江西省鄱陽(yáng)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告

2鄱陽(yáng)工程定位及物業(yè)開(kāi)展建議報(bào)告——南昌尚美佳鄱陽(yáng)工程組/2021.022謹(jǐn)呈：博灝投資版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸南昌尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所有，未經(jīng)尚美佳書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。尚美佳中國(guó)思考模型——【工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)研究】【工程價(jià)值及問(wèn)題點(diǎn)界定】【工程開(kāi)展戰(zhàn)略】【工程定位】【工程物業(yè)開(kāi)展建議】知己知彼，百戰(zhàn)不殆【工程價(jià)值及問(wèn)題點(diǎn)界定】用客觀的眼光定義自身和目標(biāo)PART1——無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源，無(wú)完善城市資源，無(wú)知名品牌的小規(guī)模工程地塊分析及地塊屬性城市屬性區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性鄱陽(yáng)是贛東北、皖西南通江達(dá)海的黃金水道，重要的交通樞紐，中國(guó)湖城發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域城東區(qū)前兩年主要沿東湖東岸開(kāi)發(fā)，后續(xù)新城區(qū)有大片土地儲(chǔ)備，將是未來(lái)鄱陽(yáng)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域;但后續(xù)項(xiàng)目既無(wú)湖景資源，配套的完善度又一般，未來(lái)的價(jià)值受到一定影響無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源，無(wú)完善城市資源，無(wú)知名品牌的小規(guī)模項(xiàng)目工程界定：城東新區(qū)，城市小規(guī)模復(fù)合型工程。在市場(chǎng)劇烈競(jìng)爭(zhēng)前提下，差異化競(jìng)爭(zhēng)，合理細(xì)分客群，有利躲避開(kāi)發(fā)本錢(qián)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。那么，基于工程使命和工程屬性界定，我們必須跳出現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)，建立獨(dú)特化標(biāo)識(shí)，打造鮮明形象本工程的使命——平安、利潤(rùn)、品牌或更多?……目標(biāo)界定市場(chǎng)現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)需求市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目特性其他因素開(kāi)發(fā)商背景市場(chǎng)定位首先羅列出本工程未來(lái)可能開(kāi)展的假設(shè)干個(gè)方向。隨后通過(guò)分析主要影響市場(chǎng)定位的五個(gè)因素得出本工程的初步市場(chǎng)定位。最后根據(jù)該市場(chǎng)定位深化、落實(shí)到產(chǎn)品建議方面。市場(chǎng)定位思考流程：對(duì)獨(dú)特化市場(chǎng)標(biāo)識(shí)的理解-市場(chǎng)定位思考流程目標(biāo)界定可能開(kāi)展方向研判高檔本工程雖然交通便捷，但無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源及配套城市資源，外部條件不符合高檔產(chǎn)品的特性。且高檔定位也不符合去化速度最大化的目標(biāo)追求；在規(guī)劃上本工程屬于高容積率產(chǎn)品，不符合高檔的定位。結(jié)論：考慮以上因素，本工程不符合高檔及中檔的市場(chǎng)定位。目標(biāo)界定中檔該檔次會(huì)聚了以聚賢空間為代表的區(qū)域后續(xù)較多樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；以本案的市場(chǎng)規(guī)模，不適合同其他樓盤(pán)正面抗?fàn)?；低檔目前區(qū)域內(nèi)及主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域-城北區(qū)均無(wú)低檔定位樓盤(pán)，此類(lèi)市場(chǎng)存在一定空缺。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，低檔樓盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)去化速度有一定促進(jìn)。中高檔〔精品樓盤(pán)〕經(jīng)過(guò)假設(shè)干年的市場(chǎng)培育，客戶(hù)對(duì)品質(zhì)有一定要求；中高檔產(chǎn)品形象感強(qiáng)，利于形成市場(chǎng)口碑，對(duì)于企業(yè)品牌建設(shè)意義較大結(jié)論：根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況以及需求市場(chǎng)分析，本工程可選擇低檔定位或者打造中高檔產(chǎn)品?？赡荛_(kāi)展方向研判目標(biāo)界定中高檔入市：低檔入市：優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)高端住宅的豐富經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)背景，易于樹(shù)立品牌形象，有利于銷(xiāo)售。劣勢(shì)：需要一定投入，地塊本身建造中高檔住宅的外部條件一般，需要在內(nèi)部打造方面加大投入優(yōu)勢(shì)：投入本錢(qián)稍低劣勢(shì)：產(chǎn)品形象弱，產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)不強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇情況下只有走低價(jià)促銷(xiāo)策略目標(biāo)界定工程市場(chǎng)定位低端路線精品路線獨(dú)特化如何選擇？低端價(jià)格低景觀投入戶(hù)型面積控制低配套品質(zhì)感熱銷(xiāo)，形成口碑高性?xún)r(jià)比中高形象思考：本案欲打造成具有鮮明形象工程，發(fā)力方向在哪里？目標(biāo)界定價(jià)格：土地本錢(qián)不低，工程價(jià)格很難走低價(jià)線路本案處于城東新區(qū)，城市重點(diǎn)開(kāi)展方向，土地價(jià)值得到初步顯現(xiàn)工程樓面地價(jià)800多每平米，比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚賢空間高幾乎一倍；高本錢(qián)效應(yīng)，銷(xiāo)售價(jià)格必然不會(huì)很低高層棟間空間，精細(xì)化打造有利構(gòu)建項(xiàng)目景觀差異化體系小規(guī)模、高容積率指標(biāo)限定項(xiàng)目景觀空間，項(xiàng)目后期景觀細(xì)節(jié)塑造景觀：營(yíng)造棟間坡地景觀體系，通過(guò)細(xì)節(jié)景觀打造贏得市場(chǎng)工程有一定教育資源及公共配套資源〔體育館〕，而商業(yè)配套逐步展開(kāi)配套：以區(qū)域配套為主，后續(xù)配套逐步成熟目前市場(chǎng)戶(hù)型創(chuàng)新突破仍有較大挖掘空間面積：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，但可挖掘的空間大目標(biāo)界定——精品化路線，是本案的一個(gè)較好的開(kāi)展方向低端線路低端價(jià)格低景觀投入戶(hù)型面積控制低配套精品線路區(qū)域?qū)僦攸c(diǎn)開(kāi)展方向，開(kāi)展前景向好市場(chǎng)產(chǎn)品可創(chuàng)新空間大精細(xì)化打造棟間景觀，有構(gòu)建差異化景觀體系目標(biāo)界定通過(guò)工程解析，得出本工程面臨的核心問(wèn)題工程界定在較的高土地本錢(qián)下，實(shí)現(xiàn)工程的快速去化，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)立精品形象，奠定開(kāi)發(fā)品牌城東新區(qū)，城市精品復(fù)合型工程+核心問(wèn)題Q1如何通過(guò)準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位和合理的開(kāi)展模式打造工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力，跳出現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)，從而確立工程差異化的精品形象，形成形象上飛躍？