市場調(diào)查研究報告寫作的基本要求

市場調(diào)查匯報寫作基礎(chǔ)要求]市場調(diào)查匯報，就是依據(jù)市場調(diào)查、搜集、統(tǒng)計、整理和分析市場對商品需求情況和于此相關(guān)資料文書。換句話說就是用社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律去分析，進行深入細致調(diào)查研究，透過市場現(xiàn)實狀況，揭示市場運行規(guī)律、本質(zhì)。寫法和要求1。標(biāo)題。通常來說，市場調(diào)查匯報標(biāo)題沒有嚴(yán)格格式。它要求和文章內(nèi)容溶為一體．是文章內(nèi)容高度概括，用精練簡練文字去表現(xiàn)文章中心思想。市場調(diào)查標(biāo)題有：在標(biāo)題里直接寫明市場調(diào)查地域、調(diào)查項目和“市場調(diào)查”這一文種；在標(biāo)題里直接提出某一個商品在市場上問題，點明文章中心，如《×牌冰箱被冷落》；用主標(biāo)題點明文章中心，再用副標(biāo)題說明市場調(diào)查項目、地域和文種；用大標(biāo)題點明市場調(diào)查項目、范圍、內(nèi)容和情況，用小標(biāo)題說明全文關(guān)鍵內(nèi)容。2。序言。序言部分用簡明扼要文字寫出調(diào)查匯報撰寫依據(jù)，匯報研究目標(biāo)或主旨，調(diào)查范圍、時間、地點及所采取調(diào)查方法、方法。3。主體。市場調(diào)查匯報關(guān)鍵包含概要部分、正文部分、結(jié)尾部分。這三點組成匯報主體。4。結(jié)尾。這是全文結(jié)束部分。通常有序言市場調(diào)查匯報，要有結(jié)尾，以和序言相互照應(yīng)，綜述全文重申見解或是加深認(rèn)識。市場需求調(diào)查匯報關(guān)鍵內(nèi)容包含產(chǎn)品銷售對象數(shù)量和組成，消費者家庭收入水平，實際購置力，潛在需求量及其購置意向，如消費者收入增加額度、需求層次改變情況，消費者對商品需求程度改變、消費心理等。市場供給調(diào)查匯報關(guān)鍵內(nèi)容包含商品資源總量及組成，商品生產(chǎn)廠家相關(guān)情況，產(chǎn)品更新?lián)Q代情況，不一樣商品市場生命周期階段，商品供給前景等。商品銷售渠道調(diào)查匯報關(guān)鍵內(nèi)容包含渠道種類和各渠道銷售商品數(shù)量、潛力，商品流轉(zhuǎn)步驟、路線、倉儲情況等。商品價格調(diào)查匯報關(guān)鍵內(nèi)容包含商品成本、稅金、市場價格變動情況，消費者對價格變動情況反應(yīng)等。市場競爭情況調(diào)查匯報關(guān)鍵內(nèi)容包含競爭對手情況，競爭手段，競爭產(chǎn)品質(zhì)量、性能、價格等。市場調(diào)查問卷結(jié)構(gòu)1。市場調(diào)整問卷內(nèi)容為被調(diào)查者基礎(chǔ)情況。關(guān)鍵有姓名、性別、年紀(jì)、民族、文化程度、工作單位、職業(yè)、住址、家庭人口等。調(diào)查這些項目，便于對搜集到資料進行分類和具體分析。調(diào)查內(nèi)容。它是調(diào)查問卷關(guān)鍵部分，是所需調(diào)查內(nèi)容具體項目。問卷填寫說明。是填寫問卷具體要求和方法，包含目標(biāo)要求、項目含義、調(diào)查時間，被調(diào)查者填寫時應(yīng)注意事項，調(diào)查人員應(yīng)遵守事項等。編號。有時問卷還必需編號，方便于分類歸檔，便于計算機管理。2。設(shè)計市場調(diào)查問卷時應(yīng)注意必需性，所提問題應(yīng)直接為目標(biāo)服務(wù)，沒有價值或無關(guān)緊要問題不應(yīng)列入?？尚行裕瑧?yīng)盡可能避免列出令人難以回復(fù)問題，注意使用適合被調(diào)查者身份、水平詞句或用語。正確性，提問要簡單明確，切忌模棱兩可或難以了解。藝術(shù)性，提問要講究藝術(shù)，有趣味，使被調(diào)查者樂于回復(fù)。

市場調(diào)查匯報特征市場調(diào)查匯報是經(jīng)濟調(diào)查匯報一個關(guān)鍵種類，它是以科學(xué)方法對市場供求關(guān)系、購銷情況和消費情況等進行深入細致地調(diào)查研究后所寫成書面匯報。其作用在于幫助企業(yè)了解掌握市場現(xiàn)實狀況和趨勢，增強企業(yè)在市場經(jīng)濟大潮中應(yīng)變能力和競爭能力，從而有效地促進經(jīng)營管理水平提升。市場調(diào)查匯報能夠從不一樣角度進行分類。按其所包含內(nèi)容含量多少，能夠分為綜合性市場調(diào)查匯報和專題性市場調(diào)查匯報；按調(diào)查對象不一樣，有相關(guān)市場供求情況市場調(diào)查匯報、相關(guān)產(chǎn)品情況市場調(diào)查匯報、相關(guān)消費者情況市場調(diào)查匯報、相關(guān)銷售情況市場調(diào)查匯報和相關(guān)市場競爭情況市場調(diào)查匯報；按表述手法不一樣，可分為陳說型市場調(diào)查匯報和分析型市場調(diào)查匯報。和一般調(diào)查匯報相比，市場調(diào)查匯報不管從材料形成還是結(jié)構(gòu)布局方面全部存在著顯著共性特征，但它比一般調(diào)查匯報在內(nèi)容上更為集中，也更具專門性。