2023全國房地產經(jīng)紀人《交易制度政策》考試必考知識點總結

2023全國房地產經(jīng)紀人《交易制度政策》考試必考知識點總結(4)出售公有住房交存資金標準為

①業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r網(wǎng)。

全國房地產經(jīng)紀人職業(yè)資格考試用書房地產交易制度政策②售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項維修資金

房地產業(yè)(1)匡庭|住宅不低于售房款的20%；

1、是從事房地產投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，(2)旗住宅不低于售房款的30%

包括房地產開發(fā)經(jīng)營、房地產中介服務、物業(yè)管理和其他房地產活動。4、房地產咨詢業(yè)：

房地產業(yè)關聯(lián)度高'帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的(基礎性、先導性)產業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產顧問服務，包括市場調查、投資可研、項目策劃等，由估價機構和經(jīng)紀機構及估價是或經(jīng)

業(yè)紀人承擔

房地產業(yè)與建筑業(yè)的關系5、房地產估價業(yè)：(知識密集)

1、建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；評估房地產的價值，為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害

2、房地產業(yè)兼有生產(開發(fā))、經(jīng)營、服務和管理等多種性質，屬于第三產業(yè)賠償、課稅等提供價值參考。

房地產業(yè)的地位和作用6、房地產經(jīng)紀業(yè)：(勞動密集和知識密集)

(1)可以為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質條件。(1)幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人或者幫助房地產的購買者、

(2)房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工,電器等相關產業(yè)的承租人尋找到其欲購買、承租的房地產

發(fā)展，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長。(2)在成熟房地產市場，房地產經(jīng)紀業(yè)居房地產主體地位

(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。房地產咨詢業(yè)、房地產估價業(yè)和房地產經(jīng)紀業(yè)合稱為(房地產中介服務業(yè))

(4)可以加快舊城改造和城市基礎設施建設。

(5)有利于優(yōu)化產業(yè)結構。

(6)可以擴大就業(yè)。

(7)可以增加政府財政收入。

房地產業(yè)的行業(yè)細分

1、物業(yè)管理業(yè)：(勞動密集和知識密集)

對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)

護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并提供相關服務。

2、物業(yè)承接查.迨制度：(查瞼協(xié)議簽訂后1。日內辦理務業(yè)交接手續(xù))

物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照合同的約定，共同對物業(yè)共享部分、共享設施設備進行檢查

和驗收的活動。

3、住宅專項維修資金制度：

⑴專項用于住宅|共享部位|、|共享設施設備保修期滿后|的博?？诟?、改造|的資金。

(2)業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于場所有；

我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于|公有住房的售房單位所司

1、試點探索階段2、全面推進階段3、深化改革階段

(3)商品住宅、非住宅業(yè)主，按所擁有物業(yè)的障筑面積|交存住宅專項維修資金

《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從(1998年下半年)開始，全國城

①每平方米建筑面積交存首期資金數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的祠

鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

房地產法律的調整對象行政規(guī)章包括國務院部委制定的部門規(guī)章和有立法權的地方政府制定的政府規(guī)章。

調整的是與房地產開發(fā)、交易和管理有關的各種社會關系房地產開發(fā)企業(yè)資質1管理辦法卜城市商品房預售篙理辦法卜商品房銷售管理辦法、商

1、房地產開發(fā)關系：獲得建設用地使用權，開發(fā)過程中產生的關系，包括兩方面內容品房屋租賃管理辦法、城市房地產抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊房地產估價師憎理辦理、

（1）獲得建筑用地使用權城市危險房圉管理規(guī)定卜建設部關于納入國務院決定的15項行政許可的條件的蛔等

（2）在獲得建筑用地使用權的土地上建造房屋（2）規(guī)范性文件是指行政機關依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行

