藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷策略

【藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)】二期

2009年度營(yíng)銷策略草案合富輝煌房地產(chǎn)(湖南)2008年11月17日謹(jǐn)呈:長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1完整版課件ppt前言1.本方案?jìng)?cè)重分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,通過對(duì)后市的預(yù)測(cè),以為制定本項(xiàng)目2009年度營(yíng)銷策略提供最直接的市場(chǎng)依據(jù);2.本方案僅為策略性思考草案,非正式營(yíng)銷方案,所有未盡細(xì)節(jié),我司將在后續(xù)相關(guān)營(yíng)銷方案內(nèi)逐一明確。2完整版課件ppt策略推導(dǎo)部分一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項(xiàng)目分析部分一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)部分一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析目錄3完整版課件ppt策略推導(dǎo)部分一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項(xiàng)目分析部分一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)部分一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析目錄4完整版課件ppt一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境5完整版課件ppt一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境6完整版課件ppt一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境7完整版課件ppt一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境8完整版課件ppt二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀9完整版課件ppt二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀10完整版課件ppt二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀11完整版課件ppt二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀12完整版課件ppt低迷持續(xù),短期內(nèi)難轉(zhuǎn)暖13完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀14完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀15完整版課件ppt1-8月長(zhǎng)沙樓市單月均價(jià)走勢(shì)三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.價(jià)格——價(jià)格自5月份起進(jìn)入直降通道由下圖可以看出，長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格從5月開始進(jìn)入直降通道，而從8月開始跌到4000元/平方米以下。16完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀17完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀18完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀19完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀20完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7.長(zhǎng)沙第26屆房交會(huì)情況簡(jiǎn)析21完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7.長(zhǎng)沙第26屆房交會(huì)情況簡(jiǎn)析22完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7.長(zhǎng)沙第26屆房交會(huì)情況簡(jiǎn)析23完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7.長(zhǎng)沙第26屆房交會(huì)情況簡(jiǎn)析24完整版課件ppt三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7.長(zhǎng)沙第26屆房交會(huì)情況簡(jiǎn)析25完整版課件ppt小結(jié)—長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀供大于求嚴(yán)重,價(jià)量齊跌;剛性購(gòu)房需求占市場(chǎng)主導(dǎo),置業(yè)年輕化趨勢(shì)明顯;消費(fèi)者傾向于選擇緊湊型三房,總價(jià)在40萬以下;各開發(fā)商促銷手段層出不窮,但性價(jià)比成為影響消費(fèi)者置業(yè)決策的最直接因素;第26屆房交會(huì)并沒有起到暖場(chǎng)的作用,業(yè)內(nèi)人士普遍不看好市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)2-3年的調(diào)整期。26完整版課件ppt四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析27完整版課件ppt什么是高端房地產(chǎn)物業(yè)?高端別墅高端洋房高端電梯房從官方的界定來看，低容積率（1.0以下）、單套建筑面積144平米以上，成交價(jià)格高的產(chǎn)品被稱為高端住宅產(chǎn)品；從市場(chǎng)的角度看,高端住宅是高品質(zhì)高內(nèi)涵的高級(jí)住宅形式，主要滿足高端消費(fèi)需求的產(chǎn)品，高品質(zhì)、好資源、好服務(wù)、對(duì)應(yīng)各類物業(yè)中的高價(jià)格。高端消費(fèi)者高品質(zhì)好資源好服務(wù)高價(jià)格四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析備注:本方案僅針對(duì)高端電梯房進(jìn)行具體分析28完整版課件ppt長(zhǎng)沙豪宅競(jìng)爭(zhēng)力核心要素服務(wù)（智能化）產(chǎn)品資源品牌整合地段競(jìng)爭(zhēng)力要素長(zhǎng)沙是一個(gè)處于快速發(fā)展的城市，城市價(jià)值的日益多元化，將形成多個(gè)城市化亮點(diǎn)區(qū)域；資源、產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、地段等因素成為目前高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)要素。在城市社會(huì)價(jià)值（地段、品牌）既定的情況下，競(jìng)爭(zhēng)力體系逐步形成資源、產(chǎn)品、服務(wù)（智能化）三大核心體系。城市珍稀資源型：藏瓏(智能化)服務(wù)型:西山匯景產(chǎn)品型代表:綠城桂花城12345四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析29完整版課件ppt長(zhǎng)沙市高層高端住宅典型樓盤華盛新外灘萬國(guó)城MOMA藏瓏西山匯景書院觀邸中隆國(guó)際御璽萬科西街庭院長(zhǎng)沙奧林匹克花園金色屋頂在售基本售完美林銀谷樓盤名稱占地面積(畝)總建筑面積（萬㎡）容積率華盛新外灘35205.8書院觀邸38135萬國(guó)城MOMA13201101.9藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)462461.5美林銀谷46.7512.83.6建發(fā)西山匯景121192.3中隆國(guó)際御璽176422.8萬科西街庭院547.41.8融科檀香山210204.5長(zhǎng)沙奧林匹克花園517552茂華國(guó)際湘280472.2四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析茂華國(guó)際湘30完整版課件ppt高層高端產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析高端產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以三房和四房為主；三房面積區(qū)間為118-158㎡、四房主力戶型面積145-248㎡，套型面積較中高/低端項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),明顯偏大,偏豪華舒適.項(xiàng)目一房二房三房四房五房\復(fù)式華盛新外灘面積52.492-108118-158161-180194278-336套比5%15%41%34%5%0.48%藏瓏一期面積————126-138147-155145-187294-335套比————33%17%49%1%建發(fā)西山匯景面積————127-130——159-170210-265套比————2.39%——88.45%9.16%中隆國(guó)際御璽面積——136——171-173187-245247-557套比——0.40%——0.40%65%34%融科檀香山面積——————190154-210264-279套比——————25%50%25%長(zhǎng)沙奧林匹克花園面積——117-119139-153——165-248351套比——1.11%45.70%——49.36%3.18%四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析31完整版課件ppt高層高端產(chǎn)品價(jià)格分析高端高層均價(jià)基本在4600-6700元/㎡三房主力總價(jià)區(qū)間60-88萬,四房總價(jià)區(qū)間主要在70-150萬樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價(jià)三房總價(jià)范圍（萬元）四房總價(jià)范圍（萬元）（元/㎡）華盛新外灘高層650078-10095-110書院觀邸高層/多層630078-82100-124藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)別墅/洋房/高層高層：面價(jià)6700；85-88100美林銀谷高層350040-46

