中山市城市更新片區(qū)策劃方案

附件1：城市更新單元規(guī)劃編制與審查流程示意圖

附件2：城市更新單元規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)評(píng)估研究控制要素與要求在城市更新過程中，為避免項(xiàng)目的實(shí)施破壞城市公共空間品質(zhì)，須在《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》和《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑特色管理的若干指引（試行）》的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)“三舊”改造（更新）項(xiàng)目的建筑高度、沿街塔樓連續(xù)最大面寬、沿街主體建筑面寬和與地塊該側(cè)地塊面寬比值、地下空間整體開發(fā)等要素進(jìn)行控制，其控制要求具體如下：建筑高度控制按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》“第五章建筑控制與城市設(shè)計(jì)”中“5.3.1 建筑物的高度控制”的要求，改造（更新）項(xiàng)目的建筑高度控制如下。（1）建筑高度除必須滿足消防、安全、通風(fēng)、日照等要求外，還應(yīng)執(zhí)行所在控規(guī)片區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃或城市設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)定。（2）沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度一般規(guī)定：道路紅線寬度≤24米時(shí)，H≤2.5×（S+W）道路紅線寬度＞24米且≤36米時(shí)，H≤2.0×（S+W）道路紅線寬度＞36米時(shí)，H≤1.5×（S+W），如圖1所示式中：H—建筑物的控制高度；W—道路紅線寬度；S—建筑物后退道路紅線距離。圖1圖2（3）建筑物臨兩條以上道路的，按較寬的道路紅線計(jì)算其控制高度。此外，結(jié)合周邊城市管理經(jīng)驗(yàn)，道路紅線寬度≥50米時(shí)，H/S≤tga（a≤75°），如見圖2所示。式中：a—仰角S—建筑后退道路紅線的距離H—建筑高度。沿街塔樓連續(xù)最大面寬按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2016版）》“第五章建筑控制與城市設(shè)計(jì)”中“5.3.2 建筑物連續(xù)界面的展寬控制”的要求，沿街塔樓連續(xù)最大面寬的控制要求如下（1）假設(shè)A、B、C為連續(xù)建筑物，連續(xù)界面的展寬L=L1+L2+L3,建筑高度為H（如圖3），則:H≤24米時(shí)，滿足消防控制要求；H＞24米時(shí)，最大展寬L不應(yīng)大于80米；圖3此外，結(jié)合周邊城市管理經(jīng)驗(yàn)，位于軌道站“TOD”開發(fā)地區(qū)、城鎮(zhèn)中心區(qū)、城鎮(zhèn)主要門戶地區(qū)和其他政府與相關(guān)部門要求展示城市空間形象重點(diǎn)地區(qū)的沿街塔樓連續(xù)最大面寬，除上層次城市設(shè)計(jì)確定的地標(biāo)建筑之外，其余須控制在40—60米。沿街主體建筑面寬和與該側(cè)地塊面寬比值參考周邊城市工作經(jīng)驗(yàn)，為保障項(xiàng)目沿街立面的開敞、通透，預(yù)留視線通廊，避免出現(xiàn)屏風(fēng)效應(yīng)，應(yīng)在落實(shí)上層次城市設(shè)計(jì)相關(guān)要求的基礎(chǔ)上，對(duì)沿街主體建筑面寬總和與地塊該側(cè)地塊面寬比值進(jìn)行控制，主干道沿線地塊應(yīng)控制在40—50%，次干道沿線地塊應(yīng)控制在50%—60%。地下空間整體開發(fā)對(duì)位于軌道站“TOD”開發(fā)地區(qū)、城鎮(zhèn)中心區(qū)、城鎮(zhèn)主要門戶地區(qū)和其他政府與相關(guān)部門要求展示城市空間形象重點(diǎn)地區(qū)的項(xiàng)目，其地下空間應(yīng)與周邊地塊進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，須明確其地下人、車行通道的設(shè)置位置和寬度控制要求，便于地下交通的整體組織、地下空間的整體統(tǒng)籌開發(fā)。成果要求城市更新單元規(guī)劃中的“（6）城市設(shè)計(jì)”成果，采用“一張圖+一張表”的形式，納入市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批系統(tǒng)，并作為附件與用地規(guī)劃條件一并發(fā)出，原則上不準(zhǔn)對(duì)其規(guī)定的剛性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行調(diào)整，確需調(diào)整的，應(yīng)按要求公示無異議后方可進(jìn)行，圖則樣式詳見附件3。

