上半年蘇州房地產(chǎn)市場報告

上半年蘇州房地產(chǎn)市場報告3.二級市場篇2.一級市場篇4.區(qū)域市場篇5.下半年研判

1.環(huán)境篇CONTENTS目錄CONTENTS目錄PART

1政策環(huán)境篇|中原觀點：2016年全國樓市出現(xiàn)反彈，按銷售面積和金額的年度增幅來看，是自2009年以來最大的年度增長。很多一二線城市不僅房價、成交量創(chuàng)歷史新高，房價漲幅也創(chuàng)歷史紀錄。為抑制樓市過熱，2016年10月起調(diào)控升級在20多個熱點城市展開。但樓市的熱度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一輪調(diào)控再度降臨。這一輪調(diào)控所涉及的城市范圍更廣，政策力度更強。截至6月底，全國已有超50個城市收緊了限購貸門檻。除了原有的“限購限貸”升級強化外，還發(fā)展出“限售”、“限商住”等新措施。資料來源：中原集團研究中心政策環(huán)境全國樓市調(diào)控限購升級熱點城市政策密集出臺各城市調(diào)控政策收緊時間表及強度對比政策環(huán)境全國樓市調(diào)控限購升級熱點城市政策密集出臺各城市間調(diào)控強度的差異可以分一、二、三線城市來看：一線城市調(diào)控力度最大。具體表現(xiàn)在限購門檻高（5年社保等），覆蓋范圍廣（全城區(qū)限購、商住限購等），購房成本高（首付比例高，認房又認貸），極大地限制了首套剛需以外的需求。二線城市相對一線城市來說調(diào)控力度略低，限購門檻沒有那么嚴格，對非戶籍人口社保要求不高，對離婚后買房沒有限制。2017年3月調(diào)控新加入的三四線城市則相對寬松，但“限售”措施是被采用最多的。說明在這些城市中，并不限制需求進入，但要防止短期炒賣。截至2017年6月已出臺收緊政策城市中原觀點：2017上半年，央行進一步加強金融監(jiān)管，并在同業(yè)、資管、表外以及影子銀行等多業(yè)務領域主動縮表，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸利率也有不同程度地提升。央行主動縮表顯著波及貨幣及信貸市場，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，這在30年內(nèi)尚屬首次。盡管銀行信貸有所收縮，5月新增新增住戶中長期消費貸款3765億元，同比下降23%，但是占比依舊維持在30%以上，居民高杠桿購房的現(xiàn)象尚未實質(zhì)性解決。資料來源：政府官網(wǎng)、中原集團研究中心政策環(huán)境全國樓市調(diào)控金融收縮供求兩端均受限中原觀點：2017年3-4月，京滬穗三地陸續(xù)出臺了限制商住用房（公寓式辦公、酒店式公寓）的政策，嚴厲禁止把非住宅屬性的辦公、商業(yè)用地建設成住宅類產(chǎn)品銷售。與此同時，武漢、南京、濟南、西安等城市相繼出臺放寬落戶條件的政策。一放一收之間，引導人口從一線往二線城市流動的政策已見雛形。加上一二線日益嚴格的限購限貸政策，資金向三四線樓市流動的趨勢也開始出現(xiàn)。政策環(huán)境全國樓市調(diào)控政策導向人口資金流向二三線宏觀環(huán)境蘇州樓市調(diào)控建長效機制治標又治本中原觀點：2017上半年蘇州出臺的打壓政策較少，主要是從建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的角度出發(fā)，出臺了包括商改住、提高土地競拍門檻、增加土地供應、建立住房租賃市場及公積金調(diào)整等舉措，意圖標本兼治。CONTENTS目錄PART

2一級市場篇|中原觀點：近幾年蘇州土地成交有縮水趨勢，15-16年度成交量顯著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7萬㎡，僅相當于16全年總量的35.7%，仍處于相對低位；地價從15年下半年開始大幅攀升，16年更呈現(xiàn)為井噴式上漲，平均成交樓板價環(huán)比增幅達93.7%。隨著政府調(diào)控從嚴，16年8月以后土拍對熱門地塊實行限價措施，由此17上半年成交地價比16年度下降19.3%。一級市場整體商品房用地蘇州商品房用地歷年供需價供應宗數(shù)成交宗數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交可建面積（萬㎡）成交總金額（億元）成交樓面單價（元/㎡）2013年115108548.9517.21048.0425.740622014年10790578.3454.6927.1372.740202015年6665397.4389.2654.9497.876012016年7669470.0427.4802.21181.2147252017年1-6月3131152.7152.7262.1311.211874資料來源：蘇州中原研展中心限價起效地價下行中原觀點：在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地為主，宅地（含商住混合）占比為62%；純商辦用地較少，僅占比12%；但其它類型（文化娛樂等）占26%，為蘇州樂園新址建設用地；從成交區(qū)域上看，新區(qū)為供地大戶，占比達47%；其次吳中區(qū)占26%；值得注意新區(qū)之所以躍居第一，主要是蘇州樂園新址建設用地占到全區(qū)的56%。