合肥市城市天地項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案模板

營(yíng)銷策劃篇第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況城市天地項(xiàng)目在合作化南路和望江西路交叉口東南，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里、中國(guó)科技大學(xué)僅百米之遙，小區(qū)占地170余畝，計(jì)劃建筑面積30余萬(wàn)平方米，綠地率約40%，住宅車位比100%以上。包含多層、小高層、高層住宅和公寓、商鋪、會(huì)所、大型超市、五星國(guó)際大酒店及地下車庫(kù)等多個(gè)物業(yè)形態(tài)，配套設(shè)施完善。二、項(xiàng)目特征分析地段分解望江路、合作化路兩大城市主干道·鉑金地段；★該地段交通方便，生活配套通常；★臨近政務(wù)區(qū)，分享政務(wù)區(qū)未來(lái)高尚公共設(shè)施配套和共享政務(wù)區(qū)未來(lái)升值潛力。合作化路及毗鄰黃山路是合肥學(xué)區(qū)氣氛最濃郁道路，大多數(shù)高校全部集中在周圍；該區(qū)域逐步成為合肥新興中高級(jí)住宅區(qū)。環(huán)境分解本案位處于合肥傳統(tǒng)工廠區(qū)，外部環(huán)境不盡人意，但依據(jù)合肥整體計(jì)劃和城市中心南移戰(zhàn)略計(jì)劃，本區(qū)域板塊未來(lái)將是合肥中高級(jí)生活區(qū)，區(qū)域樓盤質(zhì)素質(zhì)提升也深入拉升整個(gè)板塊品質(zhì)和環(huán)境水準(zhǔn)。3、配套分解便利生活和商業(yè)空間并存★項(xiàng)目周圍現(xiàn)在臨時(shí)還缺乏大型商業(yè)配套設(shè)施；★新開發(fā)樓盤商業(yè)裙房店面規(guī)模全部較??；★本項(xiàng)目標(biāo)酒店和超市為區(qū)域提供商業(yè)配套服務(wù)；★影響和輻射周圍區(qū)域居民消費(fèi)。產(chǎn)品分解★本項(xiàng)目擁有30萬(wàn)平方米建筑面積體量；★同時(shí)包含了商業(yè)、五星級(jí)酒店、精品小戶型公寓、住宅四種類型產(chǎn)品，組合成了一個(gè)完整街區(qū)；★小區(qū)整體極簡(jiǎn)派建筑風(fēng)格，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明要求；★高低起伏，錯(cuò)落有致建筑天際線和建筑構(gòu)件線條，組成了項(xiàng)目特有建筑風(fēng)格；★充足展示了建筑藝術(shù)性和視覺性，空間感；★給予一個(gè)新奇說(shuō)法：“未來(lái)現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格”★房型面積段控制很好，迎合現(xiàn)在中高級(jí)消費(fèi)群體消費(fèi)需求。分析結(jié)論：三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)規(guī)模：30萬(wàn)大規(guī)模小區(qū)。含有規(guī)模效應(yīng)，有營(yíng)造概念基礎(chǔ)載體。計(jì)劃：獨(dú)具一格建筑計(jì)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)計(jì)劃鮮明專題園林景觀。地段：新老城區(qū)之間，同時(shí)擁有政務(wù)區(qū)強(qiáng)勢(shì)升值潛力和老城區(qū)南七商業(yè)板塊成熟商業(yè)配套和成熟人氣。戶型：房型設(shè)計(jì)富有特色，面積控制合理，有利于銷售。配套：小區(qū)內(nèi)五星級(jí)酒店、商業(yè)街和超市帶來(lái)生活安逸和舒適。劣勢(shì)本案所處地段正在建設(shè)之中，故周圍外環(huán)境較差，人氣稍顯不足。周圍地處傳統(tǒng)工廠區(qū)，生活配套設(shè)施和交通不是很完善。合作化路和望江路全部是城市交通主干道，噪音和灰塵污染對(duì)本案影響較大。機(jī)會(huì)伴隨政務(wù)區(qū)建設(shè)日益成熟。伴隨政務(wù)區(qū)立即搬遷。本案地段升值在望；周圍地域改造和開發(fā)，本板塊高尚住宅區(qū)區(qū)域形象已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)同和注意。威脅宏觀形勢(shì)不明朗，進(jìn)場(chǎng)投資用戶大幅度降低，自住買家也普遍存在持幣觀望情況；同期市場(chǎng)盤量大，各盤大投入、大手筆營(yíng)銷和傳輸手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)局面；周圍個(gè)案和本案產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重而且最將會(huì)和我們形成最直接競(jìng)爭(zhēng)；本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對(duì)本案客源將會(huì)有很大截流。第二部分：項(xiàng)目定位營(yíng)銷，不是閉門造車；創(chuàng)新，不是天馬行空。產(chǎn)品定位，是前行“航向燈”，是撬動(dòng)市場(chǎng)支點(diǎn)。一、項(xiàng)目概念定位本項(xiàng)目不管從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配置上全部獨(dú)具匠心，前衛(wèi)時(shí)尚建筑風(fēng)格和希臘文化專題景觀設(shè)計(jì)表現(xiàn)了一個(gè)有韻味國(guó)際城市生活態(tài)度，對(duì)于快節(jié)奏下城市人，有一定誘惑力。另外，產(chǎn)品基礎(chǔ)定型，入市在即，我們必需再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營(yíng)銷推廣等方面同一方向用力，在基礎(chǔ)概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品個(gè)性完全釋放出來(lái)。在現(xiàn)在情況下，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵照兩大標(biāo)準(zhǔn)：商務(wù)、文化和自然三者最完美結(jié)合體根本改變居住文化內(nèi)涵定位關(guān)鍵詞：尊貴商務(wù)文化自然希臘文化小區(qū)組團(tuán)愛琴海專題景觀高綠化率和低密度政務(wù)區(qū)大景觀環(huán)境希臘文化小區(qū)組團(tuán)愛琴海專題景觀高綠化率和低密度政務(wù)區(qū)大景觀環(huán)境板塊片區(qū)文化底蘊(yùn)建筑文化內(nèi)涵景觀文化內(nèi)涵小區(qū)文化活動(dòng)五星級(jí)酒店可商可住公寓政務(wù)區(qū)商務(wù)機(jī)會(huì)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流結(jié)合上述兩大標(biāo)準(zhǔn)，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位：一座30萬(wàn)平方米國(guó)際化情調(diào)小區(qū)釋義：在居住環(huán)境上，我們用“國(guó)際化情調(diào)生活”較前衛(wèi)風(fēng)格來(lái)統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基礎(chǔ)格調(diào)清楚前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“居住文化”特色概念就能夠深入人心，得到態(tài)度鮮明認(rèn)可或否定，絕不“騎墻”——在此基礎(chǔ)上取得明確支持我們定位用戶群消化這個(gè)高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)特色國(guó)際化情調(diào)小區(qū)。二、定位支撐希臘文化專題水景景觀設(shè)計(jì)一座建筑、一處房子、一片園林，血脈決定其尊貴，淵源成就其深淺。在摩天樓下，人會(huì)認(rèn)為自己很渺小。必需找到一個(gè)點(diǎn)，才能夠在轉(zhuǎn)型時(shí)代巨浪中找尋到自己泊岸。安高·城市天地8000平方米水景點(diǎn)綴于整個(gè)小區(qū)，四處有景，四季有景，確保景觀空間立體感和韻律感。一幅幅漂亮畫卷，讓回家成為度假快感游歷。草清嫩、枝葉味香，瀑布瀝瀝，水波粼粼，自由小鳥白樺林間跳舞。住常了、陶冶慣了，可能會(huì)不經(jīng)意間炫耀，這片綠意，不算什么?；蛄鞣及偈酪布娂娙绯保哺摺こ鞘刑斓刈鸪缟蠲篮途?，惟獨(dú)這兩個(gè)字足以久久回味。

