博物館運(yùn)營(yíng)服務(wù)維護(hù)維修與保養(yǎng)管理

第一節(jié)維修服務(wù)總體要求 1一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 2二、維修服務(wù)承諾 2第二節(jié)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案 3一、維修養(yǎng)護(hù)原則 3二、檢查、鑒定周期 4三、維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 4四、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 4第三節(jié)維修養(yǎng)護(hù)制度 36一、房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度 36二、博物館（用戶）報(bào)修制度 36三、周期性維修和維修記錄制度 37四、設(shè)備維修管理安全制度 38五、配電室管理制度 39六、安全操作制度 40七、維修人員行為規(guī)范 40第一節(jié)維修服務(wù)總體要求日常維修服務(wù)是綜合維修部一項(xiàng)大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求。一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度（一）綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。（二）建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，博物館人員的報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在XX分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場(chǎng)，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除。（二）涉及到需臨時(shí)購買配件的維修，向報(bào)修的科室解釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修。（三）屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實(shí)行客戶報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向客戶公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知綜合維修部派人員維修。2.水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后XX分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，X小時(shí)內(nèi)修復(fù)。3.其他維修項(xiàng)目：XX分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，根據(jù)維修項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場(chǎng)給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時(shí)間給予修復(fù)。4.有償維修：XX分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，與客戶洽談，確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：（1）臨修急修及時(shí)率100%。（2）維修質(zhì)量合格率99%以上。（3）客戶滿意率95%以上。（4）有償服務(wù)回訪率100%。（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時(shí)預(yù)約整改。第二節(jié)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案博物館設(shè)備等在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導(dǎo)致設(shè)備等使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對(duì)性的進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。一、維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時(shí)維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費(fèi)用，最大限度發(fā)我司物業(yè)的功能和作用。二、檢查、鑒定周期正常情況下，每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時(shí)，重點(diǎn)巡視檢查；每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。三、維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)《建筑物維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》四、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（一）房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是博物館物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì)博物館的特點(diǎn)，通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果：1.絕對(duì)保證有一個(gè)真正的展覽、參觀環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。保證博物館與外部信息久留及內(nèi)部信息交流的暢通。2.保證博物館對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)博物館形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。3.杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，寫滅各種安全隱患。4.為達(dá)到上述四個(gè)效果，物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位為、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)博物館的有效管理。5.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：（1）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部4按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2.因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請(qǐng)開發(fā)單位處理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部4按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1.無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2.無違章，邊角線齊整；3.整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.無積水、無滲摟；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4.天面水箱無破損，無滲漏；5.無違章，無亂堆放。4共用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無亂搭接；2.照明燈具正常有效；3.開關(guān)、箱體完好，無缺損。5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；2.設(shè)施能有效使用；3.靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。6公共通道、門廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程部和清潔部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.室內(nèi)設(shè)施齊全。3.整潔、無灰塵、無霉跡；4.無違章、無亂對(duì)方。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；3.整潔、無污跡、無積塵、無積水；4.無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部負(fù)責(zé)維修。1.上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2.無污漬，無銹蝕；3.無違章私接私斷管道。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。工程部負(fù)責(zé)維修。1.完好，無破損，無開裂；2.線路暢通，使用正常。（2）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1.