興寧興一廣場項目定位報告

興一廣場商業(yè)定位報告招商營運部2015.02目錄一、城市概況二、區(qū)域介紹三、商業(yè)概況四、項目分析五、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃城市概況興寧歷來是粵、贛、閩重要商貿(mào)集散地，有“小南京”之美譽、“無興不成市”之說?；洊|明珠，華僑之鄉(xiāng)輝煌興寧，旅游強市興寧市位于廣東省東北部，扼東江、韓江上游。北部與江西省尋鄔縣毗鄰，東北部與平遠縣、梅縣相接，東部與梅縣交界，南部與豐順縣、梅縣相連，西北部與龍川縣相鄰，西南部與五華縣接壤。全市總面2104.85平方公里。興寧市梅州市河源市1、地理位置2024/4/25

1985年實行市管縣體制，興寧隸屬梅州市。1994年6月8日，經(jīng)國務院批準，興寧撤縣設市，為縣級市。

興寧是粵贛閩陸路交通樞紐，國道205，省道225、226，梅河高速公路、興畬高速公路，以及在建的濟廣高速公路、畬華高速公路均貫穿全境。

興寧素有“華僑之鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)”之盛名,旅居海外的華僑和港澳臺同胞50多萬人，分布在40多個國家和地區(qū)。興寧山青水秀，自然景觀有神光山、合水水庫、雞鳴山、和山巖、徑南黃蜂窩茶山、羅浮渡田河、寶山、鐵山嶂、獅子巖、溫泉等。

2、總體介紹2024/4/253、城市區(qū)位及人口區(qū)域五華興寧梅縣梅江區(qū)豐順面積/K㎡3226.062104.852502.9570.92710占比20%13%16%4%17%人口/萬人132.19118.3659.3435.3969.65占比26%23%11%7%13%單位人口(人/K㎡)410565237620257興寧全市總面積2104.85平方公里，興寧市轄3個街道（興田、福興、寧新）、17個鎮(zhèn)。2013年末，全市戶籍總人口為118.36萬人。其中主要城區(qū)三個街道人口約30萬。2024/4/254、周邊城市及交通陸路：205國道、225、226省道興寧高速公路興寧至梅州車程45分鐘，至河源車程120分鐘，至揭陽車程120分鐘，至廣州車程4小時。鐵路：廣梅汕鐵路貫穿全境。高鐵：鷹梅鐵路經(jīng)興寧北部與梅惠高鐵在興寧北站交匯。（預計2020年開通）航空：梅縣機場、揭陽潮汕國際機場。海西經(jīng)濟圈汕頭經(jīng)濟特區(qū)珠三角經(jīng)濟圈梅縣五華縣揭陽市河源市興寧市2024/4/255、城市經(jīng)濟狀況2013年生產(chǎn)總值（億元）縣

別1-12月累計累計同比增速（%）排名梅縣150.5312.81興寧市132.44112五華縣100.8111.23豐順縣75.6213.84平遠縣60.0713.45大埔縣58.5212.86蕉嶺縣53.1912.87梅江區(qū)50.01118興寧2013年生產(chǎn)總值為132.44億元，在梅州各縣排名第2位。2024/4/256、三大產(chǎn)業(yè)狀況三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，產(chǎn)業(yè)機構逐步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占比逐步減少，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步加大；是廣東省重要的產(chǎn)業(yè)轉移承接基地，工業(yè)產(chǎn)值逐步上升，但是外來人口增長趨勢不明顯,勞動力仍以興寧本地人為主；隨著城鎮(zhèn)化進程加快，經(jīng)濟逐年增長，興寧經(jīng)濟進入了快速上升通道，此亦為為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎。