一級市場整體商品房用地資料來源：蘇州中原研展中心宅地主導新區(qū)奪冠一級市場純住宅/住商混合用地蘇州居住用地歷年供需價供應宗數(shù)成交宗數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交可建面積（萬㎡）成交總金額（億元）成交樓面單價（元/㎡）2013年5853399.3370.6741.4367.649582014年6752454.6332.6736.8322.443752015年4241326.7318.5538.8472.687712016年5548405.4362.7700.71136.8162232017年1-6月151594.394.3198.3293.714810中原觀點：近幾年蘇州居住用地成交不斷縮水，15年成交量處于谷底，16年因政策導向，要求加大土地供應，因此16年度土地成交量環(huán)比增加13.9%；17年1-6月宅地成交94.3萬㎡，相比于年初政府提出的全年宅地出讓390萬㎡的計劃，目前僅完成了24.1%；地價在16年開啟暴漲模式，地價直線飆升，屢屢刷新板塊紀錄，地王遍地開花。平均成交樓板價環(huán)比增幅達85.0%。隨著政府調(diào)控從嚴，在土拍中設置多道限價措施，17上半年成交樓面均價比16年度下降8.7%。資料來源：蘇州中原研展中心限價抑制地王不再中原觀點：從宅地（含商住混合）容積率分布上看，以和居多，占比分別為41%和36%；其余各區(qū)間占比均較小；預計未來2年市場主流產(chǎn)品形態(tài)為洋房（多層&小高）、高層居多，此外搭配疊墅及少量聯(lián)排等產(chǎn)品，真正意義上的全別墅社區(qū)稀缺；從成交區(qū)域上看，吳中區(qū)和新區(qū)雙雙位居第一，占比均超30%；相城區(qū)為23%，姑蘇區(qū)、園區(qū)宅地較少。一級市場資料來源：蘇州中原研展中心純住宅/住商混合用地容積率上行純別墅稀缺CONTENTS目錄PART

3二級市場篇|二級市場整體住宅市場資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：2017年上半年蘇州全市住宅新增供應265萬㎡，住宅成交面積249萬㎡，受政策和市場的是雙重調(diào)控比，成交量走低；年度全市住宅成交均價達21188元/㎡，成交均價趨于平穩(wěn)。市場承壓量縮價漲二級市場整體住宅市場中原觀點：因受政策調(diào)控及土拍影響，月度成交走勢波動明顯。17年一開始樓市延續(xù)了16年下半年的萎靡態(tài)勢，17年一月成交量跌入谷底，隨后金三銀四的到來成交量開始逐步攀升，5月后成交量開始穩(wěn)定、均價方面，17年上半年蘇州住宅住宅均價總體波動較大，在政策限價和市場推盤結(jié)構的疊加影響下，17年上半年蘇州樓市均價在2100元上下波動已站，穩(wěn)20000元/㎡左右。資料來源：蘇州中原研展中心成交波動劇烈量價走勢分化二級市場整體住宅市場中原觀點：總體而言，年內(nèi)各月住宅庫存量呈現(xiàn)逐步攀升態(tài)勢，但波動并不大，峰谷絕對值相差約139萬㎡，相當于庫存量中位數(shù)433萬㎡的32%，波幅有限；17年初樓市延續(xù)了16年上半年的低迷態(tài)勢，庫存量和去化周期不斷增加，隨著調(diào)控不斷加劇，成交下滑，庫存量和去化周期不斷攀升，17年4月已達17年上半年最高點14.4個月。庫存波動不大去存周期攀升庫存量中位數(shù)--473萬㎡資料來源：蘇州中原研展中心二級市場整體住宅市場蘇州住宅各面積段去化周期資料來源：蘇州中原研展中心月份75以下75-9090-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期16_0117323444119121416_0215322334108111416_03103223439691116_0493234548581016_0593344657581016_06104456768691116_0723346657571116_0824556758571116_0954468969891416_109445787911111716_11164568971212152116_1222558910101414172417_013356891191416182717_024056891291618183117_032888111212102321223517_044111811131392118224017_051799101311919162244中原觀點：16年上半年蘇州樓市延續(xù)15年市場利好的形勢，各面積段去化周期不斷減少，但16年10月開始在政策和市場的雙重調(diào)節(jié)下，各面積斷去存周期不斷攀升，17年4月已經(jīng)達到近一年中的最高點。其中75㎡以下，與300㎡以上去化周期更是突破到40個月以上。首改與二改類需求不斷擴大。二級市場整體住宅市場蘇州各區(qū)域住宅去化周期資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：總體而言，蘇州各個區(qū)域中，吳中區(qū)和相城區(qū)在蘇州其他區(qū)域中庫存套數(shù)最多，位列第一和第二，姑蘇區(qū)庫存量最少，跟吳中區(qū)想差達到10351套。但是由于園區(qū)和姑蘇區(qū)單價在蘇州各區(qū)域處領跑地位，因此相對去化周期略長姑蘇區(qū)達到17個月，在蘇州所有區(qū)域中位列第一。