Q2何種物業(yè)產(chǎn)品組合有利躲避開(kāi)發(fā)本錢(qián)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，實(shí)現(xiàn)快速去化目標(biāo)？工程目標(biāo)目標(biāo)界定基于工程價(jià)值及工程面對(duì)的核心問(wèn)題，對(duì)于市場(chǎng)我們的“突圍〞的方向在那？帶著思考，放置現(xiàn)實(shí)而“憑欄賞月〞【本案市場(chǎng)時(shí)機(jī)研究】PART2——經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開(kāi)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交合理回歸，中短期內(nèi)預(yù)計(jì)維持在30-35萬(wàn)方/年；本案所處城東新區(qū)板塊是未來(lái)開(kāi)展重心，但后續(xù)工程可依托資源弱，短期內(nèi)價(jià)值較難表達(dá)市場(chǎng)結(jié)論回憶宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)工程13年后續(xù)入市量約在7萬(wàn)方左右，相比競(jìng)爭(zhēng)工程，本案住宅的適合發(fā)力點(diǎn)有戶(hù)型創(chuàng)新、建筑風(fēng)格、物業(yè)管理、內(nèi)在景觀等方面，特別是戶(hù)型創(chuàng)新市場(chǎng)結(jié)論回憶住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面從商業(yè)等級(jí)看，本案商業(yè)屬于社區(qū)居住配套型商業(yè)；該類(lèi)商業(yè)中，街鋪價(jià)值最大，本案商業(yè)原那么為街鋪?zhàn)畲蠡?，在街鋪排布不下的情況下，建議設(shè)置少量次主力店市場(chǎng)結(jié)論回憶商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面客戶(hù)需求細(xì)分以功能合理化為差異化的核心發(fā)力點(diǎn)多數(shù)項(xiàng)目定位為趨同的主流二三房，但戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；本項(xiàng)目需要打造更加差異化的產(chǎn)品體系，差異化的發(fā)力點(diǎn)就是產(chǎn)品創(chuàng)新；以滿(mǎn)足自用型需求為著力打造方向。穩(wěn)妥精準(zhǔn)的定位面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)容量較為有限，小規(guī)模項(xiàng)目，在外部條件有限的情況，必須注重扎實(shí)的項(xiàng)目品質(zhì)及切中消費(fèi)者需求；城市精品項(xiàng)目打造以項(xiàng)目品質(zhì)立勢(shì)，作為資源有限的項(xiàng)目，適度的投入是項(xiàng)目立勢(shì)關(guān)鍵，過(guò)度的成本控制將使項(xiàng)目完全處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)；面對(duì)東湖沿岸低容積率的市場(chǎng)，我們目前處于劣勢(shì)，我們必須通過(guò)差異化創(chuàng)新產(chǎn)品線將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論面對(duì)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，我們需著力實(shí)現(xiàn)局部差異化，跳出競(jìng)爭(zhēng)基于市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)，我們需要何種戰(zhàn)略在市場(chǎng)上確立“突圍〞方向？放寬視野，謀略一域【本案開(kāi)展戰(zhàn)略】PART3——市場(chǎng)特征與變化趨勢(shì)研判，城市競(jìng)爭(zhēng)分析，客戶(hù)構(gòu)成與演變規(guī)律把握，利用三者尋求時(shí)機(jī)并指明開(kāi)展戰(zhàn)略方向注意控制總價(jià)的實(shí)用型產(chǎn)品暢銷(xiāo)剛性需求市場(chǎng)，城市移民有利擴(kuò)充市場(chǎng)容量重視客戶(hù)需求，高于市場(chǎng)水平的產(chǎn)品打造，專(zhuān)注與未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)在售工程后期供給量不高，但從規(guī)劃圖顯示，本案所處區(qū)域以及城東區(qū)域土地居住用地儲(chǔ)藏量大市場(chǎng)表現(xiàn)與未來(lái)的研判競(jìng)爭(zhēng)與工程及產(chǎn)品解析客戶(hù)構(gòu)成與演變規(guī)律在理論依托的根底上，嚴(yán)格的遵循市場(chǎng)、客戶(hù)的研究結(jié)論和規(guī)律，并利用其對(duì)戰(zhàn)略的制訂提供出客觀的指導(dǎo)性方向。產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，戶(hù)型面積供給趨同創(chuàng)新產(chǎn)品剛步入市場(chǎng)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘空間大在同質(zhì)化市場(chǎng)下贏得競(jìng)爭(zhēng)把握客戶(hù)構(gòu)成及演變規(guī)律，在整體戰(zhàn)略中遵循其演變購(gòu)房需求平穩(wěn)，市場(chǎng)供給充足，后期供給量大移民型客戶(hù)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及外地置業(yè)回家置業(yè)者；產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)型居民老城區(qū)外溢客戶(hù)——個(gè)體戶(hù)，泛公務(wù)員群老城區(qū)外溢年輕客戶(hù)。工程戰(zhàn)略綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體開(kāi)展戰(zhàn)略提供最終成型根底優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）未來(lái)城東中心區(qū)緊鄰體育館周邊一定的教育資源無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源高土地成本高容積率決定了高層物業(yè)為主機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市未來(lái)發(fā)展方向，前期項(xiàng)目對(duì)區(qū)域訴求，帶來(lái)區(qū)域認(rèn)知度提升城市化進(jìn)程逐步加快，市場(chǎng)容量穩(wěn)定產(chǎn)品細(xì)節(jié)發(fā)展空間大充分挖掘區(qū)域城市核心價(jià)值，以精品形象綜合社區(qū)建立價(jià)值體系，吸引人口導(dǎo)入利用產(chǎn)品的打造來(lái)迎合客戶(hù)的居住和生活需求，捕捉進(jìn)城及產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，增進(jìn)人氣；通過(guò)展示區(qū)最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增加客戶(hù)區(qū)域認(rèn)同度威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)容量有限項(xiàng)目周邊都待出讓土地，土地儲(chǔ)備量巨大，后期競(jìng)爭(zhēng)不可預(yù)見(jiàn)系統(tǒng)的走差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，配套實(shí)行等方面下功夫，在性?xún)r(jià)比上作文章以差異化的原則在在產(chǎn)品方面避開(kāi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部能力外部因素工程戰(zhàn)略依托區(qū)域城市未來(lái)價(jià)值，打造鄱陽(yáng)城東精品綜合社區(qū)，通過(guò)做足產(chǎn)品細(xì)節(jié)等產(chǎn)品系統(tǒng)差異化，建立工程精品品質(zhì)形象，提高性?xún)r(jià)比，滿(mǎn)足重點(diǎn)客群需求，建立工程鮮明形象。KeyWords：產(chǎn)品系統(tǒng)差異化、中高端品質(zhì)結(jié)合SWOT分析結(jié)論，得到整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程戰(zhàn)略通過(guò)成功典型案例分析，尋找工程差異化產(chǎn)品開(kāi)展路線——案例1：深圳鼎太風(fēng)華、合肥天目未來(lái)——通過(guò)戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，大量“偷面積〞，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售案例2：深圳陽(yáng)光棕櫚園——通過(guò)產(chǎn)品園林創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售案例3：南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)