建發(fā)西山匯景別墅/洋房/高層48006070-80中隆國(guó)際御璽高層50008690-150萬科西街庭院合院別墅/高層高層：50004585-95長(zhǎng)沙奧林匹克花園小高層460060-6771-76四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析32完整版課件ppt2008年價(jià)格大幅下跌,跌幅遠(yuǎn)高于中低端項(xiàng)目樓盤名稱07年下半年最高均價(jià)目前在售均價(jià)降價(jià)幅度目前優(yōu)惠萬國(guó)城MOMA6000（精裝）4000以下（毛坯）1200經(jīng)過價(jià)格摸底，取消精裝，毛坯價(jià)格在4000元/㎡以下美林銀谷550035002000分樓層一口價(jià),10樓以下3480元/㎡10樓以上3680元/㎡建發(fā)西山匯景55004800700對(duì)周邊幾個(gè)醫(yī)院團(tuán)購(gòu)價(jià)格少400元/㎡左右,成交價(jià)4400元/㎡中隆國(guó)際御璽5000（毛坯）4980元（精裝）1000推出一號(hào)棟精裝修15套4980、五號(hào)棟10套精裝5280元，10套毛坯房9折萬科西街庭院5800（小高層）4750（小高層）105093、95折（可低至9折）長(zhǎng)沙奧林匹克花園600046001400/四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析價(jià)格跌幅在700-2000元/㎡之間,跌幅遠(yuǎn)高于中低端項(xiàng)目,由此可見其慘淡的前景中隆御璽雖面價(jià)持平，但采取的是暗降手段,附送的精裝修價(jià)值至少在1000元/㎡左右33完整版課件ppt數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)政務(wù)網(wǎng)、市場(chǎng)采集勤調(diào)研時(shí)間：08年11月6日市場(chǎng)采集數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)少量誤差，僅作參考2008年銷售量大幅下滑，部分項(xiàng)目月均銷售不足10套（新開盤與市中心項(xiàng)目除外）160㎡為一道分界線,四房超過160㎡,銷售相對(duì)比較緩慢(純大戶型項(xiàng)目除外)四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤推貨量銷售量（08年）暢銷戶型滯銷戶型滯銷原因新外灘2期08年1月12日開盤開盤推440套177套三房121-158二房92-108四房175單高/總價(jià)高書院觀邸08年5月開盤所有貨量908套320套二房72-90四房164-197面積大/總價(jià)高美林銀谷08年10月開盤開盤推288套80套三房127-132三房114-118戶型差，暗廚暗衛(wèi)建發(fā)西山匯景07年12月22日開盤，08年6月12日樓王開盤目前拿到預(yù)售證的量共408套15套高層基本為四房（159-170）,07年開盤時(shí)銷售了一部分,2008年以來,一直處于滯銷狀態(tài),中隆國(guó)際御璽07年10月1日開盤在售1-6號(hào)棟，共674套30套三房171-173四房245五房/錯(cuò)層/復(fù)式247-556面積大，總價(jià)高萬科西街庭院3月8日、6月22日、10月3日開盤總推貨336258套二房（85）/三房（90）/四房（170,低價(jià)）四房（190）面積大，戶型相對(duì)較差，且大部分臨馬路茂華國(guó)際湘08年5月10日開盤開盤推200多套35套三房（110-120）四房（170-190）面積大，總價(jià)高長(zhǎng)沙奧林匹克花園08年9月份北京公館釣魚臺(tái)開盤開盤推411套約85套二房117-119三房139-153四房、五房、復(fù)式165-522面積大，總價(jià)高34完整版課件ppt類型板塊名稱樓盤名稱物業(yè)類型住宅后續(xù)（三年）供應(yīng)量估計(jì)（M2）新推項(xiàng)目的供應(yīng)量中心城區(qū)板塊建發(fā)匯金國(guó)際高層約9萬中偉投資高層約25萬海珠·半島明珠高層約30萬芙蓉北板塊沙河世紀(jì)城洋房、小高約60萬雙灣國(guó)際小高、高層約45萬和順賽納明珠小高層約40萬金鷹城·星沙華潤(rùn)鳳凰城小高、高層約28萬恒基凱旋城小高層約30萬市府麓谷金麓西岸洋房、小高層約25萬恒大華府高層約45萬百江明珠小高、高層約25萬東城板塊融科·檀香山洋房、小高層約30萬合計(jì)約400萬據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來三年內(nèi)有近400萬㎡的中高端住宅新項(xiàng)目推出市場(chǎng)后續(xù)高端物業(yè)貨量巨大四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析35完整版課件ppt高端市場(chǎng)后市預(yù)測(cè)1、外省投資型購(gòu)買客戶會(huì)大大減少，長(zhǎng)沙市高端客群是重點(diǎn)，周邊縣市高端客群可大力爭(zhēng)?。?、觀望與購(gòu)買力下降使購(gòu)買預(yù)期發(fā)生變化，2009年,高端產(chǎn)品銷售將更為艱難。高端客戶的購(gòu)買特征：1、多次置業(yè)，改善型置業(yè)，非剛性需求，可買可不買；2、投資；3、屬金字塔頂端的客戶，客戶群極為窄眾。經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)高端客戶的影響：09年高端客戶變化預(yù)測(cè)：1、看跌心理造成觀望；2、股市、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)等投資虧損影響購(gòu)買力；四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析36完整版課件ppt小結(jié)——高端市場(chǎng)別墅類物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量與銷售量均出現(xiàn)大范圍萎縮,價(jià)格下降不明顯,但銷售進(jìn)入冰封期;大多數(shù)洋房類物業(yè)與電梯房的價(jià)差無法拉開,地位尷尬,銷售態(tài)勢(shì)與電梯物業(yè)持平;高端電梯洋房?jī)r(jià)格下降迅速且幅度較大,銷售較中低檔物業(yè)更為緩慢,特別是大面積類高端物業(yè)。