市場調(diào)查匯報格式市場調(diào)查匯報內(nèi)容結(jié)構(gòu)通常由以下幾部分組成：（一）市場調(diào)查匯報標(biāo)題標(biāo)題是市場調(diào)查匯報題目，通常有兩種組成形式：市場調(diào)查匯報標(biāo)題——公文式標(biāo)題，即由調(diào)查對象和內(nèi)容、文種名稱組成，比如《相關(guān)全省農(nóng)村服裝銷售情況調(diào)查匯報》。值得注意是，實踐中常將市場調(diào)查匯報簡化為“調(diào)查”，也是能夠；市場調(diào)查匯報標(biāo)題——文章式標(biāo)題，即用概括語言形式直接交待調(diào)查內(nèi)容或?qū)ｎ}，比如《全省城鎮(zhèn)居民潛在購置力動向》。實踐中，這種類型市場調(diào)查匯報標(biāo)題多采取雙題（正副題）結(jié)構(gòu)形式，更為引人注目，富有吸引力。比如《競爭在今天，期望在明天——全國洗衣機用戶問卷調(diào)查分析匯報》、《市場在哪里——天津地域三峰輕型客車用戶調(diào)查》等。（二）市場調(diào)查匯報引言引言又稱導(dǎo)語，是市場調(diào)查匯報正文前置部分，要寫得簡明扼要，精煉概括。通常應(yīng)交待出調(diào)查目標(biāo)、時間、地點、對象和范圍、方法等和調(diào)查者本身相關(guān)情況，也可概括市場調(diào)查匯報基礎(chǔ)見解或結(jié)論，方便使讀者對全文內(nèi)容、意義等取得初步了解。然后用一過渡句承上啟下，引出主體部分。比如一篇題為《相關(guān)全市電暖器市場調(diào)查》市場調(diào)查匯報，其引言部分寫為：“XX市北方調(diào)查策劃事務(wù)所受XX委托，于3月至4月在中國部分省市進行了一次電暖器市場調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查研究情況匯報以下：”用簡明文字交待出了調(diào)查主體身份，調(diào)查時間、對象和范圍等要素，并用一過渡句開啟下文，寫得合乎規(guī)范。這部分文字務(wù)求精要，切忌羅嗦蕪雜；視具體情況，有時亦可省略這一部分，以使行文更趨簡練。（三）市場調(diào)查匯報主體這部分是市場調(diào)查匯報關(guān)鍵，也是寫作關(guān)鍵和難點所在。它要完整、正確、具體地說明調(diào)查基礎(chǔ)情況，進行科學(xué)合理地分析估計，在此基礎(chǔ)上提出有針對性對策和提議。具體包含以下三方面內(nèi)容：市場調(diào)查匯報——情況介紹：市場調(diào)查匯報情況介紹，即對調(diào)查所取得基礎(chǔ)情況進行介紹，是全文基礎(chǔ)和關(guān)鍵內(nèi)容，要用敘述和說明相結(jié)合手法，將調(diào)查對象歷史和現(xiàn)實情況包含市場占有情況，生產(chǎn)和消費關(guān)系，產(chǎn)品、產(chǎn)量及價格情況等表述清楚。在具體寫法上，既可按問題性質(zhì)將其歸結(jié)為幾類，采取設(shè)置小標(biāo)題或撮要顯旨形式；也能夠時間為序，或列示數(shù)字、圖表或圖像等加以說明。不管怎樣，全部要努力爭取做到正確和具體，富有條理性，方便為下文進行分析和提出提議提供堅實充足依據(jù)。市場調(diào)查匯報——分析估計：市場調(diào)查匯報分析估計，即在對調(diào)查所獲基礎(chǔ)情況進行分析基礎(chǔ)上對市場發(fā)展趨勢作出估計，它直接影響到相關(guān)部門和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決議行為，所以必需著力寫好。要采取議論手法，對調(diào)查所取得資料條分縷析，進行科學(xué)研究和推斷，并據(jù)以形成符合事物發(fā)展改變規(guī)律結(jié)論性意見。用語要富于論斷性和針對性，做到析理入微，言簡意明，切忌脫離調(diào)查所獲資料隨意發(fā)揮，去唱“信天游”。市場調(diào)查匯報——營銷提議：這層內(nèi)容是市場調(diào)查匯報寫作目標(biāo)和宗旨表現(xiàn)，要在上文調(diào)查情況和分析估計基礎(chǔ)上，提出具體提議和方法，供決議者參考。要注意提議針對性和可行性，能夠切實處理問題。市場調(diào)查匯報范文以《相關(guān)全市電暖器市場調(diào)查》一文為例，該市場調(diào)查匯報主體部分寫為：1.生產(chǎn)情況據(jù)調(diào)查，中國以電暖器為關(guān)鍵產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大約30多家。，這些企業(yè)電暖器總產(chǎn)量約240.19萬臺。其中年產(chǎn)量超出10萬臺關(guān)鍵有廣東美家電廠、寧波天工實業(yè)企業(yè)……八家企業(yè)。這八家企業(yè)電暖器總產(chǎn)量約209.53萬臺，占中國電暖器總產(chǎn)量87.24%。具體數(shù)字見表一（略）以上情況表明：即使電暖器行業(yè)現(xiàn)在處于起步階段，但生產(chǎn)集中程度全部很高。尤其是產(chǎn)量排行第一廣東美家電廠，其產(chǎn)量超出中國總產(chǎn)量四分之一，在本行業(yè)中處于顯著壟斷地位。2.銷售情況據(jù)對北京、大連、沈陽、濟南、杭州、武漢六個城市27家大商場調(diào)查，總銷量約為71000臺。其中，銷量超出5000臺有大連商場、大連百貨大樓……五家商場，年銷售總量約44447臺，占27家銷售總量62.2%。