現(xiàn)代毫宅研究報(bào)告樣本

現(xiàn)代毫宅研究匯報(bào)一、世界背景下現(xiàn)代豪宅：

豪宅提供生活方法：

所謂豪宅筆者認(rèn)為是針對(duì)極少數(shù)消費(fèi)者，位置尊貴、量身設(shè)計(jì)、售價(jià)昂貴、用于純居住設(shè)施優(yōu)異、功效齊全，高質(zhì)量滿足居住者安全感、舒適感、和私密性住宅。豪宅無疑是提供給成功人士居住和使用，富豪們所追求是一個(gè)和眾不一樣生活方法，偏好追求并擁有稀缺資源，這就是為何那么多富人會(huì)對(duì)美國比華麗山莊、香港淡水灣和半山情有獨(dú)鐘，并對(duì)能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲，因?yàn)檫@些地方有不可再生、不能復(fù)制海景和山景等自然資源，符合她們身份和癖好——即極少數(shù)人擁有極為珍愛物質(zhì)資源，就如同她們渴望擁有鉆石、擁有大師設(shè)計(jì)常人不敢問津高級(jí)名牌時(shí)裝和生產(chǎn)數(shù)量極為有限名車等物品一樣。

世界現(xiàn)代豪宅區(qū)位特征：

紐約有不少現(xiàn)代主義風(fēng)格名人豪宅，在紐約中城東部、第五大道54街向北延伸五個(gè)街區(qū)，向東抵達(dá)東河(EASTRIVER)區(qū)域內(nèi)，是名人豪宅聚集頂極地段，蘇頓廣場(chǎng)(SUTTONPLAZA)、龜灣(TURTLEBAY)在紐約幾乎成為奢華同義詞，連同建筑本身也帶有部分奢華和身份身影，通常采取精巧稀有建筑材料，不僅彰顯出自負(fù)貴族氣質(zhì)，也成為引人注目標(biāo)街道地標(biāo)，就是這種名人豪宅本身無法替換地標(biāo)本質(zhì)，使得住在名人區(qū)豪宅內(nèi)主人常常說出這么一句話“你無須記住我地址，只要記住我住豪華宅邸?！?/p>

在世界名人豪宅之中，通常會(huì)看見國家首全部或一級(jí)城市名人生活聚集區(qū)，對(duì)這些已經(jīng)無法對(duì)自己財(cái)富估算生活家來說，她們更寧愿躲開關(guān)鍵商務(wù)區(qū)塵囂繁忙，選擇緊鄰商務(wù)關(guān)鍵邊緣，卻密度較低地帶。在享受商務(wù)便利同時(shí)，更期望緊擁悠閑景致，感受國際生活氣氛。所以劇院、博物館應(yīng)運(yùn)而生，愈加造就了名人豪宅環(huán)境文化藝術(shù)氣息。美國紐約第五大道是如此，法國巴黎衛(wèi)城特區(qū)是如此，英國倫敦泰晤士河畔到日本東京表參道全部是如此。大隱于市，她們選擇居所亦是企業(yè)領(lǐng)域延伸。

在亞洲，最昂貴豪宅分別在日本東京皇宮旁千代田區(qū)，售價(jià)為：2.4萬~4.8萬美元/平方米；香港海景半山大樓，售價(jià)為：1.6萬~1.9萬美元/平方米；新加坡市中心烏節(jié)路一巷高層住宅，售價(jià)為：1.5萬美元~2.2萬美元/平方米；和臺(tái)灣信義計(jì)劃區(qū)信義之星，售價(jià)為：1萬美元/平方米以上。她們共同特點(diǎn)全部是在城市繁榮關(guān)鍵區(qū)域，享受寧靜生活品質(zhì)。

二、豪宅特征概述：(豪宅和其它住宅特點(diǎn)比較見附表1)

在中國大陸，因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展歷史較短，只有短短十年時(shí)間，城市中功效分區(qū)確立很快，新區(qū)和舊城相互錯(cuò)雜，地塊尊貴差異區(qū)分較小，所以對(duì)豪宅了解還未形成一個(gè)固定概念和模式，只有豪宅之名而沒有豪宅之質(zhì)，大多名不符實(shí)，最常見是借“豪宅”之名作為項(xiàng)目炒作賣點(diǎn)而已。而在海外因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史比較長，整個(gè)國家城市化程度很高，城市中分區(qū)顯著，不一樣地段地價(jià)差異很大，豪宅概念已經(jīng)異常清楚，開發(fā)建設(shè)模式也很固定。歐美國家豪宅建設(shè)歷史悠久，臺(tái)灣在借鑒歐美成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，融入自己見解和民族、地域特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)、建造和營銷等方面全部取得了相當(dāng)成功。曾有一段時(shí)間在臺(tái)灣把購置豪宅作為最好保值增值手段之一，但在大陸，因?yàn)橥恋厥菄夜?，住宅建筑產(chǎn)權(quán)只有70年期限，不能繼承，所以購置豪宅關(guān)鍵目標(biāo)是出于自用。

一樣是豪宅，因?yàn)楦鱾€(gè)國家國土面積和人口不一樣，城市化程度不一樣，依據(jù)供給土地質(zhì)量，詮釋出豪宅概念和風(fēng)格也各不相同。在美國，因?yàn)閲翉V闊，土地供給充足，自然資源豐富，國力強(qiáng)大，所以美國豪宅大多建在含有獨(dú)特自然景觀，風(fēng)景優(yōu)美地方，占地面積很大，房間數(shù)量也很多，多達(dá)幾十個(gè)甚至上百，建筑風(fēng)格多為殖民地時(shí)代流傳下來經(jīng)過改型設(shè)計(jì)莊園式和城堡式，有自己大片不一樣風(fēng)格和造型花園。香港因?yàn)榈厣偃硕?，自然資源比較缺乏，受土地供給制約，豪宅集中于有山景、海景淺水灣和半山，建筑形式為高層豪華住宅樓和外觀樸素別墅，香港豪宅豪華多表現(xiàn)在室內(nèi)裝修用材精巧和奢華上。臺(tái)灣豪宅相對(duì)集中于臺(tái)北市黃金地段，究其原因，關(guān)鍵有兩個(gè)：一是臺(tái)北市中心地價(jià)很高，不開發(fā)豪宅，無法收回成本，二是近幾年全球電子浪潮使得臺(tái)灣這一南亞最大電子產(chǎn)品出口地誕生了一批超級(jí)新貴，買豪宅置旺地成為她們投資首選。臺(tái)灣豪宅形式受臺(tái)灣地域狹小制約，也是以高層建筑形式存在，風(fēng)格為歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，外觀華麗典雅，設(shè)備優(yōu)異齊全。

三、研究臺(tái)灣豪宅必需性和借鑒意義：

居住活動(dòng)作為人類基礎(chǔ)活動(dòng)組成部分，本身就帶有很強(qiáng)地域性和民族性，而作為居住活動(dòng)載體——居所，也一樣含有上述屬性。伴隨人類歷史發(fā)展、演變，人類文化認(rèn)知程度不停提升，高科技迅猛發(fā)展，居住活動(dòng)也被給予更深內(nèi)涵。因?yàn)榕_(tái)灣和大陸同是華夏民族，在文化背景、生活習(xí)慣和傳統(tǒng)意識(shí)等方面比較相近，在建筑空間形態(tài)、居住者品位、好惡方面，和高新科技設(shè)備、新型材料和新式建造工藝應(yīng)用，全部有能夠借鑒地方，本文就臺(tái)灣新近推出豪宅物業(yè)資料進(jìn)行了搜集、整理和歸納，結(jié)合筆者以前所寫《臺(tái)灣新住宅研究淺析》，對(duì)臺(tái)灣豪宅不一樣側(cè)面進(jìn)行更深入研究。意在經(jīng)過不停學(xué)習(xí)，加深和提升我們對(duì)豪宅意識(shí)和認(rèn)知。

