房地產(chǎn)行業(yè)研究：中央出臺(tái)一攬子政策再再再強(qiáng)call地產(chǎn)

11S1130521090001)分析師：方鵬(執(zhí)業(yè)S1130524030001)中央出臺(tái)一攬子政策再再再強(qiáng)call地產(chǎn)點(diǎn)評(píng)需求端再度加碼，信貸政策三連發(fā)。在首付比例方面，首套商貸最低首付款比例降至1未出售的商品房，用作保障性住房。策寬松幅度及出臺(tái)頻率超預(yù)期；供給端白名單持續(xù)推進(jìn)保障購房者權(quán)益，央行、政策行及各商業(yè)銀行預(yù)計(jì)發(fā)放5000可期，有望改善地產(chǎn)的輿論氛圍及預(yù)期，全方面提振市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的信心。投資建議風(fēng)險(xiǎn)提示22圖表1：購房首付比例屬于歷史最低水平實(shí)施時(shí)間首套最低首付比例二套最低首付比例認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)房貸利率2008/10/22根據(jù)各種風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定不低于貸款基準(zhǔn)利的0.7倍2009/6/19-嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以任何手段降低首付款的比例成數(shù)--2010/1/12-40%--2010/4/1790㎡以下:20%90㎡以上:30%-二套不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍2010/5/26--認(rèn)貸又認(rèn)房-2010/9/29-二套不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍2011/1/27--二套不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍2013/3/4-對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市,可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例-對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市,可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的貸款利率2014/9/30-認(rèn)貸不認(rèn)房首套不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍2015/3/30-40%--2015/9/30非限購城市25%限購城市30%---2016/2/2非限購城市20%限購城市30%非限購城市30%限購城市40%--2019/8/25---房貸利率錨定LPR,首套房貸利率不低于LPR、二套房貸利率不低于LPR+60BP2022/5/15---首套房貸利率不低于LPR-20BP、二套房貸利率不低于LPR+60BP2022/9/29---符合條件的城市允許下調(diào)或取消首套房貸利率下限2023/8/25--認(rèn)房不認(rèn)貸-2023/8/31-首套房貸利率不低于LPR-20BP，二套房貸利率不低于LPR+20BP2024/5/17-取消全國個(gè)人住房貸款利率下限，公積金貸款利率下調(diào)0.25pct332002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092008-10-302008-11-272008-12-232010-10-202010-12-262011-02-092011-04-062011-07-072012-06-082012-07-062014-11-222015-03-012015-05-112015-06-282015-08-262015-10-242022-10-012024-05-1885%圖表2：公積金貸款利率降至歷史底部6%5%4%3%2%0%2.2.2.35%個(gè)人住房公積金貸款利率（5年以上）個(gè)人住房公積金貸款利率（5年及以下）圖表3：保障性住房再貸款的幾大核心問題城市政府選定的地方國有企業(yè)收什么房？收購已建成未出售商品房用作保障性住房資金利率？1.75%圖表4：A股地產(chǎn)PE-TTM252050PE-TTMAVGAVG+STDV2016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/112024/1/1144圖表5：港股地產(chǎn)PE-TTM2086420PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1圖表6：港股物業(yè)PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1股票代碼公司評(píng)級(jí)市值(億元)歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤同比增速2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002.SZ-46%3%2%600048.SH-34%6%9%001979.SZ48%44%30%600153.SH344109%-48%24%002244.SZ3137.725.332.7-32%29%24%600325.SH2220688.HK5.1256.1290.0322.23900.HK2124.531.236.147553214.150.378.582.656%0123.HK23531.935.739.3-19%9979.HK31%26%25%2423.HK98.0245%9666.HK金科服務(wù)48%6098.HK20871.020.3-85%250%40%68823.529.336.541.833%25%3316.HK4.920%6626.HK494.92156.HK474.789%33%平均值54155.360.768.323%29%中位值27430.235.941.1風(fēng)險(xiǎn)提示信心的提振不及預(yù)期，市場(chǎng)銷售將較長一段時(shí)間處于低迷態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)周期中三四線城市缺少棚改等利好刺激，市場(chǎng)恢復(fù)力度相對(duì)較弱。低落、消費(fèi)者觀望情緒加劇、金融機(jī)構(gòu)擠兌債務(wù)等，或?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)良性循環(huán)實(shí)現(xiàn)難度加大。66行業(yè)投資評(píng)級(jí)的說明：77特別聲明：形式的復(fù)制、轉(zhuǎn)發(fā)、轉(zhuǎn)載、引用、修改、仿制、刊發(fā)，或以任何侵犯本公司版權(quán)的其他方式使用。經(jīng)過書面授權(quán)的引用、刊發(fā)，需注明出處為“本報(bào)告的產(chǎn)生基于國金證券及其研究人員認(rèn)為可信的公開資料或?qū)嵉卣{(diào)研資料，但國金證券及其研究人員對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性和反映撰寫研究人員的不同設(shè)想、見解及分析方法，故本報(bào)告所載觀點(diǎn)可能與其他類似研究報(bào)告的觀點(diǎn)及市場(chǎng)實(shí)際情況不一致，國金證券不對(duì)使用本報(bào)告所包含料產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。且本報(bào)告中的資料、意見、預(yù)測(cè)均反映報(bào)告初次公開發(fā)布時(shí)的判斷，在不作事先通知況下，可能會(huì)隨時(shí)調(diào)整，亦可因使用不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同觀點(diǎn)和分析方法而與國金證券其它業(yè)務(wù)部門、單位或附屬機(jī)構(gòu)在制作類似的其他材料時(shí)所給出的意本報(bào)告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應(yīng)被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請(qǐng)。本報(bào)告提及的任何證券或金融工具均不易變賣以及不適合所有投資者。本報(bào)告所提及的證券或金融工具的價(jià)格、價(jià)值及收益客戶應(yīng)當(dāng)考慮到國金證券存在可能影響本報(bào)告客觀性的利益沖突，而不應(yīng)視本報(bào)告為作出投資決策的唯一因素。證券研究報(bào)告是用于服務(wù)具備專業(yè)知識(shí)的投資者和投資顧問的專業(yè)產(chǎn)品，使用時(shí)必須經(jīng)專業(yè)人士進(jìn)行解讀。國金證券建議獲取報(bào)告人員應(yīng)考慮本報(bào)告的任咨詢獨(dú)立投資顧問。報(bào)告本身、報(bào)告中的信息或所表達(dá)意見也不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，國金