論如何管理好小區(qū)大規(guī)模集中裝修出現(xiàn)的問(wèn)題

論如何管理好小區(qū)大規(guī)模集中裝修出現(xiàn)的問(wèn)題李海明崔華為中煤集團(tuán)大屯分公司物業(yè)管理分公司摘要：物業(yè)裝修在物業(yè)管理運(yùn)作流程中是最容易發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)，矛盾也最突出，最能檢驗(yàn)物業(yè)管理水平和服務(wù)水平。通過(guò)小區(qū)業(yè)主房屋的裝修存在的三個(gè)特點(diǎn)，提出了從四個(gè)方面去進(jìn)行管理的對(duì)策，幫助物業(yè)管理企業(yè)做好裝修的各方面工作。關(guān)鍵詞：業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、裝修管理、違規(guī)裝修現(xiàn)代物業(yè)管理是上世紀(jì)80年代從香港傳入內(nèi)地的。上世紀(jì)九十年代和本世紀(jì)初，在我國(guó)東部大中城市得以發(fā)展、壯大。截止2006年，我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員超過(guò)300萬(wàn)。物業(yè)管理企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家。物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展標(biāo)志著我國(guó)城市居民小區(qū)的管理與國(guó)際上的物業(yè)管理逐漸接軌，符合當(dāng)今世界物業(yè)發(fā)展的方向。小區(qū)業(yè)主是指小區(qū)房屋的所有權(quán)人。住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。是業(yè)主為了更好地享受生活而進(jìn)行對(duì)自己房屋的一種美化，是個(gè)人意志的一種表現(xiàn)。業(yè)主是小區(qū)的主體。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的統(tǒng)一。在完成物業(yè)管理的前期交接、驗(yàn)收后，下一步就進(jìn)入業(yè)主對(duì)其房屋進(jìn)行裝修的時(shí)期，這一時(shí)期通常是大規(guī)模集中裝修，在裝修期間，業(yè)主會(huì)與物業(yè)公司會(huì)發(fā)生許多矛盾和糾紛，主要是業(yè)主的違規(guī)裝修，與小區(qū)物業(yè)公共利益相違背。由于違規(guī)裝修會(huì)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、安全、保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等公共區(qū)域產(chǎn)生危害和侵占，如果這一階段物業(yè)公司管理不到位或失控，將會(huì)給以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的困難和被動(dòng)，因此小區(qū)業(yè)主大規(guī)模集中的裝修是物業(yè)公司管理的一個(gè)非常時(shí)期。這個(gè)時(shí)期管理通常有三個(gè)特點(diǎn)：1、重點(diǎn)。因?yàn)檠b修要牽涉到物業(yè)管理方方面面工作；具體是說(shuō)會(huì)影響到小區(qū)的治安、消防、環(huán)境清潔、綠化。影響到業(yè)主鄰里的關(guān)系，也影響到一個(gè)設(shè)施、設(shè)備以及小區(qū)的外觀整潔，可謂是牽一發(fā)動(dòng)全身。如果物業(yè)公司把裝修管理工作妥善地進(jìn)行，有一個(gè)圓滿的結(jié)局，那么對(duì)于下步的物業(yè)管理工作無(wú)疑是奠定良好的基礎(chǔ)。2、難點(diǎn)。難在業(yè)主在對(duì)他的室內(nèi)裝修是一種個(gè)人的意志的表現(xiàn)，是一種沒(méi)有邊界，甚至是一種自由化，他希望他的裝修不受約束，那么對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是要維護(hù)體現(xiàn)公共意志，要對(duì)小區(qū)安全、環(huán)境衛(wèi)生、外觀統(tǒng)一進(jìn)行管理，難在物業(yè)管理公司要把業(yè)主的個(gè)人意志融合到公共意志中，這是很難的。更難的是，業(yè)主不同程度的有違規(guī)的表現(xiàn)，那么作為物業(yè)管理公司，沒(méi)有政府賦予的對(duì)違規(guī)裝修的業(yè)主的處罰權(quán)。3、辛苦點(diǎn)。小區(qū)大規(guī)模集中式裝修，裝修管理人員的工作量大、工作時(shí)間長(zhǎng)、事情瑣碎、繁雜，管理人員要操很多心，是非常辛苦的。這對(duì)物業(yè)管理工作提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)公司要重視這3個(gè)特點(diǎn)，根據(jù)這三個(gè)特點(diǎn)制定妥善的管理措施和方法，及時(shí)處理出現(xiàn)的問(wèn)題，爭(zhēng)取業(yè)主的配合，才能做好裝修的管理。（二）、要善于抓住主要矛盾1.是業(yè)主與管理公司之間的矛盾。因?yàn)闃I(yè)主是主體，管理公司是管理主體，這是一種直接的矛盾。2.是業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。如果裝修影響到房屋主體結(jié)構(gòu)，房屋漏水、將侵占其他業(yè)主利益。3.是業(yè)主與裝修公司之間的矛盾。主要是施工進(jìn)度、質(zhì)量等方面的問(wèn)題。4.是管理公司與裝修公司之間的矛盾。主要是裝修人員進(jìn)小區(qū)裝修受到的活動(dòng)限制。5.是管理公司與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。前期物業(yè)接管驗(yàn)收所遺留的問(wèn)題。在這5類矛盾中，業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾是最為突出的，是主要矛盾。抓住這類矛盾，就可以很好地控制住其他矛盾。（三）要會(huì)抓矛盾的主要方面和處理方法在抓好主要矛盾的同時(shí)，業(yè)主的違規(guī)裝修是矛盾的主要方面，物業(yè)管理公司要妥善的處理，方可有效制止。具體的違規(guī)裝修的表現(xiàn)和處理辦法見(jiàn)表1序號(hào)裝修人違規(guī)裝修的表現(xiàn)行為危害物業(yè)管理公司的處理辦法1業(yè)主未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；會(huì)產(chǎn)生房屋受力不均，增加承重墻的荷載，造成安全隱患，危害房屋的安全使用。1、發(fā)現(xiàn)后立即制止。告知業(yè)主可能產(chǎn)生的危害和后果。2、扣押施工裝修證，待其整改恢復(fù)原樣后再裝修。3、按簽訂的裝修協(xié)議扣減抵押的費(fèi)用。4、貼出告示，警示其他違規(guī)裝修業(yè)主。5、若業(yè)主不配合，我行我素，應(yīng)立即上報(bào)政府部門，予以制止，6、加強(qiáng)宣傳，教育廣大業(yè)主按協(xié)議裝修，設(shè)立舉報(bào)電話，發(fā)動(dòng)小區(qū)人員積極舉報(bào)違規(guī)裝修的業(yè)主。7、做一些通情達(dá)里的業(yè)主工作，通過(guò)他們?nèi)ビ绊戇`規(guī)裝修的業(yè)主。2擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；3損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；造成能源浪費(fèi)。4私自搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占公共用地，影響小區(qū)整體規(guī)劃，影響小區(qū)的統(tǒng)一性。5改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗；6拆改供暖管道、煤氣、電氣線路設(shè)施；影響整體供給、拆改煤氣、電氣管道和線路造成安全隱患7將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；會(huì)造成房屋的漏雨，參考文獻(xiàn)：1、勞動(dòng)和社會(huì)保障部中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)中心組織編寫，劉增田主編。助理