中田德清項目策劃報告及市場推廣計劃模板

中田德清項目策劃匯報及市場推廣計劃項目市場形象定位項目案名項目推廣口號項目標志設計項目產(chǎn)品優(yōu)化提議總平提議戶型提議建筑風格提議景觀設計提議物業(yè)管理和小區(qū)智能化管理提議項目分期開發(fā)計劃項目推廣計劃銷售系統(tǒng)提議價格體系提議總結項目市場形象定位依據(jù)本項目地塊基地特征、周圍環(huán)境和周圍各類交付使用或在建樓盤檔次，參考現(xiàn)在已完成項目初步計劃方案和各項綜合指標。我們?yōu)楸卷椖繕耸袌鲂蜗蠖ㄎ蛔饕韵赂爬ǎ旱虑逦淇垫?zhèn)中心區(qū)域本項目在德清武康鎮(zhèn)新行政中心區(qū)域內(nèi)。依據(jù)當?shù)爻鞘杏媱潱何淇垫?zhèn)城市發(fā)展將以舞陽路和云岫路為中心向南、向東方向擴展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已建好千秋廣場、春暉公園、會展中心、行政中心，周圍建有德清高級中學、醫(yī)院、銀行等設施。當?shù)馗呱凶≌瑓^(qū)現(xiàn)在項目周圍已建成當?shù)馗呱凶≌^(qū)，交付使用如：陽光花園、現(xiàn)代城；在建項目如：藍色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。在當?shù)貜V大消費者心目中已形成高尚住宅區(qū)氣氛。規(guī)模大，檔次高本項目總用地面積250.11畝，現(xiàn)在計劃設計25萬余方總建筑面積綜合小區(qū)。項目綠化率達38%，地上、地下總停車位達900多個，除去小戶型公寓約300戶，車位擁有率近60%。建筑風格經(jīng)典建筑風格采取現(xiàn)在經(jīng)典新古典主義風格，色調典雅穩(wěn)重，多層含有恒久價值感，小高層略傾向于現(xiàn)代感。景觀設計獨一無二項目計劃設計階段聘用專業(yè)景觀設計企業(yè)，為本項目精心設計區(qū)域內(nèi)整體景觀，利用景觀企業(yè)多年設計實踐經(jīng)驗優(yōu)化小區(qū)內(nèi)總體環(huán)境。項目開發(fā)優(yōu)勢整合項目開發(fā)只有將各項項目組成部分進行資源整合，才能達成品牌最好優(yōu)勢性，才能在當?shù)厥袌龈偁幹忻摲f而出，才能表現(xiàn)價格優(yōu)勢。結論：綜合以上特點，我們項目市場形象定位——本項目案名提議依據(jù)德清武康這類中小城鎮(zhèn)地域，消費群體消費心理傾向——向往大城市生活；和當?shù)乇容^靠近上海（國際化大城市）、杭州（最具小資情調城市）。當?shù)卮蟛糠窒M者受大城市影響，且和周遍城市接觸較多，喜愛“崇洋”。所以本項目案名應比較洋氣、海派，能表現(xiàn)當?shù)噩F(xiàn)在階段最高等級住宅等級。（一）[君悅華庭]英文：JoyingGraden眾所周知酒店標準等級中最高等級為五星級。凱悅酒店通常在世界各大城市全部為“五星標準”。但據(jù)稱“超五星”等級在“凱悅”之上為“君悅”，而且“君悅”含義高貴優(yōu)雅，更有“尊貴君主，至高無上”概念；“花園”、“ΧΧ城”、“豪園”在當?shù)匾褳槎嘁?，不應再雷同，“華庭”在廣州、深圳、香港等大城市通常為部分高級景觀樓盤所冠名，利用在本項目上有耳目一新感覺。充足滿足當?shù)叵M者對大城市生活向往和追求。本項目英文名“JoyingGraden”含義“喜悅花園”、“歡樂花園”，不僅音譯上十分相近，而且在義譯上和漢字字面相同，有令人振奮，興高采烈感覺，很吉利、喜慶。[君悅華庭]字面組合一樣端莊穩(wěn)重，簡練飽滿，高尚華美，但又不張揚，豐常符合項目定位，且和項目現(xiàn)在建筑風格、景觀設計構思相吻合。注：如以[君悅華庭]作為案名，設計字體形式稍有改變，洋派，英文名稱字體設計一樣稍華麗些。（二）[中田·竹郡]以一個江南常見，為人熟知植物為案名?！爸瘛笨芍C音為“足”，有“富足”之意。竹是一個很雅致植物?！爸褡印痹陲L水上有“帶財”之說：“竹子節(jié)節(jié)高，十二個月更比十二個月好”?！翱ぁ焙x為小城，比較符合本項目規(guī)模大，地形方正概念。此案名字面組合很新奇別致，有種異域風情韻味，類似“日式庭院”概念。加上景觀企業(yè)如在項目各個區(qū)域組團中加上“鳳尾修竹”概念，很貼切統(tǒng)一。（三）[美景良城]以祖國歷史悠久，最華麗元曲《牡丹亭》中一句千古絕唱為主旨：“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院”，稍做改善，略微有些討巧，新奇別致（四）[中田·瑞城]“瑞”含義吉慶祥和，端莊豐富；字面組合一樣飽滿美觀，極具氣勢，讀音響亮大氣。此命名一樣和項目定位和基礎格調吻合。三、本項目推廣口號如以本項目取名[君悅華庭]為例：推廣口號往往是一個精神上指導。以往廣告企業(yè)常喜愛用“你是我傳奇”、“一生夢想”、“高尚生活典范”等作為某個住宅項目或樓盤推廣口號，但我們往往忽略了一個事實：“生活是平凡，住宅是平凡生活關鍵承載體”。作為一個住宅產(chǎn)品，我們提供給廣大消費者是一個什么樣產(chǎn)品？