深圳市中級(jí)法院關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛的意見

深圳市中級(jí)法院關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛的意見深圳市中級(jí)法院關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛的意見為正確理解、適用有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋，統(tǒng)一裁判的標(biāo)準(zhǔn)，審理好各類二手房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律、法規(guī)和司法解釋，結(jié)合我市兩級(jí)法院審判實(shí)踐，提出如下意見：第一條本意見的二手房買賣合同是指出賣人將向商品房權(quán)利人購買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條出賣人在取得《房地產(chǎn)證》之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當(dāng)事人以出賣人未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效的，不予支持。第三條房屋所有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉(zhuǎn)讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時(shí)知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。轉(zhuǎn)讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權(quán)主張撤銷。思認(rèn)定。第九條房地產(chǎn)買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應(yīng)認(rèn)定符合當(dāng)事人真實(shí)意思的條款有效，非真實(shí)意思的條款對當(dāng)事人沒有約束力。第十條買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價(jià)，一方要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同，對方不同意導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力，當(dāng)事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。第十一條買賣雙方約定在限期內(nèi)訂立本約的，應(yīng)認(rèn)定為二手房買賣預(yù)約合同。名為二手房預(yù)約買賣合同但具備《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定為二手房買賣合同。當(dāng)事人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。（另一種意見認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條規(guī)定得過細(xì)，因此，名為二手房預(yù)約合同，但具備本約合同的主要條款的，視為二手房買賣合同。）當(dāng)事人訴請繼續(xù)履行的，應(yīng)向當(dāng)事人釋明繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。（另一種意見認(rèn)為，無須釋明）。第十二條買受人請求返還或出賣人請求沒收托管在房屋中介的定金，當(dāng)事人未將房屋中介列為第三人的，應(yīng)通知房屋中介為第三人。原告可選擇請求被告承擔(dān)返還定金或沒收定金的民事責(zé)任，也可選擇請求房屋中介在托管的定金限額內(nèi)直接承擔(dān)返還責(zé)任。（另一意見是，原告可請求被告承擔(dān)返還定金或沒收定金的民事責(zé)任，也可請求房屋中介在托管的定金限額內(nèi)直接承擔(dān)返還責(zé)任，如其中一方承擔(dān)責(zé)任不足，另一方對不足部分負(fù)補(bǔ)充清償責(zé)任。）房屋中介與買賣雙方爭議的訴訟標(biāo)的無直接牽連和不負(fù)有返還或者賠償?shù)攘x務(wù)的，不宜通知房屋中介作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。第十三條出賣人或買受人的違約行為應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的約定和雙方的舉證進(jìn)行綜合審查判斷，一般不宜以房屋中介出具的證明或房屋中介的工作人員的證言單獨(dú)作為認(rèn)定出賣人或買受人違約的依據(jù)。第十四條房地產(chǎn)買賣合同約定資金由房屋中介托管，并約定了房屋中介的收款賬號(hào)，未約定其他付款方式，買受人未將購房款匯入收款賬號(hào)，而將現(xiàn)金托管于中介，買受人、中介未告知出賣人，出賣人主張買受人違約的，應(yīng)予支持。第十五條買賣雙方在房地產(chǎn)買賣合同中未約定賣方贖樓和買方取得貸款承諾函的先后順序，雙方都以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)為由，拒絕先履行各自義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，一方主張另一方違約的，不予支持。如雙方都表示無意履行合同的，視為雙方對解除合同達(dá)成了一致意見，應(yīng)予解除合同;如雙方或一方主張繼續(xù)履行合同的，應(yīng)給予雙方合理期限，各自履行自己的義務(wù)，一方未在期限內(nèi)履行義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二種意見認(rèn)為，出賣人應(yīng)承擔(dān)未贖樓的違約責(zé)任，買受人應(yīng)承擔(dān)未支付購房款的違約責(zé)任。理由是通過贖樓的方式消滅房屋負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)是保證房地產(chǎn)能辦理過戶手續(xù)的前提條件，贖樓是出賣方的主要義務(wù)之一，而取得貸款承諾函僅是買受人具有支付購房款能力的初步證明，不是買受人的主要付款義務(wù)。行使同時(shí)履行抗辯權(quán)須以雙方的義務(wù)具有牽連性。出賣人贖樓與買受人取得貸款承諾函不具有對價(jià)關(guān)系，雙方不能行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，及時(shí)、適當(dāng)?shù)穆男懈髯粤x務(wù)，雙方?jīng)]有履行義務(wù)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第十六條房地產(chǎn)買賣合同約定違約方承擔(dān)定金責(zé)任后，守約方不可進(jìn)一步追究違約方其他違約責(zé)任的，從約定。第十七條當(dāng)事人既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時(shí)，守約方既可主張定金罰則，又可請求賠償損失。當(dāng)事人只約定定金，沒有約定賠償損失的，當(dāng)定金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，守約方請求賠償損失的，予以支持。第十八條因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方主張差價(jià)損失的，予以支持。雙方對房屋差價(jià)有約定的，從約定;沒有約定的，以法院委托的評估機(jī)構(gòu)對起訴之日的房屋市場價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失。第十九條當(dāng)事人約定的違約金過分高于守約方的實(shí)際損失，違約方雖未明確表示調(diào)整違約金，但以合同效力或不構(gòu)成違約等理由進(jìn)行抗辯的，應(yīng)向當(dāng)事人釋明是否申請調(diào)整違約金。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過實(shí)際損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第二十條二手房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立二手房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致二手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立二手房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致二手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受