房地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考

Part.1宏觀層級一、惠城區(qū)概況二、住宅市場解析三、惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓市場解析四、片區(qū)概況1惠城區(qū)是惠州市的政府所在地和中心區(qū)，惠城區(qū)是惠州乃至整個東江流域政治、經(jīng)濟、文化和交通的中心，總人口120萬。惠城區(qū)2011年GDP705.3億，在各區(qū)中排名第一?；莩菂^(qū)概況2惠城區(qū)近兩個月一手住宅房成交走勢惠城區(qū)一手住宅房市場概況7.09-7.15，一手住宅房成交套數(shù)與成交面積均呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢。網(wǎng)簽套數(shù)526套，環(huán)比下降23.76%；網(wǎng)簽面積6.27萬㎡，環(huán)比下跌19.31%。3惠城區(qū)近兩個月一手住宅房成交量價情況惠城區(qū)住宅成交在半個月以來呈現(xiàn)量跌價升的情況，其中成交套數(shù)環(huán)比下跌23.76%，成交均價環(huán)比上升6.39%。惠城區(qū)一手住宅房市場概況4惠城區(qū)成交7.09-7.15一手房面積段情況7.09-7.15成交面積段中，70-90㎡的住宅成交套數(shù)最多，達160套，成交面積最多的是110-120㎡的住宅，總面積達1.6萬㎡?；莩菂^(qū)一手住宅房市場概況5惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓市場環(huán)境概述惠城區(qū)近兩個月商業(yè)/寫字樓房成交走勢7.09-7.15惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓網(wǎng)簽172套，環(huán)比下跌15.68%，網(wǎng)簽面積10898㎡，環(huán)比上漲7.41%；網(wǎng)簽面積10898㎡，環(huán)比上漲3.34%。6惠城區(qū)片區(qū)量價成交情況7.09-7.15成交量前十片區(qū)量價情況7.09-7.15，河南岸片區(qū)網(wǎng)簽139套排名第一，網(wǎng)簽均價為6212.37元/平米，汝湖片區(qū)網(wǎng)簽成交均價11836.7元/平米，片區(qū)均價最高。7Part.2地塊認知一、項目地塊經(jīng)濟指標二、項目地塊簡析8【項目地塊簡析】1、項目基本經(jīng)濟指標：

項目占地面積130萬平米，屬于大規(guī)模舊改項目,未來規(guī)劃為住宅、商業(yè)、工業(yè)用地。三新村項目基礎信息三新工業(yè)區(qū)工業(yè)用地：三新工業(yè)區(qū)，約12.35萬平米。商業(yè)：經(jīng)濟活動主要集中在位于惠州大道旁的三新工業(yè)區(qū)周圍經(jīng)濟結構：三來一補，工業(yè)主要以加工業(yè)和制造業(yè)為主。經(jīng)濟收入：03年年收入為1000萬元，三角湖地區(qū)收入高于新村地區(qū)。三角湖地區(qū)92、項目地塊區(qū)位：

項目位于惠州江北片區(qū)的中部，緊鄰三環(huán)路，屬于CBD一級輻射區(qū)及核心居住配套區(qū)域。區(qū)位：項目緊鄰惠州北三環(huán)南側，是傳統(tǒng)市場認知意義上的“市區(qū)用地”項目到惠州市政府距離：不足4公里與惠州CBD距離：通過三環(huán)與惠州大道連接，約3公里【項目地塊簡析】惠州CBD中央商圈三環(huán)路惠州大道本項目103、項目地塊四至：

