2015年成都雙流東升項目定位初探

雙流東升工程定位初探PART1本體分析PART2市場分析PART3定位分析PART4經(jīng)濟測算目錄PART1本體分析區(qū)域價值分析本體價值分析開發(fā)目標解讀區(qū)域價值工程位于成都近郊，雙流縣東升鎮(zhèn)雙流縣為成都市下轄縣，幅員面積1067平方公里，現(xiàn)有人口96萬；2013年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值746億元，縣域經(jīng)濟綜合實力連續(xù)18年位居全省第一位，2013年全國百強縣排名第9位。雙流縣是成都市南部經(jīng)濟快速開展強縣；位于成都南部，處于繞城高速外圍，距離成都市中心極近，僅10km，大面積環(huán)繞成都，區(qū)位優(yōu)勢明顯。全國百強縣，省綜合實力強縣，成都衛(wèi)星城，開展優(yōu)勢明顯。雙流縣東升鎮(zhèn)本案順應城市開展走向，天府新區(qū)、南部新城規(guī)劃助推開展。成都規(guī)劃區(qū)域面積12390平方公里，遠期規(guī)劃開展形成“一主多心，一帶三軸”城鎮(zhèn)格局。本案工程處于成都市未來主城區(qū)之一的“南部新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，同時屬于天府新區(qū)規(guī)劃范圍，開展的未來規(guī)劃預期好；2020年，外環(huán)路以內(nèi)，開展形成面積近600平方公里的“中心城區(qū)”，以多中心組團式的方式擴張，構建“一主兩次多核”的多中心城市空間體系。本案位于雙流東升，是成都“兩個次中心”之一。次中心的開發(fā)力度大，開展規(guī)模和導入人口量大；未來區(qū)域消費需求增長快，有利于本案物業(yè)的開展。區(qū)域價值雙流縣屬成都南部新城規(guī)劃區(qū)范圍，在雙流縣境內(nèi)主要為“兩帶四團”，即以天府大道為軸心的正南開展帶和以成樂大件路為軸心的西南開展帶，分東升組團、華陽組團、西航港開發(fā)區(qū)組團和牧馬山開發(fā)區(qū)組團。依此規(guī)劃，與工程所在的東升組團將與相關的其他組團有明顯的產(chǎn)的錯位經(jīng)營和互補，其它區(qū)域尤其是西航港組團、牧馬山組團的大力開展，將從產(chǎn)業(yè)和人口消費方面對本工程有較強的后續(xù)開展支撐。成都向南開展核心區(qū)，未來開展有足夠的產(chǎn)業(yè)及人口消費支撐。區(qū)域價值本案工程位于成都近郊雙流，成都第二經(jīng)濟開展圈層，屬東升組團；工程所屬東升鎮(zhèn)在規(guī)劃上為雙流生態(tài)公園集中住區(qū)。東升鎮(zhèn)本案主城區(qū)工程位于雙流東升組團，雙流集中居住區(qū)。區(qū)域價值區(qū)域價值道路交通三縱一橫，交通通達雙楠大道、成雙大道、大件路，繞城高速軌道交通地鐵3號線預計2017年運營鐵路交通成綿樂快鐵預計2014年底運行城區(qū)中心樞紐，接駁主城，串聯(lián)雙港，交通便利，通達性好。雙楠大道、成雙大道、大件路、地鐵3號線、成綿樂快鐵快速接駁成都主城；繞城高速有效串聯(lián)蛟龍工業(yè)港、航空港。PART1本體分析區(qū)域價值分析本體價值分析本體價值右圖所示紅色體塊即為工程地塊，共三塊土地，目前已取得土地證為13畝，另有兩塊分別為1.9畝和7.81畝，合計22.71畝。工程經(jīng)濟技術指標：

