物業(yè)管理師管理實務(wù)精講

入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)

XX年物業(yè)管理師管理實務(wù)精講主并辦理有關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)

管理事務(wù)手續(xù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包含兩

1121個方面：一是物業(yè)驗收及其有關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)

第11講講義管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位與業(yè)主，入住的

i.物業(yè)入住的準備完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開發(fā)建

2.物業(yè)入住流程及手續(xù)、費用交納、驗房及發(fā)放鑰匙、設(shè)轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動全面展開。

資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理

3.物業(yè)裝飾裝修管理流程在房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式

4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容有多種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)

5.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是，建

二、考試目的與考試要求設(shè)單位具體負責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理有關(guān)手續(xù)，如業(yè)

本部分的考試目的是要測試應(yīng)考入員對物業(yè)入住與裝主先到建設(shè)單位確認有關(guān)購房手續(xù)、業(yè)主身份，驗收物

修管理有關(guān)法規(guī)與知識的掌握程度，與物業(yè)入住與裝修業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具物業(yè)購買正式發(fā)票，

管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實踐操作的綜合能逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分，領(lǐng)取鑰匙等。在此基

力。礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理有關(guān)手續(xù)，如

考試基本要求領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納有關(guān)費用等。

掌握：物業(yè)入住與裝修的有關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序,第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單

物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多出

物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。現(xiàn)于物業(yè)管理早期與前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤

熟悉：物業(yè)入住的準備，物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)較多、人力資源不足，或者物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單

裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。位系上下級單位，與其他建設(shè)單位與物業(yè)管理單位協(xié)商

熟悉：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。認為必要的情況等等。

考題類型要求

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題（注：要根不管使用何種入住操作模式，物業(yè)入住運作的準備、內(nèi)

據(jù)考試大綱要求來定）。容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位與物業(yè)管理單位各

自的職責(zé)不一致。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)

均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)

入住服務(wù)的涵義有關(guān)法律責(zé)任與義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理有關(guān)

手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服

務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策與業(yè)主臨

入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工時公約等，讓業(yè)主充分熟悉物業(yè)管理提供的各項服務(wù)，

作，也是物業(yè)管理操作過程的難點與重點之一。與前期為物業(yè)管理工作順利開展制造條件。

介入等物業(yè)管理工作不一致的是，物業(yè)入住與裝修管理

服務(wù)政策性強、涉及面廣、管理難度大，容易導(dǎo)致物業(yè)入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的

管理單位與業(yè)主（或者物業(yè)使用人）之間發(fā)生矛盾與沖時間期限，當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單

突。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位假如能以優(yōu)秀位與物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或者合理方法，如根

的服務(wù)品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)與良好據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵

的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主與物業(yè)使用人的認同與擁戴，對引件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或者在上述聯(lián)系無效的情況下通

導(dǎo)業(yè)主正確認識物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化過登報、廣播與電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或者傳

解物業(yè)管理操作中的種種矛盾與問題，實現(xiàn)積極的物業(yè)達物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間

管理服務(wù)開局與順利地完成物業(yè)管理服務(wù)工作均有積驗收物業(yè)與辦理有關(guān)手續(xù)。要注意在通知業(yè)主的時候，

極的重要作用。盡可能一次性告知辦理有關(guān)手續(xù)時應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。

第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容

一、入住服務(wù)的涵義入住的準備

二、入住的準備

(5)小區(qū)內(nèi)有關(guān)公共管理制度；

入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供有關(guān)(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；

服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因(7)公共及康樂設(shè)施介紹；

此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細致的準備，全(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；

面有效地保障業(yè)主的入住工作。(9)其他需要說明的情況與有關(guān)注意事項。

(一)資料準備6.物業(yè)管理有關(guān)約定

1.《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有

2.《入住通知書》關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進一步明晰雙方的權(quán)利與義

《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：

的書面通知。通常而言，要緊內(nèi)容包含：(1)物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額；

(1)物業(yè)具體位置；(2)物業(yè)管理費計費時段與繳交時間；

(2)物業(yè)竣工驗收合格與物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的(3)物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或者托收等)；