2、感受二十四小時(shí)幸福能力大型超市、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、專題風(fēng)情會(huì)所——購(gòu)物、休閑、享受，和國(guó)際同時(shí)安高·城市天地精心制作國(guó)際商業(yè)街區(qū)，為住宅和公寓業(yè)主享受極為便捷消費(fèi)和休憩場(chǎng)所。不管選擇公寓辦公或投資，還是選擇商業(yè)街區(qū)作為投資重心，安高·城市天地將是一個(gè)以復(fù)合業(yè)態(tài)、高尚人群相互增值之利益共體。3、五星級(jí)酒店，給予城市關(guān)鍵區(qū)新生命。五星級(jí)酒店，將成為活躍于CBD中央?yún)^(qū)大量高素質(zhì)和高消費(fèi)能力商務(wù)人士最理想選擇4、玻璃是太陽(yáng)最密好友，輪廓是她人偷窺我誘惑挑高5.4，城市公寓，上下空間新秩序5、戶型走過“磨礪”，居住走向美好好作品擁有內(nèi)外兼?zhèn)鋬?yōu)良質(zhì)素，在絕佳地段，不停創(chuàng)新，對(duì)細(xì)節(jié)、尺度充足把握，對(duì)品質(zhì)用心鑄造孜孜以求，經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)、合理面積控制，把完美、舒適高尚之居所獻(xiàn)給欣賞這種生活人。6、在藝術(shù)和生活中發(fā)明最為完美平衡對(duì)有些人，安高·城市天地是一個(gè)港灣。對(duì)有人，更像心儀很久一間咖啡館。不過，對(duì)勾兌時(shí)尚人，安高·城市天地便是一曲舒緩MUSIC。假如你認(rèn)為是一杯1963年紅酒，當(dāng)然沒有錯(cuò)誤。這么生活之旅和體驗(yàn)，有點(diǎn)酷似風(fēng)格派藝術(shù)。不是極難讀懂，也不是每個(gè)人全部能融入其中。安高地產(chǎn)致力于成為高端小區(qū)領(lǐng)域提倡景觀人居關(guān)鍵推進(jìn)者。三、公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定位利用項(xiàng)目五星級(jí)酒店資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源共享，依靠整個(gè)小區(qū)配套設(shè)施完備和五星級(jí)酒店式服務(wù)，增添項(xiàng)目標(biāo)附加值。公寓初步定位：HOH復(fù)合型公寓Ｈ（Ｈｏｍｅ）＋Ｏ（Ｏｆｆｉｃｅ）＋Ｈ（Ｈｏｔｅｌ）國(guó)際時(shí)尚HOH即酒店、辦公室、居家三合一復(fù)合型酒店式公寓，７０年產(chǎn)權(quán)物業(yè)！HOH公寓自用和投資自由轉(zhuǎn)換。您在享受星級(jí)酒店式居住、辦公高級(jí)次服務(wù)同時(shí)，亦可隨時(shí)經(jīng)過酒店日常經(jīng)營(yíng)，出租物業(yè)以取得長(zhǎng)久利潤(rùn)分成；第三部分：目標(biāo)消費(fèi)群分析人生本就是一個(gè)不停尋求過程，也是一個(gè)不停舍棄過程！就像真理和謬誤只是一步之遙一樣，買或不買只是幾秒鐘時(shí)間誤差，你上帝和撒旦永遠(yuǎn)只是一個(gè)事物正反面。實(shí)際問題是該怎么尋求那些愿意掏錢給我們上帝呢？一、目標(biāo)消費(fèi)群體估計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵有住宅和公寓兩種產(chǎn)品形態(tài)，肯定造成有兩種不一樣目標(biāo)用戶群，就要逐一進(jìn)行有區(qū)分定位分析。首先我們鎖定購(gòu)置住宅產(chǎn)品目標(biāo)用戶：城市知性貴族本案目標(biāo)用戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域用戶+全市；（2）在合肥長(zhǎng)久工作外省市人群。本案目標(biāo)用戶群年紀(jì)定位：主力用戶源29－60歲，關(guān)鍵層以年紀(jì)在30－40歲青壯年為主。]本案目標(biāo)用戶群家庭收入定位：年收入6萬(wàn)以上。本案目標(biāo)用戶群其它特征定位：我們樓盤是定在高級(jí)樓盤，什么是高級(jí)樓盤？高級(jí)樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平相對(duì)也較高物業(yè)。這類物業(yè)通常含有優(yōu)越地理位置，小區(qū)環(huán)境營(yíng)造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享受物業(yè)類型。這類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一個(gè)生活方法、生活態(tài)度。定在高級(jí)樓盤消費(fèi)者通常是這么一個(gè)群體：◎較為成功企業(yè)家她們擁有十分豐厚且穩(wěn)定收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己小汽車。她們基礎(chǔ)理想已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，她們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士。她們已經(jīng)有屬于自己一套或多套居所，但為了更舒適生活享受、為了增強(qiáng)一個(gè)身份感，她們還會(huì)追求更高級(jí)次、更高端居所?！蚪痤I(lǐng)階層這個(gè)階層人士年收入已基礎(chǔ)達(dá)成10萬(wàn)元以上，含有較強(qiáng)社會(huì)優(yōu)越感。高品質(zhì)、高端生活早已成為這類人群追求。她們很注意鄰里結(jié)構(gòu)、小區(qū)氣氛、需要管理人員提供周全、專業(yè)貼身服務(wù)。◎成功商人對(duì)于成功商人而言，擁有舒適居所也就是擁有了一個(gè)獨(dú)立私人空間，能夠在繁忙生意之外找到一個(gè)讓心靈得以休憩地方，更是放松全身心第二居所。同時(shí)，她們期望擁有了高級(jí)次有文化氣氛居因以后能夠得到額外尊重?！虺晒ψ杂陕殬I(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。這類人士擁有較為豐厚收入，對(duì)以藝術(shù)和文化有著自己獨(dú)到見解，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氣氛濃郁居住環(huán)境是她們追求。前衛(wèi)和時(shí)尚是她們生活態(tài)度準(zhǔn)則?！蛲獾厮綘I(yíng)業(yè)主在合肥地域經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪已購(gòu)用戶，對(duì)購(gòu)置住房地理位置無(wú)所謂，關(guān)鍵追求工作方便。含有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，不過在合肥居住不是關(guān)鍵目標(biāo)，所以購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等原因?！蛑車咝＠蠋熞?yàn)楸景杆幤瑓^(qū)內(nèi)為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。而且這部分客源含有一定購(gòu)房能力，比較重視地段便利性。◎高新區(qū)、政務(wù)區(qū)職員和公務(wù)員有一定經(jīng)濟(jì)收入，年紀(jì)在30-45歲之間因工作地理位置原因，對(duì)本案地域性有一定認(rèn)可度。其次我們分析鎖定購(gòu)置公寓目標(biāo)用戶我們公寓項(xiàng)目是獨(dú)特，所以它用戶目標(biāo)類型也是獨(dú)特，分眾。同時(shí)公寓空間格局也注定了購(gòu)置公寓用戶等級(jí)。同時(shí)因?yàn)楣a(chǎn)品較大致量決定了公寓產(chǎn)品目標(biāo)用戶群體包容性和廣泛性。◎剛起步階段小型企業(yè)和工作室◎城市高級(jí)白領(lǐng)及單身貴族?！蛲獾仄髽I(yè)在合肥長(zhǎng)久辦事機(jī)構(gòu)◎投資用戶。二、目標(biāo)用戶群總體描述1、群體底線顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)金字塔組成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0萬(wàn)以上房款，也“要求”她們有每十二個(gè)月8萬(wàn)（家庭收入）以上穩(wěn)定收入，而且有多年積累，這是這一目標(biāo)人群經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。高知和高收入正比關(guān)系，伴隨社會(huì)進(jìn)步正在不停顯著，但對(duì)高知了解，決不是膚淺高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵深層附加價(jià)值給認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群文化底線。2、群體特征◎社會(huì)主力源她們通常被稱為豪族、名流、新貴、或精英，絕正確成功者，對(duì)自己經(jīng)濟(jì)前景很看好。她們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是內(nèi)地富人。用具味這么抽象概念進(jìn)行劃分極難。用年紀(jì)來(lái)劃分也未必正確，但她們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：富有。需要社會(huì)認(rèn)同她們地位及價(jià)值?！蚱焚|(zhì)追求者她們可能已換了兩次房甚至更多，現(xiàn)在住也不錯(cuò)，她們選擇新房所行為帶有她們?cè)谏虉?chǎng)上作風(fēng)：穩(wěn)健、挑剔。即使現(xiàn)在豪宅很多，但她們?nèi)栽谟^望，真正原因是：極少有樓盤讓她們真正感到有分量。她們一生中第二、第三次購(gòu)房，對(duì)她們來(lái)說(shuō)，買已不僅僅是居所，更是她們名片，是她家族一個(gè)圖騰。她用自己占據(jù)土地價(jià)值，房子價(jià)值來(lái)宣告她本身價(jià)值。◎時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)者她們能夠在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上城市，但勻出一個(gè)完整時(shí)間去影院看部電影對(duì)她們卻是一個(gè)奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，她們只有不?！皯?zhàn)勝”時(shí)間，才能取得更大空間。◎意見主導(dǎo)者她們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，她們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中“意見領(lǐng)袖”地位。一件商品在她們當(dāng)中口碑傳輸，有時(shí)比廣告宣傳要來(lái)更有效。◎“文化群落”這些人群既融入了本土傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣視野努力跳出局限，她們是傳統(tǒng)和革新矛盾體，但正是她們不停聚集，形成代表合肥新氣象“文化群落”。