中國(guó)房地產(chǎn)研報(bào)：五方面解析四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)重磅政策 202405

五方面解析四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)重磅政策克而瑞研究研報(bào)表：房貸政策調(diào)整前后對(duì)比五方面解析四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)重磅政策表：房貸政策調(diào)整前后對(duì)比五方面解析四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)重磅政策5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，就繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作做出部署。住建部、自資部、央行和金管局就“切實(shí)做好保交房工作配套政策”情況作了詳細(xì)說明。信貸政策繼續(xù)寬松外，支持政府收儲(chǔ)、盤活存量土地、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保交樓等方面均有大力度支持措施出臺(tái)，主要為以下五個(gè)方面。5月17日，央行、國(guó)家金監(jiān)總局等部門發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，主要涉及以下三方面：第一，下調(diào)首付比5個(gè)百分點(diǎn)，至首套15%、二套25%。2023年8月末，央行將全國(guó)首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%、30%。此后，除北京、上海等8個(gè)城市外，其他城市均已將首付比調(diào)整到了國(guó)家規(guī)定的下限。此次央行將首付比例再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，旨在進(jìn)一步減輕購(gòu)房首付壓力，降低置業(yè)門檻。第二，取消首套二套商貸利率下限，減輕居民按揭還款壓力。自2022年首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立以來，截至今年3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限，取消房貸利率下限的城市數(shù)量比去年12月末增加了38個(gè)。不過需要說明的是，城市層面房貸利率下限最終是否取消要由地方政府決定。第三，下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。首套房公積金貸款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%?？梢哉f，松綁后的房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。2014年9月-2016年2月，央行四次放松房地產(chǎn)信貸政策，2014年9月30日，二套房貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；購(gòu)買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例，首套房貸款未結(jié)清再購(gòu)買二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。2015年9月30日，不限購(gòu)城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月1日，不限購(gòu)城市原則上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；首套房貸款未結(jié)清再購(gòu)買二套房，首付比例調(diào)整為不低于30%。信貸政策調(diào)整前調(diào)整后首套二套首套二套首付比例20%30%25%商貸利率LPR-20BPLPR+20BP取消公積金貸款利率2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%資料整理：CRIC資料整理：CRIC5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開。國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)商品房庫存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。同日下午國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)開行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等21家全國(guó)性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。此外，租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。這項(xiàng)政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下，市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫存。二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。講話中重點(diǎn)提到的政府收儲(chǔ)商品房模式，其實(shí)并不鮮見，2022年以來，濟(jì)南、蘇州、福州、天津等13個(gè)城市均有落地。就在近期，鄭州宣布，將通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)收購(gòu)二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲(chǔ)公告，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，區(qū)政府決定收購(gòu)1萬平方米房源，用作公共租賃住房。這些城市和區(qū)域大多住房庫存高企，面臨較大去化壓力。表：政策收儲(chǔ)商品房城市及規(guī)模城市規(guī)模2022/9/5濟(jì)南市內(nèi)6區(qū)分批購(gòu)買共3000套整棟商品住宅或公寓2022/10/16蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬套新房2023/3/30洛陽收購(gòu)存量住宅和公寓5000套，約30萬平方米2023/5/9福州批量收購(gòu)存量住房8000套，計(jì)劃總投資100億元，總建筑面積80萬平方米2023/6/19長(zhǎng)沙共1100套公寓，用作公租房2023/11/3南陽將在市區(qū)收購(gòu)500套，單套建筑面積70㎡以下的建筑作為市本級(jí)人才公寓2023/12/1天津國(guó)開行發(fā)放12.88億元貸款，用于支持購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房。2023/12/16呼和浩特購(gòu)買loft存量用房262套2024/1/10青島首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套2024/2/21重慶7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源2024/4/2鄭州主城區(qū)5000套2024/5/15杭州臨安區(qū)收儲(chǔ)10000平方米2024/5/162024/5/16大理鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保租房”或人才住房資料整理：CRIC以往的政府收儲(chǔ)商品房模式一直面臨兩個(gè)核心問題：第一，資金從哪里來？地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃、城投平臺(tái)自籌資金是三大資金來源，但規(guī)模終究有限，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補(bǔ)充。但需要指出的是，千億資金規(guī)模仍不足以在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模推行政府收儲(chǔ)，據(jù)估算達(dá)成這一目標(biāo)所需資金可能超過5萬億；第二，收益如何覆蓋成本？