4輪地產(chǎn)行情的啟示-A股策略專題報告

4輪地產(chǎn)行情的啟示——A股策略專題報告分析師：李美岑SAC：S0160521120002分析師：張日升SAC：S0160522030001分析師：任緣SAC：S0160523080001報告日期：2024.51152回顧：2024年1月《梳理市場“跌不動”的方向》和《上證50回來的三條線索》再度提示大盤布局機會；《2015年“救市”的回顧與推演》和《市場底部五維跟蹤體系與主要風向標城市全面或局部解除限購引發(fā)本輪地產(chǎn)上漲約8%。北京、深圳、杭州、成都、西安等地紛紛優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，取消住房限購、縮短購房個稅和社保繳納城區(qū)常住人口300萬以下城市取消落戶限制。2）2022年8-9月，通過政策性銀行專項借款方式推進“保交樓、穩(wěn)民生”，五年期LPR下調(diào)15個BP。3）2022年11月，房地產(chǎn)股權(quán)融資，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)力，央行降準25個BP。4）2023年7-8月，延長“金融16條”中兩項金融支持房地產(chǎn)融資政策期限，降低購買首套住本輪地產(chǎn)行情仍有空間，較前4輪平均漲幅差為9.6%。房地產(chǎn)指數(shù)歷史4次平均漲幅18%，持續(xù)28天，高點換手率3.2%。本輪地產(chǎn)較4前輪平均漲幅差為9.6%，持續(xù)時間仍有12天，距離行情高點換手率有1.4%的地產(chǎn)>地產(chǎn)鏈，地產(chǎn)鏈中關(guān)注大金融和開工端。從2022年以來四輪行情來看，地產(chǎn)本身表現(xiàn)好于地產(chǎn)鏈其他行業(yè)。房地產(chǎn)平均漲幅最高，達18.0%，其次分別是保險和家具（12.3%/10.3%開工端中裝修建材平均漲幅較高（9.5%）。在當前房地產(chǎn)行情中，主要關(guān)注大金融和開工端，距離歷史漲幅差前列的有保險8.8%、券商7.9%、水1）金融地產(chǎn)端關(guān)注地產(chǎn)+券商保險。4輪地產(chǎn)行情中地產(chǎn)、保險4次均有明顯漲幅。從當前相較4輪平均漲幅差來看，大金融均有機會。金融地產(chǎn)中地產(chǎn)和保險的漲幅差分2）開工端關(guān)注水泥。4輪地產(chǎn)行情中水泥、裝修建材3次均有明顯漲幅。從當前相較4輪平均漲幅差來看，更多關(guān)注水泥。開工端中水泥的漲幅差為7.4%，盡管鋼鐵四輪平地產(chǎn)龍頭以萬科為代表，彈性機會在中型房企。龍頭房企保利、招商、萬科四輪平均漲幅16.2%《關(guān)于做好當前金融支持房地《關(guān)于做好當前金融支持房地要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)全國首個放開限購，限價的省會城市，對符合條件的按照政策給《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)全國首個放開限購，限價的省會城市，對符合條件的按照政策給2）2022年8-9月，通過政策性銀行專項借權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)力，央行降準25個BP。4）2023年7-8月，延長“金融16條”中兩項金融支和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸化調(diào)整房地產(chǎn)政策，取消住房限購、縮短購房個稅和《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)務(wù)》央行將一年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，將五年期LPR從4政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》11月）預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》11月）房企股權(quán)融資“松綁”司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)，財通證券研究所3放開房企股權(quán)再融資（第三支箭恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這是政策/事件房企股權(quán)融資“松綁”行情持續(xù)時間第四輪監(jiān)督管理總局《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》央行、國家金融監(jiān)督管理總局延長“金融16條”中兩項金融支持房地產(chǎn)核心融資政企業(yè)座談會上《關(guān)于恢復和擴大消費的二十條措施》全國人大政府工作報告濟南調(diào)整住房公積金貸款政策《關(guān)于優(yōu)化部分住房公積金政策的