城市開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)

關(guān)于城市開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)12一、城市開(kāi)發(fā)的概念

城市開(kāi)發(fā)是指以城市土地利用為核心的一種經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)，主要以城市物業(yè)（土地和房屋）、城市基礎(chǔ)設(shè)施為對(duì)象，通過(guò)資金和勞動(dòng)的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間。

城市開(kāi)發(fā)作為城市自我生長(zhǎng)、自我整合的機(jī)制，始終存在于城市發(fā)展之中。第2頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天3二、城市開(kāi)發(fā)的類型

新開(kāi)發(fā)是將土地從其他用途（如農(nóng)業(yè)用途）轉(zhuǎn)化為城市用途的開(kāi)發(fā)過(guò)程；

再開(kāi)發(fā)是城市空間的物質(zhì)替代過(guò)程，往往伴隨功能變更的過(guò)程，如單一功能變更為綜合功能，或者居住功能變更為商業(yè)功能。

新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的時(shí)空分布規(guī)律是：從城市的生長(zhǎng)期到成熟期，新開(kāi)發(fā)活動(dòng)遞減，再開(kāi)發(fā)活動(dòng)遞增；從城市的中心區(qū)到邊緣區(qū)，新開(kāi)發(fā)活動(dòng)遞增，而再開(kāi)發(fā)活動(dòng)遞減。1.新開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)第3頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天4

城市空間可以分為兩類：公共空間和非公共空間。公共空間包括公園綠地、市政道路及其他公共設(shè)施用地等，非公共空間是指各類產(chǎn)業(yè)活動(dòng)和居住活動(dòng)的用地。一般來(lái)說(shuō)，公共空間主要由公共開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)（主要是政府）提供，非公共空間主要是由非公共開(kāi)發(fā)者（主要是房地產(chǎn)公司以及其他投資者等）提供。當(dāng)然，這兩者的開(kāi)發(fā)活動(dòng)在一定的政策導(dǎo)向下，也會(huì)發(fā)生交叉，如公共開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)投入盈利性開(kāi)發(fā)活動(dòng)，非公共的開(kāi)發(fā)者也有可能提供一部分公共空間給社會(huì)共享。

2.公共開(kāi)發(fā)和商業(yè)性開(kāi)發(fā)第4頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天5

公共開(kāi)發(fā)在城市開(kāi)發(fā)中起著主導(dǎo)作用，構(gòu)成了城市空間的發(fā)展框架，為各種非公共開(kāi)發(fā)活動(dòng)既提供了可行性也規(guī)定了約束性。公共開(kāi)發(fā)因此被稱作第一性開(kāi)發(fā)活動(dòng)，非公共開(kāi)發(fā)則稱作第二性開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

公共開(kāi)發(fā)和商業(yè)性開(kāi)發(fā)的目的、出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，前者必須以公眾利益為依歸，而后者則以自身利益為依歸。第5頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天6三、城市開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因

當(dāng)城市結(jié)構(gòu)與城市功能相適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)將處于快速發(fā)展當(dāng)中。但當(dāng)城市發(fā)展到一定程度后，舊的城市結(jié)構(gòu)會(huì)成為一種桎梏，必須通過(guò)城市開(kāi)發(fā)重建城市結(jié)構(gòu)，達(dá)到新的功能-結(jié)構(gòu)的平衡。

城市的發(fā)展總是處于平衡-不平衡-平衡的矛盾運(yùn)動(dòng)之中1.城市結(jié)構(gòu)和功能的互動(dòng)

第6頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天7

城市開(kāi)發(fā)表現(xiàn)為城市內(nèi)各種物業(yè)的置換過(guò)程。

（1）物質(zhì)性置換：從農(nóng)田到城市，新建筑置換老建筑。

（2）功能性置換：新功能置換舊功能倫敦碼頭區(qū)一些碼頭庫(kù)房改造成了公寓、旅游購(gòu)物區(qū)以及文化娛樂(lè)設(shè)施。

（3）土地級(jí)差收益性置換：為了追逐高額的土地級(jí)差收益，一些物業(yè)盡管從物理意義上并沒(méi)有老化，從功能角度看也沒(méi)有不當(dāng)，仍然會(huì)被置換：新購(gòu)物中心置換老百貨商店。

（4）在實(shí)踐中，以上三種置換可能同時(shí)會(huì)涉及到。比如，中心區(qū)的舊城改造。2.城市物業(yè)置換的要求第7頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天8四、城市開(kāi)發(fā)的空間經(jīng)濟(jì)特征