四、北京豪宅項(xiàng)目敘述：

瑞城中心：

綜合敘述：

發(fā)展商開發(fā)宗旨：“不管從設(shè)計(jì)風(fēng)格、人文思想、專題理念還是從戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備選型全部表現(xiàn)出我們指導(dǎo)思想，那就是要把瑞城中心建設(shè)成為一個(gè)傳世藝術(shù)佳作，一個(gè)經(jīng)得起歲月流逝考驗(yàn)，能表現(xiàn)出無限生命力高端藝術(shù)珍品?！?/p>

戴德梁行環(huán)球集團(tuán)主席梁振英先生指出：“國際公認(rèn)高標(biāo)準(zhǔn)前提是地段地位，瑞城中心周圍國際環(huán)境建設(shè)就是比很好。除了土地和設(shè)計(jì)建材外，瑞城中心還有很多優(yōu)勢(shì)。而且瑞城中心和現(xiàn)在臺(tái)灣、香港、日本最好物業(yè)綜合品質(zhì)差不多，但其售價(jià)卻比臺(tái)灣、香港、日本同類物業(yè)低很多?！?/p>

區(qū)域：在燕莎使館區(qū)商貿(mào)圈內(nèi)。

位置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，西側(cè)為福景園。

環(huán)境：在燕莎商圈中心地點(diǎn)，周圍環(huán)境很成熟，有高級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店，大型商城，學(xué)校、市內(nèi)最大高爾夫球場(chǎng)，河流、公園。

總體計(jì)劃：由北京建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)任設(shè)計(jì)。區(qū)內(nèi)設(shè)有9萬平方米寫字樓1000平方米起售。和一座超5星級(jí)酒店，地下3層為停車場(chǎng)。

建筑風(fēng)格：外觀簡練、流暢現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。

售價(jià)：公寓3000美金/平方米、地下車庫3萬美金。

隸屬設(shè)施：會(huì)所：共6000平方米，內(nèi)設(shè)16道保齡球館、25×15平方米游泳池、宴會(huì)廳、商店、健身房、讀書室、美容室和桑拿房。

綠化景觀：小區(qū)南側(cè)設(shè)有50米寬綠化隔離帶，公寓樓頂設(shè)有空中花園并在大堂內(nèi)設(shè)有室內(nèi)綠化。

空間平面布局：3000平方米6.9米挑高大堂，將兩棟完全對(duì)稱板式結(jié)構(gòu)公寓樓相連，每棟公寓樓又分為兩梯兩戶和兩梯三戶兩個(gè)組團(tuán)，即一棟公寓布局是四部電梯為五戶公寓服務(wù)。每套公寓入口處設(shè)有玄關(guān)，配有書房，客廳和主臥室均朝南，客廳和餐廳在空間布局上分離，均配有三套以上衛(wèi)生間。

建筑指標(biāo)：層高3.3米，套內(nèi)建筑面積分別為：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。

使用率為：72.7%。客廳采光面面寬為：5.4米，主臥室采光面寬為：4.5米?？蛷d最大進(jìn)深為12.6米。

結(jié)構(gòu)選型：板式框架現(xiàn)澆剪力墻鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

裝修材料：

外部：墻面為花崗巖貼面到頂；青島產(chǎn)雙層真空玻璃鋁合金窗。

公共部分：走道：防滑瓷磚地面，瓷磚墻面到頂，天花板采使用方法國雅全部牌乳膠漆。

公寓室內(nèi)：戶門：德國進(jìn)口四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖。

內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門。

餐廳：防滑地磚，墻面貼壁紙到頂，天花板采使用方法國雅全部牌乳膠漆。

廚房：防滑地面轉(zhuǎn)，墻面貼瓷磚，鋁合金吊頂，意大利ARAUCUCINE

高級(jí)櫥柜及配套五金件。

客廳：地面鋪裝臺(tái)灣佳樂美軌道式實(shí)木地板，局部鑲拼進(jìn)口大理石，

墻面貼進(jìn)口環(huán)境保護(hù)壁紙到頂，天花板采使用方法國雅全部牌乳膠漆。

臥室：地面鋪加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地毯，墻面貼進(jìn)口壁紙到頂，天花

板采使用方法國雅全部牌乳膠漆

衛(wèi)生間：主衛(wèi)地面和墻群鋪進(jìn)口大理石，墻面貼內(nèi)墻磚，天棚為鋁

板吊頂。次衛(wèi)地面鋪防滑地磚，配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺(tái)。

陽臺(tái)：地面鋪防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金陽臺(tái)。

配套設(shè)施：日產(chǎn)富士達(dá)電梯；日產(chǎn)大金分體式變頻空調(diào)；市政供暖，德國森德牌可調(diào)式散熱片；市政雙路供電，電線為美國品牌產(chǎn)品；飲用水為純凈水，經(jīng)三級(jí)過濾達(dá)成歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)，采取澳大利亞克蘭銅管；二十四小時(shí)供給生活用熱水；光纜有線電視系統(tǒng)，預(yù)留多處插座；

物業(yè)管理：暫定由國際很著名麗茲酒店管理企業(yè)進(jìn)行管理。

特點(diǎn)：全部設(shè)備、材料幾乎全部是進(jìn)口，裝修設(shè)計(jì)和施工由專業(yè)設(shè)計(jì)人員在現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，充足表現(xiàn)個(gè)性化風(fēng)格，麗茲酒店物業(yè)管理也能表現(xiàn)豪宅品質(zhì)。

調(diào)查結(jié)果：該項(xiàng)目各個(gè)方面比較含有豪宅基礎(chǔ)品質(zhì)，可繼續(xù)深入調(diào)查研究。

和喬麗晶公寓：

區(qū)域：在機(jī)場(chǎng)輔路外企商圈內(nèi)。

位置：朝陽區(qū)將臺(tái)路2號(hào)。

環(huán)境：周圍有麗全部假日飯店、海逸酒店，美國和睦家醫(yī)院，荷蘭萬客隆大型購物商場(chǎng)及美、日、德學(xué)校。

總體計(jì)劃：單一純居住小區(qū)設(shè)計(jì)，8000平方米地塊上建185戶豪宅。5000平方米內(nèi)包式城堡花園由日本著名TAM地域環(huán)境株式會(huì)社主持造園計(jì)劃。

建筑風(fēng)格：法國新古典主義建筑風(fēng)格，外立面采取古典三分法，整棟建筑呈黃金分割百分比。法式長窗能夠自動(dòng)調(diào)整窗戶高度。

售價(jià)：3000美金/平方米。

物業(yè)管理:：引進(jìn)英國管家式管理體系。

注：因?yàn)轫?xiàng)目銷售已靠近尾聲，沒有樣板間展示和印刷資料介紹，具體情況無從調(diào)查。

特點(diǎn)：現(xiàn)房銷售，符合豪宅銷售規(guī)則，英國管家式物業(yè)管理，內(nèi)外裝材料豪華高級(jí)。

調(diào)查結(jié)果：項(xiàng)目含有豪宅一些品質(zhì)，如室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑材料、物業(yè)管理，其它方面如：區(qū)位、建筑布局、細(xì)部設(shè)計(jì)比較欠缺。但因?yàn)轫?xiàng)目銷售已靠近尾聲，已不含有繼續(xù)調(diào)查和研究條件。

福景苑公寓：

區(qū)域：在燕莎使館區(qū)商貿(mào)圈內(nèi)。

位置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，東側(cè)為瑞城中心。

環(huán)境：在燕莎商圈中心地點(diǎn)，周圍環(huán)境很成熟，有高級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店，大型商城，學(xué)校、市內(nèi)最大高爾夫球場(chǎng)，河流、公園。

總體計(jì)劃：為一棟26層高建筑，地下1~4層為停車場(chǎng)，地上分為兩個(gè)部分，A座為新加坡ASCOTT國際管理集團(tuán)五星級(jí)酒店，B座為服務(wù)式公寓，即福景苑公寓。

建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格。

建筑指標(biāo)：戶型由二室二廳到三室二廳不等，面積180平方米至270平方米不等。

售價(jià)：人民幣24000元/平方米

物業(yè)管理：由新加坡政府關(guān)系企業(yè)——ASCOTT國際管理機(jī)構(gòu)提供國際著名SOMERSET品牌服務(wù)，該服務(wù)品牌是由新加坡政府關(guān)系企業(yè)創(chuàng)建麗晶酒店衍生服務(wù)式公寓品牌。已擁有遍布世界各地三十多個(gè)共4000多套公寓全球連鎖服務(wù)系統(tǒng)。