情況介紹；(4)滯納金及其計收比例；

(3)準予入住的說明；(5)調(diào)整管理費的條件或者其他情況。

(4)入住具體時間與辦理入住手續(xù)的地點；(二)其他準備

(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；1.入住工作計劃

(6)業(yè)主入住時需要準備的有關(guān)文件與資料；建設(shè)單位與物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個月制訂入住

(7)其他需要說明的事項。工作計劃，由項目管理負責(zé)人審查批準，并報經(jīng)上級主

3.《物業(yè)驗收須知》管部門核準。計劃中應(yīng)明確：

《物業(yè)驗收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應(yīng)(1)入住時間、地點；

掌握的基本知識與應(yīng)注意事項的提示性文件。通常而(2)負責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工；

言，要緊內(nèi)容包含：(3)入住過程中使用的文件與表格；

(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；(4)入住手續(xù)辦理與程序；

(2)物業(yè)不一致部位保修規(guī)定；(5)注意事項及其他情況。

(3)物業(yè)驗收應(yīng)注意事項與其他需要提示說明的事項等。2.入住儀式策劃

4.《業(yè)主入住房屋驗收表》

為了提高小區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人

《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及小

文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房區(qū)實際情況，組織舉行入住儀式。參加人員有業(yè)主、物

屋驗收表》能夠清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。通常業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表與其他有關(guān)人員。

而言，要緊內(nèi)容包含：3.環(huán)境準備

(1)物業(yè)名稱、樓號；

(2)業(yè)主、驗收人、建設(shè)單位代表姓名；在完成對物業(yè)的竣工驗收與接管驗收之后，物業(yè)管理單

(3)驗收情況簡要描述；位要對物業(yè)共用部位進行全面完全的清潔，為業(yè)主、物

(4)物業(yè)分項驗收情況記錄與水電煤氣等的起始讀數(shù)；業(yè)使用人入住做好準備。同時:要布置好環(huán)境，保持道

(5)建設(shè)單位與業(yè)主的簽字確認；路通暢。遇有二期工程施工或者臨時施工情況，要進行

(6)物業(yè)驗收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；必要隔離，防止安全事故發(fā)生。

(7)驗收時間；4.其他準備事項

(8)其他需要約定或者注明的事項。(1)準備及布置辦理人住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標語,

5.《業(yè)主(住戶)手冊》設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等；

(2)準備及布置辦理有關(guān)業(yè)務(wù)的場地，如電信、郵政、有

《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、線電視、銀行等有關(guān)單位業(yè)務(wù)開展的安排；

物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)項(3)準備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工

目內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。通常而言，要緊包含下作流程，應(yīng)對表格資料預(yù)先作出必要處理，如預(yù)先填上

列內(nèi)容：姓名、房號與基本資料等；

(1)歡迎辭；(4)準備辦公用具，如復(fù)印機、電腦與文具等；

(2)小區(qū)概況；(5)制作標識牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標志、入

(3)物業(yè)管理公司與項目管理單位(處)情況介紹；住流程、有關(guān)文件明示等；

(4)《業(yè)主臨時公約》；(6)針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、

矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案。(三)驗房及發(fā)放鑰匙

(1)建設(shè)單位或者物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名

入住服務(wù)的管理下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情

三、入住服務(wù)的管理況、購房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確

(一)入住流程與手續(xù)認；

1.入住流程(2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；

業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認(3)關(guān)于驗收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦

促建設(shè)單位進行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。若

發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。

驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認(四)資料歸檔

業(yè)主物業(yè)驗收與其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單位

提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納有關(guān)費用應(yīng)及時將已辦理入住手續(xù)的房間號碼與業(yè)主姓名通知

門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，

不得將信息泄露給無關(guān)人員。

簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件

繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用入住服務(wù)應(yīng)注意的問題

第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題

一、入住服務(wù)準備工作要充分

領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等有關(guān)文件資料

物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項繁瑣細致的工作，既要求

快捷高效，又要求井然有序。由于業(yè)主普遍缺乏物業(yè)入

領(lǐng)取房屋鑰匙(入住過程完結(jié))住的有關(guān)知識與經(jīng)驗，經(jīng)常會存在有關(guān)資料準備不足與

對物業(yè)入住管理等缺乏認識的問題，加之業(yè)主入住又是

短時間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動強度大，

2.入住手續(xù)因此，一定要充分做好物業(yè)入住的各項準備工作。

(1)持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認；物業(yè)入住準備工作的核心是科學(xué)周密的計劃。在進行周