土地作為城市活動(dòng)的物質(zhì)載體，是有形的資源，具有區(qū)位屬性、開(kāi)發(fā)用途、強(qiáng)度等特點(diǎn)。

第8頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天91.土地區(qū)位屬性

指土地的空間外部關(guān)系，主要取決于可達(dá)性、互補(bǔ)性、排斥性以及環(huán)境質(zhì)量等要素。第9頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天10

指空間聯(lián)系的便利程度，主要與城市的交通網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。區(qū)位可達(dá)性的變化對(duì)各種活動(dòng)收益的影響往往是不同的。

可達(dá)性的改善，可以使一些原來(lái)開(kāi)發(fā)條件差的地段成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。比如，地鐵對(duì)赤崗的影響。

（1）可達(dá)性第10頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天11

功能上具有互補(bǔ)性的活動(dòng)聚集在一起，使土地利用的效益上升，導(dǎo)致聚集的正效應(yīng)。城市中心之所以有吸引力，就在于其多樣的土地利用類型。

土地的互補(bǔ)性表現(xiàn)為：一種情況是開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地用途會(huì)決定周圍尚未開(kāi)發(fā)的土地的互補(bǔ)性用途（點(diǎn)決定面）；另一種情況是周圍已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地用途會(huì)決定待開(kāi)發(fā)的土地的互補(bǔ)性用途（面決定點(diǎn)），從而導(dǎo)致功能上具有互補(bǔ)性的土地用途聚集在一起。（2）互補(bǔ)性第11頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天12

功能上具有排斥性的活動(dòng)聚集在一起，使土地利用的效益下降，稱為聚集的負(fù)效應(yīng)。工廠對(duì)周圍住宅的影響；鐵路對(duì)鄰近地區(qū)的影響……。

鄰避效應(yīng)（Notinmybackyard，NIMBY）

指垃圾場(chǎng)、核電廠、殯儀館等設(shè)施的存在會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦纳睢⑿睦?、榮譽(yù)等帶來(lái)諸多負(fù)面影響,從而激發(fā)他們的嫌惡情結(jié),滋生“不要建在我家后院”的心理,這一現(xiàn)象稱之為鄰避效應(yīng)。

迎臂效應(yīng)（YesInMyBackYard，YIMBY）指人們支持在其住所周圍修建某些設(shè)施的計(jì)劃。（3）排斥性第12頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天13第13頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天14

環(huán)境是一種資源并會(huì)轉(zhuǎn)化成物業(yè)的資產(chǎn)已成為廣泛的共識(shí)。環(huán)境質(zhì)量會(huì)反映在物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格上。

（4）環(huán)境質(zhì)量第14頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天15

區(qū)位條件較好，特別是可達(dá)性較高的地區(qū)，開(kāi)發(fā)活動(dòng)的收益也較佳，因而能支付較高地價(jià)，反之亦然。

但即使可達(dá)性相同的區(qū)位，不同開(kāi)發(fā)活動(dòng)的收益也是有差異的。從經(jīng)濟(jì)的角度講，土地實(shí)現(xiàn)最佳用途才充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，也就意味著開(kāi)發(fā)活動(dòng)獲得最大收益。因此，從經(jīng)濟(jì)意義的角度看，土地用途的適時(shí)置換和再開(kāi)發(fā)是必要的。

2.開(kāi)發(fā)用途第15頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天16

充分體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不僅取決于開(kāi)發(fā)用途，還與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有關(guān)。

（1）中心地區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最高。其原因：①市中心地區(qū)是城市中區(qū)位條件最好的地區(qū)，單位面積的收入也更高，增加建設(shè)面積，會(huì)導(dǎo)致總收益增加。②市中心地區(qū)的土地資源極為稀缺，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商必須以最大的開(kāi)發(fā)用途和最高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)實(shí)施開(kāi)發(fā)，才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益，從而有能力支付最高地價(jià)。

（2）并不是越高越經(jīng)濟(jì)。不考慮區(qū)位條件和市場(chǎng)狀況，盲目提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，隨意開(kāi)發(fā)高層建筑，會(huì)造成資源的極大浪費(fèi)。

3.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度第16頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天17容積率分區(qū)密度1區(qū)：環(huán)市路以南，原廣九鐵路、海印大橋以西，同福路以北，珠江河以東地區(qū);密度2區(qū)：密度1區(qū)以外，廣園路以南，廣州大道以西地區(qū)，以及天河體育中心、石牌、五山、員村、大沙地等地區(qū);密度3區(qū)：密度1、2區(qū)以外的地區(qū);密度4區(qū)：特定的規(guī)劃地區(qū)。第17頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天18第18頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天194.垂直空間開(kāi)發(fā)