單位2010201120122013生產(chǎn)總值億元98.96114.16123.47132.44第一產(chǎn)業(yè)增加值億元26.6330.6633.937.08第二產(chǎn)業(yè)增加值億元34.0237.7239.5438.17第三產(chǎn)業(yè)增加值億元38.3145.7850.0357.19三次產(chǎn)業(yè)結構比值27:35:3827:33:4028:32:4028:29:43城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元10690123031461216394農(nóng)村居民年人均純收入萬元68568227993311155GDP已連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長社會零售總額持續(xù)保持超越兩位數(shù)的增長，且在近年有加速增長態(tài)勢短短三年時間，居民儲蓄余額增長了近57億元短短三年時間，旅游接待人數(shù)增長了76萬，增長到原有人數(shù)的233%2024/4/257、城市規(guī)劃發(fā)展軸兩心：分別形成新老兩個城市中心。四軸：以興南大道形成城市南北向發(fā)展軸，以官汕路、人民大道和錦繡大道為城市東西向發(fā)展軸。多片區(qū)：城北商貿(mào)片區(qū)、古城片區(qū)、商貿(mào)物流片區(qū)、行政文化中心片區(qū)、濱江商住片區(qū)、城東北居住片區(qū)、城東居住片區(qū)、城西北居住片區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)片區(qū)、科教研發(fā)片區(qū)、旅游服務片區(qū)和神光山生態(tài)旅游片區(qū)。項目處于人民大道發(fā)展軸和城市南北發(fā)展軸交匯處興一兩心、四軸、多片區(qū)，項目位于雙城中心2024/4/258、城市分析小結優(yōu)勢：興寧是區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系的重要節(jié)點和跳板,