(2)房屋驗收，填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》，建設(shè)單位密計劃與進行資料準備及其他準備工作的同時還應(yīng)注

與業(yè)主核對無誤后簽章確認；意下列四個方面的工作：

(3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)資料，繳納辦理

產(chǎn)權(quán)證所需費用，通常由建設(shè)單位承辦；第一是人力資源要充足。現(xiàn)場引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查

(4)建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼驗、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部

續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)；到位，協(xié)同工作。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位，其他人員或者

(5)業(yè)主與物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的有關(guān)文件，如物機動人員應(yīng)及時補位。

業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；

(6)繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他有關(guān)費用；第二是資料準備要充足。盡管物業(yè)管理公司可通過一定

(7)領(lǐng)取提供給業(yè)主的有關(guān)文件資料，如《住宅質(zhì)量保證管理方法有意識地疏導(dǎo)業(yè)主，避免業(yè)主過于集中，但業(yè)

書》、《住宅使用說明書》、《業(yè)主手冊》等；主的隨意性是不可控的，因此，有必要預(yù)留一定余量的

(8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。資料。

業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理公司應(yīng)將有關(guān)資

料歸檔。

(二)費用繳納第三是分批辦理入住手續(xù)，避免由于過分集中辦理產(chǎn)生

建設(shè)單位或者物業(yè)管理單位根據(jù)收費標準向業(yè)主、用戶的混亂。為避免入住工作的混亂，降低入住工作強度，

收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費及其他有關(guān)費用，并開具相應(yīng)票據(jù)在向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》時，應(yīng)明確告知其入住辦

給業(yè)主、用戶。理時間，現(xiàn)場亦應(yīng)有明確標識與提示，以便對業(yè)主入住

進行有效疏導(dǎo)與分流，確保入住工作的順利進行。售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線

電視、銀行、派出所手續(xù)或者咨詢、裝修審批或者咨詢。

第四是緊急情況要有預(yù)案。入住時由于現(xiàn)場人員混雜、(三)資料準備

場面較大，隨時可能發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等(1)《住宅質(zhì)量保證書》(500份，建設(shè)單位準備)；

突發(fā)事件，建設(shè)單位及物業(yè)管理單位應(yīng)預(yù)先設(shè)立各類處(2)《住宅使用說明書》(500份，建設(shè)單位準備)；

理方案，防患于未然。(3)《入住通知書》(500份，物業(yè)管理單位準備)；

二、入住期間需要注意的問題(4)《物業(yè)驗收須知》(500份，物業(yè)管理單位準備)；

(5)《業(yè)主(住戶)手冊》(800份，物業(yè)管理單位準備)；

(1)業(yè)主入住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入(6)《裝修手冊》(800份，物業(yè)管理單位準備)；

住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單⑺《業(yè)主公約》(1500份，物業(yè)管理單位準備)；

位與有關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，(8)《物業(yè)管理收費協(xié)議》(1500份，物業(yè)管理單位準備);

一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手(9)《收款收據(jù)》(500份，物業(yè)管理單位準備)；

續(xù)，開通電話、有線電視等0(10)《登記表格》(800份，物業(yè)管理單位準備)；

⑵因故未能按時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》(11)《業(yè)主入住房屋驗收表》(1500份，物業(yè)管理單位準

中規(guī)定的辦法另行辦理。備)。

(四)辦公用具準備

(3)應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時⑴桌椅30套，配以絲絨臺布；

間。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不一致情況實行預(yù)(2)文件柜4個，資料袋1000個；

約辦理或者實行彈性工作方式，如在正常工作時間之外(3)飲水機2臺，一次性水杯1000個；

另行安排入住手續(xù)的辦理，或者延長工作時間，如中午(4)復(fù)印機I臺，復(fù)印紙若干；

或者晚上延時辦公。(5)小禮品500份;

