住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程(十九)【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持，謝謝！住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程（十九）【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程（十九）

1.0目的

通過對(duì)公用（共）設(shè)備設(shè)施的管理，使所有設(shè)備（設(shè)施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。

2.0適用范圍本程序適用于zz城服務(wù)中心對(duì)與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的各類公用設(shè)備（設(shè)施）的管理,包括以下類別：

供配電系統(tǒng)設(shè)備：

高、低壓配電柜、變壓器、電氣”三箱”（動(dòng)力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）。給排水系統(tǒng)設(shè)備：

各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）、給排水材料。

消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設(shè)備。

電梯系統(tǒng)設(shè)備：

各類電梯及其附屬設(shè)備（設(shè)施）。弱電系統(tǒng)設(shè)備：

電視、電話、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、無線電對(duì)講設(shè)備；智能化系統(tǒng)（樓棟對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場(chǎng)）設(shè)備（設(shè)施）等。

通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備（設(shè)施）。

3.0職責(zé)

3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)服務(wù)中心有關(guān)人員對(duì)物業(yè)主要配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收及重大事項(xiàng)的對(duì)接、審批。3.2服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)服務(wù)中心的設(shè)施、設(shè)備管理工作進(jìn)行監(jiān)控、檢查、考核、業(yè)務(wù)聯(lián)系及重大事項(xiàng)的審批、驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織重大設(shè)施、設(shè)備的故障搶修及事故處理；負(fù)責(zé)組織設(shè)施、設(shè)備大中修及更新改造計(jì)劃的編制及實(shí)施。

3.3工程維修主任負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備日常管理工作，負(fù)責(zé)編制設(shè)備（設(shè)施）定期保養(yǎng)計(jì)劃，安排、督促、檢查設(shè)備責(zé)任人做好運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。

3.4設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)（巡視檢查、運(yùn)行操作、運(yùn)行狀況統(tǒng)計(jì)分析、日常及定期的維護(hù)保養(yǎng)等）。3.5中控室值班人員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的工作狀況進(jìn)行24小時(shí)的監(jiān)控，并受理業(yè)主的服務(wù)請(qǐng)求及投訴，對(duì)監(jiān)控到的異常情況及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人處理，并做好記錄。

4.0程序要點(diǎn)

4.1接管驗(yàn)收：按照《物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》執(zhí)行。4.2標(biāo)識(shí)

4.2.1所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)；面向公眾的設(shè)施設(shè)備如有必要需標(biāo)識(shí)其名稱、注意事項(xiàng)、使用方法等。

4.2.2所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及按照《機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程》標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。4.2.3對(duì)正在維修或待維修或已停用的設(shè)施、設(shè)備須標(biāo)示相應(yīng)的警示牌或告示牌。

4.3檔案管理

4.3.1工程維修主任負(fù)責(zé)建立設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案，負(fù)責(zé)建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、安裝位置、啟用日期、生產(chǎn)廠家名稱、主要技術(shù)參數(shù)、主要零部件更換及大中修（改造）情況等。4.3.2工程維修主任負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查服務(wù)中心設(shè)施、設(shè)備檔案的管理工作，并對(duì)重要的檔案資料備份、存檔。

4.4運(yùn)行管理

4.4.1服務(wù)中心根據(jù)不同的設(shè)施、設(shè)備類別及工作分工負(fù)責(zé)確定各類設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任人，設(shè)備責(zé)任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)資質(zhì)，持證上崗，且應(yīng)遵照相應(yīng)的管理規(guī)定，并兼顧經(jīng)濟(jì)、合理的運(yùn)行原則，做好運(yùn)行管理工作。4.4.2因計(jì)劃內(nèi)檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的，須提前申報(bào)或告知服務(wù)中心，并提前24小時(shí)通知相關(guān)業(yè)主(住戶)；因突發(fā)事件或故障導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不能正常提供的（如市政突然停水、停電、設(shè)備突發(fā)故障等），服務(wù)中心應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并聯(lián)系有關(guān)部門了解事件原因或組織修復(fù)、確定故障排除期限，同時(shí)應(yīng)向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。

4.5故障維修（事后維修）

4.5.1設(shè)備（設(shè)施）故障分為以下兩類：A類故障：指運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障；

