2024年《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》考前通關(guān)必練題庫（含答案）

PAGEPAGE12024年《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》考前通關(guān)必練題庫（含答案）一、單選題1.下列屬于政府主管部門網(wǎng)站掌握的價格信息的特點的是（）。A、權(quán)威有效B、內(nèi)容全面C、時效性好D、真實性強答案：A解析：政府主管部門網(wǎng)站，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員了解房地產(chǎn)交易價格信息的主要渠道之一。政府部門所掌握的價格信息有以下兩個特點：①權(quán)威有效。此類價格信息都是在政府相關(guān)部門進行登記的信息，雖然與真實成交價格可能有一定出入，但是未來房地產(chǎn)計稅的依據(jù)，是權(quán)威有效的數(shù)據(jù)。②時效性相對較差。此類價格信息大多數(shù)以登記完畢后為準，較交易當事人簽訂相關(guān)合同時，時間已經(jīng)相對滯后。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式是（）。A、房地產(chǎn)買賣B、房地產(chǎn)租賃C、房地產(chǎn)贈與D、房地產(chǎn)作價入股答案：A解析：從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的實際運營情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)租賃。其中，房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種主要形式。3.購房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間介紹購買了房屋后，委托該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)辦理抵押貸款，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（）。A、可以收取一定費用B、只能代替銀行收費C、只能收取交通費等必要費用D、不能收取任何費用答案：A解析：以房地產(chǎn)抵押作為取得金融機構(gòu)貸款的擔保，是房地產(chǎn)交易活動中通行的作法。貸款的辦理屬于買賣合同簽訂以后買方的義務(wù)，但由于許多客戶不了解辦理貸款的流程或不愿花費精力親自辦理，寧愿委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也可因提供此類服務(wù)而收取一定的費用。4.在房地產(chǎn)查驗過程中，可以不必查驗的是（）。A、房地產(chǎn)所處地塊的具體位置和形狀B、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、成新、裝修情況C、房屋產(chǎn)權(quán)人的身世D、房地產(chǎn)周邊的交通、自然景觀答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在接受業(yè)主委托后，應(yīng)在業(yè)主或其代理人的帶領(lǐng)下，親臨現(xiàn)場，實地查勘房屋狀況，通過現(xiàn)場觀察房屋的具體位置、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、內(nèi)部裝修情況，房屋成新、出入口及通道情況，以及相鄰房屋的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等環(huán)境狀況。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)18棟房所有的房源比小區(qū)內(nèi)其他棟號的要價都高，經(jīng)分析，原來是在18棟房的正前方有一個很大的小區(qū)廣場，環(huán)境相對較好。這里造成房價差異的主要原因是房源的（）屬性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標，如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。6.獨家委托獲取步驟流程中的最后一步是（）。A、獲取業(yè)主信任B、明確獨家條件C、簽署委托協(xié)議D、收集完善信息并進行物業(yè)勘察評估答案：C解析：獨家委托（Exclusiveagency），是指業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)，業(yè)主承諾即使是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均將向擁有獨家代理權(quán)的經(jīng)紀人支付傭金的義務(wù)。獨家委托的獲取主要包括以下四個步驟：①明確獨家委托條件；②獲取業(yè)主信任；③收集完善信息并進行物業(yè)勘察評估；④簽署獨家委托協(xié)議。7.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過（）可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案。A、項目宣傳推廣B、電話咨詢C、現(xiàn)場咨詢D、客戶積累答案：D解析：在正式開盤前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過項目宣傳推廣及多種渠道積極拓展客戶，吸引潛在購房客戶進行電話或現(xiàn)場咨詢，以確保正式銷售時來訪客戶數(shù)量及良好的銷售氛圍，同時通過客戶積累可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案。8.（）是與客戶建立情感聯(lián)系，促成雙方交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A、房屋實地查看B、門店接待C、路上講解D、主導(dǎo)看房答案：A解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀中，與客戶建立情感聯(lián)系、建立信任和滿意的環(huán)節(jié)是至關(guān)重要的。在這一過程中，與客戶進行面對面的交流和接觸，如房屋實地查看是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。通過實地查看，不僅可以讓客戶親身感受房屋的實際情況，也可以在交流中了解客戶的需求和期望，同時也可以與客戶建立情感聯(lián)系，提高信任度和滿意度。其他選項如門店接待、路上講解、主導(dǎo)看房等也是房地產(chǎn)經(jīng)紀工作中重要的環(huán)節(jié)，但它們不是與客戶建立情感聯(lián)系、促成雙方交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。9.處在可售或可租狀態(tài)的房源稱之為（）。A、有效房源B、定金房源C、簽約房源D、無效房源答案：A解析：AD兩項，處在可售或可租狀態(tài)的房源被稱之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”。B項，房源委托人與客戶簽訂了定金協(xié)議，房源將從有效狀態(tài)轉(zhuǎn)為定金狀態(tài)；定金狀態(tài)的房源，若超過預(yù)定簽約日期仍未簽約，出現(xiàn)退定，則該房源變?yōu)橛行顟B(tài)。C項，房源委托人與客戶簽訂了交易合同，房源從有效或定金狀態(tài)轉(zhuǎn)為簽約狀態(tài)，至此交易終止，房源狀態(tài)將變?yōu)闊o效狀態(tài)。10.下列選項中，（）決定房地產(chǎn)的正常市場價值。A、最高最佳使用用途B、需求預(yù)測C、供求分析D、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)價格咨詢，除了要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢外，還要結(jié)合房地產(chǎn)價格咨詢服務(wù)的特點掌握房地產(chǎn)價格評估的基本原則和市場比較法、收益法、成本法等估價基本方法，熟悉房地產(chǎn)價格咨詢的程序。由于房地產(chǎn)的正常市場價值是由其最高最佳使用用途決定的，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還應(yīng)熟悉房地產(chǎn)最高最佳使用分析的方法。11.下列屬于房屋物業(yè)管理狀況查看內(nèi)容的是（）。A、物業(yè)權(quán)屬B、地段等級C、裝修情況D、物業(yè)服務(wù)項目答案：D解析：房屋物業(yè)管理狀況是指對標的房屋共用部分的維護管理情況。房屋物業(yè)管理狀況實地查看的主要內(nèi)容包括：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱；②物業(yè)服務(wù)費標準和服務(wù)項目；③基礎(chǔ)設(shè)施的維護情況和周邊環(huán)境的整潔程度等。12.如果承購房屋是商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以不了解的委托人的信息是（）。A、委托人的年齡B、周邊配套C、位置D、單價答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要盡可能詳細地詢問委托人購房需求，委托人也要如實告知。如果承購房屋是住宅，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該了解委托人的購房目的、意向區(qū)域、住房面積、總價、單價等基本信息，另外也要關(guān)注小區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對住房要求有所不同。同時，委托人的年齡、職業(yè)等也影響著委托人對住房的要求；如果承購的是商業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該了解委托人意向的位置、物業(yè)面積、單價、總價、物業(yè)服務(wù)費用、周邊配套等信息。13.客源信息的開拓方法中，（）是常用方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得精準客戶的渠道之一。A、門店接待法B、廣告法C、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法D、客戶介紹法答案：A解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得精準客戶的渠道之一。14.王先生有一套房屋，2016年可以售出價格為145萬元，2018年可以售出價格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價格最終變化的是（）。A、市場信息B、出售心態(tài)C、新舊程度D、市場供求答案：B解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。房源的初始委托價是由業(yè)主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。15.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本流程中，在（）階段后期還要完成商品房交驗（俗稱“交房”）的工作。A、項目結(jié)算B、銷售執(zhí)行C、銷售準備D、項目執(zhí)行企劃答案：B解析：銷售執(zhí)行階段通常持續(xù)時間較長。在后期還要完成商品房交驗（又稱“交房”）的工作。在“交房”期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員要配合開發(fā)商，按照項目所在地房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)規(guī)定，辦理“交房”前的相關(guān)手續(xù)，并具體執(zhí)行引領(lǐng)購房者驗收房屋，代理開發(fā)商與購房者簽訂“房屋交接書”，向購房者交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。16.下列合同中，不可變更或者撤銷的是（）。