總而言之,高端物業(yè)市場(chǎng)較中高/中低檔物業(yè)市場(chǎng),經(jīng)受著更為寒冷的嚴(yán)冬,銷售冰封期已來臨,2009年,高端產(chǎn)品銷售將更為艱難。四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析37完整版課件ppt策略推導(dǎo)部分一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項(xiàng)目分析部分一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)部分一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析目錄38完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析39完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析A.實(shí)景現(xiàn)樓.成熟社區(qū)2007-2008年已成功樹立了“豪宅領(lǐng)袖”的高端市場(chǎng)形象；一期108套洋房/54套雙拼別墅已交樓,已有部分業(yè)主入住,小區(qū)環(huán)境逐漸成熟;已有約600戶業(yè)主,有較好的客戶積累基礎(chǔ),為二期老帶新打下了良好的基礎(chǔ)。40完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析B.一期實(shí)景與項(xiàng)目的高端豪宅形象略有差距我司在一期實(shí)景區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn),目前一期產(chǎn)品在園林、建筑細(xì)節(jié)方面,與項(xiàng)目所建立的高端豪宅形象,有一定的差距（園林粗糙、部品、質(zhì)材普通、細(xì)部不足）；我司2007年曾對(duì)250名高層業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查,業(yè)主表示,在購(gòu)買本項(xiàng)目前,綠城桂花城是客戶關(guān)注度最多的項(xiàng)目,而目前綠城桂花城的品質(zhì)與園林景觀口碑很好,本項(xiàng)目一期全面交樓后,可能會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的不良影響;3.項(xiàng)目一期園林景觀與建筑品質(zhì)直接影響一期老業(yè)主的口碑傳播,影響二期“老帶新”銷售的效果,建議貴司后期在相關(guān)方面進(jìn)行一定程度的完善。類比項(xiàng)目桂花城蔚藍(lán)海岸威尼斯斯城數(shù)量693958比例28%16%23%41完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析園林景觀與建筑品質(zhì)最受長(zhǎng)沙市場(chǎng)認(rèn)同本項(xiàng)目一期高層業(yè)主第一類比項(xiàng)目綠城桂花城42完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析C.項(xiàng)目“一枝獨(dú)秀”的局面難以繼續(xù)維持2007年項(xiàng)目面市時(shí),高層高端豪宅項(xiàng)目基本處于空白狀態(tài),項(xiàng)目一枝獨(dú)秀,迅速占領(lǐng)長(zhǎng)沙高端客戶市場(chǎng),確立了高端物業(yè)領(lǐng)袖形象；至今,長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)要中隆御璽/西山匯景/融科檀香山/恒大華府等高端物業(yè)（稀有資源非高端物業(yè)有湘江世紀(jì)城等,削弱本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后續(xù)將有北辰·新河三角洲項(xiàng)目等出來，沖擊將會(huì)更加明顯);長(zhǎng)沙山水資源豐富,山水資源不斷被利用;且隨著市場(chǎng)的發(fā)展,產(chǎn)品型的高端物業(yè)將越來越多,本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,“一枝獨(dú)秀”的局面難以繼續(xù)維持。43完整版課件ppt一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析D.2008年價(jià)格居高不下,是價(jià)優(yōu)量少局面，但2009年貨量巨大，價(jià)格與貨量極難并駕齊驅(qū)2008年,本項(xiàng)目高層實(shí)收均價(jià)約為6400元/㎡,高出周邊樓盤2000多元/㎡,樹立了長(zhǎng)沙市高端物業(yè)的價(jià)格標(biāo)桿;周邊項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間集中在3600-4500元/㎡,已分流了項(xiàng)目部分客源；2009年二期貨量約22萬平米,開發(fā)/銷售壓力巨大;如何在市場(chǎng)冰凍期,實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績(jī),同時(shí)又保持項(xiàng)目的高端物業(yè)形象,即如何平衡品牌形象與銷售價(jià)格之間的關(guān)系,是貴司2009年面臨的重點(diǎn)問題。44完整版課件ppt二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述45完整版課件ppt二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述項(xiàng)目二期產(chǎn)品規(guī)劃面積區(qū)間房型套數(shù)(套)套數(shù)比例面積(㎡)面積比例88.2-89.8二房36423.92%3250615.05%89.6小三房17611.56%157807.31%134-145三房56236.93%8117537.58%179四房18011.83%3222014.92%199-206四房1207.88%2430011.25%236四房1207.88%3000013.89%

