物業(yè)前期介入管理

關(guān)于物業(yè)前期介入管理物業(yè)工程前期介入第2頁,共190頁，2024年2月25日，星期天培訓(xùn)要點(diǎn)

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理過程中非常重要的一個階段。本章介紹物業(yè)管理早期介入的作用和內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)接管驗(yàn)收，房屋裝修管理、物業(yè)管理招投標(biāo)以及物業(yè)服務(wù)合同。第3頁,共190頁，2024年2月25日，星期天開篇案例

某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準(zhǔn)時入住，在辦理入住手續(xù)時開發(fā)商聘請物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，并交納1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細(xì)看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運(yùn)等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理，要求物業(yè)公司改進(jìn)。物業(yè)公司經(jīng)理稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進(jìn)行查驗(yàn)。張先生則要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)公司不答應(yīng)?；丶液?，張先生仔細(xì)查看前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務(wù)、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費(fèi)時，張先生予以拒絕。第4頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例分析問題實(shí)質(zhì)：這個問題實(shí)際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂及對業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容，有失公平主要體現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司提供的服務(wù)明顯質(zhì)價不符上。處理依據(jù)：張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實(shí)際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無法體現(xiàn)業(yè)主的真實(shí)意思。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)買賣合同中，但這并不意味著業(yè)主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會發(fā)生變化。因此，這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的知情權(quán)。

第5頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入概念是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主與使用人以及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。第6頁,共190頁，2024年2月25日，星期天項(xiàng)目前期與建設(shè)單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個月）與業(yè)委會簽訂

第一份合同早期介入前期管理時間劃分第7頁,共190頁，2024年2月25日，星期天一、物業(yè)管理早期介入的意義物業(yè)管理早期介入的作用主要有：1.有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，減少返工，防止后遺癥2.有利于提高房屋建造質(zhì)量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解5.有利于后期管理工作的進(jìn)行第8頁,共190頁，2024年2月25日，星期天二、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容物業(yè)管理早期介入的流程圖如下：

Y與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究簽訂合同正式進(jìn)入早期介入退出房地產(chǎn)開發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)移交驗(yàn)收結(jié)束早期介入，進(jìn)入正常物管N主體完工第9頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（一）物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計階段的參與規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計。設(shè)計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。第10頁,共190頁，2024年2月25日，星期天

1．配套設(shè)施的完善對于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。配套設(shè)施完善

對于寫字樓、商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心面積以及停車場大小都很重要。第11頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2．水電氣等的供應(yīng)容量水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計時的基本參數(shù)，設(shè)計人員在設(shè)計時，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。第12頁,共190頁，2024年2月25日，星期天3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約成本前提下盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。

可視對講單元防盜門陽臺上的紅外線探頭第13頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或分發(fā)垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站位置。垃圾箱垃圾壓縮設(shè)備第14頁,共190頁，2024年2月25日，星期天5.綠化布置綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常5~6m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。主干道綠化

住宅群之間道路通常2~3m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化第15頁,共190頁，2024年2月25日，星期天6.消防設(shè)施在建筑設(shè)計中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角，比如大樓的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計中一般考慮不周，自動噴淋裝置也不可能估計每個角落。消防設(shè)施和消防演習(xí)物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。第16頁,共190頁，2024年2月25日，星期天7．建筑材料的選用建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。第17頁,共190頁，2024年2月25日，星期天8.高層建筑外觀的清潔問題如，建議設(shè)計供清洗裝置升降移動用的軌道

9.物業(yè)管理需要設(shè)備問題如果采用智能化管理就應(yīng)向規(guī)劃設(shè)計單位提出有關(guān)管線的特殊要求，做好預(yù)留。第18頁,共190頁，2024年2月25日，星期天規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計可從下面幾個方面考慮：①實(shí)用性房屋的功能首先滿足實(shí)用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。房屋功能要有實(shí)用性第19頁,共190頁，2024年2月25日，星期天②美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網(wǎng)）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第20頁,共190頁，2024年2月25日，星期天例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。

住宅空調(diào)的統(tǒng)一留位第21頁,共190頁，2024年2月25日，星期天③功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如：住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備第22頁,共190頁，2024年2月25日，星期天集中“能源計量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶第23頁,共190頁，2024年2月25日，星期天各種指標(biāo)牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標(biāo)志（牌）配備。

第24頁,共190頁，2024年2月25日，星期天物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉庫等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。住宅底層可作為物業(yè)管理用房垃圾的分類收集第25頁,共190頁，2024年2月25日，星期天其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購物活動場所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。綠色的圍墻護(hù)欄活動場地信報箱第26頁,共190頁，2024年2月25日，星期天以人為本的活動休閑區(qū)域

底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所第27頁,共190頁，2024年2月25日，星期天④安全性有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計成“封閉型”以利治安管理

第28頁,共190頁，2024年2月25日，星期天利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機(jī)防相結(jié)合，減少損失住宅圍合的智能化進(jìn)出控制第29頁,共190頁，2024年2月25日，星期天裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料道路要人車分流人車分流，行人有自己的道路系統(tǒng)第30頁,共190頁，2024年2月25日，星期天⑤節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運(yùn)用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不要一個開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開關(guān)（比如按照不同時間段，分別用開關(guān)控制路燈）