占地面積：15141㎡〔合22.71畝〕容積率：4.0建筑面積：60564㎡建筑密度：50%土地性質(zhì)：純商業(yè)用地限高：50m兩面臨主干道，限高大體量純商業(yè)工程。本體價值主干道交匯處，通達性、昭示性極好，同時可承接客運人流。道路名稱道路級別藏衛(wèi)路雙向6車道永安路1雙向4車道永安路2雙向8車道宜城大道雙向8車道工程位于藏衛(wèi)路與宜城大道交匯處，交通通達性、昭示性極好；工程靠近雙流客運中心，客運中心擁有大成都范圍多縣市的客車路線，更大程度方便出行，同時可為工程帶來一定外部人流。本體價值配套類型商業(yè)項目商業(yè)街（特色餐飲，酒店、KTV）教育棠湖中學、東升二中醫(yī)療雙流恒康醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院休閑配套棠湖公園、人民廣場可享老城區(qū)效勞配套，生活相對便捷，但周邊缺乏商業(yè)氣氛。工程位于老城邊緣，可充分享受老城區(qū)各類生活配套；但城市邊緣區(qū)開展相對滯后，商業(yè)氣氛缺乏，周邊配套略顯落后。雙流婦幼保健醫(yī)院棠湖公園雙流恒康醫(yī)院人民廣場廣都國際酒店本案住宅及底商區(qū)集中商業(yè)項目2公里范圍雙流客運中心本體價值地塊規(guī)模有限，兩面緊靠老小區(qū)，工程昭示性受影響。地塊東側(cè)臨藏衛(wèi)路，雙向6車道；地塊南側(cè)臨宜城大道，雙向8車道；地塊西側(cè)臨住宅小區(qū)，后期有規(guī)劃道路；地塊北側(cè)臨住宅小區(qū)；工程地塊整體地勢平坦，①地塊已拆遷平整，目前為停車場；②③地塊暫未拆遷；工程西北兩側(cè)緊鄰住宅小區(qū)，東南兩側(cè)被綠化帶遮擋，工程昭示性受影響。①②③本體價值本工程緊鄰地鐵3號線二期工程雙流南站地鐵口，為地鐵上蓋物業(yè)；雙流南站為成都地鐵3號線二期工程的起點站，位于藏衛(wèi)路與永安路交叉口北側(cè)，沿藏衛(wèi)路大致呈南北向布置。地鐵3號線本案本案地鐵3號線工程為地鐵上蓋物業(yè)，地鐵將助推工程物業(yè)升值。本體價值優(yōu)勢因素老城邊緣開展區(qū)，享城區(qū)成熟配套地鐵物業(yè)，交通通達出行便捷臨主干道，昭示性強中等規(guī)模商業(yè)綜合體，有可塑性VS劣勢因素城市邊緣，開展滯后，形象略差陌生區(qū)域，商業(yè)氣氛缺乏地塊規(guī)模有限，吸附力缺乏緊鄰小區(qū)及綠化帶昭示性受影響老城邊緣商業(yè)空白區(qū)中型綜合商業(yè)工程PART1本體分析小結(jié)本體特性： 快速開展開發(fā)的中心城 城區(qū)邊緣空白區(qū) 中等規(guī)模純商業(yè)工程借城市快速開展之光， 但自身無明顯可倚借之優(yōu)勢。PART2市場分析房地產(chǎn)市場商業(yè)市場典型工程房地產(chǎn)市場2013年雙流縣為成都房地產(chǎn)住宅市場主流區(qū)域及熱點區(qū)域，商品房供銷及新開工面積均獨占鰲頭，開展?jié)摿薮蟆?013年各區(qū)域商品房供銷2013年各區(qū)域商品房新開工面積雙流區(qū)是大成都房地產(chǎn)開發(fā)主流區(qū)、熱點區(qū)，開展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)市場行政中心板塊體育中心板塊板塊屬性：雙流文體娛樂休閑生態(tài)居住區(qū)樓市特征：主流前沿開展區(qū)，單一個案化工程開發(fā)板塊屬性：雙流縣綜合效勞中心行政辦公區(qū)樓市特征：陌生認知區(qū)域，單一個案化工程開發(fā)新雙楠板塊老城板塊三里壩板塊板塊屬性：新城生態(tài)居住區(qū)樓市特征：主流開展區(qū)，綜合型、復合化密集型開發(fā)板塊屬性：老城核心生活區(qū)樓市特征：品質(zhì)提升區(qū)，綜合型商住工程個案化開發(fā)。板塊屬性：老城外拓開展區(qū)樓市特征：陌生認知區(qū)域，尚無工程成熟開發(fā)，未來規(guī)劃綜合型商住開發(fā)，本案所在板塊。