月份相城區(qū)姑蘇區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū)庫存套數(shù)去化周期庫存套數(shù)去化周期庫存套數(shù)去化周期庫存套數(shù)去化周期庫存套數(shù)去化周期16_0189746522012103924422346848316_027845544931190894394645778316_03672643351895084377946177316_04617343225998645403857210316_0568865345510110615487186999416_0680037329111120396452298075516_07473356644108477263876078416_08622765385112927305586973516_0977818185913112807281497576616_1065118156510103667264496346716_1172131017649958172792106789916_127095102035119740931091277681117_0172271022211196411030031373061117_0268971021391198441128471268071117_03767213204111110041625451374961417_04845913194014120891526291571931417_058097111890171224115309914761414二級市場整體住宅市場中原觀點：蘇州近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面積段住宅供應占比整體呈萎縮趨勢，市場逐步被大面積段住宅占領。100-120㎡首改類住宅成為市場主力，200㎡以上大面積段住宅供應占比近兩年也有顯著提升?？傮w來說，蘇州近兩年住宅大面積化、豪宅化趨勢比較明顯。蘇州近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面積段住宅成交占比整體呈萎縮趨勢，市場成交份額轉(zhuǎn)而被120㎡以上的成交量占領。120-144㎡改善型產(chǎn)品成交量每年均有占比增大趨勢，增長量最大，其次為200㎡以上大戶型產(chǎn)品?？傮w來看，蘇州2017年住宅成交以120㎡以上改善型住宅為主，占總成交面積的一半以上。資料來源：蘇州中原研展中心剛需萎縮改善主導（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）二級市場整體住宅市場資料來源：蘇州中原研展中心改善型需求拉動總價段快速提升中原觀點：蘇州全市住宅市場近幾年因成交均價的上升和成交的大面積化，成交總價也在不斷提升。2013-2015年100萬以下和100-200萬住宅尚為市場主流，2015年價格啟動上漲模式，100萬以下總價段住宅成交占比開始受到壓縮，2017年隨著價格的暴漲和成交大面積化，100萬年以下住宅在蘇州受到進一步壓縮，100-200萬和200-300萬住宅成為市場主流，300-800萬總價段住宅也占一定比例。蘇州全市近幾年因成交均價不斷上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均價在住宅尚為市場主流，2015年下半年價格啟動上漲模式，10000元以下均價在住宅成交占比受到壓縮，直至2017年10000元以下住宅在高新區(qū)近乎絕跡，10000-15000和15000-20000均價成為市場主流，20000-25000元的價格段在住宅也占一定比例（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）二級市場整體別墅市場中原觀點：2017年上半年蘇州全市別墅新增2338套，58.27萬㎡，其中疊加別墅供應1222套，占4%，小面積低總價的別墅居住感受是其受市場追捧的重要原因。另獨棟186套，共計3.4萬㎡；雙拼別墅192套，共計7.2萬㎡；聯(lián)排1331套，共計31.4萬㎡；新增產(chǎn)品套均面積均有不同幅度的下降，也是為了更加迎合市場需求；2017年上半年別墅新增產(chǎn)品中疊墅占比42%，其次聯(lián)排別墅占45%。資料來源：蘇州中原研展中心供應大增疊墅居多二級市場整體別墅市場中原觀點：2017年上半年，蘇州全市共成交別墅2291套，成交面積約47.51萬㎡，環(huán)比2016年上半年去化套數(shù)減少49.2%；成交均價23372元/㎡，增幅9.9%。因受到成交結(jié)構的影響，別墅均價上漲相比住宅而言較小。資料來源：蘇州中原研展中心成交結(jié)構影響表現(xiàn)量增價平二級市場整體別墅市場資料來源：蘇州中原研展中心供需面積趨于小型化中原觀點：2017年上半年，全市別墅供應和成交最多的產(chǎn)品主要是180㎡以下的疊墅和小聯(lián)排，該面積段同比2016年上半年供應增長7.3%，去化減少17.3%；其次180-200㎡面積段也占有重要地位，供應增長33.9%，成交下降低32.3%。二級市場整體別墅市場中原觀點：2017年上半年別墅去化產(chǎn)品以聯(lián)排與疊加為主，均占比38%，其次為獨立別墅；截止2017年6月，全市別墅可售總量為5401套，可售面積約為169.11萬㎡，平均單套面積為313.11㎡。