公共區(qū)域的照明第31頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例早期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理怎么辦？開元國際物業(yè)管理公司與祥隆置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，隨后組成的顧問團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場，開始前期顧問服務(wù)工作。

當(dāng)時，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團(tuán)通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成本的角度，提出了多項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計建議。期間，他們還發(fā)現(xiàn)消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計超標(biāo)的問題。于是，開元國際顧問團(tuán)提議發(fā)展商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一道消火栓及其立管（設(shè)計三道）。發(fā)展商認(rèn)為開元國際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計院進(jìn)行交涉。第32頁,共190頁，2024年2月25日，星期天

不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，發(fā)展商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國家消防設(shè)計規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場的原消火栓設(shè)計進(jìn)行對比分析，指出其不合理所在。發(fā)展商據(jù)此再次找到設(shè)計院，設(shè)計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設(shè)計。通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計變更，發(fā)展商不僅體會到了開元國際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個項(xiàng)目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計、施工。

試結(jié)合物業(yè)管理早期介入問題，談?wù)勛约旱捏w會！第33頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例分析體會：

俗話說:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用過來，就是“物業(yè)完美不完美、惟有管理者最清楚”。一個成熟的物業(yè)公司見多識廣，孰優(yōu)孰劣、何長何短的經(jīng)驗(yàn)積淀對開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價值。所以聰明的發(fā)展商在“紙上談兵”的設(shè)計階段和“照貓畫虎”的施工階段，都應(yīng)十分注意傾聽物業(yè)公司的意見和建議。第34頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（二）物業(yè)管理在施工階段的參與建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。（1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見物業(yè)管理企業(yè)對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。用加壓泵測試管道是否有滲漏第35頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（2）建設(shè)過程中如何按照設(shè)計規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關(guān)鍵材料齊規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求，如有問題，及時提出問題。（3）物業(yè)附屬設(shè)備及設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)是夠符合設(shè)計要求，如有遺缺、偏差和質(zhì)量問題，及時提出彌補(bǔ)、修改等建議。（4）對物業(yè)管理所需設(shè)施建設(shè)的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術(shù)性、質(zhì)量性問題，及時提出并修改。第36頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（5）掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對物業(yè)管理開展奠定良好的基礎(chǔ)。第37頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（1）組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門牽頭、組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組。并做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。比如：主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤、施工單位雙方制定

驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料房屋接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備按盤驗(yàn)收表等等

3）把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進(jìn)行工程驗(yàn)收時，必須細(xì)致入微。具體做法是：第38頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（2）竣工驗(yàn)收內(nèi)容通?？⒐を?yàn)收分為四次隱蔽工程驗(yàn)收——被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程分期驗(yàn)收——是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動用時所進(jìn)行的驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收——是指工程項(xiàng)目的某個單項(xiàng)工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗(yàn)收。全部工程驗(yàn)收——整個建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。第39頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例

某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。

物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)：1．該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。2．在小區(qū)設(shè)計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計不夠合理。3．有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。第40頁,共190頁，2024年2月25日，星期天物業(yè)公司提出整改建議：1．根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。2．就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運(yùn)垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。3．物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。第41頁,共190頁，2024年2月25日，星期天分析本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，既使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。

物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)發(fā)表意見，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議。第42頁,共190頁，2024年2月25日，星期天問題1早期介入費(fèi)用由誰承擔(dān)？

根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，原因：

1）早期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作

（1）

早期介入為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量得到保證，提升了物業(yè)檔次

（2）

使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心，幫助開發(fā)商銷售

2）

管理費(fèi)用尚無收費(fèi)來源，此期間公司的實(shí)際服務(wù)對象是開發(fā)商，誰受益，誰付費(fèi)。

3）

政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。

第43頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2設(shè)計單位不接受、采納意見怎么辦？不采納理由

（1）不符合設(shè)計規(guī)范

（2）增加設(shè)計難度

（3）自認(rèn)為設(shè)計符合規(guī)范、無須更改

管理公司做法與態(tài)度：

（1）

對確實(shí)不符合設(shè)計規(guī)范的意見，公司應(yīng)放棄，應(yīng)尊重科學(xué)，尊重設(shè)計

（2）

說服開發(fā)商，多為以后著想

（3）

一些設(shè)計雖符合規(guī)范要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，則應(yīng)努力用事實(shí)依據(jù)來改變設(shè)計單位的看法。

第44頁,共190頁，2024年2月25日，星期天三、寫字樓早期介入的主要內(nèi)容

（一）在設(shè)計階段的工作要點(diǎn)

1、檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、垃圾房、停車場、員工餐廳等服務(wù)設(shè)施；物管管理用房、庫房、員工通道、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；

2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計量的設(shè)計。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量；3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角；

4、檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用提出選擇建議；5、檢查機(jī)電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用等幾方面對各機(jī)電系統(tǒng)提出選擇建議。

第45頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（二）在建安工程階段的工作要點(diǎn)：

1、協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計劃；

2、協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；3、協(xié)助控制工程進(jìn)度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)；

