既有建筑改造項目的可行性研究

既有建筑改造工程的可行性研究〔上海同濟工程咨詢熊志杰、劉志鵬〕摘要：我國目前存在大量的既有建筑，其中包括不可再生的古建筑，需要開發(fā)再利用的舊城區(qū)、舊工業(yè)區(qū)建筑和大量使用期限內(nèi)的一般建筑。很多既有建筑需要再改造，政府部門、投資者、建設(shè)方需要對既有建筑的改造做出科學(xué)的決策?？尚行匝芯孔鳛橐环N科學(xué)的方法，從技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、不確定性、社會效益等多個方面對既有建筑改造工程進行多方面的分析，能夠有效的提高既有建筑改造工程決策的正確性。關(guān)鍵詞：既有建筑改造可行性研究建筑改造類別1、引言改革開放三十年來，伴隨著經(jīng)濟高速增長，我國建筑行業(yè)取得了飛躍式的開展，2013年全社會固定資產(chǎn)投資總額超過44萬億元。由于我國建筑改造行業(yè)起步較晚，2013年固定資產(chǎn)改建投資僅為5.2萬億。近年來，隨著我國“十二五規(guī)劃”將城市開展中心由新城建設(shè)向舊城改造〔棚戶區(qū)改造〕轉(zhuǎn)移，我國開始大量開展對既有建筑的改造更新工作，為了應(yīng)對接下來大量的既有建筑改造任務(wù)，切實把我國建設(shè)成為“節(jié)約型社會”，如何使建筑改造行業(yè)盡快步入軌道，已經(jīng)成為我國建筑業(yè)當前開展的重要任務(wù)?？尚行匝芯窟@種方法最早出現(xiàn)于美國，第二次世界大戰(zhàn)之后，這種方法開展迅速，通過幾十年的不斷充實和開展，擴大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)的科學(xué)的研究方法，在國外，不管是興旺國家，還是開展中國家，可行性研究都已相當普遍。不管是新建工程，還是改造工程，都要先做可行性研究，然后再決策。70年代被介紹到中國，80年代才被我國正式采用。建國幾十年來，我國在根底建設(shè)上所取得的成就是巨大的，但仍然存在一些缺乏。據(jù)有關(guān)專家估計，建國以來，我國建設(shè)工程由于投資失誤所造成的損失達千億元以上。其中，又以既有建筑改造工程為主要代表。因為改造工程具有其獨特的文化原因、人文原因、改造技術(shù)、改造難度、實施環(huán)境等特殊性，導(dǎo)致在既有建筑改造工程上，出現(xiàn)許多投資的浪費，以及投資的失誤。為了更好的實現(xiàn)既有建筑改造工程的投資目標，本文以既有建筑改造理論和可行性研究理論為根底，從工程可行性的角度對既有建筑改造工程進行客觀、科學(xué)、系統(tǒng)的研究，力求為政府部門、投資者、決策者提供科學(xué)的決策依據(jù)。2、既有建筑改造工程可行性研究概述2.1既有建筑的概念及其特點從時間維度來界定，我國一般民用建筑、工業(yè)建筑的設(shè)計基準期為50年，那么新建和次新建筑〔建成3年以內(nèi)的既有建筑〕那么不屬于既有建筑。除此之外，一般的老建筑和歷史建筑那么屬于既有建筑。長期以來，我國各地對歷史建筑的時間界定不同，但一般將建成3年以上的建筑視為既有建筑。其中，建成三十年以上的具有一定歷史、科學(xué)、藝術(shù)價值的，反映城市歷史風(fēng)貌和地方特色的建筑物、構(gòu)筑物視為歷史建筑。由于既有建筑自身具有特殊性和復(fù)雜性，這決定了既有建筑改造的原因、方法、工藝、程序也是特殊和復(fù)雜的。改造過程是針對建筑的一局部或者整體進行的，小到從建筑設(shè)計外觀難以覺察的室內(nèi)舒適度改造，大到改造后根本無法區(qū)分建筑的本來面目的整體革新。因此，每個改造過程都不是從無到有，每個工程都有其獨一無二的問題亟待解決。