【福州市二手房交易市場調(diào)查報告5300字（論文）】

福州市二手房交易市場調(diào)研分析報告目錄TOC\o"1-3"\u一、引言 1（一）研究內(nèi)容 1（二）研究方法 1二、調(diào)研結(jié)果分析 1（一）樣本基本信息 1（二）家庭收入和成員數(shù)對購買動機(jī)的影響 1（三）目前居住情況對購買動機(jī)的影響 2（四）購房者購房計劃和目的對購買動機(jī)的影響 3（五）住宅類型對購買動機(jī)的影響 3（六）戶型、面積、結(jié)構(gòu)等對購買動機(jī)的影響 3（七）房價與心理價位對購買動機(jī)的影響 5（八）所能承受的首付款金額及付款方式對購買動機(jī)的影響 5（九）配套設(shè)施對購買動機(jī)的影響 6（十）本章小結(jié) 6三、小節(jié) 7（一）準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位 7（二）完善房地產(chǎn)市場的金融服務(wù) 7（三）政府優(yōu)化中低收入群體的購房政策 7（四）推出改善型住房政策 7參考文獻(xiàn) 8

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不但產(chǎn)業(yè)鏈條長，而且與人民生活緊密相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)增長具有投資和消費(fèi)的雙向拉動作用。加上近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，二手房市場也變得越來越專業(yè)化和多樣化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場上保持強(qiáng)有力的競爭地位，為相關(guān)政府部門提供房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)政策制定的科學(xué)依據(jù)，就必須更好地了解和掌握影響二手房購買群體動機(jī)的因素。本文以二手房購房者群體作為調(diào)查對象，調(diào)查他們的房地產(chǎn)消費(fèi)和購買動機(jī)，以及影響他們購買意向的因素。最后，針對調(diào)查結(jié)果分析，提出引導(dǎo)購房理性消費(fèi)的策略，希望以此提升居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。關(guān)鍵詞：二手房、房地產(chǎn)市場、調(diào)查報告一、引言（一）研究內(nèi)容本文以二手房購房者群體作為研究對象，研究二手房市場的實(shí)際情況。在具體調(diào)查過程中通過調(diào)查問卷法，分析了二手房購房者的住房購買意向情況，其中包括從住房性質(zhì)、住房存量、現(xiàn)有住房面積、居民人數(shù)和人均住房面積等方面了解居民的住房現(xiàn)狀，以及從購買意向、經(jīng)濟(jì)適用房價格、住房總價和住房面積等方面了解住房需求情況；然后，對購房者群體的購房動機(jī)現(xiàn)狀進(jìn)行分析；最后，根據(jù)影響購房者群體購房動機(jī)的影響因素提出引導(dǎo)房地產(chǎn)購房者群體的對策。（二）研究方法問卷調(diào)查法。在本研究中采用了在線問卷調(diào)查法針對福州市的購房者群體的購房意向進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查也是通過網(wǎng)站上的問卷和電子郵件進(jìn)行的，這使得收集大量的樣本變得更加容易和快捷，也降低了調(diào)查的成本。問卷是在平臺上隨機(jī)發(fā)出的，從設(shè)計問卷到數(shù)據(jù)收集和錄入，歷時一個月。共發(fā)放問卷250份，收回225份，其中有效問卷200份，即回收率為80%。二、調(diào)研結(jié)果分析（一）樣本基本信息表1樣本性別年齡性別人數(shù)百分比男12261%女7839%由從表1、2可看出，本次調(diào)查中，女性買家的比例為39%，略低于男性買家的比例。本次調(diào)查的購房者群體中，分別選擇了不同年級的學(xué)生群體，并且年級越高，分布人數(shù)和比例越高。