2024年港股物管服務(wù)行業(yè)投資策略分析報(bào)告：企穩(wěn)改善靜待花開(kāi)

企穩(wěn)改善可期盼，靜心等待春又來(lái)——2024年度港股物管服務(wù)行業(yè)策略目錄一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯五、投資策略及標(biāo)的推薦一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情?受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響，年初至今恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌45.1%，跑輸恒生指數(shù)約31.3pct；跑輸?shù)禺a(chǎn)建筑

13.9pct，在恒生綜合行業(yè)指數(shù)中排名末尾；?

從走勢(shì)來(lái)看，恒生物業(yè)服務(wù)及管理與恒生地產(chǎn)建筑業(yè)走勢(shì)趨同，物管跟隨地產(chǎn)漲跌，暫未脫離地產(chǎn)板塊走出獨(dú)立行情。圖：年初至今，恒生各行業(yè)指數(shù)漲跌幅圖：恒生物業(yè)管理及服務(wù)和恒生地產(chǎn)建筑業(yè)走勢(shì)（2021/1/1-2023/12/28）資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理備注：股價(jià)漲跌幅截至20231228備注：股價(jià)漲跌幅截至20231228pZnUsYfZaXnVfXoPrQ8ObP8OoMpPmOsRjMmNpNiNpNzQ9PpOyQvPmPvNxNnRsQ一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情?

從估值的角度看，截至2023年12月28日港交所物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)估值水平約為

14.2倍

PE（TTM），處于歷史低位波表：個(gè)股漲跌幅及估值表現(xiàn)動(dòng)。年收盤價(jià)市值P

E(TTM,202PE?

從個(gè)股上看，龍頭

物

企

均處于歷史低位，對(duì)于基本面

向

好

、長(zhǎng)期成長(zhǎng)邏輯依然清晰的國(guó)資龍頭物企，具有一定配置投資的價(jià)值。公司名稱代碼漲2023/12/28

（百萬(wàn)港元）3年)(2024E）（1209.HK26.924.061,39928,22421.915.915.810.7-30.4華潤(rùn)萬(wàn)象生活萬(wàn)物云2602.HK-50.76098.HK6049.HK6.527.95.821,79615,43818,93211.711.412.84.98.38.9-64.8-38.6-28.0碧桂園服務(wù)保利物業(yè)圖：港交所物業(yè)管理服務(wù)PE走勢(shì)2669.HK中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)旭輝永升服務(wù)新城悅服務(wù)世茂服務(wù)越秀服務(wù)濱江服務(wù)建發(fā)物業(yè)建業(yè)新生活合景悠活金茂服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)2869.HK3319.HK1516.HK1995.HK1755.HK0873.HK6626.HK3316.HK2156.HK9983.HK3913.HK0816.HK6677.HK2.93.51.91.43.01.22.616.03.31.50.51.80.79,2775,0275,6862,4842,6312,8883,8964,4234,6471,99091213.82.99.72.3-43.2-62.1-48.0-65.2-65.8-58.5-17.6-11.8-22.5-43.8-74.0-54.8-64.58.66.86.7N.A3.74.9-2.97.94.85.99.06.014.8-67.5-3.44.79.53.5N.A3.51,591864-12.6N.A資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理備注：股價(jià)漲跌幅截至20231228備注：股價(jià)漲跌幅截至20231228，預(yù)測(cè)為Wind一致預(yù)期目錄一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯五、投資策略及標(biāo)的推薦二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展?

2023以來(lái)，中央利好行業(yè)發(fā)展的政策頻出，包括確立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)的內(nèi)容。其中，有關(guān)服務(wù)消費(fèi)的政策主要涉及支持在社區(qū)中嵌入養(yǎng)老托育、上門到家、家居消費(fèi)等服務(wù)，積極推動(dòng)“物業(yè)+”模式。中央出臺(tái)的種種政策旨在規(guī)范解決行業(yè)問(wèn)題，激發(fā)物企的活力，鼓勵(lì)物企向更加多元且可持續(xù)的方向發(fā)展。表：列舉部分中央部門出臺(tái)相關(guān)政策內(nèi)容中央部門政策內(nèi)容市場(chǎng)監(jiān)管總局(標(biāo)準(zhǔn)委)、民政部、商務(wù)部聯(lián)合印發(fā)《養(yǎng)老和家政服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)行動(dòng)方案》，該行動(dòng)方案圍繞民政部、商務(wù)部等3部門