其中獨棟為1125套，聯(lián)排為2350套，雙拼302套，疊加別墅1624套，當前市場主打疊墅產(chǎn)品及小面積聯(lián)排。各板塊中園區(qū)體育公園成為別墅庫存重災區(qū)。資料來源：蘇州中原研展中心成交產(chǎn)品以聯(lián)排和疊墅為主二級市場整體別墅市場排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1中梁獨墅御湖吳中區(qū)甪直板塊10.055.45357184512世茂銅雀臺園區(qū)雙湖板塊7.001.9958352093蘇州桃花源園區(qū)雙湖板塊6.471.7225376294中航·樾園吳中區(qū)木瀆板塊6.152.38125258285中銳瑯石名筑相城區(qū)元和板塊5.252.05111255506北辰旭輝壹號院新區(qū)陽山板塊4.732.4196195717藍光雍錦園吳中區(qū)木瀆板塊4.261.8288233958萬科遇見山新區(qū)陽山板塊3.221.4088229609建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)湖西板塊3.201.33742401610和昌紫竹云山墅吳中區(qū)環(huán)太湖板塊3.102.0917614797資料來源：蘇州中原研展中心2016年全市別墅成交Top10中原觀點：蘇州全市別墅2016年成交排行榜前十以高端改善項目為主，中低端項目也占一定比例。高端項目成交均價多在30000-40000元/㎡，如蘇州桃花源、世茂銅雀臺等；中低端項目成交均價多在20000元/㎡以下，如旭輝壹號院、中糧獨墅湖御湖；從成交板塊來看，雙湖板塊、木瀆板塊為熱點置業(yè)區(qū)域，前十項目中分別均占據(jù)兩席；前十項目成交金額相對而言差距較大，中糧獨墅御湖位居第一，領先第二3.5億，領先第十達到6.95億。CONTENTS目錄PART

4區(qū)域市場篇|中原觀點：近七年姑蘇區(qū)住宅供應量整體明顯呈上升--下降趨勢，成交量在2014年達到頂峰后不斷下降。2014年姑蘇區(qū)住宅市場發(fā)生供求逆轉(zhuǎn)，2015供需矛盾加劇，2016年供需再次逆轉(zhuǎn)，供大于求，2017年上半年第三次逆轉(zhuǎn)。價格方面，2011-2015年成交均價穩(wěn)中有升，2015年開始成交價出現(xiàn)井噴式增長。2017年上半年姑蘇區(qū)相較2016年呈現(xiàn)震蕩的態(tài)勢。2016年上半年的火爆未能延續(xù)到2017年上半年，成交量自10月份不斷下降，年后成交量有小幅度的增加，雖然大量地王項目由于限價政策還未入市，但預期仍未改變，價格維持在33000元/㎡左右，6月份梅巷花園備案拉低了整體均價。區(qū)域市場姑蘇區(qū)（供需價走勢）資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：姑蘇區(qū)90㎡以下產(chǎn)品供應占比在2015年大幅下跌，2016年迅速縮減，2017年絕跡。而100-160㎡的改善型產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場主要份額，成為姑蘇區(qū)住宅市場的主力戶型段。姑蘇區(qū)100㎡以下產(chǎn)品的需求占比在2014年后逐漸減少，100-160㎡產(chǎn)品的需求占比逐年上升，與供應結(jié)構相符。姑蘇區(qū)住宅市場逐漸從剛需為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳茷橹?，與供給結(jié)構相符，但是2017年140-160㎡供應占比遠大于需求占比，供需結(jié)構偏離較大。區(qū)域市場姑蘇區(qū)（面積段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：姑蘇區(qū)近幾年因成交均價的上升和住宅成交的大面積化，成交總價也在不斷提升。2012-2014年100-200萬和100萬以下住宅尚為市場主流，2015年價格啟動上漲模式，100-200萬和100萬以下總價段住宅成交占比受到壓縮，2016年隨著價格的暴漲和成交大面積化，100萬年以下住宅在姑蘇區(qū)近乎絕跡，300-500萬和500-800萬住宅成為市場主流。2017年趨勢深化，250萬以下產(chǎn)品繼續(xù)減少。由于地王不斷出現(xiàn)，并且土地供應持續(xù)減少，使姑蘇區(qū)住宅價格大幅度上漲，25000-40000元/㎡住宅產(chǎn)品迅速占據(jù)主要市場地位，2017年30000-35000元/㎡住宅產(chǎn)品占據(jù)市場首位。剛需被擠壓至吳中、相城、吳江等區(qū)，而姑蘇區(qū)則成為以改善型為主的豪宅區(qū)域。區(qū)域市場姑蘇區(qū)（總價段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：姑蘇區(qū)2017年1-6月成交排行榜前十以高端改善項目為主，成交均價多在30000元/㎡以上，30000元/㎡以下的項目僅平江風華、蘇州世貿(mào)廣場和當代萬國府MOMA3個項目。從成交區(qū)域看，內(nèi)環(huán)板塊為熱點成交區(qū)域，排名前十的項目有5個來自這個區(qū)域。姑蘇金茂府以8.09億獨占鰲頭，仁恒公園世紀以6.02億位列次席，海胥瀾庭以4.32億奪得第三。海胥瀾庭、仁恒公園世紀等2016年下半年開盤的項目后發(fā)制人，成交總金額也擠進前三。