某大型住宅項(xiàng)目可研報(bào)告

第一章總論1.1工程背景工程名稱：“****一期”建設(shè)工程工程建設(shè)地址：某市某東路南側(cè)〔原某市第一機(jī)械廠地塊內(nèi)〕承辦單位某市某房地產(chǎn)開發(fā)承辦單位概況某市某房地產(chǎn)開發(fā)成立于2004年4月26日，注冊資金9000萬元，主要經(jīng)營房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，具備房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工60人，其中管理人員1某市某房地產(chǎn)開發(fā)目前在建設(shè)工程有一個(gè)：“****”〔原某市第一機(jī)械廠地塊內(nèi)〕，工程一期占地32.14畝，住宅用地。市場經(jīng)濟(jì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在，希望與奮進(jìn)共存，面對劇烈的競爭，某市某房地產(chǎn)開發(fā)將一如既往，不斷與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，堅(jiān)持“誠信履約、優(yōu)質(zhì)效勞、建設(shè)精品、追求卓越”的質(zhì)量方針和“遵守法規(guī)、防止污染、健康至上、平安生產(chǎn)、科學(xué)控制、持續(xù)開展”的環(huán)境和職業(yè)健康平安方針，全面實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略、精品戰(zhàn)略、多元化開展戰(zhàn)略，與廣闊客戶共謀開展，努力為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。從而提高企業(yè)核心競爭力，共同創(chuàng)造更加美好的未來。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1〕《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》〔第二版〕2〕《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》3〕《投資工程可行性研究指南》〔試用版〕4〕《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》5〕《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》6〕《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》7〕民用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)8〕住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)9〕可研報(bào)告編制委托書10〕”****”開發(fā)工程規(guī)劃圖11〕建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料工程提出的過程與理由.1工程提出的過程房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長方面起到了積極的作用，是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑、促進(jìn)投資和消費(fèi)的多用利器。長期以來，我國一直實(shí)行福利分配住房和低房租政策，在人們衣、食、住、行中，衣、食消費(fèi)水平較高，住宅消費(fèi)卻很低。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國參加WTO以后，經(jīng)濟(jì)飛速開展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變?？偟目磥恚覈姆康禺a(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)“價(jià)值回歸、利潤回歸”的過程，呈現(xiàn)出一個(gè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)開展的良好趨勢。某市是獨(dú)具魅力的海濱生態(tài)旅游城市，以臨港工業(yè)為特色的深水港口城市，魯南的出海門戶和亞歐大陸橋重要的東方橋頭堡之一。某“兩港通四海，一路連歐亞”，是中國重要的海陸交通樞紐，鐵路、高速公路，兩縱兩橫，連接全國交通干線。優(yōu)越的港路條件、優(yōu)良的投資環(huán)境和壯麗的開展前景，使某備受矚目和青睞。此外，某的生態(tài)環(huán)境在全國也是首屈一指的。某素有“北方的南方，南方的北方”之美譽(yù)，城市開展?jié)摿薮蟆Ｄ壳埃呈谐鞘薪ǔ蓞^(qū)面積到達(dá)58平方公里，城市行政管轄區(qū)人口128萬人，城市化水平達(dá)42%，城市綠化覆蓋率41%，人均公共綠地面積到達(dá)11平方米。城市居住環(huán)境優(yōu)美，被評為全國園林綠化先進(jìn)城市、并于2007年評為中國最正確人居城市之一，繼續(xù)保持了一流的空氣、一類海水、一類的沙灘、飲用水合格率100%的環(huán)境優(yōu)勢，大綠量、花園式、開放型、生態(tài)化的中等海濱城市框架根本形成。某具有了越來越濃重的人文氣息，并被評為全國衛(wèi)生城市。近幾年，某的房地產(chǎn)業(yè)有了適合自己的土壤，得以迅速蓬勃開展。房地產(chǎn)業(yè)供求狀況良好，開展健康有序，已成為山東省房地產(chǎn)業(yè)開展最快的城市之一。在這樣的背景下，某市某房地產(chǎn)開發(fā)充分利用特有的土地位置優(yōu)勢，提出在某市新市區(qū)與老城區(qū)之間投資建設(shè)”****”建設(shè)工程工程，公司將依靠企業(yè)正規(guī)、專業(yè)的開發(fā)管理模式，結(jié)合本區(qū)域的人文環(huán)境，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，以獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益的有機(jī)統(tǒng)一，并樹立品牌。工程提出的理由1〕符合國家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)開展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、根底性產(chǎn)業(yè)，它的開展對擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)除能夠帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家具、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政根底設(shè)施的完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運(yùn)輸、郵政電信等公共效勞行業(yè)的開展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面所發(fā)揮的作用是其它產(chǎn)業(yè)難以替代的。自1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施加快推動(dòng)商品住宅的建設(shè)，住宅建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越強(qiáng)?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出：“按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原那么，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，標(biāo)準(zhǔn)開展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)”。目前，我國已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新階段。建設(shè)部提出全面小康社會(huì)居住總體目標(biāo)為：到2020年，居住數(shù)量與質(zhì)量全面提高，徹底解決建筑質(zhì)量通病，居住區(qū)規(guī)劃布局合理、文化特色突出，配套設(shè)施齊全、現(xiàn)代，居住條件舒適、方便、平安，居住區(qū)內(nèi)外環(huán)境清潔、優(yōu)美、安靜，住區(qū)效勞質(zhì)量優(yōu)異，社區(qū)公共效勞便利，實(shí)現(xiàn)以人為本、充分滿足開展需要的小康居住目標(biāo)。到2020年，城鄉(xiāng)居民的居住條件將得到全面提升，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積到達(dá)35平方米、農(nóng)村人均住宅建筑面積到達(dá)40平方米，最終實(shí)現(xiàn)以人為本的開展目標(biāo)。因此，該工程建設(shè)符合國家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)開展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策，對于改善城市居民居住條件，推動(dòng)投資和消費(fèi)快速增長，以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面將起到積極推動(dòng)作用。2〕符合山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展規(guī)劃市場經(jīng)濟(jì)巨大的能動(dòng)作用，使我國很快消除了方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資源短缺現(xiàn)象，市場需求缺乏轉(zhuǎn)而成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的主要矛盾之一。作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求住宅產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個(gè)大的開展，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出奉獻(xiàn)?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》在提到增強(qiáng)消費(fèi)拉動(dòng)能力時(shí)提出：“開展新的消費(fèi)方式，拓寬消費(fèi)領(lǐng)域。根據(jù)國內(nèi)市場國際化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的新形勢，不斷拓寬效勞消費(fèi)的空間和領(lǐng)域，大力開展購房、耐用消費(fèi)品、汽車、貸學(xué)金等信用消費(fèi)?！痹摲康禺a(chǎn)工程的建設(shè)能有效促進(jìn)居民消費(fèi)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)開展相適應(yīng)，符合山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的規(guī)劃。3〕符合某市城市開展規(guī)劃，有利于滿足市民日益增長的住房需要某市立足良好的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，緊緊圍繞建設(shè)“國際水準(zhǔn)的濱海城市、富有特色的精品城市”的目標(biāo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，高水平經(jīng)營，精心打造生態(tài)城市品牌，確立了“雙城一區(qū)、軸向拓展”的帶形城市空間開展戰(zhàn)略。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步核算，2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值709.58億元，比上年增長16.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值86.20億元，增長2.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值320.21億元，增長19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值223.17億元，增長18.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值23180元(按2007年平均匯率折算為3067美元)，增長16.3%。隨著某市城市化速度的加快，人口的不斷增長、城市住房體制的完善和人民消費(fèi)水平的提高，城市居民對于不動(dòng)產(chǎn)的需求日益擴(kuò)大，需求層次也日益多樣化。