是粵東經(jīng)濟的次中心；近年來興寧經(jīng)濟各項指標均高速穩(wěn)固增長，城市化進程步入快車道；興寧人口密度大，在經(jīng)濟及人口雙因素驅(qū)動下將滋生大量的商業(yè)市場商機；劣勢：興寧缺乏規(guī)模化工業(yè)支撐和鮮明的產(chǎn)業(yè)鏈條，城市建設和商業(yè)環(huán)境及氛圍都未有質(zhì)的飛躍，商業(yè)需求普遍都以生活需求為主；興寧人口結構呈現(xiàn)啞鈴狀結構（老年、兒童、青少年為主），大量青壯年人群外出務工或創(chuàng)業(yè)；人均可支配收入僅16394元，整體消費力不足，收入水平和消費水平偏低；興寧本地絕大多數(shù)為客家人，崇文重禮，消費意識比較保守；興寧距離珠三角五大城市較遠，比較難吸收外來消費人群。區(qū)域介紹2024/4/25行政文化中心組團商貿(mào)物流組團旅游服務組團神光山組團古城組團城北商貿(mào)組團北部老城區(qū)本項目濱江商住組團1、區(qū)域位置城東北居住組團城西北居住組團興一廣場位于興寧市新老城區(qū)中心點，處于城市最重要的商貿(mào)物流、行政文化、濱江商住、旅游服務、古城、城東北居住、城北商貿(mào)、城西北居住等八大組團的物理中心位置，地理位置優(yōu)越。2024/4/252、區(qū)域交通迎賓大道人民大道興一廣場本項目位于興寧南部新城核心地段，即人民大道與迎賓大道交匯處。2024/4/25興一廣場銀行3、周邊配套項目半徑1公里行政單位樓盤小區(qū)教育文化五公里輻射可興寧全城戶籍人口覆蓋面可達50萬三公里輻射南北新老城區(qū)戶籍人口覆蓋面達30萬4、商圈覆蓋力樓盤：興寧主城區(qū)目前地產(chǎn)市場的主力片區(qū)在新城片區(qū)及文化廣場片區(qū)，整體市場以自住需求為主。消費人群：項目3公里常住人口為核心消費人群，約為30萬人；方圓五公里半徑內(nèi)的其他人群為次核心消費人群，初步測算為20萬人。老城片區(qū)文化廣場片區(qū)新城片區(qū)3公里輻射圈5公里輻射圈老城片區(qū)文化廣場片區(qū)新城片區(qū)人口遷移趨勢主城街道及人口，興田街道戶籍人口17萬、福興街道戶籍人口3.37萬、寧新街道戶籍人口10.3萬，合計30.67萬人，分布在52平方公里的主城區(qū)域；興寧房地產(chǎn)市場總體約有48個樓盤，其中項目處于南部新城區(qū)新開發(fā)有15個樓盤，且多為高端物業(yè)，整體市場以自住需求為主，大部分樓盤入住率都可達到9成以上；近年來隨著城市化進程的加劇，人居環(huán)境的改善，出現(xiàn)了周邊村鎮(zhèn)人口進城置業(yè)及外出務工人員返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，對城市人口有一定的補充；興寧本地絕大多數(shù)為客家人，崇文重禮，嚴格遵守逢節(jié)假日回鄉(xiāng)探望老人的優(yōu)良傳統(tǒng)，人流的潮汐效應非常明顯。（1）、消費力主要體現(xiàn)：5、區(qū)域消費人群（2）、消費人群問卷調(diào)查該題733人參與，家庭月稅前收入在2500元（占比26%）、4000元（占比28%）、6500元（占比20%）三項水平占到了絕大多數(shù)比例。表明興寧家庭整體收入水平并不高。該題811人參與，7成家庭消費水平不高，消費意識比較保守，這也驗證了該城市家庭收入水平不高的情況；近3成的家庭消費額在6.5萬以上，說明該區(qū)域擁有一定比例的中端消費群體，并且具有一定外來收入來源。（2）、消費人群問卷調(diào)查該題876人參與。該題927人參與。兩項數(shù)值表明，餐飲、娛樂月消費都控制在1000元以內(nèi)，消費氛圍不濃厚，1000元以上的中端消費群體只占到1成左右?；A客戶：興寧本地市民（老年、兒童、青少年、婦女）。偶得客戶：在外務工返鄉(xiāng)年輕群體；周邊縣居民尋親訪友客、外來旅游客。核心客戶：本地私營企主、個體戶事業(yè)單位職員和高管等中高端客戶群體。（3）、消費群體梳理：基礎客戶群占比60%核心客戶群占比30%偶得客戶群占比10%特征：群體廣度大，但收入水平普遍較低，消費意識比較保守，但具有一定外來收入來源。特征：以男性居多，收入水平較高，消費水平較高，事業(yè)處于上升期，普遍在30歲以上，對消費環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)具有一定追求。特征：受“潮汐效應”影響比較大，以青壯年20歲-40歲群體居多，具有一定超前消費意識。2024/4/255、區(qū)位分析優(yōu)勢：項目處于人民大道和迎賓大道交匯處，可到達性好；項目處于最重要的商貿(mào)物流、行政文化、濱江商住、旅游服務、古城、城東北居住、城北商貿(mào)、城西北居住等八大組團的物理中心位置；項目位于新老城接駁的中心區(qū)，周邊行政辦公機構眾多、醫(yī)院、學校、銀行等配套齊全；興寧市交通網(wǎng)路便利，核心城區(qū)與各鎮(zhèn)街聯(lián)系緊密，國道貫穿城中核心地帶，城市綜合體可充分有效地實現(xiàn)足夠半徑的覆蓋；便于有效鎖定客群，減少消費力外流；劣勢：項目處于商業(yè)新生代區(qū)，真正意義商業(yè)氛圍未形成；商業(yè)氛圍不足，商業(yè)品牌資源缺乏，當?shù)鼐用駥ζ放普J知度低；本地基礎消費人群消費力較低，消費習慣較保守；商業(yè)概況1、主流商圈分布團結路興田路步行街商圈歲寶商圈歐尚商圈1200M1000M2300M2、商圈對比項目名稱建筑面積（平方米）定位區(qū)域影響力檔次平均租金（元/平方米月）主要業(yè)態(tài)構成代表品牌客群特征步行街商圈

