20150622-惠州-環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃和市場(chǎng)

目錄環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃惠州市總體規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)規(guī)劃起步區(qū)規(guī)劃環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)版塊劃分新區(qū)土地市場(chǎng)新區(qū)商品房市場(chǎng)惠州市下轄2區(qū)3縣：惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)惠州市總體規(guī)劃城市規(guī)劃及功能定位惠州城市規(guī)劃以“一城三組團(tuán)、雙核心結(jié)構(gòu)”開(kāi)展，三組團(tuán)包括惠城、惠陽(yáng)、陳江-仲愷，雙核心包括惠城和惠陽(yáng)惠城次區(qū)域：珠江三角洲地區(qū)性主中心，惠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，廣東重要的歷史文化名城和旅游基地；惠陽(yáng)-大亞灣次區(qū)域：珠江三角洲地區(qū)性副中心，惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，我國(guó)沿海重要港口和石化基地；陳江—仲愷次區(qū)域：加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，城市遠(yuǎn)景開(kāi)展儲(chǔ)藏用地區(qū)域；北部山區(qū)次區(qū)域：惠州重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要的生態(tài)屏障。區(qū)域功能及定位河源深圳東莞惠東縣博羅縣農(nóng)產(chǎn)品基地電子產(chǎn)品、加工制造業(yè)地區(qū)性主中心地區(qū)性副中心惠城次區(qū)域北部山次區(qū)域陳江-仲愷次區(qū)域惠陽(yáng)-大亞灣次區(qū)域大亞灣城市規(guī)劃范圍包括惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2672.3平方公里。環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃新區(qū)戰(zhàn)略意義及規(guī)劃范圍新區(qū)14年6月27日掛牌成立，是惠州進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)的重大戰(zhàn)略平臺(tái)和新興增長(zhǎng)極，

預(yù)計(jì)17年起步區(qū)初見(jiàn)雛形，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量再造一個(gè)惠州包括惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全境，以及惠東縣白花鎮(zhèn)及平海半島上的6個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)旅游管理區(qū)；陸地面積2168平方公里，海域面積4520平方公里。新區(qū)總規(guī)劃范圍包括惠陽(yáng)區(qū)的秋長(zhǎng)、淡水和大亞灣的澳頭、西區(qū)四個(gè)街道辦構(gòu)成的核心區(qū)，總面積約200平方公里核心區(qū)規(guī)劃范圍包括惠州南站新城起步區(qū)、大亞灣石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)和稔山濱海新城起步區(qū)建設(shè)，總面積約28平方公里起步區(qū)規(guī)劃范圍環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃整體空間布局及片區(qū)功能新區(qū)空間規(guī)劃打造陸海統(tǒng)籌、區(qū)域聯(lián)動(dòng)的“一軸一帶”，建設(shè)功能互補(bǔ)、產(chǎn)城融合的“八大片區(qū)”城市功能拓展軸：建設(shè)聯(lián)動(dòng)南北、帶動(dòng)周邊、支撐惠州向南向海開(kāi)展的核心軸；海洋經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶：以大亞灣臨港產(chǎn)業(yè)片區(qū)和稔平半島濱海旅游片區(qū)為雙核心，形成廣東東部海洋經(jīng)濟(jì)特色開(kāi)展帶。