人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進(jìn)一步追求住宅的功能、環(huán)境、效勞等質(zhì)的變化，對住宅房型結(jié)構(gòu)、位置、配套設(shè)施、環(huán)境等各方面都有了更高的要求?！赌呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》在提到“十一五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的主要目標(biāo)時(shí)指出：“城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高。城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步增加，儲蓄大幅增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，生活質(zhì)量不斷提高。城市在崗職工人均可支配收入到達(dá)17829元，全年城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長17.9%和14.5%。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)進(jìn)一步開展，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面的條件有較大改善”。在房地產(chǎn)業(yè)方面：“制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)集中連片開發(fā)，建立合理的住房供給體系。加快市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域的商住開發(fā)和城中村的改造。建設(shè)良好的生態(tài)人居環(huán)境”。本工程地理位置優(yōu)越、布局合理、功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美，是適合現(xiàn)代生活特點(diǎn)的新型高尚住宅區(qū)。因此，該工程的實(shí)施符合某市城市開展規(guī)劃，有利于滿足市民日益增長的住房需求。4〕有利于企業(yè)自身的開展目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的開展正面臨一個(gè)前所未有的開展機(jī)遇，前景廣闊。在如此大好形勢下，順應(yīng)潮流，抓住機(jī)遇迅速做大做強(qiáng)是企業(yè)的必然選擇。為此，某市某房地產(chǎn)開發(fā)決定在某市某東路南側(cè)、沙墩河?xùn)|側(cè)建設(shè)”****”建設(shè)工程工程，公司將充分利用特有的土地位置優(yōu)勢以及公司自身的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及開發(fā)管理優(yōu)勢，充分結(jié)合本區(qū)域的人文環(huán)境，構(gòu)筑整體布局合理、各項(xiàng)生活設(shè)施配套完善、管理科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代住宅新居，為新社區(qū)居民營造出優(yōu)美、舒適、安逸的生活環(huán)境。因此，該建設(shè)工程工程的實(shí)施不僅是適應(yīng)市場的需求，而且能使企業(yè)獲得良好的資金投向及回報(bào)率，有利于提高企業(yè)的市場聲譽(yù)，對企業(yè)的持續(xù)、健康開展有利。綜上所述，”****”建設(shè)工程工程的建設(shè)符合國家及地方的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)某市現(xiàn)代化進(jìn)程，滿足人民群眾日益增長的住房需求，促進(jìn)和諧社會(huì)的建立，同時(shí)還提升了該工程地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位和整體環(huán)境，因此，該工程的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和國民經(jīng)濟(jì)效益，是可行且必要的。1.2工程概況建設(shè)場址該工程位于某市某東路南側(cè)，某河以東,〔原山東第一機(jī)械廠地塊內(nèi)〕。建設(shè)規(guī)?！?***”工程一期占地21432.71平方米，一期總建筑面積62880平方米，〔其中宅建筑面積44196平方米、Ｆ層、閣樓1562平方米，地下車庫工程投入總資金及效益情況經(jīng)估算，該工程一期投資18619萬元。其中，建筑工程費(fèi)8705萬元，設(shè)備購置費(fèi)1380萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用7978.7萬元，根本預(yù)備費(fèi)250.3萬元，建設(shè)期貸款利息1685萬元。經(jīng)分析估算工程一期可實(shí)現(xiàn)銷售收入23233元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤2108萬元，預(yù)計(jì)稅后投資回收期為1.81年。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)測算，該工程一期投資利潤率為12.99%，利稅率為20.04%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率30.85%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3268萬元。〔均為稅后〕工程一期各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1：工程一期各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表第二章市場預(yù)測2.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)業(yè)是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的根底和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)開展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速開展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)的開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)大開展、大提高的時(shí)期。據(jù)調(diào)查顯示，2007年我市房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)開展。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.51億元，比上年增長5.4%。其中住宅投資完成29.97億元，增長1%。全年商品房施工面積273.15萬平方米，比上年增長1.9%；房屋竣工面積76.8萬平方米，下降0.3%；房屋銷售面積130.23萬平方米，增長17.7%，其中，住宅銷售面積占商品房銷售的92.4%。經(jīng)過幾年的快速開展和幾年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2009年中國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等局部房價(jià)回落，一局部熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道。而受奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等利好因素的影響，在人民幣升值預(yù)期下，境外資金流入逐利，更是攪動(dòng)了并不平靜的樓市，給中國房地產(chǎn)市場開展帶來新的復(fù)雜性。對于少數(shù)房價(jià)較高的地區(qū)，不少專家認(rèn)為，房價(jià)的適當(dāng)回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。第一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10.6%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在今年前5個(gè)月完成4萬億余元，同比增長25.6%；夏糧連續(xù)5年豐收已成定局……經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造良好的環(huán)境。與此同時(shí)，我們也看到，國內(nèi)一系列困難和不確定因素的沖擊，給中國樓市逐步走向理性回歸帶來挑戰(zhàn)。。我國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)過程中的問題1〕開發(fā)商良莠不齊，自有資金嚴(yán)重缺乏目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大大小小超過3萬家，但有資質(zhì)、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)并不多，在3萬家開發(fā)企業(yè)中，只有50多家上市，即使是上市房地產(chǎn)公司，面對一個(gè)地產(chǎn)工程動(dòng)輒數(shù)億元甚至10多億元的資金缺口也顯得杯水車薪。只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能到達(dá)35%的銀行貸款要求，相當(dāng)局部開發(fā)企業(yè)的自有資金缺乏10%。2〕盲目開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)供需不銜接一是總量上在一定時(shí)期不銜接。在國家信息披露制度不健全、不完善的情況下，開發(fā)商缺少政府的宏觀有效指導(dǎo)，一味追求大社區(qū)、大工程，住往使一定時(shí)期內(nèi)形成的供給大于需求，形成總量的暫時(shí)過剩；二是房型結(jié)構(gòu)上與廣闊居民需求不吻合。一些開發(fā)商刻意追求超前消費(fèi)，開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，目標(biāo)鎖定在白領(lǐng)或富有階層，以至出現(xiàn)高價(jià)位房子多，中低價(jià)位房子少的狀況，形成了房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，由于這二個(gè)問題的共同作用造成大量房產(chǎn)空置，使開發(fā)商資金不能及時(shí)收回，形成現(xiàn)實(shí)的或潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。3〕假按揭套取銀行貸款，信貸資金面臨直接風(fēng)險(xiǎn)假按揭即指憑借真正購房以外的方式獲得銀行住房按揭貸款的行為?，F(xiàn)實(shí)生活中，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商以各種名義慫恿本單位職工及其親屬冒充客戶，先與開發(fā)商簽訂購房合同，而后套取銀行貸款的行為。假按揭的誘因是一些資質(zhì)不高的開發(fā)企業(yè)，通過假按揭的形式一方面逃避了銀行對開發(fā)貸款的嚴(yán)格審查，另一方面可獲得較長時(shí)間的銀行貸款，同時(shí)還套取開發(fā)貸款與按揭貸款的利差。其后果是增加了虛假的購房需求，為資質(zhì)不高的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)留下了隱患；給不法企業(yè)詐騙銀行貸款提供了可能。4〕銀行急功近利，降低貸款“準(zhǔn)入”標(biāo)準(zhǔn)由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前正處于高速開展時(shí)期，各家商業(yè)銀行都處于搶占市場份額階段，在鼓勵(lì)機(jī)制的作用下，一些商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了急功近利的苗頭，放松了貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，對《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》不全的房地產(chǎn)開發(fā)工程發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；或采取變通的方式，以流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)工程；一些商業(yè)銀行還暗中突破央行的規(guī)定，對個(gè)人購房貸款發(fā)放“零首付”貸款；甚至對個(gè)人首付提供一定比例的無息貸款；或者在一些多層房屋結(jié)構(gòu)沒有封頂，或者高層房屋投資沒有到達(dá)2/3時(shí)，開展個(gè)人住房按揭貸款，使得相當(dāng)局部房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款中蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。