杭州運(yùn)河新城項(xiàng)目定位報(bào)告（1202）- 綠城

綠城管理杭州運(yùn)河新城項(xiàng)目定位報(bào)告2022年十一月21.1項(xiàng)目區(qū)位1.2道路交通1.3周邊配套1.4基地現(xiàn)狀1.5用地指標(biāo)1.6開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1.7安全分析1.8SWOT分析Part1本體分析1.1序號(hào)主要節(jié)點(diǎn)直線距離車(chē)程1市政府20.1公里35分鐘2杭州城站14.3公里35分鐘3杭州東站14.4公里40分鐘4蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)41.8公里50小時(shí)5武林廣場(chǎng)8.7公里30分鐘項(xiàng)目位于杭州拱墅區(qū)運(yùn)河新城，是主城區(qū)稀缺的快速發(fā)展板塊，30分鐘可達(dá)武林廣場(chǎng)、35分鐘可達(dá)市政府、40分鐘可達(dá)杭州東站，1小時(shí)可達(dá)杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)。蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)市政府杭州城站杭州東站武林廣場(chǎng)10KM【本體分析】項(xiàng)目區(qū)位1.1一公里范圍內(nèi)暫無(wú)地鐵站配套，最近地鐵站為往北1.5公里地鐵4號(hào)線平安橋站。宗地所處位置交通路網(wǎng)成熟，靠近上塘高架和留石快速路網(wǎng)，整體交通配套快捷便利；【本體分析】道路交通1.13km范圍內(nèi)配套序號(hào)配套名稱(chēng)等級(jí)公園1半山公園國(guó)家級(jí)8所大中小學(xué)1拱宸橋小學(xué)小學(xué)2杭州文瀾小學(xué)小學(xué)3人民小學(xué)小學(xué)4