有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容，提出了到

2025

年養(yǎng)老和家政服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作的總體目標(biāo)，以及

4

大方面、10

項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》，明確了六方面主要目標(biāo)和八大重點(diǎn)任務(wù)，其中對(duì)服務(wù)品質(zhì)量提升作出一系列部署?！毒V要》提出，要促進(jìn)生活服務(wù)品質(zhì)升級(jí)，促進(jìn)物業(yè)管理、房屋租賃服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展；加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)價(jià)體系建設(shè)，擴(kuò)大日間照料、失能照護(hù)、助餐助行等養(yǎng)老服務(wù)有效供給，積極發(fā)展互助性養(yǎng)老服務(wù)等。商務(wù)部表示積極推進(jìn)便民生活圈建設(shè)，會(huì)同有關(guān)部門先后出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)和建設(shè)指南，在全國(guó)確定兩批共

80

個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，指導(dǎo)推動(dòng)試點(diǎn)工作加快落地。截至目前，80

個(gè)試點(diǎn)地區(qū)共建設(shè)便民生活圈

1402

個(gè)，涉及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)28

萬(wàn)個(gè)，覆蓋居民社區(qū)2766

個(gè)，服務(wù)居民

3200

多萬(wàn)人。下一步，商務(wù)部將會(huì)同有關(guān)部門在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，開(kāi)展三年行動(dòng)計(jì)劃，全面推進(jìn)便民生活圈建設(shè)，更好惠及百姓生活。國(guó)務(wù)院商務(wù)部《促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容2023年工作要點(diǎn)》提出實(shí)施家政服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)行動(dòng)，積極發(fā)展居家嬰幼兒照護(hù)服務(wù)。計(jì)劃將從6個(gè)方面實(shí)施25項(xiàng)具體措施，推進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容，包括提高從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)、強(qiáng)化政府監(jiān)管和行業(yè)自律、搭建供需對(duì)接平臺(tái)、積極推動(dòng)家政進(jìn)社區(qū)、提升從業(yè)人員保障水平以及落實(shí)助企紓困政策。住建部部長(zhǎng)倪虹提出要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數(shù)字化轉(zhuǎn)型機(jī)遇，加快推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓城市更聰明、更智慧。要深化國(guó)際交流與合作，助力建筑業(yè)企業(yè)“走出去”，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版。商務(wù)部、住建部發(fā)布《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2023-2025)》，計(jì)劃提出到2025年在全國(guó)有條件的地級(jí)以上城市全面推開(kāi)，推動(dòng)多種類型的一刻鐘便民生活圈建設(shè)，使得服務(wù)便利化、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化、品質(zhì)化水平進(jìn)一步提升，對(duì)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的支撐作用更加明顯，居民綜合滿意度達(dá)到90％以上。印發(fā)的《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》明確，要堅(jiān)持城市體檢先行，將城市體檢作為城市更新的前提，建立由城市政府主導(dǎo)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織、各相關(guān)部門共同參與的工作機(jī)制，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題短板作為城市更新的重點(diǎn)，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新工作。商務(wù)部等13部門住建部中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議會(huì)議，指出要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)。中共中央政治局?jǐn)?shù)據(jù)：政府官網(wǎng)、克爾瑞物管、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展?

各地政府響應(yīng)國(guó)家政策，亦積極出臺(tái)支持物管行業(yè)的相關(guān)政策。多省、市均出臺(tái)了助力物管行業(yè)健康發(fā)展的政策，包括規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、明確職責(zé)及流程等內(nèi)容；同時(shí)部分城市出臺(tái)有關(guān)城市更新、老舊小區(qū)改造政策，為物企擴(kuò)大服務(wù)范圍創(chuàng)造有利條件。表：列舉部分省、市政府出臺(tái)相關(guān)政策內(nèi)容各

省

、

市

政

府政

策

內(nèi)

容《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035

年）》公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。其中提出，通過(guò)微改造、混合改造、全面改造多種更新方式并舉，至