4、協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項(xiàng)目和設(shè)備的招投標(biāo)條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系，設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人；特別是在機(jī)電設(shè)備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運(yùn)輸、儲存、安裝、調(diào)試及成品保護(hù)進(jìn)行全過程的檢查和驗(yàn)收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；

5、檢查安全消防措施和保險合同條款；6、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

第46頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（三）在開業(yè)運(yùn)營前籌備階段的工作要點(diǎn)：

1、物管公司應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)展和大廈的租售情況與發(fā)展商

，協(xié)商制定一份詳細(xì)的工作計劃和進(jìn)度控制表；2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；

3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準(zhǔn)備案；

4、開立項(xiàng)目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；5、與發(fā)展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；6、制定大廈運(yùn)營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接；7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時間表；

第47頁,共190頁，2024年2月25日，星期天在開業(yè)運(yùn)營前籌備階段的工作要點(diǎn)8、制定外包項(xiàng)目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單；9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用、外包合同費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報發(fā)展商審批執(zhí)行；10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；11、通郵地址和通郵手續(xù)；12、工程方面13、人員培訓(xùn)；

14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；

16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。第48頁,共190頁，2024年2月25日，星期天四、制定物業(yè)管理方案的準(zhǔn)備工作

（一）進(jìn)行擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究1.調(diào)查研究的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目的位置（2）項(xiàng)目面積（3）項(xiàng)目建筑情況（4）配套及附近交通狀況（5）消防、安保、清潔等設(shè)施狀況（6）項(xiàng)目性質(zhì)及特色（7）政府的支持、扶持與介入程度（8）開發(fā)商的背景（9）周邊環(huán)境狀況第49頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2.調(diào)查研究的主要方法2.調(diào)查研究的主要方法（1）派人實(shí)地考察（2）從報刊、廣播、電視等公開信息收集（3）向政府有關(guān)部門了解（4）其他途徑（二）進(jìn)行住區(qū)人員物業(yè)管理與服務(wù)需求的調(diào)查1.調(diào)查內(nèi)容（1）住區(qū)人員自然狀況分析：總?cè)丝?、男女比例、年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度與職業(yè)、民族、經(jīng)濟(jì)收入（2）住區(qū)人員需求分析：需求的對象、彈性、條件等2.需求特性分析（1）對象性（2）條件性（3）欲求性（4）關(guān)聯(lián)性（5）反復(fù)性（6）選擇性第50頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（三）進(jìn)行競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查1.競爭對手總體情況調(diào)查：數(shù)量、分布等2.競爭對手能力調(diào)查：資金、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、業(yè)績、經(jīng)營水平3.競爭對手成功的奧妙、技巧4.本企業(yè)同競爭者競爭成功的機(jī)會有多大第51頁,共190頁，2024年2月25日，星期天五、制定物業(yè)管理方案1.項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃2.管理模式3.公司人力資源管理4.規(guī)章制度建議5.經(jīng)營管理指標(biāo)6.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)7.財務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算8.日常管理9.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施第52頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)管理概述二、前期物業(yè)服務(wù)合同三、業(yè)主臨時公約第53頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)管理概述二、前期物業(yè)服務(wù)合同三、業(yè)主臨時公約第54頁,共190頁，2024年2月25日，星期天主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：（1）早期介入的物業(yè)管理不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系；而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已擁有該物業(yè)的管理權(quán)。（2）早期介入一般還沒有確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象；而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象。（3）在早期介入中，物業(yè)管理公司只是起輔助作用；而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用。（4）早期介入服務(wù)對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用；而前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。第55頁,共190頁，2024年2月25日，星期天時段確定業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等責(zé)權(quán)關(guān)系費(fèi)用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人第56頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2.前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。第57頁,共190頁，2024年2月25日，星期天3.前期物業(yè)管理特點(diǎn)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。建設(shè)單位與住宅買受人簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)服務(wù)合同和住宅使用說明書作為買賣合同的附件。？建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。新建商品住宅自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；自交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位和買受人按照買賣合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時，除買賣合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

第58頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。抱著臨時觀念，形成短期行為。湊成草臺班子，造成管理失范。第59頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。開發(fā)商：由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)公司進(jìn)行管理，有利于業(yè)主們順利度過從入住到后期物業(yè)管理進(jìn)入這個空白期。前期物業(yè)管理公司：只對開發(fā)商負(fù)責(zé)，不對業(yè)主負(fù)責(zé)。問題：一家對業(yè)主沒有責(zé)任的物業(yè)公司，能搞好對業(yè)主的服務(wù)嗎？結(jié)果：當(dāng)業(yè)主對開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時，物業(yè)公司就有可能站不到業(yè)主這一邊，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益這支無形的手在起作用。第60頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識誤區(qū)抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理公司:并不想提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽(yù)，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度;開發(fā)商:往往睜一只眼閉一只眼；結(jié)果：業(yè)主吃虧，徒嘆奈何不得。