浙大城市學(xué)院附屬中學(xué)中學(xué)5惠瀾中學(xué)中學(xué)6文瀾中學(xué)中學(xué)3家醫(yī)院1杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院二級(jí)甲等2浙江骨傷醫(yī)院二級(jí)甲等浙江腫瘤醫(yī)院三級(jí)甲等4個(gè)商業(yè)1杭行薈MoMall2.6萬(wàn)㎡2拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)19萬(wàn)㎡3水晶城購(gòu)物中心13萬(wàn)㎡4拱墅銀泰城40萬(wàn)㎡【本體分析】周邊配套浙江骨傷醫(yī)院萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)杭行薈MoMall銀泰百貨杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院運(yùn)河天地水晶城購(gòu)物浙江省腫瘤醫(yī)院上海世外小學(xué)杭州市文瀾小學(xué)拱宸橋小學(xué)人民小學(xué)浙大城市學(xué)院附屬中學(xué)惠瀾中學(xué)杭州北站拱墅區(qū)政府半山公園3km范圍內(nèi)有1個(gè)公園、6所中小學(xué)、2家醫(yī)院、多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。宗地所處位置周邊3公里范圍內(nèi)配套相對(duì)成熟，1公里范圍內(nèi)配套相對(duì)一般，商業(yè)生活有待加強(qiáng)；3km1.1123123【本體分析】基地現(xiàn)狀項(xiàng)目宗地東至拱康路綠化帶，北至候圣街，西至規(guī)劃路，南至規(guī)劃路。目前地塊現(xiàn)狀為凈地。候圣街拱康路1.1地塊編號(hào)運(yùn)河新城單元GS1003-B1/B2/S41-23地塊土地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)公交用地占地面積12871.89㎡容積率≤4.5計(jì)容建面57919.5㎡限高不大于120米建筑密度50%綠地率25%備注公交中心站面積不小于0.4公頃，公交配套面積不小于5000平方米【本體分析】用地指標(biāo)1.1優(yōu)勢(shì)Strength交通條件交通便利，城市主干道環(huán)伺，多條公交線路環(huán)繞，且距離雙地鐵站僅300m板塊優(yōu)勢(shì)地塊地處杭州市區(qū)二級(jí)板塊，享受成熟的一級(jí)配套資源生活配套周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善。Weakness劣勢(shì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上存在一定抗性，且地塊擱置數(shù)年，剩余產(chǎn)權(quán)僅27年，在銷(xiāo)售抗性上極大機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)展契機(jī)地塊所處板塊規(guī)劃利好較多，規(guī)劃起點(diǎn)較高，存在板塊利好空間品牌賦能綠城/藍(lán)城品牌在杭州市區(qū)溢價(jià)能力平均在20%，在銷(xiāo)售層面，有助于對(duì)沖大平層產(chǎn)品去化速度較慢的問(wèn)題Threats威脅潛在供應(yīng)周邊臨近板塊存在大平層產(chǎn)品供應(yīng)，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力庫(kù)存壓力杭州大平層項(xiàng)目庫(kù)存積壓過(guò)大，整體呈供大于求的狀態(tài)，項(xiàng)目容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)板塊特性目前板塊職住比較低，對(duì)于高端產(chǎn)品的塑造存在一定的影響【本體分析】SWOT分析9Part2市場(chǎng)分析2.1市場(chǎng)政策2.2土地市場(chǎng)2.3大平層市場(chǎng)2.4競(jìng)品分析2.5市場(chǎng)結(jié)論【市場(chǎng)政策】市場(chǎng)政策梳理10政策類(lèi)別政策類(lèi)型政策內(nèi)容執(zhí)行力度及對(duì)本案影響消費(fèi)端限購(gòu)政策商業(yè)項(xiàng)目不限購(gòu)；外地戶(hù)籍4年社保限購(gòu)1套，落戶(hù)滿(mǎn)5年須2年社保，落戶(hù)滿(mǎn)5年，單身限1套，已婚限2套利好貸款政策商業(yè)項(xiàng)目不限貸，均為商業(yè)貸款，首付比例50%，最多可貸款10年利好限售政策商業(yè)項(xiàng)目不限售；住宅中簽率小于等于10%的樓盤(pán)，限售5年（取得房產(chǎn)證日算起）高層次人才(A、B、C、D、E類(lèi)高層次人才享受有限購(gòu)房）限售5年（網(wǎng)簽日算起）無(wú)房家庭在認(rèn)定的“熱門(mén)樓盤(pán)（紅盤(pán)）”享受80%房源傾斜購(gòu)房的，限售5年（取得房產(chǎn)證日算起）利好酒店式公寓可申報(bào)設(shè)立集體戶(hù)2020年4月28日，浙江省公安廳關(guān)于印發(fā)《浙江省常住戶(hù)口登記管理規(guī)定》的通知表明第十三條人才公寓或酒店式公寓的管理單位，可以申報(bào)設(shè)立集體戶(hù)，分別用于掛靠實(shí)際居住人才或產(chǎn)權(quán)人的戶(hù)口。利好，本案地塊不允許設(shè)置酒店式公寓供給端預(yù)售政策《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，專(zhuān)款專(zhuān)用（2020年9月）確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按時(shí)交付竣工驗(yàn)收合格的商品房，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生限價(jià)政策商業(yè)項(xiàng)目不限價(jià)；杭州涉宅用地土拍“雙限”，限制最高地價(jià)、限制毛坯銷(xiāo)售均價(jià)、限制毛坯最高售價(jià)、限制精裝標(biāo)準(zhǔn)。利好限酒令杭州市限酒令在2018年加碼，要求商業(yè)商務(wù)用地不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小分割面積不小于300㎡，且應(yīng)處于同一平面，2022年第一批集中商地供應(yīng)限制最小可分割面積為300㎡，之后出讓的商地均為最小800㎡，限酒令再次加碼利好，絕版面積段樓市政策：2022年，房地產(chǎn)政策穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，支持剛需改善，抑制投機(jī)炒房；本項(xiàng)目為商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不受住宅限購(gòu)、限價(jià)政策影響，但會(huì)受到限墅令、限酒令的影響，300方類(lèi)住宅產(chǎn)品按辦公報(bào)批?！就恋厥袌?chǎng)】住宅市場(chǎng)11近五年杭州十區(qū)年均土地成交量1400萬(wàn)方，樓板價(jià)較為平穩(wěn)，近五年均價(jià)16059元/㎡；拱墅區(qū)近三年年均宅地成交43萬(wàn)方，拱墅區(qū)土地建面成交在主城各區(qū)中占比年均4%。

