【房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者權(quán)利探究文獻(xiàn)綜述2200字】

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者權(quán)利研究國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u23150房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者權(quán)利研究國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 129777（一）購房者權(quán)利的上位法依據(jù)方面 111954（二）購房者權(quán)利的分類方面 113285（三）購房者優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容與適用方面 225080（四）破產(chǎn)管理人選擇權(quán)的行使方面 320140（五）權(quán)利順位的認(rèn)定方面 3（一）購房者權(quán)利的上位法依據(jù)方面我國房地產(chǎn)公司破產(chǎn)程序中，有關(guān)購房者權(quán)利保障的相關(guān)基本法律有《民法典合同編》、《民法典物權(quán)編》、《破產(chǎn)法》，此外還有部分散見于不同司法解釋的規(guī)范條文，但這些規(guī)范既未明確購房者權(quán)利的地位，也未能搭建出穩(wěn)定且能廣泛推行適用的購房者保護(hù)體系，造成購房者難以尋到有力法理支撐作為權(quán)利保護(hù)的支點(diǎn)。因此，我國學(xué)者持不同觀點(diǎn)。劉天利認(rèn)為：購房者作為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的特殊群體，為保護(hù)該主體所應(yīng)享受的正當(dāng)?shù)臋?quán)利，要從明晰房地產(chǎn)公司在《破產(chǎn)法》立法入手，對(duì)購房者加以類型化、精細(xì)化分析和界定，再搭配《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），通過認(rèn)可符合規(guī)定的購房者在得到清償時(shí)的優(yōu)先地位，將保護(hù)購房者權(quán)利的應(yīng)有之義在實(shí)踐中得到充分的體現(xiàn)。劉天利.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度的完善——從購房人權(quán)益保障視角來看[J].人民論壇,2013,(17):126-128.但《批復(fù)》僅簡(jiǎn)略承認(rèn)購房者房款的優(yōu)先地位，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的具體方式和規(guī)程沒有提及，規(guī)程不明晰就給實(shí)踐提供了較大的自由裁量，惡化了與司法解釋相關(guān)規(guī)定中，就享有優(yōu)先權(quán)或不應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)而產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)矛盾。夏正芳和李薦認(rèn)為從生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)的基本理念出發(fā)，從維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、穩(wěn)固民生的角度出發(fā)，應(yīng)側(cè)重于關(guān)注消費(fèi)購房者，優(yōu)先保護(hù)其相關(guān)權(quán)利。夏正芳,李薦.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順序[J].人民司法(應(yīng)用),2016,(07):9-14.盡管《批復(fù)》的出臺(tái)是將保護(hù)消費(fèi)購房者的利益當(dāng)成初衷，但因簡(jiǎn)略的敘述難以有效形成步調(diào)統(tǒng)一的具體施行方案。而且，最高人民法院以批復(fù)形式予以支付了大部分購房款的購房者取得了優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利，是以司法解釋創(chuàng)設(shè)的權(quán)利對(duì)抗法律規(guī)定的權(quán)利，明顯有違法律位階的規(guī)定。高頻,丁冬.淺析房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的權(quán)益保護(hù)[J].法制與經(jīng)濟(jì),2019,(11):80-81+85劉天利.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度的完善——從購房人權(quán)益保障視角來看[J].人民論壇,2013,(17):126-128.夏正芳,李薦.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順序[J].人民司法(應(yīng)用),2016,(07):9-14.高頻,丁冬.淺析房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的權(quán)益保護(hù)[J].法制與經(jīng)濟(jì),2019,(11):80-81+85.（二）購房者權(quán)利的分類方面劉雎朋在設(shè)定分類依據(jù)時(shí)深入考慮了是否預(yù)告登記因素的影響，主張據(jù)我國《民法典物權(quán)編》的規(guī)定可推知，以企業(yè)破產(chǎn)時(shí)為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，預(yù)告登記手續(xù)是否完成，購房者物權(quán)或債權(quán)的性質(zhì)界定不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。最后得出贊同劉天利等學(xué)者分為已交付已過戶、已交付未過戶、未交付未過戶三種狀態(tài)的結(jié)論。