區(qū)域市場姑蘇區(qū)（成交排行）資料來源：蘇州中原研展中心排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1姑蘇金茂府姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊8.092.58126313962仁恒公園世紀姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊6.021.70127355083海胥瀾庭姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊4.321.2497348574融創(chuàng)石湖桃花源姑蘇區(qū)滄浪新城板塊3.801.0770354425平江風華姑蘇區(qū)平江新城板塊3.641.52128240226姑蘇院子姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊1.490.4030372337蘇州世茂廣場姑蘇區(qū)滄浪新城板塊1.440.5745252418晉府水巷別墅姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊1.420.3220445009朗詩人民路8號姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)板塊0.900.25183651910當代萬國府MOMA姑蘇區(qū)平江新城板塊0.900.312329265中原觀點：工業(yè)園區(qū)住宅供應量在經(jīng)歷了2011-2012年的上升之后，隨后供應逐年減少。成交高峰出現(xiàn)在2013年，年成交量在241萬㎡。2013年工業(yè)園區(qū)住宅市場發(fā)生供求逆轉(zhuǎn)，此后供不應求態(tài)勢愈發(fā)嚴重，2016年之后在政策和市場的雙重調(diào)節(jié)下，成交量銳減，供求矛盾略有緩和，但仍為供不應求狀態(tài)。價格方面，2011-2012年因調(diào)控住宅成交均價逐年小幅下降，2013年成交價啟動增長模式，2015-2016年住宅成交價開始爆發(fā)式增長，2017年全年區(qū)域住宅成交均價32587元/㎡。2016年四季度工業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。9月份為成交高峰，10月份限購出臺之后，成交量明顯下滑，持續(xù)到2017年1月份調(diào)整結(jié)束，隨后成交量逐步回升。供應量在2016年7月到10月的下滑后，12月、4月和5月為供應的小高峰。價格自2017年1月后呈回升--震蕩的趨勢，6月均價32652元/㎡。區(qū)域市場工業(yè)園區(qū)（供需價走勢）資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：工業(yè)園區(qū)2013-2015年供應結(jié)構基本穩(wěn)定，至2016年結(jié)構變化較大，100-120㎡首改產(chǎn)品占比大幅度減少；140-160㎡再改產(chǎn)品占比大幅度增加，并且占據(jù)首位。2017年較2016年100-140㎡占比增加較多，140-160㎡占比減少明顯。從5年面積供應段占比可以看出，工業(yè)園區(qū)住宅市場大面積化不可逆，但是75-90㎡占比也沒有迅速萎縮。工業(yè)園區(qū)2013-2015年需求結(jié)構與供應結(jié)構高度相符，并且基本穩(wěn)定，至2016年偏離較多，140-160㎡占比大幅增加，100-140㎡占比明顯減少，2017年趨勢深化，同時75-90㎡占比也迅速萎縮。供需結(jié)構從2016年開始偏離較大，140-160㎡供應占比大于需求占比，90-120㎡則相反，至此工業(yè)園區(qū)120-180㎡再改產(chǎn)品需求占據(jù)主要市場地位，工業(yè)園區(qū)住宅產(chǎn)品需求大面積化將繼續(xù)深化。區(qū)域市場工業(yè)園區(qū)（面積段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：業(yè)園區(qū)近幾年因成交均價的上升和住宅成交的大面積化，成交總價也在不斷提升。2013-2015年100-200萬住宅尚為市場主流，2015年價格啟動上漲模式，200-300萬總價段住宅成交占比上升，100-200萬總價段占比受到壓縮。2016-2017年200萬以下住宅占比迅速減少，2017年300-600萬總價段住宅占據(jù)主要地位。工業(yè)園區(qū)近幾年因成交均價的上升，20000元/㎡以下單價逐年減少，2016年大幅度減少，2017年20000元/㎡以下絕跡，而25000-40000元/㎡單價住宅占據(jù)主要市場。工業(yè)園區(qū)價格上漲的同時，大面積化和豪宅化加劇，剛需被擠壓到相城、吳中、吳江等區(qū)，同時園區(qū)土地供應緊缺，將快速進存量房時代。區(qū)域市場工業(yè)園區(qū)（總價段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：工業(yè)園區(qū)2017年上半年成交排行榜前十以高端改善項目為主。成交均價在30000元/㎡以上的有7個，成交均價在26000元/㎡以下有3個的。