2035

年推進(jìn)城市更新約

300

平方公里，擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目

297

個(gè)。廣州市浙江省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于全域推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確到

2025

年，全省累計(jì)創(chuàng)建未來(lái)社區(qū)

1500

個(gè)左右、覆蓋全省

30%左右的城市社區(qū)。到

2035

年，基本實(shí)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)全域覆蓋。其中，要求加快培育市場(chǎng)主體，積極培育、引入綜合集成運(yùn)營(yíng)商和托育、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等專項(xiàng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，打造行業(yè)品牌。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和地方國(guó)有平臺(tái)通過(guò)組建聯(lián)合體、合資等方式發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各設(shè)區(qū)市培育大型綜合運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。浙江省哈爾濱物協(xié)《通知》提出，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以試行按照以社區(qū)為實(shí)施單元，以居民為服務(wù)對(duì)象，通過(guò)“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”延伸物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，完善便民商業(yè)設(shè)施和服務(wù)功能，創(chuàng)新服務(wù)能力，塑造各社區(qū)的多樣性和豐富性，以推動(dòng)全市物業(yè)行業(yè)服務(wù)范圍不斷延伸，服務(wù)品質(zhì)不斷提升。安徽省開(kāi)展住宅物業(yè)管理集中整治提升攻堅(jiān)行動(dòng)，針對(duì)當(dāng)前住宅物業(yè)管理服務(wù)的突出問(wèn)題，開(kāi)展大排查、大整治、大提升，著力解決群眾的關(guān)鍵小事。持續(xù)推進(jìn)“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)，建立健全全省物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)小區(qū)共建共治共享、帶動(dòng)基層致力提質(zhì)增效、促進(jìn)住宅物業(yè)管理水平提升。發(fā)布《深圳市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造建設(shè)技術(shù)指引（試行）》通知，指出老舊小區(qū)改造范圍主要包括2000年底前建成的小區(qū)，2005年底前建成的老舊小區(qū)可結(jié)合實(shí)際情況納入其中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)階段共有1622個(gè)符合要求的老舊小區(qū)，且存在多種改造需求。哈爾濱市安徽省深圳市天津市為深化黨建引領(lǐng)基層治理，推動(dòng)物業(yè)管理融入基層治理，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，有效滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活新需求，天津市三部門聯(lián)合印發(fā)《實(shí)施方案》。青島市發(fā)現(xiàn)在此前執(zhí)行政策時(shí)仍存在一些管理不規(guī)范的問(wèn)題，為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,維護(hù)業(yè)主、物企等各方合法權(quán)益，出臺(tái)物管辦法意見(jiàn)稿，其中包括1.實(shí)行菜單式組合計(jì)價(jià)；2.推行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)掛鉤機(jī)制；3.建立前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；4.進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為；5.優(yōu)化空置物業(yè)收費(fèi)政策。住建廳出臺(tái)《河南省物業(yè)管理委員會(huì)工作辦法》，重點(diǎn)規(guī)范和明確了部門職責(zé)、組建條件、人員資格、成立運(yùn)行流程、運(yùn)行職責(zé)、終止情形等內(nèi)容。明確了部門職責(zé)分工、規(guī)范成立及運(yùn)行程序等內(nèi)容。針對(duì)海曙區(qū)情況最復(fù)雜、管理難度最大的城中村零星房屋區(qū)域率先探索全域物業(yè)管理模式，高橋鎮(zhèn)藕纜橋村為第一個(gè)引入“城市管家”推行新型物業(yè)管理模式的村。經(jīng)過(guò)管理整治，藕纜橋村實(shí)現(xiàn)近十年停車秩序最好時(shí)候。后續(xù)，藕纜橋村將繼續(xù)提升停車管理系統(tǒng)，對(duì)不規(guī)范停車實(shí)施差異化收費(fèi)。同時(shí)，計(jì)劃在村內(nèi)設(shè)置20個(gè)充電樁，解決村內(nèi)無(wú)公共新能源車充電設(shè)備的問(wèn)題。并優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)，開(kāi)展保潔、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。青島市河南省寧波市吉林省吉林省住建廳運(yùn)用“五化”閉環(huán)工作法，啟動(dòng)實(shí)施“三大行動(dòng)”，即棄管小區(qū)“動(dòng)態(tài)”行動(dòng)、物業(yè)治理“鞏固提升”行動(dòng)和“提質(zhì)增效”行動(dòng)，通過(guò)三年物業(yè)治理，初步實(shí)現(xiàn)“黨建引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展、法規(guī)體系基本健全、物業(yè)服務(wù)規(guī)范有序”的工作目標(biāo)。數(shù)據(jù)：政府官網(wǎng)、克爾瑞物管、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展?