表2樣本戶籍所在地戶籍人數(shù)百分比福州本地12562.5%其他市4321.5%福建省外3216%合計200100從表2可以看出，有購房意向的購房者以福州市本地居民為主，所占比例達(dá)62.5%，外地購房者群體比例為37.5%，與之前的研究數(shù)據(jù)相比有所下降，這是由于2008年房地產(chǎn)市場有價無市，加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不佳，在投資和改善型需求的基礎(chǔ)上，購房者迅速外流，主要來自地市和其他省份，輔以福州本地城市，而市場的大部分被福州本地的家商群體占據(jù)，他們在福州的需求是剛性的。（二）家庭收入和成員數(shù)對購買動機(jī)的影響表3樣本原生家庭的成員人數(shù)家庭成員人數(shù)人數(shù)百分比3人10452%4人6432%4人以上3216%合計200100隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活觀念的轉(zhuǎn)變，以往那種三代、四代同堂的傳福州統(tǒng)大家庭模式，正隨著年輕一代的成家分戶而紛紛解體。家庭總數(shù)快速增長，在有購房意向的購房者群體中，原生家庭為三口之家的獨(dú)生子女的購房意向更高，居于首位，達(dá)到52%，其次是有兩個子女的四口之家，購房意向?yàn)?2%。購房意向最低的是四人以上的大家庭，比例為16%。這也說明福州年輕的購房者群體正逐漸成為福州市房地產(chǎn)市場重要的組成部分，購房目的多以購買婚房為主。表4樣本家庭收入父母家庭收入人數(shù)百分比2萬元以下2412%2萬元-4萬元8844%4萬元-6萬元5326.5%6萬元-8萬元2311.5%8萬元以上126%合計200100如表4所示，購房者的父母收入在2萬元-4萬元的中低收入者所占比例最高，月收入4-6萬元的中等收入家庭所占比例居第二位，為26.5%，其次是月收入2萬元以下的低收入家庭，占樣本群體的12%，而月收入6-8萬元的中高收入家庭比例不高，僅為11.5%，月收入8萬元以上的高收入家庭比例在福州最低，僅為6%，說明父母收入在2萬元-4萬元的中低收入家庭為購房者購房中的主力人群。（三）目前居住情況對購買動機(jī)的影響表5樣本目前居住情況目前居住情況比例父母購買的房子15.0%租賃房46%父母或親友的房39%從表5可以看出，本次接受調(diào)查的購房者群體中，目前居住租賃房的比例最多，占46%，其次是居住父母或親友房子的購房者群體，所占比例達(dá)39%，他們也是首次購房需求較大的購房者群體。另外，已經(jīng)擁有父母為自己購買的第一套房的學(xué)生也有一定比例，為15.0%，他們暫時的購房壓力較小。（四）購房者購房計劃和目的對購買動機(jī)的影響圖1購房者樣本購房計劃統(tǒng)計在接受調(diào)查的購房者中，47.5%表示計劃買房，34.5%表示計劃在幾年內(nèi)買房，18%表示不打算買房。這是由于政府政策的累積效應(yīng)，特別是新的措施，如降低利率、70%的抵押貸款折扣和取消住宅建設(shè)中的股權(quán)集合禁令，使得部分購房者群體持觀望態(tài)度。（五）住宅類型對購買動機(jī)的影響圖2樣本理想的購房類型從圖2中可以看出，被調(diào)查的購房者群體大多選擇購買多層住宅，47.5%的被調(diào)查購房者選擇多層住宅的主要原因是房產(chǎn)稅低、通風(fēng)采光好、居住舒適等優(yōu)點(diǎn)。相比之下，只有22%的購房者表示他們愿意購買高層建筑的公寓。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)購房者不習(xí)慣居住在高層建筑中，他們擔(dān)心等待電梯的麻煩和時間，也擔(dān)心電梯安全問題；而且，購房者群體普遍認(rèn)為高層住宅售價要高，入住以后支付的高物業(yè)管理費(fèi)用也是影響他們購買的關(guān)鍵。（六）戶型、面積、結(jié)構(gòu)等對購買動機(jī)的影響圖3購房者群體對戶型的需求情況圖3顯示了準(zhǔn)購房者對住房類型的需求。從圖中可以看出，主要的需求是兩居室和三居室的房子，占到85%的需求。其次是兩居室、二居室和三居室的戶型，分別占21%和18.5%，而兩居室和一居室的戶型占8.5%；一居室和四居室的需求量很小，分別占5%和10%。對一居室住宅的需求與家庭成員的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。一居室單位往往更針對私人和投資者，而四居室或更多的單位由于整體價格較高，對消費(fèi)者需求的障礙相對較多。