從成交板塊來看，湖東板塊依舊為熱點置業(yè)區(qū)域，2個項目進入前三；高教區(qū)板塊位居次席。前十項目成交總金額出現(xiàn)一定分化，第一梯隊的唐寧府、瀾調(diào)國際和鉑悅犀湖總銷金額均在15億以上，第二梯隊的世茂銅雀臺、蘇州桃花源、九龍倉時代上城、星公元名邸總銷金額在6-7億之間，第三梯隊的金輝尊域雅苑、中銳星奕灣、建屋天著總銷金額均在2-3億之間。區(qū)域市場工業(yè)園區(qū)（成交排行）資料來源：蘇州中原研展中心排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1路勁尚瀾灣·瀾調(diào)國際園區(qū)湖東板塊18.356.03450304352蘇州唐寧府園區(qū)湖東板塊17.074.50295379343鉑悅犀湖園區(qū)高教區(qū)板塊15.614.19247372344世茂銅雀臺園區(qū)雙湖板塊7.001.9958352095蘇州桃花源園區(qū)雙湖板塊6.471.7225376296星公元名邸園區(qū)湖東板塊6.101.55109392537九龍倉時代上城園區(qū)湖東板塊5.011.64117306138金輝尊域雅苑園區(qū)高教區(qū)板塊2.941.1889249759建屋天著園區(qū)青陽板塊2.240.88932543010中銳星奕灣園區(qū)高教區(qū)板塊2.170.927323659中原觀點：近七年高新區(qū)住宅市場供應量和成交量均呈穩(wěn)步上升趨勢。2015-2016年由于市場火熱，成交量大增，高新區(qū)住宅市場發(fā)生供求逆轉(zhuǎn)，供不應求態(tài)勢嚴重，2017年上半年在政策和市場的雙重調(diào)節(jié)下，成交量大幅下降，供求矛盾略有緩和，基本達到供求平衡。價格方面，2011-2015年成交均價穩(wěn)中有升，2016年開始成交價出現(xiàn)井噴式增長，2017年上半年年區(qū)域住宅成交均價已突破20688元/㎡。2017年上半年由于受16年下半年政策和市場的雙重調(diào)控下年呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。17年一開始便延續(xù)了16年下半年的低迷，成交量保持低位，隨著17年上半年金三銀四的到來，成交量相比年初略有上升，6月受價格回落的刺激，成交量達到17年上半年的最高峰。成交價方面，2017年1月均價達到調(diào)控以來的最低點，僅為19022元/㎡，隨著紅五月的到來達到17年上半年的最高點，但6月迅速回落，均價20094元/㎡。區(qū)域市場高新區(qū)（供需價走勢）資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：高新區(qū)近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面積段住宅供應占比整體呈萎縮趨勢，市場逐步被大面積段住宅占領。120-144㎡改善類住宅成為市場主力，200㎡以上大面積段住宅供應占比近兩年也有顯著提升?？傮w來說，高新區(qū)近兩年住宅大面積化、豪宅化趨勢比較明顯。高新區(qū)近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面積段住宅成交占比整體呈萎縮趨勢，市場成交份額轉(zhuǎn)而被120㎡以上的成交量占領。120-144㎡改善型產(chǎn)品成交量每年均有占比增對趨勢，增長量最大，其次為200㎡以上大戶型產(chǎn)品。總體來看，高新區(qū)2017年住宅成交以大面積改善型住宅為主，占總成交面積的一半以上。區(qū)域市場高新區(qū)（面積段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：高新區(qū)近幾年因成交均價的上升和住宅成交的大面積化，成交總價也在不斷提升。2013-2015年100萬以下和100-200萬住宅尚為市場主流，2015年價格啟動上漲模式，100萬以下總價段住宅成交占比受到壓縮，直至2017年100萬年以下住宅在高新區(qū)近乎絕跡，100-200萬和200-300萬住宅成為市場主流，300-800萬總價段住宅也占一定比例。高新區(qū)近幾年因成交均價不斷上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均價在住宅尚為市場主流，2015年下半年價格啟動上漲模式，10000元以下均價在住宅成交占比受到壓縮，直至2017年10000元以下住宅在高新區(qū)近乎絕跡，10000-15000和15000-20000均價成為市場主流，20000-25000元的價格段在住宅也占一定比例。區(qū)域市場高新區(qū)（價格段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：高新區(qū)2017年上半年成交排行榜前十以高端改善項目為主，剛需項目也占一定比例。改善項目成交均價跨度較大，在17000-30000元/㎡，如龍湖獅山原著、旭輝壹號院、招商學府等；剛需項目成交均價多在15000-20000元/㎡，如恒基旭輝城、南山檸檬城等。從成交板塊來看，滸墅關板塊為熱點置業(yè)區(qū)域，前十占據(jù)四席；獅山板塊緊隨其后，前十占據(jù)三席，獅山原著和招商學府1872更是擠進前二。