拱墅區(qū)土地成交建面占比：5%3%2%備注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計(jì)口徑為住宅、商住地塊，不含純租賃用地；2022年數(shù)據(jù)截止7月29日【土地市場(chǎng)】——商辦市場(chǎng)12近五年杭州十區(qū)年均土地成交量1016萬(wàn)方，樓板價(jià)逐年下滑，近五年均價(jià)9639元/㎡；拱墅區(qū)近三年年均宅地成交36.9萬(wàn)方，拱墅區(qū)土地建面成交在主城各區(qū)中占比年均15%。

拱墅區(qū)土地成交建面占比：15%7%10%備注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計(jì)口徑為商辦、商住地塊；2022年數(shù)據(jù)截止7月29日杭州十區(qū)商地年度供求走勢(shì)拱墅區(qū)商地年度供求走勢(shì)【土地市場(chǎng)】2022年集中供應(yīng)商地2022年2月10日，杭州市區(qū)35宗商業(yè)用地集中出讓?zhuān)偝鲎屆娣e908畝，總建面176.7萬(wàn)方，成交總價(jià)112.6億，平均樓面價(jià)6375元/㎡，無(wú)地塊流拍，其中8宗地塊產(chǎn)生溢價(jià)，27宗底價(jià)成交。其中，杭州文泓建設(shè)有限公司經(jīng)過(guò)48輪競(jìng)價(jià)以總價(jià)20945萬(wàn)元競(jìng)得拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0603-B1/B2/B4-31地塊，樓面價(jià)18535元/平方米，溢價(jià)率106.46%。杭州金隆企業(yè)管理有限公司（浙江經(jīng)協(xié)集團(tuán)&濱江集團(tuán)）以總價(jià)8.88億元競(jìng)得三塘單元XC0503-S41/B1/B2-14地塊，樓面價(jià)12289元/㎡，溢價(jià)率23.68%。2022上半年，杭州市區(qū)集中成交商業(yè)地塊35宗，為杭州最后一批產(chǎn)權(quán)分割300㎡以下的地塊，此后商辦類(lèi)產(chǎn)品設(shè)置類(lèi)住宅的預(yù)期將徹底消失；【大平層市場(chǎng)】年度供求142018年限酒令后，杭州大平層量供應(yīng)暴漲，近三年年均供應(yīng)57.4萬(wàn)㎡，成交均價(jià)41076元/㎡，整體呈供過(guò)于求態(tài)勢(shì)；拱墅區(qū)近三年大平層年均供應(yīng)38.6萬(wàn)㎡，在主城各區(qū)中年均占比34%，成交均價(jià)59538元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計(jì)口徑為酒店式公寓，300㎡以上，2022年數(shù)據(jù)截止至7.29杭州十區(qū)/拱墅區(qū)大平層市場(chǎng)年度供求走勢(shì)【競(jìng)品市場(chǎng)】競(jìng)爭(zhēng)板塊運(yùn)河新城板塊位于杭州城市中心偏北的區(qū)位，緊鄰橋西、祥福等主城板塊，價(jià)格位于城市第三梯隊(duì)，板塊住宅價(jià)格在3-4萬(wàn)元/㎡左右，運(yùn)河新城板塊二手住宅均價(jià)為3.2萬(wàn)元/㎡（無(wú)新房供應(yīng)），全部為精裝修項(xiàng)目，暫無(wú)類(lèi)住宅大平層在售。五常閑林老余杭臨平北大學(xué)城北下沙沿江金沙湖申花西溪蔣村老城西喬司城東新城金融城臨平九堡市中心崇賢半山田園桃源丁橋長(zhǎng)睦運(yùn)河新城新天地星橋良渚祥符橋西之江度假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢(qián)江世紀(jì)城濱江高教湘湖聞堰蕭山科技城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)濱江區(qū)府濱江長(zhǎng)河南部臥城蕭山市區(qū)錢(qián)江新城三墩三墩北留下小和山未來(lái)科技城未來(lái)科技城西新街勾莊北勾莊義橋大江東板塊均價(jià)7萬(wàn)+板塊均價(jià)4-6萬(wàn)板塊均價(jià)3-4萬(wàn)板塊均價(jià)2-3萬(wàn)板塊均價(jià)1-2萬(wàn)各板塊均價(jià)示意圖第一圈層（單價(jià)6萬(wàn)/㎡以上）：以市中心，和錢(qián)江新城為代表的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。第二圈層（單價(jià)4-6萬(wàn)/㎡）：中高端改善置業(yè)區(qū)，主要以主城次級(jí)中心和熱點(diǎn)板塊組成（以申花、橋西、區(qū)政府等為代表的次級(jí)中心以及世紀(jì)城、城東新城、西溪蔣村等熱門(mén)板塊）。第三圈層（單價(jià)3-4萬(wàn)/㎡）：剛需剛改置業(yè)區(qū)，繞城內(nèi)范圍內(nèi)，主要由主城近郊板塊以及蕭山、余杭新興發(fā)展板塊構(gòu)成（多為2-3萬(wàn)圈層板塊進(jìn)階）。第四圈層（單價(jià)2-3萬(wàn)/㎡）：純剛需置業(yè)區(qū)，余杭區(qū)繞城外范圍以及蕭山遠(yuǎn)郊、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為目前主力單價(jià)段（外圍一圈基本為中位價(jià)格板塊）?！敬笃綄邮袌?chǎng)】月度供求16近一年杭州十區(qū)大平層月均成交面積28443㎡（約89套），成交均價(jià)42519元/㎡；拱墅區(qū)近一年大平層月均成交6285㎡（約48套），在主城各區(qū)中成交月均占比26%，成交均價(jià)40933元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計(jì)口徑為酒店式公寓，300㎡以上49%17%32%11%49%42%39%9%4%10%3%3%14%