北臨三環(huán)北路與小金口鎮(zhèn)接壤，南接惠州市慈云圖書館和鵝潭公園，緊靠惠州市政府，西鄰東江，有田家炳中學和惠州商業(yè)學校，東為剛開發(fā)的居住區(qū)和CLD唯一大型公園望江公園，區(qū)域未來居住氛圍濃厚。優(yōu)勢：項目內部為舊改建筑，地勢相對平坦；項目周邊的景觀資源較為豐富，公園景觀豐富。劣勢：基礎設施和環(huán)境建設水平相對滯后；項目周邊特別是東邊為舊改區(qū)域，不可知因素多，對項目也存在一定的影響?！卷椖康貕K簡析】居住區(qū)三環(huán)北路慈云圖書館鵝潭公園田家炳中學惠州商業(yè)學校望江公園11【地塊認知小結】◆三新村坐落在江北片區(qū)的中部，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，市政府?guī)劃面積為4.31平方公里，其中村域面積為3.76平方公里，項目占地約130萬平方米?！羧麓灞迸R三環(huán)北路與小金口鎮(zhèn)接壤，南接惠州市慈云圖書館和鵝潭公園，緊靠惠州市政府，西鄰東江，有田家炳中學和惠州商業(yè)學校，東為剛開發(fā)的居住區(qū)和CLD唯一大型公園望江公園，

屬于CBD一級輻射區(qū)，區(qū)域未來居住氛圍濃厚?！粲捎谑芙煌ê蛥^(qū)位等客觀因素影響，現(xiàn)狀三新村的經(jīng)濟活動主要集中在位于惠州大道旁的三新工業(yè)區(qū)周圍。規(guī)劃定位：一個充滿活力、充滿情調的中心配套區(qū)，具有國際水準的生活、工作和渡假的理想居住場所。以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導，依托良好的區(qū)位條件和設施，發(fā)展成為惠州市商業(yè)氣氛濃厚，社會服務齊全，多功能的現(xiàn)代化都市片區(qū)。12Part.3微觀層級一、分產(chǎn)品類型市場分析二、區(qū)域市場分析13產(chǎn)品類型特征豪宅型產(chǎn)品（10000元/㎡以上）180平米以上，擁有得天獨厚、獨一無二的自然景觀資源或其他資源，總價在300萬以上，購買群體多實力雄厚，此類產(chǎn)品的價值受到認可，受政策影響不大，價格堅挺，成交量幾乎沒有影響。高檔型產(chǎn)品（7000-10000元/㎡）面積40-230平米，總價在40-50萬公寓，70-180萬住宅產(chǎn)品，可以博取一部分人的價值認可達到高價；但在樓市轉好而又在政策打壓下，由于面向的客戶群體主要為二三次置業(yè)，必須以按揭形式運用銀行杠桿購買，在當前新政下，此類產(chǎn)品降價后，受政策的沖擊程度會降低；而40-55㎡的投資性公寓受到的影響較大。中檔型產(chǎn)品（4000-7000元/㎡）90－100平米的舒適2-3房，110-140平米舒適3-4房，總價在40－90萬，現(xiàn)在市場上的供應主流，最為暢銷的產(chǎn)品類型。由于銀行的政策，收緊多套房的房貸政策，剛需客戶群體會慎重考慮第一套住房的購買，選擇一步到位，購買一套可以滿足長期住房需求的住房，此類產(chǎn)品可滿足生小孩或父母同住的需求，由于價格適中，未來受到市場追捧的可能性依然高，受政策的沖擊力度較大，打擊投資行為；市場主要產(chǎn)品類型——14Part.3.1分產(chǎn)品類型市場分析一、單價1萬以上豪宅產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析15帝景灣佳兆業(yè)中心2期CBD東江豪宅市場分析——分布區(qū)域——主要分布在江北核心區(qū)價格特征：均價10000元/平米以上，高于普通住宅1倍以上的價格；16典型項目1：合生帝景灣——惠州豪宅市場的絕對標桿項目基礎數(shù)據(jù)：占地面積：20萬平米建筑面積：40萬平米容積率：2.0在售主力戶型：286-500㎡在售價格：10000-15000元/㎡開盤時間：2005.10發(fā)展商：合生創(chuàng)展資源：一線南向江景資源合生的強大的品牌效應，加上項目本身具備的無可比擬的一線江景和CBD核心區(qū)位價值是支撐項目豪宅價值的核心要素1、產(chǎn)品特征——180平米以上的大面積產(chǎn)品為主，豪宅的價值體系：品牌+資源+地段17【豪宅市場分析】2、量價分析：月均10套/月，主力價格區(qū)間1.0-1.5萬/平米