具體數(shù)字見表二(略)以上情況表明：和電暖器生產(chǎn)高度集中類似，電暖器銷售集中程度也很高。這種現(xiàn)象首先反應(yīng)了電暖器市場正處于開發(fā)階段,大部分商場全部把電暖器作為試銷商品經(jīng)營,把電暖器作為關(guān)鍵商品經(jīng)營為數(shù)甚少；其次，即使經(jīng)銷電暖器取得成功商場數(shù)量不多，但這些成功者事實最少說明，電暖器極具市場潛力，含有良好發(fā)展前景。3.多種品牌競爭（略）4.市場分析和展望（略）產(chǎn)品和建筑面積、供熱面積分析，產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售情況分析（略）5.幾點提議（略）產(chǎn)品調(diào)查是市場調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容之一。產(chǎn)品市場調(diào)查匯報行業(yè)性、專業(yè)技術(shù)性很強。其內(nèi)容通常包含：產(chǎn)品品牌、質(zhì)量、款式、功效、價格、技術(shù)、服務(wù)、消費，及對產(chǎn)品評價、意見、要求、產(chǎn)品市場銷售、市場展望等。上述市場調(diào)查匯報范文側(cè)重于對產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售、品牌等情況介紹，利用數(shù)字分析、對比、排位等方法分析，尤其是第四部分對影響產(chǎn)品銷售建筑面積、供熱面積等深層背景進行分析，并進行估計，使文章更有力度，在此基礎(chǔ)上所提出對策和提議，肯定顯得理據(jù)充實，說服力強。（四）市場調(diào)查匯報結(jié)尾結(jié)尾是市場調(diào)查匯報關(guān)鍵組成部分，要寫得簡明扼要，短小有力。通常是對全文內(nèi)容進行總括，以突出見解，強調(diào)意義；或是展望未來，以充滿期望筆調(diào)作結(jié)。視實際情況，有時也可省略這部分，以使行文更趨簡煉。市場調(diào)查匯報寫作關(guān)鍵點（一）市場調(diào)查匯報——以科學(xué)市場調(diào)查方法為基礎(chǔ)在市場經(jīng)濟中，參與市場經(jīng)營主體，其成敗關(guān)鍵就在于經(jīng)營決議是否科學(xué)，而科學(xué)決議又必需以科學(xué)市場調(diào)查方法為基礎(chǔ)。所以，要善于利用問詢法、觀察法、資料查閱法、試驗法和問卷調(diào)查等方法，適時捕捉瞬息萬變市場改變情況，以獲取真實、可靠、經(jīng)典、富有說服力商情材料。在此基礎(chǔ)上所撰寫出來市場調(diào)查匯報，就肯定含有科學(xué)性和針對性。（二）市場調(diào)查匯報——以真實正確數(shù)據(jù)材料為依據(jù)因為市場調(diào)查匯報是對市場供求關(guān)系、購銷情況和消費情況等所進行調(diào)查行為書面反應(yīng)，所以它往往離不開多種多樣數(shù)據(jù)材料。這些數(shù)據(jù)材料是定性定量依據(jù)，在撰寫時要善于利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說明問題，以增強市場調(diào)查匯報說服力。相關(guān)這點，我們從上述市場調(diào)查匯報范文中也可略見一斑。（三）市場調(diào)查匯報——以充足有力地分析論證為杠桿撰寫市場調(diào)查匯報，必需以大量事實材料作基礎(chǔ)，包含動態(tài)、靜態(tài)，表象、本質(zhì)，歷史、現(xiàn)實等等，能夠說錯綜復(fù)雜，豐富充實，但寫進市場調(diào)查匯報中內(nèi)容決不是這些事實材料簡單羅列和堆積，而必需利用科學(xué)方法對其進行充足有力地分析歸納，只有這么，市場調(diào)查匯報所作市場估計及所提出對策和提議才會取得堅實支撐?！妒袌稣{(diào)查匯報》是指市場對購置欲望和動機、對商品（或企業(yè)）意見和要求及對商品價格浮動文字材料。格式：1.標(biāo)題。2.正文：序言、主文（情況、估計、分析、提議）和結(jié)語。3.結(jié)尾：調(diào)查單位、調(diào)查人署名、調(diào)查時間等。范例一：日本果醬市場多年來日本果醬市場容量穩(wěn)定，每十二個月消費量為7.3－8.5萬噸。消費者日益喜愛低糖果醬及冰凍果醬，包裝逐步由大變小，品種由原先草莓及桔子醬等數(shù)種增加一幾十種之多。自1985－1988年期間，年均進口一直穩(wěn)定在4000－5000噸，不過價格及原產(chǎn)國變動很大。依據(jù)1988年進口統(tǒng)計數(shù)字來看，俄羅斯是對日出口果醬最多國家，達1140噸。其次是……進口果醬品種繁多，關(guān)鍵品種有：……包裝設(shè)計以美國和歐洲最好，不僅包裝小巧（少于40克）、設(shè)計奇特，且有名貴禮品包裝等。低糖果醬（含糖量為30－50％）日益受到歡迎……（略）日本農(nóng)林省對果醬質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確要求……（略）出口商若要成功地進入日本果醬市場，擴大果醬銷售量，應(yīng)考慮下述幾點關(guān)鍵原因：（1）用戶選擇多樣性。（略）（2）果醬要含糖分低。（略）（3）小型包裝日益受歡迎，14克、30克、42克小包裝取得成功。（略）（4）開發(fā)禮品果醬系列。