房地產(chǎn) -龍湖物業(yè)工程服務(wù)常見問題操作處理技巧

物業(yè)工程服務(wù)常見問題操作物管縱橫>通過對物業(yè)工程服務(wù)中常遇維修操作技巧的收集沉淀，快速提升工程員工維修操作技能，提高工作效率及對客服務(wù)質(zhì)量，提升對客服務(wù)滿意度物管縱橫物管縱橫給排水類給排水類管接頭斷裂于墻內(nèi)暗埋接頭中的處理技巧：可采用鋸割、剔鑿理出斷裂接頭的方式進(jìn)行處理，避免剔打墻體更換墻內(nèi)接頭存在的破壞墻面裝飾、處理費(fèi)用大、處理時(shí)間長等弊端。如下圖：物管縱橫給排水類給排水類地面暗埋管道（如：水管、天然氣管）維修更換中對不便開挖地面（如公在能保證使用流量前提下，可開斷該段管道，采取稍小匹配規(guī)格管道穿入開斷管道中進(jìn)物管縱橫給排水類給排水類鍋爐停用一段時(shí)間后點(diǎn)燃燃燒盤聽見滴水至燃燒盤的“嗤嗤”聲：多為鍋爐內(nèi)冷凝水滴落，非鍋爐漏水故障，點(diǎn)燃使用約半小時(shí)內(nèi)該現(xiàn)象將自然消除。主要出現(xiàn)在空氣濕度較大的4-7月，空氣中水蒸氣遇溫度較低的水管（水管表面溫度相對環(huán)境溫度較低）液化形成的冷凝水，主要處理方式：通風(fēng)、水管采用保溫材料包裹。戶內(nèi)水管“冒汗”戶內(nèi)水管“冒汗”物管縱橫給排水類給排水類戶內(nèi)水閥開啟后出水量小處理技巧：單個(gè)水閥水量小多為該水閥濾網(wǎng)堵塞引起，戶內(nèi)各水閥出水量均小而市政供水壓力正常的情況下，多為該戶水表濾網(wǎng)堵塞引起，需清潔水表濾網(wǎng)進(jìn)行解決。如下圖：物管縱橫給排水類給排水類衛(wèi)生間異味處理方式：以致戶內(nèi)與主污排管管道間未能有效水隔離引起；處理方式：加裝存水設(shè)備且存水裝置物管縱橫給排水類給排水類單溫或雙溫水閥漏水（關(guān)不嚴(yán)）處理技巧：在閥體未損壞情況下多為閥芯損壞造成，處理方式是直接更換水閥閥芯，該方式可大大降低處理成本且能保證處理效果，若屬閥體損壞，建議更換水閥。如下圖：物管縱橫給排水類給排水類在對圓形給排水接頭拆裝維修中，若單純采用管鉗等常用工具處理易損傷管接頭且不易有效拆裝，同時(shí)因配置管鉗等常用工具規(guī)格的局限性并不能滿足所有管件拆裝需求，如圖：通過繩索+撬棍的合理搭配組合為圓形管件拆裝器，有效解決了上述難題。采用自制管件拆裝器拆裝管件采用自制管件拆裝器拆裝管件物管縱橫給排水類給排水類在日常維護(hù)保養(yǎng)到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至戶內(nèi)：在主管道不便維修或整改前提下，若主管道不便處理可采取在單元排水管的易堵塞部位前端與返水口之間加裝溢流管的方式，如下圖：物管縱橫給排水類給排水類給水主閘閥不能開關(guān)的維修技巧：給水主閘閥閥盤扳動正常但不能打開或關(guān)閉水閥，多為閘閥閥桿銹蝕絲牙損壞造成，低成本且較快速、有效的處理方式是加工、更換閥桿，如下圖：物管縱橫給排水類給排水類業(yè)主戶內(nèi)用水量無端增大，或者戶內(nèi)各水閥關(guān)閉狀態(tài)下水表依然轉(zhuǎn)動的排上述現(xiàn)象多屬馬桶進(jìn)水閥或排水閥故障出現(xiàn)微漏引起，建議首先對其進(jìn)行排查。疏通機(jī)疏通廚房等油污堵塞管道技巧：疏通時(shí)可加入一些油污清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）至堵塞管道中進(jìn)行疏通，提高疏通效果及鋼絲取出后的清潔度。物管縱橫給排水類給排水類打開閘性閥門時(shí)（如：閘閥、三角防盜閥），不可完全打開（可完全打開后回轉(zhuǎn)約半圈），不然不利于后期有效關(guān)閉等操作。馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時(shí)處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水多屬排水閥橡膠墊老化變形所致，在沒有找到匹配材料更換的情況下，簡易處理技巧是：將橡膠墊清潔干凈并放入燙水中加熱軟化后再整理安裝使用，軟化后的橡膠墊容易貼實(shí)封閉排水口，避免漏水（當(dāng)然需給業(yè)主講清楚屬臨時(shí)處理，購回材料后需更換）。物管縱橫土建類土建類漆工作業(yè)漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧：在漆面邊線位置貼上紙膠帶或封口膠后，再漆工作業(yè)可達(dá)到較理想效果。