這一人群經(jīng)歷了中國(guó)文化架構(gòu)重新建立過程，在“肯定—否定—再肯定”不停思想碰撞中，使這一人群有對(duì)新事物接收能力較強(qiáng)，有比較敏銳觀察力，也有較為多樣文化視角。三、目標(biāo)用戶總體戰(zhàn)略：1、羊群效應(yīng)這里所謂羊群效應(yīng)，關(guān)鍵指業(yè)界意見領(lǐng)袖影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購(gòu)置行為效應(yīng)。我們?cè)噲D經(jīng)過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖（主導(dǎo)型用戶）眼光和注意力，經(jīng)過她們意見影響，來(lái)吸引和帶動(dòng)支撐型用戶，甚至邊際型用戶購(gòu)置意向。2、影響力階層一個(gè)缺失影響力人物社會(huì)是不公允，一個(gè)遺忘影響力人物時(shí)代是不樂觀，她們?cè)谧约侯I(lǐng)域或政治、或經(jīng)濟(jì)、或文化站得更高，看得也更遠(yuǎn)，甚至改變大家生活、改變城市革新進(jìn)程、重建整個(gè)社會(huì)新價(jià)值觀和道德觀念。衡量影響力階層標(biāo)準(zhǔn)在于，她們影響范圍要大于她們控制范圍。第四部分：營(yíng)銷推廣專題太陽(yáng)底下沒有新鮮事物，營(yíng)銷創(chuàng)新實(shí)際上是舊事物重新組合。一、關(guān)鍵推廣概念專題國(guó)際化情調(diào)小區(qū)知性貴族生活經(jīng)典二、專題支撐◎中國(guó)能夠達(dá)成一個(gè)階層財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)共識(shí)，卻缺失一個(gè)階層在精神領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)?！騼H僅擁有財(cái)富還不足以成為貴族。貴族和品位相關(guān)?！蜇?cái)富能夠改變社會(huì)地位，但優(yōu)雅品位形成，卻需要知識(shí)和氣質(zhì)積淀，正如西方格言里所說(shuō)："貴族形成需要三代人"。◎暴發(fā)戶不會(huì)是這個(gè)城市知性貴族，因?yàn)樗齻內(nèi)狈χ再F族所應(yīng)該有涵養(yǎng)和優(yōu)雅；剛剛起步城市精英也不會(huì)是知性貴族，因?yàn)樗齻兾镔|(zhì)基礎(chǔ)單薄了點(diǎn)?！蛑再F族是品位標(biāo)鑒，知道鑒賞，才更知道欣賞，財(cái)富并不稀罕，品位和活力才值得炫耀?！蛑再F族在這個(gè)社會(huì)上意味著財(cái)富、權(quán)勢(shì)、地位，意味著一個(gè)人所獲取權(quán)利，優(yōu)越性及其高貴社會(huì)地位得到了法律認(rèn)可，法律確定了她們特權(quán)和優(yōu)越性行為之有效。◎知性貴族，現(xiàn)代社會(huì)影響力階層，是躋身晉級(jí)現(xiàn)代中國(guó)主流社會(huì)最關(guān)鍵特征?！虍?dāng)“知性”和“貴族”激情碰撞時(shí)刻，將會(huì)締造怎樣一個(gè)信仰，安高·城市天地恰是為城市精英和知性貴族奉獻(xiàn)一筆重彩。三、形象口號(hào)推薦情調(diào)和金錢無(wú)關(guān)，但和生活態(tài)度相關(guān)其它備選宣傳口號(hào)站在財(cái)富肩上，信仰“生活享受主義”提倡漫步釋義：◎指出享受國(guó)際化情調(diào)生活是一群富有而又有文化品位特殊階層?！螂A層越來(lái)越主導(dǎo)著對(duì)資源享受和機(jī)會(huì)。階層，是資本，也是資訊，是財(cái)富，更是審美。置身精英階層審美能力，已成為一個(gè)人社會(huì)能量單位和生活品質(zhì)條形碼。四、廣告標(biāo)題初擬國(guó)際化情調(diào)小區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典情調(diào)和金錢無(wú)關(guān)，但和生活態(tài)度相關(guān)沒有些人能夠抵達(dá)未來(lái)，。卻能夠洞悉未來(lái)最珍貴生活空間，為城市驕子預(yù)留高點(diǎn)，制勝權(quán)心有多野，未來(lái)就有多遠(yuǎn)一個(gè)階層需要一個(gè)獨(dú)特空間，一個(gè)空間能夠培養(yǎng)一個(gè)氣質(zhì)10、財(cái)富平臺(tái)，從容把握事業(yè)和生活節(jié)奏11、所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界敏銳角度12、一夜成名常常寄生于炒作品位才是底蘊(yùn)裝訂線13、能夠預(yù)見，一個(gè)傳奇正在上演第五部分：價(jià)格策略一、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格制訂是一個(gè)敏感原因，其合理程度直接影響到營(yíng)銷速度、銷售周期，并深入影響到整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)投資回收期和利潤(rùn)指標(biāo)等。就本樓盤而言，定價(jià)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)在：◎成本加成標(biāo)準(zhǔn)：即物業(yè)價(jià)格應(yīng)是其開發(fā)成本和一定百分比利潤(rùn)之和，假如利潤(rùn)率低于行業(yè)平均利率或社會(huì)性投資平均利率，甚至為零或負(fù)數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。本樓盤因?yàn)榻ㄔO(shè)和配套成本相對(duì)較高，所以成本原因必需合適考慮，但又不能超越市場(chǎng)接收合理成本界線?！蚴袌?chǎng)比較標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)價(jià)格并不是孤立存在，從用戶需求角度而言，市場(chǎng)比較標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)定價(jià)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，所謂挖掘市場(chǎng)空白，提升物業(yè)附加值由此而來(lái)。就本樓盤而言，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案做一定深度價(jià)格定位分析，將對(duì)本身價(jià)格策略制訂有幫助。二、定價(jià)方案◎城市天地經(jīng)過現(xiàn)房實(shí)景環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢(shì)中整合利益點(diǎn)，并借助類比法（同類產(chǎn)品性價(jià)比）烘托本案價(jià)值和支撐價(jià)格?！蜥槍?duì)城市天地產(chǎn)品特征，采取分期推廣策略，分階段提升單戶總價(jià)，降低大戶型總價(jià)，提升樓層和景觀系數(shù)，并結(jié)合總價(jià)組價(jià)，逐階段提升價(jià)格，使存量逐步變現(xiàn)時(shí)被市場(chǎng)接收。1、開盤定價(jià)方案一：市場(chǎng)試探策略在項(xiàng)目開始以相對(duì)較低價(jià)格試探市場(chǎng)，以達(dá)成了解市場(chǎng)，樹立信心效果。有利點(diǎn)：◎高品質(zhì)樓盤以相對(duì)低價(jià)入市，形成轟動(dòng)效應(yīng)；◎?qū)Ρ卷?xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)定位能夠得到充足反饋，便于開盤價(jià)調(diào)整；◎消化速度相對(duì)較快，提前回籠資金。不利點(diǎn)：◎利潤(rùn)空間相對(duì)降低；◎在不了解產(chǎn)品前，高價(jià)格會(huì)減緩銷售。2、開盤定價(jià)方案二：準(zhǔn)現(xiàn)房策略形象引導(dǎo)期時(shí)只推項(xiàng)目及企業(yè)形象，封鎖價(jià)格（或以一個(gè)價(jià)格范圍通知）。以一期大部分建筑進(jìn)入地面施工為節(jié)點(diǎn)，推出較高價(jià)格，達(dá)成樹立樓盤品質(zhì)、提升利潤(rùn)空間效果。有利點(diǎn)◎樹立樓盤高級(jí)品質(zhì)；◎以產(chǎn)品力賣房，加緊消化速度。不利點(diǎn)：◎資金回籠速度減慢，前期投入資金量較大；◎市場(chǎng)對(duì)價(jià)格接收度相對(duì)降低；◎短期利益投資客相對(duì)降低。結(jié)論：上述兩種方案各有利弊，針對(duì)安高企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)理念及我們對(duì)產(chǎn)品基礎(chǔ)判定，在本項(xiàng)目中提議使用方案一，既市場(chǎng)試探策略。營(yíng)銷策略。三、價(jià)格體系建立；本案建筑規(guī)模近30萬(wàn)平方米，在其所屬區(qū)域板塊中屬于重量級(jí)大盤，其規(guī)模效應(yīng)及對(duì)市場(chǎng)影響力均相當(dāng)顯著，所以本案價(jià)格體系確實(shí)定應(yīng)該在綜合分析市場(chǎng)大勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)供給情況、本案未來(lái)可能擁有發(fā)展前景等外部環(huán)境，和本案在區(qū)域內(nèi)地段、位置、本案產(chǎn)品特點(diǎn)等內(nèi)部原因以后，才能確定。依據(jù)上述市場(chǎng)分析及本案SWOT分析，并結(jié)合區(qū)域內(nèi)大規(guī)模樓盤定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，本企業(yè)提議：本案住宅整盤平均銷售單價(jià)為3800——4200元。