城市樓市主流向北向西開展，工程區(qū)域為城市邊緣陌生空白區(qū)PART2市場分析房地產(chǎn)市場商業(yè)市場典型工程商業(yè)市場蛟龍港、航空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)以商業(yè)綜合體、總部基地開發(fā)主導，辦公綜合型商業(yè)為主；城區(qū)板塊商業(yè)以效勞型綜合商業(yè)為主，區(qū)域辦公屬性較弱；區(qū)域效勞型綜合商業(yè)與兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公綜合商業(yè)三足鼎立，構成東升主要商業(yè)格局。城區(qū)板塊以效勞型綜合商業(yè)為主，辦公屬性相對較弱。商業(yè)市場城南優(yōu)品道廣場本案城區(qū)板塊潤池廣場宗申塞納維賽佳兆業(yè)現(xiàn)代城九龍倉時代奧特萊斯領賓國際七星宮老城區(qū)新雙楠板塊新雙楠板塊是目前東升組團商業(yè)開展核心板塊，是未來商業(yè)中心區(qū)；本案處于老城區(qū)板塊邊緣區(qū)域，遠離區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)氣氛較弱。城市商業(yè)集中區(qū)為新雙楠，工程所處區(qū)域商業(yè)氣氛較弱。板塊主要商業(yè)項目新雙楠板塊佳兆業(yè)現(xiàn)代城北京城建龍樾灣優(yōu)品道廣場奧特萊斯宗申塞納維賽老城區(qū)板塊潤池廣場領賓國際七星公館海棠灣商業(yè)市場板塊主要商業(yè)項目商業(yè)體量商業(yè)類型呈現(xiàn)時間新城區(qū)板塊優(yōu)品道廣場15萬平米商業(yè)綜合體部分呈現(xiàn)美國城38萬平米超大規(guī)模綜合體部分呈現(xiàn)奧特萊斯6萬平米精品購物中心已呈現(xiàn)老城區(qū)板塊潤池廣場13.3萬平米購物中心+公寓已呈現(xiàn)合計約70萬平米【商業(yè)總體量】約70萬平米；【商業(yè)形態(tài)】大型商業(yè)綜合體、購物中心為主；【核心主力店】歐尚百貨、華潤萬家、太平洋百貨、太平洋院線、奧特萊斯等；【主業(yè)態(tài)類型】群眾休閑娛樂消費型商業(yè)為主。近兩年東升板塊大型商業(yè)綜合體集中呈現(xiàn)，且多以群眾型消費商業(yè)為主，未來區(qū)域大型商業(yè)同質(zhì)化競爭劇烈，工程不具備明顯競爭優(yōu)勢。區(qū)域大型商業(yè)綜合體集中呈現(xiàn)，同質(zhì)化競爭劇烈。商業(yè)市場老城中心區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)中低端零售業(yè)態(tài)為主，缺乏集中型商業(yè)，未形成集中商圈缺乏中高端商業(yè)，中高端消費外溢嚴重；邊緣區(qū)商業(yè)以社區(qū)底商為主，形象檔次較差；【商業(yè)形態(tài)】1-2F底商【經(jīng)營類型】小超市、餐飲、棋牌等日常低端商業(yè)形態(tài)。區(qū)域缺乏集中商圈，中高端消費外溢，區(qū)域商業(yè)亟待升級。商業(yè)市場價值屬性：板塊屬性：老城外拓開展區(qū)樓市特征：陌生空白區(qū)域，尚無工程成熟開發(fā)，未來規(guī)劃綜合型商住開發(fā)。區(qū)域配套目前依靠老城區(qū)成熟配套。從目前城市開展及規(guī)劃來看，工程區(qū)域目前雖未空白區(qū)，但未來規(guī)劃為綜合商住區(qū)，憑借其與老城區(qū)的距離優(yōu)勢，將第一時間承接老城區(qū)商業(yè)配套提檔升級需求。工程區(qū)域近距離承接老城區(qū)商業(yè)配套提檔升級需求。商業(yè)市場對外：區(qū)域?qū)傩?、市場屬性對工程開發(fā)支撐缺乏自我中心化城市，商業(yè)集中開發(fā)，而工程所處區(qū)域非開發(fā)核心，商業(yè)氣氛較弱，對本案純商業(yè)工程開發(fā)支撐缺乏；目前區(qū)域市場商務辦公需求小，氣氛弱，塔樓辦公物業(yè)價值低銷售難，不支持工程產(chǎn)品價值實現(xiàn)。