房屋租賃運營服務入住及續(xù)租管理方案

第一節(jié)入住公約 1第二節(jié)入住管理方案 7一、簽約入住流程 7二、管理方案 8第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案 10一、開展審核工作，分類續(xù)租 11二、租金執(zhí)行標準 11三、職責分工 11第一節(jié)入住公約為加強租賃的管理，維護房屋區(qū)域公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《XX省物業(yè)管理條例》和相關法律法規(guī)制定本公約，全體租戶均需自覺遵守。一、在使用、經(jīng)營所租房產(chǎn)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。二、委托物業(yè)服務企業(yè)負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體租戶應遵守物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)政府有關法規(guī)政策。三、租戶使用該物業(yè)內(nèi)公用設施、公共場所（地）時，涉及有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等，應按規(guī)定交納費用。四、租戶對房屋的使用，必須要遵守以下規(guī)定：1.租戶應安全、節(jié)能、環(huán)保、合理地使用住房、附屬設施設備及相關物品。因使用不當、擅自拆除或者改造導致出租房屋、附屬設施設備及相關物品損壞的，租戶負責修復或者賠償。2.租賃期間，租戶不得有下列危及人身和房屋安全的行為：（1）不得改變房屋結構、用途和外貌；（2）未經(jīng)批準不得對房屋進行裝修、任何裝修不得改變受力結構；（3）不得擅自拉接電線或使用不合格的電器、電線、插座、開關等設備或超負荷用電、竊電；（4）不得擅自改裝室內(nèi)給排水、燃氣管道；（5）不得在房屋內(nèi)或者公共區(qū)域存放易燃易爆、有毒有害等危險物品；（6）不得利用房屋從事危害社會公共利益及損害他人合法權益等活動；（7）不得私自占用或妨礙他人使用公共設施和公共場地；（8）不得出現(xiàn)危及人身安全和房屋安全的行為；（9）下水道內(nèi)禁止傾倒剩飯剩菜及其他雜物。3.租戶需要對房屋進行改善，必須在征得物業(yè)書面同意后方可實施，費用由租戶承擔，未經(jīng)物業(yè)書面同意擅自改善或者返還房屋時拆除改善部分的，應當恢復原狀或者賠償損失。五、所有進入房屋所在地車輛實行一車一卡制，須按照車輛引導員進行車輛停放，確保道路通暢。六、大門協(xié)防人員實行值班制度。外來人員進入須持有效證件，配合協(xié)防人員做好登記工作，待確認后方可進入。七、生活垃圾（包括搬家垃圾）需用袋裝好，放入指定位置，不得放在樓梯口、道口或草坪。八、各租戶不得做與本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他租戶的事情發(fā)生。各租戶不得將物業(yè)任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當?shù)仫L俗或任何物業(yè)公司認為不適當?shù)挠猛尽＞?、禁止聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益的行為，休息時間音響設備不得高音播放、制造超量噪音，以免影響其他租戶休息。十、不得隨意阻礙毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層樓住戶必須給予配合），否則應承擔故意或過失而給他人造成損害的責任。十一、在房屋區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：1.不得隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾；2.不得飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物；3.未經(jīng)批準，不得擅自架設天線、節(jié)水、電管道或開挖道路、草地等；4.不得搭建各類違章建筑；5.不得損壞水、電設備，花草樹木、園林小品等公共設施；6.機動車輛碾，壓人行道和綠化帶，或不停放在指定的位置并妨礙其他車輛和行人正常通行；7.不得擅自任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品；8.不得從事任何不文明、不道德行為，做不文明表演；9.