本案公寓整盤平均銷售單價(jià)為4800——5000元沿合作化路聯(lián)體商鋪價(jià)格為一、二層8000元/平方米，車庫(kù)定價(jià)為8—9萬(wàn)元/個(gè)。價(jià)格定位依據(jù)和支撐以下：◎房產(chǎn)新政房地產(chǎn)打壓，迫使開發(fā)商不得不降低對(duì)項(xiàng)目標(biāo)較高利潤(rùn)預(yù)期。最直接反應(yīng)是東?；?qǐng)@一期定價(jià)在2600-——3300元，采取趨于保守房地產(chǎn)定價(jià)策略，以預(yù)防新政波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)影響已經(jīng)是部分有營(yíng)銷意識(shí)開發(fā)商共識(shí)。◎整個(gè)市場(chǎng)多種隱性降價(jià)和優(yōu)惠已經(jīng)成為較為普遍情況，消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)愈加謹(jǐn)慎，部分熱點(diǎn)區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)死盤，所以市場(chǎng)變數(shù)會(huì)影響一部分短見開發(fā)商率先降價(jià)，最終動(dòng)搖這個(gè)市場(chǎng)既存價(jià)格游戲規(guī)則。最終對(duì)市場(chǎng)是毀滅性打擊。◎區(qū)域及政務(wù)區(qū)板塊多年來(lái)，供給量呈上升趨勢(shì)，中高級(jí)樓盤在短期內(nèi)已供過于求?！颥F(xiàn)在本案產(chǎn)品除了較高容積率和建筑密度以外無(wú)顯著缺點(diǎn)和不足，產(chǎn)品表現(xiàn)了很好均好性。同時(shí)30萬(wàn)建筑規(guī)模有大小區(qū)市場(chǎng)印象?！蚋咚綘I(yíng)銷運(yùn)作將為項(xiàng)目定價(jià)贏得加分。綜合以上分析，本企業(yè)認(rèn)為，從市場(chǎng)面來(lái)看，本案首先存在30萬(wàn)平方米規(guī)模和較長(zhǎng)銷售周期，其次在房產(chǎn)新政影響不明朗，區(qū)域供給量增加情況，采取保守定價(jià)策略，并經(jīng)過產(chǎn)品品質(zhì)塑造，3800——4200元/平方米整盤均價(jià)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ)。四、關(guān)鍵參考依據(jù)1、成本估算本項(xiàng)目地塊地價(jià)成本為172萬(wàn)/畝，結(jié)合合肥市場(chǎng)建筑成本及產(chǎn)品檔次，預(yù)估本項(xiàng)目標(biāo)住宅成本價(jià)在3300元/平方左右。2、合肥市各區(qū)10萬(wàn)方、3000元/平方米以上樓盤價(jià)格一覽表——區(qū)域項(xiàng)目名稱位置容積率總建筑面積（萬(wàn)m）建筑類型價(jià)格蜀山區(qū)綠城·桂花園楊振寧大道和黃山路口1.2241萬(wàn)平方米多層、小高層多層均價(jià)4100元/㎡，小高層均價(jià)開盤3769元/㎡新加坡花園城長(zhǎng)江西路898號(hào)1.5870多萬(wàn)平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅二期價(jià)格為3900-4000元/㎡，范圍3400-5800元/㎡。百協(xié)·大溪地南臨黃山路中段，北接長(zhǎng)江路1.3280萬(wàn)平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店未定，小高層均價(jià)估計(jì)3600—3800元，SOHO估計(jì)4700元左右（含裝修費(fèi)用）新華學(xué)府春天黃山路和石臺(tái)路交叉口2.01730萬(wàn)平方米多層、小高層未定，估計(jì)3700-3800均價(jià)金色池塘長(zhǎng)江西路和蜀新路交界處向北3001.16135萬(wàn)平方米多層、小高層、townhouse二期多層3500元/㎡均價(jià)花園洋房均價(jià)4200元/㎡，范圍3700—6000元/㎡。廬陽(yáng)區(qū)元一美邦國(guó)際長(zhǎng)豐路68號(hào)（雎溪路和長(zhǎng)豐路交叉口）2.46117854㎡９幢高層，１幢小高層（５幢板式、５幢蝶式）2403—3523元上城國(guó)際北一環(huán)和北二環(huán)之間1．7114萬(wàn)平方米多層、小高層一期多層均價(jià)3100元，小高層2900—3600元之間元一·濱水城穎上路和臨泉路交口2.4532%小高層、高層均價(jià)3200元/㎡，售價(jià)范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北1.61101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬(wàn)振·逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口1．316萬(wàn)㎡多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層3000元起價(jià)太陽(yáng)島花園寧國(guó)路、青年路、望江路交匯處1．4514萬(wàn)平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時(shí)代花園元一時(shí)代花園2.638.9萬(wàn)㎡4幢高層，4幢小高層二手房市場(chǎng)上達(dá)成3500多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場(chǎng)東側(cè)一期多層、二期小高層，設(shè)有商住樓均價(jià)2200元/㎡寶業(yè)·城市綠苑原安徽拖拉機(jī)廠1.6048萬(wàn)平方米多層、小高層、高層多層一組團(tuán)均價(jià)2920元，小高層均3200元3、合肥市部分樓盤車位價(jià)格一覽表小區(qū)停車問題得到了更多重視，車位和車庫(kù)配比最少也達(dá)成了30%以上，通常全部采取地面和地下停車相結(jié)合方法，可租可賣，租金通常為100-200元/月，售價(jià)在8-9萬(wàn)元/個(gè)左右。五、最高價(jià)及最低價(jià)提議因?yàn)楸景缸≌a(chǎn)品不一樣位置房屋優(yōu)劣差異較大，銷售單價(jià)價(jià)差應(yīng)合適拉大，已確保全部房屋均能去化。公寓產(chǎn)品銷售單價(jià)價(jià)差提議不能過大，滿足投資用戶進(jìn)場(chǎng)。提議本案住宅最高單價(jià)在5200元左右，最低單價(jià)低于3200元，價(jià)差可控制在元以內(nèi)。公寓產(chǎn)品價(jià)差控制在800元以內(nèi)。六、入市價(jià)格及走勢(shì)入市價(jià)格本案入市均價(jià)提議應(yīng)比整體均價(jià)低300——400元/平方米，約為3600——3800元/平方米，單價(jià)范圍：3200——4500元/平方米價(jià)格走勢(shì)考慮到本案銷售周期較長(zhǎng)，階段性調(diào)價(jià)應(yīng)視市場(chǎng)反應(yīng)隨機(jī)進(jìn)行，調(diào)價(jià)幅度不宜過大，控制在100元/平方米以內(nèi)，調(diào)價(jià)方法可和銷售控制結(jié)合進(jìn)行，在對(duì)外價(jià)目單上不顯著反應(yīng)。七、開盤期前后操作策略1、開盤期前后操作策略提議在開盤期前后價(jià)格策略分為四大階段：⊙第一階段：廣告配合下，開始接收預(yù)約（預(yù)約號(hào)從50號(hào)開始），簽定無(wú)條件可隨時(shí)撤換預(yù)約購(gòu)置意向書，宣告預(yù)定時(shí)價(jià)格，對(duì)應(yīng)透露開盤價(jià)格，通知首批預(yù)訂用戶可能差價(jià)。收受誠(chéng)意金每戶2萬(wàn)元價(jià)格，進(jìn)行市場(chǎng)認(rèn)證、反饋和修正。對(duì)應(yīng)準(zhǔn)備工作：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、預(yù)約購(gòu)置意向書文本、戶型圖⊙第二階段：通知首批預(yù)約用戶定位對(duì)應(yīng)準(zhǔn)備工作：總平圖、單套戶型圖、價(jià)格體系⊙第三階段：開盤宣告開盤價(jià)格，通知用戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽署正式銷售協(xié)議對(duì)應(yīng)準(zhǔn)備工作：一期總平圖、單套戶型圖、統(tǒng)一售樓說(shuō)辭、價(jià)格體系⊙第四階段：開盤以后價(jià)格穩(wěn)步上漲。2、付款方法提議因?yàn)樾抡咭呀?jīng)趨于明朗，銀行方面極難再發(fā)放八成按揭（尤其是二次置業(yè)人群），所以，部分有一定優(yōu)惠幅度付款方法將會(huì)在一定程度上成為項(xiàng)目銷售有效助力。⊙一次性付款能夠享受98折優(yōu)惠；簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付定金2萬(wàn)；簽署認(rèn)購(gòu)書后10天內(nèi)簽署正式買賣協(xié)議時(shí)支付30％總房款（含定金）；簽署正式買賣協(xié)議后30天內(nèi)支付35％總房款；交房日3天內(nèi)支付35％總房款?！雁y行按揭能夠享受98折優(yōu)惠；簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付定金2萬(wàn)；簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)簽署正式買賣協(xié)議時(shí)支付30％總房款（含定金）；簽署正式買賣協(xié)議后30天向銀行申請(qǐng)為用戶提供70％總房款貸款。（如選擇二成按揭用戶，沒有折扣優(yōu)惠。）