附件3：中山市XX城市更新單元規(guī)劃（參考模板）第一部分規(guī)劃報(bào)告項(xiàng)目概述規(guī)劃背景規(guī)劃編制主要過程規(guī)劃公示和公眾參與情況（完成該項(xiàng)審查程序后，增加相應(yīng)內(nèi)容）規(guī)劃專家評(píng)審和部門審查情況（完成該項(xiàng)審查程序后，增加相應(yīng)內(nèi)容）現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位更新范圍及劃定依據(jù)【項(xiàng)目范圍、享受政策范圍、更新范圍等】社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀用地土地權(quán)屬現(xiàn)狀情況道路交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀建設(shè)現(xiàn)狀概況公共服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)存問題對(duì)接相關(guān)規(guī)劃情況上層次規(guī)劃解讀（包括：國土空間總體規(guī)劃、城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃等）相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃銜接（包括：交通、水、電、燃?xì)?、文化教育醫(yī)療以及生態(tài)景觀和歷史文化保護(hù)等）項(xiàng)目所在控規(guī)銜接（包括：上版或現(xiàn)行控規(guī)等）更新必要性論證城市發(fā)展功能轉(zhuǎn)變、空間形象提升、服務(wù)功能完善、交通和產(chǎn)業(yè)等區(qū)域發(fā)展條件轉(zhuǎn)變等影響因素分析（視項(xiàng)目實(shí)際情況而定）。定位與目標(biāo)發(fā)展條件（產(chǎn)業(yè)）分析發(fā)展定位（或功能定位）更新目標(biāo)更新規(guī)劃規(guī)劃布局（用地功能、空間結(jié)構(gòu)、用地規(guī)劃、道路系統(tǒng)、設(shè)施配套、市政工程規(guī)劃等）擬規(guī)劃建設(shè)情況（明確安置地塊、拍賣或協(xié)議出讓地塊、村集體經(jīng)濟(jì)用地地塊等，按公式計(jì)算開發(fā)強(qiáng)度、城市設(shè)計(jì)等）公共設(shè)施及公益性用地規(guī)劃（附“城市更新單元公益性用地規(guī)劃一覽表”）其他項(xiàng)目編制所需內(nèi)容規(guī)劃調(diào)整參照控規(guī)調(diào)整啟動(dòng)論證報(bào)告相關(guān)內(nèi)容制定。實(shí)施計(jì)劃更新類型與方式責(zé)任主體（明確提供的責(zé)任主體，公共設(shè)施建設(shè)的責(zé)任主體及其完成時(shí)間表，附“城市更新單元公共設(shè)施實(shí)施責(zé)任一覽表”）分年度更新計(jì)劃更新工作計(jì)劃。規(guī)劃調(diào)整工作計(jì)劃。項(xiàng)目招商和建設(shè)計(jì)劃。其他協(xié)調(diào)事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)的詳細(xì)描述其他內(nèi)容（視項(xiàng)目實(shí)際情況而定）第二部分技術(shù)圖集區(qū)位圖城市更新單元范圍圖用地現(xiàn)狀圖（附1：500-1：2000比例的地形圖和“現(xiàn)狀用地匯總表”）用地權(quán)屬圖相關(guān)規(guī)劃對(duì)照分析圖（若干）。用地規(guī)劃圖（附1：500-1：2000比例的地形圖和“規(guī)劃用地匯總表”）用地整理規(guī)劃圖（附統(tǒng)計(jì)安置區(qū)、融資區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等于用地規(guī)模的“各類用地匯總表”）更新方式分區(qū)圖公益性用地規(guī)劃圖（附“城市更新單元公益性用地一覽表”）改造（更新）項(xiàng)目布局圖（附“改造（更新）項(xiàng)目一覽表”）分期實(shí)施規(guī)劃圖（附“規(guī)劃公益性用地同步實(shí)施一覽表”）項(xiàng)