A、因重大誤解訂立的合同B、訂立合同時顯失公平的合同C、一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同D、雙方自愿簽訂的合同答案：D解析：根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，以下兩種合同可變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的合同和在訂立合同時顯失公平的合同。②一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。17.存量房商業(yè)抵押貸款流程的第四步為（）。A、委托評估機構(gòu)評估房屋價值B、銀行審批通過貸款合同C、價款人與銀行簽訂房屋抵押貸款合同（面前）D、辦理房屋交易繳稅及產(chǎn)權(quán)過戶答案：B解析：存量房商業(yè)抵押貸款流程為①簽訂房屋買賣合同；②辦理網(wǎng)簽手續(xù)（部分城市無網(wǎng)簽）；③委托評估機構(gòu)進行評估；④銀行辦理面簽手續(xù)、批貸；⑤辦理繳稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；⑥抵押登記；⑦銀行放款。18.關(guān)于住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費的說法，錯誤的是（）。A、必要費用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準B、收費標準與經(jīng)營場所公示的有關(guān)內(nèi)容可以不一致C、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)方可向委托人收傭金D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當事先告知委托人答案：B解析：A項，必要費用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準，具體收費額度雙方協(xié)商議定；B項，收費標準應(yīng)當與行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定相符合，并與經(jīng)營場所公示的有關(guān)內(nèi)容相一致；C項，買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，經(jīng)紀機構(gòu)就可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的約定收取傭金；D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當事先告知委托人并在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中明確具體的收費標準和支付時間。19.（）體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應(yīng)遵循的回避原則。A、是否與委托房屋有利害關(guān)系B、委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料C、委托房屋的市場參考價格D、房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險答案：A解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，必要事項告知是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前應(yīng)當履行的義務(wù)。需告知的必要事項內(nèi)容主要包括：①是否與委托房屋有利害關(guān)系；②委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準；⑦房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務(wù)相關(guān)事項。其中，是否與委托房屋有利害關(guān)系這項內(nèi)容體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應(yīng)遵循的回避原則。20.A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家銷售剛剛開發(fā)的住宅小區(qū)項目，雙方就傭金達成了協(xié)議。B公司關(guān)于該住宅小區(qū)的銷售業(yè)務(wù)屬于（）。A、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)B、二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)C、獨家代理經(jīng)紀業(yè)務(wù)D、存量房買賣居間業(yè)務(wù)答案：A解析：現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐中的主要業(yè)務(wù)類型有存量房買賣居間業(yè)務(wù)、存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)和新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)。其中，新建商品房銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的約定，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售商品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取傭金的經(jīng)紀行為。21.客源管理能力和狀態(tài)直接決定房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的（）。A、市場占有率B、成本節(jié)約率C、利潤率D、成交率答案：D解析：客戶信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人最為重要的工作內(nèi)容之一，客戶信息管理能力水平和管理狀態(tài)直接決定了房地產(chǎn)成交比率和成交效率，也是達成客戶滿意的基本條件。22.為及時更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有（）的特征。A、相似性B、動態(tài)性C、可替代性D、可操作性答案：B解析：房源的動態(tài)性主要包括兩個方面，一是物業(yè)交易價格的變動，二是物業(yè)使用狀態(tài)的變動。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時，及時進行更新。23.一般來說，風(fēng)險管理的主要步驟實施順序為（）。（①衡量潛在的損失頻率和損失程度；②識別各種重要風(fēng)險；③持續(xù)地對風(fēng)險管理方法的適用性進行監(jiān)督；④開發(fā)并選擇適當?shù)娘L(fēng)險管理方法；⑤實施所選定的風(fēng)險管理方法。）A、②①④⑤③B、①②④⑤③C、②③①④⑤D、②①⑤④③答案：A解析：一般來說風(fēng)險管理的過程包括5個主要步驟：①識別各種重要風(fēng)險；②衡量潛在的損失頻率和損失程度；③開發(fā)并選擇適當?shù)娘L(fēng)險管理方法；④實施所選定的風(fēng)險管理方法；⑤持續(xù)地對風(fēng)險管理方法的適用性進行監(jiān)督。24.新建房屋租賃活動的經(jīng)紀服務(wù)一般采用的形式是（）。A、居間B、包租轉(zhuǎn)租C、行紀D、代理答案：D解析：新建商品房市場上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售代理與租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或出租其開發(fā)的商品房。25.下列各項中，屬于目前最常用的收集房源信息的方式的是（）。A、媒體獲取B、門店接待C、住宅小區(qū)獲得D、聯(lián)系有關(guān)單位答案：B解析：房源信息搜集簡稱房源開發(fā)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的一項重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①門店接待獲?。虎诶妹襟w獲?。虎垭娫捊勇牜@?。虎芡ㄟ^熟人推薦獲?。虎萆鐓^(qū)維護獲??；⑥聯(lián)系有關(guān)單位獲取。其中，門店接待是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員比較傳統(tǒng)的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。26.在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，代辦房地產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向客戶提供的（）。A、居間服務(wù)內(nèi)容之一B、后續(xù)服務(wù)項目之一C、咨詢服務(wù)內(nèi)容之一D、信息服務(wù)內(nèi)容之一答案：B解析：房地產(chǎn)登記是保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的基本手段。許多權(quán)利人并不了解房地產(chǎn)登記過程中所需要的各種前提條件和需準備的資料以及應(yīng)遵循的程序，因此常常委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人代為辦理。在采用居間方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，代辦房地產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向客戶提供的后續(xù)服務(wù)項目之一。27.對于（）客戶應(yīng)引導(dǎo)其購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。A、類B、類C、類D、類答案：C解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)對A、B類客戶進行重點扶持與培養(yǎng)。C類客戶屬于根本無法成交的對象，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計劃。對于此類客戶應(yīng)引導(dǎo)其調(diào)整購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。28.貸款能否成功及貸款的額度，取決于（）貸款審批的結(jié)果。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)B、中央人民銀行C、商業(yè)銀行D、交易資金監(jiān)管機構(gòu)答案：C解析：中國人民銀行征信中心只是提供個人信用報告，供商業(yè)銀行審批貸款申請時參考，最終能否貸款及貸款的額度，取決于商業(yè)銀行貸款審批的結(jié)果。29.房地產(chǎn)經(jīng)紀人與客戶保持經(jīng)常聯(lián)系是為了（）。A、建立私人關(guān)系B、激活客戶信息C、核實客戶資料D、溝通市場行情答案：B解析：客戶從發(fā)出需求信息到完成交易往往需要數(shù)十日甚至數(shù)月時間。不斷尋找提供符合客戶需要和選擇范圍的房源，逐步逼近客戶目標，是客戶信息利用必不可少的工作。在這個過程中保持和客戶的聯(lián)絡(luò)和溝通，把握其需求的動態(tài)，同時也關(guān)注其和其他競爭者的聯(lián)系，采取必要措施留住客戶，這樣才能充分利用客戶信息，提高客戶信息利用的效率。只有保持與客戶的聯(lián)系，不斷有信息交流，才能激活客戶信息，促成交易。30.（）是簽訂銷售代理合同的重要前提。A、獲取銷售代理項目B、開展關(guān)系營銷C、參加項目招投標D、明確合同基本事項答案：D解析：新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的接受委托階段包括：①獲取銷售代理項目；②簽訂銷售代理合同。其中，新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，明確合同基本事項是簽訂銷售代理合同的重要前提。31.《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的（）。A、10%B、20%C、30%D、40%答案：B解析：《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。