1522100.00%215981100.00%項(xiàng)目二期產(chǎn)品主要以134-145㎡舒適三房為主,其次為179-236㎡四房,占套數(shù)比例的27.6%,其次為88-89㎡二、三房,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“中—大—小”形態(tài)46完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析47完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—財(cái)富名園財(cái)富名園戶型配比情況房型面積區(qū)間套數(shù)比例二房二廳90-9123535%三房二廳138-14836755%四房二廳184-2006610%合計(jì)

668100.00%暢銷戶型及原因三房景觀好，面對(duì)月島公園，視野開闊熱線電話4919688地理位置月湖公園南側(cè)開發(fā)商長(zhǎng)沙理想房地產(chǎn)有限公司代理公司原（上海文略地產(chǎn)）現(xiàn)（自銷）占地面積11.2萬平方建筑面積40萬平方綠化率40%容積率3.2項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套商業(yè)街交通901、132總套數(shù)3000套（22棟）推貨情況推1、2、4、5、6、7棟600多套銷售情況對(duì)外說為未開盤，但已內(nèi)部團(tuán)購(gòu)100多套銷售均價(jià)售樓員稱未開盤,但業(yè)內(nèi)消息稱,之前售價(jià)5000元/㎡,僅售出一套財(cái)富名園以138-148㎡三房二廳為主90-91㎡的二房二廳比例也較大,整體套型面積偏大48完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—學(xué)府華庭學(xué)府華庭戶型配比情況房型面積區(qū)間套數(shù)比例二房二廳84174%三房二廳133-14220444%四房二廳138-17818741%五房二廳173-1905111%合計(jì)