——通過(guò)材料技術(shù)創(chuàng)新，提升產(chǎn)品附加值，獲得穩(wěn)定去化案例4：廣州珠江帝景

——通過(guò)高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，獲取市場(chǎng)認(rèn)同鼎太風(fēng)華紅樹(shù)西岸朗詩(shī)國(guó)際珠江帝景工程戰(zhàn)略大露臺(tái)偷面積步入式凸窗偷面積在設(shè)計(jì)手法上，采取大量偷面積手法，通過(guò)大露臺(tái)、步入式凸窗、入戶(hù)花園等，使戶(hù)型使用率超過(guò)100%，給實(shí)戶(hù)看得見(jiàn)，摸得著的實(shí)惠因提高了使用率，從而提高價(jià)值深圳鼎太風(fēng)華通過(guò)大量偷面積手法，使使用率平均到達(dá)115%，銷(xiāo)售價(jià)格比周邊樓盤(pán)高出2000元/平米左右案例1：鼎太風(fēng)華工程戰(zhàn)略通過(guò)戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，大量“偷面積〞，提升價(jià)值案例1：天目·未來(lái)：產(chǎn)品特點(diǎn)：立面追求簡(jiǎn)潔、質(zhì)感、時(shí)尚，造型多變使建筑本身演變成風(fēng)景，在戶(hù)型上，合肥率先做到了戶(hù)戶(hù)擁有空中庭院/入戶(hù)花園，率先引進(jìn)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，率先讓凸窗落地，通過(guò)送面積的營(yíng)銷(xiāo)手段吸引了眾多購(gòu)房客戶(hù)的高度關(guān)注步入式凸窗偷面積空中庭院偷面積奇偶層露臺(tái)工程戰(zhàn)略以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心及面積控制較為適中吸引著眾多購(gòu)房客戶(hù)的高度關(guān)注陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園占地面積18.5萬(wàn)平米，建筑面積35萬(wàn)平米，由多層、小高層、中高層組成價(jià)格比周邊工程高1000元/平米案例2：陽(yáng)光棕櫚園工程戰(zhàn)略通過(guò)產(chǎn)品園林創(chuàng)新，創(chuàng)造高價(jià)值案例3：南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)：精裝修房；工程工程設(shè)計(jì)采用新技術(shù)和節(jié)能環(huán)保方面的新技術(shù)，如全置換新風(fēng)系統(tǒng)，外墻、外窗、屋面、地下保溫隔熱系統(tǒng)，砼頂棚采暖制冷系統(tǒng)，防噪音系統(tǒng)，中央除塵、食物垃圾處理系統(tǒng)，以及地源熱泵系統(tǒng)等，打造健康，舒適，節(jié)能，環(huán)保的新一代功能性住宅。工程戰(zhàn)略產(chǎn)品創(chuàng)新＋技術(shù)創(chuàng)新，創(chuàng)造工程差異，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力案例4：珠江帝景通過(guò)頂級(jí)的公建配套標(biāo)定工程的檔次，符合目標(biāo)客戶(hù)彰顯身份的心理。精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300元/平米，板樓均價(jià)11000元/平米，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。2.5公里長(zhǎng)，10萬(wàn)平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街，五星級(jí)酒店會(huì)所，5A級(jí)寫(xiě)字樓，星級(jí)酒店式商務(wù)公寓。通過(guò)高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，提升工程價(jià)值工程戰(zhàn)略結(jié)合本案所處的區(qū)域及工程屬性對(duì)差異化產(chǎn)品類(lèi)型選擇

科技創(chuàng)新高檔次配套設(shè)施園林景觀產(chǎn)品創(chuàng)新主要特點(diǎn)常年橫溫環(huán)保節(jié)能地源熱泵精裝修建筑細(xì)節(jié)會(huì)所中央公園主題園林風(fēng)情園林N+1戶(hù)型入戶(hù)花園步入式凸窗/八角陽(yáng)臺(tái)典型案例朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)鋒尚公寓北京MOMA湯臣一品珠江帝景中信紅樹(shù)灣東?；▓@北京建SOHO北京星河灣金基藍(lán)鉆萬(wàn)科金域藍(lán)灣北京CLASS價(jià)值感評(píng)價(jià)價(jià)值感很高需要長(zhǎng)時(shí)間教育市場(chǎng)前期需要長(zhǎng)時(shí)間建立產(chǎn)品信心價(jià)值感很強(qiáng)尊貴身份象征營(yíng)銷(xiāo)周期長(zhǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈要求高價(jià)值感比較高有天有地高貴、大氣價(jià)值感強(qiáng)易感知小康生活容易被客戶(hù)接納，客戶(hù)層面廣本案適合度高科技產(chǎn)品更需要長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)證，相比其它創(chuàng)新產(chǎn)品，高科技運(yùn)作難度較大，成本高，尤其首次開(kāi)發(fā)此產(chǎn)品企業(yè)；目前作為四線城市，鄱陽(yáng)市場(chǎng)以剛性需求為主，生活成本無(wú)疑加大；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈要求高，對(duì)資源要求高，項(xiàng)目支撐力不足；市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力是難于支撐此類(lèi)型項(xiàng)目，且與項(xiàng)目占位不相符市場(chǎng)景觀營(yíng)造較差，缺乏中心景觀及公共空間塑造；本案景觀塑造空間大；此類(lèi)型產(chǎn)品創(chuàng)新可用此類(lèi)型創(chuàng)新易操作，有利規(guī)避客戶(hù)抗性；此類(lèi)產(chǎn)品可以為客戶(hù)帶來(lái)較大實(shí)惠，容易受客戶(hù)接納，有利于擴(kuò)大客戶(hù)層面；此類(lèi)型創(chuàng)新產(chǎn)品可行工程戰(zhàn)略工程差異化開(kāi)發(fā)模式的構(gòu)思——通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)提升工程形象，通過(guò)總價(jià)及面積控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化在居住功能上滿(mǎn)足迎合客戶(hù)的需求，通過(guò)贈(zèng)送完整的功能空間，實(shí)現(xiàn)總價(jià)及面積控制，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力

引入部分產(chǎn)品創(chuàng)新元素，提高產(chǎn)品品質(zhì)、精心打造景觀體系，改變社區(qū)形態(tài)與居住品質(zhì)，增加產(chǎn)品魅力點(diǎn)

