工程項(xiàng)目融資案例分析

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某工程項(xiàng)目融資案例分析及對(duì)工程項(xiàng)目融資閱歷教訓(xùn)的熟悉

一、項(xiàng)目概況1.恒大綠洲項(xiàng)目簡(jiǎn)介

恒大綠洲項(xiàng)目二期工程的建筑地點(diǎn)在長(zhǎng)清區(qū)高校城區(qū)，用地面積104畝（69,416平方米）。該項(xiàng)目的容積率為3.76，建筑密度17.7%，綠地率43.8%，建設(shè)規(guī)模227,630.43平方米。

恒大綠洲工程位于濟(jì)南市規(guī)劃的西部新城—長(zhǎng)清區(qū)高校城內(nèi)，文化氛圍較好，周邊城市道路建設(shè)已全部建成通車(chē)，供水、供電、供氣等基礎(chǔ)工程均已連接，房地產(chǎn)投資潛力較大。項(xiàng)目規(guī)劃面積1200余畝，其中建設(shè)凈用地面積：678559M2(合1017畝)，總建筑面積將達(dá)270余萬(wàn)平方米。該地塊所處區(qū)域條件良好，交通便利，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定適合修建大型高檔居住小區(qū)。其中首期占地247畝，建筑面積約38萬(wàn)平方米，其中住宅約31萬(wàn)平方米，綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心、幼兒園等公共配套建筑面積約7萬(wàn)平方米，綜合容積率2.31。首期項(xiàng)目規(guī)劃主要包括高層與高層住宅以及運(yùn)動(dòng)中心、綜合樓、幼兒園、學(xué)校、中學(xué)和商業(yè)中心，規(guī)模宏大，配套齊全，令居者盡享休閑、購(gòu)物、消遣、餐飲、運(yùn)動(dòng)之便利。

恒大綠洲二期A(yíng)組團(tuán)規(guī)劃占地104畝，建筑面積約22.8萬(wàn)平方米，綜合容積率3.75，其中：住宅約13萬(wàn)平方米，包括18-32層的高層5棟12個(gè)單元，規(guī)劃住宅1100戶(hù),主力戶(hù)型面積從80-160平方米，包括兩梯四戶(hù)與兩梯兩戶(hù)共10余種戶(hù)型，滿(mǎn)意不同客戶(hù)的需求;另外小區(qū)還有商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)等公共配套建筑面積約9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后將開(kāi)通社區(qū)巴士來(lái)回于小區(qū)與濟(jì)南市主要街道，保障小區(qū)住

戶(hù)與市區(qū)的順當(dāng)通行。

為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目打算實(shí)行平行施工方式。本項(xiàng)目二期A(yíng)組團(tuán)工程方案自2022年8月開(kāi)工，至2022年6月竣工，總工期2年。據(jù)市場(chǎng)分析，按市場(chǎng)吸納力量及公司開(kāi)發(fā)力量、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目二期A(yíng)組團(tuán)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度方案支配如下表：

2.恒大綠洲項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.1恒大綠洲項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)猜測(cè)表2-2客源區(qū)域

1．受全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響，居民投資意識(shí)的增加，目前房?jī)r(jià)較低，項(xiàng)目所在地的本地居民必定是購(gòu)房一支主力軍。

2．市內(nèi)房?jī)r(jià)也由2022年的2600元左右/平方米上漲為8300元左右/平方米，作為工薪階層的廣闊市民和來(lái)魯就業(yè)人員必將考

慮房?jī)r(jià)相對(duì)較低、交通順暢的周邊縣市，因此項(xiàng)目必將為市內(nèi)工薪階層所親睞。

3．濟(jì)南作為省會(huì)城市，具有悠久的歷史文化和良好人文生活環(huán)境，市政配套設(shè)施完善，省內(nèi)其它地區(qū)及外省很多有購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)隨著房?jī)r(jià)的上漲而不再持幣觀(guān)望，因此到濟(jì)南購(gòu)房投資及居住的客戶(hù)近年正在急劇增加。表2-3客戶(hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)

中國(guó)是一個(gè)進(jìn)展中國(guó)家，人民生活水平還在一個(gè)小康的水準(zhǔn)，大部分客戶(hù)都不具備同時(shí)購(gòu)置幾處房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般都是因在濟(jì)南工作或生活而需購(gòu)置房產(chǎn)，因此第一次購(gòu)房的客戶(hù)比例較大;另一方面，隨著房?jī)r(jià)的上漲和居民投資意識(shí)的加強(qiáng)，長(zhǎng)清項(xiàng)目的良好交通、居住生活環(huán)境和房產(chǎn)的巨大升值空間，還是有相當(dāng)一部分具有購(gòu)置力量的客戶(hù)為二次購(gòu)房和投資而購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目房產(chǎn)。

表2-4客戶(hù)年齡細(xì)分

1．24-30歲年齡組為初立業(yè)者，消費(fèi)承受力量較低，但屬于潛在購(gòu)房都的主要組成部分，適合購(gòu)買(mǎi)單身公寓或小二房居室。

2．30-40歲年齡組為開(kāi)頭有家庭群體，立業(yè)在10年左右，

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，自住型和改善型需求劇烈，是購(gòu)房的主要群體之一。

3．40-50歲年齡組為強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)群體，追求更好的居住質(zhì)量，購(gòu)房主要為自己和孩子。

4．50歲及以上年齡組多為二次置業(yè)，以外地求學(xué)為子女、本區(qū)域四周居民為主。

表2-5購(gòu)房面積需求猜測(cè)

購(gòu)買(mǎi)恒大綠洲項(xiàng)目房產(chǎn)的客戶(hù)一般都是在濟(jì)南市區(qū)或長(zhǎng)清區(qū)內(nèi)工作的人員、省內(nèi)其它城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的富人階級(jí)、為異地求學(xué)購(gòu)房的同學(xué)家長(zhǎng)，業(yè)主一般為三口之家，受濟(jì)南市戶(hù)籍入戶(hù)政策的影響，