肥城白云山小區(qū)全程策劃九巨龍

第一章肥城市基本情況及總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、肥城市概況肥城市從屬于泰安市，泰安市下轄兩市（肥城市、新泰市）、兩縣（東平縣、寧陽(yáng)縣）、兩區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）。肥城市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、實(shí)力較強(qiáng)的縣級(jí)市，它位于泰安市的西部，濟(jì)寧市的北部。北鄰濟(jì)南長(zhǎng)清區(qū)，西鄰平陰縣，南靠東平縣與寧陽(yáng)縣。距省會(huì)濟(jì)南約65公里，距泰安市中心約45公里。在肥城市區(qū)西南邊界約45公里處有105國(guó)道南北穿過，向東約45公里處（泰安市中區(qū)西邊界）有104國(guó)道南北走過，此處尚有京福高速公路南北通過，通過市區(qū)的省道南北有濟(jì)微路，東西有泰平路，鐵路僅有泰肥鐵路用于運(yùn)送貨品，無客運(yùn)列車。目前市區(qū)占地面積13.49平方公里，人口13萬人左右。從2023年3月開始至2023年11月底，新城開發(fā)新增面積4平方公里，修4.6公里的道路。2023年計(jì)劃城市向東向西發(fā)展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2023年城市總用地達(dá)25萬平方公里，人口達(dá)25萬。按照肥城市發(fā)展規(guī)劃，2023年城市占地127.7平方公里，人口達(dá)96.02萬，形成一城兩鎮(zhèn)（新城、王瓜店鎮(zhèn)、老城鄉(xiāng)）格局。肥城市作為一個(gè)新興城市，現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)較好。市區(qū)內(nèi)道路平整寬闊、環(huán)境整潔，龍山坐落城中形成一處天然公園，龍山河?xùn)|南、西北貫穿而過。二、肥城市社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史成就自80年新城區(qū)搬遷以來，城市開發(fā)拉出了框架，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)了新的突破。國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。（一）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展肥城市部分年份重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計(jì)量單位1999年2023年2023年年平均增長(zhǎng)率年末常住人口萬人96.023296.238596.392%農(nóng)業(yè)人口萬人72.727370.930471.08－1.15%非農(nóng)業(yè)人口萬人23.292925.308125.311.16%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元70.2078.1290.1113.32%工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元112.05114.71146.3314.97%工商稅收億元6.997.498.208.35%財(cái)政收入萬元32417355694318615.55%財(cái)政支出萬元39701426155297115.8%全年用電量萬千瓦時(shí)6654772402661853.95%全年供水總量萬噸12292124981.7%全年供煤氣總量萬立方21.5%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元10.5013.8820.2038.86%實(shí)際運(yùn)用外資萬美元289415908.681.27%所有職工年平均人數(shù)萬人11.6010.9910.385.35%所有職工年平均工資元59886835851219.35%市人均儲(chǔ)蓄余額元4279.4471.4.5%農(nóng)民人均純收入元2760288030555.2%（二）、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)肥城市在保持經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也在大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的主線轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，努力把肥城市建成一個(gè)以工、農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，集科技、金融、旅游等為一體的現(xiàn)代化城市。1999年至2023年，肥城市三年間累計(jì)完畢固定資產(chǎn)投資共44.58億元（其中1999年10.5億元，2023年13.88億元，2023年20.20億元）。同時(shí)培植了一大批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，與住肥公司共建區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體的思想全面展開，發(fā)明了地企聯(lián)手融合發(fā)展的新格局。