即我們提倡是一個什么樣居住生活理念，引導是什么樣生活狀態(tài)？現(xiàn)在中國，尤其在江浙一帶，先富裕起來大家全部已知道，住宅不再成為一個人“一生夢想”，而且“一生夢想”也不再成為難以實現(xiàn)東西，或許我們一生中能夠有很多“夢想”；而“傳奇”也不是住宅產(chǎn)品本質所在。我們住宅消費對象是我們當中每一個人。我們不是什么傳奇，我們平凡而扎實生活著每一天。我們推廣口號不需要夸大、夸張、虛幻、惡俗成份，我們產(chǎn)品精神指導應該是充實、豐富、實際，同時也應該是感激、誠懇、喜悅。本項目推廣口號：“享受生活每一天”“享受生活每一天”——生活由每一人，每一事，每一天組成，初初讀來不認為深沉，仔細品味掂量，方覺厚重。似乎如在“兩岸猿聲啼不住”中“輕舟已過萬重山”。“享受生活每一天”：各個階層，多種經(jīng)歷，各個年紀性別，各類心態(tài)大家對這句話了解各不相同，但不管誰全部能在這短短一句話里找到自己心路，引發(fā)心靈共鳴。作為推廣口號這句話是平凡而不平談，簡練而不簡單。用在住宅項目推廣宣傳上，很能打動消費群體，尤其“享受”二字和本項目標案名和高端定位一致。我們將在樓書開篇，作為精神綱領為整個項目推廣確定最關鍵基調：“善待身邊每個人”“包容周圍每件事”“享受生活每一天”注：在分區(qū)分期開發(fā)和每個階段性推廣過程中，我們將針對各個不一樣推廣階段，不一樣特點、不一樣宣傳銷售側關鍵，分計劃提出響應宣傳推廣口號。四、本項目標志設計本項目標志應和推廣口號一樣，以小見大，從平凡中見哲理。項目標志設計提議：簡練而有寓義，從一樣小標志中表現(xiàn)一個氣度。（一）比如：綠城房產(chǎn)采取杭州市花——桂花和月牙簡單組合，形象地傳輸了產(chǎn)品信息：“山寺月中尋桂子，群亭枕上看潮頭”意境。假如我們選擇一類有靈氣、生命力強植物，它能代表江南地域文化，能夠以柔韌表現(xiàn)堅強，以謙謙君子之風表現(xiàn)高尚。比如提議選擇“竹子”，作為項目標志：1、“竹子”在中國民間為“富足”諧音，“豐衣足食”富意吉祥、喜悅。2、“竹子”在中國文人心目中為高尚謙遜、虛懷若谷君子之風表現(xiàn)，梅、蘭、竹、松被稱為“四大君子”，同時合案名“君悅”3、“竹子”生命力極強，形態(tài)美觀。同時提議竹子作為本項目小區(qū)景觀植物“點睛”之作，能夠在小區(qū)各個角落、房前屋后、庭院、馬路邊上種植。4、“竹子”在風水上，是有靈性，且?guī)ж敚爸褡庸?jié)節(jié)高，十二個月更比十二個月好?！?、江南盛產(chǎn)竹，德清莫干山上，竹子種類很多。當?shù)鼐用窦词箤χ褡邮煲暉o睹，但我們能夠化平凡為神奇，把竹子文章作好，可帶來耳目一新之感。（二）將本項目案名組合為項目標志，以字體各類變形作為項目VI系統(tǒng)延伸。（三）也可考慮參考杭州世貿(mào)麗晶城LOGO設計，以歐洲中世紀貴族族徽為項目標志。注：項目整體VI系統(tǒng)設計、樓書簡裝本、精裝本、工地圍墻、戶外廣告等平面推廣設計時把握總體色調、風格、圖案統(tǒng)一。要求：端莊精巧，富貴族氣質，略微華麗海派。五、項目產(chǎn)品優(yōu)化提議在實施計劃設計之初，中田集團和動腦廣告機構達成項目設計調查和項目總體策劃之協(xié)議。動腦企業(yè)和營銷顧問開展對德清當?shù)厥袌稣{查工作，調查過程、方法、結論，本節(jié)不再細述。依據(jù)市調各結論，我們對本項目作出以下幾方面提議：（一）總平提議：1、考慮到基地情況、條件、規(guī)模，選擇相近似樓盤作為參考。并和開發(fā)方、建筑設計方反復商討：最初方案中四面存在水系，中央?yún)^(qū)域有寬大水域。此方案水系較多，不僅會造成施工上難度，一樣為交付后水景維護和物業(yè)管理帶來很多不便和困難。提議盡可能降低中央大面積水域，取消四面水系。原來方案中小高層組團分于小區(qū)各個角落，提議調整小高層分布區(qū)域，將板式小高層放置北面，并建造18層以滿足容積率形成組團。主力戶型和大戶型點式小高層分布小區(qū)景觀中軸線兩邊。在西南角和小區(qū)主入口增加小高層以增加層次起伏之感。形成南低北高，東低西高，南松北緊之勢。原小區(qū)主入口和中軸線向西北略為傾斜，后調整中軸線居中。調整小區(qū)主軸線后避免了總平中主入口傾斜之感，使南、北兩端入口進入后形成中軸開闊之態(tài)。調整原小區(qū)會館和幼稚園連接為分開中軸兩端?？紤]到小區(qū)人口較為密集區(qū)域為北部，且北區(qū)開發(fā)先行，幼稚園作為小區(qū)關鍵配套且人口流動性較大，不宜放置在相對平靜排屋區(qū)域而改應為放置在小區(qū)北主入口處?？紤]到網(wǎng)球場占地大，利用率低，提議取消網(wǎng)球場，改建游泳池，和會館相連。調整商輔進深和布局考慮到容積率等實際原因，將小高層相對集中北面、西面、東面商輔調整至二層。商鋪層高一層4.3米,二層3.3米。保留舞陽街沿街商輔為一層，增加層高至5.8米。提議原一層商輔進深20米左右，調整至13米左右，保持開間4米至5米，方便控制一層商輔單間面積在50平方米左右。提議一層商輔內(nèi)部進深降低部分，可作小區(qū)部分車庫或自行車庫使用。