32.房地產(chǎn)交易合同簽訂完成后，因交易雙方違約導(dǎo)致合同不能履行，服務(wù)費用的處理方式是（）。A、全部退還B、退還一半C、不必退還D、雙方商議答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀基本服務(wù)完成的標志是房地產(chǎn)交易合同的簽訂，但簽訂交易合同并不意味著交易能順利完成，因交易雙方違約導(dǎo)致交易合同不能履行，這種情況下，經(jīng)紀服務(wù)合同仍要履行，經(jīng)紀機構(gòu)不必退還服務(wù)費用。33.下列關(guān)于房源和客源關(guān)系的說法錯誤的是（）。A、二者的關(guān)系可以總結(jié)為互為條件、相得益彰、互為目標三方面B、一個營銷行動無法同時兼顧增加房源和增加客源的兩個目標C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須以一方信息推廣為重點，或為賣方經(jīng)紀人或為買方經(jīng)紀人D、房源開拓和客源開拓可以運用相同的營銷手段答案：B解析：B項，房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。有些營銷行動既增加客源，也增加房源，側(cè)重點可以不同，但兩個目標均可兼顧。34.在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中，雙方約定的定金數(shù)額不應(yīng)超過傭金的（）。A、10%B、15%C、20%D、25%答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中應(yīng)明確約定，合同成立并生效后，若一方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合合同約定時，應(yīng)承擔何種違約責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的違約責(zé)任可以定金或者違約金的形式約定，定金或違約金的數(shù)額由雙方約定，但定金數(shù)額不應(yīng)超過傭金的20%。35.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)檔案管理的步驟有收集、整理、歸檔和（）。A、匯總B、利用C、管理D、篩選答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)檔案管理的步驟包括：①收集，是指專職檔案管理人員將分散在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)各分支機構(gòu)或門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄集中在一起的過程。②整理，是指將收集到的零散的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)信息包括文本、圖表、影音資料等，按照一定要求和標準進行分類、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，從而形成系統(tǒng)化的各類信息的過程。③歸檔，是指按照業(yè)務(wù)記錄的內(nèi)在聯(lián)系進行分類和保存。④利用，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄，可為社會提供服務(wù)，但對涉及的國家秘密、商業(yè)秘密、技術(shù)秘密和個人隱私應(yīng)當予以保密。36.某房產(chǎn)經(jīng)紀人對一物業(yè)勘查結(jié)果是，該物業(yè)附近有多條公交線路，且步行5分鐘左右即可達到公交站點，其中專線車線路所占比例不多于40%，則該房產(chǎn)經(jīng)紀人在填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》時，可將該物業(yè)交通條件等級劃分為（）。A、方便B、比較方便C、一般D、不方便答案：A解析：交通條件等級劃分的具體標準如表3-1所示。表3-1交通條件等級劃分表37.房地產(chǎn)經(jīng)紀人受被代理人的指示處理事務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務(wù)的過程中所發(fā)生的費用應(yīng)當由（）承擔。A、代理人B、被代理人C、經(jīng)紀人D、委托人答案：B解析：服務(wù)費用是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)應(yīng)得到的服務(wù)報酬，包括：①傭金；②代辦服務(wù)費。其中，在合同中約定由委托人支付經(jīng)紀服務(wù)過程實際支出的必要費用，必要費用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準，具體收費額度雙方協(xié)商議定。因此，在房地產(chǎn)代理中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務(wù)的過程中所發(fā)生的費用應(yīng)當由被代理者承擔。38.一宗成功的房地產(chǎn)交易，不僅取決于有愿意以一定價格購買或租賃物業(yè)的買方，還取決于（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)服務(wù)B、急迫需要出售物業(yè)的買方C、愿意以一定價格出售或出租物業(yè)的賣方D、房地產(chǎn)市場的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策答案：C解析：一宗成功的房地產(chǎn)交易，不僅取決于有愿意以一定價格購買或租賃物業(yè)的買方，還取決于愿意以一定價格出售或出租物業(yè)的賣方。房源和客源是房地產(chǎn)交易的兩方面，缺了任何一方，都不能實現(xiàn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)服務(wù)起到了實現(xiàn)房源信息和客源信息的橋梁作用。39.房地產(chǎn)經(jīng)紀人駐守居住小區(qū)開拓客源的優(yōu)點是（）。A、受眾面廣B、客戶準確率高C、與客戶溝通效果好D、易與客戶建立關(guān)系答案：B解析：駐守的方式主要是，在一個特定的場所，可能是某個小區(qū)、可能是某個地段等，房地產(chǎn)經(jīng)紀人設(shè)攤招攬客戶咨詢或主動接觸客戶而獲得客戶的方式。其優(yōu)勢包括：①成本較低；②客戶的準確性較高。其劣勢包括：①比較浪費房地產(chǎn)經(jīng)紀人的時間；②有時候駐守會妨礙到行人。40.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是勞務(wù)合同B、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是有償合同C、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同可以是不要式合同D、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是單務(wù)合同答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的特征包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是雙務(wù)合同，即雙方當事人互相享有權(quán)利、承擔義務(wù)的合同。這是商品交換最為典型的法律表現(xiàn)形式。②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是有償合同，即當事人取得權(quán)利必須支付相應(yīng)代價的合同。③房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同為書面形式的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同可以是不要式合同。但房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同采用書面形式是中外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的慣例。41.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名應(yīng)當是（）。A、電子簽名B、個性簽名C、手寫簽名D、藝術(shù)簽名答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員協(xié)理簽名。由于《電子簽名法》第三條規(guī)定電子簽名、數(shù)據(jù)電文不適用“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”合同，故房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名應(yīng)當是手寫簽名。除手寫簽名外，還應(yīng)當在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中寫明房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的登記號和身份證號。42.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在風(fēng)險管理過程中，購買保險合同屬于（）。A、損失控制B、損失融資C、內(nèi)部風(fēng)險控制D、外部風(fēng)險控制答案：B解析：風(fēng)險管理方法通常有3類，包括：①損失控制；②損失融資；③內(nèi)部風(fēng)險控制。其中，損失融資包括：a．自留與自保（自我保險），是指公司或個人承擔部分或全部的損失；b．保險，是指購買保險合同；c．對沖，是指利用金融衍生品防范風(fēng)險；d．其他合約化風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段，是指與供應(yīng)商等簽訂合同，從而達到風(fēng)險損失的轉(zhuǎn)移。43.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本流程中，按一定時間周期對外結(jié)算傭金就是與（）結(jié)算傭金。A、房地產(chǎn)估價機構(gòu)B、銷售人員C、開發(fā)商D、銷售經(jīng)理答案：C解析：由于商品房的銷售過程比較長，一般在銷售過程中要按一定時間周期（如按月）對外結(jié)算傭金（與開發(fā)商結(jié)算傭金）和對內(nèi)結(jié)算傭金（與銷售人員結(jié)算傭金），但到整個項目銷售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷售指標后），要進行項目的總結(jié)算。44.依據(jù)房屋的（），可將房源分為A類房源和B類房源。A、成交難易B、坐落位置C、業(yè)主報價D、物業(yè)服務(wù)答案：A解析：依據(jù)房屋的市場需求以及銷售的難易程度，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以將房源分為兩類，分別為：①A類房源，是指銷售難度較小，銷售周期較短的房源。例如具備合法的交易資格、委托人出售意向堅定、產(chǎn)權(quán)清晰、區(qū)位良好、賣方心理價位接近市場價格的房源，可歸為A類房源，這類房源可作為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推廣的重點房源。②B類房源，是指銷售難度較大，成交周期較長的房源，如存在某些瑕疵、委托人出售意愿不強烈或者存在其他交易障礙的房屋。45.個人住房抵押消費貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準利率上?。ǎ、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以自己或者他人名下的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途。個人住房抵押消費貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮10%～35%。46.“有購買意向，對二手房市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于（）。