從地產(chǎn)端看，年內(nèi)地產(chǎn)政策愈發(fā)寬松，在需求端松綁限購(gòu)、限貸力度，優(yōu)化調(diào)整公積金、稅收減免政策，各地政府亦加速“因城施策”

措施落地，例如北上廣深等多地已實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，合肥市全面取消限購(gòu)限售等，整體政策偏向降低購(gòu)房門檻和成本；而在供給端則是為化解地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力，采用放松再融資等手段，支持企業(yè)合理融資需求。表：列舉部分中央政府部門出臺(tái)相關(guān)政策內(nèi)容表：列舉部分城市出臺(tái)相關(guān)政策內(nèi)容政府部門政策內(nèi)容城

市政

策

內(nèi)

容建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均降的城市，夾斷性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下線。提出取消限購(gòu)限貸，包括調(diào)整限購(gòu)政策，在本市市區(qū)購(gòu)買住房（含二手住房）的普通購(gòu)房人，不再審核購(gòu)房資格；

調(diào)整限售政策，

銷售登記起始時(shí)間在本通知發(fā)布后（含當(dāng)日）的房源，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關(guān)政策和合同約定執(zhí)行。央行、銀保監(jiān)會(huì)合肥市明確金融支持地產(chǎn)的四大政策方面，其中包括需求端差異化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。央行提出居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員深圳市

在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通過(guò)《關(guān)于超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，表明在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。國(guó)務(wù)院會(huì)發(fā)布《中國(guó)人民銀行

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》有關(guān)政策有適用期限的通知，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。會(huì)議提及適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。調(diào)整限購(gòu)政策，在越秀、海珠、荔灣

、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)

、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買住房的，本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；

非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。央行、金監(jiān)局廣州市中央政治局會(huì)議財(cái)政部、住建部等3部門住建部、央行等3部門優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將住房限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)

、濱江區(qū)。本市戶籍家庭在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

此外，

對(duì)參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。杭州市發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策》，公告表明要延長(zhǎng)換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠期限至2025年末。發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》，通知指出居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策》以及《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)》

的通知，其中內(nèi)容包括統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)房貸首付比例下限，首套房

/二手房分別為20%/30%；統(tǒng)一貸款利率下限，首套房/二手房分別為L(zhǎng)PR-20bp/+20bp；對(duì)存量首套房貸利率給予調(diào)整空間。廈門市

提出島外四區(qū)限購(gòu)限售政策全面取消，不再審核購(gòu)房人資格，不再限制上市交易時(shí)間。提出支持居民家庭的剛性和改善型購(gòu)房需求，停止執(zhí)行限購(gòu)政策規(guī)定。

并且自2023年10月1日起辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的商品住房（

包括新建商品住房和二手住房），停止執(zhí)行住房上市交易限制年限規(guī)定。支持

“買新賣舊”，

出售現(xiàn)有住房用于購(gòu)買改善型住房的，現(xiàn)有住房停止執(zhí)行上市交易限制年限規(guī)定。寧波市深圳市央行、金監(jiān)局會(huì)議提出要促進(jìn)金融與地產(chǎn)良心循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)度和資金監(jiān)管，完善當(dāng)調(diào)整二套住房最低首付款比例，將二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。中央金融工作會(huì)議調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例南京市

統(tǒng)一為不低于

30%。

此外，

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。自然資源部央行取消土地拍賣中的地價(jià)限制、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。提出三個(gè)“不低于”，包括各家銀行房地產(chǎn)貸款增速不低于行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。數(shù)據(jù)：政府官網(wǎng)、中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理數(shù)據(jù)：政府官網(wǎng)、中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理目錄一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯五、投資策略及標(biāo)的推薦三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期?

