房地產(chǎn)分析報(bào)告

房地產(chǎn)分析報(bào)告一、房地產(chǎn)業(yè)成功的主要因素1、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)周期比照2、中國(guó)人口數(shù)量及需求打算3、中國(guó)的城市化需求。4、土地資源的稀缺性。5、不動(dòng)產(chǎn)的多重功能作用。6、不行無視的收入增長(zhǎng)。7、國(guó)家扶持支柱性產(chǎn)業(yè)8、低本錢高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)二、目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形式分析三、政策對(duì)地產(chǎn)的影響四、一、二、三線城市地產(chǎn)的機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析五、縣級(jí)市場(chǎng)機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析六、目前地產(chǎn)面臨的難題房地產(chǎn)業(yè)成功的主要因素1、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)周期比照據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，其次次世界大戰(zhàn)后，美國(guó)消滅了一次人口生育高潮，1946～1964步入了令人眩目的成長(zhǎng)期。2060、702070、802080、90成長(zhǎng)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·28％，但漲幅、房屋需求、國(guó)際航空、個(gè)人計(jì)算機(jī)、電腦網(wǎng)絡(luò)和運(yùn)動(dòng)休閑工具的需求”。同樣，中國(guó)也有類似的嬰兒潮。數(shù)據(jù)說明，1962～1980年中國(guó)處于人口增長(zhǎng)頂峰期，1962－1970196237.88‰，197033.43‰90一代間續(xù)進(jìn)入結(jié)婚期、生育期、儲(chǔ)蓄期和消費(fèi)期。這一期間嬰兒潮一代對(duì)房屋以及家居產(chǎn)品的需求激增，從而導(dǎo)致各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，而嬰兒潮一代又為這些產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張供給了充分的，才消滅了目前中心調(diào)控?zé)o力的局面。越猛烈，對(duì)于供不應(yīng)求的地產(chǎn)業(yè)更是如此。2、中國(guó)人口數(shù)量及需求打算中國(guó)人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國(guó)不得不進(jìn)展大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國(guó)并未合3.64.7難以上漲了。19903.96/7080—9070020231100500加大投資與供給，長(zhǎng)期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)峻的沖擊市場(chǎng)的穩(wěn)定性。3、中國(guó)的城市化需求。1000GDP65—7019491327.3%197819417.92%城、城市化率開頭加速。199564029.04。從世界各國(guó)狀況看，30—70%的城市化率為加速和快速進(jìn)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)199566045%，49%1.26%的4.65%的增長(zhǎng)率。中國(guó)用了三十年的改革時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。假設(shè)同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必需以成倍增長(zhǎng)的速度才有可能在將來的20—30年65—70%的水平。240實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而長(zhǎng)期的供給嚴(yán)峻滯后，尚無法滿足這個(gè)城市化率的需求。從近十年城市化16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城30%以上。不管這些房子是用什么方式供給的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)力量是無法到達(dá)滿足條件的，市場(chǎng)化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄用了。4、土地資源的稀缺性。9603.8416.81.75%。假設(shè)拿出1%的國(guó)土面積來建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實(shí)際中國(guó)是不缺少土地的。但中國(guó)面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是中國(guó)對(duì)糧食安全的顧慮不得不出臺(tái)嚴(yán)守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護(hù)、根底設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市進(jìn)展的多項(xiàng)選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前1813—1518的緣由與建設(shè)用地的增減直接關(guān)系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護(hù)。而全國(guó)的建設(shè)用地中又有根底設(shè)施用地、工業(yè)工程用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項(xiàng)。