對內(nèi)：工程屬性難于抗衡環(huán)境弱勢工程規(guī)模相對有限，對城市消費吸附力缺乏，無法獨立開發(fā)成為商業(yè)核心，不能通過工程自我中心化成功開發(fā)；工程控規(guī)決定工程自身有相當體量價值低銷售難的塔樓物業(yè)產(chǎn)品，是工程價值實現(xiàn)難點。時機：商業(yè)升級開發(fā)時機雙流雖老城商業(yè)配套提檔升級需求明顯工程位于老城區(qū)邊緣，憑借距離優(yōu)勢第一時間承接老城商業(yè)配套提檔升級需求。老城商業(yè)提檔升級成為工程主要開展時機！商業(yè)市場板塊新增商業(yè)項目商業(yè)形態(tài)商業(yè)面積（單鋪㎡）銷售價格（元/㎡）走量速度主力客群新雙楠板塊佳兆業(yè)現(xiàn)代城公寓（40年產(chǎn)權）55-95（soho）3900-40008套產(chǎn)業(yè)園、地緣客戶優(yōu)品道廣場綜合購物中心————在售——老城區(qū)板塊潤池廣場綜合購物中心40-6001.8-3萬（2-3Ｆ）1.5-2萬（4-5F）尾盤本地投資客領賓國際七星公館公寓（70年）40-60570040套/月本地投資客海棠灣綜合購物中心40-70（小鋪）650（大鋪）3萬(1F)1.5萬（2-3F）——本地投資客商業(yè)物業(yè)價值高，本地投資客青睞穩(wěn)定回報、低門檻投資產(chǎn)品。區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值遠高于住宅及辦公類物業(yè)；區(qū)域帶租約銷售物業(yè)〔如專業(yè)市場、潤馳國際廣場〕受本地投資客青睞。商業(yè)市場雙流東升板塊目前呈現(xiàn)及在售商業(yè)工程中建筑形態(tài)含公寓產(chǎn)品的工程主要為佳兆業(yè)現(xiàn)代城和潤馳國際廣場。項目商業(yè)體量商業(yè)形態(tài)soho面積段（㎡）soho銷售單價（元/㎡）住宅銷售單價（元/㎡）潤馳國際廣場13.3萬㎡綜合購物中心+公寓40-6036006000-6500（周邊）佳兆業(yè)現(xiàn)代城二期16.9萬㎡住宅+公寓55-9533005560領賓國際七星公館——公寓（70年）40-605700——雙流東升板塊目前商務辦公仍處于開展起步期，整體供給較少，而由于商務辦公氣氛缺乏，空中商業(yè)多為商業(yè)工程沖體量輔助物業(yè)，銷售價格較低，僅為住宅售價的60%-70%，商務辦公物業(yè)價值不會在短期能實現(xiàn)提升。區(qū)域商務辦公物業(yè)價值有限，工程開發(fā)應商業(yè)物業(yè)最大化。商業(yè)市場商業(yè)>住宅>辦公物業(yè)根據(jù)上述競爭分析及物業(yè)價值比照，本工程可開展物業(yè)的價值排序為：優(yōu)先滿足商業(yè)價值最大化，再考慮充體量塔樓物業(yè)城南優(yōu)品道廣場項目區(qū)位新城區(qū)白衣上街177號（距離雙楠大道約300m）建筑體量商業(yè)15萬平米，占地150畝，容積率1.5建筑形態(tài)商業(yè)綜合體（集公寓、酒店、商業(yè)街、獨棟商業(yè)、購物中心于一體）商業(yè)規(guī)劃三大主題廣場（兒童廣場、電影廣場、生活廣場）主力商家歐尚、IMAX影院、兒童職教中心呈現(xiàn)時間2013年底歐尚、IMAX影院、美食街呈現(xiàn)。持有體量90%持有，10%銷售（臨街2F）典型工程雙流國際城區(qū)商業(yè)核心定位，15萬平米商業(yè)綜合體。歐尚購物中心（持有）1F-大型電器，百貨2F-品牌服飾3F-影院、餐飲4F-休閑娛樂、餐飲2F臨街商鋪（銷售）商業(yè)尺寸：100-300米層高：1F4.6米，2F6米售價：待售體量：2萬平米IMAX影院（持有）獨棟美食商業(yè)街（持有）電器、運動品牌主力店（持有）國際商務公寓（持有）綜合型群眾業(yè)態(tài)，突出兒童、影視、購物三大主題。