6、調整排屋布局，由連排式改為兩個單元拼接或獨立一個單元，以增加邊套排屋數(shù)量，提升品質。降低原排屋面寬，以增加中心景觀軸寬度。7、調整小高層戶型，使經(jīng)濟型130m和緊湊型95相組合，以增加不一樣開發(fā)周期，各個組團戶型選擇靈活和均衡。（二）戶型提議：依據(jù)市調情況，考慮到當?shù)睾椭鼙橥惖乜h級市鎮(zhèn)消費者購房習慣，結合地塊總平分布，將戶型設計提議調整以下：調整小高層戶型分布：優(yōu)化小高層戶型設計，將北面小高層設計為板式一梯二戶，95㎡左右，緊湊型二室二廳一衛(wèi)，版式一梯兩戶，130㎡左右，經(jīng)濟型三房三廳二衛(wèi)。修改原北入口處兩棟一梯四戶（18層）主力戶型，改用蝶型（點式）二梯四戶，增加戶型品種，在戶型設計上采取不對稱：東邊套略大，西邊套略小。沿景觀中軸位置，設計豪華型160㎡四房二廳二衛(wèi)大戶型景觀房。保留南主口處小高層戶型，二樓四戶，面積100㎡-113㎡經(jīng)濟型戶型。小戶型小高層保留于西北角，50㎡左右二棟，及西南角一棟，西南角設計一棟18層高商務公寓以滿足計劃中對本項目公建要求。增加多層戶型品種：主力戶型略放大至120㎡-130㎡。將原大量沿街88㎡對稱戶型，改為對稱和不對稱相結合組合，西邊套略小，東邊套略大。園區(qū)內(nèi)戶型分布標準；沿園區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)勢顯著區(qū)域安排較大主力戶型140㎡-150㎡，沿園區(qū)景觀優(yōu)勢不顯著區(qū)域安排次主力戶型130㎡。中間套較小邊套較大，東邊套較大西邊套較小，景觀邊套最大。中間套以120㎡為主，在小區(qū)最好景觀區(qū)域另設計一梯一戶155套型。重新設計沿舞陽街南面多層戶型，朝正南方向展開設計以100㎡-117㎡左右經(jīng)濟型戶型。調整小區(qū)內(nèi)部各組團多層分布，形成戶型分布均衡性。A、B、C、D組團，均部署85-90-110-120-130-140-150㎡各類面積百分比，各類形態(tài)戶型，增加多樣性和選擇均衡性。注、提議沿城市主干道多層住宅，統(tǒng)一安裝雙層玻璃窗，以隔絕車輛噪聲和灰塵污染，同時提供一個人性化設計買點。排屋戶型分布：排屋沿中心景觀軸分布。戶型設計一樣以靠近景觀中軸設計面積較大戶型，其次邊套戶型較小，面積百分比210㎡，再次中間套180-200㎡。排屋套型概念：上層設計帶南北兩個超大露臺，下層設計帶私家庭院。注：常規(guī)小區(qū)內(nèi)排屋設計以車道南進、北進單元入戶，可將中心綠地組團增加。這種經(jīng)典做法可在銷售價格上作好控制，合適控制南進戶型銷售單價，增加北進戶型銷售單價。在本項目排屋戶型設計中，我們嘗試回歸排屋以前戶型做法：將車道統(tǒng)一改為北進單元入口，將車道盡可能貼近單元北側（在滿足回車場地情況下），盡可能增加每一排，每一套底層公寓南面花園面積，作到朝南戶型客廳主臥景觀均好性。在和景觀企業(yè)溝通后，提議景觀企業(yè)設計每戶私家庭院，并種植樹冠高大植物以隔離北面車道。修改排屋戶型設計，調整底層排屋客廳、餐廳無洗手間設計不合理問題。提議建筑設計方改動原車庫帶洗手間，調整為工具間或儲藏間（但保留上落水道），增加夾層洗手間，（增加上落水道）以方便排屋購房用戶自由設計該區(qū)域洗手間。修改排屋入戶單元門。原設計中，底層單元入戶有二處通道。車庫和花園?？紤]到花園入戶安全性和花園完整美觀程度，提議底屋客廳設踏步下到花園范圍不宜多大，但不將花園作為入戶主通道，改為集中單元北面入戶大門，加寬樓梯通道2.4米至2.6米。（三）建筑風格提議本項目策劃之初，考慮到德清當?shù)叵M者消費傾向和心理需求，考察當?shù)匾呀?jīng)有交付使用和在建多個建筑型態(tài)。本項目負責策劃人員，反復篩選了幾類經(jīng)典實用，美觀建筑造型，并和開發(fā)商、建筑設計單位共同考察嘉興亞廈·風和苑、金全部景苑、杭州國信嘉園、彩虹城、南全部江濱花園等幾類風格迥異交付樓盤。最終確定多層住宅類型類似“桂花城、紫桂花園”，采取新古典主義建筑風格，色彩端莊沉穩(wěn)，立面層次豐富格調。1、小高層建筑風格略傾向簡練，現(xiàn)代感。取消原立面外懸式空調（將空調放置凸窗臺下）。小高層在外墻用材和色彩選擇上和多層相近似，陽臺立柱和陽臺欄桿，等一些建筑元素和多層相統(tǒng)一。在此基礎上排屋和多層在立面風格統(tǒng)一前提下，可考慮屋頂外墻用材和色彩組合上可和多層區(qū)分。2、小區(qū)內(nèi)住宅立面色彩以沉重而偏暖色調淺棕，米色系為主。避免采取冷色調青灰、灰藍和白色（易臟），立柱和屋頂檐口應采取和立面色彩相近色系，表現(xiàn)質感。立面開窗線條簡練，窗框和陽臺玻璃門框、陽臺欄桿選擇深墨綠色鋁合金，表現(xiàn)價值感。另：注意洗手間開窗設計，盡可能不設小窗高窗，采取長條形統(tǒng)一高度開窗設計，增加采光通風。另注意多層和排屋入戶單元門設計，設計入戶門斗或門廊，增加每個單元私密性和歸屬感。（四）景觀設計提議原方案中，小區(qū)以水系作為關鍵景觀標志，并在中心排屋區(qū)設有景觀中軸線兼公共活動區(qū)。