第61頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識誤區(qū)湊成草臺班子，造成管理失范。開發(fā)商:不知物業(yè)管理服務(wù)理念、專業(yè)技能要求前期物業(yè)管理公司:草臺班子，先天不足;結(jié)果：什么也不懂的人弄來濫竽充數(shù)搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。

第62頁,共190頁，2024年2月25日，星期天5.前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主臨時公約前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)物業(yè)資料的移交物業(yè)管理用房物業(yè)的保修責(zé)任第63頁,共190頁，2024年2月25日，星期天二、前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)對物業(yè)實(shí)施全面管理的書面協(xié)議?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第21條：

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（見范本）第64頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征1.具有過渡性：物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是個陸續(xù)的過程2.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂3.要式合同：書面形式第65頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（二）房屋買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（見范本）問題：1.前期物業(yè)服務(wù)合同的主體？

建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)2.前期物業(yè)服務(wù)合同對買賣合同的效力？3.前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的效力？第66頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例去年8月，原告某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被告彭某簽訂了一份購房協(xié)議，雙方約定，彭某以159萬余元的價格認(rèn)購原告開發(fā)并已取得預(yù)售許可的，位于佛山市某處的一套房屋。協(xié)議簽訂后，彭某向該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付了1萬元的定金，并于數(shù)日后交付了剩余的全部房款。交款次日，雙方簽訂了商品房買賣合同。合同中的第三條注明：彭某簽訂該買賣合同時，應(yīng)與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。但簽訂合同之后，彭某因?qū)η捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議而拒絕簽訂該服務(wù)協(xié)議。今年3月，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以特快專遞的形式催促彭某簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，結(jié)果該郵件被退回。為此，開發(fā)商以彭某拒不履行商品房買賣合同中的約定義務(wù)，致使商品房買賣合同無法辦理登記備案，合同事實(shí)上已經(jīng)無法繼續(xù)履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除自己與彭某簽訂的商品房買賣合同。第67頁,共190頁，2024年2月25日，星期天在庭審中，開發(fā)商稱：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局商品房合同備案辦事指南第三項(xiàng)規(guī)定，辦理商品房合同備案應(yīng)提交的文件資料包括前期物業(yè)管理合同，由于彭某拒絕簽署前期物業(yè)管理合同，事實(shí)上自己已無法為其辦理商品房合同備案。彭某辯稱：其至今未簽前期物業(yè)管理協(xié)議的原因是：協(xié)議存在許多不合理收費(fèi)及重復(fù)收費(fèi)的地方，且曾要求開發(fā)商就此中內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，但開發(fā)商稱該協(xié)議內(nèi)容不能作任何修改。對此，彭某認(rèn)為，在自己與開發(fā)商雙方簽訂的所有書面材料中均沒有不簽前期物業(yè)管理協(xié)議就可解除商品房買賣合同的約定的情況下，開發(fā)商要求解除商品房買賣合同的訴訟請求沒有法律依據(jù)。最終，法院判定開發(fā)商與彭某所簽訂的商品房買賣合同不予解除。法院審理后認(rèn)為，商品房買賣合同與前期物業(yè)管理協(xié)議屬于兩個相對獨(dú)立的法律關(guān)系，在買房人已與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同且已交納全部購房款的前提下，開發(fā)商的訴訟請求不符合我國合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件，最終駁回了開發(fā)商的訴訟請求。第68頁,共190頁，2024年2月25日，星期天點(diǎn)評：物業(yè)管理和房屋買賣不能混為一談