一軸一帶大亞灣臨港產(chǎn)業(yè)片區(qū)：制造業(yè)基地惠陽(yáng)綜合效勞片區(qū)：綜合性效勞中心新圩低碳產(chǎn)業(yè)片區(qū)：綠色低碳產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和深莞惠城郊型旅游觀光勝地鎮(zhèn)隆電子信息產(chǎn)業(yè)片區(qū)：電子電器業(yè)生產(chǎn)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地稔平半島濱海旅游片區(qū)：濱海旅游區(qū)稔山特色產(chǎn)業(yè)片區(qū)：海洋新興產(chǎn)業(yè)基地和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型示范區(qū)白花新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)：新興產(chǎn)業(yè)、休閑旅游臨空產(chǎn)業(yè)片區(qū)：空港物流等綜合效勞區(qū)八大片區(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)空間布局及功能核心區(qū)面積200平方公里，建設(shè)港—區(qū)—城聯(lián)動(dòng)的六大功能組團(tuán)核心區(qū)六大功能組團(tuán)惠州南站新城組團(tuán)：以TOD模式為導(dǎo)向，圍繞公交樞紐進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)?；蓐?yáng)淡水老城組團(tuán)：形成效勞環(huán)大亞灣新區(qū)的商業(yè)效勞中心和生活效勞中心；惠陽(yáng)北部綜合開(kāi)展組團(tuán)：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)改造；大亞灣中心區(qū)組團(tuán)：強(qiáng)化對(duì)石化企業(yè)生產(chǎn)性效勞功能培育，打造專業(yè)性生產(chǎn)效勞平臺(tái)；大亞灣石化區(qū)組團(tuán)：營(yíng)造舒適宜人的產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境；西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)組團(tuán)：開(kāi)展高端新型電子信息、半導(dǎo)體照明和新能源汽車三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)空間布局及功能核心區(qū)中軸線惠州南站新城組團(tuán)，建設(shè)客家與海洋文化相融合的城市景觀中軸濱水休閑旅游區(qū)城市生態(tài)綠心嶺南特色宜居區(qū)公共效勞核心區(qū)區(qū)域公共效勞中心惠陽(yáng)城市會(huì)客廳中央商務(wù)區(qū)高鐵樞紐新城惠州城市新門戶北部：以古屋河生態(tài)景觀為依托，建設(shè)濱河濕地公園和客家風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)，打造濱水休閑旅游區(qū)，成為城市生態(tài)綠心和嶺南特色宜居區(qū)；中部：以文化展示為主題，著力推動(dòng)城市公共效勞和公共空間建設(shè)，適度引入休閑商業(yè)娛樂(lè)功能，打造惠陽(yáng)公共效勞核心區(qū)，成為區(qū)域公共效勞中心和惠州文化休閑新地標(biāo)；南部：以高鐵樞紐為核心，集中布局商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、酒店餐飲等效勞功能，打造惠州城市新門戶。以惠州南站為起點(diǎn)，建設(shè)一條公共空間開(kāi)放、公共活動(dòng)聚集，現(xiàn)代港城景觀和客家傳統(tǒng)風(fēng)貌相融合，集文化、體育、科普、娛樂(lè)和休閑等多種功能于一體的城市活力中軸線。環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)范圍優(yōu)先推動(dòng)起步區(qū)建設(shè)，3大起步區(qū)2014年方案投資46億元，當(dāng)年完成投資52.3億元，完成年度方案的114%環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局惠州南站新城起步以高鐵樞紐為核心，集中布局商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、酒店餐飲等效勞功能，打造惠州城市新門戶位于惠陽(yáng)新僑片區(qū)內(nèi)，北至白云路、東至惠大高速、西至淡澳河、南至亞公頂山，面積約8平方公里；近期以廈深鐵路惠州南站客運(yùn)樞紐、城市核心景觀中軸線、古屋河都市景觀、綜合體育公園和現(xiàn)代物流園等工程為重點(diǎn)，拉開(kāi)惠州南站新城建設(shè)空間框架?