房地產(chǎn)銷售階段風控要點解讀

房地產(chǎn)銷售階段風控要點解讀銷售廣告01目錄0203040506銷售現(xiàn)場管理銷售依據(jù)及購房資格商品房簽約付款規(guī)劃設(shè)計變更買賣合同解除01銷售廣告銷售廣告NO1、未取得銷售或預(yù)售許可證發(fā)布廣告未見預(yù)售證信息銷售廣告NO1、未取得銷售或預(yù)售許可證發(fā)布廣告【優(yōu)化建議】未取得商品房預(yù)售許可證之前，不應(yīng)以公司名義發(fā)布任何廣告。不應(yīng)以內(nèi)部認購、內(nèi)部認訂、內(nèi)部登記、認籌、誠意金、VIP卡等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。不得在未取得預(yù)售證的項目上刊登已取得預(yù)售的其他項目的廣告。除外情形：a、僅對項目名稱、項目形象進行推廣，不體現(xiàn)房屋具體信息的，比如僅在廣告中體現(xiàn)項目名及項目地址，或宣傳以樓盤冠名的明星表演等預(yù)熱活動。而倘若發(fā)布“......地產(chǎn)誠意巨獻、為你而來、96—120㎡豪景闊宅即將面世”等內(nèi)容則會被認定為違法發(fā)布。b、以第三方名義在第三方平臺上發(fā)布軟廣的，但應(yīng)確保該廣告明確標識作者為第三人，相關(guān)賬戶非以公司名義注冊，不能以開發(fā)商作為第一人稱或以公司的口吻發(fā)布，或暗示或可明顯推斷出該廣告系受開發(fā)商的委托而發(fā)布，如滿足前述任何一項，均應(yīng)刪除、撤回或調(diào)整該廣告。如開發(fā)商轉(zhuǎn)載上述文章的，也應(yīng)當遵守上述原則。銷售廣告NO2、絕對化用語國家級最高級世界級第一鋪王樓王唯一百分百王牌冠軍填補國內(nèi)空白獨一無二絕無僅有空前絕后頂級工藝極致永久萬能最大掌門人最好遙遙領(lǐng)先注：以上為不完全列舉銷售廣告NO2、絕對化用語責令停止發(fā)布消除影響罰款20萬元。銷售廣告NO2、絕對化用語1、原則：為免爭議，能不用，就不用。2、除外情形：使用時也許尤其注意，避免被相關(guān)主管部門機械執(zhí)法而認定為違法。形容客觀、依據(jù)明確“本產(chǎn)品原料來源于我國最大的草原呼倫貝爾天然牧場”、“…超市是本市第一家綜合購物中心”、“經(jīng)…綜合測算，…產(chǎn)品為全市2015年線下銷量第一”客觀描述產(chǎn)品認證、許可、獲獎等狀況或者固定搭配的用語本公司產(chǎn)品生產(chǎn)已獲國家…認證，…”、“超級聯(lián)賽”、“國家標準”、“獲得XXX公司評比的2015年最佳家居體驗獎”引用行業(yè)公認標準某產(chǎn)品的國家標準中“特級”這一等級分類，如經(jīng)檢驗確實符合“特級”標準的，可以引用具體的國家標準名，并標注“特級”如實陳述企業(yè)內(nèi)部分級某玩具廠生產(chǎn)了該廠研發(fā)的最新一代智能玩具可表述為“截至2016年我廠研發(fā)的最新一代智能玩具”。表達愿景“爭創(chuàng)世界一流品牌企業(yè)”、“以質(zhì)量第一為宗旨”、“顧客滿意是我們最大的心愿”。有觀點認為表達愿景也涉嫌違法，如“做中國最好的房子”【優(yōu)化建議】銷售廣告NO3、封建迷信用語處罰結(jié)果：責令消除影響，并罰款10.15萬不得使用銷售廣告NO4、時間表示距離處罰結(jié)果：責令綠城中交立即停止違法行為，并罰款10萬不得使用項目30分鐘直達市中心、十分鐘車程范圍內(nèi)有三家三甲醫(yī)院、步行十分鐘直達地鐵站……銷售廣告NO5、示意圖要求白云機場廣州火車站比例嚴重失真，大幅縮短了項目到市區(qū)距離，嚴重情況下可能會認定為虛假宣傳。示意圖應(yīng)清楚、準確、比例恰當白云機場廣州火車站【優(yōu)化建議】銷售廣告NO6、價格、面積描述要求未注明建筑/套內(nèi)面積價格未標注有效期無免責提示，未載明開發(fā)商、預(yù)售證責令停止發(fā)布罰款5.3萬元。銷售廣告NO6、價格、面積描述要求價格免責廣告涉及價格的應(yīng)標注有效期，并且在免責提示處注明開發(fā)商有權(quán)調(diào)整折扣優(yōu)惠并無需另行通知，價格最終以買賣合同約定為準。價格宣傳廣告中表現(xiàn)價格的，應(yīng)當是實際的銷售價格，并明示價格性質(zhì)（比如均價、起價、某套房屋的具體價格等）、價格的有效期限。不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定。折扣信息涉及折扣宣傳的，應(yīng)明確注明全部折扣、折扣條件、折扣有效期；在原有折扣上再打折的，應(yīng)分別注明原有折扣及新推出折扣。不得通過改變折扣方案等方式制造虛假降價，或讓消費者誤以為降價。面積要求涉及面積的應(yīng)標注是建筑面積還是套內(nèi)面積?！緝?yōu)化建議】銷售廣告NO7、規(guī)劃、在建中的設(shè)施設(shè)備規(guī)劃中未注明時間表示距離【優(yōu)化建議】對尚處于規(guī)劃或建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件，宣傳時應(yīng)作備注說明。并在免責提示處注明：本宣傳文件所列示周邊環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施及其位置僅供參考，如遇紅線內(nèi)外規(guī)劃調(diào)整，最終以政府審批通過的文件為準，本宣傳文件旨在提供信息，不代表開發(fā)商作出承（供參考）銷售廣告NO7、規(guī)劃、在建中的設(shè)施設(shè)備罰款：違法所得三倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，處1萬以下返款。銷售廣告NO7、規(guī)劃、在建中的設(shè)施設(shè)備規(guī)劃中未注明時間表示距離【優(yōu)化建議】對尚處于規(guī)劃或建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件，宣傳時應(yīng)作備注說明。并在免責提示處注明：本宣傳文件所列示周邊環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施及其位置僅供參考，如遇紅線內(nèi)外規(guī)劃調(diào)整，最終以政府審批通過的文件為準，本宣傳文件旨在提供信息，不代表開發(fā)商作出承（供參考）銷售廣告NO8、融資、升值回報升值回報【優(yōu)化建議】不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾銷售廣告NO8、融資、升值回報責令停止發(fā)布消除影響罰款1.12萬元。責令停止發(fā)布罰款60萬元。銷售廣告NO9、入戶、就業(yè)、入學承諾【優(yōu)化建議】不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾；對周邊配套設(shè)施，如教育資源的情況要如實表述，不得誤導消費者。不得承諾辦理入學；不得出現(xiàn)“省級”、“市級”等表述；在建中、規(guī)劃中未建成的教育資源需作出說明；做好免責提示說明。銷售廣告NO10、虛假宣傳停止發(fā)布；罰款12萬元停止發(fā)布；消除影響罰款30萬元銷售廣告NO10、虛假宣傳TIPS公司員工需對公司產(chǎn)品有充分了解，不做虛假陳述；廣告發(fā)布前各部門需共同進行審核，審慎發(fā)布；宣傳中需注明本文為要約邀請，雙方的權(quán)利義務(wù)以簽署的商品房買賣合同為準等免責信息。不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的（使用真實的上述數(shù)據(jù)、排名的，應(yīng)當準確注明出處或評選機構(gòu)、時間。）不得對項目及房屋的性能、功能、用途、質(zhì)量、銷售狀況、生產(chǎn)者、用戶評價、曾獲榮譽、使用效果等作虛假或者引人誤解的宣傳，欺騙、誤導消費者?！緝?yōu)化建議】銷售廣告NO10、虛假宣傳以下內(nèi)容在廣告中出現(xiàn)時，應(yīng)特別慎重，確保真實，準確，能夠履行：1)發(fā)展商、承建商、設(shè)計單位、監(jiān)理單位；2)占地面積、總建筑面積、容積率、總戶數(shù)；3)項目地塊及房屋性質(zhì)；綠地率、綠化率、綠地面積；4)戶型（結(jié)構(gòu)、進深與開間等尺度、露臺、飄窗、陽臺等）；5)景觀、朝向、間距；6)價格（均價、起價、價格期間、某套房屋的具體價格）、優(yōu)惠條件；7)設(shè)施、設(shè)備、材料（品牌/制造商、型號/規(guī)格、性能、數(shù)量）；8)附屬花園（面積、交付標準、用途）；9)按揭（按揭條件、年限、金額）；10)會所（設(shè)施與具體功能）；11)停車場/庫（車位比/數(shù)量）；12)籃球場、網(wǎng)球場、游泳池等體育娛樂設(shè)施；13)學校、托幼等文化教育設(shè)施（入學條件或資格）；14)醫(yī)療、郵局等；15)周邊道路、環(huán)境、市政配套；16)交通承諾（班車，包括承運人、費用、期間等）；17)物業(yè)管理單位、費用、管理方法（分區(qū)分期管理，統(tǒng)一管理等），服務(wù)內(nèi)容（安防等承諾）；18)營銷禮品贈送、抽獎活動及獎品。銷售廣告NO11、侵犯第三方名譽權(quán)示例建議某項目廣告捏造宣傳隔壁競品主體結(jié)構(gòu)不合格搶客。某項目詆毀競品資金鏈斷裂，即將爛尾攔截客戶，遭競品起訴并索賠。不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，否則可能涉及不正當競爭、侵犯第三方權(quán)利。.