小區(qū)調(diào)查分析報(bào)告范文

小區(qū)調(diào)查分析報(bào)告范文----關(guān)于老街街道小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是城市管理的一個(gè)重要組成部分，不僅影響著廣大居民的日常生活，也是一個(gè)城市文明程度的體現(xiàn)和社會(huì)和諧的重要指標(biāo)。根據(jù)安排，11月底以來，我們對老街街道小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下。一、小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀（一）住宅小區(qū)基本情況老街街道區(qū)域面積約15平方公里，轄6個(gè)社區(qū)，人口約5.1萬人。轄區(qū)內(nèi)共有住宅小區(qū)132個(gè)，居民2.4萬戶。其中，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)（通稱有主小區(qū)）42個(gè)，物業(yè)公司未進(jìn)駐小區(qū)（通稱無主小區(qū)）90個(gè)。42個(gè)有主小區(qū)中，經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)合計(jì)11個(gè)，物業(yè)由業(yè)主委員會(huì)直接選聘；未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)31個(gè)，物業(yè)進(jìn)駐主要有“三供一業(yè)”移交、業(yè)主選聘、開發(fā)商指定等三種方式。合計(jì)進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)企業(yè)36家，負(fù)責(zé)對345棟樓房17053家住戶提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上，高層一般為0.8—1.2元/平方米，多層一般為0.5元/平方米左右。90個(gè)無主小區(qū)中，物業(yè)服務(wù)管理主要有三種模式：一是小區(qū)居民自聘1-2名保潔員兼任門衛(wèi)；二是企業(yè)承擔(dān)部分物業(yè)費(fèi)用，聘請人員負(fù)責(zé)日常保潔及門衛(wèi)；三是對因歷史遺留問題等特殊原因，造成收取保潔費(fèi)確實(shí)困難的小區(qū)，暫時(shí)仍由街道聘請第三方承擔(dān)日常保潔事項(xiàng)?？傮w上看，上述住宅小區(qū)具有以下三方面特點(diǎn)：一是小區(qū)檔次存在一定差距。既有新建的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開發(fā)的配套設(shè)施不完善小區(qū)；二是老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史原因和客觀條件限制，部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長、遺留問題較多。有的是小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差、配套不齊全；有的是建設(shè)規(guī)模小、相關(guān)手續(xù)不齊全；有的是院內(nèi)空地緊張，車輛亂停亂放情況較為嚴(yán)重。三是物業(yè)公司進(jìn)駐率不夠高。由于部分小區(qū)規(guī)模小、戶數(shù)少、管理難、盈利難，大的物業(yè)公司不愿接手，導(dǎo)致正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐率只有32%。（二）物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)情況1、街道指導(dǎo)監(jiān)督層級(jí)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理工作在市、區(qū)房管部門統(tǒng)一指導(dǎo)下，由街道物管辦和社區(qū)承擔(dān)日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。街道物業(yè)辦現(xiàn)有專職工作人員4名（由退伍軍人2人、公益崗1人、抽調(diào)社區(qū)“兩委”成員1人組成），1名班子成員牽頭物業(yè)管理辦公室的日常運(yùn)行。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)層級(jí)。已進(jìn)駐的36家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，共有379名從業(yè)人員，其中保潔人員127名，中共黨員25名。（三）街道所做的主要工作近兩年來，針對轄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理工作特點(diǎn)，街道黨工委、辦事處對物業(yè)管理工作高度重視。強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)、充實(shí)人員力量、明確各方責(zé)任、注重宣傳引導(dǎo)，以“五星支部”創(chuàng)建為抓手，以“紅色物業(yè)”建設(shè)為突破點(diǎn)，梳理老舊小區(qū)、商品小區(qū)、安置小區(qū)、城中村四類小區(qū)，以社區(qū)黨支部為中心，將物管辦與物業(yè)、社區(qū)與物業(yè)、網(wǎng)格長與業(yè)主實(shí)現(xiàn)銜接互動(dòng)，把“有形覆蓋”變?yōu)椤坝行Ц采w”。壓實(shí)服務(wù)企業(yè)主體責(zé)任，對存在違規(guī)行為、群眾投訴舉報(bào)較多的茵悅世家、福華御苑等整改不力的物業(yè)企業(yè)，面對面約談警示。通過完善機(jī)制、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)，對轄區(qū)132個(gè)住宅小區(qū)關(guān)鍵信息全摸底，切實(shí)解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立、停車位專項(xiàng)整治、飛線充電治理、消防安全隱患和病害窨井蓋專項(xiàng)整治等實(shí)際問題，先后現(xiàn)場處理市長熱線、矛盾糾紛數(shù)百件。努力為居民打造舒適文明的居住環(huán)境，助推更高質(zhì)量文明城市創(chuàng)建。目前，已建成紅色物業(yè)小區(qū)2個(gè)，分別是電業(yè)新村小區(qū)和駿亞上河城小區(qū)。二、當(dāng)前存在的主要問題（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順。雖然我市2022年2月按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法規(guī)印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》，明確了市、區(qū)職能部門和街道、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體責(zé)任，但是，日常的物業(yè)監(jiān)管體制仍未得到徹底理順，主要原因：一是上述文件僅僅是市政府辦公室的指導(dǎo)性意見，強(qiáng)制力不足、追責(zé)問責(zé)力度不夠；二是由于涉及眾多部門監(jiān)管職責(zé)，部門之間的協(xié)調(diào)配合還未到位。