拱墅區(qū)在主城各區(qū)中成交占比：杭州十區(qū)/拱墅區(qū)大平層市場(chǎng)月度供求走勢(shì)【競(jìng)品市場(chǎng)】項(xiàng)目分布17中海黃龍?jiān)破馂I江東潮府越秀天萃名邸興耀星耀中心世包國(guó)際中心迪凱金座濱江萬(wàn)潮星匯嘉里中心逸廬觀云錢(qián)塘城國(guó)邦朝龍匯陽(yáng)光城檀映里嘉里城市之星項(xiàng)目濱江三堡項(xiàng)目新鴻基&平安項(xiàng)目東原德信印奧灣濱江御濱府龍湖濱康項(xiàng)目富力中心中天紀(jì)待售項(xiàng)目區(qū)域在售項(xiàng)目大平層存量（萬(wàn)㎡）主力戶(hù)型成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）精裝（元/㎡）上城區(qū)嘉里中心?逸廬0.7300-680方1001553000-68006000藍(lán)城?瀾宸3.1200-760方463081000-35007000拱墅區(qū)綠城吉祥里0.9300-316360001000-1500精裝修不對(duì)外報(bào)價(jià)建發(fā)縵云1.7325-350400001400-2000精裝修不對(duì)外報(bào)價(jià)拱墅區(qū)中海黃龍?jiān)破?.6310方51890160010000藍(lán)城云河里2.7300方，3套大面積360001000-2000待定江干區(qū)華聯(lián)錢(qián)塘公館1.2360-670方887143000-600010000濱江東潮府3.2308方270738006000迪凱金座0.4395-403方320781000-18008000世包國(guó)際中心0.3210-350方38630800-12007000濱江萬(wàn)潮星匯0.5325方536451800-2000豪裝，不對(duì)外報(bào)價(jià)蕭山區(qū)觀云錢(qián)塘城3.8310-320方507231500-160012000國(guó)邦朝龍匯1.5460-520方375001800-200012000眾安嘉潤(rùn)公館0.3291-331方420001200-13006000錢(qián)塘新區(qū)中天紀(jì)2.1310-350方20000600-700毛坯區(qū)域在售項(xiàng)目大平層公寓產(chǎn)品存量下城區(qū)嘉里城市之星項(xiàng)目約4萬(wàn)方陽(yáng)光城檀映里主力戶(hù)型300方左右約30套江干區(qū)濱江三堡項(xiàng)目約3.9萬(wàn)方越秀天萃名邸300方左右類(lèi)住宅52套新鴻基&平安項(xiàng)目大平層約5萬(wàn)方濱江區(qū)興耀星耀中心282-323方大平層49套濱江御濱府300方大平層約2萬(wàn)方龍湖濱康項(xiàng)目約5萬(wàn)方蕭山區(qū)東原德信印奧灣300方大平層84要余杭區(qū)富力中心250-300方大平層約3萬(wàn)方本案綠城吉祥里建發(fā)縵云藍(lán)城云河里建發(fā)縵云