典型工程雙流潤馳國際廣場項目區(qū)位雙流縣東升鎮(zhèn)航鷹東路與城北中街交匯處建筑體量商業(yè)13.3萬平米建筑形態(tài)商業(yè)綜合體商業(yè)規(guī)劃購物中心、城市公寓、商務酒店、內(nèi)部商業(yè)街主力商家華潤萬家、太平洋院線、太平洋百貨呈現(xiàn)時間已呈現(xiàn)。雙流生活購物中心定位，13.3萬平米商業(yè)綜合體。典型工程2號樓-購物中心〔持有〕1-2F:太平洋精品百貨3F：兒童夢幻情景游藝城4F：太平洋院線1號樓〔AB座〕1-4F:產(chǎn)權式商鋪〔內(nèi)街〕5-10F：酒店式公寓1號樓〔C座〕-1F:華潤萬家超市〔持有〕1-5F：產(chǎn)權式商鋪〔銷售〕綜合型群眾業(yè)態(tài)，突出兒童、影視、購物三大主題。典型工程棠湖中心項目區(qū)位雙流國際新城宜城大道建筑體量商業(yè)3萬平米，10F建筑形態(tài)獨棟商業(yè)商業(yè)規(guī)劃精品購物、主題餐飲、主力商家7-eleven、碎碟音樂咖啡持有體量臨街2F局部3F銷售，其余持有底商鋪售價1F=3萬元/㎡，h=4.5m；2F局部帶3F=1.5萬元/㎡,h=4m商鋪面積區(qū)間40-80㎡，端頭大戶650㎡。銷售量2012年1-9月推出2萬余㎡商業(yè)，只銷售了10%，2000余㎡呈現(xiàn)時間2015年呈現(xiàn)。3萬平米雙流首個歐式風情商業(yè)街。典型工程項目城南優(yōu)品道潤馳國際廣場海棠中心區(qū)位認知新城主流發(fā)展區(qū)老城中心區(qū)域老城邊緣區(qū)域建筑體量商業(yè)15萬平米，占地150畝，容積率1.5商業(yè)13.3萬平米商業(yè)3萬平米，10F建筑形態(tài)商業(yè)綜合體（集公寓、酒店、商業(yè)街、獨棟商業(yè)、購物中心于一體）商業(yè)綜合體（購物中心、城市公寓、商務酒店、內(nèi)部商業(yè)街）獨棟商業(yè)體商業(yè)規(guī)劃三大主題廣場（兒童廣場、電影廣場、生活廣場）百貨、影院、兒童娛樂中心精品購物、主題餐飲、主力商家歐尚、IMAX影院、兒童職教中心華潤萬家、太平洋院線、太平洋百貨7-eleven、碎碟音樂咖啡呈現(xiàn)時間2014年部分呈現(xiàn)。2014年呈現(xiàn)。2015年呈現(xiàn)。項目站位城市級大眾消費區(qū)域級大眾消費社區(qū)級品質(zhì)消費新城中心定位填補需求空白老城中心定位商業(yè)提檔升級住宅商業(yè)配套滿足社區(qū)消費同質(zhì)化競爭劇烈，均為大規(guī)模規(guī)模綜合型開發(fā)，以滿足群眾型休閑消費為主，缺少品質(zhì)型休閑娛樂配套。區(qū)域商業(yè)以群眾型休閑消費為主，缺乏品質(zhì)型消費。典型工程工程開展方向思考提檔升級品質(zhì)消費精品消費結(jié)合老城商業(yè)配套提檔升級需求，抓住區(qū)域商業(yè)品質(zhì)型休閑消費稀缺的時機，打造區(qū)域精品目的性消費中心將成為工程開展方向，通過商業(yè)產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的品質(zhì)提升。工程商業(yè)開展方向：精品目的性消費中心。PART1市場分析小結(jié)市場時機： 城市房地產(chǎn)開展迅速助推區(qū)域開展 區(qū)域主動承接老城商業(yè)升級需求 填補稀缺品質(zhì)型休閑消費空缺近水樓臺先得月，