注重社區(qū)品質(zhì)，除建筑立面和景觀塑造方面，還應(yīng)考慮差異化的塑造以精致二房、三房為主力通過(guò)總價(jià)及面積控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化底層聯(lián)排化/落地景觀窗/可拆卸式凸窗在充分挖掘景觀資源的同時(shí)也努力提升戶(hù)型舒適度以特色的立面及項(xiàng)目園林景觀塑造，加強(qiáng)項(xiàng)目前期產(chǎn)品樣板段展示工程戰(zhàn)略基于工程開(kāi)展戰(zhàn)略，誰(shuí)會(huì)成為我們的忠實(shí)客群，我有何種形象及產(chǎn)品打動(dòng)他們？【工程定位】帶著思考，我們回歸市場(chǎng)PART4——綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體開(kāi)展戰(zhàn)略提供最終成型根底優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）未來(lái)城東中心區(qū)緊鄰體育館周邊一定的教育資源無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源高土地成本高容積率決定了高層物業(yè)為主機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市未來(lái)發(fā)展方向，前期項(xiàng)目對(duì)區(qū)域訴求，帶來(lái)區(qū)域認(rèn)知度提升城市化進(jìn)程逐步加快，市場(chǎng)容量穩(wěn)定產(chǎn)品細(xì)節(jié)發(fā)展空間大充分挖掘區(qū)域城市核心價(jià)值，以精品形象綜合社區(qū)建立價(jià)值體系，吸引人口導(dǎo)入利用產(chǎn)品的打造來(lái)迎合客戶(hù)的居住和生活需求，捕捉進(jìn)城及產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，增進(jìn)人氣；通過(guò)展示區(qū)最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增加客戶(hù)區(qū)域認(rèn)同度威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)容量有限項(xiàng)目周邊都待出讓土地，土地儲(chǔ)備量巨大，后期競(jìng)爭(zhēng)不可預(yù)見(jiàn)系統(tǒng)的走差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，配套實(shí)行等方面下功夫，在性?xún)r(jià)比上作文章以差異化的原則在在產(chǎn)品方面避開(kāi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部能力外部因素工程戰(zhàn)略市場(chǎng)背景房地產(chǎn)市場(chǎng)剛步入開(kāi)展階段；總?cè)丝诨鶖?shù)大，城市化率較低，城市化空間大；產(chǎn)品可塑空間大市場(chǎng)以剛性需求為主。工程自身情況城市資源及景觀資源一般，容積率偏高的小型綜合工程城市重點(diǎn)開(kāi)展方向客戶(hù)情況以自住型客戶(hù)為主，投資型客戶(hù)尚未得到挖掘，自住型客戶(hù)來(lái)源城市移民及老城區(qū)外溢客戶(hù)；客戶(hù)定位的核心問(wèn)題核心客戶(hù)是誰(shuí)？對(duì)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域進(jìn)行細(xì)分研究，找到市場(chǎng)時(shí)機(jī)，抓住能實(shí)現(xiàn)最大時(shí)機(jī)的客戶(hù)。客戶(hù)如何演變？隨著城市開(kāi)展演變，帶來(lái)工程區(qū)域地位的改變，城市進(jìn)一步開(kāi)展，使客戶(hù)發(fā)生何種演變？鄱陽(yáng)縣面對(duì)城市化開(kāi)展過(guò)程中，工程面臨的客戶(hù)定位問(wèn)題是什么？客群定位城市化移民是區(qū)域人口導(dǎo)入的最主要來(lái)源，老城區(qū)外溢客戶(hù)是人口導(dǎo)入的輔助來(lái)源類(lèi)型分布置業(yè)動(dòng)機(jī)城市化移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地工作回家置業(yè)者城市化驅(qū)動(dòng)，在市區(qū)擁有屬于自己的住房；方便自己或子女工作，為子女讀書(shū)的需要私營(yíng)業(yè)主老城區(qū)商業(yè)街道鎮(zhèn)政府進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍的拉動(dòng)，吸引一批私營(yíng)業(yè)主進(jìn)駐，方便于經(jīng)營(yíng)就近購(gòu)房公務(wù)員/泛公務(wù)員政府機(jī)關(guān)工作單位變換，交通便利，看重區(qū)域前景，靠近工作地點(diǎn)事業(yè)單位職員學(xué)校/銀行/郵局/醫(yī)院區(qū)域前景+工作便利+結(jié)婚用房城市化驅(qū)動(dòng)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)的主要置業(yè)動(dòng)機(jī)，剛性需求是潛在客戶(hù)的主要特征；價(jià)格剪刀差將是老城區(qū)客戶(hù)置業(yè)重要驅(qū)動(dòng)因素；交通、配套及片區(qū)成熟度延長(zhǎng)了其入住時(shí)間；片區(qū)開(kāi)展情況決定了其在新城區(qū)置業(yè)的決心。客群定位公務(wù)員泛公務(wù)員群體老城外溢與私營(yíng)業(yè)主市場(chǎng)可抓取的客戶(hù)主抓客戶(hù)構(gòu)成——鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體/外地工作回家置業(yè)者，老城換房居民與私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員/泛公務(wù)員群體客群定位鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體與外地工作回家置業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置客層區(qū)域構(gòu)成桃花源記東秋棠湖（球場(chǎng)湖）畔饒豐鎮(zhèn)：5%；蓮湖鄉(xiāng)5%；三廟前鄉(xiāng)10%；昌洲鄉(xiāng)：10%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)20%；城區(qū)：40%；其他：10%湖城領(lǐng)秀濱州路鄱陽(yáng)二中對(duì)面姜夔公園旁雙港鎮(zhèn)：25%；連湖鎮(zhèn)：20%；城區(qū)：45%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū)：10%文苑家園鄱陽(yáng)縣城北湖城學(xué)校后門(mén)對(duì)面蓮湖鄉(xiāng)15%；三廟前鄉(xiāng)10%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)20%；城區(qū)：55%芝山美林姜夔公園旁雙港鎮(zhèn)：15%；連湖鎮(zhèn)：10%；城區(qū)：65%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū)：10%聚賢空間湖城大道與洪邁大道交叉口饒豐鎮(zhèn)：15%；三廟前鄉(xiāng)15%；昌洲鄉(xiāng)：20%；城區(qū)：35%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%；客戶(hù)區(qū)域構(gòu)成通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前鄱陽(yáng)重點(diǎn)工程，主要的客戶(hù)來(lái)源除了以本地客戶(hù)主導(dǎo)外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶(hù)比例也相當(dāng)高，總比例甚至超過(guò)本地客戶(hù)。區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)工程，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)來(lái)源比例相當(dāng)高，說(shuō)明本區(qū)域?qū)χ苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)有較大的市場(chǎng)吸附力。住宅客戶(hù)定位鄱陽(yáng)重點(diǎn)工程客戶(hù)區(qū)域構(gòu)成客戶(hù)群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地原住民1）、習(xí)慣了在周邊生活，對(duì)周邊環(huán)境十分熟悉；2）、家庭人數(shù)約4-6人，文化層次較低，經(jīng)濟(jì)能力較為穩(wěn)定3）、對(duì)自已所居住的區(qū)域有一定的熟悉以及親切感；4）、為更換更好的生活環(huán)境且能方便打理自已的物業(yè)需要，故會(huì)就近購(gòu)房。產(chǎn)品：由于自身原居住環(huán)境（衛(wèi)生、園林、綠化）方面較缺乏，所以在選擇購(gòu)房時(shí)對(duì)園林及綠化方面的要求較高。配套：希望擁有便利購(gòu)物商場(chǎng)、醫(yī)療服務(wù)、教育設(shè)施等等；但交通配套的要求并不強(qiáng)。價(jià)格：總價(jià)承受能力有限。其它：接受信息的渠道較為狹窄，購(gòu)房信息大多來(lái)源于周邊路牌、廣告牌及親友間的相互轉(zhuǎn)告，同時(shí)會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)購(gòu)房的現(xiàn)象。高層住宅（二房、三房、四房）高周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民1）、看好區(qū)域的發(fā)展前景，努力將自己的企業(yè)做大做強(qiáng)。打拼的過(guò)程中希望自己在這里能有個(gè)體面的居所。2）、作為鄉(xiāng)下進(jìn)城置業(yè)者，雖擁有財(cái)富不多，卻向往城市的便捷生活。