不得有詆毀商譽和排擠、貶低競爭對手等擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為?！緝?yōu)化建議】銷售廣告NO12、亂評比、亂排序【優(yōu)化建議】不得出現(xiàn)各類亂評比、亂排序等對房地產(chǎn)項目進行綜合評價的內(nèi)容。所有涉及排行等數(shù)據(jù)的，必須應(yīng)由權(quán)威機構(gòu)發(fā)布且需注明出處。數(shù)據(jù)來源？依據(jù)是否充足？銷售廣告NO13、使用國家機關(guān)、國家領(lǐng)導人名稱、形象使用中華人民共和國國旗變相使用中華人民共和國國歌銷售廣告NO13、使用國家機關(guān)、國家領(lǐng)導人名稱、形象【優(yōu)化建議】不得使用或者變相使用國家機關(guān)、國家機關(guān)工作人員的名義或者形象。對含有國家機關(guān)或政府工作人員信息的新聞報道、圖片和證書，可以在銷售接待現(xiàn)場展示，但應(yīng)當注明新聞報道的出處。新聞報道來源應(yīng)首選引用各級官媒報紙或網(wǎng)絡(luò)門戶的報道。報紙應(yīng)具體到期數(shù)及版面，如深圳特區(qū)報XX年XX期第X版；網(wǎng)絡(luò)新聞則應(yīng)引用具體到鏈接及發(fā)布日期，如深圳特區(qū)報官網(wǎng)+鏈接+文章名+發(fā)布日期）停止發(fā)布；罰款1.5萬元2019年1月10日，北京3W咖啡有限公司在經(jīng)營場所內(nèi)發(fā)布含有“總理同款咖啡”等文字及國家領(lǐng)導人形象的廣告，被北京市工商局海淀分局處罰款20萬元。罰款20萬元銷售廣告NO14、使用中國馳名商標【優(yōu)化建議】生產(chǎn)、經(jīng)營者不得將“馳名商標”字樣用于商品、商品包裝或者容器上，或者用于廣告宣傳、展覽以及其他商業(yè)活動中。否則由地方工商行政管理部門責令改正，處十萬元罰款。銷售廣告NO15、物業(yè)性質(zhì)不符停止發(fā)布；消除影響罰款113萬元【優(yōu)化建議】須嚴格按照政府批準的土地性質(zhì)及房屋用途對外宣傳：對土地性質(zhì)及房屋用途的表述應(yīng)與政府規(guī)劃許可文件保持一致。不得使用讓客戶誤解、混淆的用語指代相關(guān)產(chǎn)品，比如，不得以“商務(wù)”指代“商務(wù)公寓”或“商業(yè)”；辦公/商業(yè)產(chǎn)品不得宣傳為公寓，不得使用“寓”、“Apartment”、“Flat”、“House”、“Mansion”、“Residence”等可能會被理解為居住用途的字眼；住宅產(chǎn)品不得體現(xiàn)商業(yè)、經(jīng)營功能；商業(yè)、辦公產(chǎn)品不得體現(xiàn)居住功能；在同一廣告中推介了不同性質(zhì)/用途產(chǎn)品（比如既有公寓、又有辦公）的，應(yīng)分別明示產(chǎn)品性質(zhì)/用途。銷售廣告NO16、配套設(shè)施的承諾停止發(fā)布；罰款75萬元停止發(fā)布；罰款20萬元銷售廣告NO16、配套設(shè)施的承諾【案件事實】宣傳資料證明碧桂園承諾天麓山花園二期擁有游泳池。碧桂園解釋該游泳池是天麓山一期的。且一期與二期兩個樓盤之間存在一定距離?！緲I(yè)主主張】：按照總價款20%承擔違約責任【法院認定】碧桂園公司在宣傳、銷售天麓山二期時明確說明和允諾有游泳池，并作為一個重要賣點。對買受人訂立合同有重大影響，故構(gòu)成要約。即便該說明和允諾未被記載于合同中，但仍構(gòu)成合同內(nèi)容?！痉ㄔ号袥Q】碧桂園公司未實現(xiàn)承諾，造成買受人生活品質(zhì)的下降，法院酌定按照房屋總價款的1%賠償損失。銷售廣告NO16、配套設(shè)施的承諾為避免承擔違約責任，廣告中不得對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出具體、確定的說明和允諾。（避免被認定為要約）在規(guī)劃不確定的情況下，應(yīng)使用含糊性表述，如“以政府最終批準為準?！眱?nèi)部核實相關(guān)配套的真實性，對配套設(shè)施的位置、指標、配置標準在宣傳過程中不宜進行明確承諾，對仍屬于規(guī)劃／在建中的配套應(yīng)向買受人明示?！緝?yōu)化建議】銷售廣告NO17、裝修的承諾停止發(fā)布；罰款85.4萬元【優(yōu)化建議】如屬于精裝修交付的，樣板間應(yīng)盡可能和交付標準一致，存在不一致情況的應(yīng)在該位置進行特別標明，廣告宣傳中避免以裝修價值、裝修成本價**進行宣傳。各地對于業(yè)主要求退還精裝修差價的案例裁判尺度不同。銷售廣告NO18、學位的承諾停止發(fā)布；罰款5萬元某項目宣春享“江門市農(nóng)林小學雙朗小區(qū)省級名?！?，但事后最終規(guī)劃涉案房屋小區(qū)學位在“里村小學”不在農(nóng)林雙朗小學。業(yè)主主張賠償合同總額20%違約金，法院酌定判決按照房屋總價15%承擔違約責任按房價15%向業(yè)主支付違約金銷售廣告NO18、學位的承諾0

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3開發(fā)商宣傳文件中允諾學校名稱明確具體，且對合同的訂立及房屋價格具有重大影響，構(gòu)成要約，開發(fā)商需兌現(xiàn)承諾開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍之外所做的學區(qū)承諾，且如業(yè)主無法舉證證明該學校對于雙方合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響的，該承諾不視為要約。明確項目所在學區(qū)；確認是否已經(jīng)簽訂辦學引進協(xié)議，并說明最終以政府決策為準；銷售中避免可以明確獲得“學位”的肯定承諾；盡量避免對學校具體信息（如名稱、辦學規(guī)模、條件等）的描述，主要可以用“知名”、“名牌”、“**集團辦?！钡刃稳蒉k學質(zhì)量的詞匯吸引顧客。銷售廣告NO19、贈送空間的承諾停止發(fā)布；消除影響罰款80萬元停止發(fā)布；消除影響罰款80萬元銷售廣告NO19、贈送空間的承諾【法院認定】新城公司的廣告宣傳對購房人的購房決策存在重大影響，超享空間已構(gòu)成要約，視為合同內(nèi)容。新城公司的免責條款應(yīng)為無效條款。新城公司交付的房屋與宣傳不符已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔賠償責任?！痉ㄔ号袥Q】考慮到新城公司宣傳時有“僅供參考，非交付標準”的提示，買受人購買房屋后，也知道該空間并屬不能利用的事實，酌情判決新城公司支付買受人85000元違約金。有生效判例顯示，贈送超享空間對購房人的決策具有重大影響，且在宣傳資料和樣板房中都進行了明確說明，雖然開發(fā)商具有免責聲明，但該聲明為無效條款，應(yīng)視為要約，構(gòu)成合同內(nèi)容。涉及飄窗、陽臺、花園、露臺等不計產(chǎn)權(quán)面積的部位，不得以“贈送”等詞匯描述，如計容面積的可描述為不計產(chǎn)權(quán)面積，如未計容面積的可描述為自拓空間。銷售廣告NO22、侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)艾影公司經(jīng)授權(quán)在中國大陸境內(nèi)享有“哆啦A夢”形象的著作權(quán)權(quán)益及對涉及侵犯“哆啦A夢”形象的行為進行訴訟等權(quán)利。富和公司在海岸城3期漠江壹號樓盤營銷中心門前大量使用“哆啦A夢”形象用于商業(yè)活動。艾影公司起訴要求停止使用、消除影響、賠償損失合計55萬元，法院酌定判決賠償5萬元。任達華于2011年9月24日作為嘉賓受邀參加正大公司主辦的活動。此后，任達華發(fā)現(xiàn)正大公司在未經(jīng)其同意的情況下，將其巨幅照片懸掛于“正大豪庭”樓盤建筑外墻上作為商業(yè)宣傳廣告。任達華起訴要求賠償經(jīng)濟損失、精神損失110萬余元。法院判決賠償20萬元。NO23、侵犯他人肖像權(quán)銷售廣告NO22、侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)NO23、侵犯他人肖像權(quán)不得未經(jīng)第三人允許使用其擁有知識產(chǎn)權(quán)的圖片、文字、音樂、視頻、外觀設(shè)計等。不得未經(jīng)第三人允許以營利為目的使用其肖像（如將其用于廣告設(shè)計）。不得侵害第三人姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)等其他人身權(quán)利，不得侵害第三人財產(chǎn)權(quán)利。宣傳專利需標明專利號和專利種類。在注冊商標上使用?標記的，使用的商標圖樣應(yīng)當與注冊商標圖樣一致，不能更換字體。使用他人肖像或姓名需取得他人書面同意。廣告中使用字體、圖片、書法、音樂，應(yīng)當取得著作權(quán)人的書面同意。委托廣告經(jīng)營單位制作、發(fā)布廣告的，應(yīng)當要求廣告經(jīng)營單位提供合法使用的證明，并應(yīng)當在合同中明確約定：因本廣告引致的對任何第三方關(guān)于人身權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)方面的侵權(quán)責任均由廣告經(jīng)營單位承擔。