2.2我國房地產(chǎn)開展預(yù)測我國房地產(chǎn)市場開展預(yù)測1〕房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個(gè)人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)；舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運(yùn)營向金融運(yùn)營轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。2〕房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩，趨向理性與開展。隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2005年全年房地產(chǎn)投資增長約22%左右。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長已進(jìn)入到相對正常增長空間，隨著決政層不斷的出臺相關(guān)調(diào)控措施，估計(jì)2009年某房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的降低或上升。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款將繼續(xù)從緊，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性，由于前期政府儲藏了大量土地、以及存量土地的整理并盤活，給商品房的開發(fā)提供了足夠的土地資源。3〕非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。但在匯率高速幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍對中國房地產(chǎn)市場投資感興趣，因此，外資對房地產(chǎn)市場的投機(jī)仍然存在。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理開始進(jìn)入理性心態(tài)，投資方向正緩慢轉(zhuǎn)變。2006年自住性需求將逐漸回暖，首先，隨著我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)興旺的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。4〕房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨向相對穩(wěn)定2005年以來，國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果尤其在2008年明顯，全國局部城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅會(huì)有小幅回落。但總體分析，向某這樣的三類城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性不大。根據(jù)上述對房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2008年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到改善，2008年房地產(chǎn)價(jià)格將在2007年的根底上趨向平穩(wěn)，全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比平均漲幅約5%-7%，略低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增長率，漲幅根本正常。但個(gè)別前期房地產(chǎn)價(jià)格虛火明顯的城市，可能出現(xiàn)房價(jià)小幅下降的情況。我國房地產(chǎn)開展環(huán)境預(yù)測整體來看，2008的中國房地產(chǎn)市場整體景氣指數(shù)不高，房產(chǎn)交易量局部下滑，但局部地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格不降反增。這一方面與我國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟(jì)開展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。而且反觀我國房地產(chǎn)行業(yè)20年的開展歷史，房地產(chǎn)市場一直比較活潑。1〕宏觀環(huán)境〔1〕政策趨于平穩(wěn)預(yù)計(jì)政府宏觀政策將繼續(xù)保持2005年已出臺政策的連續(xù)性?！?〕金融持續(xù)脈動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的根底上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵(lì)。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)工程資金和收購?fù)恋刭Y金比例要求降低。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào)可能性，但其幅度應(yīng)不會(huì)太大。2008年人民幣繼續(xù)處于升值背景下。預(yù)計(jì)升值幅度以5%-7%之間，這有利于代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境，同時(shí)也有利于外資進(jìn)一步流入中國房地產(chǎn)行業(yè)?！?〕經(jīng)濟(jì)影響2008年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)仍然是重點(diǎn)。政府在2008年推動(dòng)能源價(jià)格體系改革，能源價(jià)格上漲將不可防止。如果石油價(jià)格持續(xù)上升，將給自用轎車比例較高城市消費(fèi)者帶來新的住房消費(fèi)變化。住宅郊區(qū)化將會(huì)被延緩，城中房屋租金價(jià)格將會(huì)攀升。〔4〕稅收變數(shù)對房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的收益稅應(yīng)該屬于特殊情況下采取階段性使用的臨時(shí)性稅收措施，其主要功能是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。但是這樣的稅種并不適合所有地區(qū)和所有時(shí)間上使用。〔5〕土地懸念土地拍賣制度現(xiàn)在在執(zhí)行過程中還有這樣或那樣的問題，但是這個(gè)方向不會(huì)改變。熱門城市的土地供給是相對缺乏的。2〕中觀環(huán)境〔1〕投資波動(dòng)2008年房地產(chǎn)市場整體投資可能出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢。而不同區(qū)域市場將呈現(xiàn)迥異差異特征?！?〕消費(fèi)復(fù)蘇各地投資或投機(jī)類需求已經(jīng)急劇下降，城市形象工程引起的拆遷剛性需求也在減退；一些特殊性財(cái)富群體集團(tuán)性購置行為也有所寂靜。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持穩(wěn)定態(tài)勢。目前相當(dāng)多城市已經(jīng)恢復(fù)到宏觀調(diào)控前一個(gè)正常需求狀態(tài)。3〕微觀環(huán)境〔1〕品牌地位在2008年房地產(chǎn)企業(yè)將從2007年資金處境差異轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品在消費(fèi)者品牌位置的差異?！?〕外行特征相當(dāng)多數(shù)量的投資房地產(chǎn)行業(yè)“外行”企業(yè)正在逐步離開這個(gè)市場，外行直接投資房地產(chǎn)勢頭已經(jīng)在減弱。總之，根據(jù)我國的經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)開展的大趨勢仍將是供不應(yīng)求，前景看好。房地產(chǎn)業(yè)至少在未來10年內(nèi)仍將是一個(gè)需求旺盛、供不應(yīng)求的行業(yè)。但考慮到中國政府近年來對房地產(chǎn)業(yè)采取的一系列平抑房價(jià)，防止房地產(chǎn)過熱的措施，房價(jià)的漲幅不會(huì)太大、但預(yù)計(jì)仍會(huì)維持每年5%--6%的增長比例。2.3某房地產(chǎn)現(xiàn)狀及需求預(yù)測某市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀在國家一系列強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的雙向作用下，2006年以來，某房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈良好開展態(tài)勢，開發(fā)投資繼續(xù)增長，房屋成交量不斷增大，銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲。房屋銷售價(jià)格比上年上漲6.8%，房屋租賃價(jià)格上漲4.5%，土地交易價(jià)格上漲16.1%。地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)開展。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.51億元，比上年增長5.4%。其中住宅投資完成29.97億元，增長1%。全年商品房施工面積273.15萬平方米，比上年增長1.9%；房屋竣工面積76.8萬平方米，下降0.3%；房屋銷售面積130.23萬平方米，增長17.7%，其中，住宅銷售面積占商品房銷售的92.4%。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，流動(dòng)人口的不斷增加，加之居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)能力在不斷提高，對住房的要求向舒適、配套、設(shè)施日趨完善型轉(zhuǎn)變，為適應(yīng)當(dāng)前市場需求，房地產(chǎn)業(yè)主不斷為樓盤注入新的文化內(nèi)涵和思想品位，有精品、有特色的樓盤成為某一道亮麗的風(fēng)景，使某房屋銷售市場供求兩旺。某市房地產(chǎn)市場分析1〕某市住房消費(fèi)政策的導(dǎo)向由于取消福利分房，改為實(shí)行貨幣化分房，居民自己購房的情況將會(huì)大幅增加，而且隨著公有住房出售的推進(jìn)，取消了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房，轉(zhuǎn)為本錢價(jià)售房，對租賃公有住房者提高房租，逐步到達(dá)住房本錢租金水平。國家對購置新建商品住宅，加大了住房公積金對購房個(gè)人貸款的支持力度，改良住房貸款擔(dān)保方法，積極推行多種擔(dān)保方式，調(diào)整稅收政策，促進(jìn)個(gè)人購房的開展，目前，個(gè)人購房已成為房地產(chǎn)市場的主流。此外，房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)交易中介效勞機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)完善，為居民買房、賣房提供了合法固定的場所和流暢的信息來源，使之能夠既清晰的了解房產(chǎn)市場行情，又有利于促進(jìn)商品住宅的消費(fèi)和流通。2〕房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要原因〔1〕房屋質(zhì)量的提高和配套設(shè)施齊全帶動(dòng)了房價(jià)上漲隨著居民收入水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，改善和提高居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，開發(fā)商對新建房屋質(zhì)量、品牌、配套設(shè)施、環(huán)境、售后效勞、物業(yè)管理等更加注重人性化、人文化，從而帶來了巨大消費(fèi)需求，拉動(dòng)房價(jià)總體水平上漲?！?〕需求增加帶動(dòng)房價(jià)上漲一是環(huán)境需求。優(yōu)美的自然風(fēng)景、良好的人文環(huán)境、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“魅力城市”的品牌，名牌大學(xué)的引進(jìn)，優(yōu)越的居住環(huán)境吸引了大量人口入住，使外來人口不斷增加，住房需求增長。二是入住需求。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市更新和房屋拆遷導(dǎo)致居民“不得不”買房或租房；原有住房的家庭中出現(xiàn)以小換大，以舊換新的住房需求，在這種有效需求的帶動(dòng)下，拉動(dòng)了房價(jià)的上揚(yáng)?！?