隸屬設(shè)施：設(shè)有俱樂部，提供娛樂服務(wù)項(xiàng)目。

結(jié)構(gòu)選型：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。

裝修材料：

外部：公共部分外墻為人造石材，公寓部分外墻為美國進(jìn)口外墻涂料。

公共部分：大堂：歐洲藝?yán)蕊L(fēng)格，地面鋪設(shè)花崗巖拼花圖案，墻面為局部大理石，局部木質(zhì)造型及進(jìn)口涂料。

電梯廳：古典式設(shè)計(jì)，地面為花崗巖，墻面為木材和涂料。

走道：鋪設(shè)地毯。

公寓部分：戶門和室門：實(shí)心木門。

地面：大理石地面或木地板。

墻面：內(nèi)墻涂料和壁紙。

廚房：全套進(jìn)口櫥柜，地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面為進(jìn)口防水乳膠漆。

主衛(wèi)：大理石地面，墻面為進(jìn)口防水壁紙，全套進(jìn)口潔具。

次衛(wèi)：地面為防滑地磚，墻面為進(jìn)口防水壁紙，進(jìn)口潔具。

陽臺(tái)：地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面為進(jìn)口涂料，配以鐵藝欄桿。

配套設(shè)施：設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，一、二層和地下車庫安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，廚房裝煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，其它房間裝有煙感探測(cè)器。保安裝置采取非接觸式磁卡門禁系統(tǒng)，公共區(qū)域裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)及攝像探頭，每戶均裝有可視對(duì)講系統(tǒng)、探測(cè)器和緊急報(bào)警按鈕。每戶預(yù)留3條電話線，6條計(jì)算機(jī)線路直接上網(wǎng)。裝有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收到60多套中國外電視節(jié)目。共設(shè)有6部進(jìn)口電梯。空調(diào)為進(jìn)口內(nèi)嵌式吊頂分體空調(diào)。二十四小時(shí)熱水供給，市政天然氣管道，天然氣鍋爐供暖。

特點(diǎn)：品牌服務(wù)式物業(yè)管理，提升了物業(yè)品質(zhì)，設(shè)施設(shè)備比較齊全，檔次較高。

調(diào)查結(jié)果：基礎(chǔ)符合豪宅品質(zhì)，但因?yàn)檠b修材料和潔具選擇檔次偏低，損壞了物業(yè)形象。

銀湖別墅：

區(qū)域：在機(jī)場(chǎng)輔路外企商圈內(nèi)。

位置：朝陽區(qū)大山子彩虹路2號(hào)

環(huán)境：緊鄰機(jī)場(chǎng)路，成熟小區(qū)環(huán)境，周圍有麗全部酒店、北京國際學(xué)校、西門子企業(yè)等。

總體計(jì)劃：為銀楓家園一部分，總占地面積285畝，其中園林綠地255畝，內(nèi)有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套別墅。

建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格別墅。

售價(jià)：3000美金/平方米，附送地下室，月租：1萬美金。

隸屬設(shè)施：成熟小區(qū)，配套齊全。

空間平面布局：每棟面積300~400平方米，均為兩層帶地下室布局。層高3.1米，部分別墅大廳有垂拔設(shè)計(jì)?？蛷d均設(shè)計(jì)有壁爐，每戶均設(shè)有室內(nèi)獨(dú)立車庫。

安全防護(hù)：三重防護(hù)系統(tǒng)，別墅區(qū)入口處設(shè)警衛(wèi)值班室，每棟別墅大門入口處設(shè)有監(jiān)視探頭并設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)保安進(jìn)行二十四小時(shí)巡查執(zhí)勤。

建筑材料：外墻為涂料，坡屋頂為紅色琉璃瓦，外窗為雙層中空塑鋼玻璃

室內(nèi)裝修：為開發(fā)商自行組建隊(duì)伍進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，設(shè)計(jì)手法和裝修材料不含有豪宅品質(zhì)。

物業(yè)管理：由發(fā)展商自行管理。

調(diào)查結(jié)果：即使小區(qū)建設(shè)成熟，售價(jià)達(dá)成豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但除環(huán)境以外，別墅本身設(shè)計(jì)、裝修、用材和設(shè)備并沒有達(dá)成豪宅標(biāo)準(zhǔn)，故沒有繼續(xù)研究價(jià)值。

富城花園：

區(qū)域：在亞運(yùn)村商圈和望京商圈交界處。

位置：朝陽區(qū)北四環(huán)東路89號(hào)，緊鄰北四環(huán)路，西距亞運(yùn)村2公里，東距四元橋3公里。

環(huán)境：鬧中取靜，周圍有北辰、望京購物中心，中日友好醫(yī)院，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，中國金融學(xué)院，芳草地小學(xué)。

總體計(jì)劃：以人工湖和綠化帶將公路和別墅區(qū)隔離開來，臨湖北側(cè)共建有112棟別墅，基礎(chǔ)以行列式排列。

售價(jià)：3000美金/平方米。

配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)建有近6000平方米大型會(huì)所，娛樂休閑設(shè)施齊全。

安全防護(hù)：小區(qū)入口處設(shè)有警衛(wèi)室，每戶裝有對(duì)講裝置。

建筑材料：外墻為清水磚或涂料。

室內(nèi)裝修：毛坯房，由用戶自行裝修。

調(diào)查結(jié)果：基礎(chǔ)不符合豪宅標(biāo)準(zhǔn)。但銷售情況良好，關(guān)鍵是由區(qū)域位置決定。

初步調(diào)查結(jié)果：

北京現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不存在名符其實(shí)豪宅（和臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)提供豪宅產(chǎn)品相比），所謂“豪宅”大多是黃金地段側(cè)重于商住兩用公寓。豪宅即頂級(jí)品質(zhì)住宅，代表著住宅建設(shè)最高水準(zhǔn)，但在北京市場(chǎng)還是空缺產(chǎn)品。

現(xiàn)在北京市場(chǎng)開發(fā)“豪宅”不足之處：

1、開發(fā)商普遍缺乏豪宅基礎(chǔ)概念，和開發(fā)精品住宅意識(shí)。

2、建筑容積率太高。

3、城市整體環(huán)境和景觀：交通環(huán)境、自然環(huán)境、景觀、環(huán)境質(zhì)量全部很欠缺。

4、安全設(shè)施不齊備，設(shè)備比較落后。

5、設(shè)計(jì)手法雷同，細(xì)部處理不到位，部分?jǐn)?shù)據(jù)指標(biāo)達(dá)不到豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

6、選擇材料大部分和一般公寓沒有區(qū)分，突出不了豪宅品質(zhì)。

7、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和水平亦不能和豪宅品質(zhì)相配且物業(yè)管理費(fèi)用偏高。

8、大多數(shù)開發(fā)商仍以賣樓花方法出賣高級(jí)物業(yè)，缺乏服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)，

信譽(yù)欠佳。

五、上海豪宅項(xiàng)目敘述：

衡山路41號(hào)：

區(qū)域：上海徐匯區(qū)，為上海文化和商貿(mào)區(qū)。

位置：衡山路和烏魯木齊路交匯處，毗鄰使館和別墅區(qū)。

環(huán)境：周圍有上海圖書館，國際禮拜堂、宋慶齡舊居和衡山路地鐵站。

總體計(jì)劃：臨街獨(dú)棟21層高弧形設(shè)計(jì)，庭院內(nèi)有一個(gè)日式小花園。共有164套公寓房，戶型從一室一廳至三室兩廳不等。

建筑風(fēng)格：乳白色法式新古典主義風(fēng)格建筑。

售價(jià)：3600美元/平方米。

租金：2600美元/套.月至9000美元/套.月，為上海最昂貴公寓租金。

造價(jià)：4000美元/平方米。

配套設(shè)施：小型閱覽室和多功效商務(wù)會(huì)所，包含：多功效廳、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧和游泳池。會(huì)費(fèi)為0美元。

