的安

裝，確保工程進度工程質(zhì)量達到整體工程進度要求。

3.6.6按照《監(jiān)理工作考核表》，定期或者不定期考核監(jiān)理公司的電氣工程

質(zhì)量、進度、成本操縱與現(xiàn)場安全文明施工管理業(yè)績，并提供書面報告。

3.6.7掌握電氣系統(tǒng)有關的配套知識，熟悉政府有關部門對各系統(tǒng)的管理辦

法及有關的法規(guī)規(guī)定。

3.6.8負責完成本專業(yè)從確定方案、委托設計、辦理各類施工審批手續(xù)，到

組織配套施工單位進場、施工管理及協(xié)調(diào)等一切事宜；與有關部門密切聯(lián)系，

申請減免費用、繳費。

3.6.9嚴格操縱專業(yè)工程投資成本在預算范圍內(nèi)，對成本操縱結(jié)果負責。

3.6.10收集與整理電氣工程管理的新思路、新方法、新技術與新工藝，為工

程提供技術服務支持。

3.6.11負責范圍：供電、通訊、電梯、有線電視、安保系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)。

3.7.材料工程師崗位職責

3.7.1工程材料

3.7.1.1負責編制與完善甲供材料管理程序文件。

3.7.1.2建立與完善建材供應商與產(chǎn)品質(zhì)量標準、產(chǎn)品體系、建材行情信息庫。

力求材料性能'特征'應用技術精湛。保證材料采購有可操作性、有用性、可

追溯性。

3.7.1.3與集團工程部接口，獲取技術信息擴大信息渠道，公平、公正選擇供

應商，降低工程與管理成本，提高工作效率與管理技能。

3.7.1.4整理產(chǎn)品的價格信息、廠家信息，建立合格供應商、分承包商資料信

息庫。建立《合格供應商名冊》一覽表，建立穩(wěn)固完善的供應商體系。保證

工程質(zhì)量，規(guī)避風險。每次招投標只針對一覽表內(nèi)的分承包商，對合格供應

商不斷跟蹤、考察、評估并作好考評記錄。對一覽表外的分承包商進行綜合

評審，如屬符合要求的合格分承包商,將其納入一覽表內(nèi)，作為合格供應商的

補充。

3.7.1.5制定甲供材料招標文件標準文本\評標標準\有關表單。

3.7.1.6編制甲供材料《入圍資格》、《供應商考察'考評'評定標準》，作為合

格供應商考察與評定工作的根據(jù)。

3.7.1.7組織并負責實施公司在建、新建項目甲供材料采購招投標與合同簽約

工作。

3.7.1.8編制甲供材料現(xiàn)場檢驗與驗收指導書，并在工程部備案，作為材料檢

驗與驗收的根據(jù)之一，確保工程應用材料質(zhì)量。

3.7.1.9編制《甲供材料供貨進度、質(zhì)量執(zhí)行情況統(tǒng)計表》與《供應商合同履

行綜合考評表》，并在工程部備案，作為考核各供應商材料供應執(zhí)行情況的根

據(jù)。

371.10定期收集供應商甲供材料購銷信息與工程部甲供材料管理工作信息，

進行評估分析，提交書面報告。

3.7.1.11積極推廣應用新材料、新技術，定期參與各部門交流、研討、培訓等

活動，根據(jù)成本、工期、工藝的實際情況，指導設計，建議新材料的使用，

力求直接表達在設計方案或者設計施工圖中。

371.12工程竣工后，公正、公平考核甲供材料供應商合同履行情況，收集各

方面信息，填寫《合格供應商評審表》，作為今后項目材料采購供貨商選擇的

根據(jù)。

3.7.2文明施工與安全管理

3.7.2.1負責編制與完善工程文明施工與安全管理程序文件及要點。

3.7.2.2定期（如每月一次）檢查各項目現(xiàn)場安全、文明、文件資料管理等工

作，提出整改意見與建議。

3.7.2.3全面檢查條款見《工程安全、文明施工檢查管理程序》、《工程安全、

文明施工檢查要點》。

3.7.2.4組織召開月度工程安全例會，必要時組織現(xiàn)場會議。

3.7.2.5組織工程質(zhì)量事故及安全事故的調(diào)查、處理。

3.8.園林工程師崗位職責

3.8.1掌握室外景觀、道路工程（道路、路燈、園林綠化、圍欄、標識、球

場、停車場等）的有關知識及規(guī)范。負責編制與完善所負責項目的工程管理

程序文件、質(zhì)量管理作業(yè)指導書。

3.8.2負責完成各專業(yè)從確定方案、委托設計、招投標、辦理各類施工審批

手續(xù)，到組織施工單位進場、施工管理及協(xié)調(diào)等事宜。

3.8.3與有關部門密切聯(lián)系，申請減免費用、繳費。

3.8.4協(xié)助施工單位開展工作，監(jiān)督進度、質(zhì)量、安全文明施工，并確保完

成合同要求。

3.8.5協(xié)調(diào)工程建設后期的竣工驗收，并完成與物業(yè)公司的交接工作。

3.8.6嚴格操縱專業(yè)工程投資成本，對分管部分成本操縱結(jié)果負責。

3.8.7從專業(yè)工程方面負責與物業(yè)公司的交接工作。

3.8.8由部門經(jīng)理統(tǒng)一安排，分擔其他專業(yè)工作與管理工作。

四、工程管理程序

1工程招投標管理程序

1.1.目的

為規(guī)范公司工程部工程招標管理，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提

下，以合理低價選擇最佳中標單位，制定本管理程序。

1.2.范圍

1.2.1本辦法適用于公司所有工程項目的勘察、施工、監(jiān)理、設備的招標，

其中金額在5萬元上（含5萬元）工程務必實行招標選擇合作單位。工程招

標應使用公開招標或者邀請招標的方式，但不管采取何種方式，都須有三家

以上投標單位參與競標。

但下列情況除外：（1）金額在5萬元下列的工程可按照貨比三家、合理低價

的原則，報公司招標工作小組批準后確定承包商；（2）某項工程已通過公司

審批確定了長期合作伙伴關系；（3）某些政府壟斷工程。

1.3招標應遵循下列基本原則：

1.3.1全面招標原則：凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包

商；

1.3.2整體招標原則：禁止將項目肢解或者化整為零，規(guī)避招標；

1.3.3資質(zhì)審查原則：所有投標單位都要通過資質(zhì)預審，符合項目要求的投標

單位才能參加項目投標；

1.3.4合理低價中標原則：選擇的中標單位應是在滿足各項要求的前提下，報

價低且合理；

1.3.5透明公正原則：整個招標過程務必有充分的透明度，應與各部門積極配

合、加強溝通、信息共享，杜絕暗箱操作；

1.3.6保密原則：要做好標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以

防影響招標的公正與效果。

1.4招標管理機構(gòu)及職能劃分

1.4.1招標管理機構(gòu)