；葜菽险拘鲁瞧鸩絽^(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局稔山濱海新城起步推進(jìn)區(qū)域性商務(wù)中心、惠東站前廣場(chǎng)和稔樹(shù)綠廊公園建設(shè)，打造紅樹(shù)林海洋生態(tài)園，建成環(huán)大亞灣新區(qū)旅游新名片位于惠東縣稔山鎮(zhèn)，北起惠深沿海高速，南至范和河，東至廣汕公路、西至范和港海域，面積約9平方公里；重點(diǎn)建設(shè)惠東站客運(yùn)樞紐，結(jié)合海、山、水、田、古村風(fēng)光，推進(jìn)區(qū)域性商務(wù)中心、惠東站前廣場(chǎng)和稔樹(shù)綠廊公園建設(shè)，打造紅樹(shù)林海洋生態(tài)園，建成環(huán)大亞灣新區(qū)旅游新名片。稔山濱海新城起步區(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃起步區(qū)空間布局石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)加快推進(jìn)中海油惠煉二期、中卡LPG制烯烴工程，著力引進(jìn)和建設(shè)一批石化中下游工程石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)位于大亞灣石化區(qū)，北至惠深沿海高速、西至疏港大道、南至濱海大道、東至濱海十路，面積約11平方公里。石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)目錄環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃惠州市總體規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)規(guī)劃起步區(qū)規(guī)劃環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)版塊劃分新區(qū)土地市場(chǎng)新區(qū)商品房市場(chǎng)環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)版塊劃分新區(qū)包括惠陽(yáng)、大亞灣以及惠東8鎮(zhèn)，但并不涉及行政區(qū)域調(diào)整；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在中心版塊以及濱海版塊，兩個(gè)板塊各項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)占新區(qū)比重90%以上中心版塊90個(gè)在售項(xiàng)目濱海版塊10個(gè)在售項(xiàng)目新區(qū)土地面積2168平方公里,三個(gè)片區(qū)中，大亞灣區(qū)290平方公里、惠陽(yáng)區(qū)916平方公里、惠東板塊〔劃入新區(qū)的沿海8鎮(zhèn)〕為962平方公里；新區(qū)并不涉及行政區(qū)域調(diào)整,新區(qū)黨工委、管委會(huì)不負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)具體的社會(huì)管理和行政事務(wù)。新區(qū)范圍中心板塊：由淡水、秋長(zhǎng)、澳頭、西區(qū)4個(gè)辦事處組成，靠近城市中心區(qū)，購(gòu)房以日常居住生活為主；濱海板塊：由小徑灣至雙月灣的一線海景樓盤構(gòu)成，是旅游地產(chǎn)的代表。2011-2013年，累計(jì)完成投資：中心板塊345億元、濱海板塊158億元；商品房累計(jì)銷售：中心板塊901萬(wàn)平米、濱海板塊208萬(wàn)平米。這兩大板塊合計(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)比重均占新區(qū)的90%以上。房地產(chǎn)版塊環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)土地市場(chǎng)2014年惠州土地供給面積下滑，集中在工業(yè)和住宅用地，降幅均在50%以上；博羅與惠城是土地供給熱點(diǎn)區(qū)縣，環(huán)大亞灣新區(qū)住宅用地供給總量偏少2014年惠州掛牌供給388宗，面積655.85萬(wàn)㎡，同比下降51.15%；從供給量構(gòu)成來(lái)看，以工業(yè)用地為主，占整體供給面積的49%，其次為住宅用地，占整體供給面積的38%，商服用地占整體供給面積的10%；受開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，土地供給下滑明顯，主要是住宅用地與工業(yè)用地供給的大幅度下滑。