通知》成都市《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》中央政治局會議部署房地產(chǎn)工作：關(guān)注消化存量房產(chǎn)、北京市住建委《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》深圳市住房和建設(shè)局《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》杭州市《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展全面取消西安住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)，財通證券研究所4），工端中裝修建材平均漲幅較高（9.5%）。在當前房地產(chǎn)行情中，主要關(guān)注大金融和開工端。從當前相較2022年以來4輪地產(chǎn)行情的漲幅差來看，優(yōu)選地產(chǎn)行業(yè)本身，地產(chǎn)鏈中關(guān)注大金融和開工端。距離歷史漲幅差前列的有保險8.8%、券商7.9%、水泥7.4%。圖3.水泥、保險、券商歷史表現(xiàn)較好，本輪地產(chǎn)行情仍有時間和空間地產(chǎn)鏈行情房地產(chǎn)金融開工端竣工端銀行券商保險鋼鐵煤炭水泥玻璃裝修建材建筑白電黑電廚電家具第一輪（22年3月）第二輪（22年8月）第三輪（22年11月）第四輪（23年7月）當前輪（24年5月）4.6%4.0%4.4%4.0%歷史4輪平均漲幅18.0%9.8%12.3%8.5%9.5%10.3%當前漲幅空間9944注：數(shù)據(jù)截止2024.5.145地產(chǎn)+銀行+券商+保險地產(chǎn)+銀行+券商+保險地產(chǎn)+券商+保險地產(chǎn)+銀行+保險地產(chǎn)+銀行+券商+保險地產(chǎn)+銀行+券商+保險地產(chǎn)+券商+保險地產(chǎn)+銀行+保險產(chǎn)中地產(chǎn)和保險的漲幅差分別達9.6%和8.8%，券商/銀行也有高達7.9圖4.參考2022年以來4輪地產(chǎn)行情，金30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%房地產(chǎn)銀行券商保險22/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/056鋼鐵+水泥+裝修建材+煤炭鋼鐵+水泥+裝修建材水泥+裝修建材煤炭鋼鐵+水泥+裝修建材+煤炭鋼鐵+水泥+裝修建材水泥+裝修建材煤炭端中水泥的漲幅差為7.4%，盡管鋼鐵四輪平均漲幅為5%，本輪漲幅差仍為5.9%。鋼鐵水泥玻璃裝修建材煤炭80%60%40%20%0%-20%-40%-60%22/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/057建筑+白電+黑電+廚電+家具建筑建筑+家具建筑+廚電+家具建筑+白電+黑電+廚電+家具建筑建筑+家具建筑+廚電+家具端中建筑漲幅差達5.5%。30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%建筑白電黑電廚電家具22/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/058最大，漲幅差高達12.9%。歷次地產(chǎn)行情中型房企4.7%4.7% 招商蛇口萬科A平均漲幅展 前3公司平均漲幅前3公司平均漲幅 股業(yè)團 濱江集新城控 注：數(shù)據(jù)截止2024.5.149風險提示經(jīng)濟不及預期、海外金融風險超預期、歷史經(jīng)驗失作者具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，并注冊為證券分析師，具備專業(yè)勝任能力，保證報告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道，分析邏輯基于作者的職業(yè)理解清晰地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結(jié)論減持：相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅A股市場代表性指數(shù)以滬深300指數(shù)為基準；香港A股市場代表性指數(shù)以滬深300指數(shù)為基準；香港本報告的信息來源于已公開的資料，本公司不保證該等信息的準確性、完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發(fā)布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發(fā)出與本公司通過信息隔離墻對可能存在利益沖突的業(yè)務(wù)部門或關(guān)聯(lián)機構(gòu)之間的信息流動進行控制。因此，客戶應注意，在法律許可的情況下，本公司及其所屬關(guān)聯(lián)機構(gòu)可能會提到的公