案件的爭議焦點(diǎn)是：開發(fā)商是否可以因購房人拒絕與其簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議而要求法院解除其與購房人之間的商品房買賣合同。根據(jù)法院查明的事實(shí)，開發(fā)商與彭某并沒有約定拒不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可以作為解除商品房買賣合同的條件，故開發(fā)商請求解除其與彭某間的買賣合同，必須具備我國合同法明確規(guī)定的法定解除條件。我國合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件是：一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形。第69頁,共190頁，2024年2月25日，星期天可是，就本案來看，彭某在和開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同中的糾紛，不滿足上述任何一條合同解除的法律要件。但是，彭某的確存在一定的締約過失。這是因?yàn)椋菏紫?，雙方對合同的履行均不存在不可抗力因素；其次，在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務(wù)是向出賣人交納購房款，而彭某已經(jīng)依約定履行了上述主要債務(wù)；再次，在雙方簽訂的認(rèn)購書中約定，開發(fā)商已向彭某明示合同示范文本及前期物業(yè)管理協(xié)議等文件，彭某也未就此提出異議，并作出按示范文本及認(rèn)購書約定簽署商品房買賣合同的承諾。就此看來，彭某以前期物業(yè)管理協(xié)議中存在不合理事項(xiàng)為由拒簽協(xié)議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法。因此，法院認(rèn)定彭某對雙方未能簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的結(jié)果，存在締約過失責(zé)任。第70頁,共190頁，2024年2月25日，星期天可是需要明確的是：前期物業(yè)管理協(xié)議屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，而商品房買賣合同屬于買賣法律關(guān)系，兩者屬于性質(zhì)截然不同的獨(dú)立的法律關(guān)系，不能混為一談。商品房買賣合同只是要求買賣雙方就商品房的出售、價格、交付等達(dá)成一致，符合雙方真實(shí)意思表示，這些條件一旦成就，商品房買賣合同就是有效合同，買方、賣方都無權(quán)任意撤銷。第71頁,共190頁，2024年2月25日，星期天業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂為由拒絕履行合同而引發(fā)的糾紛對于該類案件，關(guān)鍵在于認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同對購房業(yè)主約束力問題。一般情況下，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位簽訂。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！睒I(yè)主盡管沒有直接參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有拘束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。業(yè)主如果不履行前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，即構(gòu)成違約，按照合同約定的糾紛解決方式予以處理。第72頁,共190頁，2024年2月25日，星期天業(yè)主以未入住為由拒付物業(yè)費(fèi)引起的糾紛高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)2476元。高某認(rèn)為自己沒有入住，沒有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在法庭上，對高某是否應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，原、被告雙方意見不一。原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則認(rèn)為，高某沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。庭審中，承辦法官向高某釋明了前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力，在明晰了前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力后，高某主動交納了物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)公司撤回了起訴。第73頁,共190頁，2024年2月25日，星期天分析：本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽字后，合同當(dāng)事人就變更為開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和高某雙方。因此，該服務(wù)合同無疑具有法律拘束力，高某應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，而不能以未入住為由拒付。況且，小區(qū)的物業(yè)管理是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并不是只為一個或某幾個業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務(wù)等工作，因此高某因自身原因未入住該小區(qū)不能對抗物業(yè)公司按約履行合同義務(wù)后請求的收取費(fèi)用的權(quán)利。第74頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的期限和終止1.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限2.前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同終止的時間：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第75頁,共190頁，2024年2月25日，星期天理解為：1、約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同，期限屆滿時，合同終止；2、有期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。3、未約定期限，直至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

問：若未約定期限，且業(yè)主委員會一直沒成立，前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效嗎？有最長期限要求嗎？第76頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例某別墅區(qū)1994年預(yù)售，1996年進(jìn)入現(xiàn)房期，之后3年陸續(xù)有業(yè)主入住。盡管小區(qū)是一次性完工，但業(yè)主是分批入住。所以從1996年到現(xiàn)在，小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會，現(xiàn)在小區(qū)仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。雖然從入住至今的近10年中，開發(fā)商更換了三任物業(yè)管理企業(yè)，但小區(qū)業(yè)主用的還是當(dāng)年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)公約。由于是10年約定的合同，一些標(biāo)準(zhǔn)，如價格及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都已無法滿足目前業(yè)主對物業(yè)管理的要求。另外還有一些前期沒發(fā)現(xiàn)的問題，如社區(qū)維修基金沒在前期物業(yè)合同體現(xiàn)出來等問題，現(xiàn)在都逐漸暴露出來。業(yè)主稱現(xiàn)在物業(yè)管理水平較入住時有所下降，物管公司利用和會所開展經(jīng)營活動創(chuàng)收益時，也直接影響到了社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，故要求降低物業(yè)管理費(fèi)等。但物管公司卻以空置別墅產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主，因此業(yè)主無法干涉物業(yè)經(jīng)營行為等理由拒絕了業(yè)主要求。業(yè)主認(rèn)為，依靠目前這份前期物業(yè)合同已無法解決全部問題。第77頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例分析分析緣由：

引發(fā)該糾紛的第一個原因是社區(qū)前期物業(yè)管理時間過長，前期物業(yè)管理委托合同中的一些重要內(nèi)容已無法滿足現(xiàn)在業(yè)主的要求。而當(dāng)物管公司和業(yè)主之間存在意見不一致時，由于沒有業(yè)委會從中協(xié)調(diào)，彼此之間溝通不暢，導(dǎo)致矛盾無法及時解決而久積成疾。