旅游資源開發(fā)進(jìn)一步加快。（三）、對(duì)外開放水平不斷提高，城市規(guī)劃建設(shè)日益優(yōu)化在肥城市市委、市政府的對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)及決策下，招商引資工作取得顯著成果。并堅(jiān)定不移的把招商引資擺在各項(xiàng)工作之首，形成了大開放、大發(fā)展的良好氛圍和嶄新局面。僅2023年引到位的市外資金就達(dá)成10.98億元，其中運(yùn)用外資908.6萬美元，自營(yíng)出口創(chuàng)匯4560萬美元，比上年增長(zhǎng)15%。堅(jiān)持把城鄉(xiāng)開發(fā)和以道路為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為一大重點(diǎn)和具體項(xiàng)目運(yùn)做實(shí)行，實(shí)現(xiàn)歷史性跨越。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市的理念“以地生財(cái)”邁出大步子。完畢了西擴(kuò)4平方公里的開發(fā)框架工程，東區(qū)優(yōu)化完善全面展開，泰西大街路面改造，“一線兩翼”的開發(fā)建設(shè)格局，正在向縱深推動(dòng)。（四）、肥城市2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目的及城市建設(shè)任務(wù)目的。肥城市實(shí)行一系列擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，同時(shí)注重用市場(chǎng)化推動(dòng)城市化，靠經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展城市，盡快建立起適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)定的運(yùn)營(yíng)體制，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)的健康快速發(fā)展，為促進(jìn)全市擴(kuò)大開放，招商引資，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，營(yíng)造良好的環(huán)境。根據(jù)《肥城市政府2023年2月1日政府工作報(bào)告》提出的2023年政府工作的目的任務(wù)中可以看到國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目的為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%，即達(dá)成102.71億元；地方財(cái)政收入增長(zhǎng)15%，即49663.9萬元；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)32%，達(dá)成26.66億元；人口自然增長(zhǎng)率控制在8.87‰以內(nèi)。根據(jù)《2023年城鄉(xiāng)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作報(bào)告》可以看到2023年城市建設(shè)總?cè)蝿?wù)目的是：城市規(guī)模達(dá)成25平方公里，新增城市住宅面積40萬平方米，城市綠化覆蓋率、氣化率、熱化率等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)都有大的提高，城建工作快速向前推動(dòng)，城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。（五）、肥城市2023年上半年社會(huì)發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀固定投資方面：2023年1～7月完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)20.6億元，增長(zhǎng)81.5%。全市GDP：2023年1～7月份達(dá)成20.6億元，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值分別增長(zhǎng)10.1%、15.7%、16.9%。財(cái)政金融方面：2023年1～7月地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)26896萬元，增長(zhǎng)24.2%。運(yùn)用外資方面：全市共引進(jìn)各類項(xiàng)目342個(gè)，到位市外資金7.5億元，同比增長(zhǎng)33.1%，其中運(yùn)用外資253萬美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)情況：截止7月底，全市規(guī)模以上工業(yè)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入31.6億元，利稅2.8億元，利潤(rùn)16億元，同比分別增長(zhǎng)37.7%、51.2%和74.6%。從以上經(jīng)濟(jì)指數(shù)可以看出，肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，居民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)旺盛，這都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境與廣闊的發(fā)展空間。