銷售廣告NO24、侵犯他人生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、名譽權(quán)【處理建議】大型廣告牌、熱氣球、氫氣球等戶外廣告，屬于我方自有的，應(yīng)當定期維護，防止發(fā)生事故；屬廣告商提供的，在合同中應(yīng)當約定維護責任，并約定因戶外廣告載體發(fā)生意外事故導致的任何第三人的人身和財產(chǎn)損失，均由廣告商承擔【案件情況】2017年10月29日，原告丁莎和其子尹安辰在株洲市蘆淞區(qū)沿江路8號大漢希爾頓商業(yè)廣場，經(jīng)過一處廣告拱門時，因廣告拱門忽然倒塌砸傷原告丁莎及其兒子尹安辰。法院判決賠償原告經(jīng)濟損失共計人民幣124584.45元。銷售廣告NO25、與廣告發(fā)布方的權(quán)利義務(wù)約定不清【優(yōu)化建議】委托廣告發(fā)布代理機構(gòu)發(fā)布廣告的，應(yīng)事先就廣告形式、內(nèi)容進行審查，并在合同中明確約定雙方權(quán)利義務(wù)。【常見爭議情況】發(fā)布內(nèi)容侵犯第三人合法權(quán)益，對第三人賠償責任的劃分；結(jié)算爭議，逾期付款糾紛；未經(jīng)開發(fā)商審核確認，對外發(fā)布不實或不合適內(nèi)容。……銷售廣告NO26、抽獎獎品金額過高【優(yōu)化建議】獎金或?qū)嵨飪r值不得超過5萬元，否則違反反不正當競爭法。抽獎不得內(nèi)定或謊稱有獎，必要時采取現(xiàn)場公證。罰款25萬元銷售廣告NO27、發(fā)布戶外廣告未報批【優(yōu)化建議】發(fā)布戶外廣告的，應(yīng)按照相關(guān)政府部門要求依法履行登記、審批手續(xù)。在與廣告發(fā)布方的合同中約定該項義務(wù)的承擔方。根據(jù)各地具體規(guī)定執(zhí)行，通常未經(jīng)報批發(fā)布戶外廣告的，可能會被處于數(shù)千至數(shù)萬的罰款。銷售廣告NO28、其他不規(guī)范情形【優(yōu)化建議】建筑設(shè)計效果圖或模型照片未注明；使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料等應(yīng)真實、準確、標明出處；涉及貸款的應(yīng)載明銀行名稱、貸款額度、年期；不得明示或暗示提供首付貸、首付資金解決方案，或以非法手段規(guī)避有關(guān)銷售政策。妨礙公共秩序妨礙公共秩序銷售廣告內(nèi)容低俗內(nèi)容低俗違反按揭政策圖片未注明數(shù)據(jù)來源未注明NO28、其他不規(guī)范情形銷售廣告責令停止消除影響罰款（最高可達廣告費10倍/200萬，甚至高達數(shù)千萬）停止其他業(yè)務(wù)吊銷營業(yè)執(zhí)照行政責任違約責任：對業(yè)主賠償、退房侵權(quán)責任：對權(quán)利人的損害賠償民事責任損害商業(yè)信譽、商品聲譽罪虛假廣告罪2年以下有期徒刑、拘役、罰金刑事責任列入信用記錄影響信用等級、貸款、證件辦理等信用問題小結(jié)：廣告發(fā)布不規(guī)范的法律責任？銷售廣告小結(jié)：廣告怎么發(fā)？免責要到位紅線不能踩低俗、違反公序良俗類時間表示距離封建迷信類免責的形式要求免責不當然“免責”免責的實質(zhì)要求虛假宣傳入學、入戶承諾贈送中國馳名商標侵權(quán)絕對化用語……銷售廣告NO20、免責條款的內(nèi)容要求整體提示語“本宣傳冊（或樓書/單張/折頁/廣告）為要約邀請，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以最終簽訂的買賣合同為準。本公司保留對宣傳冊修改的權(quán)利，敬請留意最新資料”。宣傳冊/樓書/單張/折頁/廣告平面圖以政府規(guī)劃部門批準的規(guī)劃方案為依據(jù)繪制，可能與實際存在一定差異，其細節(jié)以規(guī)劃方案為準。在建設(shè)過程中可能因政府或其他有權(quán)單位要求而修改，同時，在不違反法規(guī)、不違反合同約定的前提下，本公司亦有權(quán)做出細部調(diào)整?？偲矫鎴D以上信息為截止于×年×月×日的情況”且應(yīng)提示：“本資料對項目周圍交通、商業(yè)、文化教育、醫(yī)療以及其他市政條件的介紹，旨在提供相關(guān)信息，不作為本公司承諾，具體以政府規(guī)劃及現(xiàn)場實際為準，請客戶自行考察?！表椖恐苓厾顩r如地鐵、輕軌、公園、公交線路等，應(yīng)提示“以上信息來源于××（政府機構(gòu)名稱）XX號文，具體以政府實際實施為準”。政府規(guī)劃中待建的項目本圖為設(shè)計師空間利用及裝修創(chuàng)意，所標尺寸、家具布置及擺設(shè)等僅供參考，不作為交付標準；相同戶型因樓棟、單元、樓層等差別，局部開窗、陽臺、結(jié)構(gòu)、面積、尺寸、外立面等可能不同。戶型圖本項目宣傳資料對項目周邊幼兒園、學校等教育配套資源的介紹旨在提供相關(guān)信息，并不意味著本公司對就學安排作出承諾。教育資源的名稱、辦學性質(zhì)、辦學規(guī)模、學位設(shè)置、開學（班）時間、招生條件、收費標準及招生區(qū)域存在調(diào)整的可能，應(yīng)以政府教育主管部門及辦學方頒布的政策規(guī)定為準介紹教育資源以上表述供參考，具體根據(jù)項目情況結(jié)合上述表述修改。免責條款本公司有權(quán)以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替代，恕不另行通知。”此提示亦適用于材料/設(shè)備展示的現(xiàn)場。介紹所使用的設(shè)備、材料本資料所示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容供參考，不作為開發(fā)商承諾，具體以物業(yè)服務(wù)合同約定及項目實際實施為準。介紹物業(yè)服務(wù)應(yīng)注明“效果圖”使用非實景圖片所有廣告均應(yīng)注明印制/制作時間“印制（或制作）時間：XXXX年XX月”制作時間注明是哪一期的宣傳冊/售樓書/折頁/單張/廣告，在廣告宣傳中注明（含分期開發(fā)可能帶來的不利因素），并明確告知購房人。分期開發(fā)出賣人與買受人的權(quán)利義務(wù)及責任

均以本合同及本補充協(xié)議的約定為準。出賣人通過報刊雜志、電視、廣播、……..宣傳資料，或樓盤模型、售樓書或其他文字載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，凡未列入本合同、附件、本補充協(xié)議之中的，對出賣人沒有約束力。買受人不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項，或據(jù)以提出任何主張或要求。買賣合同約定以上表述供參考，具體根據(jù)項目情況結(jié)合上述表述修改。銷售廣告NO20、免責條款的內(nèi)容要求免責條款銷售廣告NO21、免責條款的形式要求提示語位置要醒目，文字符號要特別標識，字體大小不能小于同一版面其他主要內(nèi)容，內(nèi)容要有針對性。02銷售現(xiàn)場管理恒大南充公司與張某簽訂買賣合同，約定張?zhí)m所購房屋建筑面積為122.78m2，為2號戶型。但工作人員不慎附圖為1號戶型，而1號戶型面積為135.51㎡。收樓后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)實物與戶型圖不符，但因急于入住，接受了開發(fā)商安排先入住其所購2號戶型。后起訴要求恒大公司按照戶型圖交付，并且賠償逾期交付違約金。張?zhí)m在恒大南充公司向其交房時即已發(fā)現(xiàn)該房與合同所附戶型圖不一致，仍然接受該房并繳納相關(guān)費用，且該房屋的實際面積與合同主文約定一致，特別是其接收涉案房屋入住至今，加之張?zhí)m并未舉證證明其在接房后曾向恒大南充公司主張按照戶型圖交房，應(yīng)認定其已認可該房屋的實際戶型，故張?zhí)m要求按照合同所付戶型圖交付房屋的主張不予支持。2法院觀點合同所附戶型平面圖是合同的有效組成部分，恒大南充公司應(yīng)按照戶型平面圖向張?zhí)m交付房屋。1但因恒大南充公司工作人員的失誤，導致《商品房買賣合同》附件中的戶型平面圖與交付的房屋存在差異，恒大南充公司已構(gòu)成違約。雖然張?zhí)m未舉證證明該違約行為給其造成實際損失，但考慮到因戶型圖與實房不一致，致使張?zhí)m在簽訂合同時對房屋的戶型及使用功能未能正確認知，可能對實際使用房屋造成一定影響，本院酌定由恒大南充公司向張?zhí)m賠償8,000.00元。3案件情況說明：本案賠償金額不高主要因為業(yè)主已經(jīng)實際上接收了物業(yè)，否則本案結(jié)果可能會對開發(fā)商更不利。銷售現(xiàn)場管理NO29、算錯房屋價格NO30、圖紙附錯NO29、算錯房屋價格NO30、圖紙附錯人為失誤【優(yōu)化建議】正確計算價格，附上分戶戶型圖。采取多輪復(fù)核，確保無誤。如錯誤已出現(xiàn)，在與業(yè)主有協(xié)商空間的前提下，務(wù)必促使業(yè)主盡快重新簽字確認正確的金額、圖紙，加以補救。杜絕銷售現(xiàn)場管理NO31、一房二賣【案件情況】聶某與鴻基公司簽訂買賣合同，購買了6701號商品房。聶某通過按揭方式付款，銀行放款后，在辦理抵押時發(fā)現(xiàn)該物業(yè)已被抵押，遂要求聶某提前還清所有貸款。聶某才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商早已將該物業(yè)出售予羅某，羅某也是采用按揭方式付款并已備案。聶某遂起訴，認為開發(fā)商“一房兩賣”，要求開發(fā)商退還所有購房款、利息及承擔434252元的（總房價）賠償責任。【法院判決】退還全部購房款，賠償損失13萬元。