建筑材料：外墻為法國產(chǎn)人造掛石，大堂室內(nèi)墻面和地面為大理石，頂部為銀鉑打造。

室內(nèi)裝修：套房地板為加拿大櫸木，主衛(wèi)墻地以西班牙虎黃大理石鋪就，客衛(wèi)墻地由意大利大理石貼面。門鎖由美國制造，水龍頭由英國制造，廚具由德國制造，家俱根據(jù)ARTDCEO風(fēng)格定制。

燈具配飾：大多為進(jìn)口名家設(shè)計(jì)、手工制作或定制。

物業(yè)管理：德國凱賓斯基飯店機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。

調(diào)查結(jié)果：不管從位置、設(shè)計(jì)、用材、物管等全方位營造出品位均符合豪宅品質(zhì)。

嘉里華庭：

區(qū)域：坐落于上海徐家匯商貿(mào)區(qū)內(nèi)。

位置：延安路和華山路相夾地帶，入口處開在曹家堰路上。

環(huán)境：周圍有領(lǐng)事館區(qū)、興國賓館、希爾頓酒店，丁香別墅，丁香花園，戲劇學(xué)院等。站在樓上向南眺望可將整部分墅群和領(lǐng)事館區(qū)盡收眼底。

總體計(jì)劃：共有四座高34層塔樓組成，其中三座呈一字排列，面向東南別墅區(qū)。

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。

建筑指標(biāo)：共有五種戶型，面積分別為：136.8、145、146、153、174、332平方米。

售價(jià)：~2300美元/平方米，車位約租金為2.2美元/個(gè)。

配套設(shè)施：進(jìn)口迅達(dá)電梯，寬頻入戶，衛(wèi)星電視：CNN、HBO、STARTV、DISCOVERY等頻道，中央濾水系統(tǒng)凈化生活用水，每戶裝有一臺(tái)進(jìn)口中央儲(chǔ)熱式煤氣熱水爐，名廠產(chǎn)分體式空調(diào)。

建筑材料：外墻鋪砌瓷磚和花崗巖。大堂地面、墻面鋪花崗巖或大理石配面磚，石膏板天花吊頂，上裝名貴燈飾。

室內(nèi)裝修：地面：客廳、臥室地面為長條柚木地板，配柚木踢腳線，浴室和廚房

地面為防滑地磚，陽臺(tái)鋪砌防滑地磚。

墻面：客廳、臥室墻面為白色乳膠漆，窗臺(tái)配大理石窗臺(tái)板，浴室和

廚房墻面貼面磚。

天花板均刷白色乳膠漆，浴室天花為鋁制天花吊頂板。

大門為實(shí)心防火防盜木門，配高級(jí)門鎖。

窗為鋁制窗框玻璃窗，東北和西北方向窗戶采取雙層玻璃。

浴室：采取TOTO潔具，配鋼化玻璃淋浴間，洗面盆臺(tái)面為大理石

或花崗巖。

綠化景觀：由世界著名園林設(shè)計(jì)企業(yè)：貝林高爾企業(yè)量身定做，庭園設(shè)計(jì)和周圍丁香花園、丁香別墅群整體環(huán)境融為一體，很好沿襲了華山路百年尊貴典雅氣質(zhì)。

物業(yè)管理：由嘉里建設(shè)管理（上海）進(jìn)行國際化高品質(zhì)物業(yè)管理，管理費(fèi)：6.5人民幣/平方米。

初步調(diào)查結(jié)果：

因?yàn)樯虾３鞘懈脑爝M(jìn)度在這幾年有加緊趨勢(shì)，政府出資將居住在石庫門和

舊花園別墅中住家遷出，將這些老建筑維修翻新后出租，取得了很好經(jīng)濟(jì)效益，城市景觀也有了很大改觀，加之道路河流改造治理，使得這些有城市歷史積淀脈絡(luò)區(qū)域重新取得新生，恢復(fù)了以往價(jià)值，開發(fā)商看準(zhǔn)了因?yàn)閰^(qū)域文脈延續(xù)而產(chǎn)生土地升值潛力，毗鄰這些區(qū)域，新一代豪宅孕育誕生了。上海豪宅在選址、服務(wù)意識(shí)、環(huán)境營造、物業(yè)管理等方面值得我們學(xué)習(xí)，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)施配置等方面還有待提升。

六、臺(tái)灣豪宅項(xiàng)目敘述：

（具體內(nèi)容參見《臺(tái)灣新住宅研究淺析》）

宏盛帝寶：

位置：臺(tái)灣、臺(tái)北市仁愛路。

總體計(jì)劃：由日本丹下健三設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，6座塔樓圍繞由不一樣風(fēng)格組成景觀園林。

建筑風(fēng)格：簡約現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。

配套設(shè)施：很優(yōu)異齊全。（參見：本文第八點(diǎn)中豪宅設(shè)施配置）

建筑結(jié)構(gòu)：采取日本最優(yōu)異C.F.T.(ConcreteFillinTube)施工方法，在方形承重結(jié)構(gòu)柱底部高壓灌漿，柱內(nèi)混凝土強(qiáng)度可達(dá)成10000PSI（通常住宅僅為3000~5000PSI），密實(shí)且無蜂窩氣泡，此施工方法結(jié)合RC和SS結(jié)構(gòu)，其耐震能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它施工方法。

建筑材料：建筑外立面墻面為進(jìn)口花崗巖和鋁板。

室內(nèi)裝修：公共部分室內(nèi)地面和墻面為進(jìn)口大理石或花崗巖作拼花處理，大門為金屬雕花鏤空大門。住家室內(nèi)地面為進(jìn)口大理石或花崗巖，陽臺(tái)和露臺(tái)為燒面花崗巖，墻面刷乳膠漆，廚房和衛(wèi)浴墻面為進(jìn)口大理石或花崗巖。

廚房：整體櫥柜、抽油煙機(jī)、冰箱、瓦斯?fàn)t、烤箱、洗碗機(jī)等全部為進(jìn)口名牌產(chǎn)品，操作臺(tái)面為天然石材或美國進(jìn)口杜邦人造石材。

衛(wèi)?。簼嵕摺⒃【?、座便器為世界級(jí)品牌，全部天然石材裝修。

綠化景觀：庭院設(shè)計(jì)由著名景觀設(shè)計(jì)企業(yè)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，全區(qū)以簡練造型列柱鑄造或鑄鋁金屬欄桿，搭配不銹鋼噴漆現(xiàn)代藝術(shù)景觀圍墻，沿四面護(hù)城河而筑。庭院設(shè)計(jì)以南洋休閑風(fēng)格植栽花園為設(shè)計(jì)專題，配合景觀噴泉、水景廣場(chǎng)、荷花池、迷你高爾夫球場(chǎng)，營造出國際休閑度假酒店式生活方法。

調(diào)查結(jié)果：該項(xiàng)目標(biāo)設(shè)備配置齊全，含有超前設(shè)計(jì)理念，而且展現(xiàn)系統(tǒng)化管理，

很值得我們學(xué)習(xí)借鑒。

信義之星：

區(qū)域：臺(tái)北市信義計(jì)劃區(qū)內(nèi)。

環(huán)境：周圍有國際會(huì)議中心、國貿(mào)大樓、世貿(mào)中心展覽館、臺(tái)北國際金融大樓、臺(tái)北市政府、國父紀(jì)念館等。

總體計(jì)劃：計(jì)劃宗旨為人車分流、商住分離、軸線對(duì)稱，由六棟建筑組成超大豪華純居住小區(qū)。入口大廳高12~14米，

建筑風(fēng)格：歐洲新古典主義建筑風(fēng)格。

售價(jià)：10000美元/平方米。

建筑指標(biāo)：每棟間距為60~90米。每戶層高3.5米。每戶面積380、450、570、760平方米。

配套設(shè)施：臺(tái)灣唯一全部地下預(yù)埋電線電纜。第一個(gè)使用飛機(jī)安全預(yù)知保養(yǎng)檢測(cè)設(shè)備小區(qū)，事先以優(yōu)異科技儀器配合電腦診療分析，幫助預(yù)報(bào)建筑物內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，確實(shí)掌握潛在隱患，降低故障率。