既有建筑改造的特殊性決定了這是一個典型的多學(xué)科、多專業(yè)寫作的復(fù)雜性改造活動，需要密切配合、共同協(xié)作，其可行性研究工作要比普通新建工程要復(fù)雜得多。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：〔1〕原建筑信息缺乏完整性。既有建筑原始信息的保存很不充分，特別是歷史文物建筑，很多舊建筑在數(shù)次裝修、修繕、改造、再利用過程中漸漸變得面目全非。目前，大局部既有建筑改造工程信息得到了保存，但普遍存在對建筑歷史信息的保護不夠和過度利用的現(xiàn)象。伴隨我國大城市居民物質(zhì)生活水平的提升，其精神生活也日趨豐富，既有建筑改造工程的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代化信息的保存和轉(zhuǎn)化，越來越受到更多群眾和媒體的關(guān)注?！?〕改造過程涉及多專業(yè)、多工藝。性能改造的開展，更是突飛猛進，在新技術(shù)、新工藝、新理念的支持下，普遍注重對原始信息的保護保存，并合理運用和進行藝術(shù)化處理。對新植入的元素或建筑，那么手法多樣，從細部、空間、尺度、材料等多方面標榜時代的特色。在采用現(xiàn)代技藝、表達現(xiàn)代歷年的同時，也提升歷史價值、強調(diào)傳統(tǒng)意義。在技術(shù)進步和結(jié)構(gòu)進化的帶動下，體量改造開展迅速，包括地下空間的有效利用、樓層的增刪、閣樓空間的利用，以及屋頂?shù)墓δ苌壐脑?。功能改造的自由度較大，歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的建筑類型無論是軍事、古堡、宮殿、教堂、民居，還是水塔、磨坊、工廠、倉庫，甚至馬廄，都可以得到持續(xù)再利用和合理的功能轉(zhuǎn)化?！?〕改造后效果是否滿足建筑改造標準要求，是否滿足建設(shè)方要求。大局部上世紀建造的房屋，由于當時國家經(jīng)濟條件有限，建筑行業(yè)水平相對較低，施工水平有限等原因，許多房屋無法滿足2000年之后國家新公布的行業(yè)規(guī)章、技術(shù)標準要求，需要進行平安、抗震、節(jié)能改造。同時，由于既有建筑改造的原因不一樣，建設(shè)方的要求也不一樣，有很多的特殊性和復(fù)雜性。2.2既有建筑改造的原因及類別無論是施工質(zhì)量的隱患、建筑自身的老化、社會需求的變化、人口比例的變化，還是自然災(zāi)害等不可預(yù)知因素的介入，最終導(dǎo)致既有建筑進行改造，但其主要原因可概括為以下三點：〔1〕使既有建筑能夠使用更長的時間，延長壽命；〔2〕使既有建筑走向一種節(jié)能減排的趨勢，更新性能；〔3〕使既有建筑能夠適應(yīng)不斷變化的社會需求，提升價值。同既有建筑改造的原因相比，既有建筑改造的類別那么要簡單許多。主要包括以下三個方面進行改變：〔1〕體量改變：包括水平向的擴建和垂直向的擴建，改造將使既有建筑的水平荷載或垂直荷載發(fā)生變化?！?〕功能改變：改造的目的為功能的改變，包括改造后是相同功能和不同功能也包括單一用途和混合用途?！?〕性能改變：性能改變包括修復(fù)和革新，革新包括設(shè)備更新、管線改換等修復(fù)也包括外檐與室內(nèi)的整修等。圖1既有建筑改造的根本類型框架圖2.3可行性研究概述可行性研究是20世紀30年代出現(xiàn)的一門科學(xué)。70年代被介紹到中國，80年代才被我國正式采用。對投資決策者來說，可行性研究報告是方案評估、投資決策的依據(jù)和根底?？尚行匝芯渴墙ㄔO(shè)工程投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門科學(xué)。它的任務(wù)是綜合論證一項建設(shè)工程在市場開展的前景，技術(shù)上的先進性和可行性，財務(wù)上的實施可能性，經(jīng)濟上的合理性和有限性。