2、房地產交易關系：買賣、租賃、抵押等交易行為中產生的關系為的性質。

3、物業(yè)管理關系：修繕、養(yǎng)護、保管、看管等產生的法律關系①規(guī)范性文件：

4、行政管理關系：實施管理'監(jiān)督、檢查時發(fā)生的法律關系房地產經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度I暫行規(guī)定I、房地產經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試快施辦格、國有

5、住房保障法律關系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關系土地上房屋征收怦估辦法I

住房保障法律關系中涉及的重點問題：②技術規(guī)范：

（1）保障對象：房地產估價陋、房地產估價基本怵語標準I;房地產登記I技術規(guī)程I

住房困難且收入、財產等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員6、最高人民法院的司法解釋：

（2）保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補貼最高人民法院在審理房地產案件中，會對房地產領域的有關問題進行解釋，或者對疑難問題進行研究并

（3）房源籌集建設、收購、租賃、受贈、政府投資、社會力量投資就此發(fā)布指導性文件

（4）租賃型保障房運作模式：市場租金、分檔補貼的運作模式《房屋登記辦法》屬于（行政規(guī)章）。

（5）產權型保障房運作模式：共有產權的運作模式。（滿足條件的前提下才可以上市交易）全國人民代表大會及其常務委員會頒布的匪包法制即相關的法律有（《民法通則%《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《合同法》

16）準入、退出：不符合條件或違規(guī)時退出。（可訴請法院強制執(zhí)行）《擔保法》）.I專門法律《城市房地產管理法》

典型特征是其主體法律地位不平等的房地產法調整對象是（房地產行政管理關系）房地產方面的曲幽主要是指國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的規(guī)章，具體包括

房地產法的調整對象中，（房地產開發(fā)關系）是指開發(fā)商依法取得土地使用權并進行基礎設施建設、建造房屋過（《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規(guī)定》《城市房地產抵押管理辦法》《城市房屋租賃管理辦

程中產生的法律關系。法》）

房地產法規(guī)政策體系《城市房地產管理法》規(guī)定，

由房地產法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構成國家依法實行國有土地有償'有限期使用制度。

1、憲法：國家根本大法但是，國家在本法規(guī)定的范圍內麗國有土地使用權的除外。（無償"無使用期限|）

2、房地產法律：人大頒布，僅次于憲法房地產成交價格申報制度（法定義務）

《城市房地產管理法》《物權法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《民法通則》《合同法》；《擔保法》；資產1、房地產成交價格關系著當事人之間的財產權益，也關系著國家的稅費收益，成交價格明

評估法顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

3、房地產行政法規(guī)：是以國務院令頒布的，主要有2、通過對房地產成交價格進行申報管理，既防止房地產交易價格失真，又能有效防止交易

《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物業(yè)管理條例》雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》；《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。

《住房公積金管理條例》等1、房地產價格評估，應當遵循公正、公平'公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估

4、地方性法規(guī)：程序，以①基準地價'②標定地價和③各類房屋的重置價格為基礎，參照④當?shù)氐氖袌鰞r格進行評

指有立法權的地方人民代表大會及其常務委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定估”

5、行政（部門）規(guī)章和規(guī)范性文件2、基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定

土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度房地產所有權的特性

1、由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，1、完全性：房地產所有權是房地產為一般支配的完全權

基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。2、整體性（單一性）：不能在內容或者時間上加以分割

2、房屋產權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設（房地產）部門承擔3、恒久性：其存在沒有存續(xù)期間，不因時效而消滅

房地產交易管理4、彈力性：

是指政府及其房地產交易管理部門、其他相關部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產交易活動當房地產被他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，房地產所有權人有權索回。

行使的指導、監(jiān)督等管理活動，是房地產市場管理的重要內容。5、幽對性卜

通過對房地產成交價格進行（申報）管理，既防止房地產交易價格失真又能保證國家的稅費不流失與債權相比，所有權不待他人積極作用而實現(xiàn)。而債權的行使必須以債務人的積極協(xié)助（即履行債

根據(jù)《康登記辦法》的規(guī)定，（直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門）是法定的房屋登記和發(fā)證務）為條件。