引發(fā)該糾紛的第二個原因是物管公司與業(yè)主對物權(quán)歸屬、經(jīng)營收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理，但由于缺乏客觀法律依據(jù)，使?fàn)幾h無法調(diào)和。第78頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（1）最長期限問題：有部分《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不得超過3年；但國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未規(guī)定。（2）是否仍有效問題：前期物業(yè)服務(wù)合同只能簽一次，（按地方規(guī)定的話）3年之后小區(qū)沒有成立業(yè)委會，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然已經(jīng)失效，但一般認(rèn)為物業(yè)繼續(xù)服務(wù)，業(yè)主也沒有提出異議，視為事實(shí)管理。（3）合同期滿后，該怎么辦？一種說法：在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后仍沒有成立業(yè)主委會員的，可由開發(fā)建設(shè)繼續(xù)聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第79頁,共190頁，2024年2月25日，星期天另一種說法：前期合同到期，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和合同法，在對方?jīng)]有明確告之合同終止或廢止時，合同可以順延，特別是對服務(wù)業(yè)來說，為了被服務(wù)者的合法利益，不主張擅自結(jié)束合同撤除服務(wù)；但是，2009年的司法解釋，合同到期后，不續(xù)簽合同，就沒有權(quán)利主張權(quán)利，也就是說沒有權(quán)利索要物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此，上述文件法規(guī)的沖突導(dǎo)致物業(yè)進(jìn)入兩難的地步。解決辦法：合同到期，如果沒有業(yè)主委員會，則可以通過主動找業(yè)主簽字確認(rèn)的方式，征得50%以上業(yè)主和面積雙過半的簽字支持，就繼續(xù)服務(wù)，這些簽字就是物業(yè)今后服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)；或者將問題反映給政府有關(guān)管理部門，以報告形式，書面獲得政府的去留意見，為今后收費(fèi)留下書證。第80頁,共190頁，2024年2月25日，星期天三、業(yè)主臨時公約（一）業(yè)主臨時公約的內(nèi)容1.制定主體：建設(shè)單位2.制定時間：物業(yè)銷售之前3.制定內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任4.限制：不得侵害物業(yè)買受人的合法利益（二）建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)以書面形式予以說明（如直接給業(yè)主臨時公約文本），才能對業(yè)主產(chǎn)生約束力（三）物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約的承諾義務(wù)以書面形式作出承諾（如簽字確認(rèn)），才對業(yè)主發(fā)生效力（見范本）第81頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第三節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收一、物業(yè)接管驗(yàn)收概述二、物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和資料移交三、建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房四、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任五、接管驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)六、物業(yè)的撤管第82頁,共190頁，2024年2月25日，星期天一、物業(yè)接管驗(yàn)收概述物業(yè)的接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢查，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)物業(yè)管理。開始：工程技術(shù)人員開始檢驗(yàn)結(jié)束：雙方對承接驗(yàn)收報告認(rèn)可并簽字物業(yè)的接管驗(yàn)收時開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始展開的首要環(huán)節(jié)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第83頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（一）物業(yè)接管驗(yàn)收的意義1、明確三方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，維護(hù)其合法權(quán)益2、確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用安全，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益3、為后期管理創(chuàng)造條件第84頁,共190頁，2024年2月25日，星期天（二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別竣工是指物業(yè)工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達(dá)到工程項(xiàng)目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件?？⒐を?yàn)收是指工程項(xiàng)目竣工后，經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。A.聯(lián)系工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的前提和基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與竣工驗(yàn)收。物業(yè)承接驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的重要補(bǔ)充。第85頁,共190頁，2024年2月25日，星期天B.區(qū)別竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收主體不同：政府建設(shè)行政單位建設(shè)單位和物管企業(yè)驗(yàn)收范圍：設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量主體建筑、附屬設(shè)備、配套實(shí)施及道路、場地等性質(zhì)不同：政府行為企業(yè)行為所處階段：施工單位

建設(shè)單位

物管企業(yè)可以交付使用正式進(jìn)入使用階段職責(zé)不同：參與者直接責(zé)任主體第86頁,共190頁，2024年2月25日，星期天二、物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和資料移交1.接管驗(yàn)收的程序（1）開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出接管驗(yàn)收通知書（2）物業(yè)管理企業(yè)收到驗(yàn)收通知書做好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作（3）物業(yè)管理企業(yè)會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢查驗(yàn)收（4）移交相關(guān)資料（5）未完事項(xiàng)，登記在案，并落實(shí)整改（6）雙方簽訂接管驗(yàn)收協(xié)議第87頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2.資料移交（1）竣工驗(yàn)收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等（2）技術(shù)資料：設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料，如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料等如果前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，應(yīng)將上述資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)委會再移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。第88頁,共190頁，2024年2月25日，星期天三、建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第89頁,共190頁，2024年2月25日，星期天四、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第90頁,共190頁，2024年2月25日，星期天1.物業(yè)保修范圍（1）屋面漏雨。（2）煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通。（3）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水。（4）內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮。（5）門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定。（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。（7）外墻外漏水、陽臺積水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。（10）室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷。（11）鋼、鋼筋混泥土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)定和設(shè)計要求。第91頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第92頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第93頁,共190頁，2024年2月25日，星期天第94頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2.物業(yè)保修期限在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。第95頁,共190頁，2024年2月25日，星期天例：某工程，施工合同中對最低保修期限作出如下約定，其中符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的有()。A．主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限B．屋面防水工程的保修期限為10年C．房間和外墻面防滲漏的保修期限為5年D．裝修工程的保修期限為1年E．安裝工程的保修期限為2年