從帝景灣的成交量看，新政后成交量較大幅度震蕩，但相對穩(wěn)定，月均走速15套左右，12年上半年看新政對豪宅產(chǎn)品影響不會太大；合生帝景灣月份成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）2011年9月7118672011年10月21106642011年11月45109112011年12月33128272012年1月8141852012年2月10124362012年3月23125762012年4月12117572012年5月1214785183、客戶特征——惠州本地高端客戶為主

從帝景灣的成交客戶看，基本還是本地客戶為主，其中以私企業(yè)主高層管理和公務員為多；帝景灣成交客戶組成成交客戶以老板及公務員為主，比例為90%,其中老板級占57%，公務員比例為33%;其次為自由職業(yè)者，占10%——惠州私企業(yè)主與政府公務員成為本地高端客戶的主力構成193、客戶特征—圈層效應，極注重身份感

認可江北的發(fā)展前景與城市大環(huán)境，但對居住品質要求高，對園林、配套和景觀等非常敏感；“現(xiàn)在買房子肯定在江北買啊，老城區(qū)那邊現(xiàn)在是很繁華，但是整個感覺都不像大城市，江北就不一樣了，整體環(huán)境還是要好些。”

——帝景灣業(yè)主王先生“買你們也主要是江北真正上檔次的也沒有幾個，但是你們這么貴的房子園林也做的實在是太粗糙了，不上檔次?！?/p>

——帝景灣業(yè)主劉太“買帝景灣的客戶主要都是看重江北的大環(huán)境，這邊的市政配套、城市環(huán)境啊都明顯優(yōu)于老城區(qū)，像個大城市。”