3）、購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈產(chǎn)品：注重物業(yè)的實(shí)用性，期望在總價(jià)相當(dāng)?shù)那闆r下，追求多房間。配套：此類(lèi)客戶(hù)對(duì)子女教育成長(zhǎng)要求較高，周邊的學(xué)校資源能充分滿(mǎn)足他們的需求。價(jià)格：價(jià)格承受能力較弱，傾向性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品。高層住宅（二房、三房）高住宅客戶(hù)定位客群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析客戶(hù)群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地私營(yíng)企業(yè)主/個(gè)體戶(hù)1）、年齡在30-50歲之間；2）、文化層次較低，主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源于生意盈利；3）、此類(lèi)客戶(hù)群收入較為穩(wěn)定，由于在周邊做生意故有就近購(gòu)房的需要。產(chǎn)品：對(duì)產(chǎn)品整體質(zhì)素不高，但要求戶(hù)型方正實(shí)用，環(huán)境舒適。配套：要求周邊配套齊全，交通便利，整體商業(yè)氣氛活躍發(fā)達(dá)。價(jià)格：價(jià)格承受能力較強(qiáng)，決定果斷，只要是看重的物業(yè)就會(huì)購(gòu)買(mǎi)，對(duì)價(jià)格并不是太關(guān)注。其它：注重一定的保值、升值潛力，希望有較高的租金回報(bào)率。寄望下一代，對(duì)教育配套要求較高。具有較強(qiáng)攀比心理。高層住宅（三房、四房）中等政府公務(wù)員、教師等1）、年齡在35-50歲之間；2）、文化層次較高3）、除正常的工薪收入外，擁有灰色收入，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，大部分是二次以上置業(yè)。4）、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，但對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)較為謹(jǐn)慎，表現(xiàn)低調(diào)。產(chǎn)品：對(duì)產(chǎn)品整體質(zhì)素要求高，對(duì)社區(qū)的園林、建筑、物管以及品牌等要求較高，配套：追求享受生活，要求項(xiàng)目會(huì)所以及周邊生活配套齊全，對(duì)交通配套的要求較強(qiáng)烈。價(jià)格：價(jià)格承受能力強(qiáng)，但購(gòu)房考慮周期較長(zhǎng)，會(huì)綜合比對(duì)，屬于穩(wěn)重型。高層住宅（三房、四房）中低住宅客戶(hù)定位客群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析時(shí)間軸項(xiàng)目與區(qū)域建設(shè)的推進(jìn)自住投資投資自住自住投資自住項(xiàng)目客戶(hù)屬性演變工程啟動(dòng)之初，外圍客戶(hù)對(duì)區(qū)域?qū)こ陶J(rèn)知度還不是很高的情況下，本區(qū)域客戶(hù)仍將是工程主要的客源，置業(yè)目的多為自住隨著區(qū)域的開(kāi)展建設(shè)，區(qū)域的資源優(yōu)勢(shì)將逐步表達(dá)，同時(shí)，可通過(guò)前期的宣傳與推廣，區(qū)域未來(lái)的開(kāi)展也會(huì)逐漸被外界所認(rèn)知，在這樣的情況下，客源群會(huì)逐漸外括，上海等外區(qū)域的客戶(hù)比重會(huì)增加，同時(shí)，客戶(hù)購(gòu)置的目的也不僅僅是自住或投資，休閑度假的比重會(huì)提升。工程的品牌效應(yīng)已經(jīng)表達(dá)，區(qū)域建設(shè)也見(jiàn)成效，無(wú)論是自住還是投資，工程都可以成為客戶(hù)的第一選擇。隨著時(shí)間的開(kāi)展，工程的不斷推進(jìn)以及區(qū)域規(guī)劃的逐漸表達(dá)，工程的客戶(hù)屬性也是隨之而變化，客群吸引將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化的過(guò)程。前期會(huì)更多的吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)域原住民的自住客、隨著城市開(kāi)展市內(nèi)的客源可被深度挖掘，飽滿(mǎn)客戶(hù)群。住宅客戶(hù)定位工程目標(biāo)客戶(hù)演變分析

核心客源區(qū)域：結(jié)合前面的客戶(hù)研究，我們將其區(qū)域定義為：前期以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為核心后期輻射整個(gè)鄱陽(yáng)縣城面向鄱陽(yáng)城市新貴階層住宅客戶(hù)定位工程目標(biāo)客戶(hù)最終定位工程賣(mài)給誰(shuí)？適中的區(qū)位完善的戶(hù)型適中的價(jià)格品質(zhì)化社區(qū)離市中心區(qū)不太遠(yuǎn)滿(mǎn)足家庭功能需求總價(jià)控制比較合理享受當(dāng)代社區(qū)生活生活本錢(qián)不高家庭人口不少總價(jià)承受力弱品質(zhì)生活享受以適中的區(qū)位、較為完善的戶(hù)型、適中的價(jià)格……滿(mǎn)足渴望擁有城市里的獨(dú)立“家〞的青年人和年輕的家庭新勢(shì)力市場(chǎng)空白點(diǎn)客群定位城市新勢(shì)力，鄱陽(yáng)城市品質(zhì)生活見(jiàn)證者根據(jù)上述分析，我們將本工程客戶(hù)群定位于：包括三類(lèi)客戶(hù)：核心客戶(hù)重要客戶(hù)1重要客戶(hù)2鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體與外地工作回家置業(yè)者泛公務(wù)員群體鄱陽(yáng)老城換房居民與私營(yíng)業(yè)主工程初期我們的核心客戶(hù)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體/外地工作回家置業(yè)者客群定位所以他們需要——他們需要與城市保持較近距離他們需要社區(qū)形象可以表達(dá)身份，而內(nèi)涵又有他們想要的平和他們希望能實(shí)現(xiàn)有品位的生活，但又必須實(shí)惠向往都市，而又期望安逸追求品位，而又注重實(shí)惠渴望新變化，而又保持原有的平和他們是這樣的人群——他們希望生活可以更講求品味，所以對(duì)新鮮事物總是可以接受，但又不愿支付過(guò)高——向往享受城市感較強(qiáng)的生活，但節(jié)奏又不可太快，強(qiáng)調(diào)自主選擇——他們重視家庭生活，喜歡相對(duì)安逸，輕松，不刻意的生活方式——他們個(gè)性不強(qiáng)，平和而中庸，對(duì)工作和生活的選擇不會(huì)太刻意，隨遇而安品味追求心理品性他們追求一種理想的人居模式，既能享受都市所帶來(lái)的便捷又能享受體育公園居所帶來(lái)的和諧他們不一定眼界開(kāi)闊，閱歷豐富，但對(duì)品質(zhì)同樣有自己的追求他們追求獨(dú)特的居住體驗(yàn)，輕松愉悅的居住氣氛他們渴望擁有一個(gè)理想家園而，本工程未來(lái)的業(yè)主在鄱陽(yáng)必然是被羨慕的……而我們現(xiàn)在所要做的就是為他們——在鄱陽(yáng)，打造一種被向往的城市品質(zhì)生活！工程屬性界定：我們是什么？

——城東中心區(qū)，小型精品復(fù)合社區(qū)周邊一定的教育資源緊鄰體育館工程屬性未來(lái)城東中心區(qū)小型復(fù)合型社區(qū)城東品質(zhì)居所當(dāng)代新勢(shì)力之家的最正確生活解決方案——倬爾非凡的產(chǎn)品，坡地式園林建筑，復(fù)合多元的社區(qū)工程整體定位：我們做什么？51品質(zhì)示范在這里，體驗(yàn)品質(zhì)生活，感受理想人生……52在這里，提供一個(gè)幸福的港灣，實(shí)現(xiàn)對(duì)美好居家生活的向往……宜居風(fēng)范美好舒適幸福Special&Space自然生態(tài)的綠色園景，異域的人文小品、窗臺(tái)上的花都述說(shuō)著生活情趣，仿佛又徜徉在南歐的怡人小鎮(zhèn)里……別樣的社區(qū)園林，體驗(yàn)異域風(fēng)情在這里，擁有Spanish明快、質(zhì)樸、純粹，每一個(gè)細(xì)節(jié)都閃耀著藝術(shù)的榮耀，它們是房子，但更是藝術(shù)品……純粹的異域建筑，表達(dá)國(guó)際品質(zhì)在這里，擁有Sun&Sky&Space自在的空間，質(zhì)樸的浪漫，完全不需要強(qiáng)調(diào)哪一種生活方式，只是想回歸自己的本心，活得不再拘束……軟性生活主題，盡顯休閑韻味在這里，擁有Children&Education給予孩子更好的教育和成長(zhǎng)空間，讓孩子永遠(yuǎn)比別人早一步……親近學(xué)校，成就孩子成長(zhǎng)夢(mèng)想在這里，擁有HomeService