（略）范例二：上海市單身公寓市場調(diào)查匯報多年來，伴隨上海房地產(chǎn)市場成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代也在急劇加緊，新潮設(shè)計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為刺眼，已經(jīng)成為上海樓市中新寵，樓盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶型住宅產(chǎn)品現(xiàn)在在上海房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵包含以下三種物業(yè)形式，即：■單身公寓。它是近兩年來上海房產(chǎn)市場上供給量最大小戶型住宅，關(guān)鍵有世紀(jì)之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、飛躍新干線等等?！霎a(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一個含有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)酒店，集商住為一體物業(yè)品種，通常房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備配套設(shè)施。這類產(chǎn)品現(xiàn)在市場上供給較少，關(guān)鍵有湯臣金融中心和巴黎時韻、環(huán)球廣場、金銀匯等?！鐾ǔＰ粜妥≌Ｋ侵阜植加诰C合性住宅小區(qū)內(nèi)小房型住宅，它屬于一般商品住宅項目，和一般商品住宅含有等同使用年限和物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在市場上供用較多，關(guān)鍵有瑞虹新城樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代一戶室，達安花園二期一戶室，上城UPTOWN躍層式單身公寓等等。在此次針對小戶型專題市場調(diào)查中，我們關(guān)鍵對供給量相對較多單身公寓作為切入點，進行了比較深入調(diào)查，現(xiàn)將相關(guān)信息匯總以下。一、單身公寓（誕生）歷史沿革單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一個過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅一個，通常平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。多年來依據(jù)市場需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房功效更為健全單身公寓樓盤，有還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等。在上海，單身公寓誕生最早是從租賃市場中出現(xiàn)，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入白領(lǐng)出租，通常每個人負(fù)擔(dān)費用每個月在500－1000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā)覺商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”住宅才風(fēng)靡起來。其中，最早作為出售形態(tài)單身公寓當(dāng)數(shù)長壽路上世紀(jì)之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設(shè)計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但期望在市區(qū)有房年輕人前來搶購。二、單身公寓設(shè)計定位基礎(chǔ)特點單身公寓作為一個特殊住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計定位上也存在部分突出特點?？v觀上海單身公寓，我們不難發(fā)覺，現(xiàn)在市場上推出單身公寓含有以下部分基礎(chǔ)特點：1、最大程度控制面積。以下是多個經(jīng)典單身公寓樓案面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們能夠看出，現(xiàn)在市場上單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市一般商品住宅成交主力面積峰值小二分之一還多。案名面積范圍（平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）MYCITY29.93—63.8452—58.0830—36藍朝部落29—4924—3316—24飛躍新干線26—6231—5518—28青年匯37.1137.1135面積控制最大效用在于有效控制總價。除部分投資型高級項目外，大部分單身公寓總價全部在40萬/套以下，和這類過渡性住宅消費者消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得這類產(chǎn)品成為市場上稀缺產(chǎn)品，所以推出以后即收到市場追捧。不過居住面積和舒適程度成正比關(guān)系。