機關房地產所有權的種類

房地產權利的種類1、單獨所有：一個單位或個人享有所有權

房地產所有權和房地產他項權2、共有兩個以上單位或個人共同享有所有權，包括按份共有和共同共有

房地產權利的種類中，屬于用益物權的是（土地承包經(jīng)營權）。3、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部

分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。是一種復合性的權利。

房權利人在法律規(guī)定的范圍

自物權

地物內對一定的物享有直接支4、房地產所有權具體有土地使用權和房屋所有權

產權配并排除他人干涉的權利

（1）土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，

絕對權、對世權

所

建設用地使用權（2）房屋所有權則有國家所有權，集體所有權和私人所有權三種。

有

權房地產所有權的特性有（A完全性B整體性C恒久性D彈力性）

宅基地使用權1他

用益物權房地產所有權分類不包括（家庭所有）

物

房地產業(yè)土地承包經(jīng)營權下權房地產他項權利

擔保物權

1、建設用地使用權

他

（1）建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、

項地役權-------->

權構筑物及其附屬設施

利抵押權（2）|取得方式|：甌、酗、眼圜、|作價出資|（入股）和授權經(jīng)營沒有轉讓

債權人要求債務人作為

債2、宅基地使用權

租賃權或不作為的權利

權

對人權'相對權宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬

設施

3、土地承包經(jīng)營權

房地產所有權：

土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種

1、房地產所有權人對自己的房地產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。

2、占有、使用,收益和處分四項基本權能，構成所有權完整的權能結構，

4、地役權

3、所有權是一級權能，其他四項為二級權能，具有相對的獨立性，它們在一定的條件下

房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。

同一級權能相分離時，一級權能不會因此而喪失，其條件是擁有二級權能者對所有權

包括通行地役權，排水地役權，眺望地役權，采光地役權，支撐地役權，排污地役權等

人應盡一定的義務或者在一定期限后將分離的二級權能復歸于所有權人。

(1)地役權人：房地產所有權人或土地使用權人由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后，在集體土地上自行開發(fā)建設并向社

(2)供役地：他人的房地產會公開出售的產權權能不完整或權能行使受限制的商品性住房。屬于違法建設和銷售，不受國家法律保

(3)需役地：自己的房地產護。

5、抵押權房屋所有權的取得

債務人或者第三人不移轉房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或1、原始取得

者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變①依法建造房屋；②依法沒收房屋；③收歸國有的無主房屋；④合法添附的房屋(如翻建、加層)。

賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。2、繼受取得

(1)抵押人：債務人或者第三人(1)因法律瑟I繼受取得：①如房屋買賣(包括拍賣)；②房屋贈與；③房屋相互交換

(2)抵押權人：債權人(2)因法律隨繼受取得：指因①被繼承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，

(3)抵押房地產：用于擔保債務履行的房地產②繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權

6、租賃權房屋所有權的消滅

以支付租金的方式從房屋所有權人或土地權利人那里取得的占有和使用房地產的權利因某種法律因到的出現(xiàn)，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。

下列各項中，不屬于房地產他項權利的有(農業(yè)用地使用權)(1)房屋產權主體的消滅。房屋所有權人(自然人)死亡、法人被終止

房屋所有制(2)房屋產權客體的消滅.

城鎮(zhèn)房屋所有制一按所有制結構劃分：(3)房產轉讓、受贈等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。

1、全民所有制房產(國家授權國家機關、人民團體、企事業(yè)單位和軍隊管理)，(4)因國家行政命令或法院判決而喪失。

2、集體所有制房產：社會主義勞動群眾集體組織所有的房地產，①房產征收、②法院判決使原房產權利人生法律效力而喪失該房屋的所有權。

3、私人所有房產(國家保護私人房產)：商品房、保障性住房、已購公有住房、軍產房等(5)房產所有權人放棄所有權。

4、外資及中外合資房產我國房屋所有權的特點

(外國政府、企業(yè)、團體和僑民所有；我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營的房產)，(1)房屋的國家所有權'集體所有權和個人所有權同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。