經(jīng)過多方探討并實地考察交付使用樓盤效果，提議設計一條景觀中軸線，從小區(qū)南主入口到北入口，貫穿整個小區(qū)中心區(qū)域，使這條景觀中軸成為本項目最具亮點標志之一，并提議開發(fā)企業(yè)盡早確定一家景觀設計企業(yè)，參與前期方案設計。景觀企業(yè)能夠在前期以景觀優(yōu)化條件提出確實可行總平修改提議，方便方案優(yōu)化完善。動腦廣告機構前后提議三家景觀設計企業(yè)提出初步構思，其中原田華景觀設計企業(yè)提出景觀構思較能符合本項目定位和策劃思緒，項目景觀提議以下：1、景觀中軸已由原來30米擴大至40米，南面主入口處增大開口。南面二棟小高層底層架空，增加主入口視覺沖擊力。景觀中軸應設計氣勢較大，形態(tài)改變豐富主景帶。完善景觀中軸對應二端設計，使南、北入口二端多層、小高層住宅均能享受園內(nèi)景觀?，F(xiàn)在小區(qū)各組團間住宅間距為21-22米，日照間距充足符合要求，應部署好園區(qū)內(nèi)宅前宅后區(qū)內(nèi)綠化。項目大部分住戶生活空間在各個組團間，這部分景觀設計是銷售價格均好性關鍵確保。2、考慮好每個單元入口處綠化小品設計，關鍵是北面小高層及園區(qū)東西兩側商鋪頂部公寓入口處。3、設計二層商輔屋頂層面綠化（本項目有相當大部分住宅在商輔頂部。此處住宅，外沿馬路，噪聲干擾大，又無法享受到園區(qū)內(nèi)綠化景觀，部署美觀實用綠化設施。屋頂綠化應不屬于住戶私人管理，只能享受不能占用，應由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。4、商輔內(nèi)側，園區(qū)內(nèi)部，計劃設計為停車庫。景觀設計不僅考慮平面綠化同時結合車庫頂或商輔沿園區(qū)內(nèi)部頂部，做立體綠化處理5、小區(qū)內(nèi)多層組團綠化和景觀設計應考慮不一樣分區(qū)組團概念，使每個區(qū)域既統(tǒng)一又改變，同時和其它區(qū)域區(qū)分，方便銷售推廣。6、提議排屋區(qū)景觀一樣能夠采取分期分區(qū)域綠化，形成統(tǒng)一又改變庭院風格。7、提議景觀以綠地和綠色植物、流動水系為主，不采取大面積旱噴、廣場、大面硬質輔裝。自然景觀形態(tài)，會伴隨時間長久而變得形態(tài)愈加豐富美觀，而人工景觀只能帶來一時新奇效果。水系以淺、薄水流為主，在各個多層組團提議增加可觀，可聽，動靜皆宜涌泉、噴泉、疊泉等水景。7、原景觀設計思緒中對“竹子”利用提議能夠采取，如在排屋庭前院后，或兩側人行步道，和多層住宅單元入口處，種植觀賞性竹子，并配以燈光，營選清雅之感。同時注意選擇周圍墻、地面和花壇材質提升竹子觀賞性，配以庭院燈光效果。8、在排屋車道北側，既排屋花園和車道分隔處，種植枝葉茂盛，樹形挺拔植物，以阻隔車道對花園排屋干擾，形成私家花園院落。9、在游泳池和車道處一樣注意利用植物形成綠色屏壁。10、在花卉和綠色植物選擇之時，注意四季花卉組合，綠色植物以江南代表樹種，桂樹、香樟、竹子、柳樹等形態(tài)美觀樹種為宜。11、為增加區(qū)域內(nèi)綠化組團相互滲透融合，在各個組團內(nèi)將一些單位拼接較長單元作底層架空處理，形成組團綠化或景觀或活動區(qū)域相連貫。此設計陰涼防曬、防雨，提議在景觀設計時將這部分架空為組團內(nèi)老人、孩子提供休息鍛煉活動空間。（五）物業(yè)管理和小區(qū)智能化管理提議本項目應在前期確定一家物業(yè)管理企業(yè)為本項目提供前期服務。并在本項目交付之前交接過程中和以后交付使用后開展系統(tǒng)完善物業(yè)管理服務。第一階段：1）物業(yè)包裝：選擇物管企業(yè)應符合本項目市場形象定位需要。既然為優(yōu)質生態(tài)景觀小區(qū)，應選擇在現(xiàn)在廣大消費者心目中認同含有代表性品牌樓盤之物業(yè)服務商；如境外“香港·戴德梁行”（當?shù)匾呀?jīng)有）“高力物業(yè)機構”；或中國著名物業(yè)服務商“綠城”、“南全部”等品牌。在前期選擇一家品牌物業(yè)管理企業(yè)，可借助已經(jīng)有豐富管理經(jīng)驗及已建立良好信譽，加強物業(yè)銷售期間推廣及宣傳。2）提供前期工程顧問服務：幫助開發(fā)商挑選全部為物業(yè)提供服務及推護之承接商，對開發(fā)商選擇機電設備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，物業(yè)照明設備及裝飾材料進行審查并提出意見和提議，并制訂物業(yè)驗收標準及物業(yè)接收計劃，并幫助開發(fā)商按工程進度及質量標準逐步驗收。第二階段：1）物業(yè)交接前管理處等建，和物管企業(yè)制度建立，物業(yè)管理人員招聘培圳，和考察實習。2）物業(yè)交接階段，參與各項工程驗收和物業(yè)交接，另制訂遺漏工程處理程序及管理方案。第三階段：開展物業(yè)日常運作管理，比如以下：保安和清潔：本項目區(qū)域內(nèi)有排屋區(qū)、花園洋房區(qū)、小高層區(qū)、會所、幼稚園、各類地面地下停車場、商業(yè)設施等。