圖4樣本對室內(nèi)結(jié)構(gòu)需求如圖4所示，室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面平層住宅仍然受到廣大購房者群體的歡迎，占有率達(dá)58.5%，另外兩類傾向于購買半獨(dú)立屋的買家分別為16%和23.5%的半獨(dú)立屋買家。對階梯式樓層的興趣最低，只有2%的買家選擇。住宅結(jié)構(gòu)的選擇與居民的經(jīng)濟(jì)收入密切相關(guān)，收入越高，人們越傾向于選擇階梯式、半獨(dú)立式和半獨(dú)立式住宅。由于福州市居民的人均收入普遍一般，大多數(shù)人選擇傳統(tǒng)的平頂房屋。圖5樣本對購房面積需求圖5顯示，需求量最大的是90-120平方米的公寓（32.5%），其次是70-90平方米的公寓，而需求量最小的是140平方米以上的公寓（10.5%）。造成這種現(xiàn)象的原因主要與家庭成員的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)：首先，中小型公寓在福州住房市場的流行與城市居民的家庭小型化密不可分，隨著收入水平的提高和年輕人獨(dú)立性的增強(qiáng)，越來越多的家庭被拆散，而大家庭逐漸變成小家庭，甚至單身年輕人也被拆散單獨(dú)居住，所以這些情況推動了中小型公寓的需求。其次，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與購買力成正比，家庭收入低意味著對中小型住宅的需求逐年增加，而對大型住宅的需求則有所下降。（七）房價與心理價位對購買動機(jī)的影響圖6樣本對房價的評價如圖6所示，本次接受調(diào)查的購房者群體中有46.5%的購房者群體認(rèn)為當(dāng)前福州市房價偏高，有25.5%的購房者群體認(rèn)為房價處于正常水平，有17%的購房者群體認(rèn)為房價非常高，僅有1.5%的購房者群體認(rèn)為房價非常低。圖7樣本的心理價位如圖7所示，被調(diào)查的購房者群體普遍接受30000-35000元/平方米的心理價位，占47%，21%的購房者群體接受35000-50000元/平方米，只有1.5%的購房者群體認(rèn)為50000元/平方米以上的價格可以接受。這與福州的人均收入水平密切相關(guān)。（八）所能承受的首付款金額及付款方式對購買動機(jī)的影響圖8樣本希望的付款方式從圖8可以看出，56.5%的購房者群體選擇了銀行按揭付款，19%的購房者群體選擇了存款，11.5%的購房者群體選擇一次性付款。這是由于房屋的心理價格與實(shí)際平均價格之間存在一定的差距，所以大多數(shù)購房者選擇了銀行按揭，而有些購房者不想承擔(dān)銀行按揭的利息負(fù)擔(dān)，選擇了分期付款，選擇一次性付清全部房款的購房者群體代表著父母經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大。表6樣本可接受首付款價格首付款價格占比50萬元以下12.0%60-90萬元19.5%100-140萬元33.5%150-190萬元23.0%200-290萬元9.5%300-490萬元2.5%如表6所示，33.5%的購房者可以承擔(dān)100萬至140萬元的首付，而23%的人可以承擔(dān)150萬至190萬元的首付。這主要是由于福州的大多數(shù)準(zhǔn)購房者是中等收入者，他們能夠負(fù)擔(dān)的首付金額取決于其經(jīng)濟(jì)收入。（九）配套設(shè)施對購買動機(jī)的影響表7樣本對購買房屋配套設(shè)施要求配套設(shè)施占比大面積綠地33%中心花園24.5%醫(yī)療保健設(shè)施11.5%體育健身設(shè)施28.5%農(nóng)貿(mào)市場設(shè)18%車庫19.5%金融郵政設(shè)施17%文化娛樂設(shè)施12%餐飲20%幼兒園9.5%商場購物場所14.5%從表8可以看出，最受購房者歡迎的配套設(shè)施是綠地、體育設(shè)施和花園，分別占33%、28.5%和24.5%。這說明人們的健康需求在不斷增加，開發(fā)商在建設(shè)社區(qū)時需要創(chuàng)新，設(shè)計與人們健康相關(guān)的設(shè)施和環(huán)境。（十）本章小結(jié)本次調(diào)查表明，福州的購房者以剛性需求為主，需求潛力大；商品房的主要消費(fèi)者以中青年為主，對住房產(chǎn)品的需求主要是中小緊湊戶型和多層常規(guī)戶型；目前商品房市場的主要問題是，目前的高房價與人們的心理預(yù)期有差距。