〕隨著商品房的大量開發(fā)，可用地越來越少，地價(jià)隨之飆升，再加上建筑材料和各種能源材料價(jià)格的全面上漲，從而增加了房地產(chǎn)建筑的本錢，在較大程度上導(dǎo)致了商品房價(jià)格的進(jìn)一步上漲。另外，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特別是價(jià)格不菲的綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，也使房屋本錢上升，從而帶動(dòng)了房價(jià)的上漲，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場價(jià)格總體上揚(yáng)。某市房地產(chǎn)需求預(yù)測近年來，在國家一系列強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的雙向作用下，某房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)良好開展趨勢，開發(fā)投資繼續(xù)增長，房屋成交量不斷增大，銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲。1〕某的城市特征為某房地產(chǎn)業(yè)的開展鋪就了一條廣闊的道路。人口與樓群是關(guān)系城市開展的兩個(gè)相輔相成的最根本要素。樓群是城市的主體，人口那么制約著城市的規(guī)模，城市要擴(kuò)張，必然要擴(kuò)充城市人口，這樣，房地產(chǎn)必須要走在前頭。某是一個(gè)年輕的城市，這種現(xiàn)狀，使某的后發(fā)優(yōu)勢非常突出，其中最明顯那么表現(xiàn)在某房產(chǎn)的擴(kuò)張速度上。按某的城市總體規(guī)劃目標(biāo)，2010年，城市規(guī)模要到達(dá)中等城市水平，城市人口要到達(dá)50萬。因此，某目前房地產(chǎn)的高速開展，實(shí)際上是城市開展的一種客觀要求，也是一種必然現(xiàn)象。2〕某的城市特色使某的房產(chǎn)擁有了一個(gè)巨大的市場。某的優(yōu)越環(huán)境和突出的生態(tài)性使之已成為最適宜居住的地區(qū)之一。這種特色使某的房產(chǎn)賣點(diǎn)十分突出，也使某的房產(chǎn)在全國的大市場上分外吃香。外地人到某置業(yè)越來越多，再加上當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课莸南M(fèi)持續(xù)增長，住宅的需求較有較大的開展，這為某的房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的開展空間和開展機(jī)遇。3〕某國際化步伐的加快為某房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來了新的契機(jī)。連續(xù)兩年世帆賽的成功舉辦和2007年全國水上運(yùn)動(dòng)大會(huì)等一系列重大活動(dòng)的舉辦，都將使某城市知名度進(jìn)一步提高，必將拉動(dòng)房產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速開展。隨著奧林匹克水上運(yùn)動(dòng)公園等一大批城建重點(diǎn)工程的建設(shè)，某市城市環(huán)境將得到極大改善，這也為某市房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了更加廣闊的空間和契機(jī)。從總體來看，某市房地產(chǎn)市場今后一段時(shí)期仍將持續(xù)活潑，繼續(xù)保持穩(wěn)定健康開展的良好態(tài)勢。從總體分析來看，某市房地產(chǎn)市場今后仍將繼續(xù)活潑，保持穩(wěn)定健康開展態(tài)勢。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市居民為適應(yīng)全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，房屋需求將進(jìn)一步加大，加上某市投資環(huán)境不斷改善，外部需求也將會(huì)持續(xù)增長，這必將促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場的健康開展。2.4本工程營銷策略分析1〕工程位置“****”建設(shè)工程工程位于某市某東路以南、某河以東，某路以北，其周邊臨近政府機(jī)關(guān)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，生活便利，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，同時(shí)該區(qū)距第二海水浴場僅2公里，依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅，氣候怡人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，地理位置優(yōu)越，是某政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。2〕周邊住宅板塊情況分析在”****”工程周邊一帶有多個(gè)在建或已建成交付使用的商住小區(qū)，經(jīng)實(shí)地調(diào)查，他們目前的大致狀況如下：〔1〕興業(yè)王府金座：在某路北側(cè)，北京路西側(cè)相對，于2008年6月開始投資建設(shè)，為多層和高層住宅，現(xiàn)已部份售出，住宅售價(jià)幅度大約在4500-6000元/平方米之間，均價(jià)約為5300元/平方米，沿街商業(yè)鋪位的售價(jià)約為8000-15000元/平方米。〔2〕水晶花園：屬同一檔次的商住小區(qū)，在某路北側(cè)，原某市玻璃廠地塊內(nèi)，為多層住宅，現(xiàn)其住宅交易價(jià)幅度約為4500—5000元/平方米之間，目前已根本銷售完畢。3〕本工程規(guī)劃、建設(shè)合理性根據(jù)近期市場調(diào)查，目前某市小高層及多層住宅區(qū)正處于較好的銷售時(shí)期，高層、小高層的主要優(yōu)勢為：其一，節(jié)約用地。其結(jié)果可以表達(dá)為提高建筑密度和容積率，從而降低本錢。也可以表達(dá)在與多層建筑密度和容積率相同的前提下，能夠提高綠地指標(biāo)，改善室外環(huán)境。其二，高層對根底和結(jié)構(gòu)處理的要求復(fù)雜于多層。正由于此，使小高層的平面布局更為靈活多樣。其三，便于老人和兒童活動(dòng)。由于高層超過11層，電梯成了必要的垂直交通手段，電梯的設(shè)置解決了住戶，特別是老人和兒童攀登的困難。在該區(qū)域內(nèi)有小高層、多層，上下錯(cuò)落，穿插搭配，從而形成饒有風(fēng)味的居住環(huán)境。4〕工程定位〔1〕定位目標(biāo)工程整體定位為：個(gè)性、時(shí)尚、舒適的高檔大型現(xiàn)代化社區(qū)。①人文社區(qū)——僅僅依靠產(chǎn)品贏取市場極易為他人模仿和超越。更重要的是，倘假設(shè)糾纏于產(chǎn)品的競爭，只會(huì)讓利潤空間不斷縮窄，使工程的開展難以持續(xù)。人文社區(qū)一方面滿足人們對居住空間、人文環(huán)境和物業(yè)管理的更高要求，另一方面從精神層面表達(dá)人們的審美觀、價(jià)值觀和個(gè)性，表達(dá)對自我實(shí)現(xiàn)的不懈追求。從心靈上打動(dòng)消費(fèi)者，通過文化附加值提高工程的品位及市場競爭力。該工程位于某新市區(qū)，交通方便，有條件形成一個(gè)良好的人文環(huán)境。②品質(zhì)大盤——規(guī)模是工程的主要優(yōu)勢，但通過恰當(dāng)?shù)耐緩胶褪址ㄟM(jìn)行開發(fā)增值，是工程最為重要的問題。由內(nèi)而外的人性化設(shè)計(jì)、高品質(zhì)的產(chǎn)品素質(zhì)是工程超越競爭對手贏得市場的最有利的手段。該工程將住宅、停車、住區(qū)的生活效勞設(shè)施作適當(dāng)?shù)募?，在滿足人與社會(huì)交往的同時(shí)有效地消化建筑密度，讓綠化環(huán)境成為空間真正的主題，可滿足不同層次及經(jīng)濟(jì)能力的客戶需求。③引領(lǐng)區(qū)域——區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)處于較落后的水平，要取得卓越的市場表現(xiàn)，就必須建設(shè)高檔、高性價(jià)比的精品，快速實(shí)現(xiàn)銷售，搶占市場份額，不打持久戰(zhàn)和消耗戰(zhàn)?！?〕目標(biāo)客戶分析消費(fèi)群體主要有：①房改時(shí)未能分配到住房和按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積缺乏的職工；②實(shí)施貨幣化分配住房后參加工作的人；③現(xiàn)已有住房今后需改善住房條件的居民；④來某經(jīng)商需長期居住的外來人口；⑤從事個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的工商業(yè)者；⑥購置住房的投資者。從經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析，有條件購房的一是來某經(jīng)商的長期居住者，二是個(gè)體私營工商業(yè)者，三是住房投資者和房改時(shí)未能分配到住房的職工?！?〕市場定價(jià)考慮區(qū)域、地塊、工程以及企業(yè)的升級空間等，把本工程定位為精品。根據(jù)對該工程的本錢、預(yù)期收益、消費(fèi)者價(jià)格承受能力、市場狀況等方面因素的綜合考慮，建議該工程的住宅樓平均售價(jià)為：4200元/平方米，具體價(jià)格視開盤時(shí)情況待定。第三章建設(shè)規(guī)模3.1建設(shè)規(guī)模的合理性分析產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)特點(diǎn)為了使國民經(jīng)濟(jì)有序開展，節(jié)約有限的資源，國家和行業(yè)制定了某些重要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，也制定了鼓勵(lì)開展、限制開展和禁止開展產(chǎn)業(yè)〔含規(guī)模〕目錄。這些政策都是經(jīng)專門研究和分析論證后確定的，具有一定的權(quán)威性和合理性。該工程屬房地產(chǎn)工程，屬國家鼓勵(lì)開展行業(yè)。該工程的建設(shè)符合國家和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，能夠推動(dòng)城市建設(shè)開展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的開展。社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的合理性建設(shè)規(guī)模的變動(dòng)會(huì)引起收益圍攏變動(dòng)，而適當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)?？晒?jié)約費(fèi)用，提高競爭力，得到經(jīng)濟(jì)效益。不同產(chǎn)業(yè)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性可能不同。房地產(chǎn)屬于規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)，在一定限度內(nèi)，規(guī)模擴(kuò)大后，工程收益增加的幅度大于規(guī)模擴(kuò)大的幅度，即規(guī)模收益遞增。因此該工程目前所具有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的合理結(jié)合。資源利用的合理性投資工程的建設(shè)和運(yùn)營，要以資源的消耗為根底。資源利用的合理性是建設(shè)規(guī)模合理性分析的重要內(nèi)容。從資源利用的合理性角度考察建設(shè)規(guī)模的合理性，主要應(yīng)考慮資源利用的可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。這里的資源是廣義的，包括物質(zhì)資源、人力資源和資金。該工程目前設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模，可以節(jié)約資源、降低本錢、提高效益，更加有效地利用資源；另一方面，有利于綜合利用資源，到達(dá)節(jié)能、降耗的效果。其他因素工程建設(shè)規(guī)模還會(huì)受到外部條件的制約，因此分析建設(shè)規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應(yīng)性與匹配性。這里的外部條件泛指工程之外的所有方面，包括市場、原料供給和其他外部建設(shè)條件〔包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境等〕。該工程符合市場需求，投入物〔包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等〕供給穩(wěn)定，所處位置交通也方便，工程建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境。