建筑材料：整棟外墻為磨光深棕色花崗巖，配以金屬銀線勾勒，琥珀綠半反射玻璃窗配黃銅色鑄造欄桿。住戶大門由日本設(shè)計(jì)師量身定做，厚度為15公分厚實(shí)心鑄鋁雕塑三防門。主臥室大門也有三防功效，內(nèi)嵌鋼板。

綠化景觀：由美國西雅圖ECG工程顧問企業(yè)計(jì)劃，1平方米超大森林花園以鉆石為專題進(jìn)行設(shè)計(jì)，配以以其它寶石命名廣場(chǎng)、水景和雕塑。

物業(yè)管理：遠(yuǎn)東國際大飯店和遠(yuǎn)東物業(yè)管理企業(yè)提供酒店式服務(wù)。

調(diào)查結(jié)果：不管從小區(qū)計(jì)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、豪華舒適細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和表現(xiàn)全部值得我們學(xué)習(xí)借鑒。

初步研究結(jié)果：

因?yàn)樵趤喼藿鹑陲L(fēng)暴之前，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)一直保持快速增加，國民財(cái)富積累到

了一定程度，對(duì)豪宅需求從小規(guī)模、側(cè)重實(shí)用，逐步向大小區(qū)、功效全、面積

大超豪華豪宅過渡，從而誕生了宏盛帝寶、信義之星這么超大規(guī)模豪宅社

區(qū)。因?yàn)閷?duì)于臺(tái)灣豪宅項(xiàng)目標(biāo)研究僅限于平面資料，缺乏直觀了解，所以在深

度、廣度和細(xì)部等方面還有所欠缺。

七、北京、上海、臺(tái)灣三地豪宅品質(zhì)比較分析：

項(xiàng)目分類區(qū)位規(guī)模售價(jià)規(guī)劃布局建筑風(fēng)格

北京功效不明確，多為商住兩用型。新舊城區(qū)過渡地段，毗鄰使館區(qū)、商務(wù)區(qū)，地塊較大。規(guī)模大，多為幾百戶3000美元/平方米左右。功效綜合，小區(qū)內(nèi)常有其它功效建筑，且普遍環(huán)境欠佳。多為簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格。

上海以純居住和投資為主舊城區(qū)黃金地段，緊鄰傳統(tǒng)別墅區(qū)或使領(lǐng)館區(qū)。規(guī)模適中。美元~3600美元/平方米。商住兩用公寓式居多，環(huán)境尚可。多為歐式新古典主義建筑風(fēng)格。

臺(tái)北全部為純居住型。城市舊城區(qū)中心地帶，地塊狹小。通常較小，多為獨(dú)棟雙拼布局，幾十戶規(guī)模居多。全部在3000美元/平方米以上。和環(huán)境融合純居住設(shè)區(qū)。計(jì)劃手法已大致相同。多為歐式新古典主義風(fēng)格。

北京、上海、臺(tái)北三地豪宅項(xiàng)目比較一覽表

景觀綠化平面布局建筑材料室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備物業(yè)管理

因?yàn)闅夂蚝统鞘姓w景觀影響，普遍效果全部很差。布局合理，為大戶型部分進(jìn)口，傳統(tǒng)穩(wěn)重大多配有精裝修，設(shè)計(jì)風(fēng)格傳統(tǒng)，用材中等。其它設(shè)施水平通常，安全設(shè)施有待做很大改善。服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量比較欠缺，管理費(fèi)用較高，1美元/月.平米

氣候濕潤，綠化效果比很好，城市改造效果初現(xiàn)，感覺良好。面積適中，多為中小戶型，實(shí)用性強(qiáng)部分進(jìn)口，豪華典雅通常只做廚衛(wèi)精裝修，其它部分由用戶自行處理?？照{(diào)系統(tǒng)多為分體壁掛式，有待改善。有一定服務(wù)意識(shí)，管理費(fèi)合理，為5人民幣/月.平方米左右

很重視，多為名家設(shè)計(jì)，各具特點(diǎn)。常成為關(guān)鍵賣點(diǎn)。平面分區(qū)布局，超大戶型，豪華氣派。全部進(jìn)口，高級(jí)奢華同上

配置很齊全，呈高科技、超前、系統(tǒng)化，由著名或?qū)I(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管家式服務(wù)

八、豪宅應(yīng)含相關(guān)鍵品質(zhì)分析敘述：

在翻閱臺(tái)灣豪宅資料，參觀北京、上海、杭州等地高級(jí)住宅基礎(chǔ)之上，加

上筆者對(duì)豪宅了解，將豪宅所應(yīng)含有最基礎(chǔ)關(guān)鍵品質(zhì)歸納總結(jié)以下：

豪宅區(qū)位特征：

一個(gè)國家關(guān)鍵城市關(guān)鍵區(qū)域節(jié)點(diǎn)位置即繁榮黃金地段，鬧中取靜區(qū)域，或著名旅游風(fēng)景區(qū)中適合人居住區(qū)域。

1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完善高尚住宅區(qū)范圍之內(nèi)，或含有獨(dú)特自然風(fēng)光地域。

2、環(huán)境：含有完善人文環(huán)境，或獨(dú)特自然環(huán)境。

3、設(shè)施：公共、生活設(shè)施齊備，市政配套齊全。

4、交通：方便、快捷、安全

豪宅小區(qū)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)：

1、總體布局：低容積率設(shè)計(jì)，總戶數(shù)少，重視環(huán)境和景觀營造。

2、建筑高度：最好為低層或多層設(shè)計(jì)。

3、交通組織：人車分流，小區(qū)對(duì)外只設(shè)一個(gè)統(tǒng)一出入口，便于管理。

4、車庫：全部為地下停車，停車位確保每戶最少兩個(gè)以上。

5、綠化景觀：設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合北方氣候，最好做到

四季常綠。

平面空間布局關(guān)鍵：

1、分區(qū)明確，動(dòng)靜分離，內(nèi)外分離。一戶一部電梯，分設(shè)主人和傭人出入口。

2、房間基礎(chǔ)設(shè)置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間（洗衣房）、

起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動(dòng)室、陽臺(tái)等。

3、在面積足夠大情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設(shè)置。

4、應(yīng)盡可能確保關(guān)鍵房間朝南，并盡可能滿足每個(gè)房間全部有自然采光和通風(fēng)。

5、衛(wèi)生間布局要做到功效分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不一樣空間設(shè)置。

6、要預(yù)留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設(shè)置在保姆房周圍。

7、層高應(yīng)在3.1米至3.3米、進(jìn)深和面寬百分比應(yīng)靠近黃金分割百分比，采光窗

大小在確保熱散失不超出范圍情況下盡可能擴(kuò)大。

豪宅設(shè)施配置：

臺(tái)灣豪宅設(shè)施配置優(yōu)異齊全，已經(jīng)展現(xiàn)系統(tǒng)化和智能化，很具超前意識(shí)，

很值得我們學(xué)習(xí)借鑒?，F(xiàn)以臺(tái)灣宏盛帝寶項(xiàng)目為例敘述說明。

家庭智慧控制系統(tǒng)：

為了適應(yīng)未來社會(huì)信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電管理，已超

前設(shè)計(jì)出此控制系統(tǒng)，并為每個(gè)家提供控制主機(jī)，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可依據(jù)自家需求，在未來不停擴(kuò)充添加多種功效。

1、提供智能化燈光設(shè)計(jì)：

依據(jù)住戶需求彈性設(shè)計(jì)燈光數(shù)量、種類、位置，設(shè)定燈光控制功效。依據(jù)住戶習(xí)慣，經(jīng)過無線觸摸控制方法，設(shè)定時(shí)間，自動(dòng)開啟或關(guān)閉戶內(nèi)、外燈光。并調(diào)整燈光明亮程度，或設(shè)定夜間自動(dòng)照明，達(dá)成節(jié)省能源目標(biāo)。結(jié)合安保系統(tǒng)，設(shè)定緊急燈光模式，碰到突發(fā)情況自動(dòng)開啟或閃爍預(yù)先設(shè)定燈光程序。預(yù)先設(shè)定外出或度假燈光模式，模擬住戶生活作息時(shí)間，根據(jù)不一樣時(shí)間段，自動(dòng)開啟關(guān)閉多種燈光，以達(dá)成阻嚇入侵者目標(biāo)。全部燈光實(shí)際使用情況，皆以平面圖形方法顯示在觸摸控制屏幕上。