從成交規(guī)模來(lái)看，新房銷售仍處于磨底階段，短期內(nèi)市場(chǎng)低迷情緒或難改善。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，

2023年1-11月，全國(guó)商品房銷售額達(dá)105,318億元，同比下降5.2%；商品房銷售面積達(dá)10.1億平方米，同比下降8.0%。細(xì)分來(lái)看，商品房住宅1-11月銷售額及面積分別同比下降4.3%和6.8%。短期內(nèi)新房銷售仍有一定的調(diào)整壓力，市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)下行趨勢(shì)。圖：2020年以來(lái)全國(guó)商品房累計(jì)銷售額（億元）及面積（億方）及增速和商品住宅累計(jì)銷售額及面積及增速數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期從中指院統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)100城的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，截至11月新建商品住宅累計(jì)成交面積同比下降5%左右。盡管優(yōu)化政策的實(shí)施帶來(lái)一定的積極影響，但由于置業(yè)者仍持觀望態(tài)度，購(gòu)房情緒并未因此高漲，市場(chǎng)下行壓力尚未消除。將100城分各線級(jí)的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售情況表現(xiàn)較好，二線代表城市盡管銷售面積同比仍微降，但降幅明顯收窄，三四線代表城市仍處在市場(chǎng)調(diào)整期，降幅較大。圖：重點(diǎn)100城2016年以來(lái)1-11月月均成交面積（萬(wàn)方）及同比走勢(shì)圖：16-23年1-11月各線級(jí)代表城市商品住宅月均成交面積（萬(wàn)方）及增速數(shù)據(jù)：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理圖：19-23年月度100座城新建商品住宅成交面積走勢(shì)一線二線數(shù)據(jù)三四線：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理數(shù)據(jù)：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期?

整體來(lái)看，盡管土拍規(guī)則及樓市政策有所優(yōu)化，但土拍市場(chǎng)仍呈“冷熱不均”的現(xiàn)象，僅部分城市或個(gè)別地塊受到較高關(guān)注，整體土拍情緒暫無(wú)明顯升溫。從出讓金來(lái)看，房企延續(xù)精準(zhǔn)投資的策略，主要聚焦對(duì)核心城市的土地儲(chǔ)備，數(shù)據(jù)顯示一二線城市的土拍出讓金占比超70%。?

從拿地房企來(lái)看，得益于注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)下行期，國(guó)資房企在資金方面更具優(yōu)勢(shì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至11月末，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企金額占比達(dá)50%，同比去年提升13個(gè)百分點(diǎn)。尤其像中海、華潤(rùn)、保利等實(shí)力強(qiáng)勁的龍頭央企拿地規(guī)模較高。反觀民企，因經(jīng)營(yíng)及資金壓力等原因，當(dāng)前拿地信心仍然偏弱?？傮w而言，在當(dāng)下環(huán)境中，國(guó)資背景房企更易為其關(guān)聯(lián)物企儲(chǔ)備管理面積。圖：列舉22城中部分城市22年和23年1-11月涉宅用地不同房企拿地金額占比情況圖：19-23年1-11月全國(guó)300城各線級(jí)城市住宅用地出讓金占比情況2022年2023年

1-11月城

市央

國(guó)

企69%49%55%64%64%48%28%34%25%民

企4%12%3%1%3%17%39%22%15%央

國(guó)

企民

企14%10%18%8%北京上海廣州深圳廈門重慶合肥天津武漢...79%60%59%78%90%66%51%53%48%10%15%40%22%9%合計(jì)37%16%50%22%數(shù)據(jù)：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理數(shù)據(jù)：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理目錄一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯五、投資策略及標(biāo)的推薦四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯?