B類故障：指設(shè)備（設(shè)施）發(fā)生非正常損壞或責(zé)任事故而被迫停止運(yùn)行或工作的一般或較大（重大）故障。

4.5.2對(duì)A類故障由各服務(wù)中心運(yùn)行監(jiān)控人員（設(shè)備責(zé)任人）或設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排除后，將維修情況及結(jié)果記錄在《維修工作日志》內(nèi)。4.5.3對(duì)B類故障，一般情況下須即時(shí)組織維修，但對(duì)不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主（住戶）生活、工作的設(shè)施設(shè)備故障，可以延后組織維修。

4.5.4對(duì)B類中的一般性故障，修復(fù)時(shí)間不應(yīng)超過24小時(shí),若有可能超過24小時(shí)，應(yīng)向維修主任報(bào)告，請(qǐng)求支援，限期解決；維修完畢后須填寫《設(shè)施設(shè)備維修記錄表》和《設(shè)施設(shè)備故障登記表》，并將主要零部件更換情況記錄在《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》中。

4.5.5對(duì)重大故障或責(zé)任事故，服務(wù)中心應(yīng)立即組織維修人員按照《設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定》采取應(yīng)急措施防止故障或事故擴(kuò)大，并及時(shí)向公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，同時(shí)須填寫《設(shè)備重大故障（事故）報(bào)告表》上報(bào)，修復(fù)后填寫《設(shè)施設(shè)備搶修記錄表》，并在《設(shè)施設(shè)備故障登記表》中登記，在《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》記錄主要零部件的更換。對(duì)于責(zé)任事故由客戶服務(wù)部匯同工程維修組遵循”三不放過”的原則組織處理?！比环胚^”指：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人及相關(guān)人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。4.5.6對(duì)需要委外維修的設(shè)施、設(shè)備，費(fèi)用在100元以內(nèi)，由工程維修主任填寫《設(shè)施設(shè)備對(duì)外委托工作單》，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審批后執(zhí)行；費(fèi)用在100元以上，需報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同，則按照公司相關(guān)要求執(zhí)行。

4.5.7對(duì)在保修范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備故障或質(zhì)量問題，首先以書面的形式（《工作聯(lián)系函》、《工程質(zhì)量問題處理通知單》等）聯(lián)系供應(yīng)商或保修單位，按照相關(guān)協(xié)議條款執(zhí)行。

4.6維護(hù)保養(yǎng)制度4.6.1設(shè)備設(shè)施實(shí)行二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）和定期維護(hù)保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)）。對(duì)保養(yǎng)的總體要求是：整齊、清潔、潤(rùn)滑、安全。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：清掃、除塵、擦試、潤(rùn)滑、緊固、檢查、小修及對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車；定期維護(hù)保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外，還包括：局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測(cè)、參數(shù)測(cè)試整定及計(jì)劃內(nèi)檢修。

4.6.2設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）及定期維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)日常維護(hù)保養(yǎng)在《維修工作日志》做好記錄,對(duì)定期維護(hù)保養(yǎng)填寫相應(yīng)的檢查保養(yǎng)記錄表。

4.6

.3按照設(shè)施設(shè)備大、中修及更新改造計(jì)劃，工程維修部組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫《設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表》，同時(shí)將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》中。

4.6.4已分包給各專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施、設(shè)備，責(zé)任人需按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量，確認(rèn)維保費(fèi)用。

4.6.5設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及大中修（改造）費(fèi)用來源及支付辦法，按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。

4.7設(shè)備房的管理：按照《設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定》執(zhí)行。

4.8庫(kù)存設(shè)備的管理4.8.1閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)要相對(duì)集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。

4.8.2庫(kù)存設(shè)備重新啟用前，須經(jīng)機(jī)電人員進(jìn)行保養(yǎng)、檢測(cè)后，方可投入使用。

4.9報(bào)廢4.9.1設(shè)施、設(shè)備有下列情況之一者,應(yīng)考慮報(bào)廢:

a）超過規(guī)定使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件嚴(yán)重磨損或破壞，設(shè)備效能達(dá)不到技術(shù)要求且無法修復(fù)；

b）設(shè)備技術(shù)性能陳舊落后，經(jīng)濟(jì)效果差，技術(shù)分析結(jié)論更新優(yōu)于大修；c）因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用；

d）嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復(fù)改造；

e）維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大，污染嚴(yán)重。4.9.2報(bào)廢由服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn)，填寫《報(bào)廢申請(qǐng)單》交服務(wù)中心經(jīng)理審核后，上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備如有必要需報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)。