一“承”一“補”得其道。PART3工程定位工程整體定位商業(yè)物業(yè)定位塔樓物業(yè)定位產(chǎn)品排布VS非主流發(fā)展區(qū)城區(qū)邊緣空白區(qū)無規(guī)模優(yōu)勢城市發(fā)展迅速地塊稀缺供應升級發(fā)展勢趨區(qū)域升級城市創(chuàng)新以品質(zhì)打造商業(yè)核心差異化定位吸附區(qū)域消費工程整體定位工程整體定位這里是一個：熱鬧的商業(yè)中心；豐富的生活中心；閑適的居住中心…在這里你可以享受到：都市化的繁華；年輕化的激情；混合豐富的都市生活…雙流首席時尚概念立體生活區(qū)工程整體定位熙悅廣場老城之南·新城崛起-城市新生活廣場的躍動生活商業(yè)物業(yè)定位：美麗熙街

——締造城市精致生活塔樓物業(yè)定位：時尚悅居

——打造城市新居住理念工程整體定位商業(yè)多元化都市感、現(xiàn)代感、潮流感、層次感、立體感……工程整體定位商業(yè)住宅化都市感、現(xiàn)代感、潮流感、藝術感、年輕態(tài)……工程整體定位商業(yè)功能與輻射人群結(jié)構相關，考慮到商業(yè)上中心化定位，我們認為本案商業(yè)將以效勞城市主流中產(chǎn)家庭需求為主。人群特征：主力年齡在25-40歲之間；收入水平高，支付力強，消費意愿強；品質(zhì)是根本的生活要求，是持續(xù)高收入水平的消費習慣；家庭型消費，子女，配偶都是消費的絕對主體；餐飲，購物，休閑，全家的消費一站式解決；核心客群：城市主流人群城市中產(chǎn)青年人群，品質(zhì)型消費人群工程整體定位工程定位原那么：商業(yè)物業(yè)價值最大化商業(yè)物業(yè)定位W:非商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)氣氛缺乏；規(guī)模較小，吸附力有限；T：商業(yè)集中區(qū)大型綜合工程吸附力強；區(qū)域消費量有限；區(qū)域同質(zhì)化競爭劇烈難點：區(qū)域商業(yè)供給量大，消費量有限；區(qū)域商業(yè)競爭積累，本案難敵大型工程吸附力。商業(yè)物業(yè)定位S:緊鄰干道、地鐵，交通便捷；中型純商業(yè)工程，具有可塑性；O：城市經(jīng)濟快速開展；區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)迅速；精品目的性消費空白突破：借勢區(qū)域升級，打造老城升級商業(yè)配套；揚長避短，填補區(qū)域精品消費空白。商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位：美麗熙街締造城市精致生活餐飲休閑購物一站式精品消費街區(qū)商業(yè)物業(yè)定位精品消費街區(qū)精品餐飲精品購物精品休閑中高端餐飲商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)價值最大化商業(yè)體量最大化；商業(yè)布局臨街面最大化；銷售型商業(yè)主導。商業(yè)產(chǎn)品價值排序：獨棟商業(yè)>商業(yè)街>集中商業(yè)+方案一： 少量獨棟商業(yè)+商業(yè)街方案二： 商業(yè)街區(qū)〔商業(yè)內(nèi)街〕商業(yè)物業(yè)定位方案一：少量獨棟商業(yè)+商業(yè)街按商業(yè)物業(yè)用盡基地面積測算，修建地下-1層至地上4層商業(yè)街，在端頭設置2棟3層獨棟商業(yè)，那么最大商業(yè)物業(yè)體量為35800㎡，最小塔樓物業(yè)體量為24700㎡。假設裙樓商業(yè)單層高按6m計算，塔樓單層高按3m計算，那么塔樓可修8層，塔樓基底約3100㎡。