在地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，新房市場(chǎng)見(jiàn)頂回落的階段，物管市場(chǎng)也將目光從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至存量市場(chǎng)中。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是增量市場(chǎng)，物管服務(wù)則擁有增量疊加存量的市場(chǎng)。加之物管服務(wù)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后服務(wù)，服務(wù)周期更長(zhǎng)、覆蓋的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈更為廣泛，有條件與客戶保持頻繁的互動(dòng)與接觸并從中挖掘更多以客戶需求為核心的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。因此，我們認(rèn)為物管行業(yè)更適合“剛需+長(zhǎng)周期”的標(biāo)簽，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬?duì)更大。圖：地產(chǎn)服務(wù)周期及相關(guān)內(nèi)容資料：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯圖：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在1H23年業(yè)績(jī)會(huì)上，

有92%的物企提及有關(guān)服務(wù)品質(zhì)的內(nèi)容?

目前物管行業(yè)已告別“規(guī)模為王”的高增長(zhǎng)階段，進(jìn)入回歸服務(wù)本質(zhì)，堅(jiān)持高品質(zhì)理性發(fā)展的軌道。從管理規(guī)模來(lái)看，整體規(guī)模仍在擴(kuò)大，但增速有所放緩，呈現(xiàn)穩(wěn)健的增長(zhǎng)趨勢(shì)。物管的本質(zhì)是服務(wù)，愈來(lái)愈多物企提高了對(duì)服務(wù)品質(zhì)的重視，我們認(rèn)為，在持續(xù)深耕服務(wù)品質(zhì)，提升服務(wù)滿意度的前提下，公司才能更好的發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，因此未來(lái)行業(yè)注重質(zhì)量和速度協(xié)同發(fā)展也是勢(shì)在必行。表：部分物企對(duì)于提升平服務(wù)品質(zhì)的重視度物企對(duì)品質(zhì)服務(wù)的認(rèn)知堅(jiān)持品質(zhì)為本，建立全業(yè)態(tài)、全生命周期的管控及成本標(biāo)準(zhǔn)體系以客戶為本、品質(zhì)保障、價(jià)值創(chuàng)造為企業(yè)核心價(jià)值觀保利物業(yè)中海物業(yè)雅生活集團(tuán)

回歸服務(wù)初心，狠抓服務(wù)品質(zhì)資料：公司公告、中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理圖：港股物企在管及合約面積均值（億方）及變化

圖：樣本物企平均在管面積情況占比盡管現(xiàn)在物企并未完全擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴，但從第三方獨(dú)立外拓的表現(xiàn)來(lái)看，獨(dú)立發(fā)展的屬性日益增強(qiáng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，23上半年樣本物企平均在管面積已有約60%源自于第三方外拓。以收并購(gòu)擴(kuò)規(guī)模的熱度亦在下降，中指院披露的23上半年累計(jì)收并購(gòu)金額同比仍有下滑，對(duì)于盲目收并購(gòu)帶來(lái)的“后遺癥”，眾多物企依舊心有余悸，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持理性謹(jǐn)慎的態(tài)度。資料：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：公司公告、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯?

在新增及存量市場(chǎng)皆激烈競(jìng)爭(zhēng)下，物企不僅繼續(xù)深耕基礎(chǔ)物服品質(zhì)，同時(shí)亦在圖：樣本物企非業(yè)主增值服務(wù)平均收入（百萬(wàn)元）及增速積極拓寬服務(wù)范圍，找尋增值服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)。?

作為和房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)，因地產(chǎn)市場(chǎng)下行，發(fā)展受限，延續(xù)了下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)收入或進(jìn)一步的自然收縮。?

而基于客戶資源再挖掘的社區(qū)增值服務(wù)則成為物企想要打造的第二增長(zhǎng)曲線，目前來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)已從“無(wú)到有”發(fā)展至“到全到優(yōu)”，但由于地產(chǎn)大環(huán)境等原因，23上半年部分物企房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及美居業(yè)務(wù)表現(xiàn)較弱。整體而言，發(fā)展社區(qū)增服有助于完整社區(qū)服務(wù)生態(tài)的建設(shè)，釋放更多核心商業(yè)價(jià)值，同時(shí)現(xiàn)在各家物企對(duì)于社區(qū)增值仍有一定的可挖掘空間，在基于自身核心優(yōu)勢(shì)，擇優(yōu)提供差異化服務(wù)下，待經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境改善后，未來(lái)具備較大收入貢獻(xiàn)潛力。資料：公司公告、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理圖：樣本物企社區(qū)增值服務(wù)平均收入（百萬(wàn)元）及1H23年業(yè)務(wù)平均占比圖：社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)圖資料：中指研究院，國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：公司公告、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯?