法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、養(yǎng)成出門檢查關閉水管、燃氣、電氣開關的良好習慣。各租戶若因本身的疏忽引致水、電、天然氣結構損壞或其他物體外溢，而損害他人或其財產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該租戶全部負責。十三、物業(yè)相關費用及支付方式1.物業(yè)服務費每月為1.5元/平方米/月（如遇行業(yè)標準調(diào)整，按相關規(guī)定執(zhí)行），租戶根據(jù)入住房屋類型每月應交納金額為元1月。2.物業(yè)服務費用的支付及服務內(nèi)容（1）物業(yè)服務費用的支付分為按季度（三個月）支付、按半年度（六個月）支付和按年度（十二個月）支付。由租戶在領取出租房屋鑰匙后，將首期物業(yè)費一次性支付給物業(yè)。以后各期物業(yè)費應提前七個工作日支付。（2）物業(yè)服務內(nèi)容包括：①清潔衛(wèi)生管理：包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔；②綠化物日常維護管理：對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好；③治安管理：設專職保安人員堅持每天24小時的巡邏值班，保證住宅內(nèi)的安全；④維護公共蓄水池：樓內(nèi)蓄水池應定期清洗消毒，保證用戶的飲水質(zhì)量。⑤水電管理：對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常保養(yǎng)，維持設備正常運行；⑥排污設施管理：清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用；⑦高層樓宇增設的服務項目：搞好電梯維護、保養(yǎng)，保證電梯正常運行；h.根據(jù)需要增設的其他服務項目。十四、房屋及附屬設施設備、相關物品的維修1.租賃期間，租戶需承擔下列項目的維護維修（1）房屋門窗的玻璃及門框扇、窗框扇等相關設施；（2）分戶水表后的水管、水龍頭、洗滌盆、便器、地漏及下水管道等給排水設施；（3）分戶電表后的電線、插座、開關、燈具等供電照明設施；（4）住戶故意或者過失損壞的房屋構建、配套設施設備及相關物品等。（5）室內(nèi)設施設備由于使用或損耗造成的維護維修由住戶承擔。2.租賃期間，由物業(yè)負責的承擔下列項目的維護維修（因住戶原因?qū)е聯(lián)p壞的，由住戶承擔相關的費用）（1）共用部分、公用設施設備；（2）房屋基礎、墻體（因租戶在墻面亂涂亂畫導致的除外）、柱、梁、樓地板、天棚等構件；（3）水表、電路出現(xiàn)的故障。3.住戶負責維修的項目，住戶若委托物業(yè)維修的，費用需由住戶承擔。4.房屋所在區(qū)域?qū)S修項目在規(guī)格、尺寸、材料、色彩等方面有統(tǒng)一要求，應按要求進行維修。5.物業(yè)對住房進行檢查或維修，住戶給予必要的協(xié)助。因住戶原因?qū)е鲁鲎夥课菸醇皶r檢查、維修導致人身傷害、財產(chǎn)損失的，由租戶承擔費用及相關法律責任。6.任何一方怠于履行維修義務而導致?lián)p失，造成損失的自行承擔，造成第三方或者第三人人身傷害、財產(chǎn)損失的應承擔相應的法律責任。十五、退租管理1.退租時應將房間恢復原狀，并將入住時領取的水、電、氣卡、鑰匙及遙控器等全部歸還，如房間有人為損壞或有遺失領用物品，將扣除相關押金，押金不足以彌補損失的，應當補足。2.退租后，房屋內(nèi)遺留物品視為廢棄物，物業(yè)有權自行予以處理，并有權向住戶收取處理費和為恢復物業(yè)原狀所可能支出相關費用。十六、違約責任1.租戶逾期不支付物業(yè)費的，自約定的支付日起，物業(yè)有權要求補交服務費，并按拖欠服務費額的每日千分之五承擔違約金。因追繳物業(yè)服務費而支付的律師代理費、訴訟費用也由住戶承擔。2.凡違反本約定相關內(nèi)容的住戶，導致的后果需自行承擔，并限期整改，恢復原樣，并賠償相應損失。房間號：租戶（簽字）或公司（蓋章）：時間：年月日第二節(jié)入住管理方案一、簽約入住流程1.領取簽約流程單。2.憑入住通知書到各樓棟入戶看房查驗后簽字。3.到簽約現(xiàn)場排號處登記排號。4.憑本人身份證、共同申請人身份證、租賃確認通知書、入住通知書、驗收，到簽約處按排號順序入場簽訂合同，審核證件并領取保證金、租金繳款單。5.到XX銀行收銀處繳履約保證金，領取保證金發(fā)票。6.入住確認，打印接房通知。7.到XX銀行收銀處交租金。8.領取租金發(fā)票。9.領取租賃合同。10.憑接房通知單到物業(yè)公司簽訂承租人管理規(guī)約、繳納物業(yè)費。11.到簽約現(xiàn)場社區(qū)居委會登記信息并簽字確認。