如下圖：物管縱橫采用粘上肥皂水的手指修正土建類采用粘上肥皂水的手指修正土建類在打密封膠的邊沿限位位置粘上封口膠或紙膠帶，打上密封膠后，用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面，最后拆除封口膠或紙膠帶（該方式能達(dá)到密封膠表面順直美觀且密封物管縱橫土建類土建類入戶門鎖芯使用不靈活、入戶門關(guān)閉鎖舌不易進(jìn)入鎖槽處理技巧：由于加潤滑油存在油凝、油污等弊端，宜采用加入鉛筆粉的處理方式進(jìn)行簡單、有效處物管縱橫土建類土建類游樂設(shè)施等配套軸承損壞更換技巧：常遇軸承損壞軸套不易取下的現(xiàn)象，可用角磨機(jī)將軸套開口，然后用金屬鏨脹開軸套即物管縱橫土建類土建類避免貼窗花貼、及時(shí)貼時(shí)起泡、起皺現(xiàn)象的技巧：張貼前，先將張貼面清潔干凈并均勻涂上清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）溶液，后再進(jìn)行張貼，可達(dá)到張貼窗花貼、及時(shí)貼的平整、美觀效果。如下圖：物管縱橫土建類土建類在日常物業(yè)工程維修材料中，可利用香蕉水與有機(jī)玻璃的可溶原理進(jìn)行粘接。座椅木條損壞后更換新木條調(diào)色顏色存在差異處理技巧：可采取將該座椅木條整體更換，拆下的可用木條保留用于后續(xù)相應(yīng)座椅木條損壞后的更換維修，彌補(bǔ)同一座椅木條色差影響品質(zhì)的問題。如下圖：拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條物管縱橫土建類土建類硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：在釘尖沾上黃油或肥皂或蠟再釘，不易將鐵釘釘彎曲。關(guān)門時(shí)因鎖舌不易進(jìn)入鎖槽不便關(guān)閉或用力關(guān)閉聲音大的處理技巧：最好是及時(shí)在鎖舌上加鉛筆粉維修處理，若不能及時(shí)維修，可按下鎖舌關(guān)門，減少關(guān)門噪音，帶給客戶良好服務(wù)感受。物管縱橫土建類土建類木螺絲省力旋入木材中的技巧：在轉(zhuǎn)入前先把木螺絲涂上油脂或肥皂，就能夠比較省力地將木螺絲旋入木頭中了。鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：用鋼鋸鋸金屬材料時(shí)，可先把肥皂水涂于鋸條上，然后再鋸，不但省力，而且鋸條不易物管縱橫強(qiáng)弱電類強(qiáng)弱電類控制電柜安裝于鎖閉房間內(nèi)（如：電梯機(jī)房、配電室等）的情況下，除空調(diào)、通風(fēng)等降溫措施外，自身散熱降溫方式是打開控制電柜門，避免熱量在電柜內(nèi)的積聚、降低電器使用環(huán)境溫度，減少故障的發(fā)生。如下圖：物管縱橫強(qiáng)弱電類強(qiáng)弱電類對射若因下雨或太陽直射原因?qū)е抡`報(bào)的處理技巧：在對射端外殼表面上部加裝遮擋帽，避免太陽直射及雨水淋于對射端外殼表面。如下圖：鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽物管縱橫強(qiáng)弱電類強(qiáng)弱電類用電筆判斷配電房補(bǔ)償電容好壞的技巧：采用電筆測試低壓無功補(bǔ)償電容器的接線端，若接線端有供電，而電容器沒有發(fā)熱，可判斷該電容器多以損壞。對業(yè)主設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修、保養(yǎng)前處理技巧：在對客戶設(shè)施設(shè)備（如：風(fēng)扇、電腦、燃?xì)庠畹龋?shí)施維修、保養(yǎng)前，需先判斷其相應(yīng)功能的完好性，以防出現(xiàn)意外增加后續(xù)不必要的協(xié)調(diào)成本。物管縱橫強(qiáng)弱電類強(qiáng)弱電類公共燈具季節(jié)調(diào)整提升客戶滿意度技巧：針對業(yè)主敏感部位（如：單元大堂、電梯轎廂等），可針對性采取季節(jié)性燈具色調(diào)調(diào)整的方式（高溫季節(jié)統(tǒng)一更換為冷色調(diào)，帶給客戶清涼的感受，低溫季節(jié)統(tǒng)一更換為暖色調(diào)，帶給客戶溫暖的感受），更換下來的燈具可作為后續(xù)更換使用。物管縱橫其他類其他類客戶敏感部位設(shè)施損壞材料不能（及時(shí)）購回的處理技巧：為減少對客品質(zhì)的影響，可將非敏感部位同型材料（如：專用燈罩、高樓層電梯外招板損壞換為對客影響小的二樓外招板等）用作臨時(shí)替換，并后續(xù)跟進(jìn)完結(jié)處理。如下圖：物管縱橫其他類其他類清潔鍋爐燃燒盤避免碳灰污染戶內(nèi)成品技巧：準(zhǔn)備一垃圾袋（