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)絡又相對獨立，怎樣有效監(jiān)控和協(xié)調各類物業(yè)不一樣功效部分保安，是物業(yè)日常運作管理關鍵。綠化園藝：本項目最大特點在于園內(nèi)各類型景觀設施及綠化空間，尤其是排屋區(qū)景觀中軸和排屋區(qū)私家庭院，和商輔屋頂部分綠化環(huán)境，應在交付使用后，由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長久保持高品質居住品味。接待/指示牌：為配合整體物業(yè)內(nèi)部住宅、幼稚園、會所、停車場等部署和統(tǒng)一管理，物業(yè)企業(yè)幫助廣告推廣商在物業(yè)園區(qū)內(nèi)設計統(tǒng)一及全方面性指示牌。同時，區(qū)內(nèi)關鍵入口、會所，商務公寓等關鍵入口設用戶咨詢接待處。車輛交通管理：車輛管理一樣是現(xiàn)在交付物業(yè)管理中難點和關鍵。本項目地下停車場分散，物業(yè)管理企業(yè)應作好區(qū)內(nèi)車輛進出和停放妥善安排。在本項目智能化管理方面結合物業(yè)管理應關鍵做好以下多個方面1、安防系統(tǒng)：關鍵具體利用在各個單元入戶門安裝可視對講系統(tǒng)。2、周界防盜報警系統(tǒng)：對于區(qū)內(nèi)關鍵出入口和消防通道口、車庫進入口安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。3、寬帶入戶可由運行商直接提供。（電信、聯(lián)通、網(wǎng)通），4、保安巡更系統(tǒng)：對區(qū)內(nèi)主、次干道和地下停車場，地下自行車庫，進行二十四小時巡察。水表、電表、煤氣表、三表實施遠程抄表。5、對區(qū)內(nèi)各關鍵公共活動區(qū)域、電梯公寓、會所、商務公寓、地下半地下停車場，安裝統(tǒng)一背景音樂系統(tǒng)。整體設計應嚴格根據(jù)消防規(guī)范，并配置音量控制器，并有消防強切功效，可立即播出各類安全信息。6、每個單元住宅，最少接入三個信息點，二個語音，一個數(shù)據(jù)。躍層公寓和排屋區(qū)應考慮預留信息點。7、設置有線電視信息點，并預留衛(wèi)星接收無線基座和控制機房。管線預埋至每戶住宅。六、分期開發(fā)計劃依據(jù)本項目地塊特點，考慮當?shù)孛渴€月市場住宅供給量和消化量，本項目開發(fā)地塊，分二個區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。以群益東街和舞陽街居中，以計劃中東、西二個次入口為界。東、西次入口以北為北區(qū)，以南為南區(qū)。北區(qū)開發(fā)又可分為二期，以群益東街北主入口為起點，以景觀中軸為分界，分為西北，東北二期。西北區(qū)即項目計劃A組團，東北區(qū)即項目計劃C組團。首期開發(fā)以試探市場反應和市場容量為主，開發(fā)量和銷售量不宜過大。如西北區(qū)為一期，則推向市場以6-7萬方建筑面積較為適宜，同時應該推出多個住宅形態(tài)供給市場以增加消費者選擇豐富性和多樣性。一期開發(fā)中：我們向市場推出多層主力戶型85㎡、120㎡、130㎡、140㎡；小高層主力戶型：95㎡、120㎡、130㎡、150㎡；排屋主力戶型：180㎡、210㎡、233㎡其中：一期依據(jù)現(xiàn)在總平，估量暫定開發(fā)量7萬方（除公建、配套、商鋪），小高層約28.000方，多層37.000方，排屋5.500方。多層占52%，小高層40%（其中小戶型約占一期高層25%），排屋7.8%左右。此百分比多層合理，高層略多，排屋略少。多層面積百分比中120㎡-130㎡-140㎡百分比占60%左右，躍層170㎡-180㎡，占20%，小戶型90㎡占8%左右，此百分比還是較合理。和當?shù)厥袌鲂枨蠛蛯嶋H在銷售樓盤熱銷戶型面積百分比相吻合。由此可見一期最關鍵銷售壓力起源于高層。一期同時向當?shù)厥袌鐾瞥鲂粜凸?，在廣告推廣中將針對小戶型投資、父母居所、新城市青年居所概念和高層主力戶型相區(qū)分。小戶型面積將分散緩解一期高層銷售壓力。一期同時推出一、二層商輔——沿曲園路和群益路。一期應該將北入口和景觀軸、中心綠島、綠帶等關鍵景觀區(qū)建造完成，將為本項目帶來最直觀景觀視覺效果，為北區(qū)二期開發(fā)帶來品質確保。北區(qū)一期估計總戶數(shù)約620戶，如交付使用，將形成較完整組團，生活配套等設施應該為入住業(yè)主提供便利，所以北區(qū)一期開發(fā)同時完成幼稚園建設，同時考慮在沿群益街北入口處二層剩下商鋪設置小型分會所和物管處以方便物業(yè)管理。北區(qū)二期開發(fā)，可視一期銷售情況隨機而動。如一期銷售完成較快，二期開發(fā)可提前進行。北區(qū)二期開發(fā)小高層供給量和一期持平，多層供給量降低，排屋供給量增加。相對于一期，二期銷售壓力理論上較小，市場風險還是起源于北面高層。但依據(jù)一期各方面投入，二期消費者在看到一期整體形象和品質時會有較大接收度。我們同時應考慮到二期多層在布局和單元拼接上優(yōu)化于一期，如排屋在做好價格控制情況下，和多層銷售壓力不會過大。