主要理由如下：雖然上述司法解釋規(guī)定，購房者可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，但具體賠償金額的確定屬于法院行使自由裁量權(quán)的范圍。三都縣鴻基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的證據(jù)不足以證實本案“一房二賣”僅是其工作人員的失誤，也不足以證實其不具備“一房二賣”的主觀故意，故承擔損害賠償責任。銷售現(xiàn)場管理NO31、一房二賣行政責任在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處２萬元以上３萬元以下罰款；民事責任如導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。刑事責任構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任簽約后及時更新銷控表，杜絕將已經(jīng)售出的房源“二次銷售”。銷售現(xiàn)場管理NO32、代簽約、代付款不規(guī)范【案情簡介】李某代其子小李某（已成年）簽訂認購協(xié)議、支付定金，購買了某項目一套房源。后其子小李某以不同意其父李某代理行為為由，起訴要求確認認購協(xié)議無效，要求開發(fā)商退回定金及利息。后經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商退回定金本金?！緝?yōu)化建議】嚴格執(zhí)行“誰購房、誰簽約、誰付款”的要求，切忌私自允許非購房人代購房人簽約、付款。在本人簽約確有困難的情況下，需由代簽人持經(jīng)公證的授權(quán)委托書前來辦理簽約手續(xù)。確需代付款的情況下，需由付款義務(wù)人和代付款人共同簽訂代付款聲明。銷售現(xiàn)場管理NO33、特申不規(guī)范【案情簡介】某項目客戶李某提出將所購的兩房某單元換成三房某單元，銷售人員張某未履行公司特殊申請相關(guān)審批規(guī)定，在客戶李某認購書上自行手寫“同意換到**房”，并簽名。后客戶辦理三房某單位認購手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該單位已售，且拒絕更換至其余三房單位?？蛻綦m起訴開發(fā)商要求雙倍返還定金?！緝?yōu)化建議】對購房人提出的加名、減名、更名，換房、退房，代付款、代簽約等特殊事項申請，嚴格按照公司規(guī)定的流程辦理，切勿私自對業(yè)主做出承諾。銷售現(xiàn)場管理NO34、不利因素未提示銷售現(xiàn)場管理2013年8月18日2014年3月2015年1月簽訂置業(yè)指南確認有關(guān)購買商品房前對所購商品房建設(shè)工程規(guī)劃紅線內(nèi)、外的不利因素知悉，該《置業(yè)指南（宸北花苑）》中特別提示：“因受條件所限和不同主體之間的認知差異，本公司未必能對所有不利因素一一作提示，敬請您在選擇購買房屋前，親臨現(xiàn)場，對周邊環(huán)境仔細考察后再做購買決策”。簽訂買賣合同約定“出賣人對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不作為合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。發(fā)現(xiàn)高壓電線距離所購商品房房屋東側(cè)約100米處，沿通益路架設(shè)了一條高壓輸電線。張曉潔經(jīng)向電力部門了解和申請政府信息公開得知，該高壓輸電線系2007年就已經(jīng)規(guī)劃批準建設(shè)的220kV育苗-石南輸變電工程。業(yè)主提起訴訟1、將原合同總房價下調(diào)15%，即由萬泓公司向張曉潔退還部分購房款人民幣205056.15元；2、本案訴訟費由萬泓公司負擔。2013年8月張曉潔與杭州萬泓置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛NO34、不利因素未提示說明：萬科不利因素提示對于高壓線這一明顯會影響業(yè)主購買的因素沒有披露，本身存在一定瑕疵，但案件完勝原因主要在于：銷售文件的規(guī)范設(shè)置（主觀原因）+政府信息公開（客觀原因）。銷售現(xiàn)場管理法院認為雙方合同中明確約定對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明和介紹僅為參考，不作為合同內(nèi)容。依據(jù)上述提示和告知，張曉潔更應(yīng)對會影響其購買決策的規(guī)劃建設(shè)范圍外的因素盡審慎的注意義務(wù)。判決結(jié)果張曉潔作為完全民事行為能力人，其在簽訂商品房買賣合同時對影響其作出購買決策的因素應(yīng)該盡到合理的注意義務(wù)。萬泓公司在置業(yè)指南中明確告知其未必能對所有不利因素一一提示，特別提示購房者需要對所購房屋周邊環(huán)境仔細考察再作購買決策。案涉高壓線工程在案涉商品房銷售之前業(yè)已公示，信息已公開，張曉潔在簽訂合同之前亦可以通過政府網(wǎng)站查知，萬泓公司對于已公開的信息也沒有隱瞞的條件。（重要因素）駁回業(yè)主訴訟請求現(xiàn)場公示內(nèi)部交底沙盤提示現(xiàn)場公示不利因素并作出說明，對紅線內(nèi)外，包括但不限于電梯間、配電、消防設(shè)施間等可能對居住產(chǎn)生不利影響的設(shè)施，要準確標注；不利因素文件應(yīng)注明受到主觀、客觀因素影響，開發(fā)商對不利因素無法一一窮盡列舉，購房者需要對所購房屋周邊環(huán)境仔細考察再作購買決策；對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明和介紹僅為參考，不作為合同內(nèi)容。設(shè)計、營銷、客服等部門應(yīng)做好溝通交底，盡可能詳細列明不利因素，并銷售現(xiàn)場公示同時向購房人作出提示。不利因素/設(shè)計缺陷庫沙盤應(yīng)并在顯著位置以醒目字體標明“本模型依據(jù)規(guī)劃方案制作。因工藝、材質(zhì)和比例所限，與實景存在一定差異。周邊環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施及其位置僅供參考，如遇紅線內(nèi)外規(guī)劃調(diào)整，最終以政府審批通過的文件為準，模型旨在提供信息，不代表開發(fā)商作出承諾?！奔t線范圍內(nèi)，道路、綠地、景觀等標識應(yīng)準確注明。紅線范圍外，后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政配套設(shè)施等，應(yīng)就可能發(fā)生的變更進行特別提示。沙盤應(yīng)準確標識小區(qū)及車庫出入口、變電室/配電室、水泵房、中央空調(diào)冷凝塔、高壓線等可能造成噪聲污染、空氣污染的部位；因沙盤大小限制無法直觀體現(xiàn)的，置業(yè)顧問在介紹時應(yīng)對購房人作特別說明。銷售現(xiàn)場管理【優(yōu)化建議】不利因素提示非常重要?。?！NO34、不利因素未提示常見不利因素情形：室內(nèi)天花頂根據(jù)規(guī)劃審批可能設(shè)有消防噴淋管、噴淋頭、煙感器、電器橋架和結(jié)構(gòu)梁等。房屋套內(nèi)因結(jié)構(gòu)設(shè)計的需要，如框架柱、梁等可能對套內(nèi)空間尺寸和天花板的利用產(chǎn)生不利影響。室外垃圾房、水泵房、地下車庫出口以及室外箱變以政府規(guī)劃為準。部分地下室/一層有配電間、弱電電機房、水泵房、消防泵房及管道等。對于無餐飲功能的商業(yè)，需注明該等商業(yè)房屋不得開設(shè)餐飲，其他用途須符合環(huán)境評價、業(yè)主委員會同意及政府相關(guān)政策要求。餐飲功能公寓通常無燃氣，不能明火。燃氣商鋪室外按消防法規(guī)須設(shè)置防火栓，乙方不得拆除。消防栓就商業(yè)、辦公類項目與住宅不同的特點應(yīng)予以明確列明向購房人明示，包括房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、公用能源費收費標準與居住類項目的差異性，以及配套建設(shè)指標等情況。物業(yè)性質(zhì)銷售現(xiàn)場管理【優(yōu)化建議】NO34、不利因素未提示銷售現(xiàn)場管理NO35、銷售人員說辭及承諾【案情簡介】陳某為雅居樂某樓盤銷售副經(jīng)理。2014年12月20日，陳某在某客戶的認購單中承諾：“從本認購單簽訂之日起三個月內(nèi)，若同戶型高于本樓層的房屋促銷、打折等優(yōu)惠幅度超過本認購單元時，銷售方需基于認購客戶優(yōu)惠補差”，認購單中有銷售員、銷售主管簽名，并有被涂改擦除的售后簽名痕跡，無雅居樂公司蓋章；其后，雅居樂公司以公司名義與購房者正式簽訂認購單，并蓋有公司印章，此認購單中并無上述承諾內(nèi)容。2015年初，雅居樂公司因經(jīng)營問題下調(diào)了同類型房屋的銷售價格。2015年9月8日，購房者依據(jù)此前沒有雅居樂印章的認購單向法院提起訴訟；2015年12月9日，雅居樂公司與購房者達成調(diào)解并于2016年1月22日支付調(diào)解賠付款65000元?！緝?yōu)化建議】銷售人員應(yīng)充分了解項目情況及《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》等法律文件，避免說辭與實際情況或約定不符。不得擅自就未來不確定的規(guī)劃、配套設(shè)施等向購房人作明確、具體的承諾。進行項目推介時需嚴格按照銷售說辭口徑進行，對購房人提出的暫無統(tǒng)一說辭的問題，應(yīng)注意收集并及時向公司反饋，由公司商討統(tǒng)一的應(yīng)對措施，不應(yīng)私下隨意承諾。