城市開(kāi)發(fā)的空間經(jīng)濟(jì)特征不僅表現(xiàn)為水平方向，而且反映在垂直方向。就可達(dá)性而言；在水平區(qū)位中，中心區(qū)可達(dá)性最高，向外逐漸下降。在垂直區(qū)位中，地面層可達(dá)性最高，向上逐漸下降。一般來(lái)說(shuō)，接近地面的幾層(特別是地面層)的可達(dá)性最高，適合于零售活動(dòng)，能獲得較高收益，因而有能力支付最高租金。另一方面，零售活動(dòng)的收益對(duì)垂直區(qū)位的可達(dá)性的變化也是相當(dāng)敏感，零售活動(dòng)在四層以上是很少見(jiàn)的。與水平區(qū)位一樣，垂直的區(qū)位也有互補(bǔ)性和排斥性，在零售活動(dòng)之上，往往是辦公用途，然后可能是居住用途，租金也隨之降低。第19頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天20五、城市開(kāi)發(fā)的時(shí)間經(jīng)濟(jì)特征

土地的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值取決于具體物業(yè)的收益率，但土地還具有其潛在的價(jià)值量，即轉(zhuǎn)換使用方式后的收益率及資本化的土地價(jià)值，這就是土地使用的機(jī)會(huì)成本。由于城市的發(fā)展，不斷改變著某些土地的機(jī)會(huì)成本，給城市再開(kāi)發(fā)帶來(lái)動(dòng)力。

RentGap（租隙）

1.土地使用的機(jī)會(huì)成本城市應(yīng)該什么時(shí)候開(kāi)發(fā)第20頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天212.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可以定義為一個(gè)時(shí)間跨度。在該時(shí)間跨度內(nèi)：現(xiàn)實(shí)的建筑物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值>（潛在的）地塊的資本價(jià)值建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命和物質(zhì)壽命是不同的。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)并不意味著建筑物在物質(zhì)上已經(jīng)“報(bào)廢”，而是地塊本身具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值更大的用途。中國(guó)很多建筑的使用壽命只有25-30年第21頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天22

再開(kāi)發(fā)是對(duì)土地使用的機(jī)會(huì)成本的反應(yīng)，其時(shí)機(jī)取決于既定的建筑物價(jià)值和潛在的地塊價(jià)值之間的相對(duì)變化關(guān)系。如果地塊的價(jià)值上升，則再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)趨前，否則，可能延后。

（1）城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市功能的變化導(dǎo)致再開(kāi)發(fā)。上海浦東（2）基地周邊的交通條件變化是影響再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的重要因素。（3）政府的財(cái)政稅收環(huán)保政策是影響城市再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的重要因素。（4）技術(shù)的發(fā)展是影響再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的重要因素。爆破技術(shù)的發(fā)展使建筑物的拆除成本下降，為再開(kāi)發(fā)提供了良機(jī)。

3.再開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)第22頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天23第17章城市開(kāi)發(fā)方式與城市集約化發(fā)展1.城市土地供應(yīng)的必要性

過(guò)份壓縮土地供應(yīng)和過(guò)量供應(yīng)土地都是不可取的。

一、土地供應(yīng)總量與城市集約化發(fā)展第23頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天24

2.外延增量土地供應(yīng)過(guò)多過(guò)快的后果

耕地面積急劇減少部分被征用土地利用效率不高或閑置土地資本價(jià)值下降不利于中心城區(qū)的發(fā)展阻礙城市的持續(xù)發(fā)展

第24頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天25

3.城市土地供應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城市功能發(fā)展的關(guān)系無(wú)論是外延增長(zhǎng)土地的供應(yīng)，還是存量再開(kāi)發(fā)土地的供應(yīng)，都要把握數(shù)量和結(jié)構(gòu)的合理性和適時(shí)性。

第25頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天26二、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與城市集約化發(fā)展

1.城市土地開(kāi)發(fā)的高容量化現(xiàn)象大城市中心地區(qū)土地使用的高容量化是一個(gè)普遍的趨勢(shì)根據(jù)我國(guó)大中城市的土地資源條件及市場(chǎng)需求，城市開(kāi)發(fā)適度高容量化是城市集約化發(fā)展的途徑，有其內(nèi)在的合理性。但在城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面，有三個(gè)問(wèn)題需要注意：