每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；2.每年對(duì)國徽進(jìn)行一次維護(hù)；3.每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.平整、無滲水、無裂紋；2.整潔統(tǒng)一。3公共屋面1.每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；2.每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部與清潔部協(xié)同實(shí)施。1.屋面無積水，無滲漏；2.隔熱層完好；3.避雷系統(tǒng)完好；4.水箱水質(zhì)清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無老化；2.燈具正常使用，照明完好。5本體消防設(shè)施1.每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；2.每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3.每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.設(shè)施完好率100%；2.報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層1.每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；2.每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每三年對(duì)通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；4.每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好，無缺損；2.整潔、清爽。7衛(wèi)生間、茶水間1.每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.完好、無缺損；2.使用正常；3.整潔、清爽。8上、下水管道1.每年檢修一次，并緊固管道固定碼；2.每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好；2.上、下水通暢；3.無滲漏。9冷、暖氣管道、通訊線路、頂棚1.每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.完好、無損壞；2.線路暢通、使用正常。2.房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使博物館能夠有一個(gè)良好的參觀環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照物業(yè)管理公司ISO9001的要求來執(zhí)行：（1）博物館內(nèi)建筑的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成。（2）遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）。（3）廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）。（4）風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查在固定周期內(nèi)分別在博物館開館前和閉館后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查。（5）特殊原因不能及時(shí)維修的必須向報(bào)修人說明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。（二）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目的：規(guī)范公共設(shè)施的運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用。管理要點(diǎn)及措施序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容1路面路基檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查路基有無塌陷；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2路燈及線路1、檢查燈具完好情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修理。檢查路燈線路有無破損；金屬燈架松脫現(xiàn)象；燈口、燈柵有無損壞；檢查路燈線路有無短路燒毀現(xiàn)象；檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象；金屬燈架有無銹蝕、漆燈具支架，油漆燈具線管一次。3停車場(chǎng)檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查車道燈有無損壞；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整；限速牌、指示牌是否齊全、完整；檢查擋車器是否正常。4溝渠池井檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)清理；檢查雨水蓖有無異常。檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污；檢查井壁有無裂縫及塌餡，如有異常及時(shí)修復(fù)；檢查溝、渠斷裂，如有異常及時(shí)修復(fù)；井蓋及雨水蓖刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。5雕塑、建筑小品全面清潔；檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。6園林綠地巡視草坪有無踐踏現(xiàn)象；巡視苗木有無折斷及歪倒現(xiàn)象；適時(shí)澆水；檢查草木有無病蟲害；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。適時(shí)松土；適時(shí)施肥，適時(shí)時(shí)修剪。7連廊保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。油漆護(hù)欄。8公用標(biāo)志設(shè)施保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。檢查完好程度，加固。9垃圾中轉(zhuǎn)站檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。10地下管網(wǎng)管道刷漆；檢查管道保溫層有無損壞；管網(wǎng)支架完好；檢查或更換管網(wǎng)。最終效果：1.檢查公共設(shè)施是否完好。2.做好巡視檢查記錄。3.修補(bǔ)損壞設(shè)施。4.對(duì)過舊設(shè)施刷漆保護(hù)。5.確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。6.設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。（三）消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺(tái)1種類指示燈（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無燒損。5各電源、信號(hào)線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象。6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵。7控制臺(tái)表面除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵無塵。區(qū)域報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。3報(bào)警功能按下“Firetest”鍵?！癦oneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。5信號(hào)（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、老化。6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)按鈕盒完好，無松動(dòng)。（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期集中報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)”AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。3報(bào)警功能按下“Firetest”鍵?！癦oneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。5表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測(cè)20CM處噴響探頭紅色指示燈亮2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在距探測(cè)器500MM處，向探測(cè)器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。3機(jī)械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤(rùn)油。