2、提供門戶管理功效：

可在家中經(jīng)過公共區(qū)域可視對(duì)講系統(tǒng)和來訪者或家人對(duì)講，也可隨時(shí)監(jiān)看戶外及地下停車場(chǎng)情況，確保出行安全。住戶可在未來依據(jù)自己需求，擴(kuò)充至全家多點(diǎn)對(duì)講，當(dāng)來訪者按門鈴時(shí)，住戶可在戶內(nèi)方便地方，經(jīng)過可視對(duì)講系統(tǒng)和來訪者交談；或在外出時(shí)，設(shè)定電傳對(duì)話，經(jīng)過自動(dòng)撥號(hào)功效和可視對(duì)講系統(tǒng)，立即和來訪者對(duì)話，快速掌握住家信息。

3、提供安全、監(jiān)控、警戒功效：

經(jīng)過感應(yīng)卡、密碼輸入、指紋辨識(shí)或靜脈辨識(shí)方法，能夠全天候自動(dòng)警戒，嚴(yán)格管制。提供反脅迫功效，自動(dòng)通知管理中心，或自動(dòng)開啟警民連線系統(tǒng)，當(dāng)門窗遭破壞時(shí)，住戶觸摸控制屏幕及警衛(wèi)室監(jiān)控中心顯示面板立即顯示入侵地點(diǎn)影像。經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)，不受時(shí)空限制，瀏覽家中或小區(qū)情況。

4、遠(yuǎn)端遙控功效：

住戶可經(jīng)過電傳對(duì)講，或經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)，輸入密碼，遙控室內(nèi)電器設(shè)備，確保住戶回到家時(shí)一切就緒。

5、整合空調(diào)、音響系統(tǒng)，設(shè)置溫控功效：

設(shè)定戶內(nèi)不一樣房間恒定溫度，或根據(jù)不一樣時(shí)段設(shè)定溫度。整合音響系統(tǒng)，戶內(nèi)各區(qū)能夠獨(dú)立自由選播不一樣音樂或不一樣電臺(tái)，控制開關(guān)和音量大小；住戶能夠在家中任何一個(gè)房間，經(jīng)過電傳對(duì)講或經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)，和其它房間家人對(duì)話，也可廣播呼叫家人。住戶也可享受電子管家服務(wù)，設(shè)定起床時(shí)間，定時(shí)播放多種提醒。

小區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置：

1、小區(qū)氣候感知系統(tǒng)：

在小區(qū)中心位置設(shè)置溫度、濕度、風(fēng)速、雨量、空氣品質(zhì)、日照和紫外線強(qiáng)度等氣候監(jiān)測(cè)感知系統(tǒng)，感應(yīng)小區(qū)內(nèi)外氣候微改變，經(jīng)過小區(qū)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)資料傳輸，作為小區(qū)公共設(shè)備管理依據(jù)，包含：園藝自動(dòng)灑水、泳池恒溫、室內(nèi)公共空間恒溫恒濕和燈光自動(dòng)控制。

2、垃圾處理系統(tǒng)：

采取生物滅菌除臭處理，旋轉(zhuǎn)式壓縮儲(chǔ)藏，全過程完全自動(dòng)化處理，直接由垃圾車清運(yùn)，清潔衛(wèi)生，降低污染。

3、中水處理系統(tǒng)：

以超前環(huán)境保護(hù)節(jié)能意識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保水資源在小區(qū)內(nèi)得到充足利用，集中小區(qū)內(nèi)雨水，作為植物灑水、景觀水池水循環(huán)利用，更可依據(jù)環(huán)境感知系統(tǒng)顯示氣象資料，將水資源做最合理分配利用。

4、燈光控管系統(tǒng)：

小區(qū)燈光為求整體美觀、小區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動(dòng)化管理控制。依據(jù)不一樣區(qū)域、不一樣功效分別設(shè)置照明時(shí)間和照明強(qiáng)度。

豪宅安全防護(hù)系統(tǒng)研究：

豪宅安全防護(hù)設(shè)備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對(duì)講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識(shí)系統(tǒng)、槍械感應(yīng)系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應(yīng)卡等。保安人員設(shè)置為：巡查保安、定崗保安、管理服務(wù)人員等。宏盛帝寶小區(qū)保全安檢系統(tǒng)大致區(qū)分為五個(gè)等級(jí)分區(qū)：外圍喝阻區(qū)、社交戒護(hù)區(qū)、休憩保護(hù)區(qū)、門廳管制區(qū)、居家安全區(qū)。

1、外圍喝阻區(qū)：

小區(qū)四面圍墻圍繞，輔以護(hù)城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設(shè)雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設(shè)夜間自動(dòng)感應(yīng)照明），一樓庭院隱秘處裝設(shè)360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)和中控室連線嚴(yán)密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。小區(qū)一側(cè)設(shè)統(tǒng)一出入口，防彈設(shè)計(jì)警衛(wèi)室內(nèi)部署二十四小時(shí)警衛(wèi)，提供全天候警戒防衛(wèi)。

2、社交戒護(hù)區(qū)：

迎賓大廳：來訪人員自小區(qū)大門經(jīng)駐警巡查后放行入大門即由中控室接管，但活動(dòng)范圍經(jīng)由一樓水景設(shè)計(jì)將其和住戶專屬活動(dòng)空間隔離。來訪人員在加設(shè)防彈玻璃迎賓大廳下車后，在進(jìn)入俱樂部大門時(shí)，經(jīng)隱藏式槍械檢測(cè)設(shè)備自動(dòng)安檢，檢驗(yàn)來訪人員是否攜帶危險(xiǎn)物品，隨即由檢測(cè)設(shè)備作小區(qū)住戶和來訪人員之自動(dòng)辨識(shí)，并輔以360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實(shí)情況，若要經(jīng)大廳進(jìn)入回廊和中庭，則需經(jīng)過指紋或靜脈辨識(shí)以作身份確定。

地下停車場(chǎng)：外來車輛經(jīng)駐警辨識(shí)后，經(jīng)管制關(guān)卡換卡后進(jìn)入地下一層停車場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)設(shè)置車輛自動(dòng)感應(yīng)照明控制系統(tǒng)。來訪人員經(jīng)過對(duì)講機(jī)，經(jīng)警衛(wèi)確定身份后，持卡到卡片設(shè)定樓層，造訪住戶。小區(qū)地下一層各入口處均裝有磁卡感應(yīng)門禁設(shè)備，地下一層通往地下二層車道入口處，設(shè)有滑升門及指紋或靜脈辨識(shí)系統(tǒng)等管制設(shè)備，預(yù)防外來車輛進(jìn)入其它地下樓層。

3、休憩保護(hù)區(qū)：

小區(qū)為確保住戶輕松休閑及私密性，除外圍部分由外圍阻喝區(qū)系統(tǒng)負(fù)責(zé)外，在可通視范圍內(nèi)不采取監(jiān)視系統(tǒng)，以巡查保安哨為主，視小區(qū)活動(dòng)需要再機(jī)動(dòng)增派保安警力。

4、門廳管制區(qū)：

住戶門廳：住宅大樓門廳因?yàn)槭亲艉驮L客關(guān)鍵通道皆作二進(jìn)式設(shè)計(jì)，除CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳第一進(jìn)門廳由感應(yīng)辨識(shí)卡管制，第二進(jìn)門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識(shí)以確定身份，進(jìn)入電梯則需經(jīng)自動(dòng)樓層設(shè)定管制。次電梯廳大門也設(shè)有感應(yīng)辨識(shí)卡，預(yù)防外人從次電梯進(jìn)入住家。

停車場(chǎng)門廳：地下停車場(chǎng)各樓層皆設(shè)車輛自動(dòng)感應(yīng)照明控制系統(tǒng)，于合適地點(diǎn)裝置緊急對(duì)講機(jī)和攝影機(jī)以利控制，并加設(shè)行動(dòng)電話強(qiáng)波設(shè)備。電梯廳仍以磁卡感應(yīng)門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設(shè)日光自然導(dǎo)入照明設(shè)備。電梯梯箱內(nèi)均設(shè)監(jiān)視器。