目前，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常監(jiān)督的仍是街道辦事處和社區(qū)，這種監(jiān)督以指導(dǎo)性居多，對物業(yè)公司約束的作用并沒有真正發(fā)揮出來。有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠街道辦事處和社區(qū)層級(jí)難以有效協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高而調(diào)解成功率低的局面。同時(shí)，街道、社區(qū)承擔(dān)了大量的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)任務(wù)逐年攀升，任務(wù)重、壓力大，導(dǎo)致工作人員越忙越累、越累越忙的情況成為工作常態(tài)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不夠規(guī)范。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量普遍不高，有的是受物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身管理服務(wù)水平所限；有的是部分業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題、物業(yè)服務(wù)不到位等理由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率普遍不高。當(dāng)物業(yè)公司利潤減少時(shí)，通常會(huì)通過減員、降質(zhì)等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量的下降導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，這就使物業(yè)公司陷入了服務(wù)質(zhì)量越來越差、物業(yè)管理費(fèi)收取越來越困難的惡性循環(huán)怪圈。(三）業(yè)主委員會(huì)作用沒有得到充分發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)組建存在一定困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)由于入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之部分小區(qū)業(yè)主對涉及到全體業(yè)主公共利益的事項(xiàng)漠不關(guān)心、參與公共管理意識(shí)不強(qiáng)，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不夠規(guī)范。有的是由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其行為法律效力不足，不能完全代表全體業(yè)主；有的是業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)和規(guī)范。三是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏主體意識(shí)。少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員缺乏主體意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和法治意識(shí)，甚至有的進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)的目的就是為了謀取私利。法規(guī)不健全導(dǎo)致對業(yè)委會(huì)成員亂作為的行為缺乏有效的監(jiān)督制約手段。三、對加強(qiáng)完善物業(yè)管理與服務(wù)的意見和建議（一）進(jìn)一步完善法規(guī)制度建設(shè)。在我市已經(jīng)印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》的基礎(chǔ)上，可以由人大立法機(jī)關(guān)針對我市實(shí)際將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的主體責(zé)任；同時(shí)細(xì)化工作規(guī)則，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)法治化、規(guī)范化管理良好環(huán)境的形成。街道層面上，主要是完善工作細(xì)節(jié)要求，推動(dòng)轄區(qū)物業(yè)管理的法治化、規(guī)范化進(jìn)程。（二）進(jìn)一步夯實(shí)基層工作力量。明確街道社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法、增加財(cái)力投入、充實(shí)工作力量。同時(shí)，進(jìn)一步將物業(yè)管理納入到網(wǎng)格化管理機(jī)制，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織等各方力量充分調(diào)動(dòng)起來，充實(shí)到小區(qū)管理隊(duì)伍，營造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主自治相結(jié)合的綜合管理格局。（三）進(jìn)一步健全監(jiān)管運(yùn)行機(jī)制。一是嚴(yán)格制度執(zhí)行。充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，增加街道和社區(qū)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量考核考評(píng)以及退出交接機(jī)制上的話語權(quán)，理順街道、社區(qū)的職責(zé)，健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”工作機(jī)制。二是強(qiáng)化協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。加強(qiáng)住建、房管、綜合執(zhí)法等職能部門與街道、社區(qū)的銜接溝通，在違章建筑管控、安全隱患排查整治、老舊小區(qū)改造等方面持續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)。三是加強(qiáng)基層治理。不斷完善基層物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在社區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下,建立社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制,全面推動(dòng)“紅色物業(yè)”工作的深入開展。（四）進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是街道社區(qū)物業(yè)管理工作的重中之重。充分依托區(qū)房管中心物業(yè)管理部門和新成立的物業(yè)行業(yè)黨委等專業(yè)性力量，依據(jù)法規(guī)文件強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)；加大對《物業(yè)