但市場永遠存在風險，一旦當?shù)仡愃频貕K推出定位檔次相同樓盤，一樣會分流部分用戶。北區(qū)二期開發(fā)可跟依據(jù)一期銷售情況，在價格上分別調整。如小高層銷售不理想，可作銷售價格控制；一期排層銷售如較理想，二期可合適拉升價格（但必需在消費心理承受范圍內(nèi)）本項目南區(qū)開發(fā)：當北區(qū)開發(fā)將結束，南區(qū)開發(fā)跟進，南區(qū)一樣以二期連動式開發(fā)為主。待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽街和云岫路相交東南區(qū)域為南區(qū)一期（在計劃中為D組團）。南區(qū)二期為計劃區(qū)域B組團，項目西南區(qū)塊。南區(qū)一期住宅，小高層百分比大幅下降，多層為主，同時景觀中軸應該全部建造完成，同時完成主會所、泳池等施設。整個項目景觀優(yōu)勢全方面表現(xiàn)。提議開發(fā)南區(qū)一期應將小區(qū)南面主入口建造完成，將項目標整體氣勢作最好表現(xiàn)。最終項目開發(fā)完成西南區(qū)域。其中西南區(qū)域中，公建項目（商務公寓）提議以帶標準裝修成品房推為市場，以提升本項目最終檔次。總而言之，在本項目整個分期開發(fā)過程中，開發(fā)量最大，銷售壓力最集中于北區(qū)一期開發(fā)中。北區(qū)一期開發(fā)銷售住宅形態(tài)最復雜，戶型多變，小高層集中，住宅區(qū)域中多層單元拼接過長。但同時我們必需看到，一樣這一期開發(fā)中，景觀優(yōu)勢一樣最集中，最豐富。所以北區(qū)一期開發(fā)對我們至關關鍵，必需打品牌，樹立優(yōu)良品質形象，為后期開發(fā)帶來口碑效果，形成開發(fā)銷售良性循環(huán)關鍵在一期。在建筑品質上，必需加大投入，在景觀建筑上應該舍得投入。一樣在市場推廣上，北區(qū)一期投入在整個項目推廣中所占百分比最大，在前期推廣中一旦形成開發(fā)項目整體品質優(yōu)良效果，后期開發(fā)才能作到較高回報。本策劃匯報將著重提供在市場推廣上策略和具體方法和北區(qū)開發(fā)推廣大致費用測算。注：商鋪銷售商鋪在本區(qū)域并不占顯著優(yōu)勢，加上一、二層統(tǒng)一銷售，面積略大；但一期開發(fā)中曲園路、群益路已形成商業(yè)氣氛，估量銷售壓力不大。提議商鋪考慮銷售置后，待住宅銷售情況穩(wěn)定后，銷售率達50%以上再向市場推出商鋪，先集中力量主攻住宅小高層和多層銷售。假如在每一期開盤銷售之時將全部物業(yè)形態(tài)一起推出，市場消費者無法收到集中信息，選擇方向感不明確，會影響我們主攻對象（高層和多層）。推出商鋪前期到時具體對商鋪制訂銷售價格，銷售方法。七、推廣計劃（北區(qū)一期、二期）一期項目籌備期（市場調查、方案計劃、擴初完成——打樁前30天）市場目標：確定項目標市場形象和推廣總方向。工作關鍵：確定項目定位，參與前期各項工作、提供策劃提議、推廣計劃。2、一期項目導入期（打樁前30天——開盤后三個月）工作關鍵：開始將項目以多種形式推向市場，重兵投入，整體宣傳造勢，項目開工、開盤等各類關鍵信息傳輸。3、一期項目強銷期（開盤后四個月——一期交付前六個月）工作關鍵：項目品質延續(xù)推廣，針對項目不一樣特點作側關鍵不一樣分章敘述，將項目優(yōu)勢推廣深入人心。并配合不一樣階段銷售關鍵和工程進度節(jié)點關鍵宣傳。4、一期項目連續(xù)期（一期交付前六個月——一期交付使用）工作關鍵：此階段推廣關鍵在于強調項目一期準現(xiàn)房概念；和物業(yè)品質立即表現(xiàn)，物業(yè)投資保值增值。5、二期項目導入期（二期和一期相結合）（一期連續(xù)期開始——一期交付使用——二期正式開盤）工作關鍵：推廣關鍵一期準現(xiàn)房、現(xiàn)房概念，高級小區(qū)優(yōu)質生活表現(xiàn)，二期品質將延續(xù)一期。6、二期項目強銷期（二期）（二期開盤——二期交付前六個月）工作關鍵：延續(xù)一期推廣思緒，如一期銷售消化較快，二期推廣可稍降低投入，只在一些銷售和工程關鍵事項或節(jié)點加強宣傳即可；如一期銷售平緩或有較大壓力，在此階段可考慮在周圍城市（杭州、溫州）投入宣傳力量。7、二期項目連續(xù)期（二期交付前六個月——二期交付使用）8、一、二期同時結案（一、二期交付使用后三個月）注：以上為北區(qū)分區(qū)分期推廣總體計劃，以常規(guī)銷售推廣為例，暫不考慮項目銷售情況不可預期性，如有特殊情況發(fā)生，將在項目推廣銷售過程中立即調整。八、具體推廣計劃依據(jù)本項目分期開發(fā)計劃，在推廣計劃制訂中應參考項目開發(fā)進程同時進行，如本項目開發(fā)中，北區(qū)一期確定2月底三月初進行項目擴初方案會審。5月底工程進入打樁階段。