3.2建設(shè)規(guī)?！?***”建設(shè)工程工程總用地15.5802萬平方米，總建筑面積479794平方米，其中地上建筑面積379874平方米，包括住宅建筑面積370074平方米，商業(yè)建筑面積9800平方米；地下建筑面積8368平方米““****”工程一期占地21432平方米，一期總建筑面積62880平方米，〔其中宅建筑面積44196平方米、Ｆ層、閣樓1562平方米，地下車庫面積17122平方米3.3人口規(guī)模和居住戶數(shù)工程一期建設(shè)402戶高層住宅，約居住1238人。3.4結(jié)構(gòu)及戶型本工程主要建設(shè)為五棟高層住宅樓〔其中；十一層三棟、十七層二棟、二十四層一棟〕，以及局部商業(yè)配套和其它配套公建。住宅樓建筑結(jié)構(gòu)形式多為框減結(jié)構(gòu)，多種戶型，面積75-120平方米不等，將“國際化標(biāo)準(zhǔn)，人文化居住，健康化生活第四章建設(shè)場址及現(xiàn)狀4.1建設(shè)場址該工程位于某東路南側(cè)、某河以東。工程用地二面臨路，交通便利，是某市理想的住宅規(guī)劃用地?！苍斠姽こ痰刂肺恢檬疽鈭D〕4.2場區(qū)現(xiàn)狀場址用規(guī)劃的開展用地，目前場址所在區(qū)域?yàn)樯綎|第一機(jī)械廠地塊，場址內(nèi)有局部建筑物〔現(xiàn)用作一售樓處〕，擬將建筑物全部撤除。場址地面平整，地勢平坦，便于施工。4.3氣象、地質(zhì)等自然條件1〕氣象條件某市氣候?qū)倥瘻貛Ъ撅L(fēng)氣候，四季清楚，雨熱同季，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。年均氣溫12.5度，一月平均氣溫6度，七月平均氣溫25度，多年平均降水量916毫米。境內(nèi)無霜期為210天，最大凍土深度32厘米，年平均某時(shí)間為2540小時(shí)。強(qiáng)風(fēng)向?yàn)镹，多年平均風(fēng)速為3.3m/s。2〕地質(zhì)水文條件擬建工程基地地勢比較平坦，表覆土層30-110厘米，其下是強(qiáng)風(fēng)化花崗巖層，穩(wěn)定性好；區(qū)域地質(zhì)抗震設(shè)防強(qiáng)度為VII度，屬工程地質(zhì)次穩(wěn)定區(qū)，適合工程的建設(shè)。工程場址東臨黃海，屬正規(guī)半日潮，歷年最高潮位：5.65m〔1992年8月31日〕，歷年最低潮位：-0.47m〔1980年10月26日〕；潮流漲潮約5個(gè)小時(shí)，落潮約6個(gè)小時(shí)，流向按逆時(shí)針方向旋轉(zhuǎn)運(yùn)動(dòng)，漲潮主流向SW，落潮主流向NE，最大潮流速為0.86m/s。常浪向?yàn)镋向，出現(xiàn)頻率為18%。次浪向?yàn)镋SE向、SE向，出現(xiàn)頻率均為12%；強(qiáng)浪向?yàn)镋向，該向H1/10＞1.5m出現(xiàn)頻率為0.98%，次強(qiáng)浪向?yàn)镹NE向。4.4市政根底配套設(shè)施1〕給水工程用水取用自來水，由市政供水。自來水采用直供形式，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置、水表計(jì)量。2〕排水場址周圍設(shè)有市政污水和雨水管網(wǎng)，工程建成后的雨水及處理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。3〕供電本工程由市政供電，工程場址附近有市政供電線路，可滿足工程建設(shè)及建成后的使用需要。4〕弱電工程場址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全，工程建成后可由此直接接入。5〕供熱工程場址附近區(qū)域已輔設(shè)集中供熱管道，擬在住宅樓內(nèi)同步安裝供暖管線，以便滿足住戶冬季的采暖需求。6〕供氣工程場址附近區(qū)域已鋪設(shè)管道煤氣供給，擬在住宅樓內(nèi)同步安裝煤氣管線，住戶可直接申請開戶，供氣采用一戶一表。7〕通訊工程內(nèi)已有電信局接入的通訊線路，用戶可直接申請辦理。第五章總體規(guī)劃方案5.1規(guī)劃指導(dǎo)思想1)充分考慮該地區(qū)優(yōu)越的城市位置，加大小區(qū)知識、技術(shù)、文化藝術(shù)方面的內(nèi)涵。2)提高小區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造綠化網(wǎng)絡(luò)空間和良好的住區(qū)小氣候。3)重個(gè)性和特色的塑造，增強(qiáng)住區(qū)的識別性、領(lǐng)域感。4)適應(yīng)汽車交通進(jìn)入住區(qū)的趨勢，建立便捷、平安的道路交通系統(tǒng)，安排足夠的停車場地，尋求車行、人行恰當(dāng)別離的途徑。5)貫徹國家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的要求，注重用地分配、防火平安、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降耗、抗震設(shè)防等重要原那么。5.2總平面布局總體布局該工程一期總規(guī)劃用地21432平方米，共建高層住宅樓五棟，并建設(shè)會(huì)所、物業(yè)管理等配套公建設(shè)施及商業(yè)配套。小區(qū)車行主要出入口設(shè)在沿某東路的小區(qū)中央位置，小區(qū)內(nèi)部人流通過中間綠化帶及步行景觀走廊聯(lián)系成各個(gè)組團(tuán)相連的封閉步行系統(tǒng)。在某路上設(shè)置一個(gè)車行入口，東西二側(cè)二個(gè)車行入口與小區(qū)支道連接，根據(jù)地塊及小區(qū)道路的設(shè)計(jì)要求，小區(qū)住宅樓合理排列，住宅樓為高層或小高層住宅。各樓之間，根據(jù)樓間距分別設(shè)置休閑綠地、水景花園或地上停車場。建筑物主要朝向南向或南偏東，某可滿足當(dāng)?shù)丶皣矣嘘P(guān)住宅的某規(guī)定，并且該設(shè)計(jì)有利于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的穿越，并對冬季風(fēng)有一定的遮擋作用。垃圾站點(diǎn)、公廁等公共設(shè)施在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置，工程場區(qū)的邊緣位置，建設(shè)局部商業(yè)配套用房，用于銀行、超市、餐飲等效勞性活動(dòng)，滿足本小區(qū)居民及附近居民的需要。整個(gè)小區(qū)在環(huán)境設(shè)計(jì)上，使住宅、公建與綠地緊密結(jié)合，互為補(bǔ)充，營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。道路交通組織1)區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)由主要道路、次要道路和步行道組成交互式交通網(wǎng)絡(luò)。連接各車行入口和地下停車場出入口的道路，為區(qū)內(nèi)主要道路，由主要道路至各住宅建筑的道路為次要道路，中心綠地景觀花園內(nèi)和各建筑物之間綠地中的道路為步行道。在道路交通設(shè)計(jì)上，區(qū)分不同功能，不同等級的道路，做到主要交通道路快捷，不受干擾，次要道路合理方便，步行道路靈活、自由，既保證小區(qū)主干道交通的順暢、快捷，又保持各住宅組團(tuán)內(nèi)良好環(huán)境的獨(dú)立性和安靜性。2)按照集中停放、統(tǒng)一管理、方便使用的原那么，小區(qū)內(nèi)建設(shè)地下停車場，初步設(shè)置共計(jì)17122平方米，解決小區(qū)內(nèi)部停車需求。同時(shí)結(jié)合主行車道做路邊地上停車，提供一些公共停車場。整個(gè)小區(qū)停車位共有306個(gè)，到達(dá)戶均0.75個(gè)車位的要求。靜態(tài)交通組織車行道采用盡端方式，雙車道寬7m,宅前單車道寬2.5m，轉(zhuǎn)彎半徑要滿足車輛行駛的要求。小區(qū)步行主入口設(shè)計(jì)在沿某東路的小區(qū)中央位置。基地內(nèi)部人流通過中間綠化帶及步行景觀走廊聯(lián)系形成各個(gè)組團(tuán)相連的封閉步行系統(tǒng)，車流通過小區(qū)環(huán)路結(jié)合沿路停車位，使得車流被限制在住宅組團(tuán)以外，除緊急救護(hù)、搬家外，一般情況不進(jìn)入組團(tuán)，交通組織流暢且有明確的限制。綠化體系居住環(huán)境是人類一個(gè)永恒的話題，其目的在于處理好人、建筑和環(huán)境三者的協(xié)調(diào)關(guān)系。隨著科學(xué)技術(shù)的開展和人民生活水平的不斷提高，人們在滿足居住物質(zhì)和生理需求的前提下，開始重視居住的精神和心理需求。居住環(huán)境“園林化”為居民放松、休憩、活動(dòng)和交往提供了有益的空間。良好的居住環(huán)境逐漸成為人們生活的第一要素。1〕綠化原那么〔1)區(qū)內(nèi)綠化體系按照集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合布置，并合理搭配樹種，與水景、小品、草坪、小徑、建筑等形成疏密有致、層次清楚、動(dòng)靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。突出綠化設(shè)施，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化互相滲透。〔2〕在綠化布局上，以居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為根底，同時(shí)在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和比照，以形成優(yōu)美的景觀。〔3〕注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。〔4〕樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、欣賞植物，提高居住區(qū)規(guī)劃效果、價(jià)值和特色。2〕綠化設(shè)計(jì)〔1〕中心綠地作為居民休憩、活動(dòng)的主要場所成為環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，設(shè)有草坪、鋪地、人工/水景與豐富的欣賞植物?！?〕道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽、降溫作用?！?〕建筑東西北側(cè)適當(dāng)種植常綠喬木，冬季可作為遮擋寒風(fēng)的良好屏障。〔4〕建筑南面適當(dāng)種植落葉喬木，幫助建筑形成冬暖夏涼的小氣候?！?〕人行道與活動(dòng)場地邊緣種植帶形的無刺常綠灌木與花草?！?〕在需要防范的地段〔如矮墻〕處種植帶刺的常綠灌木，外層仍以無刺灌木作為隔離帶?！?〕在道路拐角、車輛出入口邊上防止種植遮擋視線的樹木?！?〕所有草種、樹種均選用無毒害、適應(yīng)本地區(qū)氣候，便于維護(hù)的品種。3〕綠化內(nèi)容〔1〕空間結(jié)構(gòu)綠化：充分發(fā)揮植物造景的潛力，使植物、地形、建筑、道路、水系融為一體。中心綠帶除了運(yùn)動(dòng)場地外，選擇常綠喬木密植為林帶。用高大的香樟、廣玉蘭、銀杏、法國梧桐等喬木疏植，集合花灌木，配合地形和分空間，形成既連續(xù)又分隔的流動(dòng)空間?！?〕濱水綠化濱水岸線栽植垂柳、旱柳、池柏，配置花期長的朋紅、木芙蓉等。水中柳絲輕拂的倒影，更顯水面的清澈寧靜?！?〕居住區(qū)道路綠化主要樹種選擇香樟、合歡、槭葉樹、銀杏、法國梧桐等豐富道路的色彩和形態(tài)，特別強(qiáng)調(diào)道路轉(zhuǎn)變處植物景觀的處理，用上下錯(cuò)落的樹種與道路形成對景。4〕綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)按點(diǎn)、線、面三個(gè)層次進(jìn)行綠化，結(jié)合建筑小品、園路景觀進(jìn)行處理。點(diǎn)：在居住建筑之間，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休息、欣賞、活動(dòng)、交往為一體，富有特色的庭院綠化。線：小區(qū)道路及兩條休閑步道兩側(cè)的成排綠化，貫穿于整個(gè)居住區(qū)的綠化系統(tǒng)。面：大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)，林蔭大道把各種體育活動(dòng)場地圍合在中心綠帶中，使中心綠帶形成一個(gè)公園?？拷行木G帶兩側(cè)采用自由曲線的花帶與高大的喬木相互穿插，除了運(yùn)動(dòng)場地和硬質(zhì)鋪裝外，布置了休閑草坪、疏林草地、密林等，形成植物生態(tài)群落和豐富的綠化景觀。5.3住宅建筑設(shè)計(jì)該工程在建筑設(shè)計(jì)上主要采用現(xiàn)代的主流風(fēng)格，外立面顏色采用比較簡約明快而又不失穩(wěn)重的色彩，并且在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注意與整個(gè)居住區(qū)的風(fēng)格協(xié)調(diào)?？傮w上使小區(qū)內(nèi)住宅建筑特點(diǎn)鮮明，美觀實(shí)用。本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于某東路、煙臺路、嵐山路圍成地塊。