1.4.1.1公司設立招標工作小組，招標工作小組是公司招標工作的決策機構(gòu)，

小構(gòu)成員至少包含：總經(jīng)理、副總經(jīng)理或者總監(jiān)、成本管理部經(jīng)理、工程部

經(jīng)理，由總經(jīng)理擔任組長，副總經(jīng)理或者總監(jiān)擔任副組長；招標小組對定標

起集體決策的作用。

1.4.1.2工程招標的執(zhí)行部門包含工程部與成本管理部。

1.4.2職能劃分

1.4.2.1工程部職能：投標單位資質(zhì)預審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，編制招標

文件，發(fā)標，參與開標，評技術標，參與談判，操縱整個招標工作進度，負

責招標資料的收集、整理、歸檔，并負責組織安排全過程的招標小組的會務,

在上述各階段的招標小組會議上，以工程部為會議主持人；

1.4.2.2成本管理部職能：接收回標文件，主持開標，評經(jīng)濟標，主持談判。

與在上述各階段的招標小組會議上，以成本管理部為會議主持人；

1.5.建立合格承包商數(shù)據(jù)庫

1.5.1合格承包商是經(jīng)各有關部門推薦并經(jīng)公司招標工作小組審查合格的工

程施工、監(jiān)理，由工程部主持合格承包商有關資料的收集、整理及預審，組

織對通過預審的預選單位的考察篩選，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有項目

招標都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標單位。

1.5.2合格承包商預審應符合下列要求：

1.5.2.1證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；

1.5.2.2技術力量與資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；

1.5.2.3重合同、守信用，信譽良好；

1.5.2.4近三年無重大質(zhì)量、安全事故；

1.5.2.5近三年與新港地產(chǎn)公司無訴訟。

1.5.3.3對預選單位的考察篩選

1.5.331通過預審的承包商將被列為預選單位進行考察；

1.5.3.3.2由工程部組織對預選單位進行考察，考察人員不得少于三人（且分屬

不一致部門），考察應做到：事前有計劃，有培訓，事中有小結(jié)有完善，考察

結(jié)束應編寫《考察報告》，對預選單位能否入選新港地產(chǎn)公司合格承包商名單

做出明確結(jié)論，并報公司招標工作小組批準。

15333經(jīng)公司招標工作小組批準的合格承包商將由工程部列入《合格承包商

數(shù)據(jù)庫》;

1.5.3.4合格承包商資格評審及增減

1.5.3.4.1合格承包商資格并非終身制，每隔一定時間應對其進行重新評審。

1.5.3.4.2關于簽署承包合同的承包商，應由成本管理部組織各有關部門對其

履約情況進行評審，評審要緊內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進度、配合情況等，

評審結(jié)果經(jīng)招標工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。

1.5.3.4.3關于未簽署承包合同的承包商由工程部組織有關部門對其進行定期

的年度評審，評審結(jié)果經(jīng)招標工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。

1.5.3.4.4對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標單位，應由招標工作小組組織

進行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不一致部門），考察結(jié)束后填寫《承

包商考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標工作小組審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)

庫中。

1.5.3.4.3招標工作小組根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包

商數(shù)據(jù)庫中保留。

1.6招標工作程序

1、制定招標計劃，參與并提出意見，主持開標會議，根據(jù)項目情況制定招標

全面計劃。

2、編制招標文件，編制標底、審查修改標書中經(jīng)濟條款等工作，主持編制招

標文件。

3、公布招標信息或者投標邀請函，選擇投標單位并提出意見，主持信息公布

及選擇投標單位。

4、發(fā)標、答疑，參與并負責經(jīng)濟標部分的答疑，主持發(fā)標、答疑會議，審查

投標單位資質(zhì)。

5、開標主持接標工作，主持開標會議，參與會議并提出意見。

6、評標主持評標會議、負責評審經(jīng)濟標、談判、評審技術標并與投標單位

談判。

7、定標、發(fā)中標通知招標工作小組副組長主持，集體表決定標，并發(fā)出中

標通知。

8、資料管理工程部主持招標資料的收集、整理、歸檔工作（應指定專人負

責資料管理）；并進一步完善合格承包商數(shù)據(jù)庫。

1.7招標文件

1.7.1標準（示范）招標文件由工程管理部組織成本管理部、財務部共同起草,

經(jīng)公司招標工作小組審核后，作為公司該類招標的標準示范文本。

1.7.2招標文件內(nèi)容

招標文件應包含正文與附件。正文包含：招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、

工期、質(zhì)量要求、造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間與地點、

評標辦法、違約責任及特別約定、有關規(guī)范、投標文件格式；附件包含：施

工圖紙、擬簽標準合同（合同中應明確發(fā)包人要求的所有內(nèi)容）。其中施工招

標文件的造價要求應由成本管理部予以明確；

1.7.3施工類項目限制使用費率招標。如確因施工圖不能及時提供但經(jīng)營需要

而使用費率招標，則務必在招標文件與合同中明確計費根據(jù)，并規(guī)定在施工

圖預算編制完成后，及時根據(jù)施工圖預算與中標費率確定項目造價，雙方核

對后作為合同預算造價，并就確定后的總價簽署補充協(xié)議。

1.7.4使用費率招標的項目，特別要求投標單位按招標文件規(guī)定對下列費用作

出全面、明確的說明（是否計取，如何計?。@類費用包含：開辦費、施工

組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。

4.2投標邀請

4.2.1實行邀請招標，選擇投標單位的工作由工程部主持有關部門共同參與并

分別從合格承包商承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標單位進行邀請招標。

4.2.2如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標單位，應由招標工作小組組織進

行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不一致部門），補充、完善該數(shù)據(jù)