——帝景灣銷售經(jīng)理20帝景灣華貿中心佳兆業(yè)中心2期4、供求特征—依舊稀缺，以江北核心區(qū)為主

未來惠州豪宅市場供應依舊稀缺，高層豪宅以江北核心區(qū)為主，未來CBD核心價值將進一步提升；區(qū)域項目品牌規(guī)模產(chǎn)品資源入市時間江北片區(qū)佳兆業(yè)中心2期佳兆業(yè)建面69.1萬㎡主推81-165㎡2-4房CBD核心2012年04月21日華貿中心華貿建面：71萬136-170㎡、165-190㎡、260-270㎡CBD核心2012年4月29日帝景灣合生建面：40萬408、370㎡CBD核心2012年3-4期大戶型未來供應的豪宅項目在江北核心區(qū)內，尤其是華貿中心、佳兆業(yè)中心2期的入市，將進一步凸現(xiàn)CBD核心的城市價值優(yōu)勢，將打開江北城市豪宅的新篇章。21Part.3.2分產(chǎn)品類型市場分析二、均價7000-10000元/㎡高檔產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析5、典型案例分析22大戶型市場分析——主要分布在江北三環(huán)路核心區(qū)域內，景觀資源優(yōu)勢區(qū)域江北盛世華府均價7300萬科城華府均價7000三宅一生均價7000金裕碧水灣均價8000尚陽光谷均價7800在江北區(qū)域，7000-10000萬/㎡的高檔住宅項目有5個，全部位于三環(huán)路內，具備景觀優(yōu)勢，區(qū)位優(yōu)勢。231、產(chǎn)品特征：該價格段的產(chǎn)品囊括了公寓，緊湊、舒適和超大戶型產(chǎn)品，其中以120平米以上的大面積3-5房為主，對景觀資源和區(qū)位有一定的要求；江北片區(qū)市場在售主要高檔產(chǎn)品項目：【大戶型市場分析】24市場在售主要高檔產(chǎn)品項目價速情況——2、量價特征分析25以中高端再改客戶為主，注重標簽感，對項目配套、環(huán)境和景觀資源均要求高；客戶類型需求面積典型項目可承受總價再改客戶144-180三宅一生80-120投資趨向：不是投資客般一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，再改客戶類型，更看重物業(yè)品牌以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，但并不是很有錢。產(chǎn)品要求：外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，彰顯品質與使用價值，質量和工藝獨特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質的同時，盡可能的復合與完善。同時保證自身生活的安全與私密。購買特征：注重圈層感與標簽感，看中居住區(qū)周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所，要求物業(yè)在整個城市的知名度高。4、客戶特征分析265、典型案例分析三宅一生——CBD核心區(qū)域，靠近城市公園，現(xiàn)代ARTDECO風格，全部定位為2梯2戶16層小高層，高貴典雅的水景洋房，開盤至今價格堅挺，迅速實現(xiàn)價格突破。三宅一生自2011年8月開盤以來，推出的產(chǎn)品全為110-166㎡大戶舒適型產(chǎn)品，均價7300元/平米（毛坯）；由于中大戶型產(chǎn)品實現(xiàn)高價，市場上擁有大量相應的再改客戶支撐，三宅一生現(xiàn)有120-136㎡戶型在售，均價達到6800-7000元/平米（毛坯）。但由于受政策所影響，所剩貨量不多，開發(fā)商放緩銷售速度。三宅一生：占地3.59萬㎡、建面9.33萬㎡、容積率5.7，銷售均價7000元/㎡275、典型案例分析入戶陽臺飯廳廚房主臥臥室臥室客廳優(yōu)點：1、超大入戶花園，5.5米；2、4.3米超大客廳開間；3、主臥3.9米開間大；4、贈送面積多，實用性強，附加價值高。缺點：1、客廳對著臥室；2、客廳不是正南向,飯廳客廳布局欠佳132㎡戶型285、典型案例分析優(yōu)點：1、客廳正南向，南北通透，3.5米陽臺開間；2、主臥3.2米開間大；3、實用性強，附加價值高。缺點：1、廚房在東北角，飯廳在客廳上方。117㎡戶型166㎡戶型優(yōu)點：1、客廳正南向，南北通透，5米陽臺開間；2、主臥3.2米開間大；3、超大入戶花園。缺點：1、廚房在東北角，飯廳在客廳上方。29Part.3.3分產(chǎn)品類型市場分析3、均價4000-7000元/㎡中端產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析5、案例分析30序號名稱單價1惠州海倫堡45002鴻威金都雅苑4500-48003德威摩卡小鎮(zhèn)50004奧林匹克花園53005樣板55006鼎峰國匯山65007宏益公館68008偉豪領域68001235678供應特征價格在4000-7000段樓盤主要有8個，都圍繞在江北CBD核心區(qū)布局，其中6個都集中分布在江北東部。本案4江北CBD31供應特征——以商務中心為核心發(fā)展◆惠州江北80-130㎡的中小戶型項目的開發(fā)主要走的是圍繞CBD的模式；◆