無銹損且表面涂有潤(rùn)滑油。4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損。5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固無銹損。6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)。完好無損。防火門1防火門門體直觀目測(cè)。完好無損、無變形2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機(jī)油。完好，彈性適度。3消防通道、防火門直觀目測(cè)，并開頭防火門消防通道通暢，防火門開閉自如（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，控制啟停正常。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。5排煙閥（1）微動(dòng)開頭及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線員端子。端子無松動(dòng)、微動(dòng)開關(guān)固定良好。（2）復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)抽用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油。復(fù)位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活。加壓送風(fēng)系統(tǒng)1加壓送風(fēng)機(jī)除塵用擦布、毛刷除塵。無塵。2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測(cè)。送風(fēng)口葉位置正確5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。消防系編印控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測(cè)電源指示政黨開關(guān)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)。2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。4電源（信號(hào)）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎。導(dǎo)線無破損、老化。5控制柜除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵。無塵。消防指示牌1指示燈直觀目測(cè)指示燈亮、且處于等待狀態(tài)。2批示燈按測(cè)試鍵。按測(cè)試鍵后，指示燈亮。（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)1主機(jī)各電源信號(hào)、控制信號(hào)及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測(cè)。信號(hào)指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適。2各切換器、控制器通電試驗(yàn)。轉(zhuǎn)換工作正常3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量。音質(zhì)、音量良好。4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導(dǎo)線如有破損，用絕緣膠帶包扎。端子無燒損或松動(dòng)。5壓帶輪主導(dǎo)軸，磁帶機(jī)磁頭用清洗帶清洗。表面無粉塵。6各層揚(yáng)聲器接線是否牢固、紙盒是否完好。如松動(dòng)，用螺絲刀緊固。各揚(yáng)聲器接線牢固、紙盒無破盒。7主機(jī)柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵。無塵。設(shè)備機(jī)房1機(jī)房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設(shè)備房地面。機(jī)房整潔、干凈。2機(jī)房?jī)?nèi)照明、電話開頭電燈、通話檢查。照明完好、電話通話正常。3地漏排水試驗(yàn)。地漏排水通暢。滅火器材1推車式滅火器材直觀目測(cè)守好無損，壓力在正常范圍。2干粉滅火器直觀目測(cè)壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。3手提式1211滅火器直觀目測(cè)壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。噴淋系統(tǒng)1水泵手動(dòng)盤車。轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活2水泵添加盤根。添加盤根。點(diǎn)動(dòng)時(shí)不漏水3水泵添加盤根。更換并添加潤(rùn)滑油。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿。開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕。5水泵和電機(jī)用擦布和毛刷。無塵。6各信號(hào)閥直觀目測(cè)。在區(qū)域報(bào)警器上的相應(yīng)位置無報(bào)警信號(hào)。7各水流指示器放水試驗(yàn)。消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報(bào)警。8噴淋頭直觀目測(cè)噴淋頭表面油灰不可過多。（四）排水系統(tǒng)定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)1.生活給水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1、給水設(shè)備1生活水泵外觀日常檢查（1）外表清潔，無銹蝕損壞；（2）螺栓，螺絲無松動(dòng)斷裂；（3）防震墊無損壞。2電機(jī)（機(jī)械部分）日常檢查（1）運(yùn)行過程中無異常震動(dòng)，噪音；（2）電機(jī)及軸承溫升正常。X~X個(gè)月（1）軸承體清洗，加潤(rùn)滑油；（2）更換磨損零部件。3泵體日常檢查（1）運(yùn)行正常，無異常震動(dòng)、噪音；（2）檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象；（3）檢查填料函的匯漏和發(fā)熱情況，每分鐘10~2滴為好；（4）檢查連軸器，水泵軸心與電機(jī)軸心應(yīng)重合，無運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，用手盤動(dòng)軸無卡阻現(xiàn)象。X~X個(gè)月（1）軸承體清洗，加潤(rùn)滑油；（2）更換磨損零部件。X~X個(gè)月打開泵蓋，檢查內(nèi)芯零部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時(shí)進(jìn)行更換。2、給水設(shè)施1蓄水池、水箱X~X個(gè)月（1）水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒；（2）檢修配件。2減壓閥、水錘消失器X個(gè)月（1）動(dòng)作靈敏，準(zhǔn)確；（2）無銹蝕，堵塞，無滴漏。3止回閥、浮球閥、排氣閥X個(gè)月（1）動(dòng)作靈敏，準(zhǔn)確；（2）無銹蝕，堵塞，無滴漏。4閘閥、截止閥日常檢查（1）啟閉靈活，無銹蝕；（2）無滴漏。5水嘴日常檢查（1）水嘴齊全，無銹蝕，無損壞；（2）無滴漏。6壓力表X個(gè)月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確；（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏。7水表X個(gè)月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確；（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏。8各井室X個(gè)月（1）井蓋、井裙完整，啟閉方便；（2）爬梯牢固，井底干凈。3、給水管道1生活給水管道日常檢查（1）水流要暢通，無堵塞；（2）管道連接部分要嚴(yán)實(shí)；無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡X個(gè)月管理吊支架，管卡連接要牢固；（2）表面無銹蝕。2.消防水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1．消防設(shè)備1外觀日常檢查外表清潔、無銹蝕損壞；螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂；防震墊無損壞。2消防泵X～X個(gè)月檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象；檢查泵體，手盤動(dòng)軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；檢查聯(lián)動(dòng)軸的對(duì)中程度（有聯(lián)動(dòng)軸的）；開泵試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)行應(yīng)無異常振動(dòng)、噪音，軸承無過熱。X～X個(gè)月更新潤(rùn)滑脂（油）；軸承體清洗、檢查；更換零配件；絕緣良好（電部分）；接線端子牢固（電部分）。2．