不得私自在合同文件上手寫任何購房人要求增加的內(nèi)容，不得留下任何計算、勾畫等筆記。買賣合同約定：出賣人雇傭或委托的任何人員(包括但不限于銷售人員、代辦人員)所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件或所口頭表達的與該商品房及該商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，均應(yīng)在出賣人予以書面授權(quán)或確認的情況下方對出賣人具有約束力。銷售現(xiàn)場管理NO36、離職交接不當【案情簡介】某項目售后人員離職，未交待某樓棟未歸檔的認購書存放情況。后辦公室搬遷，該樓棟認購書全部遺失，后續(xù)發(fā)生的訴訟需提供認購書作為證據(jù)，但無法找到。【優(yōu)化建議】不得為了追求業(yè)績，故意貶低其他置業(yè)顧問的購房人看中的房源。NO37、貶低其他銷售【案情簡介】銷售人員A故意貶低銷售人員B推介的房源，造成客戶流失?！緝?yōu)化建議】離職前應(yīng)按照公司制度要求移交購房人資料，確保購房人資料不發(fā)生錯漏、遺失。銷售現(xiàn)場管理NO38、銷售代理機構(gòu)越權(quán)【案情簡介】某項目銷售代理公司擅自向部分客戶承諾買房送電視機，并向部分客戶派發(fā)1萬元車位抵用券。前述促銷手段均不在開發(fā)商授權(quán)范圍內(nèi)。后因客戶要求兌現(xiàn)承諾，為維護商譽，開發(fā)商不得不額外采購了九臺電視及兌現(xiàn)了客戶的車位抵扣，造成了十多萬的損失。后因開發(fā)商與代理公司發(fā)生爭議訴訟，開發(fā)商要求代理公司對該項損失進行賠償，因證據(jù)不足，法院予以駁回。（“被告并無證據(jù)證實其已經(jīng)向客戶給付了電視機和車位抵用券，也無證據(jù)證實向客戶給付電視機和車位抵用券，是原告的原因造成的，故被告的該主張本院不予采信。”）【優(yōu)化建議】委托銷售代理機構(gòu)的，應(yīng)事先就代理權(quán)限，無權(quán)代理及越權(quán)代理的法律后果進行約定，并記載于代理合同?，F(xiàn)場需根據(jù)合同相關(guān)約定從嚴管理。銷售現(xiàn)場管理NO39、購房人錄音經(jīng)中介公司介紹，李某購買了張某所有的一套房屋，并簽訂了買賣合同。因房價大漲，張某反悔，不予辦理后續(xù)賣房手續(xù)。李某遂訴至法院，請求判令解除買賣合同及賣方支付違約金。訴訟過程中，李某向法庭提交了錄音證據(jù)。該錄音證據(jù)中，張某明確向中介公司表示因其個人原因不再出售約定的房產(chǎn)，并聲稱同意原額退還定金后解除合同。張某認為該錄音未經(jīng)其同意，是非法證據(jù)?！疽粚彿ㄔ骸糠欠ㄗC據(jù)的判斷標準在于證據(jù)的取得是否侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，對于錄音資料而言，“是否經(jīng)對方當事人同意”不能作為判斷證據(jù)合法性的標準和依據(jù)。賣方無證據(jù)證明本案中介公司未經(jīng)其同意所作的錄音系違反了社會公共利益和社會公德侵犯他人隱私或者違反法律禁止性規(guī)定的手段（如擅自將竊聽器安裝到他人住所進行竊聽）取得的，故能夠作為認定本案事實的依據(jù)。因此，該案一審支持買方訴求，后賣方上訴?！径彿ㄔ骸抠u方雖簽訂了買賣合同，但卻又表示不再出售約定的房產(chǎn)，對此，買方提供了電話錄音予以證實。該錄音為賣方與中介公司通過電話聯(lián)系時所錄制。錄音雖未經(jīng)過賣方同意，但未扭曲其意思表示，未侵犯賣方的合法權(quán)益，故該錄音證據(jù)來源合法，依法可以作為定案證據(jù)。賣方雖稱該錄音證據(jù)經(jīng)過剪輯處理，但并未就此申請鑒定，應(yīng)視為對該證據(jù)真實性的認可。二審法院維持一審判決?！景盖楹喗椤孔C明錄音的非法性。即證明錄音是以侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的。從法院作出的判決來看，不再將一般情況下通過隨身攜帶錄音設(shè)備獲得的錄音視為非法證據(jù)。合法性證明錄音存在疑點?？罐q過程中，我司應(yīng)要求對方出示錄音的原件或者原物，并搜集證據(jù)證明該錄音存在疑點（如所錄聲音與真實聲音有差異，錄音有后期合成的跡象，錄音未能體現(xiàn)時間、場所或體現(xiàn)的時間、場所與客觀情況不符等）……真實性出示證明力比錄音更高的其他證據(jù)。錄音的證明效力低于物證、檔案、鑒定結(jié)論、勘驗筆錄和經(jīng)過公證、登記的書證證明力避免使用“保證”、“承諾”等過于絕對性的表述。避免絕對對小區(qū)規(guī)劃方案、配套設(shè)施等尚未完全確定的事項，應(yīng)使用“以政府部門最終批復(fù)為準”等表述.留有余地在買賣合同中增加規(guī)避錄音作為不利證據(jù)的免責條款：“買賣雙方在履約過程中的信息確認、承諾變更等均應(yīng)當以雙方書面確認的為準，任何一方以未經(jīng)相對方同意的方式獲取的錄音、錄像材料不得作為對相對方不利的證據(jù)免責條款【優(yōu)化建議】在買賣合同中增加員工夸張承諾的免責條款：雙方同意：出賣人雇傭或委托的任何人員(包括但不限于銷售人員、代辦人員)所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件或所口頭表達的與該商品房及該商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，均應(yīng)在出賣人予以書面授權(quán)或確認的情況下方對出賣人具有約束力。銷售現(xiàn)場管理NO39、購房人錄音銷售現(xiàn)場管理NO40、項目名稱使用不規(guī)范“大洋怪重”銷售現(xiàn)場管理NO40、項目名稱使用不規(guī)范汕頭市中海宏洋地產(chǎn)有限公司與汕頭市中海房地產(chǎn)有限公司侵害商標權(quán)糾紛【侵權(quán)情況】被告于2009年10月19日將與中海集團商標中顯著標識文字“中?！钡怯浻谄髽I(yè)名稱作為字號經(jīng)營，在相同或類似的經(jīng)營領(lǐng)域使用該企業(yè)名稱對外經(jīng)營，并在其項目開發(fā)現(xiàn)場、售樓展廳、辦公地點、微信公眾號等處突出使用“中海”字樣，此等行為造成相關(guān)消費者誤認為被告與原告存在某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，進而對二者產(chǎn)生混淆。訴訟請求判決情況被告在其企業(yè)名稱中立即停止使用“中?！弊痔柌恢С?，但被告必須使用完整企業(yè)名稱被告立即停止使用任何帶有“中海”字樣的招牌、橫幅、微信公眾號、廣告等進行經(jīng)營支持被告在媒體上公開賠禮道歉，澄清事實不支持被告賠償原告50萬元（包括原告為制止侵權(quán)行為的合理支出律師費及公證費共計82900元）部分支持40萬被告承擔全部訴訟費用大部分支持，原告承擔1760元，被告承擔7040元銷售現(xiàn)場管理NO40、項目名稱使用不規(guī)范TIPS不得侵權(quán)項目名稱（包括推廣名和標準地名）及標識，使用前（標準地名在申請前）需先查詢并確保第三人對該名稱及標識不享有在先權(quán)利（注冊商標權(quán)、著作權(quán)、外觀設(shè)計專利權(quán)等），在營銷物料中注明各個地塊的備案名、基本情況使用備案名買賣合同等正式交易文件，應(yīng)當使用經(jīng)核準的備案名，同時可在補充協(xié)議中備注推廣名。專屬配套對于專屬于某個地塊的配套設(shè)施、學校及其他公共資源進行特別的提示與說明；在買賣合同中，也應(yīng)當對非專屬于該合同所在小區(qū)的公共資源進行提示與免責。使用推廣名可以采用推廣名，但應(yīng)當同時對備案名進行披露與提示?！緝?yōu)化建議】銷售現(xiàn)場管理NO41、樣板房免責提示不到位【案件情況】原告孟某收樓時發(fā)現(xiàn)主臥空調(diào)和樣板房空調(diào)雖屬同一品牌（東芝），但與樣板房主臥空調(diào)屬于不同產(chǎn)地、不同品質(zhì)，起訴要求開發(fā)商對該問題進行整改?！捐b定情況】杭州國立公證處公證的樣板房照片與涉案房屋主臥空調(diào)比對，司法鑒定報告意見指出兩者不是同一廠家同一系列產(chǎn)品且空調(diào)噪聲不合格?！九袥Q情況】凱德新運公司交付給孟凡麗的涉案房屋內(nèi)主臥室空調(diào)雖系雙方《商品房買賣合同》中約定的東芝品牌，但根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條的約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。本案中，凱德新運公司并未提供證據(jù)證明在孟凡麗參觀樣板房以及在雙方締約過程中向孟凡麗表明樣板房只是參考。判決開發(fā)商賠償孟凡麗更換空調(diào)費用21398元及檢測費用650元，承擔鑒定費3萬元。群體影響銷售現(xiàn)場管理NO41、樣板房免責提示不到位在樣板房展示區(qū)入口處擺放重要信息公示，例如樣板戶型所在樓棟、安全防范措施和提示、樣板房參觀須知、戶型不利因素公示、室內(nèi)交付標準等。對樣板房入口及樣板房內(nèi)各部位的布局、特別說明、免責條款等進行拍照、攝像存檔，有條件的建議進行公證。銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致?！