三、小節(jié)準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位對于房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期發(fā)展來說，建造真正滿足客戶需求的房屋是至關(guān)重要的。因此，開發(fā)商只有在市場上準(zhǔn)確定位，真正滿足購房者的需求，才能贏得購房者的信任。開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌稣{(diào)研，在建設(shè)新樓盤前了解購房者對不同產(chǎn)品的需求，如地段、面積、類型等。在了解市場需求后，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身情況對市場進(jìn)行細(xì)分，確定目標(biāo)市場，然后更詳細(xì)地了解該目標(biāo)市場，最后再設(shè)計房產(chǎn)，以滿足該目標(biāo)市場客戶的需求。只有這樣，開發(fā)商才能正確理解目標(biāo)市場的需求狀況，從而設(shè)計和開發(fā)出符合購房者需求的房產(chǎn)，并最終從中受益。完善房地產(chǎn)市場的金融服務(wù)金融服務(wù)類型多，消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)就是金融服務(wù)中的一個主要類型。它是指給有關(guān)房地產(chǎn)活動的購房者群體提供他們所需要的金融服務(wù)的各種類型的金融活動，房地產(chǎn)的購買者是它最主要的服務(wù)對象，申請抵押貸款和購買保險則是它的最基本的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)銷售商可以協(xié)助資金不足的購房者群體辦理消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)。在一些購房主短期之內(nèi)資金不能周轉(zhuǎn)時，可以在房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款等業(yè)務(wù)，其中包括了將住房抵押進(jìn)行貸款和申請過渡性貸款等。例如，購房者群體拿到銀行貸款批準(zhǔn)書后，銀行貸款會比較慢，還需要一段時間的等待才可以申請到資金，那么他們就可以向這些金融機(jī)構(gòu)申請并得到較快速度的得到貸款資金。在二手房交易中，房產(chǎn)交易平臺也可以向購房者群體提供金融服務(wù)項(xiàng)目，包括：理財、自如平臺自有的金融產(chǎn)品、資金管控服務(wù)。政府優(yōu)化中低收入群體的購房政策針對廣大普通人群的消費(fèi)，政府更建議他們根據(jù)自身?xiàng)l件合理消費(fèi)。政府針對其需求出臺了相關(guān)的住房政策，并且為其提供了相應(yīng)的配套服務(wù)來鼓勵他們消費(fèi)。根據(jù)是否為首次購房貸款、住房政策和金融服務(wù)，正確引導(dǎo)消費(fèi)，反對過度消費(fèi)，樹立保障性住房和健康消費(fèi)觀念，這個更加有助于低收入和新就業(yè)人員。政府對購房者展開了幫助和扶持行動，為購房者提供了廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，為他們保障最基本的住房需求，并且提供政策性較強(qiáng)的相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，從而緩解購房者群體所遇到的融資困難問題。推出改善型住房政策一開始國家提出“改善型住房”這個詞語，立刻引起了熱烈的討論。有人認(rèn)為這是針對之前只有90平方米以下小戶型才能享受的優(yōu)惠所進(jìn)行的擴(kuò)大，所以面積很有可能是界定的依據(jù)。但是，也有人認(rèn)為，可能會按照人均住房面積或者是房屋每平方的單價為界定的依據(jù)。改善型住房是指原來有住房，但可能面積小，或者地段不好。在經(jīng)濟(jì)條件有所改善后，有能力購買新的住房來改善現(xiàn)有居住環(huán)境。但你的住房面積沒有達(dá)到所在城市的人均住房面積，且有一定的經(jīng)濟(jì)支付能力，才允許購買第二套住宅。從字面意義上講，改善后的普通自住房應(yīng)該是由于原來的住房面積比較小等原因不能滿足住房需求，不管原來的住房有無出售，如果你想再買一套普通的