注：以上信息指數(shù)來自劉衛(wèi)東同志2023年9月1日《在全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上的發(fā)言》。第二章市場(chǎng)供應(yīng)分析一、肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析（一）、肥城市歷年住宅市場(chǎng)開發(fā)面積情況單位：平方米年份項(xiàng)目名稱99年2023年2023年本年施工房屋面積817373942082292住宅795373942082292其中別墅、高檔公寓001500安居工程39420394207500本年度竣工房屋面積254201400037500注：以上資料來源于《肥城市記錄年鑒》由此表中可看出，肥城市在此前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)較小或尚未啟動(dòng)，受房改政策、市場(chǎng)需求等多方面影響嚴(yán)重。1999年開發(fā)量相對(duì)較大，且新開面積所有為安居工程，但隨著房改政策的推出，好多人以觀望為主，影響了2023年的房屋開發(fā)，由1999年的81737平方米降到2023年的39420平方米，減少了一半多。隨著政策的逐漸進(jìn)一步，房屋開發(fā)在2023年又承上升趨勢(shì)，一舉又超過了1999年7個(gè)百分點(diǎn)，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又出現(xiàn)了別墅及高檔公寓。2023年政府加大了城市建設(shè)的力度，加快了城市化發(fā)展的進(jìn)程，在一線兩翼整體建設(shè)思緒的指引下，東西部均出現(xiàn)了較大規(guī)模的開發(fā)片區(qū)，年開發(fā)量成倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。（二）、肥城市歷年來商品房銷售情況單位：平方米年份項(xiàng)目名稱1999年2023年2023年商品房實(shí)際銷售情況19118790056300商品房預(yù)售面積22876100不詳商品房空置面積101307900不詳通過此表可看出，商品房銷售同樣受政策及需求的影響較大，經(jīng)歷了先降后升的局勢(shì)（1999年空置房其中以安居房為主，部分營(yíng)業(yè)用房；2023年空置房屋多為辦公樓）；2023年實(shí)際銷售是1999年的近3倍，是2023年的7倍多；同時(shí)預(yù)售情況也出現(xiàn)了良好的上升態(tài)勢(shì)，空置房屋逐漸減少。二、肥城市住宅市場(chǎng)分析（一）、肥城市住宅開發(fā)現(xiàn)狀肥城市房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)仍處在初級(jí)階段。截止到2023年9月，肥城市共有開發(fā)公司5家，既山東九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司肥城分公司、新城房地產(chǎn)開發(fā)公司、肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司、傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司。其中新城房地產(chǎn)開發(fā)公司目前無項(xiàng)目。整個(gè)城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目有7個(gè)，即豐園社區(qū)、蘋果園社區(qū)、藝苑社區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、白云山社區(qū)、龍山社區(qū)。近期以建成的開發(fā)項(xiàng)目有1個(gè)，即河西社區(qū)。近期即將開工建設(shè)的項(xiàng)目有1個(gè)，即陽(yáng)光花園。下面分別作以介紹：1、豐園社區(qū)該社區(qū)位于肥城市區(qū)西部，北靠上海路、南臨新城路東側(cè)是龍山社區(qū)公園，西南為城市公共綠地，社區(qū)占地22.7公頃，總建筑面積20.4萬平方米，居住戶數(shù)2023戶，總?cè)丝?049人，建筑密度17.6%，容積率0.9，綠地率38%，社區(qū)配套設(shè)施完善、交通方便。2、蘋果園社區(qū)該社區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間長(zhǎng)山街以東，緊鄰蘋果園社區(qū)，東接濟(jì)兗路，區(qū)內(nèi)活動(dòng)中心、商用設(shè)施、幼兒園、兒童游樂場(chǎng)一應(yīng)俱全。是高標(biāo)準(zhǔn)、封閉式管理的新型住宅社區(qū)，占地300畝，總建筑面積35萬平方米，居住人口近萬人，綠地率35%。3、藝苑社區(qū)該社區(qū)位于市場(chǎng)路繁華地段，煙草公司西臨，地理位置優(yōu)越，屬肥城市黃金地段，社區(qū)占地21畝，設(shè)計(jì)建筑面積4萬平方米，居住人口1000人，配套設(shè)施齊全，具有優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。4、河西社區(qū)該社區(qū)位于白云山社區(qū)往東800米，北京路路南、路北，建筑面積約13萬平方米，現(xiàn)已所有建成并入住，只有少量房源未售出。