庫。

4.3發(fā)標

4.3.1招標文件的發(fā)放與答疑由工程管理部組織有關部門進行。

4.3.2進行招標的項目，要按照合格承包商標準與項目要求對投標單位進行審

查，審查合格的投標單位才能領取招標文件。

4.3.3招標答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標

單位。

1.8開標

1.8.1按招標文件應規(guī)定：投標單位應在規(guī)定日期之前將投標文件送交成本管

理部，投標截止日期之后，原則上不再同意任何投標文件。

1.8.2成本管理部主持開標工作，開標工作應集體、現(xiàn)場拆封，過程需作好記

錄，參加開標的全體人員簽字確認。

1.9.評標、定標

1.9.1評標、定標應按照貨比三家的原則進行充分、科學的比較與論證（可采

取綜合評議或者其他方式）。

1.9.2中標單位應滿足招標文件的實質(zhì)性要求，同時投標價格是合理低價；關

于技術簡單、規(guī)模不大、工期要求不高的施工招標應按最低報價確定中標單

位。

19.3成本管理部主持招標項目的評標工作，招標工作小組全體人員參與，工

程管理部評審技術標，成本管理部評審經(jīng)濟標。

1.9.4評標過程中，假如不一致投標單位的綜合評價結(jié)果相同或者很相近，其

中與甲方在類似工程中有過良好合作關系的投標單位可考慮其在企業(yè)實力（信

譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗）方面的綜合評標權重，填報《工程評標、定標

評審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標。

1.9.5招標工作小組應根據(jù)招標文件中的各項指標要求，制定評標辦法，并結(jié)

合項目目標成本指導書，客觀、公正地對所有投標文件進行評價。評標人員

對投標文件有疑問時，可向投標單位問詢并要求其做出書面解釋，但該解釋

不得對投標文件進行實質(zhì)性修改。

1.9.6確定中標單位后3天內(nèi)，招標工作小組向中標單位發(fā)出中標通知書，并

將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。

1.9.7下列情況須重新招標：

1.9.7.1投標單位相互串通投標，投標單位以向招標工作小構(gòu)成員行賄的手段

謀取中標的；

1.9.7.2投標單位以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；

1.9.7.3開標后，發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意，比如各標價皆高出標底價，不在合

理報價范圍之內(nèi)；

1.9.8整個評標、定標過程需由工程管理部做好記錄，全體參加評標人員簽字

確認。

1.10.簽定合同

1.10.1在中標通知規(guī)定的簽定合同時間內(nèi)，成本管理部負責按照招標文件中

的合同條件與中標單位的有關承諾與中標單位簽訂承包合同。

1.10.2具體情況參照《新港地產(chǎn)公司工程合同管理程序》執(zhí)行。

1.11.其他規(guī)定

1.11.1投標結(jié)束后，由工程部主辦工程師做好項目招標資料（招標文件、投

標文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標與評標的記錄、評定標評

審表、有關會議紀要等）的收集、整理、歸檔工作。

2項目施工過程管理流程

2.1.目的

確保項目的施工過程處于受控狀態(tài)，監(jiān)督與協(xié)調(diào)監(jiān)理、施工單位履行合約義

務，協(xié)調(diào)與項目有關的外部周邊關系及公司各職能部門關于本項目的工作，

完成公司的關于項目的質(zhì)量目標與進度目標，協(xié)助成本管理部完成成本操縱

目標。

2.2.范圍

本程序適用于本公司開發(fā)的所有項目在施工準備及施工階段的質(zhì)量、進度、

成本、安全及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等的管理與操縱。

2.3.職責

工程部經(jīng)理全面負責相應項目的質(zhì)量、進度、成本、協(xié)調(diào)與安全文明施工與

與監(jiān)理單位的配合、監(jiān)控等工作。工程部專業(yè)工程師、材料工程師等，分別

負責進度、質(zhì)量、成本（協(xié)助成本部）及甲供材料等工作，并記錄《項目施

工日記》。行政秘書負責工程部的后勤、行政管理及文書工作。

2.4.內(nèi)容

2.4.1.施工準備管理

2.4.1.1完成勘察、施工、監(jiān)理單位的考察、招投標與合同簽定。完成試樁單

位招投標與試樁的施工。詳見《工程招投標管理流程》、《工程合同管理流程》

（成本部）。

2.4.1.2場地"三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路口手續(xù)的辦理及各類

施工許可證的報批報建

工程開工之前，工程部負責監(jiān)督施工單位進行現(xiàn)場前的“三通一平"（水通、電

通、路通、場地平整），辦理場地臨時排水及施工路口手續(xù)的工作，同時，根

據(jù)項目進展計劃并按照政府有關之規(guī)定及程序辦理各項施工許可證的報批報

建手續(xù)。協(xié)助有關部門的其他工程報建工作。

2.4.1.3施工組織設計審查。詳見《施工組織設計審查要點》

在施工單位中標后，工程部應要求中標單位在進一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場

實際情況的基礎上，有針對性地完善投標時報送的《施工組織設計》，并一

式二份報工程部及監(jiān)理單位審查。雙方審查完成后形成《施工組織設計審查

意見表》，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設計進行修改與

補充，并需總經(jīng)理最終批準。

2.4.1.4開工報告的審批

主體工程開工前，工程部應要求施工單位向監(jiān)理單位提出開工申請報告，具

備下列條件方可批準開工：

A施工許可證已辦妥；

B施工圖已會審；

C施工組織設計已審批；

D施工現(xiàn)場的準備已具備開工條件。

2.4.2進度管理（《詳見工程進度檢查管理程序》）

2.4.2.1項目施工進度操縱計劃管理

242.1.1總施工進度操縱計劃的編制（詳見《施工總進度計劃編制要點》）

工程部根據(jù)項目進展計劃及擴初設計圖紙，充分考慮施工工藝、做法要求等,

按照《項目施工進度操縱計劃編制指引》完成總施工進度操縱計劃的編制。

必要時能夠?qū)⒖偸┕みM度操縱計劃分解為年度施工進度操縱計劃與季、月度

施工進度操縱計劃。關鍵線路上的關鍵點可另行編制全面計劃以便更好地組

織與監(jiān)控施工。

2.4.2.1.2總施工進度操縱計劃的評審

施工進度操縱計劃編制完成后，工程部應組織公司有關部門對計劃給予討論

與評審，并填寫項目施工進度操縱計劃評審記錄，以保證計劃的可行性與嚴

肅性。評審完以后應交工程部經(jīng)理批準后發(fā)公司有關部門執(zhí)行。

2.4.2.1.3總施工進度操縱計劃的調(diào)整

除非項目進展計劃或者銷售計劃發(fā)生重大變化，否則通常不對項目總施工進

度操縱計劃給予調(diào)整。若調(diào)整，也應作好有關的評審工作，同時分計劃要作

相應的調(diào)整。

2.4.2.1.4施工進度操縱計劃執(zhí)行情況的檢查

監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進度計劃及完成情況。檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動力、