12.憑接房通知單、管理規(guī)約、信息登記單領取鑰匙。13.辦理水、電、氣、電視、電話、寬帶業(yè)務。14.對發(fā)現(xiàn)的房屋問題，到物業(yè)管理處登記報修整改。二、管理方案通過設計合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項資料收集歸檔齊全。1.入住前準備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。2.安排好入住辦理場地，準備好辦公設施，并將有關入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。3.一般安排7-10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。進入正常時段后由業(yè)主服務中心負責。4.《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。主要是歡迎祝愿詞、房屋所在區(qū)域簡介、介紹管理單位及其合作愿望、編制說明等。（2）住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理單位，配套設施的配置，住宅內(nèi)配備的設施，注意事項等。（3）物業(yè)經(jīng)理人簡介。包括物業(yè)管理處機構設置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務內(nèi)容，物業(yè)費的收取標準。（4）服務指南和物業(yè)管理服務項目。（5）XX房屋使用公約。（6）各項管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運，公共設施管理制度、精神文明公約等。（7）其他。常用電話、房屋平面圖、國務院《物業(yè)管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及市縣關于物業(yè)管理的相關規(guī)定。（8）重要提示。5.入住手續(xù)及相關工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗證——發(fā)放資料——填表和簽協(xié)議——收費——發(fā)放鑰匙——驗房。（2）驗證；交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應具備的文件資料。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務項目表》，請業(yè)主簽收。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協(xié)議》。（5）收費：按物價局規(guī)定核收各項物業(yè)管理費用。（6）發(fā)放鑰匙。（7）驗房：工作人員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《室內(nèi)房屋驗收記錄單》一式二份。（8）保修。①告知業(yè)主應在裝修之前申請保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預約時間內(nèi)進行維修。小修、急修當場維修。④業(yè)主驗收簽字確認。維修人員也應簽字。第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案按照市政府規(guī)房屋租賃管理領導小組會議要求，根據(jù)《市租賃住房管理實施辦法》的相關規(guī)定，開展市級中心城區(qū)XX房屋租賃項目續(xù)租工作。按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、分類指導”的基本原則開展XX房屋續(xù)租工作。XX房屋因該項目已于X月X日順利開展房屋續(xù)租工作，加之該項目出租率較高，基礎配套設施更為完善，房屋裝修、結構更科學，繼續(xù)按照已執(zhí)行的續(xù)租政策執(zhí)行，正常開展續(xù)租工作。XX房屋租運營管理服務項目按照本方案執(zhí)行一、開展審核工作，分類續(xù)租對合同已到期的住戶進行資格審核。符合條件的住戶及時續(xù)租合同給予租賃；不符合條件時難以退出的住戶轉(zhuǎn)為簽訂市場化合同進行租賃管理。開展續(xù)簽下一年市場化租賃合同。二、租金執(zhí)行標準在本地無住房，一時難于退租的，執(zhí)行市場租金標準。根據(jù)地理位置、室內(nèi)裝修、運營租賃等情況，分項目執(zhí)行差異化市場租金標準。市場租金租期，累計租住時間最長不得超過5年。在合