劉劉睢朋.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算程序中購房者權(quán)益保護(hù)問題分析[A].河南省法學(xué)會(huì)、山西省法學(xué)會(huì)、湖北省法學(xué)會(huì)、安徽省法學(xué)會(huì)、江西省法學(xué)會(huì)、湖南省法學(xué)會(huì).第十二屆“中部崛起法治論壇”論文匯編集[C].河南省法學(xué)會(huì)、山西省法學(xué)會(huì)、湖北省法學(xué)會(huì)、安徽省法學(xué)會(huì)、江西省法學(xué)會(huì)、湖南省法學(xué)會(huì):河南省法學(xué)會(huì),2019:4.已交付已過戶情形下購房者權(quán)利保護(hù)，主要涉及小區(qū)配套設(shè)施跟不上、房屋維修等質(zhì)量保障問題，盛澤提出了建筑工程質(zhì)量潛在保險(xiǎn)制度、房地產(chǎn)企業(yè)潛在責(zé)任保障基金制度、股東繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任制度。李艷平.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)益保護(hù)[D].李艷平.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)益保護(hù)[D].黑龍江:黑龍江大學(xué),2017.關(guān)于已交付未過戶情形下購房者權(quán)利保護(hù)，學(xué)術(shù)界看法各有不同。陳暢、陳文和吳伏平主張房產(chǎn)已在購房者實(shí)際占有情形下，房產(chǎn)的建設(shè)通常處于基本完成狀態(tài)，此時(shí)，要排除由于房地產(chǎn)企業(yè)方面原因未能配合購房者及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房者享有取回權(quán)。雷敏、王欣新、盛澤認(rèn)為若管理人以拒絕履行合同為由收回已交付房屋的行徑?jīng)]有法律依據(jù)，嚴(yán)重侵害了購房者正當(dāng)權(quán)利，購房者有權(quán)主張合同繼續(xù)有效，請(qǐng)求管理人配合完成變更登記。但于偉贊提出，未過戶房屋不能劃入購房者財(cái)產(chǎn)，購房者也無權(quán)取回，其只對(duì)已交付房款部分享有清償?shù)膬?yōu)先法律地位。未交付未過戶的狀態(tài)在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中最為常見，在此情形下又可進(jìn)一步細(xì)化。夏正芳、李薦認(rèn)為通過支付金額的多寡分為支付全部購房款、支付部分購房款和僅支付定金三種狀態(tài)。（三）購房者優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容與適用方面我國學(xué)術(shù)界在購房者優(yōu)先權(quán)方面的實(shí)踐困境，大都是由行權(quán)主體的范圍、權(quán)利的具體行使規(guī)程以及權(quán)利間的衡平所引發(fā)的。在權(quán)利主體如何界定的問題上，以王欣新、楊濤為代表的學(xué)者認(rèn)為，只有被認(rèn)定為“居住用途”的購房者才可以被納進(jìn)享有優(yōu)先權(quán)范疇，若出于投資或商業(yè)經(jīng)營等非居住目的所購置的，不在保護(hù)范圍內(nèi)。但是李士萍、吳曉飛、曹嘉林選擇將以投資經(jīng)營為目的、以房抵債獲取到備案的購房者也劃進(jìn)權(quán)利主體范疇。針對(duì)《批復(fù)》所規(guī)定的“大部分款項(xiàng)”，以劉雎朋為代表的學(xué)者，贊同實(shí)務(wù)中直接推定“大部分”是50%的比例。但也有以陳暢、陳文為代表的學(xué)者對(duì)此觀點(diǎn)提出者質(zhì)疑，認(rèn)為，僅憑冰冷固化的數(shù)額比例來確定優(yōu)先權(quán)是否被賦予，顯得教條且片面。（四）破產(chǎn)管理人選擇權(quán)的行使方面實(shí)踐中極少發(fā)生付清全款的購房者保護(hù)難題，往往是未完全履行付款義務(wù)購房者的權(quán)利難以被合理保護(hù)，因此學(xué)界集中探討了未支付全部?jī)r(jià)款的購房者如何被保護(hù)、待履行合同是否步入解除之路、以何種思路平衡各方權(quán)益等問題。學(xué)者金春提出，管理人行使被法律賦予的解除權(quán)時(shí)，須通過必要的細(xì)化規(guī)程加以約束、受到限制，如果決定解除購房合同，已支付房款部分應(yīng)被納進(jìn)共益?zhèn)鶆?wù)，優(yōu)先獲得清償。如若簽訂合同后還完成了預(yù)告登記，管理人的解除權(quán)需要受到一定限制，但合同解除后的已付款部分沒有優(yōu)先的必要，作普通債權(quán)申報(bào)處理。惲涵.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者優(yōu)先權(quán)問題研究[D].重慶:西南政法大學(xué),2018.（五）權(quán)利順位的認(rèn)定方面購房者、建設(shè)施工單位、工程抵押權(quán)方這三方之間在清償中的優(yōu)先地位沖突的衡平，是促使破產(chǎn)程序穩(wěn)中有序、有條不紊順利開展的關(guān)鍵因素。夏正芳、李薦認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《批復(fù)》的規(guī)定為準(zhǔn)，也有學(xué)者提出先討論各項(xiàng)優(yōu)先權(quán)本身的法益，并通盤考慮各利益方的實(shí)際情況，有針對(duì)性地具體分析和梳理。齊明贊成將破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保值增值的價(jià)值放置于破產(chǎn)過程的核心地位，它優(yōu)先于債權(quán)人整體的利益價(jià)值。有學(xué)者主張以交易可預(yù)測(cè)性、基本人權(quán)保障原則為準(zhǔn)繩，通過《破產(chǎn)法》的規(guī)制，以法律形式將購房者債權(quán)的清償順位提升至勞動(dòng)債權(quán)所在順位，不僅利于保障公民生存權(quán)，而且有效