根本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧開展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求。因此，建筑物的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或者采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達(dá)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。平面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能，住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，多種戶型設(shè)計(jì)，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)根本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表5-1。小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)表5-1一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)〔平方米〕使用面積42-4853-6064-7175-90建筑面積55-6570-8085-90100-120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)〔平方米〕起居廳18-25主臥室12-16雙人次臥室12-14單人臥室8-10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4-6〔雙衛(wèi)可適當(dāng)增加〕門廳2-3儲藏2-4〔吊柜不計(jì)入〕工作室6-8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房I型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)〔操作面延長≥2700mm〕II型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)〔操作面延長≥2700mm〕衛(wèi)生間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡〔箱〕、洗衣機(jī)位、自然換氣〔風(fēng)道〕II型浴盆〔1.5m〕和淋浴器、洗面化裝臺、化裝鏡、坐便器〔1-2個(gè)〕、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣〔風(fēng)道〕設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80-120KWH/月負(fù)荷1560-4000W〔大套可增至6000W〕電表5〔20〕A-10〔40〕A電源插座小居室2-3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥各一個(gè)1-2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200-300升/人·日熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器〔窗外預(yù)留位置〕室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%〔室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比〕照明起居廳及一般活動(dòng)30-70LX臥室、書寫閱讀150-300LX床頭閱讀75-150LX餐廳、廚房50-100LX衛(wèi)生間20-50LX樓梯間15-30LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40-50dB樓板≤75-65dB熱環(huán)境〔按不同氣候區(qū)區(qū)別〕冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16-2112-21夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境某〔按不同地區(qū)區(qū)別〕大寒日2小時(shí)-冬至日1小時(shí)公用建筑本項(xiàng)工程將建設(shè)物業(yè)管理、會(huì)所、配電室等公用建筑。室外有消防環(huán)行車道、集中綠地和庭院綠化帶、建筑小品等，并建設(shè)地下停車場滿足居民停車需要。各種配套公建在小區(qū)內(nèi)合理布置，做到平安、實(shí)用、美觀并方便使用。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、平安防護(hù)等根本要求必須符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。為加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，要求擬建工程所有的建筑、裝飾、裝修材料均采用環(huán)保材料；小區(qū)內(nèi)設(shè)立垃圾回收站；為節(jié)約能源，加強(qiáng)節(jié)能設(shè)計(jì)，盡量使用節(jié)能材料，充分利用自然資源。1〕住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。2〕小區(qū)配套設(shè)施：本工程設(shè)有地下停車場、室內(nèi)外消防、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地指標(biāo)詳見表5-2用地平衡表。用地平衡表表5-2序號工程單位數(shù)量占總用地%1可規(guī)劃用地m2214321002住宅占地面積m212859.259.93綠化面積m28572.840.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表5-3序號工程單位數(shù)量備注1一期總用地m2214322居住戶數(shù)〔套〕戶4023居住人數(shù)人1238約3人/戶4建筑面積m2628804.1住宅面積m2441964.2Ｆ層、閣樓面積m21562不計(jì)容積率4.3地下停車場面積m217122不計(jì)容積率5容積率2.136綠地率%407某間距1:1.4H8大小寒日1小時(shí)5.4.3一、地下車庫報(bào)告中一期開發(fā)建筑總面積為62880平方米，地下車庫面積17122所指車庫面積，并不僅為一期工程配套使用，而是整個(gè)工程西側(cè)區(qū)域的地下車庫絕大局部的建設(shè)規(guī)模。這是因?yàn)椋涸诠こ探ㄔO(shè)中需遵循先地下、后地上的原那么，且西側(cè)區(qū)域地下車庫是一個(gè)整體，無法結(jié)合樓座單個(gè)開工后期連接，只能一次性開挖建設(shè)。故本工程一期建設(shè)時(shí)，先期進(jìn)行所在區(qū)域的地下車庫的整體配套。上部建筑可根據(jù)市場銷售的需要，隨時(shí)增加開工棟數(shù)，便于一期開發(fā)節(jié)奏控制，提高了后續(xù)工程的效率。根據(jù)“****”工程的客戶定位，我們認(rèn)為購房者對車庫的要求至少是戶均一個(gè)，再者有近幾年興起的車庫投資熱，本工程車庫的銷售沒有任何難度，一期工程即投資開工整體車庫并無風(fēng)險(xiǎn)。二、綠地、景觀、道路、停車場報(bào)告一期工程投資，綠地用地面積為8572.8平方米。“****”工程不同于本市現(xiàn)有居住區(qū)，國際化標(biāo)準(zhǔn)、人文化居住、健康化生活是本工程倡導(dǎo)的根本生活方式，因此，方案中，綠化、與景觀采用點(diǎn)線面的布局，通過車行道路、休閑步行道、健康步道將其串為一個(gè)整體。充分利用某路城市后退綠化帶，結(jié)合小區(qū)景觀主軸，利用空間結(jié)構(gòu)綠化、濱水綠化，強(qiáng)調(diào)道路轉(zhuǎn)變處植物景觀處理，用上下錯(cuò)落的樹種與道路形成對景，營造出城市綠野的生態(tài)環(huán)境和景觀效果。工程在考慮集中地下停車的同時(shí)，為解決內(nèi)部停車需求，結(jié)合主行車道做路邊地上機(jī)械停車。規(guī)劃方案在綠化、景觀、道路、地上停車的設(shè)計(jì)上都有其獨(dú)具一格的完美個(gè)性。我公司致力于把“****”工程打造成為真正的豪宅工程，不僅從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，而是將豪宅標(biāo)準(zhǔn)的每個(gè)細(xì)節(jié)貫穿整個(gè)開發(fā)過程。本市現(xiàn)有工程大多為預(yù)售，本工程也不會(huì)例外，但本工程獨(dú)特之處，在于在一期工程階段便會(huì)加大景觀綠化、道路停車的投入，使這些工程與銷售房屋一同交付。我們將付出一般開發(fā)商所不能比較的前期資金投入，使業(yè)主一交房便能享受整體完工后的成果，徹底辭別“工程不建成，就永遠(yuǎn)住在工地上”的那種年代，實(shí)現(xiàn)真正意義上的人性化的最正確人居環(huán)境，表達(dá)開發(fā)商誠信的經(jīng)營理念。同時(shí)對于一期及以后的工程做出的樣板展示，給廣闊業(yè)主、市民以實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場體驗(yàn)，以促進(jìn)后續(xù)工程的開發(fā)銷售。5.5公用工程給水工程用水主要為生活用水、日常清潔用水、配套公建用水、綠化用水和消防用水。1〕用水量估算〔1〕生活用水量：人均用水指標(biāo)按100升/人·日計(jì)，本工程共建住宅380戶，居住人口約1140人，生活用水量Q1約為114立方米/日。〔2〕綠化用水量：按4升/平方米·次，一天澆一次水估算，那么Q2約4.5立方米/日?！?〕其它用水量，按Q1～Q2之和的10%計(jì)取，那么Q3為11.85立方米/日?！?〕小區(qū)總用水量為Q1～Q3之和，約為130.35立方米/日。接引市政自來水管線，能夠滿足工程需要。2〕給水系統(tǒng)本工程水源可直接由附近道路上市政自來水管線提供。管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各住宅樓、配套公建分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置，各用戶設(shè)水表計(jì)量。排水系統(tǒng)小區(qū)排水采取污水、雨水分流制。1〕污水：小區(qū)生活污水經(jīng)集水系統(tǒng)收集后排入化糞池和二級生化設(shè)施處理后，通過小區(qū)污水管道，排至工程附近道路下城市污水管網(wǎng)。2〕雨水：小區(qū)內(nèi)敷設(shè)雨水干管，雨水經(jīng)干管收集后排入附近城市道路雨水管網(wǎng)。樓房落水管先用外形美觀、內(nèi)壁光滑、耐腐蝕性好的PVC管。供電1〕用電量估算本工程采用單位面積功率法計(jì)算供電負(fù)荷?！?〕住宅用電量，按30W/m2估算，居民住宅用電容量約為1170KVA?！?〕其他用電量，按上述用電量的5%計(jì)取，約為58KVA?！?〕該方案用電總?cè)萘考s為1228KVA。2〕供電系統(tǒng)本工程電力供給由場區(qū)附近市政供電電源接入，在場區(qū)內(nèi)設(shè)變壓站，變?yōu)?20V電壓后，供各用電單元使用。電網(wǎng)為樹狀網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)方式，一戶一表計(jì)量。3〕照明系統(tǒng)照明設(shè)計(jì)有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明?！?〕照度標(biāo)準(zhǔn)照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GBJ133-90的中值選取。不同用途的房間照度標(biāo)準(zhǔn)各異，起居室及一般活動(dòng)區(qū)為30-70LX，臥室、書寫閱讀為150-300LX，床頭閱讀為75-150LX，餐廳、廚房為50-100LX，衛(wèi)生間為20-50LX，樓梯間為15-30LX，公共建筑及其他場所按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。〔2〕光源及燈具光源及燈具主要應(yīng)用在普通照明系統(tǒng)，以熒光燈為主要光源，白熾燈為輔助光源，盡量選用高效節(jié)能型燈具。另外，在公共場所根據(jù)不同要求，適當(dāng)配置裝飾燈具。供熱本工程采用集中供暖，供暖熱媒采用80/60℃熱水，熱源由城市供熱管網(wǎng)接入，經(jīng)換熱站換熱后，向建筑物供暖。采暖室外設(shè)計(jì)溫度為-7℃，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：臥室為20℃，廚房為18℃，廁所為18℃，起居室為20℃。工程采暖擬采用分戶熱計(jì)量，每戶采暖入口安裝分戶計(jì)量表一只，熱水干管在管道井內(nèi)安裝。通訊、有線電視小區(qū)同步建設(shè)、電視網(wǎng)絡(luò)和寬帶網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。