被收儲(chǔ)房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例，目前大部分城市的租金回報(bào)率僅僅在2%左右，而即使是使用再貸款這樣的低成本資金，再考慮到運(yùn)營(yíng)等成本，平衡收支也并非易事。如果不能解決以上兩個(gè)問題，大規(guī)模收儲(chǔ)商品房，只不過是把庫存風(fēng)險(xiǎn)從房企端轉(zhuǎn)移到了政府端，并沒有實(shí)質(zhì)性化解。因此，我們認(rèn)為，政府收儲(chǔ)模式并不會(huì)在大規(guī)模鋪開，大概率只會(huì)在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，去庫存效果自然也難以企及當(dāng)年棚改貨幣化。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)重點(diǎn)城市中，有66個(gè)城市商品住宅消化周期超過18個(gè)月，24個(gè)城市消化周期超過36個(gè)月。圖：部分高庫存城市商品住宅消化周期（月）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志表示，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。主要有以下幾個(gè)方面的措施：第一，商業(yè)銀行都成立工作專班，由行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，相應(yīng)部門作為成員形成工作合力。第二，參與審核把關(guān)納入“白名單”項(xiàng)目。第三，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，適度下放審批權(quán)限，加快放款速度，在項(xiàng)目準(zhǔn)入、評(píng)級(jí)、授信、貸后等方面都可以單獨(dú)管理，允許單列授信額度。同時(shí)，也要制定盡職免責(zé)的具體細(xì)則，對(duì)于基層行和相關(guān)員工已按照要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導(dǎo)致貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的，予以免責(zé)。第四，做到應(yīng)貸盡貸。對(duì)于不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁。在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以采取新增貸款、存量貸款展期，以及發(fā)放并購(gòu)貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項(xiàng)目建設(shè)周期匹配，要覆蓋項(xiàng)目建成交付的資金缺口，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付，切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)第五，對(duì)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算，封閉運(yùn)作管理，項(xiàng)目間資金不混同，項(xiàng)目資金嚴(yán)禁挪作他用，確保資金用于保交付。商業(yè)銀行嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，確保項(xiàng)目資本金、貸款發(fā)放、支付支用、貸款償還等通過項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶辦理?！鞍酌麊巍表?xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)開立在主辦銀行。截至到5月16日，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。自然資源部表示處置盤活存量土地主要是兩條線：一條線是嚴(yán)格依法處置閑置土地，另一條線是加大對(duì)存量土地盤活利用的支持力度。第一，支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。主要是要消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。第二，促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。第三，支持地方以合理價(jià)格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。與之相配套的支持政策具體包括三方面：1、加大資金支持。建立可持續(xù)的資金保障機(jī)制，對(duì)于收回、收購(gòu)的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持。2、給予稅費(fèi)支持。對(duì)于收購(gòu)已經(jīng)建成的商品房，以及收回、收購(gòu)存量土地，用于保障性住房建設(shè)的，經(jīng)市、縣人民政府確認(rèn)以后，可以按照現(xiàn)有規(guī)定，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。3、簡(jiǎn)化工作流程。對(duì)于收購(gòu)已建成商品住房或者收回、收購(gòu)存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準(zhǔn)收回時(shí)一并同意劃撥土地，實(shí)行“收回——供應(yīng)”并行辦理，土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)可以根據(jù)批準(zhǔn)文件變更登記為劃撥土地。打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。按照市場(chǎng)化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。工作方案重點(diǎn)把握三個(gè)方面的要求：第一，要將保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則。多措并舉、分類處置，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。對(duì)窮盡手段仍然無法交房的，要走司法途徑。第二，要充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。第三，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。一是地方政府要承擔(dān)屬地責(zé)任，推動(dòng)住建、金融管理、公安、自然資源、審計(jì)等部門和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。二是房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)主體責(zé)任，制定“一項(xiàng)目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。三是金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到對(duì)符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的工作方案：一是摸清底數(shù)。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項(xiàng)目，進(jìn)行一次大起底，鎖定難交付的項(xiàng)目，準(zhǔn)確掌握存在的問題，建立項(xiàng)目臺(tái)賬。二是分類處置。城市政府要按照市場(chǎng)化、法治化原則，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)制定“一項(xiàng)目一策”處置方案。市場(chǎng)化就是把符合條件的項(xiàng)目，或者可以采取市場(chǎng)化措施完善條件的項(xiàng)目，納入“白名單”給予融資支持，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)交付。法治化就是推動(dòng)資不抵債的項(xiàng)目進(jìn)入司法處置程序，該破產(chǎn)的