機械設備、材料的到位情況，進度款是否?？顚Ｓ?，對周、月及總進度操縱

計劃與實體實際進度進行對比，分析進度滯后的原因，針對影響進度的因素

前瞻性地采取措施，及時報批報建、合理安排工序穿插，解決圖紙、限價、

甲方分包、甲供材料等甲方需協(xié)助的問題。

2.4.2.2樣板確認計劃、承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃及甲供材料進場

計劃的管理

項目總施工進度操縱計劃審定后，工程部工程師根據(jù)項目總施工進度操縱計

劃完成項目的樣板確認計劃、乙供材限價計劃、承建商進場計劃、施工圖紙

交付計劃與甲供材料進場計劃的編制工作，并分別抄送設計部、成本管理部

等，以便各職能部門根據(jù)項目時間要求與工作本身周期安排部門工作計劃。

在每月的工程月報中對下月需要職能部門完成的工作列出時間清單，前瞻性

地敦促與協(xié)助職能部門完成有關的工作。

2.4.3技術管理

2.4.3.1圖紙管理

243.1.1圖紙的發(fā)放：圖紙的發(fā)放由設計部統(tǒng)一歸口管理，工程部負責監(jiān)理與

施工單位圖紙的發(fā)放。

243.1.2圖紙的保管：工程部應有專人負責管理圖紙，填寫《工程圖紙清單》

與《設計變更清單》，并定期進行整理。通常來說，工程部圖紙至少應有2份。

243.1.3圖紙會審：圖紙會審至少應有兩次，第一次為擴初設計階段公司內(nèi)部

（銷售部、設計部、成本管理部、工程部及設計院等）的會審，要緊解決建

筑、功能及成本上的問題，由設計部主持；第二次會審為開工前的會審（設

計部、工程部、設計院、監(jiān)理單位、施工單位等），要緊解決施工工藝上的問

題，由監(jiān)理單位主持。會審結(jié)束后，主持部門應形成《圖紙會審紀要》?！秷D

紙會審紀要》由到會的各單位審核無誤后簽字蓋章確認，并作為設計補充文

件及有效的結(jié)算文件。詳見《施工圖審查管理程序》

2A.3.2設計變更管理

2.4.3.2.1設計變更的提出：

設計部及公司其它部門能夠直接提出問題，并歸口到設計部發(fā)出《新港地產(chǎn)

公司設計變更通知單》。工程部、監(jiān)理單位及施工單位也能夠?qū)D紙中存在的

或者現(xiàn)場施工過程中出現(xiàn)的問題提出疑問。后者由工程部負責歸口匯總并審

核。特別是由監(jiān)理單位負責組織的第二次圖紙會審為發(fā)現(xiàn)問題的重要環(huán)節(jié)，

監(jiān)理單位記錄并整理后，工程部應注意認真核對。工程部將上述問題匯總后，

再以公司部門工作聯(lián)系單或者《圖紙會審紀要》的形式督促設計部或者設計

院解決。在緊急情況下，也能夠先電話或者口頭通知，再補公司部門工作聯(lián)

系單。

2.4.3.2.2設計問題的解決：

原則上，設計變更問題的解決由設計部負責歸口，再交設計院解決。但在施

工過程中若出現(xiàn)緊急情況，工程部也能夠在征得設計部同意后口頭指令施工

單位進行變更，或者者直接與設計院聯(lián)系，定好解決方案，要求施工單位施

工，再聯(lián)系設計部，由其與設計院協(xié)商后補設計變更單。任何口頭指令或者

電話聯(lián)系后都要補辦公司或者設計院正式發(fā)出的書面變更通知。

2.43.2.3設計變更文件的傳遞及存檔：

當問題解決形成變更文件以后，由設計部發(fā)給工程部，然后由工程部發(fā)給各

有關單位實施。為使工作有序及有利于結(jié)算等，工程部應每月整理設計變更

文件（《新港地產(chǎn)公司設計變更通知單》），填寫《設計變更文件清單》。

2A.3.2.4設計變更的實施：

2.4.3.2.4.1評審：關于任何設計變更文件，工程部能夠從施工工藝、材料、造

價等角度對其可行性或者必要性作出評審。若有不一致意見能夠以《部門工

作聯(lián)系單》的形式向設計部提出修改意見供其參考。

2.4.3.2A.2交底：在工程部將設計變更文件發(fā)給監(jiān)理單位時，要同時作好交底

工作，并隨時指導施工。

2.4.3.2.4.3標識：工程部在收到設計變更文件后，應及時在有關的施工圖紙上

作好相應的標記，注明變更大概內(nèi)容、變更時間、變更出處，并加蓋工程部

章。每月與監(jiān)理、施工單位核對施工圖紙的變更標識情況，督促監(jiān)理與施工

單位及時標識施工圖紙變更標識。

2.4.3.3施工技術管理

2.4.3.3.1施工過程中的分部分項工程施工方案的評審由監(jiān)理單位負責審核，工

程部進行監(jiān)督。

2.4.3.3.2關于在施工過程中臨時出現(xiàn)的施工技術質(zhì)量問題，由于工程部監(jiān)督監(jiān)

理單位處理，必要時請工程管理部組織外圍專家召開專題會議。（詳見《工程

技術咨詢管理制度》）

2.4.4成本管理

2.4.4.1根據(jù)公司付款程序，負責工程進度款的初審，注意各項扣款的及時執(zhí)

