房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1645107851

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2024/5/151提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過該培訓(xùn)項(xiàng)目，

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)。培訓(xùn)對象：

21世紀(jì)體系內(nèi)剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人

2024/5/152在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)?具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

2024/5/153土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2024/5/154土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2024/5/155國有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

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房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式2024/5/157市場分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場（土地）房地產(chǎn)二級(jí)市場（增量房）房地產(chǎn)三級(jí)市場（存量房）2024/5/158房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)2024/5/159房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途2024/5/1510基本概念

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率

2024/5/1511房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和2024/5/1512建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4、鋼結(jié)構(gòu)2024/5/1513建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)

4、其它2024/5/1514建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下

2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上2024/5/1515房地產(chǎn)的交易：

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓(買賣繼承離異)2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃

2024/5/1516普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)容積率容積率低于1.0即為非普通住宅

建筑面積建筑面積大于144平米

價(jià)格高于當(dāng)年房屋平均價(jià)格1.44倍的2024/5/1517影響房屋價(jià)格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價(jià)格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少?政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)?其它因素2024/5/1518我國住房改革的5個(gè)時(shí)期：

1980-1985年，國家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購買住房的試點(diǎn)1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn)1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段

2024/5/1519廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場變遷：

二手房交易市場：（4個(gè)階段）

1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式1999-2001年，廈門市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升

2001-2003年，市場中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，可上市房產(chǎn)數(shù)量大幅度增加。2024/5/1520廈門市場主要經(jīng)紀(jì)公司：1、丹廈房產(chǎn)2、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)3、置強(qiáng)房產(chǎn)4、孟氏房產(chǎn)5、欣居房產(chǎn)6、高鵬房產(chǎn)

2024/5/1521如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間2024/5/1522如何選擇理想的居住住宅

7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施2024/5/1523商用物業(yè)

1.位置

2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）4.物業(yè)管理

5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等）6.其它2024/5/1524房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法：2、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法4、物權(quán)法5、商品房租賃管理辦法2024/5/1525業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)

二手房的概念——二手房是指由廈門市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)房、已購商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購房改房和已購經(jīng)濟(jì)適用房2024/5/1526業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房