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷消滅天價(jià)的種子。5、不動(dòng)產(chǎn)的多重功能作用。人會(huì)在住、用的同時(shí)用房屋作為財(cái)寶保值的工具，使住房在居住之外增加了很多其他的功能。高和最簡(jiǎn)潔變現(xiàn)的。同時(shí)還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)并且是難以作假的。這種融資作用不但可以提高幫助消費(fèi)，也可以有助于供給投資、生產(chǎn)的資金，更重要的是可以將將來的收入流和消費(fèi)力量變成今日的投資力量和實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的。升值的預(yù)期長(zhǎng)期并穩(wěn)定，更促成了價(jià)格的上漲。6、不行無視的收入增長(zhǎng)正確的計(jì)算方式中的房?jī)r(jià)收入比的概念來說明中國(guó)的泡沫，也有人用房?jī)r(jià)租售比來證明這個(gè)泡沫將要裂開，但卻從來沒有人成認(rèn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度與數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于收入增長(zhǎng)的幅度與倍數(shù)。假設(shè)用價(jià)格與收入的同比計(jì)算，199818545425/3.16/戶，則家庭年收入17143/9.5874621：7局部城市的房?jī)r(jià)收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在1：8左右〔由于收入合理應(yīng)1：6〕。今日2023/17175/年，50838/年，一年的收入可以購(gòu)置當(dāng)年的商品房為11.4468891.51:61：61854/平方米增長(zhǎng)到4445元/平方米，增長(zhǎng)了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長(zhǎng)到17175元/2.16于平均收入，而另一局部人則大大的低于平均收入，于是就消滅了一些人可以用更高的價(jià)格如何也要攻擊房?jī)r(jià)與社會(huì)的主力。500〕，只能優(yōu)先滿足那些收入高于平均值的家庭，只有當(dāng)供給量大量增長(zhǎng)時(shí)，才能用不同的產(chǎn)品掩蓋更大的受益群體。因此在收入的增長(zhǎng)中，特別是高收入群體收入的快速增長(zhǎng)中，房?jī)r(jià)也就停不下上漲的腳步。房?jī)r(jià)不會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中停下收入增長(zhǎng)的腳步，也不會(huì)在資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)中停下土地價(jià)格增長(zhǎng)的腳步，除了擴(kuò)大供給之外，缺少供求平衡的條件時(shí)，房?jī)r(jià)只好擔(dān)當(dāng)更多的上漲壓力了。7、國(guó)家扶持支柱性產(chǎn)業(yè)自去年四季度開頭，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，導(dǎo)致整個(gè)樓市成交大幅下降A(chǔ)12812825.18%，居全部行業(yè)指數(shù)之首。近年來，中國(guó)經(jīng)2023GDP60為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要環(huán)節(jié)，只要房地產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就欣欣向榮；假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)陷入逆境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨明顯壓力。8、低本錢高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)5.358.6%，大多數(shù)占比51.36%，15.1326.8%。房7費(fèi)用和開發(fā)商利潤(rùn)?！澳壳皣?guó)稅總局也在查開發(fā)商的納稅狀況，最終的結(jié)果應(yīng)當(dāng)以官方的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，正常的工程11%?！背恋乇惧X和稅費(fèi)外，開發(fā)商的建安本錢、治理本錢、銷售本錢大致相當(dāng)。最高不會(huì)超過30%，加之稅費(fèi)本錢10%，平均土地本錢23.2%40%40%”。10020200二、目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形式分析1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正在進(jìn)展時(shí)2、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：出口形勢(shì)好轉(zhuǎn)，通脹苗頭消滅3、國(guó)內(nèi)行業(yè)：國(guó)房景氣指數(shù)的V4、國(guó)內(nèi)行業(yè)：分類指數(shù)顯示，復(fù)蘇在各鏈條環(huán)節(jié)表現(xiàn)5、房?jī)r(jià)：各地房?jī)r(jià)持續(xù)大漲，超越07/08年高點(diǎn)幵丌斷創(chuàng)出高6、房?jī)r(jià)：全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迚入全面上漲階段7、成交量：全國(guó)總體商品房銷售仍在加速，大部城市同比增幅巨大8、供求關(guān)系：消化率持續(xù)保持在100%以上，供丌應(yīng)求主導(dǎo)市場(chǎng)9、價(jià)量走勢(shì)：共同經(jīng)受上半年的價(jià)量齊升之后，各地市場(chǎng)走勢(shì)開頭分化10、2023兩會(huì)剛剛閉幕,中心“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的政策指向被進(jìn)一步明確。