（1）高層建筑隨機(jī)分布（2）普遍追求高容量開(kāi)發(fā)（3）道路、綠地等公共用地被擠占。第26頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天27迪拜塔

臺(tái)灣101大廈

第27頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天28上海浦東的摩天大樓群

第28頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天29

從經(jīng)濟(jì)收益來(lái)看，中心城區(qū)的綠地、廣場(chǎng)等公共空間的機(jī)會(huì)成本很高?！皺C(jī)會(huì)成本”的分析方法有一定的局限性。城市是一個(gè)整體，只有當(dāng)城市各項(xiàng)用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)都處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，才能使城市土地資源的價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)。

綠地、廣場(chǎng)等公共用地一般不直接盈利，但它們的存在是使其他非公共用地得以正常發(fā)揮功能，并獲取較高收益的條件。2.“機(jī)會(huì)成本”分析方法的局限性第29頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天30城市開(kāi)發(fā)的模式TOD:TransitOrientedDevelopmentSOD：Service-OrientedDevelopmentAOD：Anticipation-OrientedDevelopmentEOD：Ecology-OrientedDevelopment

第30頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天31TOD模式（1）以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式；（2）圍繞交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行高密度、高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)；（3）每個(gè)節(jié)點(diǎn)內(nèi)可以方便地使用非機(jī)動(dòng)交通工具作為日常交通工具。第31頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天32第32頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天33第33頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天34

所謂SOD模式，就是通過(guò)服務(wù)設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的城市開(kāi)發(fā)模式，即城市政府利用行政權(quán)力，通過(guò)規(guī)劃將行政機(jī)構(gòu)或其他城市功能進(jìn)行空間遷移，使新開(kāi)發(fā)地區(qū)的市政設(shè)施和社會(huì)設(shè)施同步形成，進(jìn)一步加大“生熟”地價(jià)差，從而同時(shí)獲得空間要素功能調(diào)整和所需資金保障。需要指出的是，SOD尤其是以政府為核心的行政中心轉(zhuǎn)移，給社會(huì)帶來(lái)的巨大示范效應(yīng)和心理預(yù)期效應(yīng)，是無(wú)法衡量的。

昆明市政府搬遷到呈貢。西安市政府搬遷到北郊。

一些市政府的搬遷帶動(dòng)了周邊地區(qū)的崛起，但是也有一些市政府搬遷到新城區(qū)，結(jié)果市政府成了“鄉(xiāng)政府”！

SOD模式第34頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天35廣東行政中心遷移到南沙？第35頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天36

AOD（Anticipation-OrientedDevelopment）即規(guī)劃理性預(yù)期引導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，這是一種城市規(guī)劃—城市經(jīng)營(yíng)整合概念，是一種城市經(jīng)營(yíng)的新手段。

AOD是政府充分利用發(fā)布規(guī)劃信息的誘導(dǎo)作用來(lái)進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)。政府通過(guò)預(yù)先發(fā)布某些地區(qū)的規(guī)劃消息，公開(kāi)相關(guān)信息，來(lái)激發(fā)、引導(dǎo)市場(chǎng)力量進(jìn)行先期的相關(guān)投入，以盡快形成與規(guī)劃目標(biāo)相一致的外圍環(huán)境和所需氛圍，以便于政府在最為適合的時(shí)機(jī)，以較小的投入即可實(shí)現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖。炒作概念？忽悠？IBD？

AOD模式第36頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天37EOD模式

（Ecology-OrientedDevelopment）

綠色基礎(chǔ)設(shè)施——生態(tài)環(huán)境是保證規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的前提條件，只有環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)才會(huì)吸引投資，留住人才。充分保護(hù)生態(tài)與合理利用生態(tài)資源，創(chuàng)造“綠色財(cái)富”，并以此提升整個(gè)城市的品位與生活質(zhì)量.第37頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天38以上幾種模式中，土地都是城市經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。第38頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天39第18章城市開(kāi)發(fā)與公共干預(yù)

市場(chǎng)機(jī)制雖然促進(jìn)了城市土地的合理利用，但是，市場(chǎng)機(jī)制也存在問(wèn)題。為此，需要公共干預(yù)，需要有完善的和有效的計(jì)劃調(diào)控手段。