所以單身公寓在追求面積精簡大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超出3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不含有設(shè)置廚房空間，而且?guī)缀趺總€單身公寓項目全部有大量全朝北單元。2、擁有地段優(yōu)勢稀缺產(chǎn)品?，F(xiàn)在部分單身公寓住宅大多享受地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利地域。住宅門口有四通八達交通線路，和著名商業(yè)街，黃金地段是現(xiàn)在單身公寓最顯著特征之一。如在上海市中心靜安區(qū)“藍朝部落”、江寧路“MYCITY”、南浦大橋橋腳“青年匯”等等，這些物業(yè)全部占據(jù)上海部分最好路段，她們價值也伴隨該市中心區(qū)域土地匱乏而彌加珍貴。因為產(chǎn)品稀缺性，造成了價格猛烈提升。據(jù)統(tǒng)計在這些中心城區(qū)單身公寓平均價格超出同類地域一般住宅平均單價20%以上，在看似較低總價下，卻隱含著高額利潤。3、完備配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)附加值。理想單身公寓必需是入住方便，居家生活全部設(shè)施全部應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照料了青年住戶入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷需求，最大程度地表現(xiàn)全新生活方法。所以設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費者選購單身公寓關(guān)鍵原因之一，也是開發(fā)商作為吸引客源關(guān)鍵營銷手段之一，現(xiàn)在大部分單身公寓承諾提供小區(qū)設(shè)施及服務(wù)關(guān)鍵包含以下幾大類：商業(yè)設(shè)施類二十四小時便利店二十四小時洗衣店全天候餐廳及送餐服務(wù)運動休閑類健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書閱覽家政服務(wù)類房內(nèi)清潔服務(wù)代購、代定、代收服務(wù)物業(yè)及用具租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等4、全裝修成品房。全裝修是單身公寓標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個單身公寓“MYCITY”到“金銀匯”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不停進化一個關(guān)鍵表現(xiàn)也表現(xiàn)在裝修品質(zhì)不停提升、配套設(shè)施不停完善上。最初全裝修只是配置簡單廚衛(wèi)設(shè)備，到“藍朝部落”、“青年匯”等項目，全裝修概念得以深化，提供除家俱之外全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機、電磁爐等部分家電設(shè)備，即使入住方便程度已遠超出毛坯房，但還未達成“提個皮箱就可入住”宣傳效果，到“金銀匯”項目，全裝修概念得以充足展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個煙缸，全部生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，現(xiàn)在單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)通常在600—800元/平方米之間。5、僅僅是一個過渡產(chǎn)品。單身公寓并不是簡單家庭居住終極產(chǎn)品，而是一個市場細分以后產(chǎn)物，僅僅是一個過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。所以，其用戶群體也比較單一，相關(guān)此我們將在下一部分進行具體分析。三、單身公寓用戶群體既然單身公寓含有以上部分誘人特征，那么到底是那些人在購置含有以上特定設(shè)計要求和突出市場特點單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)相關(guān)資料表明這類物業(yè)40％買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加占到總購房者79％，另外在付款方法上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％買家一次付款。其中關(guān)鍵表現(xiàn)為以下幾類消費者：1、喜獨立居住本市高學(xué)歷青年。據(jù)“世紀(jì)之門?MYCITY”統(tǒng)計，大專以上學(xué)歷購房者占88.1%，月收入5000元以上占67.1%，其中8000元以上占24%。另據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在上海年輕人結(jié)婚年紀(jì)通常在28至30歲左右，她們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大約有5至7年“過渡期”，在此期間，她們對生活質(zhì)量期望，比如個人私密空間、舒適生活條件等，和她們居住條件不太符合，于是就給這個全新小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。