5、居家安全區(qū)：

住戶戶門采取銅制或鑄鋁雙門扇防火、防撞、防暴安全門，后陽臺(tái)門采取防盜防暴氟碳烤漆金屬門。臥室亦采取表面經(jīng)美化處理金屬門。各樓1、2、3層樓及頂樓3個(gè)樓層均裝設(shè)玻璃紅外線感應(yīng)系統(tǒng)，另于各戶大門入口、主臥室、浴室、廚房設(shè)緊急求救按鈕和設(shè)區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。

階梯式監(jiān)管系統(tǒng)

接待大廳電梯、地下室小區(qū)外圍感應(yīng)卡門禁入口處

安全防護(hù)系統(tǒng)示意圖

設(shè)區(qū)停車場(chǎng)

中心

PASSB1層

NO

NO

PASS回廊

PASS

地

下

二

三

層

電梯樓層管制

地下各樓各層電梯廳

小區(qū)停車場(chǎng)

中心

PASS

B1層

NO

NOOK

OK回廊

宴會(huì)廳

NO

YES外門廳ALARM

B2

以

下

各

內(nèi)門廳層

各樓地下一層電梯廳各樓地下各層電梯廳

豪宅設(shè)施配置管理和使用：

全部設(shè)施呈系統(tǒng)化管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)

1、光纖骨干網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)：

小區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為小區(qū)內(nèi)外資訊傳輸媒介，除多種有線方法和外界接軌，并預(yù)留光纖連接至頂樓未來衛(wèi)星通信設(shè)備預(yù)留處。

2、住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)：

除了垂直光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以CAT6或更高水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機(jī)服務(wù)器，形成住戶自己網(wǎng)路系統(tǒng)。

3、設(shè)備自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：

小區(qū)內(nèi)關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備皆設(shè)有自動(dòng)監(jiān)測(cè)運(yùn)作機(jī)制，除定時(shí)保養(yǎng)以外，碰到設(shè)備有微量異常反應(yīng)時(shí)，可立即自動(dòng)通知相關(guān)廠商維修，同時(shí)通知總管處理，做到防范故障于未然。

4、內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)：

小區(qū)內(nèi)相關(guān)管理系統(tǒng)為封閉式網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶和外界資訊聯(lián)絡(luò)和交換完全不經(jīng)過此系統(tǒng)，但為用戶生活方便所提供多種服務(wù)，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊隱密性。

5、獨(dú)立保安網(wǎng)路系統(tǒng)：

此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨(dú)立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管理系統(tǒng)，配置交叉式短訊報(bào)警功效，以確保系統(tǒng)本身安全。

6、網(wǎng)路對(duì)外防侵系統(tǒng)：

小區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機(jī)構(gòu)所用之防火墻系統(tǒng)保護(hù)。

管理

保護(hù)

豪宅物業(yè)管理：

豪宅物業(yè)管理水平高低直接影響到豪宅主人生活品質(zhì)，一般物業(yè)管理并不能讓豪宅主人享受到舒適和尊貴服務(wù)，所以北京和喬麗晶公寓推出了英國管家式物業(yè)管理服務(wù)，很值得我們學(xué)習(xí)借鑒。（詳見附件）

豪宅綠化景觀設(shè)計(jì)和營造：

綠化景觀設(shè)計(jì)營造水平和質(zhì)量直接影響豪宅品質(zhì)，可分為人造景觀和結(jié)合自然造景兩類。臺(tái)灣在這方面做得很好，值得我們學(xué)習(xí)：通常全部是由世界級(jí)景觀設(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)行專題化設(shè)計(jì)，劃分不一樣區(qū)域，以不一樣專題展開，營造出不一樣景觀風(fēng)格，既豐富又統(tǒng)一。另一個(gè)突出特點(diǎn)是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂颍茸霏h(huán)境后起建筑，使整個(gè)小區(qū)先有一個(gè)良好整體環(huán)境，也有利于促銷。

豪宅營銷特點(diǎn)：

因?yàn)楹勒瑪?shù)量極少，用戶也相對(duì)集中于一個(gè)層次，利用一般傳媒大打廣告，通常效果甚微，所以豪宅最大營銷特點(diǎn)就是無聲直銷方法，能夠經(jīng)過多種公關(guān)活動(dòng)，如：藝術(shù)品欣賞沙龍、雞尾酒品嘗會(huì)、小型室內(nèi)音樂會(huì)等方法，將潛在用戶邀請(qǐng)至售樓處或豪宅現(xiàn)場(chǎng)（要求豪宅為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售），進(jìn)行面對(duì)面講解，要求銷售顧問含有良好素質(zhì)和修養(yǎng)，很強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和專業(yè)知識(shí)。

九、建豪宅標(biāo)準(zhǔn)和屬性提議：

因?yàn)榇箨懲恋厥菤w國家公有，土地租用期限只有70年，城市分區(qū)還不顯著，城市總體面貌和居住環(huán)境還有待更大改善，到現(xiàn)在為止，北京比起上海和深圳在豪宅地塊供給上愈加缺乏，但伴隨奧運(yùn)申辦成功，北京將面臨前所未有巨大改變和商機(jī)，已經(jīng)含有了開發(fā)豪宅基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)條件，提議企業(yè)抓住這一機(jī)會(huì)，深入進(jìn)行豪宅項(xiàng)目運(yùn)作可行性研究。

1、區(qū)域位置：提議選擇使館區(qū)周圍地塊，著名古跡周圍地塊和著名大學(xué)周圍地塊，要求地塊周圍有一定自然和人文景觀。

能夠立即進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作地塊可在使館區(qū)周圍進(jìn)行尋求，如農(nóng)展館、朝陽公園、亮馬河一帶。也可在在中關(guān)村周圍、頤和園、圓明園周圍尋求。

另外可沿故宮博物院、景山公園、北海、后海一帶尋求，因?yàn)檫@些地域建筑高度有嚴(yán)格限制，加之周圍環(huán)境還未得到改善，能夠伴隨城市改造進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。

（在地塊尋求過程之中可依據(jù)具體地塊再進(jìn)行豪宅項(xiàng)目標(biāo)可行性分析。）

2、售價(jià)：因?yàn)橹袊恋毓行韵拗?，和自然和社?huì)環(huán)境制約，銷售價(jià)格不應(yīng)和國外和臺(tái)灣相比，應(yīng)依據(jù)具體地塊和建設(shè)成本經(jīng)核實(shí)后確定。

3、建筑風(fēng)格：依據(jù)不一樣地塊選擇不一樣建筑風(fēng)格，建在使館區(qū)和大學(xué)周圍豪宅應(yīng)選擇歐式古典或現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，建在著名古跡周圍豪宅應(yīng)選擇純粹北京四合院等中國傳統(tǒng)民居風(fēng)格?；蛞罁?jù)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)而定。

4、設(shè)計(jì)：考慮到確保品質(zhì)和未來營銷需要，提議建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)工作由著名設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行構(gòu)思或創(chuàng)意。

5、建筑指標(biāo)：層高應(yīng)在3.1~3.3米，每套面積在充足滿足各項(xiàng)使用功效情況下，提議設(shè)在300~600平方米之間。

6、設(shè)備配置：在控制成本情況下應(yīng)盡可能效仿臺(tái)灣豪宅做法，尤其是在安全設(shè)施配置上要達(dá)成國際水平，為豪宅主人提供一個(gè)安全居住環(huán)境是豪宅最基礎(chǔ)品質(zhì)保障。另依據(jù)北方氣候特點(diǎn)，應(yīng)著重改善供暖、二十四小時(shí)熱水等設(shè)備選擇上，結(jié)合北京環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)水源凈化、空氣濾清、節(jié)能節(jié)水等設(shè)施利用。