街長約560米團結路步行街服飾銷售集中地中低150~230服裝服飾、皮具皮包、餐飲、電器、珠寶耐克、安踏、李寧、班尼路、真維斯、S&K、勁霸、百麗、TATA、六福年輕客群街長約1200米興田路步行街品牌服裝服飾集中地中低70~180服裝服飾、家電數(shù)碼、藥店、珠寶、餐飲海瀾之家、利郎、老鳳祥、六福、蘇寧、麥當勞、肯德基年輕客群街長約380米興新路步行街休閑娛樂集中地中低70~180餐飲、娛樂、電器、美發(fā)、網(wǎng)吧、藥店金碧輝煌、光輝歲月、金色年華KTV、環(huán)球網(wǎng)吧、君豪酒樓家庭、朋友聚會、歲寶商圈約6,000商超+百貨中檔的消費客群為主中低服裝：一樓20%-25%扣點，二樓15%-20%扣點餐飲：100元/m2/月+20元/m2/月元管理費1F：百貨2F：超市、餐飲3F：影院拉夏、艾哲、莫麗菲爾、李寧、駱駝、羅西尼、千百度周邊居民個體戶公務員歐尚超市自營8700外租4120大型超市中檔的消費客群為主中服裝：120元/m2/月餐飲：100元/m2/月+20元/m2/月元管理費超市、餐飲、黃金珠寶、鐘表、兒童游樂萬寧、大娘水餃、蒙自源、麥當勞、上島咖啡、卡西歐、達芙妮、快魚全客群覆蓋序號女裝男裝運動休閑家居內(nèi)衣皮具箱包鞋品牌品牌品牌品牌品牌品牌1拉夏貝爾勁霸耐克羅萊家紡萬里馬百麗2艾哲利朗阿迪達斯富安娜家居用品啄木鳥達芙妮3IDF柒牌李寧三槍紳士保羅奧康4CC&DD海瀾之家安踏體育都市麗人千百度意爾康序號黃金珠寶餐飲烘焙\水吧休閑娛樂個人護理品牌品牌品牌品牌品牌1周大福麥當勞雅芳蛋糕明珠健身俱樂部發(fā)道2六福珠寶上島咖啡金象蛋糕城市英雄珀萊雅3老鳳祥珠寶大娘水餃艾米甜品星影電影城自然堂4中國黃金蒙自源GONGTEA歲寶兒童樂園同仁堂3、各業(yè)態(tài)代表性品牌2024/4/254、商圈優(yōu)劣勢對比優(yōu)劣勢