尤其是白領(lǐng)女性逐步成為購置單身公寓主力軍，據(jù)多家售樓處統(tǒng)計顯示，6成以上購房者為女性。在這些女性中除一部分購置單身公寓作為投資之外，絕大部分全部是部分追求獨立新生活女性。而且調(diào)查中還發(fā)覺，她們多為30歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，含有較強獨立精神她們，不愿依附于父母屋檐下，買房獨住成為走向新生活第一步。2、外地來滬知識型青年。上海市已推出面向全國人才政策，外地應(yīng)屆畢業(yè)生只要找到接收單位均可留滬就業(yè)；中國加入WTO后，外資企業(yè)和外省市企業(yè)會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓需求。3、單親家庭。喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。4、投資客。上海作為一個國際化大城市，國際友人、外省市來滬暫住和工作人員使上海市房屋租賃市場日益成熟，房屋流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又含有投資少、回報高、周期短顯著優(yōu)勢，所以滬上很多投資者全部選擇購置單身公寓作為她們投資項目。依據(jù)最新藍朝部落購房者調(diào)查顯示：有70%購房者是投資購房，她們有是第二次甚至是第三次購房，有本身住房面積不小，她們認(rèn)為首先市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，其次買套房能退稅也是挺好。在以上四類用戶中，其中前兩類用戶在某種意義上來講，就是現(xiàn)在在全國上下全部比較流行所謂“小資階層”，即既不屬于通常工薪階層又不屬于含有產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)階級一個中性群體，這類人通常表現(xiàn)為學(xué)歷較高、含有一定文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定收入，喜愛講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。據(jù)了解，現(xiàn)在上海市區(qū)這類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流感人口中也有小部分屬于“小資階層”，她們對單身公寓需求相對是比較迫切。四、上海市單身公寓市場現(xiàn)實狀況1、現(xiàn)在上海單身公寓市場交易氣氛上海市小房型樓盤或說單身公寓樓盤出現(xiàn)最初基于兩個原因，一個原因是爛尾樓盤重新包裝上市，如“MYCITY”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍朝部落”等單身公寓樓盤全部是原有爛尾住宅項目標(biāo)重新包裝推廣；另外一個原因就是有一定量市場需求，因為產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)青年，而且易于出租，有投資價值，很受一部分人歡迎。從最初“爛尾”身份出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上海房地產(chǎn)市場中演繹得如火如荼，連續(xù)火爆熱銷，各個樓盤全部表現(xiàn)不俗，基礎(chǔ)銷售告罄：■6月，在江寧路橋一側(cè)“世紀(jì)之門●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但因為單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。■隨即推出“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”等單身公寓專案，也幾乎全部是百分之百市場銷售率?！鍪€月以后，即6月，在曹家渡“藍朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期500余套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當(dāng)年“MYCITY”有過之而無不及。二者相比，它單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。■緊接著，在南浦大橋橋堍“青年匯”又閃亮登場，一樣引發(fā)搶購狂潮；12月初，在老北站、號稱“飛躍新干線”酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70％房源即被預(yù)訂?！鰺o獨有偶，在上海虹口區(qū)臨平路上瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起“樂富”小房型，總共200套被訂購一空。從以上描述能夠看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市一匹黑馬，并一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體一篇相關(guān)報道所說那樣：這種單身公寓樓盤一經(jīng)推出便深受追捧，比如上?！