但就在兩會(huì)閉幕后第一天,北京接二連三地涌現(xiàn)出一批“地王”,遏制房?jī)r(jià)過快上漲能否落實(shí)令人擔(dān)憂。無論從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是從各產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇狀況來看，房地產(chǎn)業(yè)正在朝著更遠(yuǎn)的方向邁步。三、政策對(duì)地產(chǎn)的影響1、2023年12月14日，“國(guó)四條出臺(tái)”，增加供給，抑制投機(jī)，加強(qiáng)監(jiān)管，推動(dòng)保障房建設(shè)。增加供給：增加一般商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型一般商品住房和公共租賃房用地供給，提高土地供給和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快一般商品住房建設(shè)。對(duì)于修建的一般商品房工程，加大了九十平以內(nèi)的供給比例。抑制投機(jī)：連續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差異化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。策優(yōu)待。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。連續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)治理。土地招拍掛制度的施行，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊大蛋糕將會(huì)被更多實(shí)力雄厚的開發(fā)商瓜分，導(dǎo)致強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者淘汰。推動(dòng)保障房建設(shè)：2023年末，根本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。乎為零，再次提出，說明國(guó)家對(duì)此安居工程建設(shè)已經(jīng)開頭逐步實(shí)行，西部城市重慶市將來幾1000萬平保障房用以供已，保障房的推出，對(duì)中國(guó)房產(chǎn)私有化比例來看，將大大影響商品房銷售率。2、開發(fā)商拿地首付比例不得低于50%，單塊住宅用地不得超過300畝，打擊囤地，加速二三線房企整合。50%，單塊住宅用地不得300金雄厚的開發(fā)商取嫡。325，非普宅轉(zhuǎn)讓本錢大增。09122320231125不同城市的春交會(huì)及秋交會(huì)上，照舊會(huì)實(shí)行二手房免營(yíng)業(yè)稅這一政策，治標(biāo)不治本。4、2023年1月，國(guó)務(wù)院公布“國(guó)十一條”深化“國(guó)四條”明確提出二套房貸款首付比例不40%。增加保障型住房和一般商品房的供給：※加大中低價(jià)位，中小型一般商品房的建設(shè)。合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求：※加大差異化信貸政策執(zhí)行力度，對(duì)于二套房，貸款首付比例不得低于40%。加強(qiáng)監(jiān)管：※加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)治理。※連續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?！M(jìn)一步加大土地供給治理和商品房銷售治理?！訌?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。※20231540落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任：※進(jìn)一步健全和落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決低收入家庭住房困難問題，由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級(jí)人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。5、20231120.5。轉(zhuǎn)存、貸，逐級(jí)遞推而實(shí)現(xiàn)，成效較慢、時(shí)滯較長(zhǎng)。因此，存款預(yù)備金率政策往往是作為貨幣的一種自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，而不是將其當(dāng)作適時(shí)調(diào)整的常常性政策工具來使用。對(duì)房產(chǎn)影響極少。無論國(guó)四條也好，國(guó)十一條也罷，說明現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控由以前的假設(shè)性搬上了臺(tái)面，任何政策的實(shí)施都有個(gè)周期，所以短時(shí)期內(nèi)對(duì)房產(chǎn)的影響會(huì)微小。四、一、二、三線城市地產(chǎn)的機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析鎮(zhèn)化，是一個(gè)具有中國(guó)特色的概念，指將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。也就是說，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其次、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚攏，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大202345.7%，處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)展的階段。