第六部分：營(yíng)銷策略一、營(yíng)銷策略關(guān)鍵1、關(guān)鍵營(yíng)銷理念樹立國(guó)際化情調(diào)小區(qū)市場(chǎng)旗艦形象快速建立鮮明品牌內(nèi)涵，激發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，進(jìn)行針對(duì)合肥全方位推廣◎高功效價(jià)值，集中表現(xiàn)在城市空間尺度上建筑空間——原創(chuàng)戶型設(shè)計(jì)、適宜創(chuàng)意空間。介于思維空間和立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促；專題園林——希臘專題愛琴海特色風(fēng)情園林及景觀設(shè)計(jì)?！蚋呶幕瘍r(jià)值，集中表現(xiàn)在建筑文化上以希臘文化專題建筑為載體能夠傳承和延續(xù)城市生活，連接了生活過去、現(xiàn)在和未來(lái)，表現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新生活主調(diào)?！蚋咂焚|(zhì)，表現(xiàn)在建筑優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境優(yōu)美，良好人文環(huán)境上在確保項(xiàng)目總體均價(jià)情況下，不和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)，依靠項(xiàng)目標(biāo)高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場(chǎng)及整個(gè)合肥市場(chǎng)旗艦性市場(chǎng)地位，以推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)銷售。2、營(yíng)銷訴求根本◎產(chǎn)品根本關(guān)鍵訴求點(diǎn)：國(guó)際化情調(diào)小區(qū)特色計(jì)劃園林景觀經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)城市地標(biāo)建筑五星級(jí)酒店區(qū)位價(jià)值大型超市和商業(yè)街◎文化根本關(guān)鍵訴求點(diǎn)：國(guó)際化生活情調(diào)知性貴族衍生影響力階層集群3、根本支撐：專業(yè)概念上——強(qiáng)化國(guó)際化情調(diào)小區(qū)概念，使其區(qū)分于其它樓盤概念市場(chǎng)形象上——突出基于產(chǎn)品高端市場(chǎng)形象；產(chǎn)品形象上——表現(xiàn)一個(gè)時(shí)尚、尊貴、原創(chuàng)、富有空間感、立體；居住感受上——描述一個(gè)新建筑居所文化，它區(qū)分于傳統(tǒng)建筑居所，是依據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀性、功效性和文化性于一體；4、總體策略生活方法塑造（國(guó)際化生活情調(diào)）+板塊開啟（項(xiàng)目區(qū)域生活圈）+產(chǎn)品開啟（城市天地產(chǎn)品本身）5、總體目標(biāo)我們?nèi)蝿?wù)是將“城市天地”捆綁在“國(guó)際化情調(diào)小區(qū)”基座上經(jīng)過“居所文化及情調(diào)生活”這個(gè)超級(jí)發(fā)射架用“原創(chuàng)人文知性貴族”做點(diǎn)燃器，對(duì)外發(fā)射。一旦沖出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)猛烈“大氣層”進(jìn)入無(wú)引力（無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。城市天地一品牌便可在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)高奏凱歌，一路飄紅----這也是用戶追求終極目標(biāo)。二、營(yíng)銷手段為達(dá)成城市天地總策略、總目標(biāo)，我們必需處理兩個(gè)問題：1、產(chǎn)品營(yíng)銷作為最常規(guī)營(yíng)銷手法，產(chǎn)品營(yíng)銷是做好一切營(yíng)銷工作基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營(yíng)銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值是產(chǎn)品營(yíng)銷關(guān)鍵。本案優(yōu)異設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營(yíng)銷推廣關(guān)鍵要素。在產(chǎn)品營(yíng)銷中要堅(jiān)持以下方面：◎品創(chuàng)新要突出——將國(guó)際化情調(diào)小區(qū)概念做大；◎產(chǎn)品亮點(diǎn)要強(qiáng)化——對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不停曝光；◎產(chǎn)品內(nèi)涵要多元——產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來(lái)拉升，但同時(shí)產(chǎn)品其它方面細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力支撐，以形成完整產(chǎn)品體系。2、不一樣產(chǎn)品差異性營(yíng)銷◎商業(yè)街為了讓消費(fèi)者表現(xiàn)國(guó)際化情調(diào)小區(qū)概念文化。所以在項(xiàng)目公開前，首先做一段商業(yè)街樣板段，建筑內(nèi)全部進(jìn)行精裝飾，部分街道景觀做出來(lái)，同時(shí)以極低租金價(jià)格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，全部前期進(jìn)入租賃用戶，全部為先簽約2年，2年后租金按當(dāng)初市場(chǎng)價(jià)格，而且商鋪帶租約出售。◎公寓本案公寓能夠居住也能夠辦公，努力爭(zhēng)取突出居住辦公新價(jià)值模式這個(gè)理念。在推廣公寓階段，制作一間大面積空間公寓樣板示范單元，以立剖面形式展現(xiàn)居住和辦公為一體空間部署格局，同時(shí)，整個(gè)示范單元二分之一透明二分之一實(shí)體，實(shí)體和透明部分結(jié)合地方露出建筑材料，能夠供消費(fèi)者參觀；同時(shí)輔助計(jì)算機(jī)全息圖像技術(shù)，進(jìn)行建筑體全方面展示，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目全部適用。另外一點(diǎn)，公寓推廣充足強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目標(biāo)高額投資回報(bào)，在3年之內(nèi)實(shí)施固定用戶租金回報(bào)體系，對(duì)于租用本項(xiàng)目公寓用戶在十二個(gè)月內(nèi)決定購(gòu)置，采取已繳付一定時(shí)限內(nèi)租金作為購(gòu)置首期款，同時(shí)也能夠帶租約向其它用戶進(jìn)行發(fā)售。確保高回報(bào)實(shí)現(xiàn)。◎住宅除了制作特色房型現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景樣板示范單元，還能夠和商業(yè)和公寓進(jìn)行互動(dòng)，進(jìn)行對(duì)應(yīng)優(yōu)惠返還。三、銷售渠道賣場(chǎng)包裝——合肥首個(gè)樓吧出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購(gòu)房”于一體新式吧，樓吧內(nèi)設(shè)有經(jīng)典樓盤展示區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，休閑區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費(fèi)者提供咖啡、茶藝服務(wù)。樓吧里引入了眾多高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加用戶獲取信息起源，拓展樓盤多元化展示路徑，發(fā)明—個(gè)互動(dòng)式購(gòu)房過程平臺(tái)，提供了購(gòu)房一條龍服務(wù)?！驑前蓱?yīng)設(shè)在繁榮區(qū)域地段，并確保有足夠停車位和停車便利性。◎樓吧室內(nèi)面積要求不少于1000平方米二層空間。◎酒吧、咖啡廳、兒童活動(dòng)場(chǎng)等未來(lái)會(huì)所中部分功效引入其中。著力在用戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢過程中，營(yíng)造一個(gè)輕松、自由、超前小區(qū)生活空間環(huán)境，以深入心理暗示方法增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)用戶感染力和誘導(dǎo)力?！蚴蹣遣?jī)?nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代、有品味、藝術(shù)。在裊裊咖啡香，悠揚(yáng)琴聲、幽幽書卷氣和優(yōu)雅油畫氣氛里，主流人群將感受到一個(gè)新生活方法。2.樣板房樣板房建立是本案形象品質(zhì)提升一大關(guān)鍵。樣板房選擇位置上最好朝向綠化、水景比很好位置，在選料方面應(yīng)以上乘材料和獨(dú)特設(shè)計(jì)手法，來(lái)展示本案優(yōu)異“國(guó)際化情調(diào)化小區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典”形象概念。網(wǎng)絡(luò)銷售設(shè)置項(xiàng)目網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友誼鏈接，經(jīng)過最快傳輸路徑努力爭(zhēng)取讓更多人了解本項(xiàng)目，擴(kuò)大社會(huì)著名度和影響力。