昂鐦蚴紫薄ⅰ褒埌叵汩吭贰?、“世紀(jì)之門?MYCITY”、“中遠兩灣城?發(fā)覺未來”等等，無不如沙漠中甘霖，轉(zhuǎn)瞬即被吸納殆盡。2、多個經(jīng)典單身公寓基礎(chǔ)情況介紹為更細致地描述上海市單身公寓市場現(xiàn)實狀況，更直觀地表現(xiàn)單身公寓分布區(qū)域和其它諸如市場價格、銷售情況、內(nèi)部配套等等必需市場要素，在此我們選擇了現(xiàn)在上海市多個經(jīng)典單身公寓樓盤（包含藍朝部落、青年匯、飛躍新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進行逐一介紹。（具體介紹附后）五、單身公寓以后發(fā)展前景單身公寓作為近兩年來樓市黑馬，一直被開發(fā)商和用戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象到底能連續(xù)多久？其市場前景又到底怎樣呢？我們認(rèn)為現(xiàn)在這種以小戶型為基礎(chǔ)特征住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定，因為現(xiàn)在可供所謂“小資階層”住宅太少，所以一旦有這類單身公寓上市就會出現(xiàn)如上所述井噴現(xiàn)象。不過伴隨產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)主流市場，只不過是一個市場細分產(chǎn)物，伴隨近一、二年蓬勃發(fā)展，在填補了原先空白同時也將使這一細分市場達成相對飽和，不會成為樓市主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景所以顯得很為有限。我們能夠從以下多個原因?qū)Υ诉M行具體分析：1、從市場需求量來看。單身公寓市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥硪坏絻赡陜?nèi)得到充足挖掘，市場前景也隨之有限。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海小房型需求量最少在6萬套以上，然而去年整年小房型住宅供給量僅5000套左右，所以在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年申城樓市。不過伴隨部分含有實力開發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅開發(fā)，這塊市場蛋糕也將越來越小。據(jù)悉，上海綠地集團不僅將在大型綜合小區(qū)“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)周圍推出千余套提供酒店式服務(wù)小房型住宅。中遠置業(yè)集團在中遠兩灣城三期開發(fā)中推出小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦購房需求。而投身浦江兩岸開發(fā)浙江省耀江集團，更是準(zhǔn)備在在昆山路吳淞路口北外灘地域，推出對應(yīng)小房型酒店式公寓。所以在未來一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求局面將有望得以緩解。2、從計劃設(shè)計來看，單身公寓本身建筑缺點將極大程度地限制其以后發(fā)展。單身公寓因為要求最大程度地控制套內(nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向不合理性增多、房內(nèi)生活不舒適性增多，影響了用戶對這類住宅產(chǎn)品高度認(rèn)可。比如現(xiàn)在市場上眾多單身公寓均改造于90年代初遺留爛尾工程，這些原本大多計劃做辦公、酒店等之用工程在建筑設(shè)計上和住宅設(shè)計要求大相徑庭，即使原本設(shè)計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—市場洗禮，原設(shè)計也和當(dāng)今住宅要求有了很大出入。所以在將其改造為單身公寓重新推向市場過程中，要將其原本大面積空間進行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免帶來了很多問題，關(guān)鍵表現(xiàn)為：一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度布局造成采光通風(fēng)、安全性、私密性全部較差。房型不合理。關(guān)鍵是表現(xiàn)在廚衛(wèi)擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上等等；這些問題全部將造成用戶流失或造成用戶失去對該類住宅足夠信任，所以，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄。3、從配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域含有很大優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一個考驗。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”物業(yè)服務(wù)，或說是要承諾這類物業(yè)所描繪生活方法。