答案：ACE第96頁,共190頁，2024年2月25日，星期天3.物業(yè)保修責(zé)任在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。第97頁,共190頁，2024年2月25日，星期天4.物業(yè)保修費(fèi)用物業(yè)保修費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位再向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。建設(shè)單位可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修期限內(nèi)的一般維修，保修費(fèi)用的支付由雙方協(xié)商解決。第98頁,共190頁，2024年2月25日，星期天五、接管驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)1、建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交接驗(yàn)收準(zhǔn)備，及時書面通知物業(yè)管理單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。2、接管驗(yàn)收時，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)有接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、扇子改動結(jié)構(gòu)或設(shè)備位置，及不當(dāng)裝修造成的質(zhì)量問題，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，由接管單位負(fù)責(zé)處理。4、物管企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要施工單位返工，屬無法返工的問題應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求的，不予簽字，直至達(dá)到要求。第99頁,共190頁，2024年2月25日，星期天接管驗(yàn)收過程中質(zhì)量問題的處理原則：1.堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則所謂原則性：就是實(shí)事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。但不能把接管驗(yàn)收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。第100頁,共190頁，2024年2月25日，星期天2.堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時必須細(xì)致入微。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時間以后進(jìn)行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項(xiàng)目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因?yàn)榕c人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點(diǎn)決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。第101頁,共190頁，2024年2月25日，星期天承接驗(yàn)收引起的糾紛吉寶集團(tuán)與2001年開發(fā)建設(shè)了一座商務(wù)大樓，2002年商務(wù)大樓交付使用，由于當(dāng)時吉寶集團(tuán)自身并不具備直接管理大樓的經(jīng)驗(yàn)和能力，便聘用A公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。A公司當(dāng)時由于是靠低價中標(biāo)，因而實(shí)際運(yùn)作中財務(wù)壓力很大，在物業(yè)服務(wù)過程中經(jīng)常出現(xiàn)偷工減料的情況，對管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，從而使大樓形象受到了較大影響。在這種情況下，吉寶集團(tuán)決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到中央空調(diào)制冷機(jī)組時，由于適逢冬季，環(huán)境溫度過低，無法達(dá)到制冷機(jī)組開機(jī)條件，在粗略查看過機(jī)房后，接管人員便寫下了“一切正?！钡淖謽硬⒑灹嗣?，但次年4月份，在進(jìn)行中央空調(diào)開機(jī)前的準(zhǔn)備過程中，卻發(fā)現(xiàn)A公司對制冷機(jī)組的維修保養(yǎng)很差，個別機(jī)組壓縮機(jī)頭已不能啟動，且系統(tǒng)冷凍水泵運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)故障。第102頁,共190頁，2024年2月25日，星期天此時，A公司提出要求吉寶集團(tuán)支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而吉寶集團(tuán)則認(rèn)為A公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分，A公司不同意，并拿出有吉寶集團(tuán)接管人員“一切正常”簽字蓋章的承接驗(yàn)收記錄復(fù)印件向吉寶集團(tuán)提出了交涉，此時，由吉寶集團(tuán)、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使吉寶集團(tuán)的權(quán)益得到了保護(hù)，該條款規(guī)定了A公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中吉寶集團(tuán)將空調(diào)制冷機(jī)組中存在的問題已經(jīng)作了補(bǔ)充，A公司尚未簽署也未給予足夠重視。第103頁,共190頁，2024年2月25日，星期天想一想：假設(shè)吉寶集團(tuán)、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中沒有規(guī)定“A公司必須對‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效”的條款，事情將會出現(xiàn)怎樣的結(jié)果？第104頁,共190頁，2024年2月25日，星期天案例中吉寶集團(tuán)的失誤在于對中央空調(diào)制冷機(jī)組驗(yàn)收時沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時不具備開機(jī)條件，則應(yīng)在“遺留問題備忘錄”上標(biāo)注存疑。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當(dāng)A公司的律師提出法律交涉時，由吉寶集團(tuán)、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使吉寶集團(tuán)的權(quán)益得到了保護(hù)，該條款規(guī)定了A公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中吉寶集團(tuán)將空調(diào)機(jī)組存在的問題已經(jīng)作了補(bǔ)充，A公司尚未簽署也未給予足夠重視。真可謂“一字千金”。第105頁,共190頁，2024年2月25日，星期天承接驗(yàn)收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認(rèn)1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，承接驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《承接驗(yàn)收資料遺留問題統(tǒng)計表》中，并交交接人簽字確認(rèn)。2）對物業(yè)硬件設(shè)施承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，承接驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《公共配套設(shè)施承接驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表》中。并請交接人簽字確認(rèn)。（2）遺留問題的解決1）對資料遺留的問題，承接驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。