（1）政府及其計(jì)劃調(diào)控手段的作用1、保證資源的充分利用2、防止和修正資源的錯(cuò)置：eg，耕地保護(hù)3、抑制壟斷、保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)4、產(chǎn)權(quán)不明、無(wú)市場(chǎng)（環(huán)境保護(hù)、國(guó)防）

一、公共干預(yù)的必要性第39頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天40

（1）外部不經(jīng)濟(jì)性的存在：容積率、建筑密度的控制（2）近期商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)：開(kāi)發(fā)商罔顧城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益（3）對(duì)公共設(shè)施的忽略：市場(chǎng)機(jī)制難以保障公共設(shè)施的充分開(kāi)發(fā)（4）合成繆誤的出現(xiàn)：個(gè)別地塊的最優(yōu)配置并不一定能帶來(lái)城市整體的最優(yōu)效果（5）社會(huì)價(jià)值判斷的缺乏：市場(chǎng)機(jī)制完全建立在商業(yè)利益基礎(chǔ)上，缺乏社會(huì)價(jià)值判斷，例如舊城更新中城市文化、特色的保護(hù)

2.城市開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)機(jī)制的缺陷第40頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天41二、公共干預(yù)的方式

（1）城鄉(xiāng)規(guī)劃（2）土地利用規(guī)劃（3）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（“五年規(guī)劃”）（4）主體功能區(qū)規(guī)劃（4）計(jì)劃之間的協(xié)調(diào)1.計(jì)劃手段第41頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天42

稅收：增值稅，例如土地資源的漲價(jià)歸公。

財(cái)政補(bǔ)貼：對(duì)無(wú)法以市場(chǎng)供需方式開(kāi)發(fā)的公共設(shè)施或社會(huì)福利性設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、公共綠地等，政府可以直接投資開(kāi)發(fā)或施以財(cái)政補(bǔ)貼引導(dǎo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。

2.稅收和財(cái)政補(bǔ)貼第42頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天433.城市公共用地的控制和供應(yīng)

城市用地可分為公共用地和非公共用地。公共用地是城市發(fā)展運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，是決定地塊區(qū)位條件的重要因素。建立高效完善的城市公共用地體系是土地利用優(yōu)化的基礎(chǔ)。

保障城市公共用地是政府的重要職責(zé)。（1）道路交通設(shè)施；（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施；（3）公共服務(wù)設(shè)施；（4）綠地。在城市開(kāi)發(fā)中，政府要防止公共用地的使用單位將公共用地用于商業(yè)性開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)化為其他性質(zhì)用地。第43頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天44三、城市規(guī)劃對(duì)城市開(kāi)發(fā)的控制作用

一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃可以分為三個(gè)層次：戰(zhàn)略性規(guī)劃、實(shí)施性規(guī)劃和規(guī)劃控制，如：

1、戰(zhàn)略性規(guī)劃：總體規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、結(jié)構(gòu)規(guī)劃（英）

2、實(shí)施性規(guī)劃：詳細(xì)規(guī)劃、區(qū)劃（美）、地區(qū)規(guī)劃（英）

3、規(guī)劃控制：又稱規(guī)劃管理，是針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具體的規(guī)劃條件，并具體實(shí)施建設(shè)管理。第44頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天45四、城市規(guī)劃控制的方式

1.審批方式：申請(qǐng)用地許可和建設(shè)許可

2.區(qū)劃方式（zoning）：

區(qū)劃對(duì)各類用地的開(kāi)發(fā)規(guī)定了很嚴(yán)密的約束性，并直接規(guī)定了不經(jīng)審批即為許可的、不可許可的和需要審批的土地使用內(nèi)容的范圍。

（1）區(qū)劃的特點(diǎn)：法規(guī)性；程序性；確定性；公開(kāi)性；共同性；限制性（2）區(qū)劃的改良方法：區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)；規(guī)劃單元開(kāi)發(fā)；特別區(qū)劃；開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓

第45頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天46第19章城市規(guī)劃控制與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

一、經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市規(guī)劃長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的關(guān)系很疏遠(yuǎn)。城市規(guī)劃控制被某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家指責(zé)為違法經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而規(guī)劃師也對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論不屑一顧。目前，這種狀況有了一定改觀，經(jīng)濟(jì)學(xué)在規(guī)劃領(lǐng)域中的作用已為大家所公認(rèn)，規(guī)劃工作者越來(lái)越多的涉足于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和應(yīng)用經(jīng)濟(jì)分析方法。

第46頁(yè),共51頁(yè)，2024年2月25日，星期天47

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊文思（Evans）在其所