5、其他房產如宗教房產、私營股份公司房產(2)房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。

城鎮(zhèn)房屋所有制一按產權占有形式劃分(3)房屋所有權與其所依附的土地的使用權不可分離。

1、單獨所有房產、(4)國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離。國家享有所有權，國有企、事業(yè)單位和其他組織享

2、共有有使用權。

(公民個人共有房產，公民與集體、國家共有房產以及外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產)(5)房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。

3、建筑物區(qū)分所有權(6)房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和轉移登記手續(xù)。

(1)對專有部分的所有權房屋征收的概念

(2)對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權國家為了麻福的需要,依照法定權限和程序強制取得單位、個人及其他不動產并給予公平補償?shù)男?/p>

(3)對共有部分享有共同管理的權利為，2011年1月21日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》

農村房屋所有制房屋征收的限制條件

1、我國農村房屋實行農民自建、自用并以農民私有為主的制度。(1)只能為了公共利益的需要；

2、農民對宅基地擁有使用權，對在宅基地上建造的房屋擁有所有權。(2)必須嚴格依照法定的權限和程序；

3、小產權房：(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，

(4)以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償。勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土

房屋征收的前提條件地，簡稱集體土地

1公共利益1是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件農民集體的范圍有下列3種：

(1)國防和外交的需要1、農民集體；

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要2、村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體；

(3)由政府組織實施的科技,教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體。

保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；《憲法》第十條規(guī)定：

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要農村和城市郊區(qū)的土地，I除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外I,屬于I集體所有I;

(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城宅基地和自留地、自留山，也屬于I集體所有I.

區(qū)改建的需要；第九條規(guī)定：

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。礦藏、水流、回、國、厘通I、荒地、灘涂等自然資源，都屬于I國家所有I,即全民所有；I由法律規(guī)定I

征收土地具有的明顯的特點包括(A具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農民必須服從I屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外I

國家的需要；C要妥善安置被征地單位和農民的生產和生活，依法給予被征地單位和農民補償；E被征收后的以下關于我國現(xiàn)行土地基本制度理解正確的是(A全部土地為社會主義公有制B城市市區(qū)的土地屬于國家所

土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?有0實行土地有償使用制度；E土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農民集體所有制的形式)。

征收與征用的區(qū)別有(A適用對象不同B前提條件不同D所有權轉移不同E補償內容不同)土地登記制度

對被征收人給予的補償內容包括(A被征收房屋價值的補償B因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償C因根據(jù)《土地管理法》和《不動產登記暫行條例》，國家依法實施土地登記制度。土地登記是指，不動產登

征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償)記機構依法將土地權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

土地所有制的性質和形式土地登記的內容：

1、我國現(xiàn)行土地所有制的性質為社會主義公有制，其形式有兩種，1、集體土地所有權登記

一種是全民所有制，另一種是勞動群眾集體所有制。2、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權登記

2、土地公有制是我國土地制度的基獻和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎3、建設用地使用權登記

土地的全民所有制4、宅基地使用權登記

I全民所有制I的土地被稱為國家所有土地,簡稱國有土地，其所有權由國面用代表國家行使。5、土地他項權利(包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利)

國有土地所有權由(國務院)代表國家行使根據(jù)《不動產登記暫行條例》，土地登記由土地所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的

市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記

國有土地的范圍，其規(guī)定如下：

依法登記的土地所有權,使用權和他項權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯

1、城市市區(qū)的土地；

土地用途管制制度

2、農村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

1、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為①衣用地I、②健設用地I和③侏利用土地I。

3、國家依法征收的土地；

2、土地用途菅制的麗是|不能隨意改變農用地的用途農用地轉用須經(jīng)有批準權的人民政府核準?？?/p>

4、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

制建設用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地

5、農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；