行；在工程快結(jié)束時注意規(guī)避超付的風險。根據(jù)有關規(guī)定，辦理工程結(jié)算與

保固金支付。

2.4.4.2根據(jù)成本管理部有關規(guī)定，及時進行設計變更、現(xiàn)場簽證的造價審核。

2.4.4.3根據(jù)工程與物資合同，及時收集有效資料與證據(jù)，與工程部與成本管

理部一起對施工單位與供貨商或者者進行理賠、反索賠與索賠的工作。

2.4.4.4根據(jù)工程投保合同，收集足夠有效證據(jù)與資料，與工程部與成本管理

部一起向保險公司及時進行索賠。

2.4.4.5全面條款詳見集團成本管理組有關成本管理文件。

2.4.5質(zhì)量管理（詳見《工程質(zhì)量檢查管理程序》、）

2.4.5.1質(zhì)量目標

工程部作為公司派駐施工現(xiàn)場的專門機構(gòu)，應認真作好質(zhì)量操縱工作。在評

審招標文件與合同條款中，注意有關質(zhì)量與現(xiàn)場配合的條文的審核，確立明

確的質(zhì)量目標。在施工過程中按照合同規(guī)定與規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位與施

工單位嚴格履約實現(xiàn)質(zhì)量目標。

2A.5.2事前操縱：

2452根據(jù)工程特點、質(zhì)量目標編制《工程指導書》，對容易出現(xiàn)投訴的質(zhì)

量問題，要編制有效預防措施。

24522根據(jù)工程特點、質(zhì)量目標、監(jiān)理合同與有關法規(guī)，嚴格審查《監(jiān)理規(guī)

劃》，以便監(jiān)督監(jiān)理質(zhì)量管理行為。

24523根據(jù)合同要求，與工程部及監(jiān)理單位對施工單位的施工組織設計、施

工方案中有關質(zhì)量保證措施進行審核。

2.4.5.3過程監(jiān)控

2.4.5.3.1測量及定位放線的監(jiān)控：工程部負責向施工單位提供施工現(xiàn)場鄰近的

國家定位放線基準坐標點及高程操縱點，并要求監(jiān)理單位配備專門的測量工

程師與經(jīng)標定過的儀器對施工單位的定位放線情況進行嚴格校核復驗。

24532重要材料、設備的質(zhì)量監(jiān)控：由于許多重要的材料、設備均為甲供，

因此務必嚴格審核招標文件與合同條款。關于乙供材料，務必在施工合同或

者限價過程中給予必要的質(zhì)量要求描述。所有進場材料根據(jù)規(guī)范要求查看材

料設備的準用證、合格證、檢驗報告，監(jiān)理關于部分材料務必進行有見證送

檢，未經(jīng)檢查合格的材料不得使用。發(fā)現(xiàn)不合格品時，予以退貨，若甲供材

料對進度等造成影響，與工程部一起向供應商索賠。

2.4.5.3.3對隱蔽工程及重要與關鍵工序的監(jiān)控：工程部應堅持經(jīng)常性的質(zhì)量檢

查制度，對隱蔽工程及重要與關鍵工序（如樁基工程、重要部位的碎澆灌、

鋼筋綁扎、防水工程、裝修工程等）要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進行檢查。

工程質(zhì)量檢查情況如實記錄在監(jiān)理單位相應的質(zhì)量保證表格上，工程部工程

師簽字認可。當出現(xiàn)不合格時，工程部要求監(jiān)理工程師填寫《整改通知單》，

并要求其負責施工單位整改后的驗證與封閉。

2.453.4在需要進行中間驗收的分部工程完工后，工程部按照有關施工中間驗

收操縱程序的規(guī)定核查質(zhì)量并組織驗收。在單位工程完工后，工程部通知工

程管理部按照工程竣工驗收操縱程序的規(guī)定核查質(zhì)量并組織驗收。詳見（〈工

程驗收管理程序〉）

2.4.5.4事后操縱

2.4.5.4.1關于重要分部分項工程，如防滲漏的有關工序，在完工后交工前要

督促監(jiān)理單位100%檢查驗收。在移交給物業(yè)公司時，針對各分部分項要再次

與物業(yè)、監(jiān)理、施工單位聯(lián)合檢查。

2A.5.4.2關于質(zhì)量問題投訴的維修要有記錄與統(tǒng)計、分析。

24553關于容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的分部分項工程，要結(jié)合設計、施工操縱與管

理檢查措施寫出專題總結(jié)報告，報公司與集團設計工程部。

2.4.6對監(jiān)理單位的管理（詳見《工程監(jiān)理管理要點》）

監(jiān)理是現(xiàn)場質(zhì)量、進度操縱與施工單位間協(xié)調(diào)的要緊責任單位，并協(xié)助開發(fā)