每個(gè)住宅單元都設(shè)置壁嵌式箱，每戶均設(shè)一個(gè)或假設(shè)干個(gè)插頭，電視插座和寬帶插座引至起居室、主臥室、書房等，小區(qū)設(shè)有寬帶局域網(wǎng)。供氣本工程用氣主要為居民生活用氣，供氣由市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)換氣站，供氣采用一戶一表制。消防區(qū)內(nèi)建筑物周圍按有關(guān)規(guī)定要求設(shè)消防栓，道路和各建筑物之間設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮消防要求，區(qū)內(nèi)道路寬度均不小于6米，符合消防標(biāo)準(zhǔn)要求，消防車可直達(dá)各單元。住宅樓內(nèi)應(yīng)每層設(shè)消防栓。車庫、公建等公共區(qū)域設(shè)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，必要時(shí)按防火標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)防火卷簾。防雷與接地建筑物屋面女兒墻設(shè)直徑為￠8避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋做引下線，用根底鋼筋做接地極，根底內(nèi)主筋互相聯(lián)結(jié)。引下線鋼筋在距室外地坪-0.80米處預(yù)留接地扁鋼，設(shè)置人工接地極。建筑物每三層設(shè)均壓環(huán)，45米以上金屬門窗、欄桿與避雷裝置可靠連接。配電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，電氣豎井內(nèi)每層設(shè)等電位聯(lián)結(jié)端子箱。第六章節(jié)能節(jié)水措施目前,我國資源短缺的現(xiàn)狀,使人民對開展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要性和緊迫性增加了認(rèn)識，節(jié)能節(jié)水成為了全社會(huì)的義務(wù)。該工程屬住房建設(shè)工程，工程建設(shè)過程及居民入住后節(jié)能節(jié)水的措施如下：6.1節(jié)能措施按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，為降低建筑物的能源消耗，本工程擬采取以下節(jié)能措施：1)建筑物朝向采用南北向，以保證冬季室內(nèi)能夠得到較多的陽光，提高室內(nèi)溫度。同時(shí)，防止盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。本工程住宅建筑的朝向控制在南偏東35°～南偏西35°之內(nèi)；綠化設(shè)計(jì)的具體措施幫助建筑形成冬暖夏涼的小氣候。2)屋頂采用坡頂形式，設(shè)通氣窗，屋面采用保溫材料隔熱處理。墻體采用新型節(jié)能墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝。使用輕質(zhì)、高效、保溫性能好的節(jié)能新材料，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。3)控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為0.25，東、西向窗墻面積比為0.30，南向窗墻面積比為0.35。外墻開窗面積通過合格的窗地比與窗墻比計(jì)算來衡量，即充分利用自然采光與通風(fēng)，又防止能耗損失。4)使用氣密性、保溫性較好的塑鋼窗。住宅外窗采用平開窗；一般外門窗玻璃采用中空玻璃；1~6層的外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7107規(guī)定的III級；7層及其以上的，不低于該標(biāo)準(zhǔn)的II級。5)室內(nèi)各房間均配備專用動(dòng)力線，供較大負(fù)荷的家用電器使用，以降低線耗，提高供電質(zhì)量。6)選用節(jié)能型變配電設(shè)備。推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、適宜、平安、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。建筑按采用分體式空調(diào)設(shè)計(jì)室外機(jī)隔板，其位置均有利于室外機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的熱量交換，并防止對室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。7)樓梯間等公用場所優(yōu)先采用聲光控節(jié)能型燈具。8)積極推廣使用太陽能設(shè)備,節(jié)能環(huán)保。6.2節(jié)水措施及水耗指標(biāo)工程用水主要是生活用水、公建用水和綠化用水。為控制用水，到達(dá)節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施。1)嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于9升的潔具。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)地下中水處理廠，對區(qū)內(nèi)居民的生活污水進(jìn)行集中收集處理，經(jīng)處理后的中水可用于居民沖刷廁所和綠化用水。2)采用瓷芯水閥和鋁塑復(fù)合管材。3)保持樹木與草坪合理比例,控制綠化用水。路面設(shè)計(jì)要有利于地表水流入綠地。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，防止水分較快蒸發(fā)。4)加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問題的設(shè)備。5〕加強(qiáng)工程區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使居民養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。第七章環(huán)境影響評價(jià)7.1工程場址環(huán)境現(xiàn)狀工程場址地處某市東港區(qū)，位于某市某東路南側(cè)，某河以東。工程用地為建設(shè)用地，周圍無污染企業(yè)。場址內(nèi)地面平整，環(huán)境現(xiàn)狀較好。目前，場區(qū)內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量能夠滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GB3095－1996〕中的二級標(biāo)準(zhǔn)〔SO2：日均0.15mg/m3;NO2:日均0.12mg/m3;TSP:日均0.15mg/m3〕；聲環(huán)境滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中1類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)［晝間：55Db(A),夜間45dB〔A〕］。7.2工程建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響工程建設(shè)對環(huán)境的影響工程在建設(shè)過程中，從施工內(nèi)容、現(xiàn)場和施工范圍來分析，對環(huán)境的影響因素主要有量的施工揚(yáng)塵、建筑垃圾、輕微噪聲等，施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》〔GB12523-90〕［土石方：晝間75dB(A),夜間55dB(A);打樁：晝間85dB(A)，夜間禁止施工；結(jié)構(gòu)：晝間70dB(A)，夜間55dB(A)；裝修：晝間65dB(A)，夜間55dB(A)］；對周圍環(huán)境影響較小。工程運(yùn)營對環(huán)境的影響本工程運(yùn)營期產(chǎn)生的主要污染物有廢水、固體廢棄物和廢氣三局部。廢水影響分析該工程運(yùn)營后，可提供住宅402戶，約1238人在此居住生活。工程產(chǎn)生后的生活經(jīng)過污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)準(zhǔn)后通過附近市政管道排放，能夠滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〔GB8978-1996〕中的新建二級標(biāo)準(zhǔn)〔CODcr150mg/1,BOD530mg/1〕。固體廢棄物影響分析擬建工程居民日常生活產(chǎn)生的固體廢氣物主要為生活垃圾，全部交由環(huán)衛(wèi)部門收集處理，對環(huán)境的影響在可接受的范圍內(nèi)。3)廢氣影響分析工程運(yùn)營期間產(chǎn)生的廢氣主要為住戶燃用的管道煤氣產(chǎn)生的廢氣、餐飲油煙?！?〕廚房油煙廚房油煙是消耗動(dòng)植物油炒菜時(shí)揮發(fā)損失，經(jīng)油煙凈化處理設(shè)施去除約60％后，排放到大氣中的量。家用廚房油煙廢氣產(chǎn)生量較少，對周圍影響很小。〔2〕管道煤氣燃料尾氣管道煤氣燃燒主要產(chǎn)生水和二氧化碳，另外還有少量的NOX、SO2排放，對環(huán)境影響很小。環(huán)境保護(hù)措施為減少工程對環(huán)境的影響，針對本工程產(chǎn)生的污染源，擬采用以下措施：1)施工期間應(yīng)采取的防范措施：〔1〕挖出的新土，假設(shè)當(dāng)天無法運(yùn)走，一律灑水后用塑料布覆蓋。〔2〕運(yùn)土車輛出工地時(shí)，在指定位置清洗車輪及底盤?！?〕運(yùn)土車輛載土在市區(qū)行駛時(shí)，一律用棚布覆蓋?！?〕砂石、水泥不要亂堆亂放。〔5〕工地周邊路面，一日3次清水沖刷，地面經(jīng)常保持濕潤?！?〕施工時(shí)用密目網(wǎng)?！?〕按照市環(huán)保局要求的施工起止時(shí)間，盡量不擾民。〔8〕保證保存住宅居民的正常出入及生活平安，必要地段架設(shè)防護(hù)棚、防護(hù)網(wǎng)。2)運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施：〔1〕工程區(qū)內(nèi)鋪設(shè)污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，生活污水與雨水分別排放?！?〕生活垃圾廢棄物實(shí)行袋裝化，并設(shè)專門的垃圾收集站，由專職保潔人員清運(yùn)，可利用廢棄物運(yùn)往物資回收部門?！?〕加強(qiáng)綠化，在小區(qū)建集中綠化區(qū)，種植各類花卉及草坪，以美化環(huán)境，并注意綠化植物的多樣性和適應(yīng)性，減少工程對環(huán)境的污染。〔4〕加強(qiáng)文明建設(shè)，使居民形成自覺保護(hù)環(huán)境的良好習(xí)慣。7.4環(huán)境影響評價(jià)綜合上述，建設(shè)工程重點(diǎn)：一是落實(shí)好工程區(qū)內(nèi)水環(huán)境的環(huán)境保護(hù)措施；二是落實(shí)好生態(tài)綠化率的實(shí)施；三是做好該區(qū)內(nèi)的噪聲治理措施。建設(shè)過程中產(chǎn)生少量的廢物、噪音和污水，工程建成后，在采取相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施后，對周圍環(huán)境不會(huì)造成明顯的不利影響，并能通過綠化美化環(huán)境，改善居民居住環(huán)境，提高人們的居住水平。綜合分析，工程建設(shè)有利于當(dāng)?shù)丨h(huán)境的改善。從環(huán)保角度上，該工程的選址與建設(shè)是根本可行的。第八章消防與平安8.1消防設(shè)施消防設(shè)計(jì)依據(jù)本工程按以下有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)：1)《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJ16-87〕2〕《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50045-95〕3)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50222-95〕4)《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50129-95〕5)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50067-97〕6)《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-20-20017)《住宅建筑設(shè)計(jì)防火暫行規(guī)定》消防措施1)各建筑物之間的防火間距符合標(biāo)準(zhǔn)要求。室外消防給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀，環(huán)狀管網(wǎng)的輸水干管及向環(huán)狀管網(wǎng)輸水的輸水管不少于兩條。室外消火栓沿道路設(shè)置，距路邊不超過2米，距房屋外墻不小于5米，室外消火栓間距不超過120米。