A、試探型客戶B、引導(dǎo)型客戶C、加強型客戶D、成熟型客戶答案：D解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情；②引導(dǎo)型客戶，有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大；③加強型客戶，有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。47.房地產(chǎn)經(jīng)紀公司常用的宣傳方式是（）。A、報紙廣告B、電話拜訪C、門店接待D、互聯(lián)網(wǎng)答案：C解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沿街開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得精準客戶的渠道之一。48.經(jīng)紀人帶領(lǐng)客戶實地看房前的鋪墊工作不包括（）。A、事先熟悉帶看的路線B、允許客戶與業(yè)主在看房時直接談價格C、帶齊物品D、了解交易背景答案：B解析：經(jīng)紀人帶領(lǐng)客戶實地看房前的鋪墊工作包括但不限于：事先熟悉帶看的路線、帶齊物品、了解交易背景等。因此，選項B中的允許客戶與業(yè)主在看房時直接談價格并不是必要的鋪墊工作。49.新建商品房在物業(yè)交付時，買方應(yīng)該以（）作為依據(jù)，按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設(shè)施、配套設(shè)施、房屋配套等進行驗收。A、看房確認書B、前期物業(yè)管理服務(wù)合同C、房地產(chǎn)認購協(xié)議書D、商品房買賣合同答案：D解析：根據(jù)交易雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)在約定的時間內(nèi)將房屋交付給買方。房屋交付的時候，應(yīng)該以雙方簽訂的《商品房買賣合同》條款作為依據(jù)，買受人按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設(shè)施、配套設(shè)施、房屋配套等進行驗收。50.實地查看房屋物業(yè)服務(wù)狀況的內(nèi)容不包括（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)B、物業(yè)服務(wù)費的標準C、小區(qū)周邊的自然景觀D、小區(qū)環(huán)境的整潔情況答案：C解析：對房屋物業(yè)管理狀況進行實地查看，主要描述和說明下列指標和因素：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)等。②物業(yè)服務(wù)費標準和服務(wù)項目。③基礎(chǔ)設(shè)施的維護情況和周邊環(huán)境的整潔程度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)查看門廳、樓梯等共用部位和電梯等共用設(shè)施設(shè)備的維護情況，查看房道、小區(qū)道路和周邊環(huán)境的整潔程度，查看小區(qū)花草樹木的養(yǎng)護程度等。C項屬于房屋區(qū)位狀況查看的注意事項。51.相關(guān)配套設(shè)施達到生活方便程度通常是指（）。A、500m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)、郵局、醫(yī)院和超市B、1000m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)、郵局、醫(yī)院和超市C、500m半徑范圍內(nèi)有郵局、醫(yī)院、超市；1000m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)D、500m半徑范圍內(nèi)有銀行、小學(xué)；1000m半徑范圍內(nèi)有中學(xué)、郵局、醫(yī)院、超市答案：D解析：生活方便程度符合以下標準才能稱為具備相關(guān)配套設(shè)施：①銀行，指在物業(yè)500m的半徑范圍內(nèi)有一個或一個以上的儲蓄所；②學(xué)校，指在物業(yè)500m的半徑范圍內(nèi)有小學(xué)，在1000m的范圍內(nèi)有中學(xué)；③郵局，指在物業(yè)1000m的半徑范圍內(nèi)有可以辦理快件、國內(nèi)特快專遞、收領(lǐng)包裹、IDD、DD長話等各項郵政電信業(yè)務(wù)的郵電所或郵電支局；④醫(yī)院，指在物業(yè)1000m的半徑范圍內(nèi)有一個醫(yī)院；⑤超市，在物業(yè)1000m有較大規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場或有可以提供主副食品的超級市場。52.某業(yè)主委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將自己暫不居住的房屋轉(zhuǎn)讓，則房源應(yīng)當是指（）。A、業(yè)主B、業(yè)主自己居住的房屋C、業(yè)主委托轉(zhuǎn)讓的房屋D、出售意向答案：C解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，房源就是房屋權(quán)利人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)交易的房地產(chǎn)。從房源的含義看，一宗房地產(chǎn)要成為房源，必須具備下列兩個條件：①依法在市場上進行交易，即能夠出租、轉(zhuǎn)讓或抵押。不得出租、轉(zhuǎn)讓和抵押的房屋不能成為房源。②房屋權(quán)利人有交易的意愿，并采取了委托行動。53.對于一些特殊房屋出售或出租委托，應(yīng)提醒委托人提供的相關(guān)證明文件不包括（）。A、共有房屋，需要共有人同意出售或出租的書面證明B、國有企業(yè)房屋，需要國有資產(chǎn)管理部門的批準文件C、公司產(chǎn)權(quán)房屋，需要公司董事會、股東會審議同意的書面文件D、國有企業(yè)房屋，需要國有企業(yè)法人同意出售的書面文件答案：D解析：對于一些特殊房屋出售或出租委托，還要提醒委托人提供相關(guān)證明文件：①共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的書面證明或委托書；②如果出售委托人是國有企業(yè)或集體企業(yè)，需要取得國有資產(chǎn)管理部門或者職工代表大會的批準文件；③如果是公司產(chǎn)權(quán)的房屋，需要公司董事會、股東會審議同意的書面文件。54.如果租約期內(nèi)，因房屋設(shè)備出現(xiàn)老化，維修費用應(yīng)由（）承擔。A、房東B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)C、承租人D、出租人與承租人共同答案：A解析：如果在租約期內(nèi)房屋出現(xiàn)維修等問題，可以由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)負責(zé)找人進行修理，如果是房屋設(shè)備老化等問題導(dǎo)致的，維修費用由房東支付，可以從租金中代扣。如果是租客使用不當造成的，維修費用由租客支付。租約期內(nèi)只需房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和租客接觸，房東不和具體的租客聯(lián)系。55.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要檢查新建商品房戶內(nèi)的（）。A、采光情況B、入戶門C、結(jié)構(gòu)D、建筑物外飾面答案：C解析：戶外部分屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)查驗。但有些部位直接影響房屋使用，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也要重點關(guān)注。戶外檢查主要包括：①建筑物外飾面；②入戶門；③采光情況等。戶內(nèi)查驗是房屋查驗的重點，包括：①空間大??；②結(jié)構(gòu)；③裝修；④設(shè)備等。56.根據(jù)《合同法》，租賃期限不得超過（）年。A、10B、15C、20D、25答案：C解析：根據(jù)《合同法》，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。57.開發(fā)企業(yè)在交付房屋的時候，買方直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)（）。A、應(yīng)繳納3%的房屋驗收費B、應(yīng)繳納5%的房屋驗收費C、應(yīng)繳納10%的房屋驗收費D、無需交付任何費用答案：D解析：房屋交付時的費用包括以下兩種情況：①無需交付任何費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)無需交付任何費用。②預(yù)付費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人需要預(yù)交物業(yè)管理費、水電費、電視初裝費等，開發(fā)商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。58.在房地產(chǎn)賣方代理合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本義務(wù)是（）。A、盡快賣出標的物B、實現(xiàn)標的物的最高出售價格C、多找買家D、撮合雙方交易答案：C解析：參見第5題解析。59.在房地產(chǎn)價格信息分析中，因果分析主要分析的是（）。A、不同類別房源的比較B、影響房價的原因C、價格走勢D、同類房源不同時間的比較答案：B解析：對房地產(chǎn)價格信息的分析方法包括：①簡單統(tǒng)計分析，即根據(jù)已搜集到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算出某些數(shù)據(jù)指標，通過這些指標對房地產(chǎn)價格的走勢進行判斷；②比價分析，對不同地區(qū)或不同類別房源的比較、同類房源在不同時間段上的比較等；③因果關(guān)系分析。其中，因果關(guān)系分析主要分析了影響房價的原因，找出影響價格變化的主要因素和影響程度等。60.大多數(shù)銀行對個人住房貸款規(guī)定的最高償還比率為（）。A、30%B、40%C、45%D、50%答案：D解析：在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%。61.委托掛牌的總價和單價，由（）確認后填寫。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員B、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理C、購買人D、出售人答案：D解析：委托掛牌的總價和單價，由出售人確認后填寫。當然，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員作為專業(yè)人士，可以就房屋委托掛牌價格給賣方提出專業(yè)意見。合同簽訂后委托人如需修改掛牌價格，需另行書面通知房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。62.有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于（）客戶。A、試探型B、加強型C、成熟型D、關(guān)注型答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導(dǎo)型；③加強型；④成熟型。其中，表現(xiàn)為有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于加強型。63.因為房源具有動態(tài)性等特點，有關(guān)資料會隨時變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還應(yīng)及時對房源信息進行更新，以保證房源的（）。A、可持續(xù)性B、完整性C、有效性D、準確性答案：C解析：因為房源具有動態(tài)性特點，隨著市場變化、時間推移或業(yè)主心理變化等，房源狀態(tài)可能出現(xiàn)各種變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還應(yīng)及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。64.（）可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售的進度，縮短銷售周期。