商進行成本操縱。對監(jiān)理單位監(jiān)理行為的監(jiān)控務必得到有力操縱。

2.4.6.1操縱根據(jù)：《監(jiān)理合同》、經(jīng)審定的《監(jiān)理規(guī)劃》、《監(jiān)理細則》及《建

設工程監(jiān)理規(guī)范》（建設部2000版）等有關法規(guī)與監(jiān)理條例。

2A.6.2對監(jiān)理工程師的資格審查：工程部應對監(jiān)理單位派出的監(jiān)理工程師進

行資格審查，核對監(jiān)理人員數(shù)量、資格證書是否與監(jiān)理合同的規(guī)定相一致、

是否具備資格、工作人員數(shù)量是否足夠等。在核對無誤后，再將監(jiān)理工程師

的姓名、性別、專業(yè)、技術職稱、資格證書名稱、證書號碼等登記在《監(jiān)理

工作人員登記表上》。

2.4.6.3督促監(jiān)理單位向承包商移交施工場地，公布《監(jiān)理配合要求》，向承

建商明確現(xiàn)場管理規(guī)定與程序。

2.4.6.4參加由監(jiān)理單位組織的施工組織設計評審，由監(jiān)理監(jiān)督承建商根據(jù)審

核意見完善《施工組織設計》。參加由監(jiān)理單位組織的施工圖紙會審，配合設

計部催促設計院完善設計圖紙，解決設計問題。

2.4.6.5督促監(jiān)理單位對建設工程使用的材料進行有見證送檢，監(jiān)督監(jiān)理單位

對現(xiàn)場實體質(zhì)量的檢查、旁站監(jiān)理執(zhí)行情況，監(jiān)理對有關質(zhì)量問題的跟蹤解

決措施。

2.4.6.6監(jiān)督監(jiān)理單位完成上墻資料：晴雨表、監(jiān)理單位各類規(guī)章制度、監(jiān)理

架構(gòu)、監(jiān)理人員崗位職責，每月工程進度照片、工程進度形象表、各階段總

平面布置圖等。

2.4.6.7監(jiān)理的文件管理監(jiān)督：

2.4.6.7.1《監(jiān)理月報》。工程部應要求監(jiān)理單位每月上報《監(jiān)理月報》，并對其

中所反映的質(zhì)量、進度、安全文明等情況形成反饋意見，填寫《監(jiān)理月報審

核意見表》。關于其中存在的問題與工程部平常巡視所發(fā)現(xiàn)的問題，應要求監(jiān)

理敦促施工單位予以整改，并將整改結(jié)果再上報工程部核實。

2.4.6.7.2監(jiān)理例會或者其它專題會議：督促監(jiān)理單位每周召開監(jiān)理例會對各施

工單位工序、質(zhì)量、進度進行監(jiān)控與協(xié)調(diào)。必要時，工程部也能夠組織監(jiān)理

單位與施工單位召開質(zhì)量專題會議。各會議應注意作好相應的記錄并予以儲

存，所有的會議紀要務必經(jīng)工程部審核通過，監(jiān)督監(jiān)理與施工單位落實紀要

內(nèi)容。

2A6.7.3監(jiān)督監(jiān)理的其他質(zhì)量記錄與質(zhì)量文件管理，督促監(jiān)理單位對不合格工

程質(zhì)量發(fā)不合格報告與整改通知等質(zhì)量文件，并監(jiān)督監(jiān)理在施工單位整改后

的驗證與文件的封閉。

2.4.6.7.4按照國家有關基本建設程序的法律法規(guī)規(guī)定，應由建設單位參加并簽

署的各類中間隱蔽驗收、各類質(zhì)量保證表格等，工程部有責任在簽署之前予

以核查。

2.4.6.8監(jiān)理與承建商的關系協(xié)調(diào)：在施工單位剛進場時，工程部應首先與之

取得聯(lián)系，并將其介紹給監(jiān)理單位。由監(jiān)理單位向其發(fā)放有關配合監(jiān)理管理

的配合要求，在施工過程之中，當承建商與監(jiān)理單位發(fā)生由其自身不能解決

的矛盾時，工程部有責任及時發(fā)現(xiàn)并給予妥善解決。

2.4.6.9承建商之間的協(xié)調(diào)：各承建商之間的相互進度配合、成品與半成品的

相互保護等易發(fā)生矛盾的地方，原則上由監(jiān)理單位負責解決。但當矛盾較大

時，工程部也有責任根據(jù)監(jiān)理單位的要求從中給予協(xié)調(diào)解決。工程部能夠通

過召開協(xié)調(diào)會等方式來協(xié)調(diào)各承建商之間、承建商與監(jiān)理之間與工程部與監(jiān)

理之間的關系。具體可參照工程部例會指引的有關規(guī)定來執(zhí)行。關于每次協(xié)

調(diào)的結(jié)果，應形成例會紀要并發(fā)給各有關單位。另外，工程部也能夠通過書

面文件的形式來協(xié)調(diào)上述單位之間或者與上述單位之間的關系。

2.4.6.10監(jiān)督監(jiān)理對施工單位報審的進度款、簽證、變更等的審核工作。

2.4.6.11參加由監(jiān)理單位組織的分部分項工程驗收及工程初驗。工程初驗后督

促監(jiān)理單位提交監(jiān)理檔案資料，由監(jiān)理檢查施工單位的竣工資料，協(xié)助整個

竣工資料驗收工作。

2.4.6.12監(jiān)督監(jiān)理單位在入住驗收階段配合物業(yè)進行入住驗收，在保修階段留

置2~3人，配合物業(yè)及施工單位進行維修并對存在問題進行匯總與提交報告。

2.4.7安全文明施工管理（詳見《工程安全、文明施工檢查管理程序》、《工

程安全、文明施工檢查要點》）

2.4.7.1在施工合同中對現(xiàn)場硬地化、安全網(wǎng)、施工機械、腳手架、圍墻、標

牌、圍護、場地清潔等安全文明施工措施作出明確的規(guī)定。關于施工單位不

按合同履行安全文明施工措施的違約行為，按合同罰則扣除相應的措施費。

審定不一致施工階段的施工現(xiàn)場平面布置。

2.4.7.2督促監(jiān)理單位做好施工安全與文明施工的監(jiān)控管理；在每周的監(jiān)理例

會或者其它工程會議上要監(jiān)理講評現(xiàn)場安全與文明施工的落實情況。關于存

在的嚴重隱患要以《整改通知單》的形式發(fā)監(jiān)理公司，責令施工單位限期整

改，并負責驗證與封閉。

2.4.7.3關于政府及公司檢查過程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患與文明施工問題，要監(jiān)理

跟蹤落實。

2.4.8文件資料管理

工程部文件按《工程文件管理制度》進行管理，在完工后向公司檔案管理機

構(gòu)移交有關項目質(zhì)量記錄。檔案管理見《工程檔案管理程序》。

2.4.9工程物業(yè)移交

2.4.9.1工程移交物業(yè)管理部門應具備的條件：

2.4.9.1.1建設工程已通過竣工驗收。

249.1.2承包商已將竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題全部整改完畢，建設工程已移

交工程部。

2.4.9.1.3建設工程竣工資料齊全。

2A.9.2工程移交物業(yè)管理部門程序：

2.4.9.2.1在竣工驗收完成后，工程部以書面形式通知物業(yè)管理部門準備接收已

竣工的建設工程，并知會工程管理部等有關單位。

24922組織由物業(yè)管理部門、監(jiān)理單位、施工單位參加的建設工程物業(yè)驗收

移交，逐戶逐房檢查，對衛(wèi)生間等部位務必100%進行盛水試驗，必要時物業(yè)