杭州大平層類(lèi)住項(xiàng)目主要分布在錢(qián)塘江兩岸及市中心區(qū)域，擁有稀缺擁湖/擁江居住價(jià)值，具備極致資源占有，整體庫(kù)存約54萬(wàn)方?！靖?jìng)品市場(chǎng)】競(jìng)爭(zhēng)格局建發(fā)縵云軒建杭·江與河江河鳴翠濱江御濱府江瀾云境閣華鴻都會(huì)中心世紀(jì)國(guó)泰中心濱融府盛會(huì)新座錢(qián)潮鳴翠云筑本案綠城吉祥里藍(lán)城云和里2022年上半年，杭州商業(yè)大戶(hù)型簽約排行榜TOP10項(xiàng)目集中分布在錢(qián)新、世紀(jì)城、濱江板塊，低能級(jí)板塊項(xiàng)目突圍難度較大建發(fā)縵云軒地塊編號(hào)GS0800-R21/B1/B2-05成交日期2021年5月7日樓面地價(jià)17815.55元/㎡樓盤(pán)名稱(chēng)建發(fā)·縵云軒開(kāi)發(fā)商建發(fā)占地面積4.16萬(wàn)㎡（41624m2）建筑面積9.16萬(wàn)㎡（91572.8m2）容積率2.2物業(yè)類(lèi)型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類(lèi)別中高層（15F）1梯2戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期2022年5月銷(xiāo)售均價(jià)約40000元/㎡主力戶(hù)型320m2、350m2商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)聯(lián)安物業(yè)6+1元/m2標(biāo)準(zhǔn)層高3.9m精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/㎡交付時(shí)間預(yù)計(jì)2024年戶(hù)型配比物業(yè)類(lèi)型面積套數(shù)套占比中高層320㎡104約70%350㎡44約30%合計(jì)148100%【競(jìng)品分析】建發(fā)·縵云軒西邊套：4房2廳4衛(wèi)東邊套：4房2廳4衛(wèi)1.餐客廳寬敞，空間感強(qiáng)，大面落地玻璃，采光好；2.預(yù)留戶(hù)內(nèi)小庭院空間，可變5房1.預(yù)留戶(hù)內(nèi)小庭院空間，可變5房；2.臥室部分的空間稍顯緊湊，舒適度欠佳；去化情況：項(xiàng)目共148套，2022年初開(kāi)始蓄客，5月底首開(kāi)去化22套，至今共去化39套，整盤(pán)去化率約26%，月均去化約18套，在整體市場(chǎng)現(xiàn)狀下，去化相對(duì)較好。藍(lán)城·云和里地塊編號(hào)GS0903-B1/B2/S2-08成交日期2020年1月17日樓面地價(jià)9328元/㎡樓盤(pán)名稱(chēng)云潮匯商業(yè)中心開(kāi)發(fā)商西供聯(lián)置業(yè)占地面積1.06萬(wàn)㎡(10612㎡)建筑面積3.29萬(wàn)㎡(32899㎡)容積率3.1物業(yè)類(lèi)型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類(lèi)別高層（18F）1梯2戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期2022年6月銷(xiāo)售均價(jià)33000元/㎡主力戶(hù)型300㎡左右商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)綠城物業(yè)9.8元/㎡（含能耗）標(biāo)準(zhǔn)層高3.4m精裝標(biāo)準(zhǔn)7000元/㎡交付時(shí)間2024年戶(hù)型配比物業(yè)類(lèi)型面積套數(shù)套占比高層300㎡5房9696%310㎡5房11%360㎡5房露臺(tái)22%450㎡5房花園12%合計(jì)100100%【競(jìng)品分析】藍(lán)城·云和里西邊套：4房2廳4衛(wèi)東邊套：4房2廳4衛(wèi)1.餐客廳寬敞，空間感強(qiáng)，大面落地玻璃，采光好；2.主臥面積較小，舒適度欠佳；1.有家政間，保姆可住家中；2.臥室部分的空間稍顯緊湊，舒適度欠佳；去化情況：項(xiàng)目共100套，6月11日首開(kāi)7套，至今去化11套，整盤(pán)去化率11%，月均去化約5套。