消防設(shè)施1室內(nèi)消火栓X個(gè)月箱體啟閉靈活，箱體完整；箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺少，水槍卡口無變形；箱內(nèi)閥門開關(guān)靈活，無銹蝕，卡口無變形；報(bào)警按鈕封閉完整。2室外消火栓X個(gè)月消火栓完整無缺少，表面無銹蝕；栓口無變形，無滴漏；標(biāo)識(shí)顏色鮮明。3水泵接和器X個(gè)月接和器完整無缺，表面無銹蝕；啟動(dòng)靈活，無滴漏；栓口無變形。4室內(nèi)小型消火栓X個(gè)月消火栓箱體、箱門完整無缺，箱門關(guān)閉靈活；栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和滴漏；箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏；標(biāo)識(shí)清楚。5自動(dòng)消防報(bào)警閥X個(gè)月報(bào)警準(zhǔn)確靈敏；閥門關(guān)閉靈活，無銹蝕，連接牢固。6自動(dòng)消防噴頭X個(gè)月噴頭完整無缺少。7閘閥、截止閥、止回閥X個(gè)月啟閉靈活，連接牢固；無堵塞，無銹蝕，無滴漏。8安全閥X個(gè)月閥門齊全，無銹蝕；鉛封完整。按計(jì)量局要求周期檢驗(yàn)。3．消防管道1消防管道X個(gè)月消防管道要通；連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏；管道油漆要完好，顏色鮮艷。2管道附件X個(gè)月管道附件要齊，表面無銹蝕；管件連接要牢固。3管道吊支架、管卡X個(gè)月管道吊支架、管卡連接要牢固；表面無銹蝕。4．壓力表1壓力表X個(gè)月表體完整無缺，連接牢固，表面清潔；讀數(shù)正確，指針靈敏。（3）排水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1．排水設(shè)備1污水泵日常檢查（1）外表、濾網(wǎng)、支架無嚴(yán)重銹蝕；（2）螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂；（3）水管與泵連接完好，接口無松動(dòng)、泄露。2泵體日常檢查運(yùn)行正常，無異常振動(dòng)、噪音，排水流暢。X～X個(gè)月檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；更換零部件；軸承體清洗、加油。2．排水設(shè)施1排水閘閥X個(gè)月閥門啟閉靈活；閥體要完整；無銹蝕，無滴漏。2排水栓衛(wèi)生潔具日常檢查栓體完好；水流通；無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。3各井室X個(gè)月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。3．排水管道1室內(nèi)排水管道X個(gè)月保持水流暢通，無堵塞，無滴漏。排氣管X個(gè)月保持管內(nèi)氣體及時(shí)排出；下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空。管道吊支架、管卡X個(gè)月吊支架、管卡要安裝牢固。2室外排水管道X個(gè)月保持水流暢通，無堵塞。各井室X個(gè)月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞。第三節(jié)維修養(yǎng)護(hù)制度一、房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度（一）為使公司所管理的博物館房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使博物館的生活和工作運(yùn)營(yíng)等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。（二）每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對(duì)管理區(qū)域的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。（三）所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，應(yīng)急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、用具等各種設(shè)施。（四）巡查必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，特殊情況必須知會(huì)博物館部門。巡查時(shí)注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項(xiàng)應(yīng)如實(shí)填寫。巡檢完畢后，向博物館部門匯報(bào)巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進(jìn)行維修維護(hù)，以及報(bào)相關(guān)部門備案。二、博物館（用戶）報(bào)修制度（一）使公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強(qiáng)巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進(jìn)入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報(bào)修的方式，特制定本報(bào)修制度，以彌補(bǔ)物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。（二）使用部門報(bào)修可利用電話進(jìn)行，我公司在進(jìn)入管理服務(wù)時(shí)，則將報(bào)修電話號(hào)碼進(jìn)行公告，每天由工程人員接聽報(bào)修電話并進(jìn)行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實(shí)施維修。（三）工程人員接工作單后按規(guī)定時(shí)間到達(dá)進(jìn)行維修，完成維修后請(qǐng)用戶驗(yàn)收和進(jìn)行簽名確認(rèn)及對(duì)維修情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)馬上返修。（四）完成的工作單按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳?。三、周期性維修和維修記錄制度（一）房屋以及附屬設(shè)備設(shè)施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實(shí)際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)博物館部門批準(zhǔn)后，則開始準(zhǔn)備及組織實(shí)施。（二）周期性的簡(jiǎn)單修理工作主要由管理公司工程人員進(jìn)行，復(fù)雜的小修、大、中修根據(jù)實(shí)際情況選定維修單位。（三）房屋維修和附屬設(shè)備設(shè)施的維修都必須進(jìn)行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設(shè)備設(shè)施的大、中維修記錄記在《設(shè)備檔案》中，小修記錄在工作單上。（四）工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。四、設(shè)備維修管理安全制度（一）設(shè)備人員1.登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。3.登高作業(yè)時(shí)，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。4.檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。5.作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人身和設(shè)備安全。6.在施工場(chǎng)地作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。7.使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。8.暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。9.使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。10.使用鉆床時(shí)，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。11.使用電焊機(jī)時(shí)，須持證上崗，開具動(dòng)火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時(shí)，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。13.在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。五、配電室管理制度（一）負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員必須熟悉電氣設(shè)備關(guān)況、操作規(guī)程和有關(guān)安全措施，值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按時(shí)記錄，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。（二）對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)工程維修部主管、管理處及公司綜合維修部。（三）供電線路嚴(yán)禁超載供電。配電房?jī)?nèi)禁止亂