城市服務(wù)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢(shì)，亦是物企積極探索表：部分物企對(duì)于城市服務(wù)的表態(tài)物

企延伸的業(yè)態(tài)。據(jù)中指院測(cè)算，至2025年城市服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)9708億元，4年復(fù)合增速約為36.9%，發(fā)展空間廣闊。大多物企先以市政環(huán)衛(wèi)作為觸角切入城市服務(wù)，而后隨著服務(wù)經(jīng)驗(yàn)不斷積累，未來(lái)服務(wù)管理范圍將不止局限于環(huán)衛(wèi)、維保，提供一體化城市服務(wù)，而是向上發(fā)展，圍繞打造具有先導(dǎo)性的城市服務(wù)模式，探尋更多服務(wù)內(nèi)容，追求實(shí)現(xiàn)更高階的服務(wù)價(jià)值。有

關(guān)

城

市

服

務(wù)

的

內(nèi)

容明確物管板塊定位為城市空間服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，

落地多個(gè)街道項(xiàng)目萬(wàn)物云城每年增速要大于60%,爭(zhēng)做政府首選的物業(yè)管家華潤(rùn)萬(wàn)象生活萬(wàn)物云提出“全域飛輪”模式，

從城市名片治理入手，

實(shí)現(xiàn)全域范圍的綜合治理提升。保利物業(yè)中海物業(yè)雅生活服務(wù)聚焦城市空間綜合運(yùn)營(yíng)商的定位，重點(diǎn)發(fā)展城市服務(wù)持續(xù)擴(kuò)大城市服務(wù)業(yè)務(wù)版圖，以輕資產(chǎn)模式落地多個(gè)城市管家項(xiàng)目資料：公司公告、中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理圖：城市服務(wù)空間圖：城市服務(wù)內(nèi)容升級(jí)趨勢(shì)資料：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：中指研究院、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)持品質(zhì)理性發(fā)展，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)韌性凸顯?

在行業(yè)調(diào)整重塑過(guò)程中，物企延續(xù)分化趨勢(shì)，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)更具韌性。在行業(yè)處于低谷時(shí)，國(guó)資物企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)呈現(xiàn)較強(qiáng)抗壓性，民營(yíng)物企因此前激進(jìn)收并購(gòu)造成商譽(yù)減值以及被關(guān)聯(lián)方拖累致計(jì)提減值撥備等原因，凈利潤(rùn)波動(dòng)較大。1H23年，國(guó)資物企與民營(yíng)物企平均凈利潤(rùn)分別同比+21%/-22%。在國(guó)資物企良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)下，市場(chǎng)認(rèn)可度提升，品牌價(jià)值亦有所增長(zhǎng)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，國(guó)資背景品牌物企的品牌價(jià)值均值達(dá)到118.39億元，同比增長(zhǎng)約25.3%，增速為民營(yíng)品牌物企的近9倍，預(yù)計(jì)品牌企業(yè)間的管理規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)差距拉大會(huì)進(jìn)一步加速品牌價(jià)值的分化。相較于民營(yíng)物企，國(guó)資背景物企繼承“穩(wěn)”的基因，信用度更好，在當(dāng)下低迷環(huán)境中穩(wěn)定性更強(qiáng)，且更易展現(xiàn)出富有韌性的經(jīng)營(yíng)能力。短期內(nèi)，國(guó)資背景物企與民營(yíng)物企間或延續(xù)分化格局。圖：不同性質(zhì)物企平均營(yíng)收（百萬(wàn)元）及增速圖：不同性質(zhì)物企平均歸母凈利（百萬(wàn)元）及增速及凈利率資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理資料：Wind、國(guó)元證券經(jīng)紀(jì)（香港）整理目錄一、板塊行情：物管服務(wù)板塊跑輸市場(chǎng)，暫未走出獨(dú)立行情二、宏觀政策：政策暖風(fēng)頻吹，助力行業(yè)發(fā)展三、宏觀環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期四、行業(yè)趨勢(shì)：重回堅(jiān)