估計9-10月領一期銷售許可證，依據(jù)此進程，此次一期策劃推廣計劃暫定以下：1、11月——4月籌備期工作項目市場調查（11月）前期各項計劃提議（11月-3月）項目整體策劃匯報提交——項目定位、總體推廣方案（3月）確定具體案名、總體推廣口號（3月）完成工地圍墻和工地形象（工地現(xiàn)場落地和高托廣告牌）設計（3月）完成正式現(xiàn)場展示中心尋址，推薦展示中心設計企業(yè)，并提議設計方案（3月底）完成項目整體形象VI系統(tǒng)設計，項目LOGO設計（4月）簡單裝飾臨時售樓部，展示前期方案模型（4月）5月——10月項目導入期工作導入期分為兩個階段：開盤前期和開盤期開盤前期推廣工作：完成工地圍墻和廣告制作（5月底）完成項目介紹DM折頁和戶型冊設計并落實制作（5月）售樓部、樣板房土建、裝修部署完成（6-7月）完成樓書設計并落實制作（8月）完成禮品設計，有項目LOGO，禮品設計兩款，一款一般禮品，房交會各類活動發(fā)放；一類精美，用戶和關系戶收藏。（8月）確定樓盤模型做法（百分比和模型制作企業(yè)），在一期施工圖和景觀方案完成后，由專業(yè)模型制作企業(yè)制作項目模型，（6月-8月—在新售樓部使用）當?shù)仉娕_、電視臺廣告預定、文案提供。杭州電臺廣告預定、文案（6月）〈莫干山報〉軟性廣告一月一篇（5月至11月）工程節(jié)點邀請當?shù)仉娕_、電視臺、報社聯(lián)絡采訪杭州中心區(qū)設置戶外廣告牌，廣告牌設計（6月）杭州中田大廈一樓設銷售接待分部，提供DM折頁。建筑設計方如建摸，將較小樓摸放在中田大廈展示中心。德清武康以周圍各大鎮(zhèn)中心，設置戶處廣告牌（開發(fā)商幫助），廣告牌設計（6月）籌備一次重大活動，引發(fā)當?shù)叵M者普遍關注并主動參與?？紤]安排在項目動工興建前后。在當?shù)貓蠹埳习l(fā)表本項目景觀優(yōu)化后總平圖，并結合參觀本項目樓盤模型，向公眾首次公開本項目案名及項目推廣口號。并公開征集項目各大組團名稱，并評定一、二等獎項。（25-6）銷售部銷售人員銷售道具設計，如本項目LOGO紙懷，銷售手冊，本項目LOGO紙袋，文件袋、文件夾等。（7月）現(xiàn)場展示中心如在3月份完成設計尋址，提供方案后，應在4至7月完成建造裝修，部署。在開盤銷售前，7月份模型和銷售人員遷進入新銷售部。樓書制作完成（8月）注此計劃為指導性工作計劃，具體推廣計劃應在每個階段均會制訂具體實施計劃實施前，以書面匯報呈交開發(fā)商，開發(fā)商確定后，具體實施。提議開發(fā)商本項目應提前預定，德清當?shù)鼗蚝贾菸鞑ㄌ嶙h開發(fā)商考慮）展位。導入期開盤期工作售樓部正式啟用發(fā)表整版廣告（莫干山報）（7-8月）完成開盤報紙廣告設計（跨版或整版一期，莫干山報）（9月）開盤后報紙廣告（整版，莫干山報兩期）（10、11月）開盤前后報紙軟性文案見報（莫干山報、杭州日報，城市快報）杭州房交會展位設計（9月）德清房交會展位設計（9月）當?shù)仉娕_、電視臺、報紙立即公告工程進度及通知開盤信息和房交會展位信息中秋節(jié)對用戶及潛在用戶進行中秋節(jié)贈予禮品活動。開盤銷售房交會結束后，組織一次當?shù)卮笠?guī)模消費者參與活動“評選優(yōu)異戶型”活動，并設置獎項，獎項為一等獎，針對當?shù)叵M者贈予香港游二名，二等獎贈予中國游二名；如杭州或周圍區(qū)域人員贈予“莫干山雷迪森”會所消費二天，此活動在當?shù)亍茨缮綀蟆岛秃贾荨冻鞘锌靾蟆飞习l(fā)表。（10月）設計圣誕節(jié)、新年用戶賀卡（本項目LOGO，口號，案名）制作12月組織“賀圣誕迎新年”首次用戶聯(lián)誼活動（選擇當?shù)剌^高級場所并贈予本項目精美禮品，或抽獎活動）（12月）春節(jié)前后，新春祝賀，報紙廣告，電臺電視臺連動播放。（1月）3、強銷期：開盤三個月后——交付使用前六個月春節(jié)過后在〈莫干山報〉、〈城市快報〉當?shù)貓蠹埡椭車鞔竺襟w展開平面和軟文攻勢。帶動外地用戶投資概念，引發(fā)當?shù)赜脩糍徶眯判?。?、3、4月）4月-5月舉行依據(jù)銷售情況和消費者喜好再舉行一次優(yōu)惠活動，引發(fā)新一輪銷售高峰。具體方案可視當初銷售具體情況制訂。推廣載體關鍵集中當?shù)貓蠹?，廣告內(nèi)容開始采取分期專題方案：整體形象篇：檔次品質；尊貴優(yōu)越，享受生活。地理位置篇：周圍配套：成熟高級區(qū)域，各項設施完備。景觀優(yōu)勢篇：強調內(nèi)部景觀：無以倫比，每戶景觀均好：戶型優(yōu)勢篇：提倡不求最大，但求最精，戶型設計合理。建筑品質篇：建筑風格精典，選材高品質。生態(tài)環(huán)境保護篇；計劃設計，以人為本，強調人性化休閑空間。小區(qū)配套篇：幼稚園，游泳池，三個會所，配套完善。物管篇：中國著名物管，不崇洋，但求服務完善。智能化安全篇：各項優(yōu)異成熟智能化管理為業(yè)主帶來生活享受在交付使用前，以發(fā)表價格調整信息，并推出一期準現(xiàn)房銷售信息。5月，舉行第二次業(yè)主聯(lián)誼活動，具體活動策劃，依據(jù)當初銷售具體情況策劃。5月項目北部小高層如即接頂，設計大型現(xiàn)場工地戶外噴繪廣告，懸掛于沿群益路北面小高層。一期連續(xù)期和結案期：交付前六個月——一期交付使用同時二期推廣導入期開始。一期推廣以準現(xiàn)房概念為主。一期開發(fā)以環(huán)境、景觀、建筑樹立良好品質在整個項目推廣進行中，一期推廣占總體項目推廣最關鍵位置，一期推廣在對整個項目標品質樹立，優(yōu)良口碑等方面起到最關鍵作用。