簡單來說，就是研究、評價一個建設(shè)工程從技術(shù)、經(jīng)濟兩方面看是否可行，從而為投資者提供是否選擇該工程進行投資的依據(jù)。可行性研究應(yīng)用的技術(shù)理論知識十分廣泛，可以說是一門綜合性的交叉學(xué)科，并且隨著時代的開展，給可行性研究又賦予了許多新的內(nèi)涵。它需要運用自然科學(xué)、經(jīng)濟科學(xué)、現(xiàn)代管理科學(xué)等多學(xué)科的知識。特別是一個大型工程的可行性研究，更是涉及節(jié)能、環(huán)保、天文、地理、交通、能源、資源、設(shè)備、工藝、市場預(yù)測、經(jīng)濟效益等多學(xué)科的綜合知識?？梢?，工程可行性研究的成果，是多種科學(xué)技術(shù)知識在建設(shè)中綜合運用的結(jié)果?？尚行匝芯恐饕菫橥顿Y效勞的，投資主體為了排除投資盲目性、減少風(fēng)險，在市場經(jīng)濟中獲得最大經(jīng)濟效益，就需要在投資決策前做多方面的預(yù)測和估算，論證“可行”，還是“不可行”。可行性研究一般要求答復(fù)以下問題：〔1〕在技術(shù)上是否可行；〔2〕在經(jīng)濟上是否合理；〔3〕在財務(wù)上是否有利；〔4〕需要多少投資；〔5〕能否籌集到所需資金；〔6〕建設(shè)周期有多長；〔7〕需要多少物力、人力資源；〔8〕環(huán)境影響與保護；〔9〕節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材措施；〔10〕衛(wèi)生防疫措施?？偟膩碚f包括三個方面的內(nèi)容：工藝技術(shù)、市場需求和財務(wù)經(jīng)濟情況，市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是財務(wù)經(jīng)濟，即投資盈利問題，其他一切問題，包括節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生等都是圍繞財務(wù)經(jīng)濟這個核心，并為之提供各種方案?？尚行匝芯康淖饔弥饕憩F(xiàn)在以下四個方面：〔1〕它是決策科學(xué)化的重要依據(jù)?！?〕它是提高經(jīng)濟建設(shè)綜合方案管理，平衡建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)、重復(fù)引進和重復(fù)生產(chǎn)的有效手段。〔3〕它是提高國家貸款和投資效益，厲行節(jié)儉，防止浪費的有效方法?！?〕也是加強建設(shè)工程科學(xué)管理，防止官僚主義和專權(quán)獨斷的必要程序。3、既有建筑改造工程可行性研究理論及重點考慮因素3.1既有建筑改造工程可行性研究的框架根據(jù)既有建筑改造工程的可行性研究特點，改造工程可行性研究的框架如下列圖所示：圖2既有建筑改造可行性研究框架圖3.2既有建筑改造工程可行性研究的特點既有建筑改造工程可行性研究的特點，主要包括以下四個方面：〔1〕工程可行性研究目標的多樣性。即改造工程由于其建筑本身帶有的人文、藝術(shù)、歷史特性，在改造后需要滿足多目標組合到達的某種綜合效益?！?〕工程效益和費用研究的顯著增量性。既有建筑改造工程屬于增量投資行為，增量經(jīng)濟效益是判斷工程投資可行性的指標?！?〕工程投資和費用估計的特殊性。既有建筑改造工程是在利用原有固定資產(chǎn)的價值前提下，再新增或改造少量設(shè)備和工程設(shè)施，最大化發(fā)揮經(jīng)濟效益?！?〕工程經(jīng)濟效益計算和評估的復(fù)雜性。對既有建筑改造工程的經(jīng)濟效益評估，原那么上應(yīng)采用有無比照法，即采用有工程和無工程比照的方法，有時也可采用前后比照法，即改造前、改造后進行比照。