用戶營(yíng)銷經(jīng)過采取多個(gè)刺激和優(yōu)惠手法促進(jìn)老用戶介紹新用戶，促進(jìn)老用戶口碑傳輸，吸引更多人購(gòu)置。實(shí)利促銷利用用戶心理，采取抽獎(jiǎng)或送實(shí)物禮品等形式促進(jìn)銷售。四、銷售控制及銷售節(jié)奏銷控實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)◎推出單位價(jià)格應(yīng)由底至高逐步高走，確保價(jià)格攀升；◎推出單位以棟為單位，確保每批推出單位獨(dú)立性和整體性；◎每批推出單位應(yīng)重視戶型搭配，確保用戶選擇多樣性；◎每批推出單位達(dá)805或以上時(shí)推出下一批單位。總體銷售節(jié)奏安排此階段，本企業(yè)提議以部分住宅導(dǎo)入市場(chǎng)，隨即全方面發(fā)售商業(yè)街。整盤在經(jīng)過前期六個(gè)月多宣傳期，積累了相當(dāng)多用戶數(shù)量，要借此引爆市場(chǎng)，在商鋪樣板段完成后，商鋪全方面公開發(fā)售。在商鋪發(fā)售同時(shí)，進(jìn)行住宅后續(xù)單元用戶預(yù)約登記，商鋪銷售靠近70%左右，全方面公開住宅片區(qū)。住宅全方面公開后，進(jìn)行公寓用戶預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說(shuō)明推薦會(huì)。注：具體銷售節(jié)奏應(yīng)依據(jù)工程進(jìn)度安排進(jìn)行有效控制。五、促銷活動(dòng)方案（一）促銷在推廣中飾演什么角色◎最短時(shí)間引發(fā)目標(biāo)人群對(duì)項(xiàng)目標(biāo)最大關(guān)注。◎在短期內(nèi)，讓目標(biāo)人群全部知道城市天地是含有思想格調(diào)和原創(chuàng)文化生活小區(qū)品牌形象?！蛭繕?biāo)人群到售樓現(xiàn)場(chǎng)參觀?！虼碳ず驮鰪?qiáng)目標(biāo)人群購(gòu)置決心，達(dá)成銷售。（二）樓吧內(nèi)文化活動(dòng)大放送1、“聞香識(shí)咖啡”咖啡藝術(shù)節(jié)目標(biāo)：積淀樓盤“思想”含量，吸引消費(fèi)群關(guān)注和認(rèn)同。思緒：咖啡，一個(gè)歐美生活經(jīng)典文化意象，而漸演變成國(guó)際生活一個(gè)關(guān)鍵元素。以咖啡為切入點(diǎn)，來(lái)突顯城市天地生活態(tài)度，很輕易彰顯出小區(qū)文化特質(zhì)。不失為為一條直通羅馬捷徑。內(nèi)容：和合肥名咖啡店、雀巢咖啡聯(lián)合舉行咖啡藝術(shù)節(jié)，內(nèi)容包含咖啡文化方面，如咖啡歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語(yǔ)、佚文趣事、名咖啡館，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)限量贈(zèng)《咖啡地圖》和《打開咖啡館之門》。活動(dòng)力邀部分社會(huì)，尤其文化界名流參與，并在舉行合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)橙周刊等媒體上進(jìn)行軟性炒作。2、世界名畫展目標(biāo)：提升樓盤著名度和美譽(yù)度。思緒：名畫，和主流人群溝通另一文化通道，樓吧、名畫、主流人群假日生活組成國(guó)際俱樂部生活方法文化魅力要素。內(nèi)容：向文物企業(yè)或私人租借中國(guó)外名畫，在城市天地樓吧二樓公開展覽，同時(shí)在樓吧一樓舉行酒會(huì)，設(shè)自助餐。3、小人書展覽活動(dòng)目標(biāo)：提升樓盤著名度和美譽(yù)度思緒：它記載了這一代人成長(zhǎng)中意識(shí)，曾經(jīng)一遍又一遍地感動(dòng)過一代人，英雄夢(mèng)、愛國(guó)夢(mèng)是它們培養(yǎng)起來(lái)。4、“換個(gè)角度看世界”——攝影展目標(biāo)：以文化波動(dòng)“主流人群”心弦，樹立樓盤形象。思緒：攝影，是生活，也是藝術(shù)。旅游，主流人群們回歸自然渴望外化。，攝影更被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命一個(gè)有力量方法。相信每一位旅游者，會(huì)用手中鏡頭記下自己看到世界，和內(nèi)心真實(shí)感受。所以，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一。內(nèi)容：和省攝影協(xié)會(huì)合作，在合肥公開征集優(yōu)異攝影作品，題材關(guān)鍵是旅游類作品，在樓吧二樓舉行攝影展，并由觀眾和評(píng)委評(píng)選出優(yōu)異攝影作品。獲獎(jiǎng)?wù)呖色@贈(zèng)中國(guó)無(wú)償旅游獎(jiǎng)勵(lì)，路線選擇西藏、云南或新疆自然風(fēng)光綺麗地方。5、流金歲月數(shù)十年——經(jīng)典影展目標(biāo)：提升樓盤知曉度和親和力，聚集銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣。思緒：極難想像，假如記憶里缺乏了讓人悲喜哀怒電影該是什么樣子。最少在主流人群們，是因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間擔(dān)心，使她們?nèi)狈α艘粋€(gè)生活樂趣，現(xiàn)實(shí)生活不完美。在戲里，我們還能夠做做白日夢(mèng)，讓情感真真切切淋漓一回。內(nèi)容：浩如煙海中外影視作品中，遴選出100部經(jīng)典影視片，在售樓部二樓舉行影展，此次活動(dòng)可和《安徽商報(bào)橙周刊》聯(lián)合，舉行電影征文活動(dòng)，可邀請(qǐng)部分名導(dǎo)演和藝術(shù)家參與。（三）開盤前活動(dòng)大放送1、“心靈和音樂美美相約”目標(biāo)：吸引市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)集中認(rèn)識(shí)，宣傳城市天地原創(chuàng)人文小區(qū)市場(chǎng)形象。思緒：以安高企業(yè)名義，舉行一場(chǎng)交響音樂會(huì)，邀請(qǐng)目標(biāo)人群無(wú)償參與。2、“書香琴韻咖啡人生”思緒：在市中心樓吧預(yù)約登記用戶贈(zèng)相關(guān)咖啡書《加啡地圖》、《打開咖啡之門》，贈(zèng)品可謂投其所好，易贏得市場(chǎng)認(rèn)同和用戶好感。3、“從普羅旺斯到佛羅倫薩”目標(biāo)：促進(jìn)銷售。思緒：旅游，城市人時(shí)尚，對(duì)很多主流人群而言，更是一個(gè)生活情結(jié)，選擇浪漫地中海旅游線路，正切合主流人群西風(fēng)之戀。作為促銷手段，想來(lái)會(huì)為售樓注入幾分內(nèi)力。內(nèi)容：在全部預(yù)定用戶中抽取10名幸利用戶參與地中海之旅，現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)公證處公證。文化孩子不學(xué)壞”目標(biāo)：讓市場(chǎng)提前感受城市天地文化和教育上重視和投入。思緒：暑假期間，讓業(yè)主孩子接收文化教育，無(wú)償學(xué)習(xí)書法、鋼琴、繪畫。內(nèi)容：請(qǐng)市有名書法、鋼琴、西洋美術(shù)家，到樓吧二樓舉行少兒藝術(shù)培訓(xùn)活動(dòng)?！蚧顒?dòng)對(duì)象僅對(duì)業(yè)主孩子?！蚪?jīng)過暑假培訓(xùn)，讓家長(zhǎng)們感受自己孩子是變了：變得悉書達(dá)理有藝術(shù)感情。生活論壇暨《居住思想》畫冊(cè)首發(fā)儀式目標(biāo)：開售之初，培訓(xùn)提升樓盤著名度，形成公眾新聞點(diǎn)。思緒：論壇可選擇合房網(wǎng)，“論壇”最大附加值卻是為項(xiàng)目貼金，提議邀請(qǐng)著名社會(huì)學(xué)者、時(shí)尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在城市天地樓吧，舉行“國(guó)際俱樂部生活論壇”，同時(shí)派發(fā)《居住藝術(shù)》畫冊(cè)。內(nèi)容：力邀社會(huì)學(xué)者、作家、時(shí)尚人士共話“生活真諦”。同時(shí)，編印敘述城市天地相關(guān)生活態(tài)度大型畫冊(cè)《居住思想》現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)。此畫冊(cè)，不管內(nèi)容，形式全部要出色，而且風(fēng)格要表現(xiàn)出現(xiàn)代和人文情調(diào)。促銷活動(dòng)宣傳◎合肥有名咖啡館、酒吧、茶樓、書店聯(lián)絡(luò)，向用戶贈(zèng)予城市天地明信片或《居住思想》畫冊(cè)（宣傳生活主張）?！蚝秃戏适杏忻珗@、博物館、美術(shù)館、音樂廳等場(chǎng)所聯(lián)絡(luò)，在門票上印上宣傳（宣傳生活主張及品牌名）。（四）開盤活動(dòng)大放送1、露天+車展+酒會(huì)——?jiǎng)e樣開盤禮目標(biāo)：突顯項(xiàng)目標(biāo)高級(jí)格調(diào)市場(chǎng)形象。思路：將樓盤開盤儀式和汽車展覽結(jié)合起來(lái)，營(yíng)造出時(shí)尚氣氛，此舉效果將更多表現(xiàn)為眼球效益。內(nèi)容：◎開發(fā)商聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)仄囦N售企業(yè)和酒店，在小區(qū)內(nèi)草坪邊擺放多部高級(jí)汽車作為陪襯，貴賓能夠邊參觀小區(qū)、邊觀看車展、邊享用純釀?！蛳虮景改繕?biāo)人群贈(zèng)予名車展SHOW邀請(qǐng)券；同時(shí)經(jīng)過報(bào)紙公布消息?！颥F(xiàn)場(chǎng)每隔半小時(shí)舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，送出“名車模型”一百輛。六、宣傳推廣策略1、主次明確，多層面交叉滲透?jìng)鬏斦n題◎配合營(yíng)銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速將本案確立為合肥特色名盤地位。