含獨棟商業(yè)測算占地（㎡）15140.757容積率4建筑面積（㎡）60563.028建筑密度50%基底面積（㎡）7570.3785最大商業(yè)街單層面積（㎡）6570.3785商鋪樓層數(shù)（層）5商業(yè)街最大體量（㎡）32851.8925獨棟單層面積（㎡）500獨棟樓層數(shù)（層）3獨棟棟數(shù)（棟）2獨棟最大體量（㎡）3000商業(yè)物業(yè)最大體量（㎡）35851.8925塔樓物業(yè)最小體量（㎡）24711.1355商業(yè)物業(yè)定位方案二：商業(yè)街區(qū)〔商業(yè)內(nèi)街〕按商業(yè)物業(yè)用盡基地面積測算，修建地下-1層至地上4層商業(yè)，那么商業(yè)物業(yè)最大體量為37800多㎡，最小塔樓物業(yè)體量為22700㎡。假設裙樓商業(yè)單層高按6m計算，塔樓單層高按3m計算，那么塔樓可修8層，塔樓基底約2900㎡。無獨棟商業(yè)測算占地（㎡）15140.757容積率4建筑面積（㎡）60563.028建筑密度50%基底面積（㎡）7570.3785最大商鋪單層面積（㎡）7570.3785商鋪樓層數(shù)（層）5商業(yè)物業(yè)最大體量（㎡）37851.8925塔樓物業(yè)最小體量（㎡）22711.1355商業(yè)物業(yè)定位【要點1】銷售型商鋪面積盡量劃小自由組合，降低投資門檻，提高銷售率項目海棠灣商鋪面積區(qū)間40-80㎡，端頭大戶650㎡。本案建議30-150㎡12外擺空間外擺空間車行道路人行通道【要點2】底層商業(yè)通過綠地，連廊提升外擺空間，增加附加值。1F3F2F外擺空間外擺空間外廊商業(yè)物業(yè)定位塔樓物業(yè)定位難點：區(qū)域商務辦公物業(yè)價值有限，但工程本身必有相當體量塔樓物業(yè)。突破：住宅價值高于商務辦公物業(yè)，可商業(yè)住宅化提升價值；工程臨近雙流客運中心，存在酒店開展時機，可與臨近廣都國際酒店〔四星〕形成互補；區(qū)域客戶青睞穩(wěn)定回報低門檻投資產(chǎn)品，工程塔樓物業(yè)可帶租約實現(xiàn)銷售。塔樓物業(yè)定位塔樓物業(yè)定位：全能產(chǎn)品打造SOHO理念新青年時尚立體SOHO塔樓物業(yè)定位方案一：SOHO公寓所有塔樓物業(yè)產(chǎn)品均做SOHO產(chǎn)品打造，兼顧居住及商務功能；通過增加產(chǎn)品附加值提升價值；最好能實現(xiàn)通氣及民用水電。方案二：酒店+SOHO公寓酒店是公寓體量受限，需同時打造SOHO公寓；多元化公寓打造方式降低工程開發(fā)風險；酒店式公寓帶租約銷售，提升銷售價格同時促進快速去化。塔樓物業(yè)定位方案一：SOHO公寓產(chǎn)品配比：套型戶型建筑面積（㎡）占比套一一室一廳一衛(wèi)40-4580%套二兩室兩廳一衛(wèi)50-6020%塔樓物業(yè)定位方案一：純居性住宅化公寓樓體設計半圍和、回型、X型的建筑設計，可以保證住宅雙面采光。塔樓物業(yè)定位借鑒案例：藍光東方天地價值點：回型設計，雙面采光方案一：純居性住宅化公寓塔樓物業(yè)定位戶型設計保證得房率、保證房間采光效果、保證居住舒適度臥室臥室臥室戶型建筑面積實得面積層高套型49㎡86㎡4.9m兩室兩廳兩衛(wèi)戶型亮點：得房率175%；兩室兩廳兩衛(wèi)，功能布局合理；客廳采光充分；兩層均為整面墻采光；可打造成3間臥室。方案一：純居性住宅化公寓塔樓物業(yè)定位方案二：酒店式公寓+住宅化公寓產(chǎn)品配比：產(chǎn)品屬性套型戶型建筑面積（㎡）占比酒店標間——3532%套房——508%住宅套一一室一廳一衛(wèi)35-4540%套二兩室兩廳一衛(wèi)50-6010%塔樓物業(yè)定位方案二：酒店式公寓+住宅化公寓根據(jù)操作經(jīng)驗，帶租約公寓在產(chǎn)品設計時須注意以下要點：1、酒店方要求：酒店入駐要求有獨立大堂設置；酒店入駐要求有獨立電梯配置；酒店一般要求有配套設施〔如餐廳、會議室等〕一般商務酒店的需求量為10000㎡左右〔約200套房間〕2、市場需求〔從快銷出發(fā)〕：帶租約公寓產(chǎn)品面積盡可能控制在45㎡以下，以控制總價，降低投資門檻；酒店大套間盡可能少設置〔大