目前來(lái)訪客戶(hù)主要為城北改善客群。藍(lán)城·云和里地塊編號(hào)GS0906-R21-05成交日期2020年9月18日樓面地價(jià)7342元/㎡樓盤(pán)名稱(chēng)雅瀘名筑開(kāi)發(fā)商綠城理想小鎮(zhèn)建設(shè)集團(tuán)有限公司占地面積1.03萬(wàn)㎡(10,339㎡)建筑面積1.55萬(wàn)㎡(15,508㎡)容積率1.5物業(yè)類(lèi)型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類(lèi)別2幢低密4-6層1梯1戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期2022年3月30日銷(xiāo)售均價(jià)37500-40000元/㎡主力戶(hù)型300-316㎡左右低密商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)綠城物業(yè)11元（含能耗）標(biāo)準(zhǔn)層高3.8m，一層4.5m，頂層3.7m精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡交付時(shí)間2024年底【競(jìng)品分析】綠城·吉祥里戶(hù)型配比物業(yè)類(lèi)型面積套數(shù)套占比低密300-316㎡49100%合計(jì)49100%三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)較為類(lèi)似，一層花園面積200-350㎡，頂樓送20-30㎡露臺(tái)與屋頂露臺(tái)，戶(hù)型設(shè)計(jì)由湯臣一品設(shè)計(jì)師無(wú)間設(shè)計(jì)創(chuàng)始人吳濱大師主導(dǎo)，電梯入戶(hù)，戶(hù)型方正，南向面寬達(dá)約21m，居住舒適感強(qiáng)去化情況：項(xiàng)目共49套，2022年3月30日開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)去化8套，截至目前網(wǎng)簽去化15套，線下去化3套，合計(jì)去化18套，整盤(pán)去化率37%，月均去化約2套。因項(xiàng)目樣板間暫未開(kāi)放，目前去化量較為一般。3030【市場(chǎng)結(jié)論】市場(chǎng)研判結(jié)論【市場(chǎng)政策】：房地產(chǎn)政策已于去年年底觸底，今年定調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)，在市場(chǎng)仍無(wú)明顯好轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀下，政策方面預(yù)計(jì)進(jìn)一步放寬；目前該類(lèi)產(chǎn)品不限購(gòu)不限貸?！就恋厥袌?chǎng)】：土地市場(chǎng)供應(yīng)仍處高位，但競(jìng)爭(zhēng)激烈程度與土地質(zhì)地密切相關(guān)；2月集中供應(yīng)商地平均樓面價(jià)6375元/㎡，溢價(jià)率兩極分化；自2月集中商地供應(yīng)后，供應(yīng)的商地都明確地要求了商辦物業(yè)最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于800平方米，300平方米將成為絕版戶(hù)型，于本案利好；【大平層市場(chǎng)】：近3年大平層市場(chǎng)處于供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，集中分布于錢(qián)塘江兩岸及市中心區(qū)域，擁有稀缺擁湖/擁江居住價(jià)值，具備極致資源占有，整體庫(kù)存約54萬(wàn)方。大平層主力戶(hù)型為300-350方，主力總價(jià)段900-2000萬(wàn)不等?！靖?jìng)品分析】：主要競(jìng)品戶(hù)型在300-350方之間，均價(jià)在33000-40000元/㎡之間，精裝修成本在5000-10000元/㎡之間，具備景觀資源或稀缺屬性，產(chǎn)品力較強(qiáng)，并附帶品牌加持，園區(qū)配套齊全且高端。31Part3客戶(hù)訪談3.1客戶(hù)訪談3.2訪談小結(jié)【項(xiàng)目定位】客戶(hù)訪談姓名：孫女士