圍繞CBD已經(jīng)建成了宏益公館、偉豪領域、鼎峰國匯山、樣板、德威摩卡小鎮(zhèn)、鴻威京都雅苑、海倫堡等公寓項目；◆隨著江北CBD的發(fā)展，目前的在售項目遠不能滿足江北市場需求。◆地處江北，緊鄰CBD,產(chǎn)品兼具居住和投資功能。江北商圈江北4000-7000價格段的在售樓盤集中分布在江北東部，以圍繞江北商圈為發(fā)展模式，目前江北東西部在售樓盤分布嚴重不均，后期住宅開發(fā)將圍繞江北商圈朝西部擴展。在售住宅集中區(qū)未來發(fā)展住宅區(qū)32項目名稱建筑風格面積/㎡容積率戶型設計附加值單價惠州海倫堡現(xiàn)代83-1332.75方正實用入戶花園+陽臺+飄窗4500鴻威金都雅苑現(xiàn)代78-1291.6方正實用入戶花園+陽臺+飄窗4500-4800德威摩卡小鎮(zhèn)現(xiàn)代簡約88-1382.5方正實用入戶花園+大陽臺+飄窗5000奧林匹克花園現(xiàn)代91-1671.5方正實用入戶花園+大陽臺+飄窗5300樣板現(xiàn)代簡約99-1361.89方正實用入戶花園+陽臺+飄窗5500鼎峰國匯山現(xiàn)代89-1632.5方正實用入戶花園+大陽臺+飄窗6500宏益公館現(xiàn)代79-1223.86方正實用大陽臺+飄窗6800偉豪領域現(xiàn)代100-1404.7方正實用大陽臺+飄窗6800產(chǎn)品特征該價格段的產(chǎn)品囊括了公寓，緊湊、舒適產(chǎn)品，其中以78-130平米之間的小面積2-3房為主，對區(qū)位有很強的要求；產(chǎn)品主要為公寓，緊湊、舒適產(chǎn)品；建筑風格以歐式風格為主；多數(shù)都為3.0容積率一下項目戶型大多都是方正實用，強調功能緊湊贈送附加值空間多為陽臺+飄窗33以中低端首置和首改改客戶為主，注重標簽感，對項目地段和價格比較敏感；客戶類型需求面積典型項目可承受總價首置客戶90㎡一下樣板50萬以下首改客戶90-120㎡鴻威金都雅苑50-90萬投資趨向：看重產(chǎn)品的保值性與穩(wěn)定性支付趨向：支付能力一般，對價格比較敏感。產(chǎn)品要求：外觀一般為現(xiàn)代或者現(xiàn)代簡約風格，產(chǎn)品附加值高。能滿足日常生活的基本需求。購買特征：注重產(chǎn)品實用性和地段，強調住宅的實用性?？蛻籼卣鞣治?4江北CBD典型案例——樣板三新村地塊經(jīng)濟指標項目位置惠城區(qū)江北24號小區(qū)開盤時間2011年12月17日占面1.02萬㎡建面2.52萬㎡容積率1.83主力戶型88-124㎡成交均價5000元/㎡資源公園景觀資源育蕾幼兒園江北CBD容積率最低的純板式社區(qū)，以小戶型為主，周邊配套齊全江北CDB+價格優(yōu)勢+公園景觀望江公園3588-124㎡緊湊型住宅共86套，總價區(qū)間為47.4-68.2萬元，占59%；125-136㎡舒居型住宅共60套，總價區(qū)間為70.4-73.6萬元占41%。產(chǎn)品特征分析36走速最快的戶型為103㎡，銷售率為78.57%，其次是88㎡和99㎡，走速最慢的的戶型是130㎡和136㎡，銷售率僅為6.67%。88-124㎡緊湊型產(chǎn)品銷售率達62.79%，128-136㎡舒居型產(chǎn)品銷售率較低，只有11.67%。（數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局）產(chǎn)品走速分析37客戶特征——惠州本地中低端客戶為主

從樣板的成交客戶看，基本還是本地客戶為主，其中以高級白領階層和公務員為多；成交客戶以高層白領及公務員為主，比例為81%,其中高級白領占45%，公務員比例為36%;其次為自由職業(yè)者，占19%——惠州高級白領與政府公務員成為本地中低端客戶的主力構成對價格比較敏感38戶型分析優(yōu)勢：1.戶型緊湊實用2.廚房帶生活陽臺3.附加值較高劣勢：1.正門對著餐廳88㎡2房2廳130㎡3房2廳優(yōu)勢：1.客廳開間大，視野明亮2.主臥室寬敞闊綽3.附加值較高劣勢：1.餐廳過小39下半年江北主要供應項目列表——項目規(guī)模在售產(chǎn)品與面積區(qū)間推貨計劃單價銀座國際占地1.37萬㎡、建面10.8萬㎡、容積率7.9一居室47平米二居室85平米三居室87平米48-120精裝公寓正在打造中，預計6、7月開盤未開盤21克拉占地1.7萬㎡、建面7.2萬㎡、容積率3.2將推71-94平復式單位2-4房預計2012.9.23開盤未開盤華潤御