工程人員可提早檢查有關準備移交的物業(yè)質(zhì)量。

2.4.9.2.3填寫《工程完工移交書》，對檢查的房間的各有關部位質(zhì)量問題進行

統(tǒng)計。

2A.9.2.4通知監(jiān)理單位組織承包商對驗收提出的問題在規(guī)定的時間內(nèi)處理完

畢。

2.4.9.2.5監(jiān)理單位督促施工單位整改完畢并檢查后，通知物業(yè)單位對質(zhì)量問題

的整改結(jié)果進行復驗，直至通過移交驗收。

24926移交竣工資料一套、《住宅裝修操縱要點》、《住宅質(zhì)量問題處理程序》

給物業(yè)單位，其中有關設備的資料務必十分齊全，竣工圖中的設計變更務必

詳實，有關戶內(nèi)管線的走線務必繪制竣工圖。

24927入伙后，就有關投訴的處理記錄、施工單位的聯(lián)系方式等務必移交物

業(yè)單位。

2.4.10工程結(jié)算

2.4.10.1工程竣工后，項目主辦人員據(jù)《工程竣工結(jié)算前需具備完善手續(xù)清單》

完成結(jié)算前的準備，之后進入結(jié)算程序。

2.4.10.2結(jié)算工作另見工程預決算管理辦法。

3.工程部工地檢查管理程序

3.1.目的

保證工程質(zhì)量、進度、工程安全處于受控狀態(tài)，強化檢查工作的制度化，便

于公司全面熟悉各項目的質(zhì)量、安全等情況，確保工程建設順利進行。

3.2.范圍

適用于公司工程項目。

3.3.職責

由工程部管理并實施。其他有關部門配合實施工作。

3.4.內(nèi)容

3.4.1檢查時間：

對在建項目每月例行檢查一次（特殊工序、重點部位可增加檢查次數(shù)）。

3.4.2檢查人員：

工程總監(jiān)（總工程師）、工程部經(jīng)理、設計部、成本部、監(jiān)理單位總監(jiān)、各施

工單位。

3.4.3檢查根據(jù)：

國家、地方有關質(zhì)檢、安檢的規(guī)范、規(guī)定，工程設計文件。

3.4.4檢查內(nèi)容：

3.4.4.1工程實體質(zhì)量。

3.44.2現(xiàn)場安全、文明施工。

3.4.4.3上月檢查整改意見落實情況。

3.4.4.4重要工序施工計劃安排。

3.4.4.5本月隱蔽驗收資料。

3.44.6工程進度完成情況。

3.4.4.7質(zhì)量記錄與文件資料管理情況，圖紙管理與變更標識情況。

3.4.4.8合同管理情況。

3.4.4.9甲供料管理情況。

3.4.5檢查方法：

3.4.5.1觀感檢查。

3.4.5.2利用有關儀器檢查。

3.4.5.3有關資料抽查。

3.4.6結(jié)論：

3.4.6.1對檢查結(jié)果現(xiàn)場開會講評。

3.4.6.2填表匯總報總經(jīng)理辦公室（由工程部經(jīng)理、設計部與成本部參加人員

共三人填寫）。

3.4.6.3對存在問題提出整改意見，工程部負責監(jiān)督監(jiān)理施工單位落實。

4施工圖審查管理程序

4.1.目的

確保結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風與空調(diào)、燃氣等各專業(yè)圖紙經(jīng)濟、合理，規(guī)避

設計中的質(zhì)量隱患，對圖紙的設計質(zhì)量進行有效操縱。

4.2.范圍

適用于公司范圍內(nèi)開發(fā)的所有項目。

4.3.職責

結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風與空調(diào)、燃氣等各專業(yè)的設計任務書中有關條款

有工程部配合設計部提交設計院，設計部負責第一次擴初圖紙會審的組織工

作，工程部配合監(jiān)理負責第二次施工圖紙會審。工程部配合設計部對專業(yè)圖

紙與變更的跟蹤落實。

4.4.內(nèi)容

4.4.1.檢查根據(jù)

4.4.1.1現(xiàn)行的國家規(guī)范、條例及有關法規(guī)；

4.4.1.2現(xiàn)行的行業(yè)標準、規(guī)范；

4.4.1.3現(xiàn)行的地區(qū)規(guī)范、標準、條例及有關規(guī)定；

4.4.1.3集團現(xiàn)有的工程案例經(jīng)驗教訓。

4.4.2.檢查要點

4.4.2.1安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。

4.4.2.2功能性，如各專業(yè)設備或者系統(tǒng)的有關參數(shù)，關于功能的影響程度，

防止功能缺陷的性能；避免設計導致的質(zhì)量問題。

4.4.2.3經(jīng)濟性，結(jié)構(gòu)體系或者專業(yè)設備體系的經(jīng)濟性能；性價比分析。

4.4.2.4可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問題。

4.4.3.檢查程序

4.4.3.1在擴初設計階段，設計部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設

計院等進行會審，要緊解決各專業(yè)功能及成本上的問題，由設計部主持會議。

4.4.3.2必要時工程部可召集外圍專家委員會成員進行專業(yè)體系選型的評審

（詳見《工程技術咨詢管理制度》）

4.4.3.3在開工前，監(jiān)理組織設計部、工程部、設計院、監(jiān)理單位、施工單位

等，針對施工圖施工工藝上的問題，進行會審，監(jiān)理單位主持會議。會審結(jié)