A、獨家委托B、普通委托C、書面委托D、口頭委托答案：A解析：獨家委托可以讓房地產(chǎn)經(jīng)紀人有穩(wěn)固的優(yōu)質(zhì)房源，加強對營銷時間、活動的計劃及控制，利于聚焦營銷開展。經(jīng)紀人以房源為中心，建立起個人化營銷模式和差異化服務(wù)，日常營銷工作更有重點，工作效率更高。由于業(yè)主將房產(chǎn)獨家委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀人，有效防止業(yè)主頻繁改變出售條件，提高了房產(chǎn)租賃、買賣的成功率。同時還有效避免了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售進度，縮短銷售周期。65.下列行為屬于存量住房買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)之一的是（）。A、傭金結(jié)算B、經(jīng)紀人培訓(xùn)C、物業(yè)投資D、物業(yè)開發(fā)答案：A解析：存量住房買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程包括：①客戶開拓；②客戶接待與業(yè)務(wù)洽談；③物業(yè)查驗；④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同；⑤信息收集與傳播；⑥引領(lǐng)買方（承租方）看房；⑦協(xié)助交易達成；⑧產(chǎn)權(quán)過戶與登記；⑨物業(yè)交接；⑩傭金結(jié)算；售后服務(wù)。66.商鋪按照（）來劃分，可以分為鋪面房和鋪位。A、功能B、特點C、所在的地理位置D、方法答案：C解析：如果按照商業(yè)用房所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為：①鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪；②鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。67.直接回應(yīng)方法是以（）為中心的營銷手段。A、自我宣傳B、廣告C、客戶D、房源答案：C解析：直接回應(yīng)方法是一種以客戶為中心的營銷手段，通過提供有關(guān)特定房源的信息，直接回應(yīng)客戶的需要和關(guān)注點，從而促進銷售。因此，選項C是正確的答案。68.房源信息整理過程中最關(guān)鍵的工作是（）。A、房源信息的共享B、房源信息的維護C、房源信息的分類D、房源信息的記錄和儲存答案：D解析：房源信息的管理包括對房源信息的整理、共享、維護以及更新等內(nèi)容，是使房源信息得以有效利用，發(fā)揮最大作用的基礎(chǔ)和前提。其中，房源信息的整理通常包括對房源信息的分類、記錄和儲存幾個環(huán)節(jié)。而房源信息的記錄和儲存是對分類后的房源信息進行具體的文字整理過程，并加以恰當儲存，這是房源信息整理過程中最關(guān)鍵的工作。69.詳細記錄房屋狀況的業(yè)務(wù)文書是（）。A、看房確認書B、房屋狀況說明書C、房屋出售經(jīng)紀服務(wù)合同D、房屋承購經(jīng)紀服務(wù)合同答案：B解析：房屋狀況說明書指由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)編制的，說明房屋基本情況及房屋交易條件的文書。房屋狀況說明書是發(fā)布房源信息的基礎(chǔ)資料，能更加系統(tǒng)、全面、詳細反映房屋狀況，是向客戶介紹房屋基本情況的依據(jù)，編制房屋狀況說明書是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)不可或缺的環(huán)節(jié)。70.下列關(guān)于個人住房貸款代辦合同的說法，錯誤的是（）。A、個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦個人住房貸款而簽訂的服務(wù)合同B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在為客戶提供辦理貸款的服務(wù)時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務(wù)合同C、個人住房貸款代辦合同明確約定經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任范圍D、個人住房貸款代辦合同對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾答案：D解析：個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦個人住房貸款而簽訂的服務(wù)合同，個人住房貸款代辦服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀延伸服務(wù)的內(nèi)容之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門店普遍承接該項業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在為客戶提供辦理貸款的服務(wù)時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務(wù)合同，明確約定經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任范圍，不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。71.客源是具有成交可能的意向購房或者租房的人，體現(xiàn)了客源具有（）的特征。A、指向性B、實效性C、潛在性D、可能性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，潛在性是指客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體，他們的需求只是一種意向，不像訂單客戶那樣肯定，可能因為種種變故而放棄購買或租賃需求。而能否成為真正的買受方或承租方，這不僅取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供的房源信息，還取決于客戶本身最終的購買（承租）決策。72.在存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的洽談階段，為了充分了解委托人的意圖和要求，把握客戶的心理狀況并衡量其購房能力，房地產(chǎn)經(jīng)紀人首先應(yīng)當（）。A、引導(dǎo)客戶需求B、傾聽客戶陳述C、介紹傭金標準D、全面介紹自己所在機構(gòu)情況答案：B解析：在與客戶進行業(yè)務(wù)洽談時，首要環(huán)節(jié)是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。最后，要就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務(wù)標準以及擬采用的經(jīng)紀合同類型及文本等關(guān)鍵事項與客戶協(xié)商，達成委托意向。73.房屋所有權(quán)人按照有關(guān)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地的（）申請產(chǎn)權(quán)登記。A、房地產(chǎn)管理部門B、當?shù)乜h級以上人民政府C、不動產(chǎn)登記部門D、建筑行政主管部門答案：C解析：廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指在規(guī)定登記的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照有關(guān)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地的不動產(chǎn)登記部門申請產(chǎn)權(quán)登記。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，只包括房屋所有權(quán)登記和房屋的他項權(quán)利登記。74.客戶盡管每月收入很高，但是客戶需要贍養(yǎng)和撫養(yǎng)的家庭人口很多，家庭消費支出較大，能夠用于改善住房條件或滿足投資需求的資金所剩無余。上述分析是針對客源信息中（）的分析。A、購買力與消費信用B、目標物業(yè)與偏好分析C、客戶需求程度分析D、客戶購買決策分析答案：A解析：客源信息完善與分析包括以下幾個方面：①目標物業(yè)與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，購買房地產(chǎn)是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。75.二手房代理業(yè)務(wù)開拓的關(guān)鍵是（）。A、市場研究B、爭取客戶C、洽談業(yè)務(wù)D、品牌經(jīng)營答案：B解析：存量住房買賣、租賃經(jīng)濟業(yè)務(wù)流程中，客戶開拓的主要工作是爭取客戶，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都會通過品牌宣傳和公共關(guān)系活動，來宣傳自己，進而吸引客戶。76.借款合同應(yīng)由（）填寫。A、貸款銀行B、房地產(chǎn)經(jīng)紀人C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理D、借款人答案：D解析：銀行《借款合同》一般都是格式合同，提供格式條款的一方也就是銀行，因此，借款合同應(yīng)由借款人填寫，可以讓借款人理解合同內(nèi)容、條款，銀行對條款負有解釋的義務(wù)，這樣可以防止因理解不同發(fā)生糾紛。77.經(jīng)紀人與業(yè)主約定的是時間段，但時間段不宜過長，最好不超過（）分鐘。A、30B、45C、50D、60答案：A解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐中，經(jīng)紀人與業(yè)主約定的服務(wù)期限應(yīng)當適度，不宜過長，以避免雙方因期限過長而產(chǎn)生疏離感或因期限過短而無法充分了解彼此的需求和期望。因此，答案A，即30分鐘是最為合適的。78.根據(jù)規(guī)定，首次購房人的貸款首付款為______，再次置業(yè)者的貸款首付款為______。（）A、30%；70%B、35%；60%C、35%；70%D、30%；60%答案：D解析：一般來說，首次向銀行申請貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準利率。當購房人再次向銀行申請貸款時，被稱之為再次置業(yè)者，其首付為60%，利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%～15%。79.存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的售后服務(wù)中，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行補救的服務(wù)是（）。A、延伸服務(wù)B、跟蹤服務(wù)C、后續(xù)服務(wù)D、改進服務(wù)答案：D解析：售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提高服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定老客戶的重要環(huán)節(jié)。售后服務(wù)的內(nèi)容可包括：①延伸服務(wù)，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；②改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；③跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。80.存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)基本流程中，當事人（）是房地產(chǎn)交易成交的標志。A、簽訂房地產(chǎn)交易合同B、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同C、引領(lǐng)買方（承租方）看房D、信息收集與傳播答案：A解析：簽訂交易合同是成交的標志。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)協(xié)助（在采用居間方式的經(jīng)紀業(yè)務(wù)中）或代理（在采用代理方式的經(jīng)紀業(yè)務(wù)中）委托方與交易對象簽訂合同。