2014年惠州土地供給熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)椴┝_和惠城，兩個(gè)區(qū)域的供給面積占整體供給量的51.64%；而大亞灣受工業(yè)用地供給量減少的影響，全年供給面積同比下降88.77%；從住宅用地來(lái)看，惠城仍是住宅用地供給熱點(diǎn)區(qū)域，其次是龍門，供給量40.77萬(wàn)㎡，同比上漲239.45%，漲幅最大；從商服用地來(lái)看，惠東與惠城實(shí)現(xiàn)比較大的突破，區(qū)域商業(yè)被看好。環(huán)大亞灣新區(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)土地市場(chǎng)受供給影響，2014年全市掛牌成交面積大幅度下滑，但地面價(jià)上漲明顯；惠東商住土地成交占比最大，主要在濱海區(qū)域，未來(lái)濱海仍會(huì)保持較大開(kāi)發(fā)規(guī)模大亞灣因低地面價(jià)的工業(yè)用地占比減少，2014年地面價(jià)上漲192.06%，到達(dá)1363元/㎡，漲幅排名第一；而惠城區(qū)地面價(jià)2745.31元/㎡，同比上漲50.42%?；輺|2014年土地掛牌成交190.98萬(wàn)㎡，占總體成交量的24.92%，成交面積在各區(qū)縣排名第一，但是惠城區(qū)基于最高成交地面價(jià)，成交金額排名第一，占總成交金額的46.00%2014年各區(qū)域商、住類土地消化上一年存量，整體成交面積有所下降；惠東住宅用地成交95.01萬(wàn)㎡，商服用地成交41.58萬(wàn)㎡，成為住宅與商服成交量最高的縣區(qū)，土地成交主要在濱海區(qū)域，未來(lái)濱海仍會(huì)保持著比較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模。環(huán)大亞灣新區(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)商品房市場(chǎng)惠州14年銷量下滑，受城市結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格實(shí)現(xiàn)分化，保持上漲趨勢(shì)；近期均價(jià)波動(dòng)較大，以走量去庫(kù)存為主惠州市近年商品房銷售呈斜坡式上升，但2014年首次出現(xiàn)下滑，各區(qū)縣銷量均有不同程度下降，全市銷售面積924.42萬(wàn)平米，同比下降19.58%；銷售金額為560億，同比下降16.68%；近年惠州商品房均價(jià)呈現(xiàn)增漲的趨勢(shì)，2014年受大亞灣、惠東和博羅均價(jià)上漲影響，惠州整體市場(chǎng)銷售均價(jià)突破6000元/㎡，同比上漲3.60%。從成交走勢(shì)來(lái)看，商品房成交呈現(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢(shì);目前市場(chǎng)依然以去庫(kù)存為市場(chǎng)共識(shí)。環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)商品房市場(chǎng)新區(qū)內(nèi)惠陽(yáng)區(qū)因公共設(shè)施配套比較成熟和完善，均價(jià)平穩(wěn)從成交走勢(shì)來(lái)看，惠陽(yáng)區(qū)一手商品房呈“量升價(jià)跌”態(tài)勢(shì)；隨著片區(qū)根底設(shè)施的完善、廈深高鐵的開(kāi)通等影響，片區(qū)均價(jià)繼續(xù)保持，預(yù)期未來(lái)隨著深莞惠交通運(yùn)輸一體化與環(huán)大亞灣新區(qū)規(guī)劃的兌現(xiàn)，樓市將繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)商品房市場(chǎng)新區(qū)內(nèi)大亞灣區(qū)樓市呈“量大、價(jià)低”特征大亞灣4月份商品房成交2657套，環(huán)比上升83.37%，同比上升50.11%，成交面積為24.16萬(wàn)平米，環(huán)比上升95.15%，同比上升64.83%，成交均價(jià)5726元/平米，環(huán)比上升1.07%，同比上升1.47%?？偟膩?lái)講，大亞灣商品房成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。環(huán)大亞灣新區(qū)市場(chǎng)概況新區(qū)商品房市場(chǎng)新區(qū)內(nèi)惠東區(qū)樓市主要由一線海景樓盤構(gòu)成，由于濱海資源的稀缺性，呈“量少、價(jià)高”特征惠東4月份商品房成交1806套，環(huán)比上升245.98%，成交面積為19.41萬(wàn)平米，環(huán)比上升261.45%，成交均價(jià)5545元/平米，環(huán)比下降7.70%。從成交走勢(shì)來(lái)看，惠東商品房呈“量升價(jià)跌”態(tài)勢(shì)。環(huán)大亞