年齡：40+

家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂（2個(gè)小孩）職業(yè)特征：創(chuàng)業(yè)老板現(xiàn)居?。河H親家園三期面積：136.89㎡身份背景：小型進(jìn)出口貿(mào)易公司老板，和綠城物業(yè)有合作長(zhǎng)期關(guān)系，對(duì)綠城項(xiàng)目比較了解。

客戶(hù)需求：認(rèn)為占據(jù)比較好的地段的項(xiàng)目會(huì)比較保值；?由于家中三代同堂，2個(gè)小孩，現(xiàn)居住環(huán)境略顯擁擠，想置換大一點(diǎn)的房子進(jìn)行居住改善，總價(jià)控制在1000萬(wàn)以?xún)?nèi)；?對(duì)毛坯和精裝都可以接收，主要看最終的總價(jià)；?兩個(gè)小孩均已上大學(xué)，目前不考慮學(xué)區(qū)。關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品亮點(diǎn)、投資回報(bào)疑慮點(diǎn)：對(duì)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及項(xiàng)目所在板塊后期升值潛力有一定疑慮，且現(xiàn)在項(xiàng)目普遍降價(jià)，客戶(hù)價(jià)格預(yù)期也在降低。NO·1姓名：呂先生

年齡：45+家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)特征：企業(yè)高管現(xiàn)居住：信鴻花園面積：151㎡身份背景：互聯(lián)網(wǎng)公司高管，年薪200萬(wàn)，在杭州購(gòu)置的3套房產(chǎn)，但是地段都一般。

客戶(hù)需求：前期購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致名下3套房產(chǎn)地段都一般，想賣(mài)掉1-2套，在市中心置換一套大平層，進(jìn)行居住改善；?想要精裝修房源，避免裝修增加的時(shí)間成本，自己購(gòu)置軟裝即可；?女兒剛考上浙大，想在周邊居住。關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品亮點(diǎn)、項(xiàng)目升值前景，價(jià)格及自身配套。疑慮點(diǎn)：現(xiàn)在大平層普遍銷(xiāo)售量一般，投資還是要看項(xiàng)目的產(chǎn)品力，和品牌力。NO·2【項(xiàng)目定位】客戶(hù)訪談姓名：李女士

年齡：35+家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)特征：網(wǎng)紅博主現(xiàn)居?。航鸬刈栽诔敲娣e：89㎡身份背景：自媒體旅行博主，擁有200萬(wàn)粉絲，年收入大概150—200萬(wàn)左右。

客戶(hù)需求：?目前所住房源和工作室分開(kāi)，由于作息時(shí)間較晚，工作諸多不便；?購(gòu)買(mǎi)大平層作為居住和工作室一起，目前有二胎計(jì)劃，后續(xù)也方便保姆住家；?意向毛坯，可自行裝修。關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品地段、升值前景。疑慮點(diǎn)：希望定價(jià)低、在意地段的配套、精裝修的選材和方案。NO·3【項(xiàng)目定位】客戶(hù)訪談客戶(hù)年齡層：主要是以35-50歲為主，這個(gè)年齡段的人具有了