細(xì)節(jié)的效勞，平安、人性化，尊貴與溫馨在這里相融合……貼心細(xì)節(jié)效勞，尊貴溫馨體驗(yàn)在這里，擁有基于工程定位，本案物業(yè)開(kāi)展方向及建議【物業(yè)開(kāi)展建議】【戶(hù)型配比建議】【物業(yè)排布方案】PART5——【商業(yè)開(kāi)展建議】概念核心：高層，兩梯四戶(hù)，面積76、98㎡根本面：寬板，南北通透，陽(yáng)光燦爛，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜別離，采光面觀景面開(kāi)闊舒適面：北面入戶(hù)大花園，南向大陽(yáng)臺(tái)，大客廳，大主臥，雙衛(wèi)，南向雙臥室精致面：不浪費(fèi)面積，也不吝嗇面積，每一寸都是經(jīng)過(guò)精密的測(cè)算。精神面：雖然是兩梯四戶(hù)品字型布局，鄰里沒(méi)有干擾，私密性極佳。陽(yáng)光候梯廳，入戶(hù)大花園、觀景餐廳……，大宅的因素，這里不缺乏！怎么把小面積住宅的居住品質(zhì)發(fā)揮到極致？不要太抽象，看圖說(shuō)話(huà)：產(chǎn)品突圍策略戶(hù)型的精細(xì)化打造，成就產(chǎn)品的差異化試問(wèn)鄱陽(yáng)：有面積76㎡卻帯8㎡入戶(hù)花園的高層兩房？有面積97㎡卻帯10㎡入戶(hù)花園的高層三房?jī)尚l(wèi)？贈(zèng)送凸窗（飄窗）面積4.7㎡，陽(yáng)臺(tái)面積3㎡贈(zèng)送凸窗（飄窗）面積7.4㎡，陽(yáng)臺(tái)面積10㎡怎么合理偷面積，這是關(guān)鍵！合理的贈(zèng)送面積產(chǎn)品突圍策略端頭戶(hù)型，可以布置小三房，通過(guò)不同戶(hù)型的靈活組合，達(dá)到理想的戶(hù)型配比。與傳統(tǒng)品字型平面不同，后端戶(hù)型，無(wú)遮無(wú)擋視野開(kāi)闊合理處理開(kāi)窗位置，保證私密性怎么組合才能揚(yáng)長(zhǎng)避短？在戶(hù)型配比表格里，確定的主力戶(hù)型是在80～105之間，上述戶(hù)型是一個(gè)靈活的戶(hù)型布置，假如偷面積無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么戶(hù)型面積剛好80～110之間，如果可以偷部分面積，同樣的使用面積，更低的總價(jià)，何樂(lè)而不為？這種戶(hù)型只是傳遞一種設(shè)計(jì)理念！產(chǎn)品突圍策略精致三房產(chǎn)品突圍策略樓王布局示意主臥南北通透，前后雙景，獨(dú)成體系南中庭，北花園，雙景客廳如需要，入戶(hù)花園可做為活動(dòng)室產(chǎn)品突圍策略底層及頂層處理樓層結(jié)構(gòu)：N-1層+N層頂層復(fù)式四層-……層標(biāo)準(zhǔn)層局部二層+三層躍層地下室+一層+二層底層類(lèi)聯(lián)排解決“頂天立地〞戶(hù)型的銷(xiāo)售困難品質(zhì)增值點(diǎn)：聯(lián)排別墅形式植入高層帶電梯底層頂層TownHouse空間中間標(biāo)準(zhǔn)層B1+1+2F底THB1+1+2F底TH頂TH……F標(biāo)準(zhǔn)層5F標(biāo)準(zhǔn)層4F標(biāo)準(zhǔn)層局部二層+3F躍層產(chǎn)品突圍策略案例借鑒：成都弗萊明戈首層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈二躍三及標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈頂層產(chǎn)品建議物業(yè)排布方案商業(yè)規(guī)劃分析工程規(guī)劃要求：用地面積：18566.40㎡容積率：3.2建筑密度：42%〔7797.89㎡總基底面積〕商業(yè)總建筑面積：11882.5㎡住宅總建筑面積：47529.98㎡總建筑面積：59412.48㎡一級(jí)臨街展示面方案一建筑退距后，沿街商業(yè)滿(mǎn)鋪，最大臨街展示面價(jià)值。滿(mǎn)鋪，2F商鋪，總建面10360.未滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求：最大化沿街商業(yè)價(jià)值最大化沿街展示效果方案二方案一優(yōu)化：臨街角處，優(yōu)化其工程形象和展示效果。設(shè)置3F商業(yè)小盒子?？偨?2200平方米，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。優(yōu)化：壓縮沿街商鋪至1F，設(shè)置8F公寓總建面12056.4平方米，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。商業(yè)盒子：3885㎡公寓：3964㎡住宅規(guī)劃分析工程規(guī)劃要求：住宅總建筑面積：47529.98㎡住宅1區(qū)住宅2區(qū)要求：滿(mǎn)足規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅間距，日照時(shí)長(zhǎng)，消防要求。為滿(mǎn)足生活需求，通風(fēng)，日照環(huán)境佳，最大化外部景觀資源利用。環(huán)境條件：地塊狹長(zhǎng)，不規(guī)整。中間局部退距后將地塊攔腰截?cái)唷?.2容積率，可靈活轉(zhuǎn)換度受限。物業(yè)類(lèi)型：高層/超高層2T2：8190.84㎡2T3：19015.88㎡2T4：20216㎡合計(jì)：47422.72㎡+滿(mǎn)足住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，但無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)布局設(shè)計(jì)。整體規(guī)劃分析以商業(yè)布局設(shè)計(jì)為根底環(huán)境。方案二方案一++方案一方案二在滿(mǎn)足工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃要求的情況下，我們是否還有突破？商業(yè)總建筑面積：12056.4㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59329.7㎡商業(yè)總建筑面積：12200㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59473.3㎡雙首層概念示意圖住宅首層二層泛首層引入坡道突破思路分析本工程假設(shè)采用此種手法會(huì)帶來(lái)什么？除去商業(yè)基底。其他紅線內(nèi)用地抬高4.5米。局部切割增加商業(yè)營(yíng)業(yè)面積，剩余局部可作為地下停車(chē)位使用。工程南向形狀不規(guī)整，齊利用價(jià)值太低。突破思路分析抬高局部地塊，使其與沿街商業(yè)銜接。擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，也可在后期使用靈活切割。優(yōu)化空間規(guī)整性。提高使用率和實(shí)用性。本錢(qián)提高。方案一方案二優(yōu)化后：方案一方案二最終概念稿：突破思路分析方案一最終概念稿：突破思路分析最終概念稿：方案二商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)展建議商業(yè)模式選擇商業(yè)開(kāi)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇附有娛樂(lè)性專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)品種單一簡(jiǎn)單滿(mǎn)足購(gòu)物需求以購(gòu)物為主一站式購(gòu)物需求娛樂(lè)中心工廠直銷(xiāo)中心鄰里中心生活時(shí)尚中心地區(qū)購(gòu)物中心能量中心超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心城市購(gòu)物中心購(gòu)物公園商業(yè)產(chǎn)品定位篩選適合本案的商業(yè)模式城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園大型量販購(gòu)物中心生活時(shí)尚中心直銷(xiāo)中心娛樂(lè)中心專(zhuān)業(yè)中心地址城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處郊區(qū)地區(qū)中心位置地區(qū)中心區(qū)域居民區(qū)附近郊區(qū)新區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合處中高檔居住區(qū)郊區(qū)適應(yīng)性較廣適應(yīng)性較廣交通城市主干道城市主干道/高速出口區(qū)域中心主干道旁社區(qū)主干道旁城市主干道/高速出口城市主干道/高速出口區(qū)域/社區(qū)交通干道城市主干道/高速出口城市/區(qū)域主干道旁適應(yīng)性較廣面積6-10萬(wàn)平米超過(guò)8萬(wàn)平米5-8萬(wàn)平米0.5-4萬(wàn)平米超過(guò)10萬(wàn)平米4-10萬(wàn)平米1.5-5萬(wàn)平米0.5-4萬(wàn)平米0.5-4萬(wàn)平米市區(qū)0.4-2萬(wàn)郊區(qū)4-8商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里以上可覆蓋30公里以上可覆蓋3公里可覆蓋30公里可覆蓋40公里以上可覆蓋30公里以上商業(yè)產(chǎn)品定位各種商業(yè)模式的根本條件適合本案的商業(yè)模式一、工程面積三、工程交通二、工程位置四、商圈輻射通過(guò)工程的面積、地點(diǎn)、交通、商圈條件四個(gè)方面，來(lái)推導(dǎo)本工程與那些商業(yè)模式匹配性較高商業(yè)產(chǎn)品定位通過(guò)四大條件篩選適宜的商業(yè)模式總用地27.88畝〔合1.86萬(wàn)㎡〕，容積率3.2，總建筑面積5.94萬(wàn)方，其中商業(yè)面積約20%；商業(yè)面積為約12000平方米本案篩選商業(yè)模式一、工程面積條件：商業(yè)面積為約12000平方米工程位于城東新區(qū)核心位置，城市未來(lái)開(kāi)展方向，區(qū)域未來(lái)行政辦公、綠色生態(tài)、生活休閑屬性較強(qiáng)；未來(lái)將成為交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人區(qū)域。