◎經(jīng)過交叉組合，樹立“安高”房地產(chǎn)業(yè)品牌形象?！蚺浜箱N售，加緊去化速度。媒體策略◎報(bào)紙廣告、電視廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告為主?！蜉o以雜志、車體、戶外導(dǎo)示，戶外多媒體等多個(gè)方法?！騻鬏斏喜粎^(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“安高城市天地”◎視銷售需要，公關(guān)以多個(gè)媒體方法展開。2、本案提議媒體選擇◎合肥晚報(bào)&安徽商報(bào)從現(xiàn)在來(lái)講，因?yàn)樗鼈儼l(fā)行量和受眾面大，提議作為本案首選媒體?！蚪煌娕_(tái)、音樂電臺(tái)價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率傳輸來(lái)提升受眾對(duì)本案認(rèn)識(shí)度?！虬不招l(wèi)視、經(jīng)濟(jì)頻道、電影頻道、綜合頻道電視即使對(duì)樓盤來(lái)講，不是很有直接效果，但對(duì)品牌著名度提升是很有幫助?！驊敉鈴V告和指示路牌、工地周圍圍墻廣告在樓盤周圍做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在關(guān)鍵交通路口、機(jī)場(chǎng)和高速公路入口設(shè)置看板。在工地周圍做大型宣傳看板?！蚬话褪寇嚿韽V告、公交車站燈箱廣告在更多地往本案或全市性公交線路。利用戶外廣告長(zhǎng)久效應(yīng)為項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氣氛。3、銷售道具◎模型：置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體布局計(jì)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場(chǎng)展示。◎效果圖：表現(xiàn)小區(qū)計(jì)劃和綠化、景觀設(shè)計(jì)?！蛄⒚鎴D：表現(xiàn)整體樓盤立面效果。◎房型配置圖：用于銷平、銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感?！驑菚弯N平銷海：樓書針對(duì)有望用戶及已購(gòu)用戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說(shuō)產(chǎn)品。銷平用于寄發(fā)，銷海用于定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場(chǎng)工具。◎手提袋：表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便用戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房展會(huì)。4、戶外宣傳道具◎跨街橫幅：在現(xiàn)場(chǎng)及周圍關(guān)鍵街道，方便用戶尋求?！驘粝洌悍质覂?nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場(chǎng)售樓處內(nèi)部或外部，周圍關(guān)鍵道路口等處?！蛘拱澹含F(xiàn)場(chǎng)售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說(shuō)，配合銷售和展出?！蛞龑?dǎo)路牌：樓盤位置圖，對(duì)用戶進(jìn)行交通引導(dǎo)，設(shè)置在關(guān)鍵路口處。◎戶外看板、高炮：效果圖或宣傳口號(hào)，廣而告之，設(shè)置在關(guān)鍵路口處。5、推廣系統(tǒng)關(guān)鍵內(nèi)容：市場(chǎng)推廣關(guān)鍵內(nèi)容由廣告宣傳、活動(dòng)促進(jìn)、現(xiàn)場(chǎng)烘托三大部分組成?！驈V告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包含各大新聞媒體短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。硬廣告：媒體公布廣告◎活動(dòng)促進(jìn)：文武雙作文作：公關(guān)活動(dòng)、事件活動(dòng)武斗：促銷活動(dòng)◎現(xiàn)場(chǎng)烘托：促進(jìn)購(gòu)置產(chǎn)品形象識(shí)別系統(tǒng)，包含logo、名片等系列識(shí)別設(shè)計(jì)；工地及戶外包裝，包含工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告公布等售樓處部署6、各階段媒體投放基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：引導(dǎo)期間－－戶外開花，形象引導(dǎo)開盤期間－－集中兵力，急攻快打30——60天強(qiáng)銷期間－－確保頻率，依據(jù)市場(chǎng)情況，改變進(jìn)攻節(jié)奏注意點(diǎn)：◎媒體投放要順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淡旺季規(guī)律?！肝逡弧埂甘弧怪笆琴?gòu)房旺季，加大媒體投放量；春節(jié)后2-3月份、天氣炎熱7-9份是購(gòu)房淡季，降低媒體投放量。◎媒體投放應(yīng)配合重大營(yíng)銷活動(dòng)。開盤前后時(shí)期、房展會(huì)、重大SP、PR活動(dòng)前后時(shí)期，合適加大媒體投放量。第七部分：具體營(yíng)銷實(shí)施一、營(yíng)銷實(shí)施城市天地以整盤概念入市，在短時(shí)間內(nèi)要完成“去化”和“塑造”這兩大任務(wù)。這里概念體系不是開盤期、強(qiáng)銷期、連續(xù)銷售期、尾盤期概念，而是預(yù)熱階段、風(fēng)潮引爆階段、風(fēng)時(shí)尚行階段。整合營(yíng)銷傳輸手段關(guān)鍵在于“做勢(shì)”，用多種媒體整協(xié)力量建立進(jìn)攻“空中優(yōu)勢(shì)”。大盤營(yíng)銷有時(shí)候?yàn)榱吮憩F(xiàn)其品牌實(shí)力，在媒體投入上也是大手筆。第一階段：預(yù)熱階段多個(gè)手法并用，塑造“國(guó)際化情調(diào)小區(qū)”和“國(guó)際化情調(diào)生活方法”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)用戶。1、戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：★塑造國(guó)際化情調(diào)小區(qū)時(shí)尚生活概念，提升產(chǎn)品立意?！飮?guó)際化情調(diào)生活方法詮釋，爭(zhēng)取“制高點(diǎn)”，給用戶堅(jiān)定信心?！锂a(chǎn)品概念全方面導(dǎo)入，引發(fā)市場(chǎng)愛好，樹立入市形象?！镆l(fā)消費(fèi)者廣泛參與、關(guān)注，讓她們先接收概念?！锊话唧w產(chǎn)品具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引發(fā)懸念，充足“蓄勢(shì)”同時(shí)便于調(diào)整。本階段，經(jīng)過兩大運(yùn)動(dòng)、四大陣地進(jìn)行概念運(yùn)作；經(jīng)過兩大展示進(jìn)行蓄勢(shì)準(zhǔn)備：1、兩大運(yùn)動(dòng)○國(guó)際化情調(diào)小區(qū)概念解析和產(chǎn)品推薦?！鹫凑搼?zhàn)以國(guó)際情調(diào)化生活方法不一樣見解支持方來(lái)開展論戰(zhàn)，形成社會(huì)話題，各大新聞媒體連續(xù)報(bào)道。營(yíng)造社會(huì)熱點(diǎn)，為開盤拉開序幕。2、四大陣地○現(xiàn)場(chǎng)○市內(nèi)樓吧展示○市區(qū)各交通干道戶外廣告牌○周圍引導(dǎo)旗和廣告牌3、兩大展示活動(dòng)○房展會(huì)○圍板和廣告牌全方面出擊以上兩大展示活動(dòng)肯定會(huì)吸引大量用戶注意，我們應(yīng)盡早做好接待、追蹤準(zhǔn)備，為開盤打好基礎(chǔ)。時(shí)間為六個(gè)月！第二階段：風(fēng)潮引爆階段戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：★軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，確保2個(gè)月左右全新亮相?！锛斜Γa(chǎn)品宣傳忽然爆發(fā)，數(shù)月積累用戶促成集中成交，形成“火爆開盤”。本階段除了報(bào)紙、電視媒體狂轟亂炸和銷售促銷模式外，我們還考慮了活動(dòng)為品牌樹立推波助瀾：★項(xiàng)目所配置幼稚園引入著名幼稚園簽約儀式；★項(xiàng)目引進(jìn)中、小學(xué)簽約儀式；★國(guó)際著名物業(yè)管理企業(yè)正式簽約，提供服務(wù)；第三階段：風(fēng)時(shí)尚行階段保持形象深化；多個(gè)方法（促銷、公關(guān)）并舉；穩(wěn)定去化速度★戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：★采取多個(gè)公關(guān)活動(dòng)?！锒鄻有^(qū)業(yè)主聯(lián)誼文化活動(dòng)，促成人際傳輸。★內(nèi)外兩手穩(wěn)定促進(jìn)用戶源?！镨b于此階段本案商業(yè)街、環(huán)境、會(huì)所配套，建筑群落等全部落成，已經(jīng)正式能夠?qū)⒈景纲u點(diǎn)直觀地進(jìn)行展示。各階段和各產(chǎn)品類型是相互交叉，貫穿，不過關(guān)鍵一個(gè)前提是必需有六個(gè)月一個(gè)品牌蓄勢(shì)期，來(lái)確保產(chǎn)品有足夠空間推向市場(chǎng)。二、假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排1.