7、物業(yè)管理：應(yīng)定位在和英國管家式物業(yè)管理相當(dāng)水平。

8、市場(chǎng)分析：因?yàn)槌鞘懈脑煺谶M(jìn)行，市政設(shè)施和道路交通條件還不完善，城市景觀較差，環(huán)境污染情況沒有得到根本改善，這些原因全部會(huì)影響豪宅品質(zhì)，勢(shì)必影響售價(jià)，但伴隨奧運(yùn)申辦成功和入世臨近，環(huán)境治理肯定加緊步伐，提議豪宅選址要考慮地塊周圍城市改造進(jìn)程，最好已改造完成或同時(shí)進(jìn)行。銷售市場(chǎng)經(jīng)初步分析應(yīng)含有一定購置力，關(guān)鍵在于提供產(chǎn)品應(yīng)含有無可挑剔地段和品質(zhì)，且提供數(shù)量很有限。

9、項(xiàng)目特點(diǎn)：豪宅項(xiàng)目因?yàn)橄鄬?duì)于大型項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)作開發(fā)含有規(guī)模小，運(yùn)作周期短，總投資少，用戶相對(duì)集中等特點(diǎn)，所以運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)小，回籠資金快。上?，F(xiàn)在很多小規(guī)模豪宅全部是在前一次房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中建成，未賣出部分裝修好以后出租，每個(gè)月平均租金為：4000~8000美元/套，出租率在80%以上。

附件：

北京物業(yè)管理業(yè)“英式管家”來了（文摘）

7月末，伴隨國際管家協(xié)會(huì)主席、42歲Mr.Wennekes受雇于北京和喬麗晶國際公寓，“英式管家”正式踏入國門。

日前，Mr.Wennekes首次和北京房地產(chǎn)界、新聞界公開見面并座談，介紹“英式管家”作法。Mr.Wennekes生于酒店餐飲世家，曾受聘于多位歐美億萬富翁，擔(dān)任私人助理及管家，服務(wù)過卡特、里根、布什、克林頓等美國總統(tǒng)及要員。1997年，她于荷蘭創(chuàng)辦國際管家學(xué)院，會(huì)員皆是荷蘭皇室和英國戴安娜王妃等名流私人管家。

現(xiàn)在，她又把這種“英式管家”引入北京和喬麗晶公寓。該項(xiàng)目面對(duì)麗全部飯店，現(xiàn)在已成現(xiàn)房，采取雙拼式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，占地1萬平方米，卻辟有5000平方米內(nèi)部花園，共185戶公寓，法式建筑風(fēng)格。僅10層和喬麗晶公寓幾乎戶戶雙向通風(fēng)，有些套型三面采光。該項(xiàng)目還推出“純住宅概念”，是對(duì)商住兩用抑或家庭辦公根本顛覆。

據(jù)介紹，Mr.Wennekes將選擇10人赴荷蘭國際管家學(xué)院，進(jìn)行8周專業(yè)培訓(xùn)，再回京進(jìn)行4周駐地培訓(xùn)，然后，將為185戶業(yè)主提供專屬性貼身服務(wù)，而且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在市場(chǎng)上外銷公寓相當(dāng)。

Mr.Wennekes和首全部房地產(chǎn)界、新聞界親切座談，用純正英語娓娓講述其“管家生涯”和最新經(jīng)歷——“物管水平高低往往取決于最差那名職員”，“為一個(gè)人及她家庭服務(wù)，讓她家庭井井有條，是一個(gè)很有意義工作”。在談到派員赴國際管家學(xué)院學(xué)習(xí)時(shí)，Mr.Wennekes說：“我不重視這10人以前是否有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)殛P(guān)鍵是服務(wù)心態(tài)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在中國很多城市物管覆蓋率尚不足50％，一直在類似“后勤管理”式低水平上運(yùn)行。“英式管家”肯定會(huì)對(duì)中國物管行業(yè)帶來全新沖擊。

何謂“英式”管家？

從過去到現(xiàn)在，英式管家在豪門中飾演角色是相當(dāng)多元化，舉凡購物、管理家庭財(cái)務(wù)、準(zhǔn)備餐點(diǎn)、送孩子上學(xué)，洗熨衣物、招待客人、準(zhǔn)備晚宴等，全部由管家交代工人實(shí)施，最終監(jiān)督驗(yàn)工。

英式管家需要極高本身素質(zhì)，擁有豐富生活智能和專業(yè)素養(yǎng)：熟知多種禮儀，佳肴名菜，名酒鑒賞，水晶銀器保養(yǎng)；更高級(jí)次管家，甚至要上知天文、下通地理，才能為那些高級(jí)次用戶服務(wù)。貴族豪門家中管家，她們不僅深得主人信任和倚重，有時(shí)候主人更會(huì)將她們視為家庭中一分子，事無巨細(xì)，全部會(huì)交由管家打理。

管家服務(wù)關(guān)鍵是提供完美服務(wù)，而非依靠對(duì)象是誰。任何人全部能夠是管家服務(wù)對(duì)象，一個(gè)小家庭和一個(gè)王宮，在管家眼里全部相同關(guān)鍵，只是服務(wù)內(nèi)容不一樣罷了。

個(gè)性化服務(wù)是管家服務(wù)和物業(yè)管理不一樣

國際管家學(xué)院CEO羅伯特?偉尼仕（RobertWennekes）在美國做過職業(yè)管家，她課有點(diǎn)像管理理論課。經(jīng)過很多設(shè)想真實(shí)場(chǎng)景，偉尼仕要告訴學(xué)生們是，提供完美服務(wù)是管家驕傲。

一般物業(yè)管理只是保安、工程服務(wù)等，而管家內(nèi)容則要針對(duì)雇主有很多個(gè)性化服務(wù)，比如和雇主旅行、組織晚會(huì)、當(dāng)私人助理、家務(wù)管理、行李打包……這么內(nèi)容在不一樣管家腦子里全部應(yīng)該有一串。

那節(jié)課上，偉尼仕首先強(qiáng)調(diào)了建立雇主檔案關(guān)鍵性，這個(gè)檔案中除了要包含雇主及其家人、好友常規(guī)個(gè)人信息外，一個(gè)稱職管家甚至記得主人上個(gè)月宴請(qǐng)菜單，提醒女主人哪位客人對(duì)三文魚過敏，客人穿什么衣服，戴什么首飾，“每個(gè)細(xì)節(jié)全部要記得，假如一樣客人再來，管家假如對(duì)她說，您上次穿晚禮服真漂亮，客人會(huì)很感動(dòng)。”偉尼仕說。

偉尼仕尤其強(qiáng)調(diào)了雇主資料保密性，這些資料既不能向下傳，也不能向上傳，只能在職業(yè)管家交接時(shí)內(nèi)部傳輸?！凹词购蛦帖惥Ю习逡茨愎椭髻Y料，你也要遵守管家職業(yè)道德，即使被炒魷魚也不能泄露雇主檔案?！眰ツ崾藢?duì)她6位中國學(xué)生說。

“對(duì)于雇主部分私人信息，比如每個(gè)月情人會(huì)來一次，還需要對(duì)其家人保密，我們工作是服務(wù)，而不是對(duì)雇主道德作評(píng)判。關(guān)鍵雇主信息假如泄露，往往會(huì)造成大訴訟，比如離婚。又比如雇主和另一家大企業(yè)總裁30天中在家里見了10次面，這往往預(yù)示著兩個(gè)大企業(yè)合并，假如管家泄露了出去，更會(huì)引發(fā)大震動(dòng)?！?/p>

針對(duì)和喬麗晶公寓6個(gè)管家服務(wù)對(duì)象是一百多戶住戶，偉尼仕還提醒她6個(gè)學(xué)生，要認(rèn)真對(duì)待投訴。“調(diào)查顯示，每27個(gè)人遭碰到一樣待遇，只有一個(gè)人會(huì)投訴，也就是說，每個(gè)投訴人背后，還有26和她一樣憤怒人。而假如投訴沒有得到立即處理，她會(huì)告訴其它8—16個(gè)人，并以后不再信任你。你只有一次機(jī)會(huì)，假如這次做不好，以后再做好，她也不會(huì)領(lǐng)情?！薄懊總€(gè)企業(yè)開發(fā)一個(gè)新用戶要比保住一個(gè)老用戶難得多，這是為何要快速處理投訴原因?！?/p>

這堂課上，偉尼仕告訴了學(xué)生處理投訴4條黃金法則：傾聽、道歉、解釋一下將要采取方法并定下時(shí)間表，最終要有后續(xù)，