老城區(qū)城東新區(qū)城北區(qū)湖城大橋鄱陽(yáng)大橋東湖大道體育公園縣政府規(guī)劃鎮(zhèn)政府篩選商業(yè)模式二、工程位置條件：位于城市新區(qū)，未來(lái)開(kāi)展方向洪邁大道湖城大道東湖大道本案工程位于湖城大道與洪邁大道交叉口，區(qū)域中心主干道旁，距離高速入口不遠(yuǎn)；交通條件非常優(yōu)越。篩選商業(yè)模式三、工程交通條件：位于區(qū)域中心主干道旁城東新區(qū)城北新區(qū)本案東湖工程距離最近的大型商業(yè)工程豐耀名城直線距離約2公里；工程所處城東新區(qū)商業(yè)工程眾多，存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，可通過(guò)對(duì)商業(yè)環(huán)境及業(yè)態(tài)的規(guī)劃來(lái)加強(qiáng)工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。篩選商業(yè)模式四、工程商圈條件：位于城東新區(qū)生活中心區(qū)域內(nèi)城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園大型量販購(gòu)物中心生活時(shí)尚中心娛樂(lè)中心專(zhuān)業(yè)中心本工程的面積條件位置條件交通條件商圈條件鄰里中心生活時(shí)尚中心條件本項(xiàng)目鄰里中心生活時(shí)尚中心地址城東新區(qū)生活圈居民區(qū)附近中高端居住區(qū)交通湖城大道與洪邁大道交叉口社區(qū)主干道旁區(qū)域/社區(qū)交通干道面積12000平方米0.5-4萬(wàn)平米1.5-5萬(wàn)平米商圈核心覆蓋區(qū)域3公里左右可覆蓋3公里可覆蓋3公里篩選商業(yè)模式尚美佳觀點(diǎn)：鄰里中心/生活時(shí)尚中心商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)展建議商業(yè)模式選擇商業(yè)開(kāi)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇商業(yè)開(kāi)展策略研判沿街商業(yè)+公寓純沿街商業(yè)次級(jí)主力店+沿街商業(yè)123大量沿街商鋪利用分割銷(xiāo)售，次主力店前期可以作為售樓處使用，后期可整體運(yùn)營(yíng)或分割銷(xiāo)售，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換能力強(qiáng)，易于生存。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主力店面積過(guò)小，對(duì)于大型商超入駐物業(yè)條件缺乏，但可滿(mǎn)足一般中小型商家使用需求。物業(yè)類(lèi)型多樣，產(chǎn)品線豐富，客戶(hù)選擇余地更大。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)公寓物業(yè)在鄱陽(yáng)市場(chǎng)的接受度較低，公寓物業(yè)的商業(yè)功能轉(zhuǎn)換性差，如果作為酒店以返祖模式銷(xiāo)售，后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)巨大，與公司的開(kāi)發(fā)目標(biāo)不符。大量沿街商鋪利于分割銷(xiāo)售，回籠資金速度較快。無(wú)特色型商業(yè)，商業(yè)整體調(diào)性不夠，無(wú)主力會(huì)聚人流商業(yè)，不易產(chǎn)生商業(yè)氣氛。商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)開(kāi)展策略研判次級(jí)主力店+沿街商業(yè)3大量沿街商鋪利用分割銷(xiāo)售，次主力店前期可以作為售樓處使用，后期可整體運(yùn)營(yíng)或分割銷(xiāo)售，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換能力強(qiáng)，易于生存。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主力店面積過(guò)小，對(duì)于大型商超入駐物業(yè)條件不足，但可滿(mǎn)足一般中小型商家使用需求。

在地塊不規(guī)整，寬度不夠大型集中商業(yè)無(wú)法擺放；公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低，商業(yè)功能轉(zhuǎn)換能力弱的前提下；方案三次主力店+沿街商業(yè)的物業(yè)組合能很好的規(guī)避地形劣勢(shì)，小盒子的物業(yè)形態(tài)商業(yè)功能轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)，前期可作為開(kāi)盤(pán)后項(xiàng)目售樓處和集團(tuán)辦公場(chǎng)所，后期可自持或分割銷(xiāo)售，靈活穩(wěn)妥。思考商業(yè)產(chǎn)品定位尚美佳觀點(diǎn)——選擇方案三：次級(jí)主力店+沿街商業(yè)根據(jù)對(duì)地塊信息及特征的判定，我們加以將本案打造成為：城東活力購(gòu)物金街不以規(guī)模取勝，建立特色資源整合及效勞的商業(yè)形象；利用對(duì)面體育公園的規(guī)劃利好，借勢(shì)聚賢空間商業(yè)規(guī)模開(kāi)展本案商業(yè)。商業(yè)產(chǎn)品定位結(jié)合本工程自身特點(diǎn)，可建立以下特色商業(yè)：1、商業(yè)打造宜結(jié)合體育公園的景觀優(yōu)勢(shì)建立“主題性景觀消費(fèi)〞,成為去到體育公園娛樂(lè)休閑必經(jīng)站的作用；2、以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿(mǎn)足消費(fèi)人群的不同年齡/性別/時(shí)尚的多元生活情趣，從而實(shí)現(xiàn)“時(shí)間消費(fèi)〞；3、將局部休閑、觀光平臺(tái)、餐飲設(shè)置在商業(yè)的頂樓，增加個(gè)性體驗(yàn)的樂(lè)趣度；4、休閑餐飲、高端商務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)快餐/茶餐、商務(wù)效勞〔如打印、噴繪〕等等。商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)理念詮釋商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)展建議商業(yè)模式選擇商業(yè)開(kāi)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇各項(xiàng)數(shù)據(jù)：商業(yè)總建筑面積：12200㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59473.3㎡商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)盒子：3885㎡沿街商鋪：8315㎡商業(yè)產(chǎn)品定位排布意向——次主力店+沿街商鋪排布方式初步意向沿街商業(yè)——全部切割銷(xiāo)售，回籠資金，保證集團(tuán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)盒子商業(yè)前期：作為售樓處、集團(tuán)辦公使用后期：自持招商或分割銷(xiāo)售商業(yè)產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)建議——沿街全部商鋪切割銷(xiāo)售，商業(yè)盒子前期可作為工程售樓部辦公使用后期可自持或切割銷(xiāo)售。由于沿街商業(yè)均切割銷(xiāo)售，商業(yè)業(yè)態(tài)根本由購(gòu)置客戶(hù)控制，不過(guò)公司可以給其開(kāi)展方向做出建議以鄰里購(gòu)物商業(yè)，小型餐飲店，雜貨店，文具店等滿(mǎn)足周邊居民生活需求的業(yè)態(tài)為主總面積：8315㎡商業(yè)產(chǎn)品定位沿街商業(yè)業(yè)態(tài)落位——鄰里便民商業(yè)，主要滿(mǎn)足社區(qū)及周邊居民生活需求小型餐飲雜貨店體育文具小型門(mén)市商業(yè)產(chǎn)品定位沿街商業(yè)業(yè)態(tài)落位——鄰里便民商業(yè)，主要滿(mǎn)足社區(qū)及周邊居民生活需求3F商業(yè)盒子：總面積3885㎡