緝?yōu)化建議】銷售現(xiàn)場管理NO41、樣板房免責提示不到位置業(yè)顧問說辭應(yīng)向購房人說明：樣板房的建筑形式、建筑材料、外立面、園區(qū)景觀以及室內(nèi)裝飾裝修僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，具體以實際交付為準。若樣板房對戶型進行了改造的，應(yīng)向購房人說明：樣板房展示的戶型與購房人購買戶型相比所做的變更、改動、改造均不作承諾，僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，具體以實際交付為準。樣板房內(nèi)部樣板房內(nèi)，對不作為交房標準的裝飾材料、家具、家電等物品，應(yīng)逐個放置或黏貼明確、顯眼的非交標提示標簽，置業(yè)顧問應(yīng)充分告知實際交付標準。樣板房質(zhì)量管理加強對樣板房的質(zhì)量管理，避免購房人在參觀時造成財產(chǎn)或人身損害，減少損耗、折舊等減值損失。樣板房門口應(yīng)在樣板房入口處醒目的位置公示《非交房標準清單》，《非交房標準清單》須完整、準確地記載所有不作為交房標準的裝飾材料、家具、家電等物品；以及沒有樣板間的戶型配置差異提示，特別是廚房和衛(wèi)生間等設(shè)施設(shè)備、柜體較多的房間；高層項目可能存在避難間，如果避難間的戶內(nèi)門和外窗較其他戶內(nèi)門窗存在差異，應(yīng)在樣板房中做差異示。樣板房門口的戶型圖應(yīng)與實際交付標準一致，不宜對改造后效果進行直接表達，否則如果后期無法實現(xiàn)改造后效果，開發(fā)商存在較大的無法兌現(xiàn)“承諾”的風險?！緝?yōu)化建議】未就所有戶型都設(shè)置樣板房的，置業(yè)顧問介紹戶型時應(yīng)將不同戶型之間的設(shè)計差異告知購房人。樣板房沒有設(shè)置在實際交付的樓棟內(nèi)的，應(yīng)告知購房人實際交付的樓棟大堂、裝飾裝修不盡一致，實際交付的房屋方位、朝向、采光、通風等也存在差異。樣板房與實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修不一致的，應(yīng)在商品房買賣合同（《認購須知》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議）中說明。置業(yè)顧問在簽約時應(yīng)將包括樣板房免責條款在內(nèi)的法律文件向購房人進行逐條說明和解釋，確保其知悉、認可。銷售現(xiàn)場管理NO42、樣板房銷售注意事項【案件情況】2009年8月14日，沈某購買A公司某項目樣板房。2011年6月24日，涉案房屋所在項目經(jīng)竣工綜合驗收備案，2011年6月30日，沈某簽收涉案房屋鑰匙、住宅質(zhì)量保證書等；2012年初沈某出具了一份交房同意書。2012年5月沈某發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，A公司已于2012年9月修復(fù)，雙方達成了“確認書”，明確雙方無其他糾紛。2016年5月26日，沈某以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在嚴重問題、排水系統(tǒng)質(zhì)量嚴重不合格、水流倒灌、多處滲水問題不能修復(fù)、無法正常居住為由，向人民法院提起訴訟，要求解除該《商品房買賣合同》，退還購房款8816678元，并賠償銀行貸款利息、首付款存款利息、契稅、違約金、物業(yè)費等費用。一審判決認定事實不清發(fā)回重審。二審判決涉案房屋為精裝修房屋，A公司對涉案房屋裝修部分的保修義務(wù)也屬于主要合同義務(wù)。又因房屋存在的雨水倒流及地下水積水嚴重等問題已嚴重影響正常居住使用，且A公司無法提供鑒定所需圖紙材料，導致無法查明上述問題是否系房屋質(zhì)量問題引起，也無法查明質(zhì)量問題的原因以及可否進行修復(fù)，故由A公司承擔舉證不能的責任，判決退房。一審判決沈某已對房屋的質(zhì)量維修問題提出鑒定申請，但因A公司未能提供相應(yīng)鑒定材料，致鑒定不能，難以確認癥結(jié)所在。A公司對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修的管道圖紙等的舉證更為方便，且參照產(chǎn)品質(zhì)量法的規(guī)定，舉證責任倒置，故應(yīng)當承擔不利的后果。判決駁回上訴。重審二審判決同一審判決。重審一審判決【判決情況】銷售現(xiàn)場管理NO42、樣板房銷售注意事項【優(yōu)化建議】如實稱述加強對銷售人員的管理和培訓，如實向買受人陳述，不得進行額外承諾。對于非交付標準的物品、擺件、軟裝（如有）等，需作出特別提示并告知業(yè)主。特別約定交付的現(xiàn)狀（包括裝修、裝飾、設(shè)施）在補充協(xié)議中予以明確約定。若樣板房存在瑕疵的，應(yīng)予以披露，做出不利因素說明并由買受人簽字確認。房屋總價已考慮相關(guān)軟裝、硬裝的折舊及不利因素，買受人對此予以認可。若提前簽訂買賣合同，待樣板房保留期限屆滿后交付的，建議約定“乙方清楚知悉該物業(yè)系樣板房，且將在保留期限屆滿前作為樣板房對外展示，由此引起的合理損耗與折舊買受人予以接受，并已在房價中予以折讓”?？杉s定鑒于該物業(yè)特殊情況，開發(fā)商僅對樣板房主體結(jié)構(gòu)承擔保修責任，裝修、電器、物品等不予保修，并已在房價中予以折讓，買受人對此予以接受。驗收維保在樣板房驗收時，除簽訂相關(guān)常規(guī)驗收文件外，開發(fā)商還應(yīng)對交付狀態(tài)拍照留存并由買受人簽字確認，并妥善保管好相關(guān)裝修圖紙，以便區(qū)分買受人是否在交付后自行改造過樣板房。樣板房驗收時，驗收確認書中，帶格式條款性質(zhì)的免責條款，應(yīng)當作解除說明，并提醒對方注意。必然要可以增加“裝修可能存在質(zhì)量問題，買受人對此明知仍同意按現(xiàn)狀接受”之類的條款。買受人反映質(zhì)量問題之后，第一時間進行詳盡的現(xiàn)場勘察，以確認樣板房是否被改建，并進行相應(yīng)的證據(jù)保全工作。在買受人尚愿配合的情況下，盡可能發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的原因，并從根本上進行修復(fù)，避免只進行表面修復(fù)工作，導致質(zhì)量問題進一步擴大。銷售現(xiàn)場管理NO43、沙盤紅線、分期未標注某項目現(xiàn)場沙盤未標注紅線情況，讓業(yè)主誤以為紅線外的某規(guī)劃幼兒園在項目范圍內(nèi)，引發(fā)投訴。【優(yōu)化建議】紅線范圍外用地性質(zhì)應(yīng)準確表達，與規(guī)劃用途一致。規(guī)劃中、在建中的必須明確標記。NO44、沙盤周邊用地屬性某項目沙盤顯示紅線北側(cè)為綠色的草地，實際上該用地為工業(yè)用地，業(yè)主認為受到欺騙向開發(fā)商索賠?！緝?yōu)化建議】沙盤上應(yīng)標注用地紅線。分期開發(fā)的，應(yīng)標注每期的開發(fā)范圍；每期開發(fā)范圍變更的，應(yīng)馬上調(diào)整標注。銷售現(xiàn)場管理NO45、模型標注與實際不一致【案件情況】在一期樓盤銷售期間，開發(fā)商在88平方米戶型商品房的宣傳冊、戶型模型、樣板房以及其他形式的宣傳中，被告將88平方米戶型商品房外采光井部位，標注并實物展示為一個小房間，該小房間為贈送的“百變空間”（面積約6平方米）2016年9月被告通知原告交房；2016年12月，“百變空間”才搭建好。2016年10月，棲霞區(qū)城市管理行政執(zhí)法局接舉報有人在青秀城小區(qū)搭違建。經(jīng)調(diào)查，在被告開發(fā)銷售的青秀城小區(qū)一期已建成的六幢樓中，因涉及改變規(guī)劃容積率、增建采光井樓板，棲霞區(qū)城市管理行政執(zhí)法局分別于2016年10月12日、2016年12月29日，采取了查封施工現(xiàn)場、凍結(jié)xx城一期88平方米戶型578戶產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的行政措施。經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗，涉案房屋的樓板已搭建，并未拆除，且一期絕大部分業(yè)主均已實際改造使用“百變空間”?！驹V訟請求】賠償經(jīng)濟損失56萬元銷售現(xiàn)場管理NO45、模型標注與實際不一致【法院觀點】宣傳文件、戶型模型均體現(xiàn)了“百變空間”為小房間，且對買賣合同的訂立及價格有重大影響，應(yīng)認定關(guān)于贈送“百變空間”的承諾構(gòu)成合同內(nèi)容。因該部分空間并未取得相關(guān)部門的建設(shè)許可，違反了相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，被告關(guān)于贈送“百變空間”的承諾雖構(gòu)成合同內(nèi)容，但依法應(yīng)認定為無效。涉案房屋的樓板已搭建，并未拆除，且一期絕大部分業(yè)主均已實際改造使用“百變空間”，故原告實際并無面積減少、房屋價值減少等損失?！鞍僮兛臻g”延期三個月交付，酌定賠償該部分損失5000元?！緝?yōu)化建議】模型上應(yīng)準確標注整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標高等建筑物基本信息。對于非標層的陽臺、窗欄桿、屋檐、屋頂?shù)刃枳鞒鎏貏e提示。添加提示語：本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同，具體以商品房買賣合同約定為準。