這是消費者購置這類物業(yè)一個關(guān)鍵原因，購房者在購置了物業(yè)同時也購置了物業(yè)背后服務(wù)、購置了一個生活方法，那么開發(fā)商承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景關(guān)鍵問題。六、結(jié)論總而言之，經(jīng)過此次針對單身公寓市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論：■單身公寓在過去一兩年內(nèi)和未來一兩年內(nèi)作為市場一個稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理也是肯定；■單身公寓作為房地產(chǎn)市場一個過渡性細分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時“稀缺”很快就將得四處理，并逐步趨于飽和?！鲩_發(fā)商們對小戶型住宅開發(fā)一定要保持冷靜頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因為這類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)主流市場。銷售企劃部附：經(jīng)典單身公寓個案介紹■藍朝部落工地位置：靜安區(qū)曹家渡萬航渡路開發(fā)商：上海靜安地產(chǎn)企業(yè)面積范圍：24—54平方米主力面積：32平方米銷售單價：6000—8000元/平方米總價范圍：16—38萬元得房率：55%總戶數(shù)：500戶開盤日期：9月銷售率：100%（七天內(nèi)全部售磬）所處地段：市區(qū)三級地段物業(yè)費：2.0元/平方米月客源層面：投資客、企業(yè)白領(lǐng)、外地人。其中投資客百分比較大。在自住用戶中女性比重較大配套設(shè)施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、咖啡吧、茶餐廳、桌球房、便利店等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、臥由鋁合金玻璃推拉門分隔；內(nèi)部裝修以休閑為主基調(diào)，木地板，墻體為淺色涂料，廚房三件套（（櫥柜、脫排、灶具），衛(wèi)浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配置電器插座，電熱水器，通訊端口，門衛(wèi)對講系統(tǒng)，寬帶入戶等等個案優(yōu)勢：周圍商業(yè)、生活配套設(shè)施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上單身公寓項目個案劣勢：得房率低；周圍環(huán)境臟亂■青年匯工地位置：黃埔區(qū)陸家浜路、海潮路開發(fā)商：上海中福地產(chǎn)企業(yè)面積范圍：36—60平方米主力面積：40平方米銷售單價：8500—9000元/平方米總價范圍：30—54萬元得房率：76—79%總戶數(shù)：一期1000多套開盤日期：11月銷售率：100%所處地段：市區(qū)三級地段客源層面：企業(yè)白領(lǐng)、投資客、外地客（占50%）配套設(shè)施：6梯24戶28—34層；小區(qū)內(nèi)配置有獨立會所、網(wǎng)球場、游泳池、網(wǎng)吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務(wù)中心、健身房、超市等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，塑鋼窗，廳、臥以木質(zhì)玻璃推拉門分隔；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，廚房衛(wèi)浴均為三件套，木地板、淺色墻體涂料；通訊端口、燈座、電源插座、門衛(wèi)對講系統(tǒng)、寬帶入戶、電熱水器、分體空調(diào)個案優(yōu)勢：交通便利；得房率高；小區(qū)規(guī)模大，配套齊全個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設(shè)計通常■飛躍新干線工地位置：閘北區(qū)寶山路、寶通路開發(fā)商：上海三寶花苑房地產(chǎn)企業(yè)面積范圍：30—42平方米主力面積：36—40平方米銷售單價：5600元/平方米總價范圍：17—24萬元得房率：70%總戶數(shù)：500戶開盤日期：12月銷售率：100%所處地段：市區(qū)四級地段客源層面：企業(yè)白領(lǐng)、投資客、外地人士配套設(shè)施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務(wù)中心、網(wǎng)吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱覽室、家政中心裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，木地板，淺色墻體涂料，廚衛(wèi)設(shè)備均為三件套；通訊端口、電源接插件、寬帶入戶、門衛(wèi)對講系統(tǒng)、分體空調(diào)、熱水器個案優(yōu)勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬于新建樓盤，得房率高；總價合理個案劣勢：地段較差；