5、新新家園該社區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間，長(zhǎng)山路以東，緊鄰蘋果園社區(qū)。東接濟(jì)兗路，占地145畝，總建筑面積17.9萬平方米，居住人口4500人，綠地率35%。6、農(nóng)機(jī)公司沿街樓該沿街樓位于上海路中段，與長(zhǎng)山街交匯?，F(xiàn)已竣工。該樓采用歐式建筑風(fēng)格，商住兩用。一、二樓聯(lián)體，面積172.49—189.35平方米，三樓以上為住宅樓，面積為94.65—119.99平方米，總建筑面積約8000平方米。7、陽(yáng)光花園該社區(qū)總占地400余畝，位于豐園社區(qū)、白云山社區(qū)之間，由陽(yáng)光玫瑰園、陽(yáng)關(guān)舜花園、陽(yáng)光花園三個(gè)社區(qū)，以及陽(yáng)光金街（社區(qū)服務(wù)中心暨西部商業(yè)中心）四部分構(gòu)成，形成肥城市最大生活圈和第二商業(yè)中心，綠化率高達(dá)39%，容積率1.08，各種配套設(shè)施齊全，與白云山社區(qū)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。8、龍山社區(qū)該社區(qū)西臨濟(jì)兗路，北為龍山河，占地面積156畝，建筑面積10萬㎡，并可于今年10月份上房。肥城市城區(qū)目前重要開發(fā)住宅項(xiàng)目情況見本章附表一。（二）城區(qū)在售住宅項(xiàng)目分析1、基本特性見本章附表二。2、戶型分布情況以下登記表根據(jù)肥城市重要住宅開發(fā)項(xiàng)目——豐園社區(qū)、蘋果園社區(qū)、藝苑社區(qū)、河西社區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、龍山社區(qū)7個(gè)樓盤的戶型記錄結(jié)果：開發(fā)戶型開發(fā)社區(qū)樓盤數(shù)兩室一廳3兩室兩廳3三室一廳5三室兩廳6別墅1圖中顯示，城區(qū)目前開發(fā)項(xiàng)目中三房出現(xiàn)頻率較高，三房中又以三室兩廳在各開發(fā)片區(qū)的出現(xiàn)頻率最高。這說明肥城市人民的生活水平正逐漸提高，房屋需求逐漸變大，向舒適型、功能型轉(zhuǎn)變。3、各片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析（1）、藝苑社區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地理位置在市場(chǎng)路繁華地段，最能體現(xiàn)肥城人概念中的優(yōu)越性；②、購(gòu)物、醫(yī)療、上學(xué)等極其方便；③、開發(fā)公司實(shí)力雄厚、信任度高；④、現(xiàn)已主體竣工，上房期將近。劣勢(shì)：①、不能按揭；②、價(jià)位高；③、無車庫(kù)；④、規(guī)模小無環(huán)境、綠化；eq\o\ac(○,5)、交通不便。；（2）、白云山社區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、政府工程，前期由市府主持開發(fā)，有一定知名度；②、證件齊全，具有了簽訂協(xié)議示范文本的條件；③、社區(qū)單體立面造型美觀；④、車庫(kù)超前規(guī)劃；eq\o\ac(○,5)、會(huì)所、物業(yè)中心等配套設(shè)施齊全（需確認(rèn)）；6、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高（前期核算成本600元/m2）；7、選聘建筑單位知名度高（市建第一、二項(xiàng)目部等）；劣勢(shì)：①、外地公司，信任度不夠；②、不擬定因素太多；③、與專業(yè)公司關(guān)系難協(xié)調(diào)；④、受前期銷售的影響較大（價(jià)格、承諾）；eq\o\ac(○,5)、距離中學(xué)較遠(yuǎn)。（3）、新新家園優(yōu)勢(shì)：①、社區(qū)成規(guī)模；②、地理位置位于工業(yè)二路和三路之間，東接濟(jì)兗路，距老城鄉(xiāng)較近，市民觀念中位置較好；③、生活便利，交通及域市配套逐漸完善。劣勢(shì)：①、同一社區(qū)，多家開發(fā)，不利物業(yè)管理；②、貯藏室不可選，與主房相應(yīng)；③、無車庫(kù)。（4）、龍山社區(qū)①、交通便利；②、價(jià)格適中；③、部分房屋具有上房條件；④、東臨龍山河，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)有幼兒園、娛樂中心；eq\o\ac(○,5)、綠地等配套齊全。劣勢(shì)：①、貯藏室不可選；②、無車庫(kù)；③、開發(fā)公司不具有資質(zhì)，證件不全；④、距離市區(qū)較遠(yuǎn)；eq\o\ac(○,5)、半地下貯藏室；6、無法按揭；7、距大道太近，來往車量多雜，影響居住。（5）、豐園社區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平坦，位于城市西部開發(fā)區(qū)，大的發(fā)趨勢(shì)良好；②、經(jīng)濟(jì)合用住宅，價(jià)格較便宜；③、戶型豐富；④、開發(fā)商實(shí)力雄厚，信任度高；eq\o\ac(○,5)、龍山河穿過社區(qū)。6、交通便利，路況好；7、醫(yī)療——人民醫(yī)院。