459100.00%暢銷戶型及原因二房、三房?jī)煞繎粜洼^好，且面積適中；三房面積偏舒適且價(jià)格較低熱線電話4553000地理位置長(zhǎng)沙市開福區(qū)山月路299號(hào)（長(zhǎng)沙大學(xué)校園內(nèi)）開發(fā)商湖南國(guó)大置業(yè)有限公司代理公司深圳天驁占地面積約100畝建筑面積20萬平方綠化率40.05%容積率2.68項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套/交通132、808總套數(shù)1136套（24棟）推貨情況459套銷售情況已銷售300多套銷售均價(jià)起價(jià)3200元/㎡均價(jià)3600元/㎡學(xué)府華庭以133-142㎡三房二廳為主其次138-178㎡的四房二廳比例也較大,推貨量達(dá)187套,整體戶型及面積偏大49完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—長(zhǎng)大·臥琥長(zhǎng)大·臥琥戶型配比情況房型面積區(qū)間套數(shù)比例一房一廳51-5522534%兩房二廳91.18-91.8621633%三房二廳136-14015423%四房二廳149-1646410%合計(jì)

659100.00%暢銷戶型及原因二房、三房?jī)r(jià)格適中，其中二房以外地客戶居多熱線電話4692555地理位置長(zhǎng)沙市萬家麗北路二段368號(hào)開發(fā)商湖南長(zhǎng)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司上海天音占地面積115畝建筑面積21萬平方綠化率46%容積率2.7項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街交通912總套數(shù)1941套（一期）推貨情況659套銷售情況銷售約30%銷售均價(jià)一房4100元/㎡二房、三房3700-3800元/㎡四房4500元/㎡長(zhǎng)大·臥琥以90㎡左右的中小戶型為主占總推貨量的67%50完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—威爾士春天威爾士春天戶型配比情況房型面積區(qū)間套數(shù)比例兩房二廳82-8713221%三房二廳一衛(wèi)89.436610%三房二廳二衛(wèi)114-13936358%五房二廳156-1706611%合計(jì)

627100.00%暢銷戶型及原因未開盤未開盤熱線電話2233555地理位置長(zhǎng)沙市萬家麗北路月湖公園南側(cè)開發(fā)商湖南友聯(lián)置業(yè)代理公司中原地產(chǎn)占地面積約9.5萬平方建筑面積36萬平方綠化率64%容積率3.5項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套商業(yè)街交通704、701、915、122、158總套數(shù)627套（一期）推貨情況627套銷售情況未開盤銷售均價(jià)未開盤威爾士春天以114-139㎡三房二廳二衛(wèi)為主力戶型，超過首期推貨的50%,整體戶型偏緊湊51完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—月湖·興旺蘭庭月湖·興旺蘭庭戶型配比情況房型面積區(qū)間套數(shù)比例一房一廳45-5122830%一房二廳60-68二房二廳89-9629639%三房二廳135-14619426%四房二廳135345%合計(jì)