3.3技術(shù)可行性改造技術(shù)是實現(xiàn)改造目標的前提，其可行性研究要考慮其一般功能實現(xiàn)的可能性，同時要注重技術(shù)創(chuàng)新，因為實現(xiàn)技術(shù)的簡化和改造往往也能降低改造本錢和后期的建筑維護本錢。通常技術(shù)可行性分析是從技術(shù)方案的可行性和資源的可行性兩局部分析的，分析的主要內(nèi)容和步驟如下：〔1〕在當前的限制條件下，該建筑改造的目標能否到達；〔2〕利用現(xiàn)有技術(shù)，該建筑改造的功能能否實現(xiàn)；〔3〕對人員數(shù)量和質(zhì)量要求，并說明這些要求能否滿足?？尚行匝芯康囊粋€重要內(nèi)容就是從工程的生產(chǎn)與建設(shè)條件，工程選用的技術(shù)、工藝、設(shè)備以及工程生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面進行技術(shù)分析，確定工程的內(nèi)部條件，進一步從技術(shù)的角度分析工程的可行性。3.4經(jīng)濟可行性工程經(jīng)濟可行性是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)制度和會計體系，分析計算工程直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，根據(jù)財務(wù)報表，計算評價指標，考察工程的盈利能力、資產(chǎn)回收能力等財務(wù)狀況，據(jù)此判斷既有建筑改造工程的經(jīng)濟可行性。對工程的經(jīng)濟效益要進行靜態(tài)和動態(tài)的分析，不僅要計算工程本身的圍觀效益，而且要衡量工程對國民經(jīng)濟開展所起的宏觀效益和分析對社會的影響。3.5不確定性分析隨著改造完成，建筑投入使用，很多外界環(huán)境可能會發(fā)生變化，明顯不同于建設(shè)初期預(yù)測時單純的外部環(huán)境假設(shè)條件，因此使得方案經(jīng)濟效果評價中所有的投資、本錢、產(chǎn)量、價格等根底數(shù)據(jù)的估算和實際產(chǎn)生偏差，而這些因素也直接影響方案總體經(jīng)濟指標值，導(dǎo)致最終經(jīng)濟效果實際值偏離預(yù)測值，給投資方、使用方、經(jīng)營方帶來風(fēng)險。由此可見經(jīng)濟技術(shù)分析的結(jié)論并非絕對的，即存在不確定性。不確定性分析就是針對不確定性問題所采取的處理方法。它通過運用一定的方法計算出各種不確定性因素對工程經(jīng)濟效益的影響程度來推斷工程的抗風(fēng)險能力，從而為工程決策提供更加準確的依據(jù)，同時也有利于對未來可能出現(xiàn)的各種情況有所估計，事先提出改良措施和實施中的控制手段。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析指在一定市場、生產(chǎn)能力和經(jīng)營管理條件下，依據(jù)工程本錢和收益相平衡的原那么，確定改造工程投入使用后的收入指標。其中，工業(yè)技術(shù)改造工程可以通過確定工程產(chǎn)量、銷量、價格等指標的多邊界平衡點。敏感性分析時工程經(jīng)濟效果評價中常用的一種不確定性分析方法，是通過分析、預(yù)測改造工程的主要不確定因素發(fā)生變化對經(jīng)濟評價指標的影響程度，從而對工程承受各種風(fēng)險的能力做出判斷，為工程決策提供可靠依據(jù)。敏感性分析的核心問題，是從眾多的不確定性因素中找出敏感因素，并提出有針對性的控制措施，為決策工程效勞。敏感性分析的步驟如下：〔1〕確定分析指標。如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等?！?