開工儀式、結(jié)構(gòu)封頂、外立面出彩等工程進(jìn)展節(jié)點(diǎn)上邀請(qǐng)市、區(qū)關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)出席，配合活動(dòng)提議在各大新聞媒體公布新聞性報(bào)道文章，而且結(jié)合節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行硬廣告推出。2.5.1、10.1黃金假日結(jié)合開盤，在五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)來(lái)臨之際，參與“假日房展會(huì)”或推出“國(guó)慶獻(xiàn)禮”大型公關(guān)活動(dòng)，并配合推出時(shí)點(diǎn)實(shí)施廣告策略。專題：房展會(huì)、“假日回饋”“國(guó)慶獻(xiàn)禮”3.3.15、5.4、中秋、老師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)在十二個(gè)月中關(guān)鍵節(jié)假日，媒體亮相，宣傳項(xiàng)目標(biāo)同時(shí)，也宣傳了企業(yè)品牌，可為“一箭雙雕”。專題：“形象慶賀”第八部分：營(yíng)銷體系為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)既定銷售計(jì)劃，有必需建立一個(gè)完整，富有卓越工作效率營(yíng)銷管理體系，經(jīng)過項(xiàng)目組（銷售部）和部門內(nèi)及其它外部企業(yè)緊密配合，使整個(gè)營(yíng)銷管理體系正常運(yùn)作，發(fā)揮組織銷售、指導(dǎo)銷售、控制銷售、調(diào)整銷售作用，進(jìn)而確保銷售計(jì)劃和銷售目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn).完善營(yíng)銷體系描述應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功效運(yùn)作兩方面，這兩種劃分在實(shí)際組織中運(yùn)作中應(yīng)得到對(duì)應(yīng)統(tǒng)一。一、組織結(jié)構(gòu)依據(jù)行政管理結(jié)構(gòu)要求，營(yíng)銷組織首要前提是建立垂直性部門建制。組織結(jié)構(gòu)圖一：現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理銷售助理 銷售主管1銷售主管2 出納專案銷售員專案銷售員其它銷售輔助人員該劃分是期望通進(jìn)合理垂直性管理結(jié)構(gòu)，達(dá)成完善部門建設(shè)目標(biāo)。二、功效體系經(jīng)過明確功效劃分，在現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理統(tǒng)一指揮下，最大效用利用內(nèi)部資源和外部力量（廣告企業(yè)、公關(guān)企業(yè)）取得優(yōu)異銷售業(yè)績(jī)。依據(jù)部門服務(wù)對(duì)象及服務(wù)功效性區(qū)分，同時(shí)需要建立循環(huán)性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。功效體系結(jié)構(gòu)圖二：項(xiàng)目銷售經(jīng)理整盤策劃及控制推廣銷售信息反饋?zhàn)ⅲ捍吮頌楣πХ謮K，落實(shí)到具體項(xiàng)目操作三方（業(yè)主、顧問企業(yè)、廣告企業(yè)）職能分功合作上，需和發(fā)展商具體商榷后再定。三、崗位職責(zé)部門建制依據(jù)行政管理要求，建立垂直管理模式部門編制（結(jié)構(gòu)示意圖圖1），以經(jīng)理責(zé)制為關(guān)鍵，全方面地建立銷售各步驟崗位職責(zé)，使部門業(yè)務(wù)發(fā)展責(zé)、權(quán)、利有效落實(shí)，真正做到工作配合有效性，表現(xiàn)團(tuán)體運(yùn)作精神，確立了崗位職責(zé)基礎(chǔ)框架后，統(tǒng)一管理，分配銷售部所屬人員崗位工作。銷售經(jīng)理是銷售案場(chǎng)最高責(zé)任人，直接負(fù)責(zé)推銷售及其推廣，對(duì)下屬各級(jí)銷售人員及行政、用戶服務(wù)人員行使管理和導(dǎo)權(quán)、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目管理制度直接監(jiān)督及實(shí)施。定時(shí)向發(fā)展商反饋現(xiàn)場(chǎng)銷售情況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)和發(fā)展商各部門調(diào)協(xié)和商洽。和發(fā)展商結(jié)算應(yīng)結(jié)傭金。銷售主管管理、激勵(lì)本組銷售人員完成銷售任務(wù)。幫助銷售人員進(jìn)行用戶接洽、談判、簽約及各項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)。幫助銷售經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，并立即反饋用戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場(chǎng)要事。銷售人員銷售部全體銷售人員，職責(zé)：產(chǎn)品介紹、用戶接洽、促成銷售、相關(guān)銷售手續(xù)辦理及售后服務(wù)。行政、用戶服務(wù)人員組成包含銷售助理、出納、其它輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。經(jīng)理負(fù)責(zé)制在整體營(yíng)銷計(jì)劃指導(dǎo)下，具體分解落實(shí)現(xiàn)組織建制、營(yíng)銷推廣及銷售管理各項(xiàng)工作，并參與具體各項(xiàng)銷售事務(wù)，使專案業(yè)務(wù)步驟納入有序、高效軌道中，表現(xiàn)應(yīng)有溝通了解能力及領(lǐng)導(dǎo)組織能力，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，掌握利用資源達(dá)成目標(biāo)多種方法。其職能包含：人力資源管理、計(jì)劃任務(wù)制訂、推廣控制及評(píng)定、銷售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)工作。人力資源管理崗位職責(zé)制訂人員招聘人員培訓(xùn)及再培訓(xùn)（項(xiàng)目培訓(xùn)手冊(cè)定制）人員定崗工作考評(píng)計(jì)劃任務(wù)制訂項(xiàng)目總計(jì)劃（銷售計(jì)劃、推廣計(jì)劃、操作步驟、開盤計(jì)劃）月度計(jì)劃（日常管理計(jì)劃、項(xiàng)目月度銷售、推廣及資金計(jì)劃）部門建設(shè)計(jì)劃（人力資源配置及貯備、全員普訓(xùn)、梯隊(duì)干部培養(yǎng)）推廣控制及評(píng)定推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定推廣關(guān)鍵及根本核定推廣表現(xiàn)核定推廣績(jī)效評(píng)定推廣調(diào)整提議銷售管理和協(xié)調(diào)開盤前準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)管理（辦公制度管理、銷售控制）現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)現(xiàn)金管理信息反饋現(xiàn)場(chǎng)期報(bào)（現(xiàn)場(chǎng)日?qǐng)?bào)、現(xiàn)場(chǎng)周報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)月報(bào)）市場(chǎng)匯報(bào)快報(bào)銷售提議（關(guān)鍵營(yíng)銷方案）簽約及后續(xù)工作簽約款項(xiàng)催收售后服務(wù)收樓違約處理人力資源管理下屬各崗位崗位職責(zé)制訂，對(duì)人力資源進(jìn)行最合理運(yùn)作。人員招聘，依據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)久發(fā)展計(jì)劃和各工作崗位特征招聘人員。人員培訓(xùn)，人員綜合培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。人員定崗，以現(xiàn)有些人力資源為基礎(chǔ)，指定人員擔(dān)任不一樣工作崗位。依據(jù)能力績(jī)效考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，獎(jiǎng)勤獎(jiǎng)能，對(duì)不附合要求者給立即培訓(xùn)或調(diào)整培訓(xùn)。計(jì)劃任務(wù)制訂和實(shí)施為了使工作開展富有條理和時(shí)效控制性，有必需在整個(gè)部門中加強(qiáng)計(jì)劃概念，下列計(jì)劃被認(rèn)為是工作正常穩(wěn)健開展所必不可少。項(xiàng)目計(jì)劃1、銷售計(jì)劃均衡本項(xiàng)目供給、市場(chǎng)供給和需求情況，和發(fā)展商共同制訂項(xiàng)目總體銷售期目標(biāo)及分階段銷售目標(biāo)，含各期銷售面積、單位售價(jià)、均價(jià)、銷售率、房源推量、資金回籠計(jì)劃及補(bǔ)充應(yīng)變方法等。2、推廣計(jì)劃制訂和銷售計(jì)劃掛鉤推廣費(fèi)用、推廣節(jié)奏、推廣費(fèi)用配比。3、操作步驟按項(xiàng)目制訂常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)操作步驟及工作開展安排，本計(jì)劃應(yīng)于開盤前完成和試運(yùn)作。（1）開盤計(jì)劃開盤時(shí)間確定、開盤活動(dòng)籌備。售樓處設(shè)定和部署、示范單位選定和裝修、模型、樓書及海報(bào)制作