752100.00%暢銷戶型及原因一房、二房、四房走差異化，中小戶型較多，針對(duì)廣電年輕客戶需求設(shè)計(jì)，價(jià)格適中。三房?jī)r(jià)格四房面積。熱線電話8663999地理位置萬家麗北路與三一大道交叉路口東北角開發(fā)商湖南興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司上海新達(dá)觀占地面積約2.78萬平方建筑面積10.4萬平方綠化率40%容積率3.2項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套商業(yè)街交通704、701、915、501、503、158、136、127、132總套數(shù)752套（一期）推貨情況266套銷售情況約130套銷售均價(jià)一房、二房4100元/㎡三房、四房4200元/㎡月湖·興旺蘭庭以89-96㎡的二房二廳為主，二房以下戶型占69%,整體套型較小52完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目面積區(qū)間一房二房三房四房五房面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比財(cái)富名園90-200///90-9123535%138-14836755%184-2006610%///學(xué)府華庭84-190///84174%133-14220444%138-17818741%173-1905111%長(zhǎng)大臥琥51-16451-5522534%91.18-91.8621633%136-14015423%149-1646410%///威爾士春天82-170///82-8713221%89-13942968%///156-1706611%月湖興旺蘭庭45-14645-6822830%89-9629639%135-14619426%135345%///合計(jì)45-20045-6845314%84-9689628%89-148134843%135-20035111%156-1701174%三房為市場(chǎng)主力供應(yīng)戶型，其次為兩房和四房,產(chǎn)品供應(yīng)線豐富目前區(qū)域內(nèi)主力面積在130-140平米左右，屬于舒適型三房90平米以下三房/180平米以上四房相對(duì)較少53完整版課件ppt三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建面（萬㎡）容積率物業(yè)類型起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）財(cái)富名園403.2高層9月開盤，均價(jià)5000，因價(jià)格高于周邊樓盤1000元左右，銷售幾乎為零，開發(fā)商被迫封盤，等待重新定價(jià)開盤。學(xué)府華庭202.68小高層320036004500長(zhǎng)大臥琥212.7高層、小高層3480一房4100二房、三房3700-3800四房45004700威爾士春天363.5高層未開盤未開盤未開盤月湖興旺蘭庭10.43.2高層3820一房、二房4100三房、四房42005600小高/高層均價(jià)區(qū)間:3600-4500元/㎡，最高價(jià)格5600元/㎡(復(fù)式樓)本區(qū)域內(nèi)最高價(jià)戶型多為復(fù)式或超大戶型，由此可見，各項(xiàng)目都在通過中小戶型走量、大戶型保價(jià)的策略來樹立項(xiàng)目形象及品牌區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析54完整版課件ppt小結(jié)——周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目,均設(shè)置了高中低各檔次的產(chǎn)品,形成較豐富的產(chǎn)品線,其中學(xué)府華庭、財(cái)富名園整體戶型面積較大;長(zhǎng)大·臥琥,月湖·興旺蘭庭戶型偏小,,二房及以下產(chǎn)品均達(dá)到60%以上,威爾士春天整體戶型偏緊湊;周邊90㎡以下三房與180㎡以上四房相對(duì)較少,本項(xiàng)目此類戶型在區(qū)域內(nèi)擁有較好的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);本項(xiàng)目二期產(chǎn)品規(guī)劃上,戶型配比基本上契合項(xiàng)目形象與市場(chǎng)需求,無須進(jìn)行調(diào)整,重點(diǎn)需要平衡的是各戶型之間的開發(fā)供貨量次序與品牌維持、資金回籠之間的關(guān)系。55完整版課件ppt策略推導(dǎo)部分一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項(xiàng)目分析部分一.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析二.二期規(guī)劃簡(jiǎn)述三.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)部分一.國(guó)際/國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境二.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三.長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四.長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)分析目錄56完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析57完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析1.國(guó)家調(diào)控政策58完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析59完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析60完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析政策一：城市無房困難戶可獲8萬元購(gòu)房補(bǔ)助

1.經(jīng)濟(jì)適用房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配，具有經(jīng)濟(jì)適用住房

購(gòu)買資格的居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)償。

2.廉租住房堅(jiān)持租憑補(bǔ)助為主，實(shí)物配租和租金核減的方式。

3.棚戶區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

政策二：二手房交易稅調(diào)整為1.1%

二手房交易綜合稅暫由1.98%調(diào)整為1.1%。購(gòu)買二手普通商品房，按照地方所得部分給予全額補(bǔ)償。政策三：多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能減低標(biāo)準(zhǔn)的減低標(biāo)準(zhǔn)。取消由各地區(qū)收取的教育配套費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、勞?；?、人防易地就建設(shè)費(fèi)推遲至辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶時(shí)收取。政策四：公積金貸款首付比例降為20%