81.出賣人出售商品住宅的，按照（）承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責(zé)任。A、《住宅使用說明書》B、《住宅質(zhì)量保證書》C、《住宅維修說明書》D、《住宅維修保證書》答案：B解析：《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)建設(shè)單位對商品住宅承擔質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位將新建成的房屋出售給買受人時，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標準承擔維修、補修的責(zé)任。82.下列屬于存量房買賣合同風(fēng)險防范措施的是（）。A、隨意在合同中留空白處B、明確房屋風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的時間C、房屋所有權(quán)部分轉(zhuǎn)移于買方D、買賣雙方的稅費承擔方式不用在合同中明確答案：B解析：明確房屋風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的時間屬于存量房買賣合同風(fēng)險防范措施，所以選項B是正確的。其他選項，如隨意在合同中留空白處可能導(dǎo)致被欺詐或誤導(dǎo)；房屋所有權(quán)部分轉(zhuǎn)移于買方屬于樣板合同的內(nèi)容；買賣雙方的稅費承擔方式需要在合同中明確以避免出現(xiàn)稅費爭議。83.個人住房貸款中需要查詢買方的（）征信。A、信貸B、商業(yè)C、雇傭D、其他答案：A解析：征信按服務(wù)對象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個人住房貸款中需要查詢買方的信貸征信，為金融機構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國商業(yè)銀行普遍采用的個人信貸征信是中國人民銀行征信中心出具的個人信用報告。84.房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容（）。A、不得涉及文化教育設(shè)施B、不得涉及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容C、不得使用建筑設(shè)計效果圖D、不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果圖答案：D解析：A項，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明。B項，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當在廣告中注明。C項，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明。85.針對C級別的房源，訪問期限應(yīng)為（）。A、5天B、10天C、15天D、1～2月答案：C解析：對房源的委托人進行周期性訪問，這是保證房源信息時效性的重要手段，將房源分為不同的級別，針對不同等級的房源制定不同的訪問計劃與訪問期限。將房源按照銷售的難易度分為A、B、C、D四個等級，其各自的訪問期限為：①A級別，5天；②B級別，10天；③C級別，15天；④D級別，1～2月。86.關(guān)于房地產(chǎn)價格信息的運用，下列說法錯誤的是（）。A、為制定房地產(chǎn)掛牌價格提供依據(jù)B、為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考C、為房地產(chǎn)市場投資宣傳提供依據(jù)D、利用價格趨勢促進房源和客源的開發(fā)答案：C解析：房地產(chǎn)價格信息的運用具體如下：①分析預(yù)測房地產(chǎn)價格的變化趨勢；②為賣方提供房地產(chǎn)掛牌價格參考；③為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考；④利用價格趨勢促進房源和客源的開發(fā)。87.購房過程中，大多數(shù)客戶通常是幾個人一起看房，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須分析客戶的（）。A、購買力B、需求程度C、購買決策D、目標物業(yè)偏好答案：C解析：客戶購買決策分析是指在購房的過程中，有大多數(shù)的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。88.下列房屋狀況說明書的內(nèi)容中，（）會受市場情況影響，變化比較頻繁。A、房屋實物狀況B、房屋區(qū)位狀況C、房屋物業(yè)管理狀況D、房屋交易條件答案：D解析：房屋實物狀況、房屋區(qū)位狀況、房屋物業(yè)管理狀況，在一段時間是固定的，但房屋交易條件受市場情況影響，變化比較頻繁，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)根據(jù)實際情況及時更新房屋狀況說明書，并注明實地查看房屋的日期及房源信息核驗完成日期。89.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在審查購房客戶資格時，限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，由（）代為簽署合同。A、第三人B、照看人C、委托人D、法定代理人答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在審查購房客戶資格時，一定要注意限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，不能親自履行簽署合同，需由他的法定代理人代為簽署合同。特別是遇到當事人精神健康狀況不良，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，需經(jīng)法院特別程序，認定其為限制民事行為能力人，并由人民法院指定監(jiān)護人，由其監(jiān)護人代為簽署合同。當然遇到這種情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要特別地小心謹慎。90.下列房地產(chǎn)交易資金交割方式中，安全性最高的是（）。A、交易當事人自行現(xiàn)金交割B、交易當事人自行通過銀行轉(zhuǎn)賬交割C、交易當事人自行通過支票轉(zhuǎn)賬交割D、交易當事人通過第三方進行房地產(chǎn)交易資金交割答案：D解析：房地產(chǎn)交易資金交割方式包括：①房地產(chǎn)交易當事人自行交割；②通過第三方專用賬戶劃轉(zhuǎn)。其中，房地產(chǎn)交易資金自行交割的缺點是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風(fēng)險較大。而通過第三方專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金，是政府對存量房交易資金進行監(jiān)管的重要途徑，能很好地保障交易資金安全。91.客源的構(gòu)成要素包括客戶及其（）。A、出租要求B、賣房要求C、意向需求D、委托書答案：C解析：客源是指對房地產(chǎn)物業(yè)有現(xiàn)時需求或潛在需求的客戶，其構(gòu)成要素包括兩個方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以獲得物業(yè)所有權(quán)為目的的購買需求，也包括以暫時獲得物業(yè)使用權(quán)為目的的租賃需求。92.房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員只能通過（）的方式取得報酬。A、與委托人協(xié)商B、訂立合同C、房地產(chǎn)機構(gòu)下發(fā)D、口頭商談答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同在有效保障合同當事人的合法權(quán)益、維護和保證市場交易安全與秩序等方面發(fā)揮著重要作用。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員提供經(jīng)紀專業(yè)服務(wù)后，只能通過訂立合同的方式取得相應(yīng)的報酬；另一方面，委托人也只有通過合同的形式，明確自己享有的權(quán)利以及應(yīng)當承擔的義務(wù)。93.買方如果具備申請住房公積金貸款的條件，在同等條件下，三種個人住房貸款的優(yōu)先順序為（）。A、商業(yè)貸款＞公積金貸款＞組合貸款B、公積金貸款＞商業(yè)貸款＞組合貸款C、組合貸款＞公積金貸款＞商業(yè)貸款D、公積金貸款＞組合貸款＞商業(yè)貸款答案：D解析：客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詳細告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理的建議。例如，客戶是否具備申請住房公積金貸款的條件。如具備，在同等條件下，建議優(yōu)先選擇住房公積金貸款；賣方對資金時間的需求是否允許買方使用商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸款，如果允許，在公積金貸款不足的情況下，可以選用組合貸款方式；如果以上兩種方式不可行，則只能選擇商業(yè)貸款。94.存量房買賣居間業(yè)務(wù)的基本流程一般不包括（）。A、接受委托階段B、匹配帶看階段C、洽談簽約階段D、裝修施工階段答案：D解析：存量房買賣居間業(yè)務(wù)的基本流程包括：①接受委托階段；②調(diào)查推廣階段；③匹配帶看階段；④洽談簽約階段；⑤結(jié)算交驗階段。95.按客戶的需求類型，客源可以劃分為（）。A、自用客戶和投資客戶B、機構(gòu)客戶和個人客戶C、買房客戶和租房客戶D、住宅客戶和辦公客戶答案：C解析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機構(gòu)團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶。96.新建商品房在交接時，開發(fā)企業(yè)需要提供的資料除了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書之外，還應(yīng)包括（）。A、預(yù)售許可證B、建筑規(guī)劃許可證C、建設(shè)工程竣工驗收備案證明D、建筑施工許可證答案：C解析：新建商品房交接時雙方都應(yīng)備齊購房有關(guān)手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)準備好：①住宅質(zhì)量保證書；②住宅使用說明書；③建設(shè)工程竣工驗收備案證明等。97.客源信息得以有效利用，發(fā)揮最大作用的基礎(chǔ)和前提是（）。A、客源信息分類B、客源信息收集C、客源開發(fā)策略D、客源信息管理答案：D解析：客源信息的管理包括對客源信息的整理、共享以及維護和更新等內(nèi)容，是使客源信息得以有效利用，發(fā)揮最大作用的基礎(chǔ)和前提。98.有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，及其隨意性大的客戶，應(yīng)采取的引導(dǎo)式方式是（）。A、提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，建立長期聯(lián)系B、提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導(dǎo)客戶明確購房意向C、幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案D、提供最符合客戶要求的房源答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)甄別不同情況做分類引導(dǎo)，如表5-1所示。由表可知，對有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大的客戶屬于引導(dǎo)型客戶，其引導(dǎo)方式為：提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導(dǎo)客戶明確購房意向。表5-1客戶類型劃分一覽表99.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用電話訪問開發(fā)房源的優(yōu)點是（）。