束后，主持部門應形成《圖紙會審紀要》。《圖紙會審紀要》由到會的各單位

審核無誤后簽字蓋章確認。

4.4.3.4設計部負責對圖紙與變更設計工作的落實與跟蹤，是圖紙與變更的歸

口管理單位，工程部關于專業(yè)設計協(xié)助設計部進行設計跟蹤。

5.工程質(zhì)量檢查管理程序

5.1.目的

保證工程質(zhì)量處于受控狀態(tài)，強化檢查工作的制度化，便于公司全面熟悉項

目的質(zhì)量情況，確保工程建設順利進行。

5.2.范圍

適用于新港地產(chǎn)公司范圍內(nèi)的新建、改建、擴建的各工程項目。

5.3.職責

由工程部管理并實施，其他有關部門配合實施工作。

5.4.檢查內(nèi)容

5.4.1檢查時間：

在建項目每月例行檢查一次（特殊工序、重點部位據(jù)實際相應增加）。

5.4.2檢查人員：

工程總監(jiān)（總工程師）、工程部、各工程部、監(jiān)理單位、各施工單位。

5.4.3檢查根據(jù)：

公司的工程管理規(guī)范與國家、地方有關質(zhì)檢的規(guī)范、規(guī)定，工程設計文件與

資料。

5.4.4檢查內(nèi)容：

5.4.4,1工程實體質(zhì)量

5.4.4.3上月檢查整改意見落實情況

5.4.4.5本月隱蔽驗收資料

5.4.4.7質(zhì)量記錄與文件資料管理情況，圖紙管理與變更標識情況

5.4.5檢查方法：

5.4.5.1觀感檢查

5.4.5.2利用有關儀器檢查

5.4.5.3有關資料抽查

5.4.6結(jié)論：

5.4.6.1對檢查結(jié)果現(xiàn)場開會講評

5.4.6.2對存在問題提出整改意見，工程部負責監(jiān)督監(jiān)理施工單位落實

5.4.6.3形成紀要備案

5.5管理內(nèi)容

5.5.1土建質(zhì)量管理程序

5.5.1.1質(zhì)量策劃：

5.5.1.1建立一個完善的項目管理機構(gòu)。

5.5.1.2明確項目管理機構(gòu)中每一個崗位人員的職責。

5.5.1.3在工程立項之后，根據(jù)工程特點，編制質(zhì)量計劃，其應包含：勘察、

設計、施工、甲供材料四大方面。

551.3.1勘察、設計、施工的分包商與甲供材料的分供商確定參照"合同評審"

與"采購"。

551.3.2對分包商提出的方案或者分供商提供質(zhì)保書進行審核與認可。

5.5.1.3.3對新技術、新材料提出質(zhì)量保證措施。

55L3.4對工程或者材料的驗收要有一個明確的標準。

5.5.1.3.5明確與準備質(zhì)量記錄單。

5.5.1.2文件與資料的操縱：

5.5.1.2.1規(guī)范：工程部制作一份現(xiàn)行規(guī)范（包含國家、行業(yè)地方頒布的規(guī)范、

規(guī)程、規(guī)定）目錄下發(fā)各項目管理部，每當國家、政府頒布或者更換規(guī)范時,

及時通知到各項目管理部，確保使用的是有效的現(xiàn)行規(guī)范。

5.5.1.2.2圖紙：設計院發(fā)出的工程設計圖紙務必是加蓋市建委統(tǒng)一發(fā)出的“施

工圖出圖專用章”的有效圖紙，到各項目管理部，由專人收發(fā)并作記錄，當有

圖紙作廢時，應及時通知下發(fā)人員，在作廢的圖紙上作標識以示區(qū)別或者收

回統(tǒng)一管理，確保使用的工程圖紙為有效的。

55123設計變更單、技術核定單、工程簽證單、工作聯(lián)系單。

5.5.1.2.3.1設計變更單：由設計院簽發(fā)，并經(jīng)設計部、工程部有關專業(yè)工程

師簽字確認的證單。

5.5.1.2.3.2技術核定單：由于施工原因，由施工單位簽發(fā)，并經(jīng)設計、監(jiān)理

單位與工程部簽字認可的對工程設計圖紙變更的單證。

5.5.1.2.3.3工程量簽證單：由施工單位簽發(fā)，有關工程工作量發(fā)生變化，需

工程部、監(jiān)理簽字認可的單證。

5.5.1.2.3.4工作聯(lián)系單：發(fā)生在項目部與分包商中任何一方之間有關工程方

面的聯(lián)系單證。

5.5.1.2.3.5以上單證由專人收發(fā)，并分類編號記錄。

5.5.1.3過程操縱：

551.3.1勘察階段：在勘察前，參照有關資料對工程所在地地質(zhì)情況及周圍環(huán)

境有一個大致熟悉，根據(jù)工程特點與規(guī)范要求合理布置勘察點，對勘察報告

上反映的地質(zhì)情況有異議或者反映出的地質(zhì)情況較為復雜，反映不清時，可

增設勘測點。

5.5.1.3.2設計階段：

5.5.1.3.2.1確保功能，使用價值的滿足程序最高。

5.5.1.3.2.2設計出的房型在針對的顧客群中有最大的認可。

5.5.1.3.2.3設計出的工程效益最多（通過設計出的總建筑面積，單位面積成

本，市場定位后的銷售價格等確定。）

5.5.1.3.2.4施工的可行性及簡潔性。

5.5.1.3.3施工階段：

5.5.1.3.3.1工程部負責實施施工質(zhì)量操縱。以《創(chuàng)優(yōu)操作細則》及四大滲漏

操縱：屋面、外墻、門窗、衛(wèi)生間為核心內(nèi)容，結(jié)合100%細部質(zhì)量檢查工作,

嚴格管理施工工程質(zhì)量。

5.5.1.3.3.2確保施工單位按照已認可的施工組織設計進行施工，其產(chǎn)品符合

規(guī)范要求。

5.5.1.3.3.3當施工單位對施工方案進行修改時，要求其提出修改方案，同時

進行審核。

5.5.1.3.3.4分階段主持召開設計圖紙交底會議，確保施工出的產(chǎn)品符合設計

意圖。

5.5.1.3.3.5對設計變更單、技術核定單、簽證單、工作聯(lián)系單等進行操縱（通

過簽字認可）。

5.5.1.3.3.6工程具備開工條件時，由工程部經(jīng)理在建筑工程開工報告單上簽

字，同意施工單位開工。

5.5.1.3.3.7在施工過程中，專業(yè)工程師通過在隱蔽工程驗收單上簽字來認可

其施工單位可進入下一道工序施工。

5.5.1.3.3.8新技術、新材料在實施過程中，由工程部主管工程師組織設計，

監(jiān)理、施工各方在過程中能夠質(zhì)量跟蹤，確保試用成功。并將使用過程中發(fā)

現(xiàn)的問題及經(jīng)驗記錄下來，以供下次使用參考。

5.5.1.3.3.9對上一工程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)