降低公積金貸款的首付比例。購(gòu)買第一套商品房申請(qǐng)住房公積金的首付比例由30%降為20%,貸款最長(zhǎng)期限有20年調(diào)整為30年。2.長(zhǎng)沙救市政策出臺(tái)未現(xiàn)明顯效果61完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析3.當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)全國(guó)消費(fèi)者的影響62完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析4.當(dāng)前長(zhǎng)沙潛在購(gòu)房者特征分析—置業(yè)性質(zhì)從調(diào)查中得出：首次購(gòu)房自住的意向客戶占比64%，多次置業(yè)自?。ǜ纳凭幼l件）的意向客戶占比16%，二者共占比高達(dá)80%首次購(gòu)房的剛性需求是目前消費(fèi)需求的主流，其次為改善居住條件需求，投資型客戶量非常少63完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析4.當(dāng)前長(zhǎng)沙潛在購(gòu)房者特征分析—置業(yè)面積85-110平米的緊湊三房在未來置業(yè)需求中占比最大，高達(dá)26%，其次為81-90平米的兩房，再次為111-125平米的實(shí)用三房。80-125平米房型需求占比達(dá)61%。60-80平米兩房也是未來的熱點(diǎn)需求房型85-110平米緊湊三房成為消費(fèi)者主流選擇其次為81-90平米兩房、111-125平米三房64完整版課件ppt意向客戶接受單價(jià)區(qū)間3000-3500元/平米的占比46%，其次為3000元/平米以下。客戶對(duì)價(jià)格承受能力低，或者說對(duì)價(jià)格期望值低。20-40萬總價(jià)是客戶主要承受區(qū)間。通過與今年上半年成交客戶對(duì)比可看出，客戶對(duì)于價(jià)格的期望值已經(jīng)大幅下降意向客戶主要的接受單價(jià)區(qū)間為3000-3500元/平米，總價(jià)期望值為20-40萬市場(chǎng)大眾接受總價(jià)基本處于30-60萬之間，60萬總價(jià)基本成為高端總價(jià)的分水線。備注：數(shù)據(jù)為本公司七個(gè)在售樓盤今年上半年成交客戶共800多臺(tái)進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)4.當(dāng)前長(zhǎng)沙潛在購(gòu)房者特征分析—價(jià)格承受力一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析65完整版課件ppt56%的客戶認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有點(diǎn)高，仍然有下調(diào)的空間消費(fèi)者信心不足,認(rèn)為價(jià)格仍有下調(diào)空間，市場(chǎng)短期內(nèi)觀望難消54%的客戶對(duì)政府救市信心不足，認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然會(huì)緩慢下降一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析4.當(dāng)前長(zhǎng)沙潛在購(gòu)房者特征分析—購(gòu)買心理66完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析當(dāng)前潛在購(gòu)房客戶中,首次置業(yè)的剛性需求占市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)67完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析5.后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)68完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析5.后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)69完整版課件ppt一.國(guó)家調(diào)控政策影響分析5.后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)70完整版課件ppt總結(jié)—國(guó)家調(diào)控政策影響分析國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策偏向首次置業(yè)者,部分群體受益,長(zhǎng)沙市出臺(tái)的救市政策作用不明顯;消費(fèi)者認(rèn)為目前政策出臺(tái)的政策對(duì)自己購(gòu)房影響作用不大,目前主要是認(rèn)為房?jī)r(jià)過高而不采取購(gòu)買行動(dòng);國(guó)家最新出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激方案,重點(diǎn)在拉動(dòng)投資,促進(jìn)大市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展;全國(guó)居民真實(shí)感受到收入減少,傾向于持有現(xiàn)金,減少消費(fèi)支出;長(zhǎng)沙潛在購(gòu)房客戶中,首次置業(yè)的剛性需求占絕對(duì)主導(dǎo)地位,85-110平米小三房成市場(chǎng)需求主流,主流需求價(jià)格區(qū)間為3000-3500元/㎡,總價(jià)為20-40萬元/套;因大市經(jīng)濟(jì)的影響,高收入群體收入減少,改善型換房需求進(jìn)一步萎縮,高端物業(yè)市場(chǎng)受到更大波及,后市非常嚴(yán)峻;后續(xù)國(guó)家將謹(jǐn)慎出臺(tái)房市扶持政策,扶持方向?yàn)楸Ｕ系褪杖肴后w與部分群體住房需求;大市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚待時(shí)日,預(yù)計(jì)2010年有望回暖,房地產(chǎn)在大市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前,將走”L”型路線,嚴(yán)峻的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)繼續(xù)