(6)紙、筆、雙面膠；

(4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入⑺平面圖、模型；

住流程圖，在顯要位置張貼或者擺放各類業(yè)主入住的標(8)裝訂機、過膠機、鑰匙箱；

牌標識、作業(yè)流程、歡迎標語、公告提示等，方便業(yè)主(9)數(shù)碼相機、手提電腦。

熟悉掌握，加快入住進程。同時，現(xiàn)場擺放物業(yè)管理有(五)環(huán)境布置

關(guān)法規(guī)與其他資料?，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。(1)彩燈、噴繪、招貼畫；

關(guān)于重要的法規(guī)文件等，能夠開發(fā)公告欄公示。(2)指示牌(中英文)；

(3)辦事流程(燈箱)；

(5)指定專人負責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢與引(4)樣本表格；

導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進行。入住現(xiàn)場應(yīng)設(shè)迎(5)廣播、背景音樂；

賓、引導(dǎo)、辦事、財務(wù)、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主(6)宣傳標語；

的不一致需要，保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。(7)隔離樁等。

(六)交通管理

(6)注意安全保衛(wèi)與車輛引導(dǎo)。入住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)⑴通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只同意一期住戶

辦理，還有現(xiàn)場驗房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場施工尚出入)；

未完結(jié)，現(xiàn)場人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主入身安全與引導(dǎo)(2)入住來賓車輛全部進地下車場停放；

現(xiàn)場車輛有序擺放。(3)車場出入口、步行出入口放置導(dǎo)示牌、樓棟及功能區(qū)

三、入住操作實務(wù)案例指示牌；

［案例］某住宅區(qū)入住方案。(4)在車場出入口、車場內(nèi)部布崗，指揮與引導(dǎo)車輛與來

(一)入住時間安排賓。

(1)A、B棟集中入住時間：2004年12月26日?2005(七)人員配備

年元月2日(1)引導(dǎo)組：2人，負責(zé)入住流程介紹，引導(dǎo)辦理手續(xù)；

(2)C、D棟集中入住時間：2005年元月3日?2005年元(2)資料組：6人，負責(zé)資料發(fā)放查驗登記工作；

月10日(3)財務(wù)組：2人，負責(zé)收費并簽訂《管理服務(wù)費收費協(xié)

(3)每日服務(wù)時間：議》；

周一?周五8：30am~7：00pm(4)鑰匙組：2人，負責(zé)鑰匙發(fā)放與登記；

周六、周日9：00am~5：00pm(5)驗房組：20人，負責(zé)引導(dǎo)業(yè)主進行驗房，與情況登

(二)場地準備記；

(6)綜合組：4人，咨詢工作，綜合協(xié)調(diào)工作；

(7)治安組：20人，治安防范，秩序保護，車輛引導(dǎo)。裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是

(八)入住流程方便業(yè)主熟悉裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，

(1)引導(dǎo)員引導(dǎo)來賓進入售樓處辦理入住手續(xù)；要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清

(2)驗證(入住通知書、準住證、身份證)；晰、圖說明確、一目了然。

(3)驗樓，簽認驗收表；(一)流程示意圖

(4)發(fā)放資料及表格；

(5)指導(dǎo)業(yè)主填寫表格；裝飾裝修流程示意圖通常懸掛于物業(yè)管理單位或者在

(6)簽訂公約與收費協(xié)議；業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件

(7)繳納管理費等應(yīng)繳費用；與《業(yè)主手冊》(或者《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資

(8)發(fā)放鑰匙及記錄。料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程通常內(nèi)容

(九)其他注意事項形式見下圖：

2005年元月11日起不再集中辦理入住手續(xù)，逾期沒有

辦理完入住手續(xù)的，

可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。

(二)流程分述

1.備齊資料

第12講

第12講講義資料的準備由業(yè)主(或者物業(yè)使用人)與施工隊分別準備

物業(yè)裝飾裝修管理流程與提供。通常包含物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件

物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原

服務(wù)與操縱，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，有建筑、水電氣等改動設(shè)計與有關(guān)審批，與其他法規(guī)規(guī)

協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為定的有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，還

進行處理與糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，保護應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

全體業(yè)主的合法權(quán)益。2.物業(yè)裝飾裝修申報

用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認

物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識與對裝飾裝修管理有關(guān)法真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登