〕設(shè)定需要分析的不確定因素和其變動范圍?！?〕計算設(shè)定的不確定因素對經(jīng)濟指標的影響值，找出敏感因素?！?〕結(jié)合確定性分析，進行綜合評價，對工程風(fēng)險情況做出判斷。3.6既有建筑改造工程可研重點考慮的因素和問題目前既有建筑改造工程可行性研究中存在以下問題：〔1〕可行性研究方法上存在問題。如建筑歷史資料缺乏，在建設(shè)必要性的論述中沒有國家和地區(qū)或行業(yè)的長遠規(guī)劃；在市場分析、組織機構(gòu)分析等方面與國外差異較大，研究深度嚴重缺乏；缺乏風(fēng)險分析，或風(fēng)險分析的內(nèi)容不全、深度缺乏，缺乏系統(tǒng)性同意規(guī)劃和策略論證?！?〕可行性研究報告編制中存在問題。許多建設(shè)方先上工程，后做或不做可研，導(dǎo)致可行性研究那么已行為成為爭取國家資金支持的目的，而不是為決策提供依據(jù)?！?〕既有建筑改造工程可行性的隱含前提。許多建設(shè)方，為了工程而工程，使改造工程的經(jīng)濟技術(shù)指標根本達不到可行性研究預(yù)測出來的指標值，使既有建筑改造工程從研究的“可研”成為現(xiàn)實的“不可行”。針對上述問題，既有建筑改造工程的可行性研究時，應(yīng)重點考慮以下因素：〔1〕邊改造邊使用的建筑在使用的同時進行局部改造的工程，有可能造成未改造部位的停用和停產(chǎn)，其造成的經(jīng)濟損失可列為改造工程的費用。如果直接計算增量效益和增量費用時，可將停用、停產(chǎn)的損失列為現(xiàn)金流出，營業(yè)外的凈支出也可列為現(xiàn)金流出。如局部改造工程存在平安隱患，特別是存在人身平安隱患，應(yīng)將改造建設(shè)期內(nèi)其他未改造區(qū)域全部停止使用，直至改造施工完成?！?〕改造工程經(jīng)濟評價中說用到的增量費用和新增費用是對建設(shè)方總體而言的，但屬于建設(shè)方營業(yè)范圍內(nèi)的漂浮費用或生產(chǎn)本錢中的固定局部需識別出來，這局部費用不計為增量費用和新增費用。因為改造工程的范圍可能只是一個車間、一條生產(chǎn)線，并不一定包括整個建筑或廠區(qū)生產(chǎn)線和產(chǎn)品?！?〕改造工程可行性研究中的經(jīng)濟評價一般應(yīng)采用“有無比照”法進行分析，以最終投資效果反映工程的增值效益。4、既有建筑改造工程可行性研究案例分析4.1工程概要圖3上海煙草〔集團〕公司營銷中心技改工程總平圖〔1〕工程概況上海煙草集團有限責(zé)任公司按照國家煙草總局“深化改革、推動重組、走向聯(lián)合，共同開展”的總體要求，加快實施營銷資源整合工作。由于受歷史條件限制，上煙集團目前承當卷煙營銷的營銷部、貿(mào)易中心、煙草進出口公司，辦公地點分散，辦公面積狹小，阻礙了集團營銷機構(gòu)、人才、流程的進一步優(yōu)化和整合。為此，上煙集團決定對上海市黃浦區(qū)延安東路500號，30500平方米，30層，99.5米高的“延福大廈”進行整體改造，同時對所有水電、空調(diào)、消防、監(jiān)控、電梯等系統(tǒng)進行重新設(shè)計，以滿足國家新的標準要求。使其到達滿足4個部門，285人集中辦公的需求，展現(xiàn)上煙集團形象。即：上海煙草〔集團〕營銷中心技術(shù)改造工程?！?〕改造內(nèi)容1〕撤除北面沿街裙房兩跨結(jié)構(gòu)局部，建筑物整體由北向南回收18米，擴大自行車道、地下車庫入口空間，同時解決歷史遺留的規(guī)劃紅線模糊問題。2〕將2000平方裙房中的800平方米改造成立體機械車庫，增加30個停車位，解決來訪客戶停車問題。3〕主樓地下室由2層改為1層，滿足地下室新型輸變電設(shè)備高度需要。地上1層樓板整體下降1.4米。4〕主樓、裙房局部梁、板、柱、墻進行加固，以滿足新的結(jié)構(gòu)抗震要求，提高建筑抗震性能。