銷售現(xiàn)場管理NO46、平面圖錯誤【案件情況】2013年9月30日，原、被告就恒大城第34幢16層16-1號房屋簽訂了《商品房買賣合同》。合同簽訂后，原告按約支付首付款及向貸款銀行支付按揭款，至2015年12月31日，原告接房時，被告要求原告將持有的合同原件交回公司對比確認。待被告通知原告接房時，銷售人員將原告帶到原合同中標注的16-2號房，原告不同意，堅持要求被告按約交付16-1號房，但被告稱現(xiàn)合同上載明的16-2號房就是原告所購買的16-1號房，同時，16-1號房在雙方簽訂合同前就已經(jīng)出售給他人。待原告收回交給被告的合同原件時，發(fā)現(xiàn)戶型圖被更換，將16-1號房與16-2號房互換了?！驹V訟請求】要求返還購房款、利息、物維、管理費、燃氣開戶費，并承擔房價一倍的賠償，合計110萬元?！痉ㄔ号袥Q】本案中，由被告提供的合同中所附房屋平面圖與經(jīng)房管部門登記備案的房屋平面圖不一致，導致原告陷入錯誤認識而簽訂合同并支付款項；被告辯解系因平面圖變更后工作人員失誤未更換合同內(nèi)平面圖導致銷售錯誤，但其并未提交證據(jù)證明平面圖變更事實以及在房管部門登記備案時間，其辯解無證據(jù)支持，本院不予采納；且從簽訂合同至交房超過兩年的時間內(nèi)，被告均未積極核對處理，直至交房時才收回原告所持合同并更換合同中的房屋平面圖。支持了退回房款、物維、管理費、燃氣開戶費及承擔房價一倍賠償。【優(yōu)化建議】平面圖應(yīng)注明比例及長、寬數(shù)，圖紙數(shù)據(jù)應(yīng)準確無誤，并在醒目處注明“該平面圖及數(shù)據(jù)僅供參考，準確的平面圖及數(shù)據(jù)以政府批準文件和《商品房買賣合同》及其附件的約定為準”。銷售現(xiàn)場管理NO47、沙盤、模型、平面圖相關(guān)免責未在買賣合同約定【免責被認為是格式條款】華紡置業(yè)將該沙盤擺放在售樓處的顯要位置，目的是希望他人在全面了解情況后購買其房屋。這種展示對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定將產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約，作為合同的內(nèi)容?，F(xiàn)華紡置業(yè)在沙盤所示董善俊所購房屋西側(cè)墻體與車輛入口處間的實際情況雖與規(guī)劃設(shè)計相一致，但與沙盤展示的內(nèi)容不符，實屬違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。華紡置業(yè)認為《補充協(xié)議》第十四條約定了沙盤（小區(qū)模型）與建筑模型不屬于交付標準。該條款為格式條款，且華紡置業(yè)未予以特別說明和提示，依據(jù)《合同法》規(guī)定，該格式條款免除己方義務(wù)，加重對方責任，一審法院據(jù)此認定該格式條款無效并無不當。揚州華紡置業(yè)有限公司與董善俊商品房銷售合同糾紛二審民事判決書判決結(jié)果：開發(fā)商賠償10萬元?！久庳煹玫椒ㄔ赫J可】本院認為，宣傳資料中雖載明B-1戶型面積約為128.35平方米，贈送面積約15.68平方米，但宣傳資料中同時載明“具體面積及戶型以政府最后批準之法律文件及雙方簽訂合同為準”，而訴爭合同約定的面積也為128.35平方米，本院認定宏寶公司關(guān)于贈送面積的宣傳行為并不構(gòu)成欺詐。至于陸志明主張訴爭房屋與銷售宣傳規(guī)劃的方案不一致故其受到欺詐，本院認為，陸志明以訴爭房屋的外墻涂料、陽臺欄桿工程的外立面效果、空中花園模型、樓宇屋頂效果等作為影響其購買房屋與否的決定性因素難以令人信服。陸志明與江蘇宏寶置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書判決結(jié)果:駁回業(yè)主全部訴訟請求。銷售現(xiàn)場管理NO47、沙盤、模型、平面圖相關(guān)免責未在買賣合同約定《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，應(yīng)作“沙盤模型平面圖等宣傳資料僅作為示意，不構(gòu)成交房標準”的說明。置業(yè)顧問應(yīng)將包括沙盤模型平面圖等宣傳資料免責條款在內(nèi)的法律文件向購房人進行逐條說明和解釋，確保其知悉、認可。合同約定

存檔要求免責條款通過加粗、下劃線等方式加以特別提示，降低被認定為格式條款的風險。形式要求對沙盤、模型、平面圖及相應(yīng)的特別說明、免責條款等進行拍照、攝像存檔。【優(yōu)化建議】銷售現(xiàn)場管理NO48、業(yè)主自行參觀樣板房【案件情況】程雪祥看房后對郁璽區(qū)塊樣板房不甚滿意，得知A區(qū)塊還有樣板房。程雪祥及家人又沿郁金香郡外面道路行走至方晨公司承建的A區(qū)塊看清水樣板房。程雪祥等人進入A區(qū)塊后，經(jīng)過12號樓、13號樓通道，到達14號樓；沿途設(shè)有“新湖·郁金香郡五層花園疊排清水樣板房歡迎品鑒”、“花園疊排14幢清水樣板房由此進入”等廣告指示牌。程雪祥等人走上14號樓平臺后，又從正面繞行到14號樓后面、從西單元往東單元樣板房方向行走。期間，程雪祥所踩的平臺板材斷裂，導致程雪祥從14號樓后面的平臺上墜落到車庫地面受傷。【訴訟請求】索賠205619.06元【法院判決】程某本人也有過錯，法院認定開發(fā)商、施工單位應(yīng)當對程雪祥的損失承擔75%的賠償責任，計人民幣154214.30元?！緝?yōu)化建議】置業(yè)顧問應(yīng)陪同購房人參觀樣板區(qū)、樣板房。樣板區(qū)、樣板房位于施工現(xiàn)場內(nèi)部的，還應(yīng)要求購房人簽訂安全參觀告知文件。銷售現(xiàn)場管理NO49、通過施工現(xiàn)場未做好安全防護【案件情況】2012年12月1日下午4時許，王曉春到翠嶺華庭參觀樣板房。當日，該樓盤外圍腳手架拆除工程正在施工，從一樓直接進入樣板房的原有參觀通道停止使用。合強公司的銷售人員帶領(lǐng)王曉春通過地下室上樓去看樣板房。王曉春參觀完樣板房下樓離開時，從一樓通往地下室的樓梯上墜落到地下室地面并受傷?！驹V訟請求】賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、護理費、交通費、殘疾賠償金、后續(xù)殘疾輔助器具費、康復(fù)治療費、后續(xù)交通費、后續(xù)護理費、后續(xù)治療費、取鋼板等后續(xù)手術(shù)治療相關(guān)費用、除疤痕治療、精神損害撫慰金共計3021178.84元【法院判決】賠償667170.71元?！緝?yōu)化建議】通過施工現(xiàn)場時，購房人須佩帶安全帽，禁止觸碰設(shè)備材料，禁止逗留；不得擅自進入非參觀區(qū)域。有隨行老人和小孩的，應(yīng)督促購房人照看好老人和小孩，盡量要求其在特定區(qū)域休息。銷售現(xiàn)場管理NO50、安全免責缺失【法院認為】被上訴人程雪祥進入A區(qū)塊參觀樣板房，施工單位、開發(fā)商并未阻止。可供參觀樣板房區(qū)域存在安全隱患，兩上訴人未加強管理，未盡必要安全防護措施保障看房安全，致使被上訴人程雪祥不慎行走在14號樣板房后面平臺上搭建的用于通行的木板道路上時，因板材斷裂不慎摔傷。因建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，建設(shè)單位與施工單位應(yīng)承擔連帶賠償責任?！緝?yōu)化建議】通過施工現(xiàn)場時，購房人須佩帶安全帽，禁止觸碰設(shè)備材料，禁止逗留；不得擅自進入非參觀區(qū)域。有隨行老人和小孩的，應(yīng)督促購房人照看好老人和小孩，盡量要求其在特定區(qū)域休息。銷售現(xiàn)場管理NO51、銷售代理不具備資質(zhì)【法院認為】對于被告超出經(jīng)營范圍簽訂該合同是否導致合同無效的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第十條“當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外”之規(guī)定，被告雖然超出其經(jīng)營范圍簽訂《商品房獨家代理銷售合同》，但是并未違反相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。故，原告以此主張合同無效于法無據(jù)，本院不予采納?！緝?yōu)化建議】委托的銷售代理機構(gòu)，未審查其是否具備銷售代理資質(zhì)，導致銷售代理行為違反監(jiān)管規(guī)定。應(yīng)注意在銷售方案與合作方選擇提報審批時，應(yīng)附合作方資質(zhì)證明，審查合作方資質(zhì)情況。行政處罰合同有效銷售現(xiàn)場管理NO52、銷售代理公司違約【案件情況】在房屋代理銷售過程中，深度公司虛構(gòu)團購優(yōu)惠的事實，將其股東陳爽與他人設(shè)立瀘州斐麗體育運動有限公司的POS機安裝在房屋銷售處，向購房者收取5000-10000不等的服務(wù)費，僅國美公司提供的證據(jù)即可確認該服務(wù)費累計超過400000元以上，該服務(wù)費并未作為購房款支付給國美公司。其行為已經(jīng)違反商業(yè)誠信，擾亂商業(yè)交易秩序，給國美公司造成損失，違約金除具有彌補守約方損失的作用外，還具有對違約方的懲罰功能，法院根據(jù)雙方合同約定、深度公司違約情況以及國美公司的損失情況，判決深度公司支付國美公司違約金1000000元。瀘州深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司、瀘州國美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛二審民事判決書【優(yōu)化建議】銷售代理公司違反合同約定的價格或銷售方式銷售房屋，導致銷售偏離公司預(yù)定的規(guī)則，影響項目整體銷售安排。