律法規(guī)的熟悉，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備

有用、美觀與舒適，而較少顧及建筑安全與公共權(quán)益。案完成之后，用戶才能動工裝修。

隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計、施工、

材料等的個性化程度越來越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求與指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝

長、點多面廣、不確定因素多，管理操縱難度大。稍有修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門

不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，要求寫

用，或者對物業(yè)構(gòu)成潛在的危險，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險；另一明地點、位置或者改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝

方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾與沖突，影響物飾裝修申報登記表)等全面數(shù)據(jù)與資料，必要時裝修人或

業(yè)管理與社區(qū)的與諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是者裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報核準。

物業(yè)服務(wù)的重點與難點之一，不僅要求細致專業(yè)、一絲3.物業(yè)裝飾裝修登記

不茍，方案上嚴格把關(guān)，溝通上人情在理，而且要求物

業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時，能夠書面形式將

裝飾裝修工程的禁止行為與注意事項告知裝修人與裝

物業(yè)裝飾裝修管理包含裝飾裝修申報、登記審核、入場修人委托的裝飾裝修企業(yè)，同時督促裝修人在裝飾裝修

手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查與驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容開工前主動告知鄰里。

上包含裝飾裝修流程設(shè)計、管理細則規(guī)定、過程操縱與物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(通常為3個工作日)內(nèi)

責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的根完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)

據(jù)是建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》與報主管部門。

國家與地方的其他規(guī)定。物業(yè)管理單位應(yīng)全面核查裝飾裝修申請登記表中的裝

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，

(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單法規(guī)與裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出

位提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體與承重結(jié)構(gòu)的；書面整改意見要求業(yè)主與施工方限期整改。若發(fā)生歧

(2)將沒有防水要求的房間或者者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房義、無法統(tǒng)一意見或者業(yè)主拒不同意情況的，應(yīng)報請城

間的；市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、裝修申報登記表(示例)

混凝土墻體的；

(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物

的；［案例］

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一

非承重外墻上開門、窗的；份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道與設(shè)施的；物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。

(8)未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道與設(shè)施的；上級主管在審核有關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，因此

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)與使用安全的行為。要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位

4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位與裝修人應(yīng)簽訂［案例分析］

《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管此案例中反映的問題要緊是：第一，業(yè)主填寫的《裝修

理的有關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安

(1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實

(2)裝飾裝修工程的實施期限；而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從下列

(3)同意施工的時間；方面改進：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)

(4)廢棄物的清運與處置；輔導(dǎo)業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，全面說明裝修

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；地點、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或者

(6)禁止行為與注意事項；語言表達不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實，不可盲

(7)管理服務(wù)費用；目同意業(yè)主裝修申報；再次，應(yīng)對物業(yè)管理單位有關(guān)人

(8)違約責(zé)任；員加強培訓(xùn)與約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查

(9)其他需要約定的事項。物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。

5.辦理開工的通常手續(xù)

(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或者指定方)繳納裝

飾裝修管理服務(wù)費；物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

人證等；

(3)裝修人或者裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達到科學(xué)管理、

器材。細致服務(wù)，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還

6.施工要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進行

物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人與裝飾裝修施工單位應(yīng)全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝

嚴格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。飾裝修管理細則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。通常而言,

與服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者者裝飾裝物業(yè)裝飾裝修管理包含下列內(nèi)容。

修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻與制(一)物業(yè)裝飾裝修范圍與時間管理

止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)

部門依法處理。對裝修人或者者裝飾裝修施工單位違反物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照有關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定與

《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如

7.驗收室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉

陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)材料力求統(tǒng)一等。

場檢查，參照裝修申報方案與裝飾裝修實際結(jié)果進行比

較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不一致的作息時間、季節(jié)變換

與習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時間包含通常裝飾裝定的不一致，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有

修時間、特殊裝修時間與裝飾裝修期。序進行，保護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目

(1)通常裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，通常裝前較為通常與相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之

修時間因地域與季節(jié)的差異而是完全不一致的，如南方前，由裝修人與物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理

某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修有關(guān)事項與管理收費，并以

作業(yè)時間：8：00~12：0014：00~18：00此為根據(jù)規(guī)范各方行為。通常而言，《物業(yè)裝飾裝修管

拆打時間：8：30-11：3014：30?17：30理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包含