A、業(yè)主印象深刻B、花費的時間較少C、容易取得業(yè)主信任D、不受時間的限制答案：B解析：電話拜訪的優(yōu)點有：①比較集中；②針對性較強；③比較省力且可聯(lián)系的人較多；④不受地點的限制；⑤不受天氣影響；⑥花費的時間較少。100.通常房屋保修的事項由（）親自負責(zé)維修和處理。A、開發(fā)建設(shè)單位B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、裝修公司D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)答案：A解析：通常房屋保修的事項由開發(fā)建設(shè)單位親自負責(zé)維修和處理。如果開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位負責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權(quán)益獲得切實保護。101.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同采用（）形式是中外房地產(chǎn)市場的慣例。A、口頭B、書面C、公證D、法律答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的特征包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是雙務(wù)合同，即雙方當事人互相享有權(quán)利、承擔義務(wù)的合同。這是商品交換最為典型的法律表現(xiàn)形式。②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同是有償合同，即當事人取得權(quán)利必須支付相應(yīng)代價的合同。③房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同為書面形式的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同可以是不要式合同。但房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同采用書面形式是中外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的慣例。102.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)當約定內(nèi)容的是（）。A、發(fā)票的樣式和內(nèi)容B、傭金的支付標準C、投訴方式和渠道D、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的基本內(nèi)容是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的具體條款，應(yīng)當包含以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的情況；②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準；③服務(wù)費用及其支付方式；④合同當事人的權(quán)利和義務(wù)；⑤委托期限；⑥違約責(zé)任和糾紛解決方式。103.房屋租賃押金擔保的內(nèi)容不包括（）。A、租金的按時足額支付B、租賃房屋內(nèi)的設(shè)施正常使用所產(chǎn)生的費用C、承租方的損害賠償D、房屋的優(yōu)先購買權(quán)答案：D解析：在房屋租賃過程中通常使用押金，押金是作為一種對租賃房屋內(nèi)的設(shè)施（如家具家電等）恰當使用、及時支付正常使用所產(chǎn)生的費用（如水、電、燃氣等費用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設(shè)施、家具家電等行為，出租人有權(quán)依據(jù)合同約定從押金中抵扣相應(yīng)損失。104.下列各項中，不屬于商品房項目中的物業(yè)管理情況的是（）。A、前期物業(yè)管理B、當前物業(yè)管理公司名稱C、管理規(guī)約的情況D、物業(yè)管理的收費情況答案：B解析：在簽約前房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)向買方客觀介紹開發(fā)企業(yè)的實力與水平、開發(fā)資質(zhì)等級、信譽度、項目的具體情況，特別注意介紹其房屋質(zhì)量、售后服務(wù)與物業(yè)管理等情況。其中，物業(yè)管理情況包括：①前期物業(yè)管理；②管理規(guī)約的情況；③物業(yè)管理的收費情況等。105.風(fēng)險與（）是相伴而生的，風(fēng)險還會帶來巨大的成本。A、損失B、不確定性C、高收益D、高額成本答案：A解析：風(fēng)險（risk）是指對項目或組織目標產(chǎn)生負面（威脅）或正面（機會）影響的不確定性。風(fēng)險可以理解為客觀存在的，在特定情況下、特定時期內(nèi)，某一事件導(dǎo)致的最終損失的不確定性。風(fēng)險與損失是相伴而生的，風(fēng)險還會帶來巨大的成本。106.企業(yè)抵押經(jīng)營貸款主要適用人群不包括（）。A、中小業(yè)主B、個體經(jīng)營者C、公司管理人員D、全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人答案：D解析：企業(yè)抵押經(jīng)營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者房產(chǎn)做抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設(shè)備或者企業(yè)經(jīng)營用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。主要適用人群為：①中小企業(yè)主；②公司管理人員；③個體經(jīng)營者。107.在存量房買賣合同風(fēng)險防范時，下列做法錯誤的是（）。A、約定清楚戶口遷移的條款，規(guī)避交付的風(fēng)險B、需要注明房屋是否有抵押、查封等情況C、補充協(xié)議需要當事人簽字D、房屋裝飾裝修按照慣例處理，不需在合同中明確答案：D解析：存量房買賣合同風(fēng)險防范中，為防止爭議，應(yīng)約定戶口遷移條款。另外交易房屋是否有抵押、出租、查封等情況等均需要在合同上寫明，以免產(chǎn)生糾紛。如果買賣另行簽訂補充協(xié)議或者補充條款，需要當事人雙方簽字，否則沒有法律效力。裝飾裝修在存量房交易中是一個重要內(nèi)容，需要填寫清楚家具、設(shè)施、家電等清單，并作為合同附件。108.下列關(guān)于簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的要求，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)以書面形式簽訂B、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由委托人簽名或者蓋章C、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章D、不需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名答案：D解析：依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的要求主要包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)以書面形式簽訂；②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章；③房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名；④房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由委托人簽名或者蓋章。109.下列房源中，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中數(shù)量最多，同時也是交易量最大的一種房源。A、商鋪B、住宅C、寫字樓D、倉庫答案：B解析：房源一般分為：①住宅，是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)社宿舍）等，但不包含住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉庫等。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)中數(shù)量最多，同時也是交易量最大的一種房源。110.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所開展的房地產(chǎn)法律咨詢中常見的主要問題不包括（）。A、房地產(chǎn)法律關(guān)系B、房地產(chǎn)權(quán)利C、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)交易答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所提供的房地產(chǎn)法律咨詢主要是有關(guān)房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易過程中相關(guān)法律問題的咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以采用個案解答、商業(yè)文書審查、全程法律服務(wù)等方式向客戶提供房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)。111.存量房居間業(yè)務(wù)和代理業(yè)務(wù)流程中都有的環(huán)節(jié)是（）。A、房源和資源信息的收集發(fā)布B、代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)C、辦理交易資金監(jiān)管手續(xù)D、代辦抵押貸款手續(xù)答案：A解析：存量住房買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程為：①客戶開拓；②客戶接待與業(yè)務(wù)洽談；③物業(yè)查驗；④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同；⑤信息收集與傳播；⑥引領(lǐng)買方（承租方）看房；⑦協(xié)助交易達成；⑧產(chǎn)權(quán)過戶與登記；⑨物業(yè)交接；⑩傭金結(jié)算；售后服務(wù)。其中，信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員賴以開展業(yè)務(wù)的重要資源。無論是存量房居間業(yè)務(wù)，還是代理業(yè)務(wù)，信息的收集與傳播都必不可少。B項，在采用代理方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)代理客戶辦理各類產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在采用居間方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)協(xié)助客戶辦理各類產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如告知登記部門的工作地點、辦公時間及必須準備的資料，陪同客戶前往登記。CD兩項屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的延伸服務(wù)。112.目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價值的（）。A、50%B、60%C、70%D、80%答案：D解析：目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價值的80%。這是因為貸款機構(gòu)通常會要求借款人提供抵押物作為貸款的擔保，以確保在借款人無法償還貸款時能夠通過變賣抵押物來收回借款。為了降低風(fēng)險，貸款機構(gòu)一般會限制貸款金額不超過抵押物價值的一定比例，通常為80%。因此，選項D、80%為正確答案。113.人民法院對已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人（）的寬限期。