前十項目成交總金額差距不大，龍湖首開·獅山原著以13.25億總銷金額占據(jù)榜首，領先第二名僅1.99億，獅山原著也是2016年度蘇州全市的單盤銷冠。恒基旭輝城以11.26億位列次席，領先第三名2.27億。三到十名之間差距不大，總銷金額均在5-8億之間。區(qū)域市場高新區(qū)（成交排行）資料來源：蘇州中原研展中心排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1龍湖獅山原著新區(qū)獅山板塊13.253.64255364202招商·學府1872新區(qū)獅山板塊11.263.52272319763恒基旭輝城新區(qū)滸墅關板塊8.994.99487180334萬科遇見山新區(qū)滸墅關板塊7.143.46260206375中航樾璽新區(qū)科技城板塊7.113.72289191136北辰旭輝壹號院新區(qū)楓橋板塊6.463.22159200627金地名悅新區(qū)獅山板塊6.212.92298212618綠地中央廣場新區(qū)科技城板塊5.533.62308152969南山檸檬城新區(qū)滸墅關板塊5.122.922861751710弘陽上水新區(qū)滸墅關板塊5.002.9730116846中原觀點：近七年吳中區(qū)住宅供應量整體呈先升后降趨勢，供應高峰出現(xiàn)在2014年，供應總量為304.54萬㎡。成交量穩(wěn)中有升，2015年成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長，發(fā)生供求逆轉(zhuǎn)，2017年市場和政策疊加作用下，火熱市場逐漸冷卻，供求矛盾緩和，呈現(xiàn)供大于求得狀態(tài)。價格方面，2010-2012年價格穩(wěn)定，2013-2014年穩(wěn)中有升，2016年開始成交價出現(xiàn)井噴式增長，2017年全年區(qū)域住宅成交均價已達19333元/㎡。2017年上半年由于受16年下半年政策和市場的雙重調(diào)控下年呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。17年一開始便延續(xù)了16年下半年的低迷，成交量保持低位，隨著17年上半年金三銀四的到來，成交量相比年初略有上升，6月受價格回落的刺激，成交量達到17年上半年的最高峰。成交價方面，2017年1月均價達到調(diào)控以來的最低點，僅為19062元/㎡，隨著紅五月的到來達到17年上半年的最高點，但6月迅速回落，均價18847元/㎡。區(qū)域市場吳中區(qū)（供需價走勢）資料來源：蘇州中原研展中心中原觀點：吳中區(qū)近五年75㎡以下、75-90㎡的小面積段住宅成交占比呈現(xiàn)萎縮趨勢，直至2017年75㎡以下面積段住宅成交更是近乎絕跡，市場逐步被大面積段住宅占領。120-144㎡改善類住宅成為市場主流，144㎡以上大面積段住宅成交占比近兩年也有顯著提升，2017年100㎡以下面積段住宅占比占比僅為37.9%?？傮w來說吳中區(qū)近兩年住宅大面積化趨勢比較明顯。吳中區(qū)五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面積段住宅成交占比整體呈萎縮趨勢，市場成交份額轉(zhuǎn)而被120㎡以上的成交量占領。120-144㎡改善型產(chǎn)品成交量每年均有占比增對趨勢，增長量最大，其次為200㎡以上大戶型產(chǎn)品。總體來看，吳中區(qū)2017年住宅成交以大面積改善型住宅為主，占總成交面積的一半以上。區(qū)域市場吳中區(qū)（面積段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：吳中區(qū)近幾年因成交均價的上升和住宅成交的大面積化，成交總價也在不斷提升。2013-2015年100萬以下和100-200萬住宅尚為市場主流，2015年下半年價格啟動上漲模式，100-200萬和100萬以下總價段住宅成交占比受到壓縮，直至2017年100萬年以下住宅在高新區(qū)近乎絕跡，100-200萬和200-300萬住宅成為市場主流，300-800萬總價段住宅也占一定比例。吳中區(qū)近幾年均價不斷上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均價在住宅市場為主流，2015年下半年價格啟動上漲模式，10000元以下均價在住宅成交占比受到壓縮，直至2017年10000元以下住宅在吳中區(qū)近乎絕跡，10000-15000和15000-20000均價成為市場主流，20000-25000元的價格段在住宅也占一定比例。區(qū)域市場吳中區(qū)（價格段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：吳中區(qū)2016年成交排行榜前十剛需類項目和改善類項目各占半壁江山，剛需項目以蘇胥灣、九龍倉碧堤半島等為代表；改善項目以萬科湖西玲瓏和建發(fā)獨墅灣等為代表。甪直板塊和獨墅湖西板塊為熱點成交板塊，排名前列的項目大部分來自甪直板塊，而排名前十的項目有三個個來自木瀆板塊。吳中區(qū)排名前三的項目總銷差距不是特別大，陽光城麗景灣以16億占據(jù)榜首領先第二名1.96億，藍光雍錦園以14.22億位列次席，領先第三名1.28億。