劣勢(shì)：①、物業(yè)管理差；②、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低；③、遠(yuǎn)離中小學(xué)，特別是高中；④、新區(qū)交通工具目前欠發(fā)達(dá)。（6）、陽(yáng)光花園優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平坦；②、引進(jìn)先進(jìn)理念，聘請(qǐng)策劃公司；③、推出時(shí)間在房地產(chǎn)業(yè)“金九銀十”④、開盤前的客戶積累期較長(zhǎng)；eq\o\ac(○,5)、本地公司信任度高；6、金起點(diǎn)幼兒園在社區(qū)內(nèi)；7、初期推出，后期可塑性強(qiáng)，可根據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)調(diào)整開發(fā)方案。劣勢(shì)：①、社區(qū)以商業(yè)為主，新區(qū)開發(fā)短期內(nèi)效果差；②、開發(fā)商起步較晚，經(jīng)驗(yàn)少；③、營(yíng)銷人員思緒狹隘，營(yíng)銷理念缺少。戶型、面積項(xiàng)目名稱一室二室三室四室別墅戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積豐園社區(qū)無無兩室一廳68.75、63.63三室一廳91.91、82.94無無別墅一層271無無無無三室二廳116.63、149.96無無別墅二層蘋果園社區(qū)無無兩室一廳75、78無無無無無無無無兩室二廳84.57、117.56無無無無無無藝苑社區(qū)無無無無三室一廳102無無無無無無兩室二廳96.58、119三室二廳124、126.48無無無無農(nóng)機(jī)公司沿街樓無無無無三室二廳90～120無無無無新新家園無無無無三室一廳76.35無無無無無無兩室二廳75三室二廳95無無無無蘋果園社區(qū)無無兩室一廳55.7、72.3三室一廳84.76無無無無無無無無三室二廳119.09無無無無龍山社區(qū)無無兩室一廳60.37三室一廳80.97、84.96無無無無無無無無三室二廳119.09無無無無4、各開發(fā)項(xiàng)目戶型及面積段分布情況從以上表格可以看到肥城市城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，均是二室、三室住宅。只有豐園社區(qū)有別墅。一室及四室以上的項(xiàng)目為0。同時(shí)也反映出肥城市消費(fèi)屬中抵擋消費(fèi)。大多數(shù)開發(fā)商注重這個(gè)階段的開發(fā)。針對(duì)這種情況，公司對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行了一次市調(diào)，經(jīng)記錄，結(jié)果如下：面積范圍所占比例購(gòu)房?jī)r(jià)位范圍所占比例A.60㎡以下8.2%600元/㎡以下13.53%B.60~90㎡46.78%600～800元/㎡71.18%C.90~100㎡41.52%800～1000元/㎡11.76%D.130㎡以上3.5%1000～1200元/㎡2.94%1200元/㎡以上0.59%合計(jì)100%100%以上數(shù)據(jù)來源于白云山項(xiàng)目部的市調(diào)報(bào)告附表二城區(qū)樓盤基本特征表項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積均價(jià)發(fā)展商主要戶型備注豐園社區(qū)300畝20.4萬㎡868元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳、高檔別墅綠化率38%蘋果園社區(qū)300畝35萬㎡987元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳綠化率35%藝苑社區(qū)21畝4萬㎡1080元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司二室二廳、三室二廳河西社區(qū)20畝12.6萬㎡860元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司新新家園145畝179萬㎡972元/㎡肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三室二廳、二室二廳、二室一廳陽(yáng)光花園400余畝肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率39%、容積率1.08農(nóng)機(jī)公司沿街樓2.4畝約1萬㎡門面2300元/㎡

住宅950元/㎡肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一二層復(fù)式營(yíng)業(yè)樓、三層以上為