4.9.3設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后,由工程維修部組織拆除及廢件處理，并將回收殘值上繳財(cái)務(wù)部，由服務(wù)中心并財(cái)務(wù)部完成資產(chǎn)注銷及檔案資料清理工作。

5.0附件5.1附件一《部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期》

5.2附件二《房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評(píng)周期》

6.0支持性文件6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》-------QP-06

6.2《機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程》-------QP-09-19

6.3《安全操作管理規(guī)定》---------QP-09-056.4《設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定》-----QP-09-08

6.5《房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定》--QP-09-06

6.6《變配電設(shè)備管理規(guī)程》----QP-09-106.7《給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程》----QP-09-11

6.8《電梯系統(tǒng)管理規(guī)程》---------QP-09-13

6.9《消防系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)程》---QP-09-096.10《弱電系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)程》---QP-09-14

6.11《設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定》---QP-09-17

7.0質(zhì)量記錄7.1《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》-------QP-09-07-F001

7.2《維修工作日志》---------QP-09-07-F002

7.3《設(shè)備設(shè)施故障登記表》--QP-09-07-F0037.4《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》----QP-09-07-F004

7.5《設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)計(jì)劃表》--QP-09-07-F005

7.6《設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)記錄表》--QP-09-07-F0067.7《設(shè)施設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃表》--QP-09-07-F007

7.8《設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表》--QP-09-07-F008

7.9《設(shè)施設(shè)備對(duì)外委托工作單》--QP-09-07-F0097.10《報(bào)廢申請(qǐng)單》--QP-09-07-F010

附件一部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期周期

設(shè)備名稱中修周期大修周期生活水泵三年六年

消防水泵五年八年

風(fēng)機(jī)五年八年電梯三年六年

附件二房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評(píng)周期

所屬類別檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容周期弱電系統(tǒng)

樓宇對(duì)講系統(tǒng)功能檢查、測(cè)試及檢查運(yùn)行狀況、保養(yǎng)情況。

功能檢查：對(duì)講通話質(zhì)量、可視圖像質(zhì)量；防盜報(bào)警動(dòng)作正常、靈敏度適宜；監(jiān)視圖像質(zhì)量、相互切換、錄像及回放；讀卡、道閘動(dòng)作正常；電話通話質(zhì)量，號(hào)碼對(duì)應(yīng)關(guān)系；巡更讀卡、數(shù)據(jù)讀取正常；門禁卡讀寫、開鎖。保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進(jìn)行檢查。1次/季

防盜報(bào)警系統(tǒng)1次/季

閉路監(jiān)視系統(tǒng)1次/季停車場(chǎng)管理系統(tǒng)1次/季

內(nèi)部電話系統(tǒng)1次/季

保安巡更系統(tǒng)1次/季門禁管理系統(tǒng)1次/季

電視、電話、網(wǎng)絡(luò)1次/年

消防系統(tǒng)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)功能檢查、測(cè)試及檢查運(yùn)行狀況、保養(yǎng)情況。

抽查幾個(gè)回路的報(bào)警情況。報(bào)警顯示及信號(hào)反饋正常，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備動(dòng)作正常；中控室遙控啟停及現(xiàn)場(chǎng)啟停設(shè)備，動(dòng)作正常，信號(hào)反饋正確；模擬動(dòng)作正常。

保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。1次/季水噴淋滅火系統(tǒng)1次/半年

消火栓系統(tǒng)1次/半年

七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)1次/季送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)1次/半年

卷簾門及消防疏散1次/半年

消防用具及滅火器材1次/半年消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)1次/年

供配電系

統(tǒng)發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)施功能檢查、測(cè)試及運(yùn)行狀況檢查。

自動(dòng)/手動(dòng)

啟停正常，聯(lián)鎖可靠，操作靈活；數(shù)據(jù)顯示正常。

保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。1次/季

高、低壓變配電設(shè)備1次/季

雙電源切換箱、柜1次/半年

動(dòng)力、照明、電表箱1次/半年各類控制箱、柜1次/半年

給排水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)供水正常，功能測(cè)試、運(yùn)行及保養(yǎng)情況檢查1次/季

排水系統(tǒng)排水暢通，功能測(cè)試、運(yùn)行及保養(yǎng)情況檢查1次