三到十名之間差距不大，總銷金額均在6-8億之間區(qū)域市場吳中區(qū)（成交排行）資料來源：蘇州中原研展中心排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1陽光城麗景灣吳中區(qū)甪直板塊16.1810.681038151452藍光雍錦園吳中區(qū)木瀆板塊14.227.46476190713萬科湖西玲瓏吳中區(qū)獨墅湖西板塊12.945.57471232444中梁獨墅御湖吳中區(qū)甪直板塊10.055.45357184515融創(chuàng)蘇州壹號院吳中區(qū)太湖新城板塊9.874.09264241406建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)獨墅湖西板塊8.943.83288233307蘇胥灣吳中區(qū)木瀆板塊8.254.77495172868九龍倉碧堤半島吳中區(qū)獨墅湖西板塊6.883.22292213889新城郡未來吳中區(qū)太湖新城板塊6.833.453151978710中航·樾園吳中區(qū)木瀆板塊6.152.3812525828中原觀點：近七年相城區(qū)住宅供應量整體呈波浪式，供應高峰出現(xiàn)在2014年，供應總量達167.64萬㎡。成交量穩(wěn)中有升，2015年成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長，發(fā)生供求逆轉(zhuǎn)，2016年市場和政策疊加作用下，火熱市場逐漸冷卻，供求矛盾略有緩和，2017年上半年供需再次逆轉(zhuǎn)，供大于求。價格方面，2011-2015年價格穩(wěn)定，變化不大，2015年后成交價啟動上漲模式，2017年成交均價為17131元/㎡。2017年相城區(qū)呈現(xiàn)量價齊穩(wěn)的態(tài)勢。2017年上半年并未延續(xù)2016年市場的火爆，成交在2016年10月成交高峰后迅速回落，年后又有了小幅度增長隨后穩(wěn)定。供應在2016年10月的高峰后也同樣迅速回落，過去一年相城區(qū)整體供大于求。由于限價政策，相城區(qū)2017年整體價格低于2016年年底。區(qū)域市場相城區(qū)（供需價走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以面積計）中原觀點：相城區(qū)近五年供應面積段分布無明顯變化。相較于姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)顯著的大面積化趨勢，相城的100㎡以下面積段住宅一直保持著穩(wěn)定的供應占比，100-120㎡占比自2014年后逐年上升。相城區(qū)的供應面積結(jié)構一直保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢，并未發(fā)生明顯變化。相城區(qū)近五年需求面積段分布無明顯變化。相較于姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)顯著的成交大面積化趨勢，相城的100㎡以下面積段住宅需求占比逐年增加。在蘇州樓市格局發(fā)生顯著變化的2015年和2016年，相城區(qū)需求面積段并未發(fā)生明顯變化，從年度走勢上看，相城區(qū)到2017年為止，依舊是剛需的置業(yè)天堂。區(qū)域市場相城區(qū)（面積段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：相城區(qū)近幾年因成交均價的上升，成交總價也在不斷提升。2012-2015年100萬以下和100-200萬住宅尚為市場主流，2015年價格啟動上漲模式，100萬以下總價段住宅成交占比受到壓縮，2017年100萬以下總價段住宅絕跡。150-200萬總價段住宅逐年上升，至2017年成為市場主流。2016相城區(qū)因成交均價暴漲，10000元/㎡以下單價住宅受到壓縮，2017年絕跡。2016年后15000-20000元/㎡單價段住宅成為市場主流，20000-25000元/㎡單價段住宅也開始出現(xiàn)，相城區(qū)市場依舊以剛需為主，改善為輔。區(qū)域市場相城區(qū)（總價段走勢）資料來源：蘇州中原研展中心（以套數(shù)計）（以套數(shù)計）中原觀點：相城區(qū)2017年成交排行榜前十以剛需類項目為主，相城核心板塊的改善類項目也占一定比例。元和板塊和高鐵新城板塊為熱點成交板塊，排名前十的項目有5個來自元和板塊，3個來自高鐵新城板塊，第一名為金輝優(yōu)步水岸，位于高鐵新城板塊。相城區(qū)排名前十成交總金額分為兩個梯隊，第一梯隊為前四名，成交金額在8-15億之間，第二梯隊為后六名，成交總金額在3-6億之間。前十的門檻為4.5億。區(qū)域市場相城區(qū)（成交排行）資料來源：蘇州中原研展中心排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1金輝優(yōu)步水岸相城區(qū)高鐵新城板塊14.397.8797184912湖畔樾山相城區(qū)東北鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊10.768.3806129503萬科北宸之光相城區(qū)元和板塊10.355.7609180304恒基水漾花城相城區(qū)元和板塊8.224.1414198525中海瓏灣錦園相城區(qū)高鐵新城板塊5.833.4355171146華潤紅橡世家相城區(qū)元和板塊5.813.124318507