2）對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題承接驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題承接驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個月內(nèi)解決。必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。3）對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題第106頁,共190頁，2024年2月25日，星期天六、物業(yè)的撤管（一）物管企業(yè)的選聘和續(xù)聘（二）物管企業(yè)的解聘（三）撤管工作合同期滿后不再被續(xù)聘或發(fā)生提前解聘時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好接管工作，整理全部檔案資料，清理賬目，做好移交準(zhǔn)備。第107頁,共190頁，2024年2月25日，星期天撤管工作的程序（1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（3）正式實(shí)施撤管在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作（1）要善始善終做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作第108頁,共190頁，2024年2月25日，星期天【案例一】新房變“水房”李先生在海珠區(qū)某花園購買了一套兩室一廳的頂層住房，房屋經(jīng)裝修后，他高高興興地搬進(jìn)了新房。但是，入住新房的喜悅還沒有淡去，房屋就出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題：李先生發(fā)現(xiàn)，一到下雨天房頂就漏水，把墻面浸得水跡斑斑，慘不忍睹。氣憤的李先生找到開發(fā)商要求其立即修復(fù)并賠償裝修墻面的損失，開發(fā)商方面一口答應(yīng)解決，不久就派來了維修人員。但維修人員似乎并不關(guān)心李先生的遭遇，房屋維修過后，李先生注意到，維修的地方只是簡單地在漏水處澆上瀝青。不久，房頂又開始滲水了，并且比以前更嚴(yán)重，把李先生家里的一些家具都浸壞了，這次李先生動真格的了，他以質(zhì)量問題嚴(yán)重為理由提出退房，開發(fā)商自然不同意，認(rèn)為漏水只是小問題不能退房。退房無望的李先生只好退而求其次要求全面維修并賠償所有損失，然而房產(chǎn)公司一拖再拖。李先生最后只好自己花錢請人把漏水的房頂維修好，在多次向房地產(chǎn)公司要求賠償都被一拖再拖的情況下，他決定拿起法律的武器來維護(hù)自己的權(quán)益。第109頁,共190頁，2024年2月25日，星期天企業(yè)應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任這是一起房屋質(zhì)量糾紛案。我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。李先生在多次找房產(chǎn)公司要求修理而房產(chǎn)公司不理睬的情況下有權(quán)請人修理，其所花費(fèi)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司來承擔(dān)。在期間所造成的損失也應(yīng)該由房產(chǎn)公司賠償，在協(xié)商不成的情況下可以起訴至法院。第110頁,共190頁，2024年2月25日，星期天房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品房承諾承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》上約定承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。第111頁,共190頁，2024年2月25日，星期天《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水３年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；第112頁,共190頁，2024年2月25日，星期天【案例二】“問題”房子還要供2003年10月，關(guān)先生向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套80平米的住房，買賣雙方約定的付款方式為按揭付款，除開始需交納4萬的預(yù)付款外關(guān)先生還需要支付1200元的月供。2004年2月，關(guān)先生一家開開心心的搬進(jìn)了新家。沒想到入住后不久。關(guān)生發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，屋內(nèi)地上出現(xiàn)了嚴(yán)重裂縫，墻面開始脫落，同時還存在隔音差的問題，鄰里為此糾紛不斷。關(guān)先生多次找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商答應(yīng)維修，可多次維修效果不理想，關(guān)先生無奈之下要求退房，面對關(guān)先生的退房要求開發(fā)商百般狡辯拖延答復(fù)。半年過去了房子還沒退，關(guān)先生已經(jīng)搬了出去，但是每月他依舊要支付銀行公積金貸款1200元，他致電我們提出了自己的疑問：是否可以以開發(fā)商不及時維修“問題”房子為理由，暫時停止月供款？第113頁,共190頁，2024年2月25日，星期天質(zhì)量問題應(yīng)先找檢測機(jī)構(gòu)測試這是一例典型的房屋質(zhì)量糾紛。目前的商品房交易中房屋質(zhì)量一直為大家所關(guān)注，對于房屋質(zhì)量問題要分兩種情況來處理，首先，根據(jù)測試部門的檢測結(jié)果看是否屬于主體結(jié)構(gòu)問題。如果主體結(jié)構(gòu)有問題根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第114頁,共190頁，2024年2月25日，星期天其次，我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。關(guān)先生的應(yīng)該先找檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行測試，看看自己的房屋是否是結(jié)構(gòu)上的問題，如確實(shí)是結(jié)構(gòu)上的問題可以要求開發(fā)商無條件退房。如非結(jié)構(gòu)問題，關(guān)先生可視問題的嚴(yán)重程度做不同的處理。在多次維修都無效果的情況下可以要求退房。但不能以此為理由自行停止償還銀行的按揭貸款。第115頁,共190頁，2024年2月25日，星期天【案例三】業(yè)主家中地板滲水怎么辦某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在2萬以上；業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來不方便。第116頁,共190頁，2024年2月25日，星期天[案例分析]本案例從物業(yè)管理處接到報修后在現(xiàn)場查看的實(shí)際情況看，基本確定冒水原因?yàn)榻o水管漏水。當(dāng)時該小區(qū)正處于業(yè)主入住期間，給水管道應(yīng)在保修期內(nèi)（水管安裝保修期為二年），因此施工單位可能不承擔(dān)賠償費(fèi)用。但是由于此類問題在具體處理上不可預(yù)測因素較多，物業(yè)管理處應(yīng)慎重處理，不可輕易表態(tài)，要按嚴(yán)密程序去操作，避免因一時的疏漏，而造成許多不要的麻煩。此類問題解決的程序應(yīng)是業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理處三家會審，在確定事故原因的基礎(chǔ)上，以業(yè)主和施工單位為主，共同協(xié)商解決方案。處理此類問題的關(guān)鍵是物業(yè)管理公司切勿輕易表態(tài)，輕易表態(tài)易使自己處于業(yè)主和施工單位之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會妨礙事情的順利解決。第117頁,共190頁，2024年2月25日，星期天[解決方法]首先物業(yè)管理處迅速召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場，由施工單位人員開鑿尋找故障點(diǎn)。故障點(diǎn)找到后，物業(yè)管理處征得幾方同意，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場判斷誰的責(zé)任。經(jīng)查是因?yàn)榻o水管接頭處滲水，現(xiàn)場判定由施工單位負(fù)責(zé)。