2)住宅建筑的底層采用耐火極限不低于3小時(shí)的隔墻和耐火極限不低于1小時(shí)的非燃燒體樓板與住宅分隔開。3)變壓器與配電室之間設(shè)防火隔墻，商業(yè)用房的平安出口與住宅局部隔開。4)燃?xì)夤艿婪笤O(shè)必須由專業(yè)人員施工，燃?xì)庥脩羰覂?nèi)必須安裝漏氣保護(hù)裝置。建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控聯(lián)動(dòng)反響。5)住宅和公共建筑物的電線和用電器及開關(guān)等按有關(guān)用電平安規(guī)程選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并按用電平安規(guī)程設(shè)置保護(hù)裝置。8.2危害因素及危害程度分析本工程存在的危害因素1)火災(zāi)爆炸工程在建設(shè)過程中機(jī)械設(shè)備占很大比例，用電量較大，所以應(yīng)加強(qiáng)對火災(zāi)的預(yù)防，加強(qiáng)消防工作，確保消防平安。2)燙傷本工程在建設(shè)過程中會(huì)有少量高溫焊接工作，可能會(huì)有灼傷事故。3)觸電在建設(shè)過程中，有用電設(shè)備，應(yīng)特別注意，會(huì)發(fā)生觸電傷害事故。4)機(jī)械危害在建設(shè)過程中有電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備、起重設(shè)備、混凝土攪拌機(jī)等，會(huì)有機(jī)械傷害危險(xiǎn)。平安操作規(guī)程不完善或操作人員沒有按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，那么有可能發(fā)生平安事故，對操作人員或其他人員造成人身傷害。5)噪音傷害建筑機(jī)械裝置中的轉(zhuǎn)動(dòng)、攪動(dòng)機(jī)械等設(shè)備，有噪音傷害因素。6)本工程在建成使用后的主要隱患部位為住宅內(nèi)的電氣線路、通風(fēng)設(shè)施、樓梯間設(shè)施等。有害物質(zhì)種類及危害性分析本工程的有害物質(zhì)主要為粉塵、噪聲、生活污水及垃圾等。在施工過程中產(chǎn)生的噪音等可能會(huì)影響周圍居民的休息。8.3平安措施認(rèn)真貫徹建設(shè)部頒發(fā)的“一標(biāo)五標(biāo)準(zhǔn)”，即《建筑隊(duì)平安檢查評分標(biāo)準(zhǔn)》、《施工現(xiàn)場臨時(shí)用電平安技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《龍門吊及井架物料提升機(jī)平安技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑施工高處作業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》等的規(guī)定。1)確保平安，封閉施工，為確?，F(xiàn)場施工處于封閉狀態(tài)，結(jié)合該工程特點(diǎn)，在建設(shè)單位指定可用場范圍內(nèi)，用圍墻將場地封閉，圍墻高度2.5米。2)為保證施工措施平安可靠，在基坑施工過程中距基坑1.5米設(shè)半人高防護(hù)欄，并用平安網(wǎng)隔離。各種坑井，易燃易爆場所，變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍欄和平安標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。3)施工平安和組織管理，認(rèn)真落實(shí)本工程工程平安生產(chǎn)責(zé)任制，工程經(jīng)理是本工程的平安生產(chǎn)第一負(fù)責(zé)人，對工程施工貫徹落實(shí)平安生產(chǎn)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)負(fù)全面責(zé)任。4〕施工現(xiàn)場任專職質(zhì)量、平安員一人，負(fù)責(zé)日常平安生產(chǎn)的監(jiān)督管理工作，參加工程經(jīng)理主持的平安交底和施工設(shè)備的驗(yàn)收交付使用工作，監(jiān)督平安紀(jì)律和平安操作規(guī)程的執(zhí)行，建立健全平安臺賬，經(jīng)常檢查工地平安達(dá)標(biāo)狀況，并提出整改意見，及時(shí)向工程經(jīng)理報(bào)告。5)施工臨時(shí)用電，實(shí)行“三相五線制”，總線和分線均設(shè)漏電保護(hù)開關(guān)，并認(rèn)真控制漏電電流符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并且漏電電流與漏電時(shí)間的乘積不大于和等于30秒，開關(guān)箱內(nèi)的漏電保護(hù)器其定額漏電動(dòng)作電流不大于30毫安，潮濕和有腐蝕介質(zhì)場所小于15毫安。6)現(xiàn)場指揮部各級領(lǐng)導(dǎo)把平安生產(chǎn)當(dāng)作頭等大事來抓，認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)和平安生產(chǎn)的各項(xiàng)政策和發(fā)令。7)加強(qiáng)平安教育及宣傳工作，樹立平安生產(chǎn)、質(zhì)量第一的思想。進(jìn)入施工現(xiàn)場拖把各操作班組，專業(yè)班組由平安員進(jìn)行教育，每一項(xiàng)工程開工之前，由各專業(yè)工長對班組進(jìn)行交底。建立和健全平安生產(chǎn)的管理制度，制訂平安生產(chǎn)操作規(guī)程，制訂平安生產(chǎn)守那么，經(jīng)常檢查執(zhí)行情況。8)認(rèn)真貫徹某市人民政府關(guān)于建筑施工現(xiàn)場文明施工的有關(guān)文件精神，開展創(chuàng)立文明工地活動(dòng)，樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，加強(qiáng)文明施工教育。9)嚴(yán)格執(zhí)行各種施工平安規(guī)程，落實(shí)平安責(zé)任制。10)施工現(xiàn)場道路、電氣線路、材料堆放等的平面布置，要符合平安、衛(wèi)生要求。11〕各種機(jī)電設(shè)備的安裝和起重設(shè)備的限位裝置，要平安有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。12〕凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。13〕從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護(hù)用品。14〕建筑物勒腳處設(shè)防濕層，外墻采用熱穩(wěn)性良好的建筑材料。15〕施工機(jī)電設(shè)備由專人負(fù)責(zé)保管修理，確保平安生產(chǎn)。16〕工地應(yīng)配有消防設(shè)施，并處理好污水，做好環(huán)境保護(hù)工作。第九章組織機(jī)構(gòu)工程實(shí)施由某市某房地產(chǎn)開發(fā)全面負(fù)責(zé)，對工程的籌劃、資金籌措、工程設(shè)計(jì)、工期和質(zhì)量進(jìn)行全方位管理。組成開發(fā)工程機(jī)構(gòu)，下設(shè)：工程開發(fā)部、核算部、經(jīng)營部、綜合部、辦公室、行政管理部、財(cái)務(wù)處、工程處、其它工程部等職能部門，負(fù)責(zé)工程開發(fā)建設(shè)、相關(guān)手續(xù)辦理、市場營銷等工作。工程產(chǎn)品銷售擬聘請專業(yè)代理公司負(fù)責(zé)，公司委派一至兩名銷售總監(jiān)對銷售進(jìn)度情況進(jìn)行監(jiān)控。工程建成后，擬成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對小區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。按照某市政府公布的《某市物業(yè)管理方法》的要求，對小區(qū)供水、供電、供氣、通訊等公用設(shè)施提供相應(yīng)效勞，為小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化效勞，以保證工程的正常使用，創(chuàng)造文明、平安、方便、優(yōu)雅的居住生活環(huán)境。物業(yè)管理公司的效勞內(nèi)容及職責(zé)包括：維護(hù)小區(qū)的治安。道路、公建、管、線及設(shè)備維護(hù)、檢修。水、電、暖、燃?xì)夤┙o、管理。環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀工程的維護(hù)、管理。小區(qū)其他管理事宜。第十章工程實(shí)施進(jìn)度本工程方案于2008年5月底前完成立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作，2008年10月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年12月底一期工程竣工，期間完成工程的土建、設(shè)備安裝及調(diào)試工程，。工程具體實(shí)施情況見下表：項(xiàng)目進(jìn)度表序號2009年2010年123456789101112123456791011121234567第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算投資估算編制依據(jù)1)《山東省建筑工程消耗量定額》(2003年版)2)《山東省單位安裝工程價(jià)目表》(2003年版)3)《投資工程可行性研究指南》4)建筑工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)〔第二版〕5)設(shè)備及材料按現(xiàn)行市場價(jià)格估算6)當(dāng)?shù)仡愃乒こ探ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7)建設(shè)單位提供的其它材料8)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)投資估算說明1)根據(jù)征地協(xié)議，該工程一期用地21432平方米，征地費(fèi)為203萬元/畝，征地費(fèi)用約為6526萬元。2)根本預(yù)備費(fèi)按建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置及安裝費(fèi)及其他費(fèi)用的1.5%計(jì)算。3)工程貸款基準(zhǔn)利率5.85％。建設(shè)投資估算1)建筑工程費(fèi)經(jīng)估算，工程一期建筑工程費(fèi)用為8682萬元。詳見表11-1：建安造價(jià)估算表表11-1序號工程名稱計(jì)算根底費(fèi)用合計(jì)〔萬元〕備注1總建筑面積62880㎡1.1住宅建筑、裝飾工程44196㎡46411.2F層、閣樓工程1562㎡1642地下停車場建筑工程17122㎡23973綠化工程8572.8㎡100合計(jì)73022)設(shè)備購置及安裝費(fèi)經(jīng)估算，工程一期設(shè)備購置及安裝費(fèi)為1380萬元，包括給排水、消防、采暖、強(qiáng)弱電等設(shè)備的購置及安裝費(fèi)。詳見表11-2：表11-2設(shè)備購置及安裝費(fèi)估算表單位：萬元序號名稱估算價(jià)值備注1給水、排水設(shè)備及管道3602采暖設(shè)備及管道2803強(qiáng)電工程240照明、動(dòng)力、避雷4弱電工程130電視、等網(wǎng)絡(luò)5煤氣設(shè)備及管道90含調(diào)壓站設(shè)備6電梯280合計(jì)13803)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算經(jīng)估算，一期工程建設(shè)其他費(fèi)用為7965.7萬元。其中：〔1〕本工程場地征地費(fèi)用約為6526萬元；〔2〕建設(shè)單位管理費(fèi)，按工程費(fèi)用的1%估算；〔3〕勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的1%估算；〔4〕工程監(jiān)理費(fèi)，按工程費(fèi)用的0.5%估算；〔5〕城市建設(shè)配套費(fèi)按203元/平方米估算；〔6〕消防審查費(fèi)按2.2元/平方米計(jì)取。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算詳見表11-3。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表表11-3序號費(fèi)用名稱總價(jià)〔萬元〕1征地費(fèi)用65262建設(shè)單位管理費(fèi)86按工程費(fèi)用的1%估算3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)86按工程費(fèi)用的1%估算4建設(shè)監(jiān)理費(fèi)43按工程費(fèi)用的0.5%估算5城市建設(shè)配套費(fèi)12117消防審查費(fèi)13.7合計(jì)7965.74)根本預(yù)備費(fèi)根本預(yù)備費(fèi)按建安造價(jià)及其他費(fèi)用之和的1.5%估算，為249.7萬元。5)建設(shè)期利息本工程一期擬貸款800