A、6個月B、5個月C、7個月D、1年答案：A解析：人民法院對已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人6個月的寬限期。在此期限內(nèi)，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。只有6個月的寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強行遷出。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應(yīng)由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。114.在房屋租賃中，通常業(yè)主會收取租戶（）的租金作為押金。A、1～2個月B、3～4個月C、5～6個月D、一年答案：A解析：在房屋租賃中，通常業(yè)主會要求租戶支付一定金額的押金，以確保房屋及其附屬設(shè)施的完好性。一般來說，業(yè)主會收取租戶1至2個月的租金作為押金，以確保租戶在租賃期間的行為符合合同規(guī)定。因此，選項A是正確的。115.限價房購房人取得房屋權(quán)屬證書后（）年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。A、3B、5C、7D、10答案：B解析：限價房購房人在取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購；5年后轉(zhuǎn)讓所購住房，需要補交土地收益等價款。116.房地產(chǎn)交易信息不包括（）。A、房源信息B、客源信息C、房地產(chǎn)價格信息D、政策信息答案：D解析：在存量房買賣居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面積、樓層、用途、建成年代、戶型、報價、經(jīng)紀人員的聯(lián)系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相關(guān)的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地產(chǎn)價格信息，是指房地產(chǎn)市場上形成的房地產(chǎn)交易的各種價格及與價格有關(guān)的因素。117.與客戶預(yù)約時間，應(yīng)約定______而與業(yè)主預(yù)約時間，宜約定______，但時間段不宜過長，最好不超過半小時。（）A、具體的時間點、時間段B、時間點、時間段C、時間段、具體的時間點D、時間段、時間點答案：A解析：與客戶預(yù)約時間，需要具體到時間點，以便客戶能夠準確掌握時間。而與業(yè)主預(yù)約時間，由于業(yè)主的時間安排通常較為靈活，所以宜約定一個時間段，但時間段不宜過長，最好不超過半小時。因此，選項A“具體的時間點、時間段”是正確的。118.房源的動態(tài)性主要包括兩個方面，一是其價格因素的變動，二是其（）的變動。A、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)B、使用狀態(tài)C、物理狀態(tài)D、租售狀態(tài)答案：B解析：房源的動態(tài)性主要包括兩個方面：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，它是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時及時更新房源信息。119.在房屋租賃過程中，承租客戶關(guān)心的租金問題是（）。A、租金越低越好B、自己的消費支出獲得最大效用C、收益水平提高D、服務(wù)費用與服務(wù)感受相一致答案：B解析：在客戶接待過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要深度了解客戶的核心需求，這對于房源信息和客戶信息配對以及實現(xiàn)最終交易十分重要。對于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶的需求不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)針對不同客戶了解相關(guān)信息，重點解決他們的核心問題。承租客戶的租金需求是希望自己的消費支出獲得最大效用。120.客源的挖掘和建立是為了（），賺取服務(wù)傭金。A、保證供給B、真實意愿C、滿意服務(wù)D、促成交易答案：D解析：客戶信息的挖掘和建立是為了促成交易，賺取服務(wù)傭金。如何善用客戶信息，提升成交率是經(jīng)紀人的主要工作目標之一。通過對客戶需求的持續(xù)跟進和對潛在客戶的跟蹤服務(wù)，力爭將潛在客戶變?yōu)楹灱s客戶和成交客戶。121.客源利用秘決中的“四十五規(guī)則”的含義是（）。A、45%的潛在客戶將轉(zhuǎn)和別人做生意B、45%的潛在客戶一定會與本房地產(chǎn)經(jīng)紀人做生意C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要花45%的時間做客戶維護工作D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要花45%的時問做客源開拓的工作答案：A解析：“四十五規(guī)則”是指45%的潛在客戶將轉(zhuǎn)和別人做生意。在一年中，經(jīng)紀人所獲得的客戶線索中將有45%成為競爭對手的買家，而其中的22%～25%將在前六個月中完成轉(zhuǎn)變。對應(yīng)的有45%的客戶線索就有做成業(yè)務(wù)的可能。122.在商品房銷售過程中，（）是項目的所有權(quán)人。A、買方B、經(jīng)紀機構(gòu)C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D、國家土地部門答案：C解析：在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目的所有權(quán)人。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)了項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售等一系列過程，最終獲得了項目的所有權(quán)。經(jīng)紀機構(gòu)、買方、國家土地部門等雖然在商品房銷售過程中扮演了不同的角色，但并不擁有項目的所有權(quán)。123.新建商品房銷售代理一般分為獨家代理和（）兩種方式。A、聯(lián)合代理B、三方代理C、非獨家代理D、兩方代理答案：A解析：新建商品房銷售代理一般分為兩種方式：①獨家代理，是指商品房的出售單獨委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理；②共同（聯(lián)合）代理，是指商品房的出售委托給多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，按銷售額多少分配收益一種代理方式。124.目前經(jīng)紀服務(wù)收費支付時間通常為（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同簽訂之時B、手續(xù)辦理完畢C、房地產(chǎn)交易合同簽訂之時D、自行約定答案：C解析：按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費對應(yīng)房地產(chǎn)交易合同的達成，反過來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未能協(xié)助委托人訂立房地產(chǎn)交易合同，或者訂立的房地產(chǎn)交易合同無效，如果責(zé)任不在委托人的話，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就無權(quán)收取費用。因此，目前經(jīng)紀服務(wù)收費支付時間通常為房地產(chǎn)交易合同簽訂之時。125.從法律上講，基本服務(wù)完成的標志是（）。A、手續(xù)辦理完畢B、房地產(chǎn)交易合同簽訂C、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同簽訂D、繳費完畢答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的基本流程及每項服務(wù)的完成標準，包括基本服務(wù)完成的節(jié)點、代辦服務(wù)完成的節(jié)點等。這里要區(qū)分基本服務(wù)與代辦服務(wù)完成的節(jié)點，從法律上講，基本服務(wù)完成的標志是房地產(chǎn)交易合同簽訂，代辦服務(wù)完成的節(jié)點是手續(xù)辦理完畢。126.房地產(chǎn)經(jīng)紀人受理委托業(yè)務(wù)后，收集所需標的物業(yè)信息，是指標的物業(yè)的物質(zhì)狀況、權(quán)屬狀況和（）等方面的信息。A、政策導(dǎo)向B、環(huán)境狀況C、價格D、供求答案：B解析：信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員賴以開展業(yè)務(wù)的重要資源。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員受理委托業(yè)務(wù)后，應(yīng)主要收集三方面信息：①標的物業(yè)信息；②與標的物業(yè)相關(guān)的市場信息；③委托方信息。其中，標的物業(yè)信息是指標的物業(yè)的物質(zhì)狀況、權(quán)屬狀況、環(huán)境狀況等方面的信息。127.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代理銷售商品房的業(yè)務(wù)屬于（）。A、存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的買方代理B、存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的賣方代理C、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的買方代理D、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的賣方代理答案：D解析：參見第1題解析。128.（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作的第一步，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產(chǎn)展示D、洽商議價答案：B解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作的第一步，也是經(jīng)紀人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進而愿意委托經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。129.一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源（），其競爭地位就越有利。A、環(huán)境綠化越廣B、價位越低C、數(shù)量越多、類型越豐富、質(zhì)量越高D、區(qū)域位置越優(yōu)越答案：C解析：一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。對于購買方（或租賃方）而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)提供服務(wù)，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會；對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會。130.針對購買需求強烈并且購買力較強的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)（）。A、長期培養(yǎng)B、重點跟蹤C、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力、購買的區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求的程度等因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以將客戶分為不同等級的客戶群：①對于購買（租賃）需求強烈、有一定經(jīng)濟實力、預(yù)算合理的客戶，要重點跟蹤；②對于購買（租賃）需求不迫切、有一定購買力，要求較高的客戶，要定期跟蹤，不斷了解客戶特征和需求；③對于根本無法成交的客戶，要告知其原因，并保