三室二廳住宅樓龍山社區(qū)156畝10萬㎡890元/㎡肥城傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳綠化率31%附表一肥城市城區(qū)目前重要開發(fā)住宅項(xiàng)目情況匯總表項(xiàng)目名稱位置開發(fā)規(guī)模容積率入伙日期物業(yè)管理目前交通情況發(fā)展商豐園社區(qū)北靠上海路，南臨新城路，位于白云山社區(qū)正北500米占地面積300畝，建筑面積20.4萬㎡，建筑密度17.6%1.01無二路公交車直達(dá)，較偏肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司蘋果園社區(qū)工業(yè)二路、工業(yè)三路之間，長(zhǎng)山街以東，東接濟(jì)兗路占地面積300畝，建筑面積35萬㎡1.74四路公交車通過肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司藝苑社區(qū)藝苑社區(qū)位于市場(chǎng)路繁華地段，煙草公司西臨占地面積21畝，建筑面積4萬㎡2.86肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司河西社區(qū)白云山社區(qū)往東800米，北京路路南、路北占地面積20畝，建筑面積12.6萬㎡9.69肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司新新家園東接濟(jì)兗路，西臨蘋果園社區(qū)，工業(yè)二路、工業(yè)三路之間占地面積145畝，建筑面積17.9萬㎡1.85肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽(yáng)光花園豐園社區(qū)、白云山社區(qū)之間占地面積400余畝，建筑面積1.08肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)機(jī)公司沿街樓新城長(zhǎng)山街和上海路交匯處占地面積2.4畝，建筑面積1萬㎡5肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍山社區(qū)西臨濟(jì)兗路東、北為龍山河占地面積156畝，建筑面積10萬㎡0.96肥城傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司第三章、市場(chǎng)需求分析一、肥城市住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析肥城市白云山社區(qū)前期銷售及近期簽單情況顯示，結(jié)合需求情況分析，肥城市住宅物業(yè)主力客戶群為市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)干部、電廠、煤礦等各大公司職工及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，客戶群中二次置業(yè)者與初次置業(yè)者比例幾乎均等，但肥城市新城區(qū)但是十余年建成，職工住房多為新宅，隨著中心區(qū)的發(fā)展，并結(jié)合樓盤自身?xiàng)l件，初次置業(yè)者購(gòu)買住房比例具有上升的潛力。此外由于原福利分房的面積普遍較小，二次置業(yè)者對(duì)戶型面積的規(guī)定較高。肥城市住宅物業(yè)目前供應(yīng)以多層為主，銷售情況較好；房型方面，三室一廳（二廳）的倍受客戶青睞，另一方面二室一廳的銷售也不錯(cuò)。作為縣級(jí)市，肥城市住宅平均價(jià)格較低，均價(jià)大約在900～920元/m2，西區(qū)樓盤價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，西區(qū)作為政府規(guī)劃的生活區(qū)，置業(yè)者的購(gòu)房因素多因房?jī)r(jià)較低，且項(xiàng)目有政府支持。因此，如何使價(jià)格連續(xù)走高是營(yíng)銷的重要課題。銷售情況并未受明顯影響，風(fēng)格優(yōu)勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)是美觀與否，并不刻意追求某種風(fēng)格?？蛻魧?duì)環(huán)境有很高的盼望值，本項(xiàng)目的內(nèi)、外環(huán)境景觀優(yōu)雅，是客戶購(gòu)房的動(dòng)機(jī)之一。社區(qū)配套亦是客戶最關(guān)注問題之一，但目前本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)遲遲未出，急當(dāng)解決，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤陽(yáng)光花園和豐園社區(qū)。二、置業(yè)動(dòng)機(jī)肥城人在白云山社區(qū)置業(yè)只有一個(gè)動(dòng)機(jī)：自住。投資、贈(zèng)送等幾乎沒有。三、客戶群分析分析據(jù)近期簽訂訂單的72名客戶記錄得如：年齡人數(shù)(人)所占比例職業(yè)人數(shù)所占比例25～35歲3143.1%黨政教師、機(jī)關(guān)干部2331.9%35～45歲2838.9%公司職工3143.1%45～55歲1013.9%其它1825%55歲以上34.2%四、面積、戶型、單價(jià)、總房款選擇分析1）調(diào)查問卷為了解目前市場(chǎng)需求，使我公司產(chǎn)品更符合廣大客戶的需要，請(qǐng)配合填寫以下問卷，并深深感謝您的合作。一、您置業(yè)會(huì)購(gòu)買多大面積的住宅。（）1、60—80㎡（7.5%）2、80—100㎡（30%）3、100—120㎡（42.5%）4、120㎡以上（17.5%）5、其它（請(qǐng)?zhí)顚懀?.5%）二、您置業(yè)會(huì)購(gòu)買哪種戶型。（）（見附圖）1、A戶型（0）2、B戶型（25%）3、C戶型（17.5%）4、D戶型（37.5%）5、E戶型（12.5%）6、其它（請(qǐng)給出建議）三、根據(jù)您目前的消費(fèi)能力，您會(huì)選擇的住宅價(jià)位在（）1、700元/㎡以下（5%）2、700—800元/㎡（22.5%）3、800—900元/㎡（52.5%）4、900—1000元/㎡（20%）5、1000—1100元/㎡（0）