5〕主樓25-30層撤除局部樓板、梁、墻，擴大結(jié)構(gòu)空間。6〕建筑物內(nèi)原水、電、風(fēng)等系統(tǒng)全部撤除，重新建造。7〕原有4部電梯撤除，改造后配備6臺客梯、1臺貨梯及2臺餐廳電梯。8〕結(jié)構(gòu)改造完成后，還要對建筑物內(nèi)部水、電、風(fēng)、燃氣、弱電等公用配套系統(tǒng)進行升級改造，最后進行建筑物內(nèi)、外部裝修，給予老樓新的生命和活力。4.2改造必要性上海煙草〔集團〕營銷中心技術(shù)改造工程從以下四個方面論證建筑改造的必要性：〔1〕貫徹落實國家煙草總局“四個中心”建設(shè)的需要，強化集團公司經(jīng)營決策中心、品牌營銷中心的功能，必須通過改造老樓的結(jié)構(gòu)和空間，以解決4個營銷部門集體辦公的問題。〔2〕貫徹落實煙草行業(yè)“十二五規(guī)劃”開展需要，形成整個集團組合營銷的合理，必須將營銷中心大樓改造成上煙集團市場營銷能力的重要載體和支撐?！?〕抓住上海新一輪改革，為了更好的展示煙草行業(yè)形象，必須在上海市人民廣場、外灘等核心區(qū)域有一幢標志性建筑，能夠進一步提升和展示煙草行業(yè)良好現(xiàn)象?！?〕整合辦公資源，提高辦公效率。4.3技術(shù)可行性〔1〕工程技術(shù)方案工程根本標準立面外觀建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，高品質(zhì)的外立面裝修。斷面層高凈高不小于2.70M。樓板對應(yīng)辦公自動化和地板式空調(diào)的要求，應(yīng)考慮150-300mm的OA層。構(gòu)造樓板負重為了對應(yīng)書架、機房等重物和辦公室布置的自由度，可以考慮采用300kg/M2的樓板負重，局部負重可以達800-1000kg/M2。垂直交通電梯等候時間不大于45秒。電氣電源容量為適應(yīng)辦公自動化，要求100W/M2的電力負荷。照明要求500LX以上的亮度，采用防眩光燈具和局部調(diào)光裝置來保證光質(zhì)。弱電通訊小于等于10M2智能化采用集成系統(tǒng)，到達5A智能化標準。內(nèi)部環(huán)境空調(diào)能提供四管空調(diào)系統(tǒng)，通過層控制、個別控制，能夠應(yīng)對用戶對空調(diào)細微變化的要求，并能為特殊用戶〔如機房〕提供24小時空調(diào)。幕墻通過減輕熱負荷和提高熱阻斷性，抑制外部的影響，確保室內(nèi)環(huán)境的舒適性。平安門禁各層均設(shè)智能門禁系統(tǒng)。大門管理24小時警衛(wèi)值班。應(yīng)急電源配備兩路獨立電源、消防應(yīng)急電源，重要負荷采用雙電源供電。其它停車位車位充足。無障礙設(shè)計照顧到殘障人士的人性化設(shè)計必須予以考慮。配套設(shè)施設(shè)置、食堂、休息區(qū)、會議廳、商務(wù)交流區(qū)等。從立面改造、平面布局、結(jié)構(gòu)改造、給排水系統(tǒng)重建、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)升級、電氣系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)升級等多個方向論證改造工程的技術(shù)可行性?！?〕結(jié)構(gòu)改造程序原結(jié)構(gòu)可靠性檢測與鑒定；加固改造設(shè)計方案選擇；對改造的結(jié)構(gòu)方案進行抗震性能評估；改造工程結(jié)構(gòu)計算；加固改造工程施工方案設(shè)計與工程施工；改造工程驗收?！?〕改造技術(shù)與改造工藝立面改造是通過保護性撤除技術(shù)撤除外立面原有馬賽克，改為金屬鋁板門窗系統(tǒng)，提高外立面的美觀性和節(jié)能效果。