建議在合同中對項目銷售的價格區(qū)間及銷售方式予以明確約定，并約定銷售代理非經(jīng)公司同意，無權(quán)擅自調(diào)整價格及銷售方式。銷售現(xiàn)場管理NO53、銷售傭金結(jié)算【未到結(jié)算條件起訴，被判駁回】鼎匯公司（代理公司）與萬隆公司（開發(fā)商）雙方簽訂的合同明確約定只有在客戶簽署《商品房買賣合同》且按約定支付了樓款的情況下，鼎匯公司才能向萬隆公司收取相應(yīng)的代理服務(wù)費?？蛻艉炗喺J購書未簽訂正式買賣合同，代理公司起訴要求結(jié)算傭金，法院認為代理公司未完成約定的銷售義務(wù)，要求支付傭金缺乏合理依據(jù)，予以駁回。深圳市鼎匯房地產(chǎn)投資顧問有限公司、中山市萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛二審民事判決書【達到結(jié)算條件不付款，被判違約金】《銷售代理合同》約定，當中原地產(chǎn)銷售成交單位的認購者簽訂《商品房買賣合同》并付清全部房款的，則該單位視為符合結(jié)算并支付代理傭金之條件?，F(xiàn)客戶簽訂了線下紙質(zhì)合同，未網(wǎng)簽，中原公司起訴要求支付傭金。法院認為客戶已經(jīng)簽訂線下紙質(zhì)合同，且無證據(jù)證明代理公司不予配合辦理客戶網(wǎng)簽手續(xù)，故判決結(jié)算條件已達成，開發(fā)商應(yīng)向代理公司支付傭金及違約金。湖北金凱達置業(yè)有限公司、湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛二審民事判決書VS銷售現(xiàn)場管理NO53、銷售傭金結(jié)算【優(yōu)化建議】引進銷售代理公司時，需報批結(jié)傭條件（如收齊全款且網(wǎng)簽合同備案后結(jié)傭），并根據(jù)結(jié)傭條件確認傭金。未達支付節(jié)點的，嚴禁提前結(jié)傭；到達支付節(jié)點的，應(yīng)及時結(jié)傭，避免產(chǎn)生違約責任。結(jié)傭條件服務(wù)合同中需明確約定如客戶發(fā)生退房的，銷售代理公司需無條件退回已結(jié)算傭金，開發(fā)商有權(quán)在后續(xù)未結(jié)算款項中直接予以扣除。傭金回溯銷售現(xiàn)場管理NO54、銷售代理公司虛假宣傳金友都公司與新景祥公司簽訂銷售代理合同約定，新景祥公司獨家代理《東城小鎮(zhèn)》項目。新景祥公司對案涉金東城世家47幢樓盤所作的宣傳彩頁中“買一層送一層”、“樓下不貴，樓上免費”等廣告用語與所銷售房屋中夾層應(yīng)計入房屋總價款的情況不符，且未在商品房預(yù)售合同中用文字條款載明夾層建筑面積及夾層建筑面積應(yīng)計入合同價款等內(nèi)容，導致法院判決金友都公司將本應(yīng)收取的夾層建筑面積購房款的60%退還給業(yè)主，新景祥公司對此存在過錯。案件情況金友都公司向案涉128戶業(yè)主所退還的購房款7648442.59元，屬于其本該獲得的收入喪失所導致的損失，綜合雙方的過錯程度，法院酌定由新景祥公司承擔50%的賠償責任，即3824221.30元。法院判決銷售代理公司為取得銷售傭金，擅自向買受人做虛假宣傳，或擅自變更合同內(nèi)容導致買受人基于銷售承諾或合同內(nèi)容要求公司承擔責任。建議在銷售代理合同中約定此種情形的違約責任，在合作過程中加強對銷售代理公司的約束和監(jiān)管。優(yōu)化建議銷售現(xiàn)場管理NO55、返本銷售《商品房銷售管理辦法》本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。NO56、售后包租《商品房銷售管理辦法》本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。銷售現(xiàn)場管理NO55、返本銷售NO56、售后包租【行政處罰】警告；責令限期改正；并可處以１萬元以上３萬元以下罰款?！掇k法》第四十二條【優(yōu)化建議】禁止返本銷售；禁止售后包租未竣工商品房；如需確需售后包租的，必須銷售前應(yīng)提出具體售后返租方案，方案中應(yīng)涵括返租年限，租金，返租商鋪規(guī)劃，返租由第三方主體實施，業(yè)主需對開發(fā)商出具關(guān)于其自愿委托第三方代為出租的相關(guān)確認文件，并且在宣傳上需審慎輸出。銷售現(xiàn)場管理NO57、包銷商品房包銷是指開發(fā)商與包銷商訂立合同，約定開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)的商品房交由包銷商以開發(fā)商的名義銷售的民事行為。包銷特征包銷商必須以開發(fā)商的名義進行銷售包銷商有權(quán)獲得包銷基價與銷售價格之間的溢價部分的全部或部分，開發(fā)商不得對包銷的商品房另行處分，合同另有約定的除外在約定的包銷期限到期后，未銷售完畢的商品房由包銷商按照包銷基價購買銷售現(xiàn)場管理NO57、包銷常見問題包銷方以開發(fā)商名義對外銷售，需具備銷售代理資質(zhì)包銷方資質(zhì)包銷方對外以開發(fā)商名義發(fā)布廣告，進行虛假宣傳，后果通常是開發(fā)商和包銷方承擔連帶賠償責任。虛假宣傳包銷方通常有獨家代理權(quán)，如開發(fā)商另行委托第三方對外銷售，侵犯包銷方獨家代理權(quán)，可能構(gòu)成違約。獨家代理權(quán)溢價部分支付問題、結(jié)算條件、違約金等。結(jié)算爭議【優(yōu)化建議】包銷形式原則上不允許，如確需使用，需要注意確定包銷前必須經(jīng)過嚴格的報批，報批內(nèi)容包括但不限于包銷方、包銷底價、包銷期限、包銷方式等。經(jīng)審批后方可執(zhí)行。銷售現(xiàn)場管理NO58、售價與備案價格偏差【行政處罰】責令改正；沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照《價格法》第十四條【民事爭議】業(yè)主認為受到“欺詐”?！景咐弧?019年6月11日，楊某認購某開發(fā)商項目商品房，該商品房備案價為人民幣3,424,995.00元。認購協(xié)議約定，該商品房銷售原價為人民幣3,531,451.00元，優(yōu)惠后商品房成交價為人民幣3,167,816.00元。認購協(xié)議簽訂后一周，楊某以開發(fā)商宣傳商品房銷售原價高于備案價為由向當?shù)厥袌霰O(jiān)督管理局進行投訴。2019年9月5日，楊某仍以優(yōu)惠后成交價人民幣3,167,816.00元與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》。2019年11月21日，當?shù)厥斜O(jiān)局作出行政處罰決定，認定開發(fā)商存在“利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其交易的事實”并處罰款50,000.00元。后業(yè)主以開發(fā)商存在價格欺詐為由，起訴要求開發(fā)商賠償其多支出的首付、組合型貸款本金及利息支出款3倍金額共計人民幣395,781.21元。法院認為，從合同簽訂的過程來看，雙方在簽訂認購協(xié)議和商品房買賣合同前均會對各項打折優(yōu)惠進行協(xié)商，在達成一致意見后才確定成交價。即使存在價格欺詐，因該欺詐行為并不導致雙方基于真實意思表示訂立的商品房買賣合同撤銷或變更，原告主張被告以“銷售原價”作為打折基礎(chǔ)構(gòu)成價格欺詐并要求被告賠償損失，無法律依據(jù)，本院對此不予支持。面價總價高于備案價銷售現(xiàn)場管理NO58、售價與備案價格偏差【案例二】杭州某房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“山水悅府”項目樓盤，在商品房售樓處公示的商品房價目表中，對部分可售商品房標示的銷售單價高于政府價格主管部門備案的銷售單價，如：4號樓2602室，售樓處現(xiàn)場明碼標價標示的銷售單價為17280.58元/平方米，而該商品房的備案價格為17103.04元/平方米。該公司在銷售過程中以價目表中標示的價格以“優(yōu)惠98折，在此基礎(chǔ)上再優(yōu)惠99折”向消費者進行銷售。杭州市物價局認為，屬于不正當價格違法行為，責令該公司糾正上述價格違法行為，并對其罰款人民幣10萬元整?！景咐吭?017年5月6日至2017年6月27日期間，東莞市運河某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在與購房者簽訂的《某項目認購書》中標示的原價高于向價格部門備案總價，再通過各種名目的虛假優(yōu)惠折價后以低于備案總價簽約的行為和事實。東莞市發(fā)展和改革局上述行為違反了《中華人民共和國價格法》第十四條第（四）項的規(guī)定，構(gòu)成了不正當價格行為，責令東莞市運河某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司改正上述價格違法行為，并對其作出罰款人民幣5萬元的處罰決定。面價單價高于備案價銷售現(xiàn)場管理NO58、售價與備案價格偏差開發(fā)商以高于商品房備案價的價格進行現(xiàn)場公示、宣傳或者銷售時，購房者投訴的方式進行維權(quán)，部分還會以“合同欺詐”為由向法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償損失。雖開發(fā)商是否合同欺詐不一定成立，但是也勢必會造成開發(fā)商不必要的訴訟