2017年4月福建省自考00122房地產(chǎn)評估試題及答案含評分參考

自考歷年真題淘寶店鋪：98官網(wǎng)：QQ/微信：344647加微信了解實時資訊另操作自考快證網(wǎng)教/成教學(xué)歷提升房地產(chǎn)評估試卷第4頁共5頁2017年4月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評估試卷(課程代碼00122)本試卷滿分100分，考試時間l50分鐘。考生答題注意事項：1．本卷所有試題必須在答題卡上作答。答在試卷上無效，試卷空白處和背面均可作草稿紙.2．第一部分為選擇題。必須對應(yīng)試卷上的題號使用2B鉛筆將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑o3．第二部分為非選擇題。必須注明大、小題號，使用0．5毫米黑色字跡簽字筆作答。4．合理安排答題空間，超出答題區(qū)域無效。第一部分選擇題一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題l分，共20分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。未涂、錯涂或多涂均無分。1．具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地稱為A．生地B．熟地C．毛地D．凈地2．決定了房地產(chǎn)市場不是一個完全統(tǒng)一的市場的房地產(chǎn)屬性是A．位置固定性B．產(chǎn)品異質(zhì)性C．使用耐久性D．供給有限性3．人民法院確定的保留價，第一次拍賣時不得低于評估價或者市價的A．60％B．70％C．80％D．90％4．現(xiàn)有甲乙丙丁四塊地，土地單價分別為l200形平米、l000形平米、800形平米、500元／平米，其容積率分別為6、4、2、1。如果三塊地的其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)該購買A．甲B．乙C．丙D．丁5．一幢竣工不到六個月的房地產(chǎn)，由于開發(fā)商資金緊張，尚欠工程建筑商200萬元，因此需向銀行抵押貸款，該房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)下的評估價值為1000萬元，則該房地產(chǎn)的抵押價值為A．500萬元B．600萬元C．700萬元D．800萬元6．某估價事務(wù)所在2013年3月20日至4月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2014年1月30日的價格，估價報告之日為2013年3月30日，則，該報告的估價時點為A．2013年3月20日B．2013年3月30日C．2013年4月10日D．2014年1月30日7．下列項目中不適合用市場比較法的有A．普通住宅B．在建工程C．高檔公寓D．別墅8．資本化的本質(zhì)是A．資本報酬率B．利潤率C．投資收益率D．資本化率9．某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的40％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則綜合資本化率為A．5．2％B．7．2％C．8．2％D．9．2％10．某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上進行開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為40年，至今已經(jīng)使用5年，預(yù)計該房地產(chǎn)正常使用情況下每年可獲得凈收益6萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為7％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為A．71．69B．74．95C．77．69D．79．6911．假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種A．收益法B．成本法C．比較法D．路線價法12．某宗臨街深度為32米，臨街寬度為20米的矩形土地，總價為l20萬元，根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰的臨街深度為l6米，臨街寬度為20米的矩形土地價格為A．48萬元B．64萬元C．72萬元D．84萬元13．估價師履行對委托人責(zé)任的最佳方式是A．口頭報告B．表格式報告C．信函式報告D．?dāng)⑹鲂詧蟾?4．評估專家委員會人數(shù)為單數(shù)，且不得低于A．1人B．3人C．5人D．7人15．房地產(chǎn)租賃市場公開租賃信息時首選的估價方法是A．成本法B．收益法C．市場比較法D．路線價法16．依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，按照房產(chǎn)余值征收的稅率是A。1．2％B．1．5％C．2．5％D。3％17．在房屋贈與行為中，契稅的征稅依據(jù)是A．成交價格B．市場價格C．基準(zhǔn)地價D．交換價格18．對于工業(yè)用房地產(chǎn)其基準(zhǔn)地價的使用年限為A．40年B．50年C．70年D．99年19.根據(jù)房屋完損等級判定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件一般性損壞、部分構(gòu)件有損壞或者變形、局部漏雨的房屋屬于A．完好房B．基本完好房C．嚴(yán)重損壞房D．一般損壞房20．磚混結(jié)構(gòu)一等房屋生產(chǎn)用房的耐用年限為A．25年B．35年C．40年D．50年二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。未涂、錯涂、多涂或少涂均無分。21．下列特性中屬于房地產(chǎn)法律屬性的有A．保值增值性B．交易等級性C．社會保障性D．產(chǎn)權(quán)的不可分割性E．心理效應(yīng)22．運用市場比較法時選取的可比實例應(yīng)符合下列條件A．產(chǎn)權(quán)人相同B．使用性質(zhì)相同C．地點接近D．價格相同E。交易日期和估價時點接近23．資本化率的確定方法有A．市場提取法B．安全利率加風(fēng)險調(diào)值法C．復(fù)合投資收益率法D．投資收益率排序插入法E．線性插值法24．在假設(shè)開發(fā)法估價過程中，可用市場法求取的有A．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B．建設(shè)成本C．開發(fā)經(jīng)營期D．管理費用E．土地用途25．在霍夫曼法則中，臨街深度為l00英尺的臨街土地，前25英尺、50英尺、75英尺和整塊土地的價值分別占整塊土地價值的A．27．5％B．47．5％C．67％D．87．7％E．100％第二部分非選擇題三、名詞解釋題(本大題共4小題，每小題4分，共16分)26．評估價值27．收益法28．功能折舊29．收益期限四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)30．簡述影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素。31．簡述選取可比實例后進行換算處理的內(nèi)容。32．簡述收益法的操作步驟。33．簡述估價報告的組成和內(nèi)容。五、綜合應(yīng)用題(本大題共2小題，第34小題l2分，第35小題l8分，共30分)34．某房地產(chǎn)項目，預(yù)計在未來第一年有效毛收入為30萬元，運營費用為8萬元，此后每年凈收益將會比上一年基礎(chǔ)上遞增5％，運營費用增長2％，資本化率為8％，無限年使用，該宗房地產(chǎn)的價格為多少元?35．某房地產(chǎn)評估的估價時點為2013年8月18日，現(xiàn)選取一可比實例，其中有關(guān)資料如下：可比實例A的成交價格為5000形平米，成交時間為2011年8月18日；由于賣方不知道市場行情，因此可比實例A的成交價格比正常價格低5％，由