結(jié)構(gòu)撤除采用非振動機械作業(yè)下的保護性撤除工藝，結(jié)構(gòu)加固采用黏貼碳纖維布和包鋼工藝，提高梁、柱、墻的抗壓、抗剪性能。給水系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)撤除既有設(shè)備管道，重新設(shè)計、重新施工，采用新的給水分區(qū)、消防分區(qū)，提高建筑的平安性和使用舒適度。電氣系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)，撤除原有管線，全部使用新技術(shù)、新材料、新工藝，使改造后的建筑滿足5A級智能甲級寫字樓的要求。〔4〕環(huán)保、節(jié)能分析現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。地塊周圍樹立高于3米混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染。建筑垃圾及時清理，文明施工。4.4經(jīng)濟可行性〔1〕市場需求預(yù)測改造后的建筑主要供應(yīng)上煙集團所屬四個業(yè)務(wù)部門使用，不對外出租，不存在沒有使用需求的問題?！?〕業(yè)務(wù)部門需求預(yù)測四個營銷業(yè)務(wù)部門，承接上煙集團全球業(yè)務(wù)，預(yù)計四部門在市中心集中辦公后，四部門的業(yè)務(wù)量將增長15%以上，滿足上煙集團開展戰(zhàn)略規(guī)劃要求?！?〕增量投資估算“延福大廈整體改造工程”投資估算表總建筑面積30988M2，其中地上28244M2、地下2744M2序號工程或費用名稱單位工程量單價〔元〕合計(萬元〕備注第一局部建筑安裝工程費m2309888093250781撤除工程m2309881614992建筑結(jié)構(gòu)工程m2309888502634地下三層底板折厚3.5m3外立面改造裝飾工程m230988122037804室內(nèi)裝修工程m230988199561835機電設(shè)備安裝m2309883418105925.10其它設(shè)備m230988122037806室外附屬工程309884491390第二局部市政配套m2309888132520第三局部工程建設(shè)其他有關(guān)費用m23098811883681第四局部不可預(yù)見費m2309887612359第五局部總投資〔不含建設(shè)期貸款利息及土地費等〕m2309881085533638估算說明：以上費用依據(jù)概念設(shè)計方案和2009年2月建安工程價格水平，并考慮建設(shè)期工料價格波動因素確定?！?〕資金籌措本改造工程所需資金全部由上煙集團利用自有資金解決。4.5不確定性分析〔1〕盈虧平衡分析以建筑投入使用后，四部門的增產(chǎn)能力進行盈虧分析，用投產(chǎn)后第二年的指標計算。本工程投產(chǎn)后使用率到達71%時，盈虧平衡?！?〕敏感性分析該工程所得稅后投資回收期為3.29年，按照12%折現(xiàn)率計算的凈現(xiàn)值測算，內(nèi)部收益率為27.92%，滿足財務(wù)基準值的要求。4.6社會效益分析上煙集團營銷中心改造工程的社會效益具體表現(xiàn)在如下幾個方面：強化上海煙草〔集團〕公司的經(jīng)營決策中心、品牌營銷中心的功能，提升集團的管理和盈利能力，為國家創(chuàng)造更多的稅收和提供更多的就業(yè)時機。工程建成后，將為上海煙草〔集團〕公司市場營銷部、貿(mào)易中心和進出口公司創(chuàng)造一個統(tǒng)一、集中的辦公場所，提高部門之間的溝通效率并改善員工辦公環(huán)境，從而加強整個營銷團隊的信息溝通和資源共享，提高市場需求預(yù)測的準確性