商圈優(yōu)勢劣勢步行街商圈1.傳統(tǒng)成熟商圈，影響力大。2.服飾箱包等商品較為豐富。3.交通便利，客流量大。4.銀行、學校周邊配套較齊全。1.停車位較少且車流量較大，購物不安全。2.購物環(huán)境差，仿牌較多。3.品牌品類無規(guī)劃，檔次有待提高。4.商務酒店、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)較為缺少。歲寶商圈1.新興商圈，已具規(guī)模及影響力。2.交通便利且靠近廣場，人流量集中。3.購物環(huán)境較好，商品較豐富。4.商務酒店、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)較為豐富。1.商場硬件落后，導示較差。2.商業(yè)管理水平偏低，有待提高。3.商品品牌落差較大、未得到合理規(guī)劃。4.中高品牌較少且商場停車位較少。歐尚商圈1.商業(yè)發(fā)展中心，地理位置優(yōu)越。2.交通便利，停車位較多。3.連鎖知名品牌進駐，號召力較強。1.新興商圈，周邊商業(yè)氛圍不足。2.較比老城區(qū)，人口密度小。3、業(yè)態(tài)單一，品牌豐富性不足。優(yōu)勢：1、興寧隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，全國連鎖品牌商家加速進駐，并逐漸形成新的區(qū)域商圈。2、新老商圈的商業(yè)格局差異化明顯，新興商圈更加具備市場發(fā)展空間；3、興寧暫無商業(yè)標桿性商業(yè)體，品牌直營店鋪稀缺，大型綜合購物中心的建立將直接提升興寧商業(yè)檔次，也為品牌進駐創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的硬件基礎。劣勢：1、興寧現(xiàn)有商業(yè)主要由人流匯聚的道路旁街鋪自發(fā)組成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理；品牌分布零散，業(yè)態(tài)構成單一。2、歲寶與歐尚的進駐對興寧商業(yè)格局造成了一定的轉變，但對傳統(tǒng)商業(yè)街的沖擊仍未完全顯現(xiàn)。3、整體定位中低檔次，品牌稀缺，中高檔零售商業(yè)存在缺失，本地品牌多由本地經(jīng)商者以代理、加盟或仿冒形式經(jīng)營，品牌級次低，貨品品質(zhì)差。5、興寧整體商業(yè)分析項目分析項目二期建面18萬，加上一期歐尚與三期地塊，規(guī)?？蛇_40萬。興寧本地最大規(guī)模社區(qū)，具備打造城市綜合體的基礎。集大型超市、購物中心、法式豪宅、酒店SOHO等產(chǎn)品于一體的綜合性物業(yè)。1、項目規(guī)模機會Opportunity城市發(fā)展：興寧屬于城市化進程起步階段，未來商業(yè)發(fā)展具有較大潛力；商業(yè)空缺目前興寧整體商業(yè)形態(tài)較為低下，區(qū)域缺少大型集中式高端消費商業(yè)；據(jù)問卷調(diào)查：55%的消費人群希望該區(qū)域增設大型購物中心和知名連鎖餐飲、娛樂業(yè)態(tài)。威脅Threaten市場競爭：興寧以剛性需求為主，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)中也將造成客戶分流；片區(qū)商業(yè)：位于商業(yè)新生代區(qū)，真正意義商業(yè)氛圍未形成，較難吸引客戶。優(yōu)勢Strength地段前景：位于城市發(fā)展主軸線，是未來城市商業(yè)中心板塊；交通：交通便利且被各大組團環(huán)繞；品質(zhì)：項目整體品質(zhì)感強，法式風情商業(yè)步行街，超前的城市商業(yè)元素；運營管理：商管團隊成員來自于全國各大商業(yè)運營公司，招商運營管理經(jīng)驗豐富。劣勢Weak消費力：興寧市人均可支配收入僅16394元，家庭月稅前收入5000元以內(nèi)占65.90%，（數(shù)據(jù)來源于問卷）整體消費力不足，消費習慣有待引導；品牌資源：本地品牌資源嚴重不足，加上與核心城市距離較遠，品牌運營管理難度也隨之加大；環(huán)境:項目西側為舊民居,在景觀及視野方面受影響,阻礙了價值提升。3、項目經(jīng)營SWOT分析項目定位及業(yè)態(tài)圖2024/4/2534潮流樂活城10萬㎡一站式休閑購物中心城市：具有較好商業(yè)底蘊及發(fā)展方向區(qū)位優(yōu)勢：位于新老城區(qū)商業(yè)中心帶，交通便利人口：5公里半徑輻射近50萬消費群體商業(yè)：缺乏品牌資源，缺少大型一站式休閑購物中心1、項目整體定位檔次定位：整體定位中檔偏高，全國連鎖知名品牌需占到一定比列；業(yè)態(tài)組合：降低服裝服飾零售比例，提高特色餐飲及中檔娛樂消費體驗式業(yè)態(tài)比列；目標客群：3公里范圍消費人群為主，全年齡段覆蓋，輻射全興寧。集購物、娛樂、餐飲、商務、休閑一站式購物中心（影院、兒童游樂、電玩、KTV、服裝服飾、生活精品、家居家飾、家電數(shù)碼、中西美食、教育培訓、美容健身）2、樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃

1F時尚名品>>由知名時裝品牌、知名黃金珠寶品牌、大型快時尚品牌、國際連鎖個人護理品牌、國際連鎖快餐等組成的高端、時尚、名品薈萃的商業(yè)空間，與一二線城市購物體驗接軌。主題

緊隨國際步伐，享受品質(zhì)生活，體驗大都市購物尊享。定位詮釋

品類

黃金珠寶、鐘表名品、快時尚品牌、精品少淑裝、化妝品集合店、精品時尚配飾、國際連鎖餐飲。樓層業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)面積占比餐飲433.4110.51%服裝1432.234.71%配套1739.1542.15%主力店521.0712.63%合計4125.832F生活主張>>品牌紳士裝、成熟淑女裝，家居配套生活精品，對生活品質(zhì)的更高追求。主題

居家購物空間，滿足家庭消費，品味潮流生活。定位詮釋

品類

男裝、女裝、家居用品、潮流名品、鞋具箱包、品牌集合點；個性配飾、休閑咖啡。樓層業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)面積占比