裝飾裝修管理服務(wù)費與垃圾清運費。

(2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主1.管理服務(wù)費

的休息與正常生產(chǎn)生活秩序，原則上通常不同意在節(jié)假管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服

日進行裝修。因特殊情況需要裝修.應(yīng)視具體情況相應(yīng)務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費項目，國家關(guān)于具體的收

縮短裝修時間。費標準沒有明確規(guī)定，通常由裝修人與物業(yè)管理單位雙

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工

的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但通常情況下不超過三個月。程單位收取。

(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求2.垃圾清運費

為確保物業(yè)安全與全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修

管理應(yīng)重點檢查：垃圾清運費是指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理

(1)有無變動建筑主體與承重結(jié)構(gòu)。與清運費用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃

(2)有無將沒有防水要求的房間或者者陽臺改為衛(wèi)生間、圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理

廚房間。單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的

磚、混凝土墻體。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)

(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。環(huán)境與業(yè)主與物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，

(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)與使用安全的行為。甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾

(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列行為：裝修管理的基本要求是：

1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時間、方式進行堆放與

3)拆改供暖管道與設(shè)施；清運。

4)拆改燃氣管道與設(shè)施；(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

5)超過設(shè)計標準或者者規(guī)范增加樓面荷載的；1.嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

6)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

同時，還應(yīng)注意檢查下列方面：由于裝飾裝修工人的來源操縱有極大的不確定性、施工

1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護與消防措施，有無過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在

擅自動用明火與進行焊接作業(yè)等；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴格物業(yè)區(qū)域出入

2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；口(包含電梯)的人員與材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝

3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否使用修施工標識的施工人員與其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人

輕質(zhì)材料等；內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外裝飾裝修材料與設(shè)備是裝修違章的一個重要因素，應(yīng)著

機的安裝與排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等)；重從下列兩個方面加強操縱與管理：

5)物業(yè)裝修方案與材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要(1)核對是否為審批同意的材料。

求。(2)核對是否符合有關(guān)規(guī)定。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用與垃圾清運的管理

關(guān)于有特別要求的材料或者設(shè)備(如電焊機)，應(yīng)按照規(guī)

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個人權(quán)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊須進行動火作業(yè)的，務(wù)必辦理

益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家與地方的申報審批手續(xù)；進人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等,

有關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費項目與任意確定收費應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加

標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設(shè)置收取的，也應(yīng)強裝飾裝修材料

科學(xué)測算并報經(jīng)有關(guān)主管行政部門批準。在我國物業(yè)管與設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目與標準，因各地規(guī)［案例］物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標識(工牌)

的施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來得查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視

及辦理有關(guān)手續(xù)。過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申

（案例分析）報，辦理有關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場

未辦理有關(guān)手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行操作是否符合有關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、

為，要立即檢查裝修申報、出人口與裝修管理等環(huán)節(jié)。是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操

同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾

拒絕有關(guān)人員入場。是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔

2.加強巡視，防患于未然衛(wèi)生等。

物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人［案例］

員、管理人員與保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主

力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。因此巡樓員開

防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，出違章整改單，要求其進行整改。

要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部［案例分析］

門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但認真分析就

報與辦理了施工證，強化施工人員的管理。不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案

［案例］例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，

巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)熟悉巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)

得知是某業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二,

當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖，大堂負責(zé)值班的崗位是如何操縱材料進出的?這需要檢

并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工。查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，務(wù)必說明

［案例分析］違章的根據(jù)、要求整改的時限與拒不整改時將采取的措

這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出

的，往往會導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，具整改通知單務(wù)必掌握的基本要點。

需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或者有同等資歷的設(shè)計單位進行具［案例］

體設(shè)計，而裝修單位通常無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)管理裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)

單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，

計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在因此立即對該裝修戶提出整改要求。

建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查［案例分析］

有關(guān)管理環(huán)節(jié)，特別是加強材料出入操縱與巡視檢查工裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場使用簡

作，防患于未然。易方式點火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場務(wù)必

3.操縱作業(yè)時間，保護業(yè)主合法權(quán)益配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工（特別是拆打）的

作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主與物業(yè)使用人的正常生活在物業(yè)裝飾裝修