照這樣計(jì)算，目147.7億，“403億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，這么大的規(guī)模，可以想想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大的帶動(dòng)作用。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期富強(qiáng)和中國(guó)”國(guó)務(wù)院進(jìn)展?fàn)幷撝行纳鐣?huì)進(jìn)展?fàn)幷撍L(zhǎng)楊宜勇稱，推動(dòng)城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)巨大，它首先會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)。在地產(chǎn)業(yè)烤糊了的一線城市,其高地價(jià)、高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為眾多房企的心頭隱患。盡管在,一線城市仍舊占有重要的地位,但動(dòng)輒幾十億的拿地款也給房企們帶來了越來越大的資金與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)公司從去年開頭,全力經(jīng)營(yíng)二三線城市。一線城市的拿地本錢太高,所以開發(fā)商選擇二三線城市作為今后進(jìn)展的主要,一線城市的北京、上海,70%左右,而二三線城市40%,且自住仍舊需求浩大,所以還是很有進(jìn)展空間的?，F(xiàn)在的地產(chǎn)公司,,其經(jīng)營(yíng)策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤(rùn),在二、三線城市多蓋房多銷售加大自己的市場(chǎng)占有率,在地價(jià)格外廉價(jià)的三、四線城市樂觀擴(kuò)大土地儲(chǔ)藏,為今后做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。而房?jī)r(jià)的上漲更是來勢(shì)洶洶,二線城市中,除了被巖漿般烘烤的杭州樓市外,與其相距不遠(yuǎn)武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南等城市的房?jī)r(jià)在近期更是紛紛到達(dá)或制造歷史最高房?jī)r(jià)。三線城市如廣西北海,202310001300元,2023年的開樓盤則為每平方米4500元至5000元,甚至在位于北京周邊的河北省大廠縣,這個(gè)以牛羊肉著名的小2600元/平方米,3月底,其平局房?jī)r(jià)5000元,100%。中國(guó)幾線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)梯隊(duì)的狀況,一線城市在根本開發(fā)完畢后,二線城市就,所以說對(duì)于前期不是特別瘋狂的二、三城市,其房?jī)r(jià)在這一兩年內(nèi)還要連續(xù)增長(zhǎng),就是杭州,其房?jī)r(jià)估量也會(huì)有小幅攀升,但是到底漲的太多,再這么大幅度的漲下去也不太可能。可以說二、三線城市在最近這一兩年內(nèi)還是會(huì)連續(xù)復(fù)制?北上廣深?這些一線城市地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的進(jìn)程。不過,對(duì)于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與地價(jià)的同時(shí),其治理者也應(yīng)當(dāng)留意,到底其需求人群不像一線城市來自全國(guó)甚至世界,其對(duì)于高房?jī)r(jià)高地價(jià)的承受力量要弱小很多。尤其是一些房?jī)r(jià)瘋漲嚴(yán)峻的地區(qū),只有充分考慮自己的狀況,保持應(yīng)有的理性,準(zhǔn)時(shí)出臺(tái)相應(yīng)措施掌握住,掌握住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無形五、縣級(jí)市場(chǎng)機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析縣級(jí)市場(chǎng)的機(jī)遇：1、拿地程序相對(duì)簡(jiǎn)潔，避開了政府統(tǒng)一招、拍、掛的形式。202360%的城市化率，目前46%左右，假設(shè)每年城鎮(zhèn)化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，每年將有兩千萬農(nóng)民連施等等都要建。“這是多大的工程，全世界沒有這么大的市場(chǎng)。2023-2023，0708094、地價(jià)不高，本錢投入少。在無任何風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，同一二線城市相比利潤(rùn)相對(duì)等同化。有潛力的一塊?？h級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)：部門應(yīng)盡的職責(zé)。但是在辦事過程中，個(gè)別部門、人員為企業(yè)設(shè)立門攬、障礙，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民強(qiáng)攬工程、強(qiáng)供材料，強(qiáng)要好處費(fèi)等，造成房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展不前，工程工程不能按期開工，房屋延期交房。發(fā)工程建設(shè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，社會(huì)不穩(wěn)定因素存在，沖突糾紛升級(jí)。的風(fēng)險(xiǎn)；而市級(jí)、省級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)則主要集中在大中城市，似乎不暇顧及縣級(jí)市場(chǎng)。ZF一樣，哪有人管你，想建什么就建什么，到了大一點(diǎn)的縣城大多也是如此，更有甚者，比方某些縣城，全城房子幾