在整個開發(fā)過程中，一期推廣費用占據(jù)近推廣費用近60%：如售樓部建造、裝修，部署，各類戶外廣告制作，樓書、DM制作印刷、廣告企業(yè)設計費用預算；禮品制作；各個階段，報紙廣告、軟文投入，電臺、電視臺廣告費用，樓盤模型制作，銷售部紙袋、銷售手冊制作；房交會展位預訂，展位設計制作，運輸費用，和關鍵推廣節(jié)點上各類消費者參與活動獎金、獎品，聯(lián)誼會費用。如一期推廣能按計劃順利實施，二期推廣關鍵以戶外廣告，報紙廣告、當?shù)仉娕_、電視、二期工地圍墻、樓書、DM（二期）重新制作為主，其它關鍵節(jié)點活動和工程進度相協(xié)調。二期和其它步驟推廣費用將大大減低。因二期推廣中，以一期現(xiàn)樓實景作為關鍵參考，整體形象，優(yōu)質品質已形成。在北區(qū)開發(fā)結束之際，北區(qū)二期交付使用后，中心景觀軸和中心綠化關鍵景觀均已完成。二期推廣在關鍵節(jié)點可作一次廣泛征文活動“住在君悅華庭”以一期業(yè)主親身感受來進程關鍵渲染?？偨Y：北區(qū)推廣中關鍵為一期小高層和北面高層，結合開盤前后銷售系統(tǒng)和價格系統(tǒng)變動立即調整，此策劃匯報作為工作指導，具體每一階段推廣計劃應具體制訂。南區(qū)總體推廣計劃可參考北區(qū)，但應該依據(jù)北區(qū)銷售情況和當?shù)厥袌銮闆r具體調整。在總體推廣過程中現(xiàn)場展示中心作用將不容忽略，分析以下：九、費用預算廣告企業(yè)設計費用（前期設計4—5個月）400000元左右臨時售樓部部署5000元左右工地現(xiàn)場圍墻繪制及廣告牌制作00元左右現(xiàn)場售樓部和樣板房（土建、裝修、裝飾）800000元左右模型制作60000元左右售樓資料00元左右戶外廣告牌公布（杭州及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)）500000元左右報紙公布費（含軟文）300000元左右電視臺、電臺（電臺含杭州）100000元左右房交會（杭州、德清）300000元左右禮品制作50000元左右其它不可估計費用（包含推廣計劃中單項設計費用）00元右

小計：2.700.000元左右注：此預算費用大部分可延續(xù)項目周期結束，且預算費用以上限估算，項目剩下開發(fā)期費用將大幅度降低。對于本項目標開發(fā)體量25萬方而言，如按常規(guī)推廣預算2%（一、二期總銷售額），此費用已是很低額度。十、銷售系統(tǒng)銷售系統(tǒng)和推廣系統(tǒng)同時開展：配合推廣系統(tǒng)各個周期銷售系統(tǒng)一樣分為以下多個步驟：籌備期：（現(xiàn)在至開盤前兩個月）√工作關鍵是組建銷售部，前期以接待、積累用戶為主。因本項目規(guī)模較大，對銷售部人員素質、專業(yè)要求以下：√銷售部應配置銷售經(jīng)理1名，銷售主管1名，銷售人員3-5名?！啼N售經(jīng)理：25-30歲左右，大專以上文化，從事專業(yè)銷售工作3-5年以上，擔任高級住宅或寫字樓銷售經(jīng)理，有銷售部管理經(jīng)驗優(yōu)先，外形好，素質高?！啼N售助理1名，從事專業(yè)銷售工作3年以上，曾擔任銷售部主管或助理一職，協(xié)調能力強，耐心細致，負責銷售部內(nèi)部各項具體事務。√銷售人員3-5名；本項目規(guī)模大，銷售周期長，銷售人員必需配置充足，在售樓部形成一定氣勢。銷售人員考慮在德清當?shù)卣衅?-2名，以有2年銷售經(jīng)驗和學生型相結合。以有售樓經(jīng)驗人員在專業(yè)上幫助無售樓經(jīng)驗人員，無售樓經(jīng)驗人員在工作熱情上帶動其它銷售人員。同時考慮到銷售人員流動性，須在項目開發(fā)周期補充銷售人員。1、提議本項目因為擴初于2月底完成，景觀設計估計3月完成。進入籌備期，銷售工作以意向客房接待，積累為主。銷售工作展開應于總體方案確定，打樁開始前介入，如依據(jù)推廣方案中臨時現(xiàn)場售樓部確定，并裝飾完成。銷售部于4月下旬開始臨時銷售樓部接待為宜。2、籌備期期工作，總體以傳輸品質，反潰用戶信息，積累前期用戶、幫助廣告企業(yè)推廣各項工作為主，不宜和用戶包含銷售價格等關鍵事宜。3、導入期：銷售部人員于開盤前二個月開始，將銷售價格試探性通知用戶，以試探市場反應，方便立即調整開盤銷售定價。開盤前，應正式啟用現(xiàn)場展示中心，以煥然一新面貌，接待意向訂房用戶。6-7月銷售經(jīng)理因該到場，并在當?shù)卣衅?-4名銷售人員。（包含各類型銷售人員）招聘結束后，開展系列銷售培訓計劃：銷售禮儀、項目開發(fā)步驟、項目定位、銷售接待步驟、銷售部管理、景觀設計、物業(yè)管理介紹、市場調查。開盤前通知用戶預訂為主，開盤后以確定銷售價格，通知訂房用戶前來付款，簽署協(xié)議、辦理銀行按揭。正式開盤后，銷售工作關鍵消化前期用戶，以統(tǒng)一優(yōu)質服務，贏得優(yōu)良品質口碑。在開盤銷售后導入期內(nèi)，如能完成銷售率占一期開發(fā)量40%或以上，將為項目后期開發(fā)奠定基礎。強銷期銷售部工作以接