房地產(chǎn)行業(yè)研究：中央出臺一攬子政策再再再強call地產(chǎn)

11S1130521090001)分析師：方鵬(執(zhí)業(yè)S1130524030001)中央出臺一攬子政策再再再強call地產(chǎn)點評需求端再度加碼，信貸政策三連發(fā)。在首付比例方面，首套商貸最低首付款比例降至1未出售的商品房，用作保障性住房。策寬松幅度及出臺頻率超預期；供給端白名單持續(xù)推進保障購房者權(quán)益，央行、政策行及各商業(yè)銀行預計發(fā)放5000可期，有望改善地產(chǎn)的輿論氛圍及預期，全方面提振市場對于地產(chǎn)的信心。投資建議風險提示22圖表1：購房首付比例屬于歷史最低水平實施時間首套最低首付比例二套最低首付比例認定標準房貸利率2008/10/22根據(jù)各種風險因素在下限以上區(qū)別確定不低于貸款基準利的0.7倍2009/6/19-嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以任何手段降低首付款的比例成數(shù)--2010/1/12-40%--2010/4/1790㎡以下:20%90㎡以上:30%-二套不低于基準利率的1.1倍2010/5/26--認貸又認房-2010/9/29-二套不低于基準利率的1.1倍2011/1/27--二套不低于基準利率的1.1倍2013/3/4-對房價上漲過快的城市,可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例-對房價上漲過快的城市,可進一步提高第二套住房貸款的貸款利率2014/9/30-認貸不認房首套不低于貸款基準利率的0.7倍2015/3/30-40%--2015/9/30非限購城市25%限購城市30%---2016/2/2非限購城市20%限購城市30%非限購城市30%限購城市40%--2019/8/25---房貸利率錨定LPR,首套房貸利率不低于LPR、二套房貸利率不低于LPR+60BP2022/5/15---首套房貸利率不低于LPR-20BP、二套房貸利率不低于LPR+60BP2022/9/29---符合條件的城市允許下調(diào)或取消首套房貸利率下限2023/8/25--認房不認貸-2023/8/31-首套房貸利率不低于LPR-20BP，二套房貸利率不低于LPR+20BP2024/5/17-取消全國個人住房貸款利率下限，公積金貸款利率下調(diào)0.25pct332002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092008-10-302008-11-272008-12-232010-10-202010-12-262011-02-092011-04-062011-07-072012-06-082012-07-062014-11-222015-03-012015-05-112015-06-282015-08-262015-10-242022-10-012024-05-1885%圖表2：公積金貸款利率降至歷史底部6%5%4%3%2%0%2.2.2.35%個人住房公積金貸款利率（5年以上）個人住房公積金貸款利率（5年及以下）圖表3：保障性住房再貸款的幾大核心問題城市政府選定的地方國有企業(yè)收什么房？收購已建成未出售商品房用作保障性住房資金利率？1.75%圖表4：A股地產(chǎn)PE-TTM252050PE-TTMAVGAVG+STDV2016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/112024/1/1144圖表5：港股地產(chǎn)PE-TTM2086420PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1圖表6：港股物業(yè)PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1股票代碼公司評級市值(億元)歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤同比增速2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002.SZ-46%3%2%600048.SH-34%6%9%001979.SZ48%44%30%600153.SH344109%-48%24%002244.SZ3137.725.332.7-32%29%24%600325.SH2220688.HK5.1256.1290.0322.23900.HK2124.531.236.147553214.150.378.582.656%0123.HK23531.935.739.3-19%9979.HK31%26%25%2423.HK98.0245%9666.HK金科服務(wù)48%6098.HK20871.020.3-85%250%40%68823.529.336.541.833%25%3316.HK4.920%6626.HK494.92156.HK474.789%33%平均值54155.360.768.323%29%中位值27430.235.941.1風險提示信心的提振不及預期，市場銷售將較長一段時間處于低迷態(tài)勢。市場周期中三四線城市缺少棚改等利好刺激，市場恢復力度相對較弱。低落、消費者觀望情緒加劇、金融機構(gòu)擠兌債務(wù)等，或?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)良性循環(huán)實現(xiàn)難度加大。66行業(yè)投資評級的說明：77特別聲明：形式的復制、轉(zhuǎn)發(fā)、轉(zhuǎn)載、引用、修改、仿制、刊發(fā)，或以任何侵犯本公司版權(quán)的其他方式使用。經(jīng)過書面授權(quán)的引用、刊發(fā)，需注明出處為“本報告的產(chǎn)生基于國金證券及其研究人員認為可信的公開資料或?qū)嵉卣{(diào)研資料，但國金證券及其研究人員對這些信息的準確性和反映撰寫研究人員的不同設(shè)想、見解及分析方法，故本報告所載觀點可能與其他類似研究報告的觀點及市場實際情況不一致，國金證券不對使用本報告所包含料產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他任何損失承擔任何責任。且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發(fā)布時的判斷，在不作事先通知況下，可能會隨時調(diào)整，亦可因使用不同假設(shè)和標準、采用不同觀點和分析方法而與國金證券其它業(yè)務(wù)部門、單位或附屬機構(gòu)在制作類似的其他材料時所給出的意本報告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應(yīng)被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告提及的任何證券或金融工具均不易變賣以及不適合所有投資者。本報告所提及的證券或金融工具的價格、價值及收益客戶應(yīng)當考慮到國金證券存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，而不應(yīng)視本報告為作出投資決策的唯一因素。證券研究報告是用于服務(wù)具備專業(yè)知識的投資者和投資顧問的專業(yè)產(chǎn)品，使用時必須經(jīng)專業(yè)人士進行解讀。國金證券建議獲取報告人員應(yīng)考慮本報告的任咨詢獨立投資顧問。報告本身、報告中的信息或所表達意見也不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議，國金