單層面積1295㎡前期：作為售樓處、集團(tuán)辦公使用后期：自持招商或分割銷(xiāo)售商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店業(yè)態(tài)落位1F：通達(dá)性好，展示面強(qiáng)，作為工程售樓處利用2F：可設(shè)置一些棋牌房，健身房，或咖啡廳，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所3F：集團(tuán)辦公場(chǎng)所，方便管理工程商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店——前期業(yè)態(tài)落位商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)展建議商業(yè)模式選擇商業(yè)開(kāi)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)細(xì)分商超業(yè)方向超市、專(zhuān)門(mén)店、體育器材、辦公器材餐飲業(yè)方向高中級(jí)餐館、點(diǎn)心店、高檔食品店酒店業(yè)方向快捷酒店、小型旅館娛樂(lè)休閑方向夜總會(huì)、量販?zhǔn)終TV、高級(jí)美容美發(fā)店、足浴店商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店——后期適合本案商業(yè)業(yè)態(tài)落位方向鄱陽(yáng)縣屬于典型四線城市，商業(yè)集中且功能單一，商品檔次較低，但是商業(yè)開(kāi)展空間較大商業(yè)專(zhuān)題研究——前期報(bào)告回憶商業(yè)布局商業(yè)形式商業(yè)檔次商業(yè)潛力鄱陽(yáng)現(xiàn)已形成了以老城區(qū)商圈為核心，城北商圈及人民北路商圈為輔的商業(yè)布局，未來(lái)城北贛劇院商圈的出現(xiàn)，會(huì)使現(xiàn)有商業(yè)布局有所改變，將會(huì)形成以中高端消費(fèi)為主的贛劇院商圈和以中低端消費(fèi)為主的老城區(qū)商圈兩大核心商圈鄱陽(yáng)作為旅游城市，其商業(yè)形式以餐飲、休閑娛樂(lè)、住宿三種形式為主，功能單一，但開(kāi)展較為成熟鄱陽(yáng)商品檔次以中低檔為主，一線品牌尤其是國(guó)際大品牌空位，全國(guó)性品牌在當(dāng)?shù)匾褜俑邫n品牌，占比25%左右隨著鄱陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，新型的高檔次的商業(yè)形式將會(huì)出現(xiàn)，如一站式購(gòu)物中心，并起著引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的作用，現(xiàn)已有贛劇院豐躍名城、國(guó)際公館、湖城新天地等工程商圈即將出現(xiàn)從商圈以及商品〔服裝服飾類(lèi)〕檔次分布來(lái)看，鄱陽(yáng)縣商業(yè)整體檔次較低商業(yè)專(zhuān)題研究——主要商圈鄱陽(yáng)現(xiàn)有及潛在商圈規(guī)模與檔次分布圖服裝服飾類(lèi)主要子品類(lèi)檔次分布圖商圈鄱陽(yáng)湖大道芝陽(yáng)路建設(shè)路五一路饒州路鄱陽(yáng)縣餐飲業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，主要以贛菜和本地農(nóng)家菜為主，西式餐飲及高檔餐飲存在市場(chǎng)空間商業(yè)專(zhuān)題研究——餐飲業(yè)態(tài)餐飲分布餐飲菜系餐飲檔次餐飲品類(lèi)?ài)蛾?yáng)餐飲分布較為集中，高檔餐飲主要分布在各大酒店及鄱陽(yáng)湖大道，中低檔餐飲集中分布在城北商業(yè)大道〔百畝千戶(hù)〕鄱陽(yáng)餐飲菜系較為單一，主要以贛菜及本地農(nóng)家菜為主，口味偏辣和咸，湘菜、川菜、鄂菜及粵菜也有少量分布，其他菜系難以見(jiàn)到鄱陽(yáng)餐飲市場(chǎng)主要以中低檔次的贛菜及農(nóng)家菜為主，以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厝罕娤M(fèi)者需求；高檔餐飲主要以贛菜及鄂菜為主，雖場(chǎng)所較少，但需求量較大，存在市場(chǎng)空間鄱陽(yáng)餐飲主要以中式正餐為主，占到市場(chǎng)的80%以上，西式餐飲在當(dāng)?shù)睾苌?，除少量西式快餐外，如KFC，西式正餐市場(chǎng)根本為空白商業(yè)專(zhuān)題研究——餐飲業(yè)態(tài)鄱陽(yáng)縣休閑娛樂(lè)行業(yè)較為興旺，但形式單一，檔次一般，因此大規(guī)模的高檔娛樂(lè)場(chǎng)所及新型的娛樂(lè)方式是其開(kāi)展方向商業(yè)專(zhuān)題研究——休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)鄱陽(yáng)休閑娛樂(lè)行業(yè)較為興旺，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所數(shù)量較多休閑娛樂(lè)業(yè)分布較為集中，主要集中在建設(shè)路、饒州街及城北商業(yè)大道休閑娛樂(lè)行業(yè)形式較為單一，主要以KTV、足浴、按摩為主，多為不健康娛樂(lè)場(chǎng)所休閑娛樂(lè)場(chǎng)所整體檔次較低豐躍名城規(guī)劃建設(shè)一個(gè)12萬(wàn)方的吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一站式購(gòu)物中心，休閑娛樂(lè)業(yè)有被集中的趨勢(shì)或出現(xiàn)新的娛樂(lè)形式規(guī)模較大，檔次較高的正規(guī)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所新型休閑娛樂(lè)形式：如專(zhuān)業(yè)數(shù)字電影院、高檔量販?zhǔn)終TV、SPA、健身會(huì)所、真冰冰場(chǎng)、動(dòng)感電玩城、兒童主題游樂(lè)園休閑娛樂(lè)行業(yè)特點(diǎn)休閑娛樂(lè)行業(yè)潛力商業(yè)專(zhuān)題研究——休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)商戶(hù)訪談商戶(hù)訪談背景商戶(hù)介紹及工程意愿商戶(hù)訪談小結(jié)針對(duì)鄱陽(yáng)縣商業(yè)開(kāi)展水平，及本工程開(kāi)展現(xiàn)狀，本工程組調(diào)研人員對(duì)各類(lèi)型商戶(hù)進(jìn)行了深入訪談，以通過(guò)商戶(hù)的反響，為工程開(kāi)展提供參考。通過(guò)目標(biāo)商戶(hù)訪談，我們可以了解商戶(hù)根本情況，在鄱陽(yáng)的拓展方案，及對(duì)本工程區(qū)位環(huán)境等的看法，并初步判斷商戶(hù)的進(jìn)駐意向。商戶(hù)訪談背景業(yè)種業(yè)態(tài)商戶(hù)名稱(chēng)商戶(hù)數(shù)量餐飲一日三餐外婆家、柴米油鹽、菜肴故事、迪歐咖啡、名典咖啡、曼迪咖啡、茗流匯茶會(huì)所、老左燉菜、簡(jiǎn)樸寨、海龍王、小肥羊、萬(wàn)家肥牛、有意思、金筷子、美其樂(lè)15娛樂(lè)皇朝、國(guó)會(huì)俱樂(lè)部、天天樂(lè)、麗都KTV、東方明珠KTV、凱旋會(huì)5休閑寶利云SPA、洪玲養(yǎng)身會(huì)所、帥特龍足浴、巴渝風(fēng)足道、神農(nóng)足道5住宿洪都、富華、匯遠(yuǎn)3百貨洪客隆百貨、華聯(lián)超市1本次訪談主要商戶(hù)商戶(hù)介紹及工程意愿——餐飲業(yè)迪歐咖啡〔連鎖休閑餐飲〕創(chuàng)立于2002年，全國(guó)門(mén)店總數(shù)800余家，遍布中國(guó)二十多個(gè)省份、自治區(qū)和直轄市中的百余城市，成為中國(guó)復(fù)合式休閑餐飲咖啡類(lèi)的領(lǐng)先者消費(fèi)群體：群眾消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格適中區(qū)域〔工程〕認(rèn)識(shí)和看法需要考慮周邊租戶(hù)組成情況與社區(qū)本身品質(zhì)，居住人群素質(zhì)，工程在太冷的區(qū)域是不能成活的，進(jìn)駐幾率不大。商戶(hù)介紹及工程意愿——餐飲業(yè)有意思〔連鎖休閑餐廳〕有意思品牌創(chuàng)立于1999年，現(xiàn)已在江蘇、浙江、安徽、河南、湖北、江西、湖南等省開(kāi)展了400多家營(yíng)業(yè)面積均達(dá)400平方米以上的“有意思〞連鎖復(fù)合式休閑餐廳消費(fèi)群體：中高檔消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格適中區(qū)域〔工程〕認(rèn)識(shí)和看法區(qū)域現(xiàn)狀較差，擔(dān)憂(yōu)區(qū)域目前消費(fèi)力缺乏，需更長(zhǎng)時(shí)間觀察。商戶(hù)介紹及工程意愿——餐飲業(yè)柴米油鹽〔連鎖餐飲〕于2004年創(chuàng)立成立，自開(kāi)業(yè)以來(lái)先后獲得過(guò)“江西地區(qū)十佳民營(yíng)企業(yè)〞、“江西地區(qū)最具年味企業(yè)〞、“全國(guó)飯店系統(tǒng)效勞技能比賽華中十佳特色菜館〞、“